ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 49 · סדר יום מלא לועדה 13.5.26.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/05/2013
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: טבלת סדר יום ועדת תבע 13.5.26.docx · קובץ התנגדויות 1142595.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1381409.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע 13.5.26.pdf · פרוטוקול קובץ תמצית עיקרי דיון ועדת תבע מתאריך 13.5.26.pdf · תמלול הועדה 13.5.26.pdf

- 1 -

תאריך:6/5/2026

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2026/9

שתתקיים 13/05/2026 - כו אייר תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1142595 בית וגן התנגדויות תוספות בניה יוסף שמעון ועדה מקומית בכל קומות עמר

הבנין לשם

הרחבות יח"ד

קיימות- בית וגן

2 1045541 רוממה הארכת מועד שינויים בבינוי מאיר צפר ועדה מקומית להתנגדויות ותוספת קומות

לשם הרחבות

ותוספת 5 יח"ד

זיכרון יעקב .5

3 12:00 1381409 רוממה התנגדויות שינוי קווי בניין, ועדה מקומית תורה מציון -3

,11 ירושלים

4 1352947 רוממה אזור התנגדויות מגורים ומסחר, רועי אופן ועדה מחוזית תעשיה ירמיהו 72

5 1261510 גוננים התנגדויות מתחם ציבורי אגף תכנון ועדה מחוזית בין בר-יוחאי עיר

לדב יוסף,

הקטמונים

6 1300003 פת התנגדויות מתחם ברל ועדה מחוזית

לוקר 25-26

7 1351147 מרכז העיר התנגדויות התחדשות שאול חיים ועדה מחוזית עירונית קרן

היסוד 7

8 1363738 מנחת תיקון החלטה תוספת שטחים ירון פור ועדה מקומית להפקדה לבניית בית

ברחוב יובב 21

9 1395888 גבעת מרדכי תיקון החלטה קביעת בינוי עיריית ועדה מקומית להפקדה עבור מבנים ירושלים

למוסדות ציבור

- נעם

10 1403088 גאולה תיקון החלטה שינוי קווי בנין ועדה מקומית להפקדה ברחוב אבינועם

ילין 2

- 2 -

11 1326552 הגבעה הצרפתית תיקון החלטה הגבעה חברת ועדה מקומית / צמרת הבירה להפקדה הצרפתית- מוריה

הגדלת זכויות עריית

בניה בי"ס ירושלים

דקלים

12 1437904 שמואל הנביא תיקון החלטה תוספת זכויות ועדה מקומית להפקדה למעונות

בחלקות 60 ו-

145 בגוש

30091

13 1231729 רמת שרת הצטרפות התחדשות ועדה מחוזית הועדה עירונית קדיש

המקומית לוז 3-13

בשלב

הפקדה

14 1403658 סנהדריה הפקדה בלוי 6 משה אריה ועדה מחוזית סנהדריה- הרשרוביץ

תוספות בניה

והכשרת

עבירות בניה

15 1411180 גאולה הפקדה תוספת קומה אליעזר ועדה מחוזית והרחבות דיור סמט

יואל 9-11

16 1437482 רמת אשכול הפקדה הרחבות דיור אליהו ועדה מקומית ברח' ים סוף 1 קהאן

17 1450394 גאולים - בקעה הפקדה יאיר 1 אריאל ועדה מחוזית סממה

18 1478775 קרית היובל הפקדה תוספת זכויות אריאלה ועדה מחוזית בניה בחלקה כהן

17 בגוש

30408

19 1488261 טלביה/המוגרבים הפקדה מלון ענבל- צחי הראל ועדה מקומית תוספת בניה

בקומת מרתף

20 1527605 בוכרים הפקדה תוספת בנייה, שמואל ועדה מחוזית קומות ויח"ד ויספיש

רחוב אבינדב

20,22

21 1536630 תלפיות מזרח הפקדה הרחבת יח"ד חיים קאהן ועדה מקומית קיימת רח'

אדם 23

22 1428937 נוה יעקב הפקדה הרחבות דיור אהרון ועדה מקומית ברח' ראובן נתניא

גמזון 11-17

23 1575943 טלביה/המוגרבים הפקדה תוספת קומה אבי ועדה מחוזית ושטחי בניה אבוחצירא

המערבים 8

- 3 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1142595

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: שרביט ז'יל

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת בית וגן 84 , בית וגן

גוש חלקה בשלמות

30341 471 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש למחוק בסעיף 11 התייחסות להכנת סקר עצים חדש ואישורו ע"י אגף שפ"ע.

ולכתוב כי יש להגיש סקר עצים בשלב ההיתר ושיש להציע לפחות 2 עצים בוגרים לשתילה בעדיפות לכיוון הרחוב או המעבר הרב אלפיה ממערב לחלקה.

11/09/2024 יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 15/05/2024 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א(א) לחוק התכנון והבנייה

15/05/2024 מחליטים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התוכנית מציעה מחסנים בחזית הראשית במפלס הרחוב יש לבחון חיבור תוספת הבינוי ליח"ד שמעל לצורך הרחבתה או לצורך דיורית בהתאם להנחיות של מנהל התכנון בעניין דיוריות. יש לקבל אישור קונסטרוקטור שניתן להנמיך את הרצפה - 4 -

כך שיתקבל גובה סביר עבור מגורים.

ההרחבות בחזית האחורית מוצעות בקו בניין של 1.28 מטר. יש להציע את ההרחבות כך שישמר קו בניין מינימלי של 1.5 מטר למעבר שנמצא ממערב.

התכנית מציעה ממ"דים בקרבה לחלקות המגורים המצרניות ובגדלים משתנים. יש לבחון חלופה להעמדת עמודות הממ"דים בפינת החזית הקדמית, בתיאום עם מחלקת תכנון. כמו כן יש לקבוע כי הממ"דים יהיו בגודל קבוע של 9 מ"ר לאור קרבתם לחלקה המצרנית.

יש להציג בינוי יסודות הממ"דים יורדים עד למפלס התחתון.

יש לשמר את שני העצים המוצעים לעקירה הקרובים ביותר למעבר, וזאת לאור צמצום הבינוי הנדרש במקום זה.

יש לעדכן את נספח הבינוי כך שיציג גישה משותפת לכל דיירי הבניין לעליית גג.

יש לקבוע כי כל התשתיות הנמצאות על גג הרעפים יוכנסו לתוך חלל עליית הגג.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסות כל עבירות הבניה של כל מגיש בקשה להיתר.

יקבע בהוראות התוכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר יח"ד וקווי הבניין.

עצים- סקר העצים אינו מקובל ואינו מוגש על פי נוהל מבאת. יש להכין סקר חדש על פי הנוהל אשר יאושר ע"י אגף שפ"ע. יש לסמן עץ לעקירה במידה ומוצע בינוי במרחק הקטן מ-3 מטרים.

לתקן חוסר התאמה בין מפלסי תכניות הקומה לבין המוצג בחתכים.

התכנית תערך במחלקה לבקרת תוכניות ממוחשבות.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

בנספח הבינוי יש לצמצם את קו הבנייה המוצעת (אדום) בשטח שאין בינווי מוצע, בחזית האחורית.

תיאור חדש להתנגדויות

- 5 -

מטרת התכנית:

תוספות בניה בכל קומות הבניין לשם הרחבות יח"ד קיימות- בית וגן.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים 1 לאזור מגורים ב.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

א. קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות: א' ,ב', ג' לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן/ם בהתאם לנספח

בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

ב. קביעת בינוי להשלמת קומת מרתף לשם הרחבות יח"ד קיימות בקומה שמעליהם ולתוספות מחסנים

בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

3. קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה כאמור.

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

7. קביעת הוראות בגין חריגות בניה.

8. קביעת הוראות בגין עצים לעקירה/לשימור

תכנית מאושרות קודמות:

1042 - תכנית משנת 1979 הקובעת את שטח התכנית לאזור מגורים .1

היתרים:

1946/0838.00 - היתר משנת 1964 לבנייה חדשה.

1964.838.02 - היתר משנת 2017 עבור העברת שטחים בקומה ג בין דירות 8 ו-.10

תיאור מצב קיים:

מבנה בן 4 קומות סה"כ, 3 קומות מעל הכניסה הקובעת המשמשות למגורים ועוד קומה מתחת לכניסה הקובעת המשמשת למחסנים. הכניסה למבנה היהנה מרחוב בית וגן באמצעות גרמי מדרגות.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 23/01/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 24/03/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

דינה מרדכי

בעלת זכויות במחסן ושטח חניות ועוד חלק מהרכוש המשותף, אשר אינה בעלת זכות ביח"ד בשטח החלקה.

מיוצגת ע"י עו"ד זאב וינרוט.

עיקרי ההתנגדויות:

- 6 -

1. טענה כי לא הוצגו במסמכי התכנית התשריט בית משותף המראה כי למתנגד קיים מחסן

ושטחים נוספים, וכי התכנית מציעה מחסן בחלל/מילוי המקביל למחסן המתנגד אשר המעבר אליו יהיה דרך המחסן, ללא התייחסות למחסן של המתנגד כאמור.

2. טענה כי לפי החוק תת"ח המראה בעלות על מחסן נחשב כבעל דירה וכי יש להתייחס לכך

כדירה רשמית. וכי התכנית אינה מתייחסת כלל לכלל השטחים של המתנגד.

3. הצגת מסמכים מעוותים אשר אינם מראים את מחסן המתנגד.

4. בקשה להיות חלק מהתכנית ולקבל תוספת שטחים כמו ייתר הדיירים בבניין, וכי בנוסף

לכך המתנגד דורש כי יוצע לו ממ"ד מוצמד לשטח השייך לו.

5. טענה כי חדר העבודה המוצע היורד מהדירה אינו באמת כדי לשמש לכך, אלא כדי להפוך

את השטח הנ"ל ליח"ד נוספת וכי ע"כ הכניסה למחסן מוצעת באמצע הקיר ומתוך מחסן המתנגד.

6. ביטול המחסנים המוצעים בקומת המרתף, מהסיבה כי אלו יהפכו ליח"ד בהמשך. וגם

מהסיבה כי תוספת שטחים על רכוש משותף דורש הסכמה של %100 מבעלי הזכויות בחלקה.

7. טענה כי הצגת תכנית הגג בנספח הבינוי אינה משקפת את המציאות, וכי גם שם הוצג

בפני הוועדה מצג שווא.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן

תוקף

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 62 א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לקבל

חלקית את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית מציעה מעבר להרחבת דיור מוצעת דרך מחסן

הרשום התשריט בית משותף ללא אישור בעל המחסן להלן המתנגד: לאור העובדה כי בתשריט בית

משותף השטח המוצג בחדר ההסקה הינו בחלקו משויך למתנגד יש להסיט את הכניסה למחסן המוצע כך שהכניסה תתבצע דרך ח. הסקה, שטח משותף, בתאום מחלקת תכנון העירלהלן סכמה ע"ג נספח הבינוי.

- 7 -

2. לדחות את ההתנגדות כי צורפו מסמכים מעוותים ללא הצגת תשריט בית משותף בפני הוועדה:

מבדיקה נראה כי כל מסמכי הבעלויות הנדרשים כולל תשריט בית משותף המראה את מחסן המתנגד צורפו למסמכי התכנית ונבחנו ע"י הלשכה המשפטית אשר אישרה כי התכנית שבנידון לא פוגעת בבעלי הזכויות לתכנית, עם זאת ייתכן כי לא סומן בברור בנספח כי הכניסה למחסן המוצע הינה דרך שטח המוצמד למתנגד, אשר התנגדותו כאמור בסעיף הקודם התקבלה והכניסה למחסן תוצע דרך שטח משותף.

3. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה בעניין הזכויות המוקנות לבעל מחסן הרשום כתת"ח נפרדת להיות

כבעל דירה בבניין ולקבל תוספת שטחים וממ"ד מכח התכנית שבנידון כייתר בעלי הדירות : אין

הצדקה תכנונית לאשר תוספת ממ"ד לשטח מחסן שאינו משמש למגורים. ככל ומעוניין המתנגד לבחון את הסבת שטח המחסן ליח"ד, יתכבד ויגיש תכנית שתבחן לגופו של עניין (פתרון חניה עפ"י תקן , מרחב מוגן, גישה, הסכמות נדרשות, התאמה להיתר וכדומה).

4. לדחות את ההתנגדויות כי המחסנים המוצעים בתכנית ישמשו בעתיד ליח"ד נוספות ולא יהיו

בשימוש מחסנים בפועל: מחסנים סומנו באזורים בהם אין איוורור ורובם בתת הקרקע. ככל ויעשה

שימוש במחסנים עבור יח"ד שהרי מדובר על בניה שלא עפ"י היתר, ויש לפנות לפיקוח על הבניה לצורך אכיפה.

5. לדחות את ההתנגדויות כי תכנית הגג לא משקפת את המציאות הקיימת בגג: לא ברורה ההתנגדות

בנוגע לגג, מאחר והתכנית מציעה להכשיר את גג הרעפים אשר אמנם אינו קיים בהיתר המקורי, אך מצילומי האוויר משנת 2002 מופיע כגג רעפים. -דבר אשר נבחן ע"י מחלקת התכנון ומקובל תכנונית.

בנוסף לכך, מהחלטת הוועדה בתאריך 15/05/2024 נראה כי, בעלי התכנית התבקשו להראות יציאה לגג לכלל הדיירים ואכן ממסמכי התכנית נראה כי מוצעת יציאה זו.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

עורך חוות הדעת

- 8 -

שם תפקיד תאריך חתימה

אזנקוט יוסף שלום ראש צוות 04/05/2026

- 9 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1045541

סוג דיון: הארכת מועד להתנגדויות

מגיש התכנית: צפר מאיר

עורך התכנית: פלינק נפתלי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 7/10/2024

כתובת זכרון יעקב 5 , רוממה

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30234 57 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוספת בינוי להרחבות דירה עד 140 מ"ר ותוספת יחידות דיור.

1. שינוי יעוד מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים ג'.

2. קביעת שטחי בניה בתחום התכנית .3קביעת בינוי בגובה 9 קומות.

3. קביעת מס. יח"ד ל-55 יחידות דיור.

4. קביעת קווי בנין.

5. קביעת תכסית בינוי.

6. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

7. קביעת הוראות להריסת מבנים/גדרות/אלמנטים בנויים.

8. קביעת הוראות להוצאת היתרי בניה והיתרי אכלוס.

9. קביעת שלביות ביצוע.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

22/01/2025 מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה תוספת 5 יח"ד חדשות וסה"כ 55 יח"ד בשני בנייני מגורים.

- 10 -

מאושרות בתכנית 5671א' 51 יח"ד. יש להבהיר תוספת יח"ד מוצעת בתכנית. יש להציג יח"ד בנספח הבינוי והוראות התכנית בהתאם למאושר בתב"ע ובהיתר הבניה, בתיאום מחלקת התכנון.

לא ברור איפה תוספת החניה המוצעת עבור יח"ד החדשות בתכנית. לא תותר תוספת יח"ד בלי מתן פתרון חניה במגרש. יש לקבל אישור מעודכן מאגף תושי"ה לנספח התנועה, הכניסה אל החניה ותוספת מקומות חניה.

מוצעת תוספת מחסנים מעבר למספר יח"ד הקיימות ומוצעות בתכנית במפלסים ,-5.80 .-5.45 שטח מחסנים חדשים גדול מהמקובל. יש למספר את כל המחסנים ולציין שטחם. שטח מחסן יהיה %8 משטח הדירה ועד 20 מ"ר מקסימום. לא תותר תוספת מחסנים מעבר למספר יח"ד המוצע בתכנית. יש לתקן בתיאום מחלקת התכנון.

מוצעת מרפסת זיז בבניין 2 מפלס -2.90 בחזית מזרחית שחורגת מקווי הבניין המוצעים בתכנית. לא יותרו מרפסות זיז החורגות מקו בניין 3 מ' מגבול המגרש. כל המרפסות המוצעות בתכנית יהיו בתחום קווי הבניין.

לתקן ציון המידות לקווי הבניין המצוין על גבי תשריט מצב מוצע בהתאם למרחקים מגבול החלקה.

לבטל את המבנה המשופע בקומת הגג עליו מוצגים קולטי שמש. גג הבניין יהיה שטוח ובשטח הרצפה יוצבו קולטים לדודי שמש. יש לבטל הערה בעניין זה מתחת לטבלה 5 בהוראות התכנית.

להשמיט הערה מתחת לטבלה 5 – זכויות והוראות בניה בהוראות התכנית, לעניין מספר יח"ד מוצע.

תנאי להיתר בניה יהיה תיאום וקבלת אישור אגף התברואה.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף לעניין הריסה.

התכנית מציעה להריסה תוספת קיימת בעברת בנייה במפלס -8.70 , מדובר במשפחה עם בעיה אישית שמצריכה הרחבה גדולה של הדירה , לאר הנסיבות המיוחדות יש לסמן את התוספת הקיימת להכשרה במסגרת התכנית בתיאום עם מחלקת התכנון., תוספת זו תוחרג משלביות הביצוע של יתר התוספות לדירה .

יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תוספת הקומות תהיה בהינף אחד לכל בניין והרחבות הדיור יהיו בנפרד לכל דירה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

- 11 -

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

סעיף 1.4 – לציין לפי איזה סעיף בחוק התו"ב מקודמת התכנית בסמכות הועדה המקומית.

סעיף 1.6 – לציין יחס כפיפות לתכנית 5671א'.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים.

סעיף 4.1.1 – לציין שימוש ציבורי מאושר בתכנית 5671א'.

סעיף 4.1.2ב – חניה – להוסיף שהחניה תהיה בתחום המגרש בלבד.

סעיף 4.1.2ג – סטיה ניכרת – להוסיף מספר הקומות.

טבלה 5 – להשמיט הערות מתחת לטבלה לעניין תוספת יח"ד, התרת קולטי שמש בהתאם לנספח הבינוי.

נספח בינוי:

להשמיט טבלת שטחים וחישוב חניה מהסטריפ.

להציג בתכנית מפלס -8.70 את הפיתוח הקיים / מוצע. מדובר בקומה שיושבת על הקרקע.

למספר מחסנים ולציין שטחם.

למספר באופן בולט יותר את יח"ד הקיימות והמוצעות.

קומה ה' בניין 2 – לא ברור איך נכנסים ליח"ד המערבית המוצעת.

נספח תנועה וחניה:

לתקן את מספר יח"ד המאושרות והמוצעות, ואת טבלת מאזן החנישה בהתאם.

- 12 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

שינויים בבינוי ותוספת קומות לשם הרחבות ותוספת 5 יח"ד זיכרון יעקב 5 א' ו- ב. '

עיקרי הוראות התכנית

-1 שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים ג'.

-2 קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

א. בבניין מספר :1

- תותרנה תוספות בנייה בקומות מפלסים .+8.70-,5.80-,2.90-,0.00+,2.90+,5.80+,8.70 לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר תוספת שתי קומות מעל הבניין הקיים, לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה שמתחתיה לשם תוספת יחידות דיור חדשות, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר תוספת שתי קומות עליונות לשם הרחבות יח"ד קיימות בקומה שמתחתיה ולשם תוספת שתי יח"ד חדשות, בהתאם לנספח בינוי (נספח מס' .)1 - תותר תוספת מחסנים במפלס -5.45 בהתאם לנספח הבינוי.

ב. בבניין מספר :2

- תותרנה תוספות בנייה בקומות מפלסים .+8.70-,5.80-,2.90-,0.00+,2.90+,5.80+,8.70 לשם הרחבות יחידות הדיור הקיימות בהן, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר תוספת קומה מעל הבניין הקיים, לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה שמתחתיה ולשם תוספת יחידות דיור חדשות, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר השלמת קומה ד' ותוספת קומה עליונה לשם תוספת יח"ד חדשות, בהתאם לנספח בינוי.

- תותר תוספת מחסנים במפלס -5.45 בהתאם לנספח הבינוי.

-3 קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

-4 הגדלת שטחי הבניה בשטח

הגדלת מספר יח"ד בבניין מס' 1 מ-24 יח"ד מאושרות בתכנית 5671 א' ל-26 יח"ד ובבניין מס' 2 מ-27 יח"ד מאושרות בתכנית 5671א ל-30 יח"ד סה"כ תוספת של 5 יח"ד חדשות.

-5 הגדלת מספר קומות מ -4 קומות מעל מפלס ה 0.00 ל-6 קומות מעל מפלס ה ..0.00 -6 קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

-7 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

-8 קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

- 13 -

התכנית בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 06/02/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 07/04/2026 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

- חזקיהו ברנשטיין , ת.ז. 036037851 , מתגורר בבניין זכרון יעקב 5 - אביהוא רוכלמר, ת.ז. ,317733988 מתגורר בבניין זכרון יעקב 5

עיקרי ההתנגדויות:

להלן מובאת חלק מההתנגדות, הבקשה לקבלת ארכה לתקופה בה ניתן להגיש התנגדות:

1. תחילה יבקשו המתנגדים לציין כי מאז פרוץ מבצע "שאגת הארי", הוכרז במשק "מצב

מיוחד בעורף", סיטואציה זו יצרה דה-פקטו שיבוש של כלל הפעילות המשקית התקינה.

2. הפעילות המשקית ובכללם כלל משרדי הממשלה וכל יתר הרשויות הועברו בהתאם

להנחיות פיקוד העורף לפעילות במתכונת חירום, סיטואציה זו (שמלכתחילה הצדיקה את דחיית המועדים הסטטוטוריים להגשת כתב ההתנגדות), מנעה עד כה בהכרח את יכולת הגעתם הפיזית של המתנגדים ו/או של אותם גורמי המקצוע ששכרו כדי לעיין במסמכים הדרושים להם למטרת גיבוש הכנת כתב התנגדותם לתכנית במועד.

3. בשל הקושי האמור, ובשל הנתון שמועד הגשת ההתנגדות לא הוקפא ע"י הרשות

התכנונית (כפי שנעשה ביתר המוסדות והגופים הממשלתיים), ועל מנת לא לפגוע בזכות העמידה והטיעון של המתנגדים שלהם זיקת בעלות במקרקעין הנדונים, מתכבדים הם להגיש התנגדותם במועד שיועד לכך על קצה המזלג ובכותרות בלבד.

4. כאמור, המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להשלים את כתב התנגדותם ולצרף בעתיד

את מסקנות וחוות דעת של אותם מומחים ששכרו לשם כך ו/או מסמכים נוספים שיגיעו לידם ו/או לידי ב"כ הח"מ, לרבות אסמכתאות ותמונות לתמיכה בנימוקי ההתנגדות וכיו"ב.

- 14 -

5. נחזור ונדגיש כי ההתנגדות מוגשת על קצה המזלג בלבד, ועל סמך המסמכים הנמצאים

במערכת המבא"ת משום שלא נמצאו המסמכים החתומים המציינים את פרטי הפקדת התכנית, כפי שצוין לעיל הכל לנוכח מבצע "שארגת ארי" הפעילות המשקית מצומצמת ביותר והקושי לעיין פיזית בארכיב בתיק מסמכי ההפקדה.

6. כפי שצוין לעיל המתנגדים שומרים על זכותם להשלים את התנגדותם בעתיד לאחר תום

תקופת החירום ולצרף להתנגדותם מסמכים נוספים ו/או תמונות ככל שיגיעו לידם ו/או לידי ב"כ הח"מ, לרבות אסמכתאות וחוות דעת מומחים לתמיכה בנימוקי ההתנגדות וכיו"ב.

7. כמו כן, המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוסיף, לפרט ולבאר את נימוקי

ההתנגדות בפני רשויות התכנון. הוועדה הנכבדה אשר תדון בתיק מתבקשת לזמן את המתנגדים ובייכ לכל דיון שיקיימו בתכנית המוצעת, זאת בהודעות במועד וכנדרש.

מן הדין והצדק להיענות בחיוב לכתב ההתנגדות דלעיל.

המלצת מהנדס העיר

לאשר ארכה להגשת התנגדויות

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לאשר

ארכה להגשת התנגדויות כמפורט להלן:

לאור העובדה שתקופת ההפקדה של התכנית היתה בזמן מבצע "שאגת הארי", ניתן לאפשר הארכת תקופת ההתנגדויות לבקשת המתנגדים בחודש נוסף לצורך הגשת התנגדויות.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נורה שקור מיבילת 04/05/2026

תכנון אזורי

- 15 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1381409

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אינוסטמנט פרופרטי אסוסיאייטד אס. איי

עורך התכנית: ביטמן בועז

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 29.1.2025

כתובת תורה מציון , רוממה רח תורה מציון ,3-11 ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30075 183 כן

30075 184 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מוגשת תכנית לשינוי קווי בניין. יש להשמיט ממסמכי התכנית את נספח הבינוי.

התוכנית מבקשת לקבוע קווי בניין חדשים על מנת לאפשר היתכנות להגשת בקשה לתמא 2/38 אך היא מציעה קו בניין עילי וקו בניין 0 לחזית אחורית. יש לסמן את קווי הבניין בהתאם לקונטור המבנה המוצע בבקשה לתמ"א 2/38 בתיאום עם מחלקת התכנון, ולשמור על גמישות לכיוון צפון (בריכת המים) ולשמור על 3 מטרים לפחות לכיוון חלקות המגורים הסמוכות. יותר קוו בניין אפס בקומות התת קרקעיות עבור 20/02/2025

חניה.

יש לקבוע הוראות כי בתקופת הבנייה תישמר הכניסה והגישה לבית הכנסת לכל משך תקופת הבנייה.

הועדה סבורה כי יש לשקול בתכנית זו גם שיקולים חברתיים מאחר וישנם דיירים מוגנים וותיקים ומבוגרים כולל מבוגרים מאוד, ולכן יש לקבוע כי תנאי למתן תוקף יהיה הסדרת הנושא החברתי מול המחלקה לעבודה קהילתית, כך שתתאפשר המשך קיומה של הקהילה המקומית בזהותה.

בהתאם לחו"ד מחלקת מידע תכנוני, יש לתקן את שטח התכנית ואת שטח תא השטח בטבלה 5 בהוראות התכנית ל-2,816 מ"ר בהתאם לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין.

התוכנית מסמנת למעלה מ- 5 עצים לעקירה; אין התאמה בין סקר העצים שהוגש - 16 -

לבין העצים המסומנים בתכנית לשימור. יש לקבל אישור שפע לעניין העצים בחלקה.

לא תותר הצבת גדרות בחזית הקדמית הפונה לרחוב תורה מציון.

יש לסמן להריסה בתשריט מצב מוצע בינוי ללא היתר בתחום המגרש וכן גם בינוי/ גדר הפולש לתוואי הדרך המאושרת מדרום (חלקה .)184 התכנית כוללת הוראות לשימור ועקירה של עצים. יש להחליף את הסעיף בתקנון לסעיף סטנדרטי.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

הערה:

הערות טכניות:

דברי הסבר לתכנית – יש להסביר מהות התכנית והרקע להגשתה.

סעיף 1.4 – לציין מכוח איזה סעיף התכנית בסמכות הועדה המקומית.

סעיף 1.5.2 – להשלים תיאור מקום.

סעיף 1.5.4 – להשלים כתובת התכנית.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים.

סעיף 1.8 – להשלים שם מגיש ויזם התכנית.

תשריט מצב מוצע:

לציין מידות לקווי הבניין.

- 17 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

שינוי קווי בניין ללא תוספת שטחי בניה וללא שינוי הוראות בינוי, ברחוב תורה מציון ,3-11 ירושלים

עיקרי הוראות התכנית

1. שינוי יעוד שטח מאזור מגורים 2 למגורים א'.

2. שינוי קו בנין וקביעת קווי בנין חדשים.

3. קביעת הוראות בינוי ופיתוח ותנאים למתן היתרי בניה בשטח.

4. קביעת הוראות בגין הריסת חריגות בניה בשטח.

5. קביעת הוראות בגין חזית לשימור.

התכנית בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 30/01/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 31/03/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מתנגדים 11 אנשים שמתגוררים ב תורה מציון – מייצג אותם עורך דין עודד בריק.

-1 אהרון היימליך ואח'

-2 נתן הרשקובץ ת.ז. 033776881

-3 אברהם אקער ת.ז. 056024383

-4 מנחם יוד ת.ז. 050243633

-5 אהרון שלמה קניגסברג ת.ז. 50632348

-6 שלמה דוד יהוסף ת.ז. 008476327

-7 יצחק פראנד ת.ז. 340991678

-8 ישראל פישמן ת.ז. 057046086

-9 שאול שרבני ת.ז. 204057087

-10 יהודה יום טוב ת.ז. 012103305

-11 אשר זליג בריזל ת.ז. 031498108

- 18 -

עיקרי ההתנגדויות:

הנדון: התנגדות לתכנית ,101-1381409 בניין שיכון הרבנים פתח דבר:

1. התכנית דנן עניינה בשינוי קווי בניין בבניין שיכון הרבנים, אף כי לפי דברי ההסבר של

התכנית עצמה עולה כי מטרת השינוי המבוקש היא לצורך בינוי עתידי מכח תמ"א ,38 שעל פי הידוע כולל הריסת הבניין והקמת בניין חדש בן 8 קומות.

2. בניין שיכון הרבנים הוא בניין היסטורי ובעל חשיבות ייחודית וחריגה, מבחינה היסטורית,

אדריכלית, שימורית, קהלתית וחברתית.

3. בבניין גרה קהילה של דיירים בדיירות מוגנת ובמקום יש בית כנסת ותיק ומבנה של אוצר

הפוסקים, והמקום מהווה כבר כ- 75 שנים מרכז רוחני קהילתי לכל תושבי הסביבה.

4. על אף שהוועדה המקומית נתנה תשומת לב לשיקול החברתי ולחשיבות המשך קיומה של

הקהילה המקומית בזהותה, ואף קבעה זאת כתנאי למתן תוקף, לא נעשה ניסיון מטעם מגישי התכנית להגיע להסכמות עם דיירי הבניין.

5. המתנגדים שהינם תושבים שחלקם מתגוררים בבניין עצמו וחלקם בבניינים בסביבת

המקום, טוענים כי אין לאשר את התכנית ויש לדחותה במתכונתה הנוכחית.

6. המתנגדים טוענים, בין השאר, כדלקמן:

א. אין לאשר מתווה של הריסה של הבניין שהוא בעל ערכיות מיוחדת מבחינות רבות.

ב. שינוי קווי הבניין המבוקש הינו שלא כדין, ולא בהתאם לתמ"א 38 ולתכנית 10038

ולכללים בדבר מדרג התוכניות.

ג. קווי הבניין המבוקשים אינם בהתאם לתכניות הרלבנטיות וקובעים מרחק קטן מדי

מחלקות סמוכות.

ד. אין לאשר את התכנית לאור התנאי שקבעה הוועדה המקומית למתן תוקף של הגעה

להסדרת הנושא החברתי.

ה. יש לקבוע בתכנית הוראות להפרשת שטחים לציבור, קביעת זיקת הנאה לבית הכנסת,

ושימור של הבניין ולמצער של בית הכנסת, עזרת הנשים ואוצר הפוסקים ובדיקת היבטי התחבורה.

7. יודגש כי המתנגדים שומרים על זכותם להגיש התנגדות ולהתייחס לבקשה שתוגש במקום

לפי תמ"א ,38 ככל שבקשה כזו תוגש וככל שיהיה צורך בכך.

רקע עובדתי ותכנוני:

8. בניין שיכון הרבנים הינו מבנה היסטורי בתחום העיר ההיסטורית שהוא בעל ערכים

חשובים, כפי שעולה מדיון ועדת השימור בעבר, ומה שמייחד אותו הוא השילוב הייחודי של הערכים האדריכליים, שימוריים, היסטוריים, חברתיים וקהילתיים.

- 19 -

9. הבניין הוקם בשנת 1945 (לאחר מכן נוספו לו קומות) בכסף שנתרם מכל קצוות תבל כדי

להקים קורת גג שתהיה מיועדת למגוריהם של רבנים ופליטים מארצות השואה ומהמדינות הקומוניסטיות.

10. בבניין ישנם שלטים שמנציחים את התרומות שניתנו למטרה חשובה זו, והבניין הוא מעין

הקדש, ולא ברור באיזו דרך נמכר לידיים פרטיות.

11. הבניין מחווה גלעד להיסטוריה של העזרה ההדדית ושל הצלת הפליטים, והיה קורת גג

לרבנים מתפוצות שונות וקהילות שונות שגרו בקהילה משותפת ותוססת תחת קורת גג אחת.

12. בבניין מתגוררים דיירים מוגנים, שחלקם מבוגרים מאוד וחלקם משפחות עם ילדים, וחלק

מהדירות כבר נרכשו מהדיירים על ידי הבעלים.

13. בבניין ישנו מבנה בית כנסת המשמש מזה עשרות שנים הן את בני הקהילה המתגוררת

והן תושבים מהסביבה, ומתקיימות בו תפילות ושיעורי תורה, ויש לו עזרת נשים. במקום כן נמצא בבניין מוסד אוצר הפוסקים.

14. מעבר לחשיבות הערכית וההיסטורית של המבנה, יש לו גם חשיבות חברתית וקהילתית,

והוא משמש עשרות שנים כמרכז רוחני, חברתי וקהילתי לדיירי הבניין לכל תושבי השכונה.

15. מבחינה שימורית, על פי הידוע, הבניין מסומן לשימור בכרטסת העירונית והוא בניין והוא

משמש עשרות שנים כמרכז רוחני, חברתי וקהילתי לדיירי הבניין לכל תושבי השכונה.

16. לבניין גם יש חשיבות אדריכלית מיוחדת. הבניין תוכנן על ידי אדריכל אלכסנדר פרידמן

שתכנן מבנים מרכזיים בירושלים, כמו בית הכנסת ישורון, בית הכנסת הגדול, היכל שלמה, מוזיאון האסלאם ועוד.

17. בדיון שהתקיים לגבי הבניין בעבר, שגם עליו נסמך התיאור לעיל, ציינה ועדת השימור את

הבניין כבניין מונומנטלי, עם רחבת כניסה משותפת בחזית, אדריכלות נאה ופרטי בינוי בעלי חשיבות.

18. דו"ח השימור והחלטות ועדת השימור שנערך בעבר לגבי הבניין, מצ"ב כנספח .1

19. בעבר נעשו מספר ניסיונות לאשר שינוי בבינוי הקיים, בדרך של חיזוק או בדרך של הריסה

ובניה מחדש.

למרבה הצער גם בעבר המהלכים בוצעו ללא ניסיון של ממש להגיע להסכמה עם הדיירים הגרים בבניין.

20. כך למשל, בדיון בשנת 2019 בתכנית קודמת לשינוי קווי הבניין החליטה הוועדה לדחות

את ההכרעה לצורך תיאום בין מגישי התכנית למתנגדים, אך תיאום כזה לא נעשה.

- 20 -

- העתק החלטת הוועדה מצ"ב כנספח 2

21. כעת הופקדה התכנית דנן שמטרתה היא שינוי קווי בניין, וכפי שנאמר במפורש בדברי

ההסבר לתכנית, התכנית מציעה את שינוי קוו הבניין לצורך בינוי עתידי במסגרת תמ"א ,38 תוך שימור החזית המקורית של המבנה הקיים ועיבוי הבינוי כלפי קו הבניין האחורי.

22. גם בהחלטת ההפקדה נקבע כי קווי בניין יסומנו בהתאם לקונטור המבנה המוצע בבקשה

לתמ"א 2/38 עם גמישות לכיוון צפון (בריכת המים) ו- 3 מטרים לפחות לכיוון חלקות המגורים הסמוכות.

23. כן קבעה הוועדה בהחלטת ההפקדה כי יש לשקול בתכנית זו גם שיקולים חברתיים, ועל כן

תנאי למתן תוקף יהיה הסדרת הנושא החברתי כך שיתאפשר המשך קיום הקהילה המקומית בזהותה.

הדיירים סברו שלאור זאת יעשה ניסיון כנה ואמיתי להידברות איתם להסדרת הנושא, אך כפי שהיה בעבר, גם לאחר החלטת ההפקדה לא נעשה ניסיון כזה.

- העתק החלטת ההפקדה מצ"ב כנספח .3

טענות המתנגדים:

24. המתנגדים טוענים כי אין לאשר הריסה של הבניין המיוחד של שיכון הרבנים, ועל כן אין

לאשר את התכנית שכל מטרתה היא לאפשר הריסה של הבניין על פי תמ"א .38 אין לחכות עד לשלב הבקשה להיתר מכח תמ"א ,38 אשר מלכתחילה היא בקשה שבשיקול דעת של הוועדה ואינה מוקנית, אלא יש לקבוע כבר עתה כי לא תתאפשר הריסת הבניין.

25. בניין שיכון הרבנים הינו בניין מיוחד במינו אשר משלב ערכיות וייחודיות במספר היבטים,

מבחינה אדריכלית, שימורית, היסטורית, חברתית וקהילתית, והוא מונומנט הן מבחינת הבינוי שלו והן במשמעותו ההיסטורית כגלעד לעזרה החשובה שניתנה לרבנים ולניצולי שואה ומדינות מזרח אירופה, שהתאגדו יחד לקהילה מגובשת, אשר הפכה למרכז רוחני וחברתי לכל הסביבה.

26. בעניין זה יוזכר כי תמ"א 38 קבעה בסעיף 14א ()1 כי הוראות הסעיף העוסק בהריסה

ובניה מחדש לא יחולו על מבנים שמיועדים לשימור ומבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי, וגם תכנית 10038 כוללת מגבלות על פרויקטים במבנים היסטורים ובמבנים לשימור. על כן, אף אם אין קביעה מוחלטת של איסור על הריסת המבנה הרי זה מקרה בו יש להפעיל - 21 -

שיקול דעת בהסתמך על כוונת ורוח התכניות הנ"ל, ולא לאשר הריסת מבנה עם ערכים כה מיוחדים.

27. המתנגדים טוענים עוד כי במקרה דנן, במסגרת שיקול הדעת של הוועדה, יש חשיבות רבה

לשיקול החברתי שעליו עמדה הוועדה הנכבדה בהחלטת ההפקדה ואשר התכנית מתייחסת אליה, ועל כן אין לתת תוקף לתכנית ובוודאי שאין לאפשר את הריסת הבניין כל עוד לא מוסדר הנושא החברתי כאמור בתכנית.

28. באשר למטרת התכנית לשנות את קווי הבניין טוענים המתנגדים כי המדובר במהלך פסול

על פי דין, ובנוסף לכך גם לגוף העניין אין לאשר את החריגות המבוקשות בקווי הבניין.

29. סעיף 15 לתמ"א 38 קובע קווי בניין של 4 מטר לצדדים ו- 6 מטר לאחור אלא אם מהנדס

העיר חיווה דעתו שניתן לחרוג מכך לצורך ממ"דים, מעלית או רכיבי חיזוק, או שניתן לאשר קו אפס לצד ולא קיימת לכך מניעה מטעמים אדריכליים ותכנוניים.

30. סעיף .4.1.2.2 לתכנית 100 קובע כי קווי הבניה יהיו על פי התכנית החלה במקום,

ובמבנים מעל 6 קומות קווי הבניין לא יפחתו מ- 4 מטר בחזית הקדמית ו- 3 מטר בשאר החזיתות, וכי קווי הבניין יהיו בכפוף לסעיפים 15-16 לתמ"א .38

31. המתנגדים טוענים כי לא ניתן לקבוע בתכנית ספציפית קווי בניין שונים מאלו שנקבעו

בתמ"א 38 ובתכנית .10038 תכנית 10038 היא תכנית שאושרה מכת סעיף 23 לתמייא 38 ויש לה מעמד נורמטיבי מיוחד, שינוי לתכנית זו אינו יכול להיעשות בתכנית "רגילה"

אלא רק בתכנית כללית אחרת מכח סעיף 23 לתמ"א 38 או בתכנית מתאר ארצית (ר' ערר (י-ם) 270/17 שקד בעיימ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פורסם בנבו).

32. על כן, אף שסעיף 62א (א) ()4 לחוק התכנון והבניה קובע כי לוועדה מקומית יש סמכות

לאשר בתכנית שינוי של קווי בני בניין, הדבר אינו מאפשר לקבוע קווי בניין שונים לצורך פרוייקט מכח תמ"א 38 בתכנית רגילה שאינה תכנית מכח סעיף 23 לתמייא ,38 ואין לסטות מקווי הבניין שנקבעו בתמ"א 38 ובתכנית ,10038 ולא ניתן לסטות בתכנית מקומית מההוראות שנקבע בתמ"א 38 שהיא תכנית ארצית, בהתאם לסולם העדיפות של התכניות שבחוק התכנון והבניה, למעט בתכנית מכח סעיף 23 לתמייא .38

33. מבלי לפגוע בנטען לעיל טוענים המתנגדים כי כיוון שהבקשה המקודמת מכח תמ"א 38

הינה להריסה ולבניה מחדש ולא לחיזוק הבניין, אין הצדקה לאשר חריגות מקווי הבניין של התכניות הנ"ל, ויש לקבוע שהבניה תצטמצם לקווי הבניין המותרים לפי תמ"א 38 ותכנית 10038 .

34. יצוין כי על פי הידוע למתנגדים כאשר נדונה בעבר התכנית הקודמת הדומה מאוד לתכנית

דנן, נדרש במסגרת אישור השר כי קווי הבניין יעמדו על לפחות 3 מטר, בהתאם למדיניות.

- 22 -

35. המתנגדים טוענים עוד כי קווי הבניין המבוקשים בתכנית הינם מצומצמים מדי ומתקרבים

יתר על המידה למגרשים סמוכים ממערב ובחזית האחורית ועלולים לפגוע בדיירים ובאפשרויות הפיתוח והבינוי העתידיות במגרשים סמוכים.

יצוין כי בחזית האחורית קווי הבניין צומצמו מאוד והם קרובים למגרש של העיריה, דהיינו למגרש של הציבור, ועלולים לפגוע באפשרויות ניצול עתידי של המגרש לתכליות אחרות.

כמו כן, גם לא נקבעה הוראת סטיה ניכרת לגבי קווי הבניין.

36. כמו כן, יש לוודא כי נשאר שטח מספיק לחלחול על פי תמ"א .34

37. המתנגדים טוענים עוד כי ישנם נושאים שצריך לקבוע הוראות לגביהם כבר בשלב זה של

קידום תכנית, כיוון שלא יהיה ניתן לטפל בהם בשלב של בקשה לפי תמ"א .38

38. כך, בעניין שטחים שמופרשים לציבור. כידוע יש חוסר גדול ברוממה בשצ"פים ובמבני

ציבור.

במקרה דנן מתוכננת, על פי הידוע, תוספת של עשרות דירות, באופן שיצריך הפרשות נוספות לציבור שיגיע לגור בדירות אלו, ויש להתייחס לסוגיה זו ולהציג פרוגרמה ופתרונות כבר בשלב זה של אישור תכנית לגבי השטח.

39. כמו כן, יש לקבוע כי שטחים ציבורריים כמו בית הכנסת, לרבות עזרת נשים, אוצר

הפוסקים והרחבה הקדמית של הבניין, ירשמו על שם העיריה.

40. בעניין זה יוזכר כי תמ"א 38 קובעת כי במסגרת שיקול הדעת האם לאשר בינוי לפיה, יש

להתחשב גם בכושר הנשיאה של התשתיות.

41. נושא נוסף הוא הצורך בקביעה במסגרת התכנית של זיקת הנאה למעבר של הציבור לבית

הכנסת שבמקום.

42. כך גם בעניין סוגיית השימור, מבלי לפגוע בנטען לעיל שאין כלל לאשר את הריסת הבניין,

הרי בכל מקרה יש לקבוע במסגרת התכנית שימור של בית הכנסת כולל עזרת נשים וחדרי השירותים ושל אוצר הפוסקים והעברתם על שם העיריה.

43. התכנית המופקדת אומנם קובעת כי תישמר הכניסה והגישה לבית הכנסת הקיים לכל

משך תקופת הבניה, אך יש לקבוע גם כי בית הכנסת ישמר וימשיך לפעול גם לאחר כל בניה שתהיה במקום, ככל שתהיה, וכן לקבוע גישה סטטוטורית לבניין במסגרת של זיקת הנאה לציבור או פתרון תכנוני אחר.

44. כמו כן, יש לתת תשומת לב לסוגיית התחבורה והחניה במקום, כיוון שכבר כעת רחוב

תורה מציון הינו עמוס ביותר, והעמסת תחבורה מפרויקט נוסף, מעבר לאלו שכבר מקודמים ומבוצעים באזור, תגרום לכך שהרחוב לא יתפקד מבחינה תחבורתית.

45. לתמיכה בהתנגדות מצורפים תצהירים של תושבים מהבניין ומסביבתו.

- 23 -

46. המתנגדים שומרים על זכותם לפרט ולהרחיב את נימוקי התנגדותם, לתכנית לעת הדיון

בהתנגדויות, וכן להגיש חוות דעת.

47. כן שומרים המתנגדים על זכותם להציג בפני הוועדה הנכבדה, לעת הדיון בהתנגדויות,

תמונות, תשריטים, הדמיות, מסמכים נוספים וכל אמצעי עזר אחר לתמיכה בהתנגדות.

התנגדות מספר 2 :

הרב אדלר בנימין - רחוב תורה מציון 7

רב האזורי "שכון הרבים" והסביבה ירושלים

בשם של 40 אנשים שמתגוררים ברחוב תורה מציון, ,3,5,7,9,11 ורחוב שרי ישראל

1. הרב אלדר בנימין ת.ז. 5382427

2. חנון בנימין שנור ת.ז. 58366267

3. יהודה קיפניס ת.ז. 000191155

4. שיינדל רבינוביץ ת.ז. 062849681

5. יצחק אייזיק שטרן ת.ז. 056571094

6. ניסים כהן ת.ז. 057841421

7. יונה קלפהולץ ת.ז. 024807885

8. דוד אלימלך פישמן ת.ז. 21279804

9. משה מרגלית ת.ז. 54518824

10. מאיר הרשקוביץ ת.ז. 000027847

11. שרה יוד ת.ז. 051735835

12. מרים אקער ת.ז. 057058158

13. דינה כהן ת.ז. 066511163

14. יוסף רוטמן ת.ז. 59148387

15. ציפה דוד ת.ז. 56070428

16. בנימין זאב חשין ת.ז.51137222

17. מרדכי יהושע קרויזר ת.ז. 021791809

18. אברהם רובין ת.ז. 055628705

19. מרים שטרן ת.ז. 057393233

20. מיכאל לייב רבינוביץ ת.ז. 000816744

21. לאה מרגלית ת.ז. 55632798

22. ירחמיאל פרידמן ת.ז. 43443811

- 24 -

23. יוסף בש ת.ז. 073227623

24. ישראל בירנצויג ת.ז. 057655283

25. שילה גרינגרס ת.ז. 015644883

26. איתן עובדיה ת.ז. 59842286

27. אסתר ניומן ת.ז. 011135373

28. ג'ק ניומן ת.ז. 011135381

29. שלמה יצחק שפירא ת.ז. 07745102

30. יהודית פרידמן ת.ז. 066515081

31. אפרים אנגל ת.ז. 008848160

32. ישראל טברא ת.ז. 315529883

33. משה חיים הררי ת.ז. 200267565

34. אברהם טרינגרס ת.ז. 015644875

35. חנה פראנד ת.ז. 340991680

36. אוריה ברית ת.ז.313416703

37. צבי ויינבאך ת.ז. 032996761

38. בן ציון מרקוס ת.ז. 055920201

39. אריה כהן ת.ז. 040805467

40. יוכבד כהן ת.ז. 0559727875

עיקרי ההתנגדויות:

אני מכהן זה למעלה מ-30 שנה, כרב האזור, ושל בית-הכנסת המרכזי שבאזור, שברחוב תורה מציון. נפשי קשורה לנפשם של התושבים, וגם נפשם קשורה אלי, אי לכך הנני פונה אליכם, בשמי ובשם כל מתפללי בית-הכנסת ותושבי האזור, להביע את התנגדותנו לתכנית הנ"ל מטעמים הבאים:

1. לפי התכנית שמתוכננת במקום, עומדים לסתור את עזרת-הנשים, שם מתפללים הנשים וילדיהם

הקטנים, וגם להרוס את השירותים של בית-הכנסת וכמובן שבאופן זה אין אפשרות להמשיך ולהתפלל בבית-הכנסת. בית-כנסת מרכזי זה, כולל עזרת-הנשים, נבנה מכספי נדיב לב הרב אהרן דרייזין מטורנטו- קנדה, על שמו הוא נקרא "בית אהרן", שבנה אותו עבור שכון הרבנים ותושבי האיזור כולו, ולא יעשה כן להפסיק את תפילת הרבים במקום קדוש זה.

2. בית-כנסת זה הוא המרכזי היחידי לכל האזור כולו במעגל הקרוב, מתפללים בו עם רב, אנשים ונשים

וילדים, וכן מתקיימים בו שיעורי תורה מדי יום ביומו, ובשבתות וחגים. לא יתכן שיבטלו אפילו לתקופה לא ארוכה בלבד, את עשרות רבות מתושבי האזור את השיעורים והאירועים הדוחויים החברתיים במקום.

- 25 -

3. ההלכה קובעת, שאסור להפסיק את התפילה והלימוד בבית-הכנסת, אפילו יום אחד. והרוצה לבנות

בשטח בית הכנסת - לפני שמתחיל בבנייה, חייב להקדים ולבנות מבנה חדש מושלם, במקום סמוך, שיכיל את בית הכנסת וכל הקשור לזה, עם גישה נוחה, כולל לזקנים ולילדים, באופן שלא תתבטל התורה והתפילה מאף אחד.

4. גם השלטונות והמועצות בחוץ-לארץ - מתחשבים, בכל תוכנית המוגשת לפניהם, ולא יאשרו בשום

אופן, הריסה, או פגיעה בבית הכנסת, או מבנה דת אחר. ולא יתכן שדבר שמקובל בכל העולם הרחב לא ינהגו בבירת ישראל, עיר הקודש ירושלים.

5. פנינה בכתר השכונה הזו, הוא "שכון הרבנים", הוא מרכז רוחני שכונתי שבו קהלה מגובשת, זה

עשרות שנים, המקיימים קשרים הדוקים גם עם דיירי השכונה המורחבת, ברור שהריסתה ופיזורה של קהלה מכובדת זו - תביא לזעזוע נפשית קשה של דייריה והסביבה, שתוצאתו מי ישורנו. במיוחד הדבר יפגע בתושבים באים בימים, שגרים בה עשרות בשנים שעקירתם מן המקום, היא סכנה לנפשם.

6. כל תושבי השכונה, אנשים ונשים, ואנכי ומשפחתי ביניהם, מתחננים על נפשינו: תאפשרו לנו

להמשיך ולדור במקום זה, שאנחנו קשורים אליו גם נפשית, זה עשרות בשנים, תנו לנו להמשיך להתפלל וללמוד בבית-חיינו, הוא בית- הכנסת, אל תתנו יד לאלה שקמו על נפשינו להרוס ולאבד, ולפזר ולפגוע בנו ובילדנו היקרים.

7. מפאת חוסר הזמן, פירטתי את עיקר ההתנגדות. ליתר פרטים וההתנגדויות לתכנית הנ"ל אבקש

להופיע, אני, או שליחי, בפני הועדה.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל חלק

מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

-1 לקבל חלקית את ההתנגדות והדרישה להסדרת הנושא החברתי קהילתי כתנאי למתן תוקף לתכנית, בפרט שמדובר בקהילה מקומית שחלקה מתגוררת בתנאי דיירות מוגנת, ולא נעשה ניסיון של מגישי התכנית להגיע להסכמות עם הדיירים – בהתאם להחלטת הועדה המקומית בהחלטה להפקדה, הועדה סברה כי יש לשקול בתכנית זו גם שיקולים חברתיים מאחר וישנם דיירים מוגנים וותיקים ומבוגרים כולל מבוגרים מאוד, ולכן תנאי למתן תוקף יהיה הסדרת הנושא החברתי מול המחלקה לעבודה קהילתית, כך - 26 -

שתתאפשר המשך קיומה של הקהילה המקומית בזהותה. לפי בירור מול היחידה החברתית במינהל קהילה, לא הוסדר הנושא החברתי קהילתי עד כה. התכנית לא תקבל תוקף בטרם יוסדר הנושא החברתי, בתיאום מול מחלקת התכנון.

-2 לדחות את ההתנגדויות לגבי איסור אישור הריסת הבניין או אישור תכנית שכל מטרתה היא לאפשר הריסה של הבניין על פי תמ"א 38 - התכנית עניינה שינוי קווי בניין, קביעת הוראות לשימור חזית ועצים לשימור וכריתה בלבד, ואינה כוללת הוראות להריסת הבניין. לפיכך, הטענות הנוגעות לעצם האפשרות להריסת המבנה אינן רלוונטיות לשלב תכנוני זה . ככל שתוגש בעתיד תכנית או בקשה להיתר, ניתן יהיה להגיש התנגדויות במסגרתן, והן ייבחנו בהתאם לדין ולהוראות התכניות התקפות במועד הגשתן.

-3 לקבל חלקית את ההתנגדות להריסת מבנה שמיועד לשימור עם ערכים אדריכליים כה מיוחדים -

התכנית קובעת הוראות לשימור חזית קדמית היסטורית ואסורה הריסתה ו/או כל פגיעה בה. יוסרו כל תוספות הבניה שאינן מקוריות ותשתיות חיצוניות. החל מקומה 2 ומעלה, ניתן לחרוג מקו בניין עילי כמסומן בתשריט. יש להוסיף תנאי למתן היתר בניה יהיה אדריכל שימור מלווה, אישור תיק התיעוד ותיאום ואישור מחלקת שימור.

-4 לדחות את ההתנגדות שקווי הבניין המבוקשים סותרים את תמ״א 38 ותכנית 10038 ושלא ניתן לשנות קווי בניין בפרויקט תמ״א 38 באמצעות תכנית מקומית רגילה, ושינוי כזה אפשרי רק בתכנית לפי סעיף 23 לתמ״א 38 או בתכנית מתאר ארצית - התכנית הינה תכנית בניין עיר שמשנה קווי בניין, בהתאם להוראות סעיף 62א(א( ()4 לחוק התכנון והבנייה. החוק מאפשר ומקנה סמכות לוועדה המקומית לשנות קווי בניין בתכניות בניין עיר.

-5 לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין הטענות בדבר פגיעה במגרשים סמוכים ממערב ובחזית האחורית ועלולים לפגוע בדיירים ובאפשרויות הפיתוח והבינוי העתידיות עקב קווי הבניין המבוקשים - בשים לב שהמבנה, ככל ותוגש תכנית/ היתר מכוח תכנית ,10038 ייתכן שיגיע לגובה של עד 8 קומות, יקבע כי קו הבניין הפונה לחלקות מגורים יעמוד על 4 מטרים מגבול החלקה. קו הבניין הפונה למאגר המים יהיה בהתאם להחלטת הוועדה המקומית מתאריך ,20.2.2025 הקביעה האמורה נסמכת על שיקולים תכנוניים ואדריכליים, תוך התחשבות בכך שהבניין פונה למאגר מים ולא לחלקות מגורים, ועל כן אין בקווי הבניין המוצעים משום פגיעה בסביבה.

-6 לקבל את ההתנגדות שלא נקבעה הוראת סטיה ניכרת לגבי קווי הבניין - יש לקבוע בהוראות התכנית הוראות סטיה ניכרת לגבי קווי הבניין.

- 27 -

-7 לדחות את ההתנגדויות כי מימוש התכנית יוביל לפגיעה ישירה בבית הכנסת הפעיל וימנע את המשך קיום התפילות, שיעורי התורה והפעילות הדתית-קהילתית של בית הכנסת. ומבקשים לאפשר את המשך המגורים והפעילות הדתית במקום- בהוראות התכנית בסעיף 6.2.1 נקבע כי תישמר הכניסה והגישה אל בית הכנסת הקיים למשך כל תקופת הבניה, ככל ויאושר היתר לבניה.

-8 לדחות את ההתנגדויות לעניין סימון זיקות הנאה, תוספת הפרשות לצורכי ציבור בהתאם לפרוגרמה לאור תוספת יח"ד שתהיה בהיתר הבניה, הוראות אחרות לעניין גישה בשלב היתר בניה, תחבורה וחניה, וחלחול מי נגר וכו' - סוגיות אלו ייבחנו בשלב תכנון להיתר/ תכנית, ובשלב הוצאת היתר הבניה.

-9 לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נורה שקור מובילת 04/05/2026

תכנון אזורי

- 28 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1352947

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אופן רועי

עורך התכנית: קטורזה יצחק

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 14/11/2024

כתובת ירמיהו 72 , רוממה אזור תעשיה

גוש חלקה בשלמות

30235 9 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית מוצעת על ציר ירמיהו המהווה ציר ראשי בסמיכות

למוקדי תחבורה ותעסוקה מרכזיים. עוד תציין הוועדה כי תכנית האב לשכונת רוממה קבעה כי גובה הבינוי במגרש יהיה עד 9 קומות. הוועדה סבורה כי התכנית דנן, המציעה 12 קומות מגורים מעל קומה מסחרית ומבנה ציבור, תואמת את מגמת התכנון, וכן מציעה הפרשות מבונות והרחבת הדרך, בהתאם לכך הוועדה מאפשרת את החריגה מהמדיניות במקום.

2. הוועדה תציין כי בהתאם להמלצת הוועדה המקומית ניתן להרוס את המבנה

הקיים.

3. קווי הבניין כלפי חלקות המגורים יהיה 0 בהתאם למאושר בתכנית ,6140 קו

הבניין יכלול את כל הבינוי המוצע למעט המרפסות, ולא יפחת מ-3 מטר לכל החזיתות שאינן פונות ליעוד מגורים. קו בניין 0 יקבע עבור החזית המסחרית כחלק 23/02/2025 מרצף החזית המסחרית הקיימת לאורך הרחוב.

4. הועדה קובעת כי יש לייצר חזיתות פתוחות ופעילות כלפי הרחובות כך שהמבנה

יהיה חלק מהסביבה הקרובה ללא קירות אטומים שייצרו ניתוק מהרחוב. מפלסי המסחר ילוו את מפלסי הרחוב והדרך, ותקבע על כך סעיף סטיה ניכרת. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

5. יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומת הקרקע יהיו למסחר, תעסוקה,

מוסדות ציבור ומבואות בלבד, וכי לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע. על מנת להבטיח חזית עירונית פעילה ומגוונת במפלס הרחוב יקבע בהוראות התכנית כי הוראות אלה מחייבות וסטייה מהן תהווה סטייה ניכרת.

6. תנאי לאכלוס המגורים יהיה מתן היתר לאכלוס השימושים המסחריים והציבוריים

בתכנית ותיקבע על כך סטייה ניכרת.

7. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות התכנון בעיריית ירושלים, תנאי להפקדת

התכנית יהיה הצגת תוספת שימוש עבור 2 גני ילדים וחצרות בנספח הבינוי של התכנית וקביעת הוראות בתכנית בנוגע להפרשות מבונות בהנחיית לשכת התכנון.

8. הוועדה קובעת כי יש להרחיב את רוחב הדרך ל-3.5 מ' לכל רחוב ירמיהו ורחוב

הרקמה.

- 29 -

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום יועץ התחבורה של הוועדה לפתרונות החניה

המוצעים.

10. ייקבעו הוראות אשר יאפשרו מרפסות מקורות ושאינן מקורות במסגרת אחידה.

11. הוועדה קובעת כי %20 ממספר הדירות יהיו דירות בגודל של עד 60 מ"ר, זאת על

מנת לאפשר תמהיל דירות בהתאם למדינות הוועדה.

12. תנאי לטופס אכלוס יהיה תיאום נטיעות עם אגף שפ"ע. בכל פיתוח מעל בינוי

תת קרקעי של חניון יש לשמור על עומק אדמה גיננית של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ'.

13. יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות לטיפול במי נגר בהתאם להוראות שינוי 8

לתמא .1

14. תקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין קו בניין, שימושים, מפלסי

פיתוח, מספר קומות והפרשה המבונה, בהנחיית לשכת התכנון.

15. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

אחד .

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

17. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

19. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

09/02/2025

לשוב ולדון בדיון פנימי.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

05/02/2025 התכנית מציעה בנייה בהיקף של 15 קומות בניגוד למדיניות של תכנית אב רוממה ובניגוד לאופי האוכלוסייה בשכונה, יש לצמצם את מספר הקומות ל 12 קומות – 11 קומות מגורים מעל קומה מסחרית וציבורית. ניתן לאפשר ביתר הקומות שימושי תעסוקה / מוסדי.

להרחיב את תחום ייעוד הדרך של רחוב ירמיהו ורחוב הרקמה( מצפון וממערב )

ולהציע מדרכה ראויה של 3.5 מטרים כפי שמקובל בתכניות המציעות בנייה גבוהה במטרה לשפר את המרחב הציבורי- יש לציין כי ברחוב הרקמה אין כלל מדרכה התכנית מציעה 1850 מ"ר עבור מרפסות , ממוצע של 23 מ"ר לדירה- יש לצמצם ל - 30 -

12 מ"ר לדירה כפי שמקובל.

שטחי הבניה וכל מסמכי התכניות יתוקנו בהתאם לסעיפים 1 ו 2 ו .3 .

התכנית מציעה קוו בניין אפס משותף עם הבניין הצמוד ממערב – יש לקבוע קוו בניין אפס משותף בצמוד לקווי הבניין שנקבעו בתכנית הסמוכה 6140 בלבד ולא מעבר לכך.

קוו הבניין ליתר הכיוונים ייקבע ל 3 מטרים לאחר הרחבת הדרכים בהתאם לסעיף ,2 ניתן יהיה להבליט מרפסות סוכה ברוחב של עד 2 מטרים מכיוון שמדובר על הפנייה לכיוון כבישים.

התכנית תכלול מרפסות סוכה לכל הדירות בהתאמה לאוכלוסייה.

תנאי למתן היתר בניה יהיה עמידה בתקנות לעניין אוורור שטחי מגורים.

המסחר יצומצם ויפנה רק לכיוון ירמיהו שהוא רחוב ראשי ולא לכיוון רחוב הרקמה שהוא רחוב משני.

קיימת אי התאמה בין החתכים והחזיתות לבין הנספחים לעניין מיקום מסחר, מיקום מחסנים – יש להתאים ביניהם , מחסנים יוצאו בתת הקרקע בלבד ולא כפי שמוצע בחתכים, ולא מופיע כלל בתכניות הקומות.

לא ברור מה מטרת התכסית הריקה של מסגרת הבינוי בשתי הקומות הראשונות –

יש לבטל ולקבוע תכסית דומה לכל הקומות.

המרפסות המוצעות ארוכות מאוד וסובבות את הפינה באופן שאינו תואם למקובל ולשכונה- יש לתקן בתיאום עם מחלקת התכנון.

סעיף הפקעה יתואם עם מחלקת נכסי העירייה.

בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון יש לקבוע הפרשה בנויה בהיקף של שני גני ילדים בשטח של 130 מ"ר כל אחד ו 170 מ"ר חצר כל אחד.

באחריות עורך התכנית להטמיע בסעיף 4.2.1 (שימושים) את השימושים גני ילדים.

בהוראות התכנית בטבלה 5 עצמה יש לציין שטח בנוי למבני ציבור, ובהערות לציין שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים, תוך ציון מפורש של גני ילדים, וכן לציין לא רק שטחים בנויים, אלא גם שטחי חצרות.

יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תנאי להיתר בניה יהיה תיאום עם אגף מבני ציבור לעניין השטחים הציבורים ותנאי לטופס 4 יהיה השלמה בפועל של כל השטחים המבונים לצורכי ציבור והעברתם - 31 -

לעיריית ירושלים.

תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום התצ"ר.

כל החזיתות הפונות למרחב ציבורי יהיו חזיתות פעילות ו/או מסחריות )לרבות מבואות כניסה

ושימושים ציבוריים אחרים.

ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע של

המרחב הציבורי ובתאום מול מהנדס העיר או מטעמו.

יש לבטל בסעיף 7.1 את המילה מעטפת.

קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר , כולל גובה קומה מקסימאלית למסחר.

יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת

הנאה.

בשל הסמיכות לנתצ ירמיהו ניתן לאפשר תקן חנייה מופחת של .1:1 עם זאת, יש להציע חניות נוספות בהיקף של %10 מסך יחידות הדיור עבור חניית אורחים.

יש לתאם ולקבל את אישור אגף תושי"ה לנושא הגישה אל החנייה. במסגרת התיאום נדרש לוודא רוחב מדרכה של 3.5 מ' לפחות ברחובות הגובלים עם התוכנית.

לאור גובה הבינוי המוצע, יש להשלים בחינה מיקרו-אקלימית על פי הנחיות הרשות

לאיכות הסביבה: בדיקת הצללות על פי הנחיות תקן בנייה ירוקה ובדיקת מטרדי רוח

על פי המתודולוגיה העדכנית של הרשות מיוני .2024 התכנית ממוקמת בשטח החשוד בזיהום קרקע על פי מיפוי המשרד להגנ"ס. כמו כן בשטח התכנית ישנם בתי מלאכה פעילים. על פי הנחיות המשרד להגנ"ס ורשות המים מנובמבר ,2022 יש לפנות למשרד להגנ"ס לקבלת הנחיות להכנת סקר היסטורי, תכנית דיגום קרקע/ גז קרקע או כל מסמך נוסף שיידרש, והטמעת דרישות המשרד להגנ"ס לגבי הליך הרישוי בהוראות התכנית.

יש להגיש כתנאי להפקדה סקר שימושים של כלל שימושי הקרקע במרחק של עד 100 מ' מגבולות התכנית. יש להרחיב את הפירוט לגבי שימושים בשטחים שבייעוד קרקע מאושר לתעשיה, מלאכה או תחנות דלק. כמו כן יש לפרט לגבי מבני תעשיה ומלאכה, מוסכים ובתי עסק אחרים שכוללים שימוש בחומ"ס או מהווים מקור לזיהום אוויר, ריחות או רעש, גם אם קיימת בשטחם תכנית מאושרת לפינוי או מקודמת תכנית כזו. לכל שימוש מטרדי יש לפרט מהי ההיתכנות לפינוי השימוש או הפחתת המטרד ופרק הזמן הצפוי לכך. יש לפרט אם השימושים בסביבת התכנית מטילים - 32 -

מגבלות על השימושים האפשריים בשטח מוסדות הציבור המוצע בתכנית. בהתאם לממצאי הסקר יש לכלול בהוראות התכנית הנחיות מתאימות לשימושים המותרים עבור מוסדות הציבור, הנחיות לשלביות ביצוע ותנאים בהליך הרישוי/אכלוס.

יש להשלים בחינה אקוסטית של רעש מציר ירמיהו לשימושי המגורים בתחום התכנית כתנאי להפקדה. בחינה זו נדרשת כדי להבין את היקף המטרד ולגבש פתרונות אדריכליים כבר בשלב התב"ע, שיסייעו לצמצם את החשיפה לרעש במגורים המוצעים ולהבטיח איכות חיים נאותה לתושבים העתידיים – בפרט פתרונות שמחייבים התייחסות במסמכי התב"ע המחייבים כגון הרחבה של שטחי מרפסות, שינוי בקווי בניין, נסיגה של קומות המגורים ועוד.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי במבנה יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות זיהום האוויר מהשטחים המסחריים לגג הבניין ויוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי מערכות אלקטרומכניות ימוקמו בקומת המרתף/החניון או בגג המבנה, במקום מוסתר עם פתרונות מיסוך אקוסטי. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

על מנת למנוע מטרדי רעש, ריחות וכו', המחלקה מבקשת שתיקבע בהוראות התכנית הדרישה להקצות בחניון המוצע בתכנית, שטח לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, מערכות אלקטרומכניות, אצירת אשפה, מחזור וכו'.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכנית יחויבו בעמידה בציון 2 כוכבים על פי תקן בנייה ירוקה ת"י .5281

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הדירוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים בתכנית יהיה ,b ע"פ ת"י 5282 חלק .1 הדירוג האנרגטי המזערי ליחידת דיור בבניין מגורים יהיה .c

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים, כגון גגות חיים/ירוקים, גגות כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, וכו', בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

לא תותר הקמה של חדר שנאים במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה למבנה הכולל חדר שנאים יהיה הצגת היתר הקמה/ היתר סוג, כולל הצגת מרחקי בטיחות קרינה בתכנית הבינוי המפורטת ודו"ח חיזוי קרינה על פי הצורך.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר הריסה/חפירה/בניה ראשון יהיה הכנת נספח סביבתי לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה. הנספח יתייחס בין היתר להיבטי איכות אוויר ורעש מתחבורה וממערכות מכניות.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית הנדסית - 33 -

אשר תציג פתרונות לניהול נגר עילי בתחום התכנית, על ידי השהיה, חלחול או חידור מים - בכפוף לאישור רשות המים. נפח הנגר לניהול והספיקה היוצאת המווסתת ייקבעו לפי הנחיות תמ"א 1 או הרשות המקומית שתהיינה תקפות לעת עריכת הבקשה להיתר.

יש לבחון מול מחלקת מידע את שטח התכנית שמוצע גדול יותר במצב מוצע ביחס למצב נכנס – יש לתקן בהתאם.

לא ברור כיצד שטח הדרך הקיים גדל למרות שלא מסומנת בתכנית הרחבת דרך.

יש לבטל בכל מסמכי התכנית את הסעיפים הנוגעים לחניה ומחסנים מתחת לשטח דרך ואת הסעיפים לעניין רישום תלת מימד - ישלהציע את כל שטחי השרות של הבניין בתחום החלקה הסחירה ולא בתחום הדרך.

לבטל את סעיף 4.2.2.3 לעניין הבלטת אלמנטים מחוץ לקווי הבניין – קרניזים , ארקדים, אדני חלונות ופתחים .

לשנות את סעיף .4.2.2ב לעניין חניות- החניה תהיה בהתאם להחלטה זו , החניה תכלול חניה על פי התקן לשטחי המחסר והשטחים הציבורים בתחום החניון ולא בשטחים ציבורים אחרים.

במסגרת התיאום מול תושי"ה, נדרש להציע מפרצי הורדה והעלאה לגני הילדים ומעונות היום.

יש לבחון פתרונות פריקה וטעינה למסחר ולהוכיח התכנות לכך כתנאי להפקדת התכנית.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

תשתיות גז תוצבנה במאונך לקרקע ככל הניתן.

יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

ככל הניתן, יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר ונטיעות עצים ישירות - 34 -

לאדמה.

יש לבחון אפשרות לצמצם ככל הניתן את קו הבינוי התת קרקעי את מנת להשאיר קרקע פנויה מתכסית אשר תאפשר חלחול נגר והתפתחות עצים בוגרים בתחום התכנית.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5 מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).

יש לשקם ולפתח מדרכה וכביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של אגף שפ"ע תחזוקת כבישים ומדרכות. כמו כן, תנאי למתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא גובה הבינוי, מס' קומות וקווי בניין.

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

תנאי למתן היתר יהיה תכנון השטחים למבני ציבור בתיאום עם מחלקת מבני ציבור בעיריית ירושלים.

תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות:, צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות, מבני ציבור, תברואה, חברת חשמל, שפ"ע מדרכות וכבישים, , תושי"ה תנועה, שפ"ע עצים גננות.

יש למחוק את כל השימושים הפרטיים והראות הרישום התלת ממדיות ממגרש הרחבת הדרך, תא שטח זה הופקע ובבעלות עיריית ירושלים.

יש להוסיף סעיפי רישום והפקעה כדלקמן:

בסעיף 4.1 מגורים יש לציין גם את השימושים לצרכי ציבור.

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר 1 יוקצו שטחים לצורכי ציבור.

בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש של השטחים הציבורים: גן הילדים, החצר ושטח לשימושי - 35 -

קהילה/רווחה.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים. במידה ומדובר בגן ילדים חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.

רישום

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי ציבור בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף.

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה –

1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות שליחת דואר רשום לכל בעלי העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין בחלקות מצרניות.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל - 36 -

השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות במפת המדידה תואמים לתצ"ר זו אך ישנה אי תאמה בין גבולות הקו הכחול לבין התצ"ר בין נק' g27 לנק' .g28 יש לדייק את גבול הקו הכחול שישב במדויק על גבולות החלקות במפת המדידה.

יש צורך בתיקון התקנון וכן בתיקון קובץ הdwg של הקו הכחול ובהתאם של תאי השטח לפי הרשום לעיל, רק לאחר תיקון הנדרש תתקבל חו"ד סופית.

לשוב ולדון בדיון פנימי.

חברים שנכחו: דן קינן, חיים כהן, נחי וויס

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית מוצעת על ציר ירמיהו המהווה ציר ראשי בסמיכות

2. הוועדה תציין כי בהתאם להמלצת הוועדה המקומית ניתן להרוס את המבנה

הקיים.

3. קווי הבניין כלפי חלקות המגורים יהיה 0 בהתאם למאושר בתכנית ,6140 קו

הבניין יכלול את כל הבינוי המוצע למעט המרפסות, ולא יפחת מ-3 מטר לכל החזיתות שאינן פונות ליעוד מגורים. קו בניין 0 יקבע עבור החזית המסחרית כחלק מרצף החזית המסחרית הקיימת לאורך הרחוב.

4. הועדה קובעת כי יש לייצר חזיתות פתוחות ופעילות כלפי הרחובות כך שהמבנה

יהיה חלק מהסביבה הקרובה ללא קירות אטומים שייצרו ניתוק מהרחוב. מפלסי המסחר ילוו את מפלסי הרחוב והדרך, ותקבע על כך סעיף סטיה ניכרת. מסמכי - 37 -

התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

5. יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומת הקרקע יהיו למסחר, תעסוקה,

6. תנאי לאכלוס המגורים יהיה מתן היתר לאכלוס השימושים המסחריים והציבוריים

בתכנית ותיקבע על כך סטייה ניכרת.

7. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות התכנון בעיריית ירושלים, תנאי להפקדת

8. הוועדה קובעת כי יש להרחיב את רוחב הדרך ל-3.5 מ' לכל רחוב ירמיהו ורחוב

הרקמה.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום יועץ התחבורה של הוועדה לפתרונות החניה

המוצעים.

10. ייקבעו הוראות אשר יאפשרו מרפסות מקורות ושאינן מקורות במסגרת אחידה.

11. הוועדה קובעת כי %20 ממספר הדירות יהיו דירות בגודל של עד 60 מ"ר, זאת על

מנת לאפשר תמהיל דירות בהתאם למדינות הוועדה.

12. תנאי לטופס אכלוס יהיה תיאום נטיעות עם אגף שפ"ע. בכל פיתוח מעל בינוי

תת קרקעי של חניון יש לשמור על עומק אדמה גיננית של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ'.

13. יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות לטיפול במי נגר בהתאם להוראות שינוי 8

לתמא .1

14. תקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין קו בניין, שימושים, מפלסי

פיתוח, מספר קומות והפרשה המבונה, בהנחיית לשכת התכנון.

15. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

אחד .

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

17. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

19. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית מוצעת על ציר ירמיהו המהווה ציר ראשי בסמיכות

את החריגה מהמדיניות במקום.

2. הוועדה תציין כי בהתאם להמלצת הוועדה המקומית ניתן להרוס את המבנה

הקיים.

3. קווי הבניין כלפי חלקות המגורים יהיה 0 בהתאם למאושר בתכנית ,6140 קו

4. הועדה קובעת כי יש לייצר חזיתות פתוחות ופעילות כלפי הרחובות כך שהמבנה

5. יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומת הקרקע יהיו למסחר, תעסוקה,

6. תנאי לאכלוס המגורים יהיה מתן היתר לאכלוס השימושים המסחריים והציבוריים

בתכנית ותיקבע על כך סטייה ניכרת.

7. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות התכנון בעיריית ירושלים, תנאי להפקדת

8. הוועדה קובעת כי יש להרחיב את רוחב הדרך ל-3.5 מ' לכל רחוב ירמיהו ורחוב

הרקמה.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום יועץ התחבורה של הוועדה לפתרונות החניה

המוצעים.

10. ייקבעו הוראות אשר יאפשרו מרפסות מקורות ושאינן מקורות במסגרת אחידה.

11. הוועדה קובעת כי %20 ממספר הדירות יהיו דירות בגודל של עד 60 מ"ר, זאת על

מנת לאפשר תמהיל דירות בהתאם למדינות הוועדה.

12. תנאי לטופס אכלוס יהיה תיאום נטיעות עם אגף שפ"ע. בכל פיתוח מעל בינוי

תת קרקעי של חניון יש לשמור על עומק אדמה גיננית של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ'.

13. יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות לטיפול במי נגר בהתאם להוראות שינוי 8

לתמא .1

14. תקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין קו בניין, שימושים, מפלסי

פיתוח, מספר קומות והפרשה המבונה, בהנחיית לשכת התכנון.

15. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

אחד .

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

17. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

19. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

- 39 -

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית מוצעת על ציר ירמיהו המהווה ציר ראשי בסמיכות

2. הוועדה תציין כי בהתאם להמלצת הוועדה המקומית ניתן להרוס את המבנה

הקיים.

3. קווי הבניין כלפי חלקות המגורים יהיה 0 בהתאם למאושר בתכנית ,6140 קו

4. הועדה קובעת כי יש לייצר חזיתות פתוחות ופעילות כלפי הרחובות כך שהמבנה

5. יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומת הקרקע יהיו למסחר, תעסוקה,

6. תנאי לאכלוס המגורים יהיה מתן היתר לאכלוס השימושים המסחריים והציבוריים

בתכנית ותיקבע על כך סטייה ניכרת.

7. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות התכנון בעיריית ירושלים, תנאי להפקדת

8. הוועדה קובעת כי יש להרחיב את רוחב הדרך ל-3.5 מ' לכל רחוב ירמיהו ורחוב

הרקמה.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום יועץ התחבורה של הוועדה לפתרונות החניה

המוצעים.

10. ייקבעו הוראות אשר יאפשרו מרפסות מקורות ושאינן מקורות במסגרת אחידה.

11. הוועדה קובעת כי %20 ממספר הדירות יהיו דירות בגודל של עד 60 מ"ר, זאת על

מנת לאפשר תמהיל דירות בהתאם למדינות הוועדה.

12. תנאי לטופס אכלוס יהיה תיאום נטיעות עם אגף שפ"ע. בכל פיתוח מעל בינוי

תת קרקעי של חניון יש לשמור על עומק אדמה גיננית של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ'.

13. יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות לטיפול במי נגר בהתאם להוראות שינוי 8

לתמא .1

14. תקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין קו בניין, שימושים, מפלסי

פיתוח, מספר קומות והפרשה המבונה, בהנחיית לשכת התכנון.

15. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

אחד .

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

- 40 -

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

17. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

19. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הקמת מבנה חדש למגורים, מסחר ומבני ציבור בן 14 קומות, ירמיהו ,72 ירושלים.

הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד מתעשייה למגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור.

2. קביעת הוראות להרחבת דרך.

3. קביעת הוראות להריסת בניין קיים והקמת מבנה בן 14 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 4 קומות

מתחת לכניסה הקובעת.

4. קביעת שטחי בניה למגורים 13,750 מ"ר כוללים, למסחר ותעסוקה 1,340 מ"ר כוללים, למבני ציבור 250

מ"ר עיקריים מעל הכניסה הקובעת. בנוסף, 5,670 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת עבור חניה ומחסנים. בנוסף, 1,850 מ"ר שטחים עבור מרפסות.

5. קביעת מספר יחידות הדיור ל - 72 יחידות.

6. שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים.

7. קביעת הוראות בגין חזית מסחרית.

8. שטח ממוצע של יחידת דיור הוא 106 מ"ר עיקרי כולל ממ"ד.

9. קביעת הוראות להריסת בניין היסטורי קיים בחזית המגרש.

10. קביעת שטחים לצורכי ציבור בהיקף של 250 מ"ר בנוי ועוד 230 מ"ר חצר.

11. קביעת הוראות לעקירת עץ בוגר.

12. קביעת הוראות לרישום שטח תלת ממדי מתחת לדרך בתאי שטח ,2 .3

13. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

14. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית, כאמור.

- 41 -

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 23/01/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .27/3/26

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

מאת: קובי אייזן – מרכז הועדה המייעצת לענייני תכנוטן ובניה במלר"ז, בשם המועצה הציבורית למניעת רעש וזיהום אוויר בישראל(מלר"ז) (ע"ר), כתובת: רח' ירמיהו .42 האיגוד הישראלי לביומס וביוגז (ע"ר) מצטרפת להתנגדות.

עיקרי ההתנגדויות:

1. ענייניה הציבורית של מַ לְ רָ "ז בקרקע, בבניין ובפרטים התכנונים שהתכנית נוגעת בהם, הינה בשל

המפגעים הסביבתיים העלולים להיווצר כתוצאה מקידום התכנית במתכונתה הנוכחית ובראשם זיהומי הסביבה ולרבות זיהום המים והחרפת המחסור בשטחי ירוק בשכונה המאוכלת במשפחות ברוכות ילדים, והכול כפי שפורט בהתנגדות.

2. מטרותיה המאושרות של עמותת מַ לְ רָ "ז הינן "לשמש ארגון מרכזי למניעת מפגעים רעש, ריחות רעים,

זיהומים סביבתיים, כולל של אוויר, מים, קרקע, ים, קרינה. לעודד ולקדם איכות חיים סביבתית תקינה וקיום החוקים, הבאים להגן על איכות הסביבה ולמנוע מטרדים.

עקרונות פעולה של מַ לְ רָ "ז בתחום התכנון והבנייה החלטות הנהלת מַ לְ רָ "ז בנושאי תכנון ובנייה מתקבלות על ידי ועדה מייעצת חיצונית המורכבת מאנשי מקצוע ובעלי ניסיון מוכח בתחומי הסביבה והתכנון והבנייה. הוועדה מקבלת הכרעותיה על בסיס "מסמך מדיניות להגשת התנגדויות לתכניות" על ידי מַ לְ רָ "ז שמעודכנת מעת לעת .ההתנגדויות שמוגשות על-ידי מַ לְ רָ "ז נערכים על בסיס ידע מקצועי שהתקבל על ידי גורמים מקצועיים בעלי הכשרה מתאימה ביחד עם ידע וניסיון רב לתחום הרלוונטי העולה בהתנגדות והוגהה על ידי גורמים מקצועיים אלו.

3. ההתנגדות מוגשת כטיוטה בלבד, והמתנגדת שומרת על זכותה להוסיף, להרחיב ולתקן טיעונים

בשלב מאוחר יותר –

לא נמסרה למתנגדת הודעה על הפקדת התכנית כנדרש לפי סעיף 93 לחוק ;הטענה נטענת בהתאם לסעיף 95 לחוק . תקופת ההפקדה של התכנית נפלה בתקופת מלחמת "שאגת ארי", תקופה שבה משרדים של אנשי מקצוע ובתי משפטים לא היו פתוחים לציבור, בנסיבות אלה, נבצר מן המתנגדת להיוועץ עם אנשי מקצוע במידה הנדרשת ולהגיש התייחסות מלאה, עניינית ומבוססת. ראו בקשה - 42 -

להארכת מועד להגשת התנגדות שהוגשו מטעם המתנגדת ומצורפת להתנגדות זו כנספח ומאומצת כטענה נוספת כנגד התכנית.

4. קרקע מזוהמת -

שטח התכנית מסומן על המשרד להגנ"ס כשטח לבדיקה קרקע מזוהמת ובתשריט תמ"א 1 "אזור חשוד בזיהום מי תהום" (ראו איור 1 בסוף התנגדות).

אך במסמכי התכנית של הוועדה המחוזית אין אזכור כלשהו לגבי זיהום הקרקע, זאת למרות המלצת מהנדס העיר והמלצת הוועדה המקומית כן קובעים קביעות לגבי הזיהום.

בכך התכנית אינה תואמת את תמ"א 35 במיוחד סעיף 12.6 להוראותיה הקובע לגבי "זיהום קרקע" כי "מוסד תכנון הדן בתכנית מקומית החלה באזור בו קיים חשש שהקרקע מזוהמת, יחליט על הפקדתה רק לאחר שהוכנה והוגשה בדיקת המזהמים הקיימים בקרקע ונקבעו, במידת הצורך, ההוראות המתנות מתן היתרי בנייה בטיפול בזיהום הקרקע, אלא אם נקבע אחרת בתאום עם המשרד להגנת הסביבה.".

התכנית גם אינה עומדת בכך בהנחיה תכנון על קרקע החשודה כמזוהמת שפורסמה על ידי מינהל התכנון לנוכח הלכת אפולוניה )מס' נוהל ,2022/5 תאריך פרסום מקורי ,03.11.2022 תאריך פרסום עדכני (.15.05.2024 הדבר נכון ביתר שאת לנוכח הכיתות לימוד שנקבעו בתכנית.

5. החרפת המחסור בשטחי ירוק בשכונה המאוכלת במשפחות ברוכות ילדים.

6. אי-התאמה מהותית בין החלטת הוועדה המחוזית לבין הוראות התכנית המופקדת בעניין היקף הבינוי

ומספר הקומות –

אי-התאמה מהותית בין החלטת הוועדה המחוזית לבין הוראות התכנית המופקדת בעניין היקף הבינוי ומספר הקומות, בשימושי ובייעודי קרקע ובהיקף שטחים בהפרשות ציבוריות.

אי-התאמה מהותית בין החלטת הוועדה המקומית לבין החלטת הוועדה המקומית, ללא נימוק הנדרש.

7. אי-התאמה מהותית בין כמעט כל פרמטר תכנוני שנקבעו בתכנית לבין תכנית אב רוממה –

החלטה לאשר התכנית וכן תכנית אב רוממה שהתכנית מתיימרת להיגזר ממנה, אינם עומדים באף אחד מן אמות המידה שנקבעו בחו"ד המשנה ליועמ"ש לממשלה עו"ד ארז קמיניץ מיום 19.10.2021 בעניין מסמכי מדיניות במוסדות התכנון.

תכנית אב רוממה עוקפת את הוראות הדין ובין היתר הדרישה לבה"ת, תסקיר השפעה על הסביבה, והוראות תמ"א 35 ובין היתר סעיף 12.1 ו..12.6

8. סיכום ואחרית דבר –

לאור כל המקבץ בהתנגדות זו, מתבקשת מאת הוועדה הנכבדה כברישא . יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את מלוא הסעדים המתבקשת בהתנגדות .

הוועדה הנכבדה מתבקשת להזמין את המתנגדת לדיונים בהתנגדות, על מנת לאפשר לה להשמעת מלוא נימוק ההתנגדות מנציגים ומב"כ מטעמה

- 43 -

מַ לְ רָ "ז מתנגדת מראש לקיום דיונים בהתנגדויות באמצעות היוודעות חזותית . ההתנגדות נתמכת במסמכים שצורפו ושיצורפו בעתיד. לתמיכת האמור בהתנגדות, מצורף תצהיר של מורשה חתימה של נציג בעל תפקיד מוסמך של מַ לְ רָ "ז לעניין התנגדויות לתכניות, המאמת את העובדות שעליהן מסתמכת המתנגדת.

זכותה של מַ לְ רָ "ז נשמרת בכך להוסיף טיעונים להתנגדותה ו/או להשלים נימוקים לרבות הגשת והצגת חוו"ד מקצועית וכמו"כ לפרט ולנמק טיעוני התנגדותה לעת הדיונים, הן בקשר להתנגדות זו והן בקשר לכל עניין וזכות אחרת הנוגעים לחלקות הנדונה וכנגד כל אדם ו/או גוף הן באופן מוסדי והן באופן אישי. כן נשמרת בכך זכות של מַ לְ רָ "ז לפתוח בכל סוגי הליכים )בהתאם לסמכויות שהוענקה לה בחוק) כנגד כל הגורמים הרלוונטיים האחראים לקידום ולאישור התכנית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות להארכת תקופת ההתנגדויות בחודש נוסף על מנת להרחיב ולתקן טיעונים

בשלב מאוחר יותר. זאת מאחר ותקופת ההפקדה של התכנית נפלה בתקופת מלחמת "שאגת הארי", בה משרדים של אנשי מקצוע ובתי משפט לא היו פתוחים לציבור. בנסיבות אלה, נבצר מן המתנגדת להיוועץ עם אנשי מקצוע במידה הנדרשת ולהגיש התייחסות מלאה, עניינית ומבוססת - היות ותקופת ההפקדה חפפה לתקופת מלחמת "שאגת הארי" בה המשק היה בפעילות מופחתת, ניתן לתת ארכה של חודש לצורך השלמת טיעוני המתנגדים. מכיוון שמדובר בתכנית שאינה בסמכות הועדה המקומית, הנושא ייבחן מול הועדה המחוזית.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות ששטח התכנית מסומן על ידי המשרד להגנ"ס כשטח לבדיקה קרקע מזוהמת

ובתשריט תמ"א 1 "אזור חשוד בזיהום מי תהום", אך במסמכי התכנית של הוועדה המחוזית אין אזכור כלשהו לגבי זיהום הקרקע, למרות המלצת מהנדס העיר והמלצת הוועדה המקומית. בכך התכנית אינה תואמת את תמ"א 35 - בהמלצת הועדה המקומית בדיון להפקדה נקבע כי התכנית ממוקמת בשטח החשוד בזיהום קרקע על פי מיפוי המשרד להגנ"ס, ובשטח התכנית ישנם בתי מלאכה פעילים. על פי הנחיות המשרד להגנ"ס ורשות המים מנובמבר ,2022 יש לפנות למשרד להגנ"ס לקבלת הנחיות להכנת סקר היסטורי, תכנית דיגום קרקע/ גז קרקע או כל מסמך נוסף שיידרש, והטמעת דרישות המשרד להגנ"ס לגבי הליך הרישוי בהוראות התכנית. בהתאם לכך, תנאי למתן תוקף יהיה השלמת הבדיקה והטמעת הנחיות המשרד להגנ"ס במסמכי התכנית.

- 44 -

3. לדחות את ההתנגדות שהתכנית מחריפה את המחסור בשטחים ירוקים בשכונה המאוכלסת במשפחות

ברוכות ילדים – התכנית אינה מבטלת שטחים ירוקים מאושרים או קיימים. במסגרת התכנית מוצעת תוספת של 72 יח"ד, אשר בעטיין מוצעת הפרשה לצרכי ציבור של 2 כיתות גן ילדים. באזור רוממה ישנו צורך גדול גם בתוספת של יח"ד עבור האוכלוסייה. יצוין כי בסמיכות לשטח התכנית, מרחק של כ – 25 מ', מאושרים שצ"פים בשטח גדול מ- 2.5 דונם, אשר יתנו מענה לתושבים בשכונה ולתוספת יח"ד המוצעת בתכנית.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין אי-התאמה מהותית בין החלטת הוועדה המחוזית לבין הוראות התכנית

המופקדת בעניין היקף הבינוי ומספר הקומות, שימושי וייעודי קרקע, והיקף שטחים בהפרשות ציבוריות.

אי-התאמה מהותית בין החלטת הוועדה המקומית לבין החלטת הוועדה המחוזית, ללא נימוק הנדרש –

במסגרת החלטות הועדה המקומית והועדה המחוזית הוחלט לאשר הקמת בניין בן 12 קומות למגורים מעל קומה מסחרית ושימוש ציבורי לשתי כיתות גן ילדים, 13 קומות סה"כ. בפועל, התכנית שהופקדה מציגה בניין בן 14 קומות למגורים עם חזית מסחרית ושימוש ציבורי – 2 כיתות גן ילדים. בהתאם לכך, יש לצמצם את מספר הקומות, וכפועל יוצא מכך, את היקפי הבינוי, ל – 12 קומות מעל קומה לשימוש מסחר ושטחי ציבור.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין אי - התאמה מהותית בין כמעט כל פרמטר תכנוני שנקבעו בתכנית לבין תכנית

אב רוממה – התכנית מוצעת על ציר ירמיהו המהווה ציר ראשי בסמיכות למוקדי תחבורה ותעסוקה מרכזיים ונמצאת בתחום תכנית האב של רוממה. חלק גדול מאזור תכנית האב כבר מומש בפועל. התכניות שקודמו בהתאם לתכנית האב על ציר רוממה כללו בניה של עד 12 קומות גם בהתאם לאופי האוכלוסייה. בתכנית האב נקבע כי מספר הקומות במגרש יהיה עד 9 קומות. תכנית שמציעה 12 קומות מגורים מעל קומה מסחרית ומבנה ציבור, תואמת את מגמות התכנון והפיתוח באזור ועל ציר ראשי, ולכן ניתן לאפשר את החריגה מתכנית האב. עם זאת, יש לצמצם את מספר הקומות בהתאם להחלטות הועדה.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יעל בדיחי ראש צוות 3.5.26

- 45 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1261510

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אגף תכנון עיר

עורך התכנית: כהן מירון

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 24/11/2024

כתובת דב יוסף ,2 גוננים

גוש חלקה בשלמות

30200 13 לא

30200 14 לא

30200 15 לא

30200 16 לא

30200 19 לא

30200 20 לא

30200 21 לא

30200 22 לא

30200 23 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית, שמיעת עורך התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה סבורה כי מדובר בתכנית התואמת את מדיניות התכנון של הוועדה להעצמת השטחים הציבוריים בשכונה העוברת הליך התחדשות עירונית. בהתאם לכך הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית כדלקמן:

1. הוועדה מברכת על קידום התכנית המציעה העצמה של השימושים

הציבוריים בשכונה, לצד יצירת חזית פעילה כלפי רחוב דב יוסף ותוספת יחידות דיור מיוחד. הוועדה תציין כי שכונת קטמונים ח-ט עוברת תהליך התחדשות נרחב במסגרתו מקודמות תכניות מפורטות הכוללות תוספת יח"ד לשכונה, לצד שימושים ציבוריים בעלי אופי מקומי כדוגמת גני ילדים, מעונות יום, בתי כנסת וכו'

המשולבים במסגרת מבני המגורים.

2. לצד זאת קיימת חשיבות גם בקידום בתי ספר אשר בדרך כלל אינו מתאפשר

במסגרת קידום התכניות המפורטות. כן קיים יתרון תפקודי בהיבטים מסוימים בריכוז מוסדות ציבור במתחם אחד בלב השכונה, המאפשר איגום משאבים שונים 31/03/2025

כדוגמת מגרשי משחק, אולמות ספורט וכו' והגדלת נגישות התושבים לשימושים אלו.

3. הוועדה סבורה כי הפרוגרמה המוצעת למתחם משקפת ניצול ראוי של משאב

הקרקע הציבורית במקום. עם זאת, הוועדה סבורה כי יש לקבוע עדיפות למימוש השימושים המשמעותיים הנדרשים כדוגמת בתי ספר וספורט, אשר מימושם במתחם הינו בעל חשיבות לנוכח גודלו ומיקומו בסמוך לעורקי תחב"צ ופארק עירוני. סוגי השימושים הציבוריים בתכנית ידוייקו לטובת שימושים התואמים שכונת מגורים עירונית והשימושים לטובת בתי ספר ואולם ספורט והחצרות וכל הנדרש לקיומם, יקבעו כשימוש ראשי.

4. בהמשך לאמור, השימושים הציבוריים הנוספים שיתאפשרו בתכנית כגון:

מבנים לצרכי דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, מבנים לגני ילדים ומעונות יום –

יתאפשרו כשימושים משניים בלבד ורק לאחר שיוכח כי ניתן מענה מספק לשימושים הראשיים לצרכי חינוך כאמור. יובהר בהוראות התכנית כי היקף הזכויות לטובת שימושים מסחריים ימומשו באופן יחסי להיקף הזכויות הממומש - 46 -

לטובת השימושים הציבורייים. הוראות התכנית יתוקנו בהנחיית לשכת התכנון.

5. מאחר ומדובר במתחם הכולל שימושים ציבוריים רבים אשר מימושם צפוי

להתפרס על פני מספר שנים, תיקבע בתיאום עם לשכת התכנון שלביות לביצוע אשר תבטיח את מימוש השטחים המשמעותיים והבינוי עבור בתי ספר בתכנית, באופן שיבטיח בין היתר את פעילותם הרציפה של מוסדות החינוך הקיימים.

6. הוועדה סבורה כי מלבד הבינוי המוצע לחינוך התכנית מציעה גם פריסה

איכותית של הבינוי לאורך רחוב דב יוסף אשר עתידה ליצור חזית מסחרית פעילה על ציר הרק"ל ותוספת משמעותית של יח"ד. על מנת להבטיח את איכות הבינוי, יקבע בהוראות התכנית כי:

א. יקבעו תאי שטח נפרדים עבור מבני החינוך ועבור המבנים הסמוכים לרחוב דב

יוסף. קווי הבנין יעודכנו בהתאם ובתיאום עם לשכת התכנון.

ב. יקבע בהוראות התכנית כי חזיתות המבנים במפלסי קומות הקרקע כלפי רחוב

דב יוסף יכללו השימושים הבאים בלבד: מסחר, כניסות למבני המגורים ושימושים ציבוריים.

ג. יקבעו כניסות נפרדות למגורים וליתר השימושים, וכן הוראות למניעת

מטרדים ככל הנדרש.

ד. יקבעו הוראות המבטיחות את פיתוח תאי השטח ,504 ,505 506 באופן

המאפשר הליכה רציפה ונגישה מרח' בר יוחאי לרח' דב יוסף.

7. תא שטח 400 יקבע בייעוד "דרך" לצורך הרחבת מדרכה. החזית תתואם עם

מפלסי הרחוב.

8. בהתאם להמלצת הוועדה המקומית, תא שטח 403 המשמש לשטחי חצרות

מעונות יום יבוטל והשטח יצורף לגן אלמליח המצוי מחוץ לקו הכחול. הקו הכחול יעודכן בהתאם.

9. תא שטח 402 יפותח באופן המאפשר קישוריות מיטבית להולכי רגל בין

מפלס הרחוב בפינה, בתא שטח 506 ובין מפלס הרחוב התחתון לאורך המבנה בתא שטח .202

10. תבחן הרחבה של תא שטח 402 לכוון דרום במפלס התחתון, על חשבון תא

השטח הסמוך בייעוד דרך, בתיאום עם הגורם המוסמך ועיריית ירושלים. הקו הכחול של התכנית יתוקן ככל הנדרש.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת האפשרות לשימור עצים בוגרים בעלי

ערכיות גבוהה בהנחיית לשכת התכנון.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון.

14. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, יש להניח הודעות בתיבות הדואר של

הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

15. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

- 47 -

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה רואה בחיוב תכנון לטובת הקמת מרכז עירוני הכולל בתחומו צרכי ציבור, מגורים, שטחי מסחר ומתפקד כמוקד עירוני פעיל בדרום העיר.

התכנית מציעה במסגרת התכנית ב 2 מגדלי המגורים כ-440 יח"ד. יש לחלק שווה בשווה לטובת דיור מוגן ודירות להשכרה. יש לתקן בהתאם את השימושים בהוראות התכנית.

התכנית מציעה בת.ש 201 מסת בינוי מאסיבית הכוללת קומות מסד, בית ספר ומגדל מגורים. על מנת לעדן את המופע לחזית רח' דב יוסף, יש לבחון יצירת מעבר ראוי בתחום מסת הבינוי לפנים המתחם.

מאחר ובמסגרת התכנית מוצע עירוב שימושים הכולל מבני ציבור ומגורים, יש לחלק לתאי שטח נפרדים ככל הניתן את הפונקציות השונות המוצעות במסגרת התכנית בדגש על תכנון מגרשי המגורים.

יש להוסיף שימוש לדת תחת השימושים האפשריים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

יש לתאם מול אגף תושי"ה וצתא"ל ולקבל אישורם לנושא החיבור המוצע מציר 05/02/2025 הרק"ל ברח' דב יוסף לתוך המתחם – תאי שטח 506 ו-504 כמופיע בתשריט.

בת.ש 400 מוצעת רצועת שצ"פ ארוכה לחזית רח' דב יוסף, לטובת שימור עצים. יש לשנות לייעוד דרך מוצעת ולסמן את העצים הרלוונטיים לשימור.

יש לבטל ת.ש 403 המשמש לשטחי חצרות מעונות היום. יש לשמר שטח זה לטובת שצ"פ אלמליח. בהתאם לכך, יש לעדכן קו כחול ולתאם מיקום חדש לחצרות מול מחלקת מדיניות תכנון.

לאור העובדה שביצוע התכנית תלוי בהתקדמות פרויקט ההתחדשות עירונית הסמוך תכנית שמספרה 511923 (במסגרתה הוגדרה הריסת מבנה מגורים והפיכתו לשטח ציבורי ודרך), יש להתייחס לכך בשלביות הביצוע. בנוסף, לקבוע שלביות ביצוע, מעשית אך לא מחייבת, בכדי לאפשר גמישות עתידית.

הוראות התכנית בסעיף 6.1 הוראות תכנוניות ס"ק 2ז' – יש לחדד כי תחנת שנאים בתאום חברת החשמל תוצע בת.ש 201 או 202 בתת הקרקע במלואה.

הכניסה מהמרחב הציבורי אל השימושים השונים במתחם, תהא כניסה נגישה.

תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכנית התארגנות המכילה בתוכה דרכי גישה נגישות בתחום שטח העבודה לרבות הממשק עם הכניסות אל החלקות הגובלות בתחום העבודה. התוכנית תאושר ע"י מנהל אגף אכיפה ושיטור עירוני במינהל תפעול.

לאורכה של הדרך המוצעת, תהא מדרכה רציפה.

תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: צתא"ל (חוו"ד עדכנית בהתאם ליצירת החיבוריות לציר רק"ל לתוך המתחם משדרות דב יוסף), תושי"ה תנועה וחנייה (חוו"ד עדכנית בתאום צתא"ל), צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות, איכות סביבה, מבנ"צ, מנח"י תכנון פיזי, חברת חשמל, עתיקות, שפ"ע מדרכות וכבישים, - 48 -

מבני דת, שפ"ע עצים וגננות, מידע (בהתאם לתיקונים).

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות שליחת דואר רשום למבני הציבור הקיימים במתחם והנחת הודעות בתיבות הדואר במבני המגורים ברח' בר יוחאי 5 ו 7 ובמבנה המצרני ממזרח למתחם.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית:

סעיף 1.6 יחס בין תכניות – יש להסיר תכנית 4253 (אינה כלולה בתחום התכנית)

ולצרף תכנית ביחס החלפה ל – .511923

טבלה 5 ובסעיפים הקטנים תחת הטבלה - מרבה לציין את המושג "בנין מרקמי"

מדובר בקומות מסד. המונח מבלבל. יש לתקן.

בהתאם לכך יש לדייק מיקום כל שימוש בעמודה – בהתאם לקומות המסד, מגדל המגורים, בינוי מעל קומות המסד וכ'ו. יש לבטל הגדרת מיקום ל "בנין מרקמי מדרום לת.ש 504" מדובר בקומות מסד בת.ש .202 יש לתקן.

נספחי הבינוי:

יש לערוך את נספח הבינוי באופן גושני, תוך הצגת תכנית העמדת המבנים וציון מס'

הקומות (קומות המסד ותכנית קומות מגדלים בנפרד) – בהתאם לכך, חזיתות וחתכים.

מידע ורישום:

יש לתקן בתקנון:

יש לתקן את קבצי gvul ו parcel בהתאם להנחיות הבאות:

- 49 -

- יש לדייק את הגבול המזרחי של תא שטח 401 בהתאם לגבולה המזרחי של חלקה 20 – שקו הגבול של הקו הכחול ישב במדויק על קו הגבול שבין נק' 626 לנק' 571 שבמפת גוש .30200

יש לתקן את הקו הכחול בהתאם לתצ"ר :3073/2021

- יש לדייק את קו הגבול המשותף לתאי שטח 503 ו505 שיישבו במדויק על קו הגבול שבין נק' 34 לנק' 33 וקו הגבול מנק' 30 לנק' 29 שבתצ"ר.

- יש לדייק את שאר גבולות תא שטח 505 שהקו הכחול ישב במדויק על קו הגבול שבין נק' 29 לנק' 28 ומנק' 28 לנק' 21 שבתצ"ר.

- יש לדייק את הגבול הצפוני של תא שטח 400 שהקו הכחול ישב במדויוק על קו הגבו שבין נק' 28 לנק' 36 שבתצ"ר.

- יש לדייק את הגבול הצפון מזרחי של תא שטח 403 שהקו הכחול ישב במדויק על קו הגבול שבין נק' 35 לנק' 36 ומנק' 36 לנק' 38 שבתצ"ר.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת לאישור מחלקת מידע תכנוני.

07/08/2024

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישה לתכנית על מנת לאפשר מסגרת תכנון והסדרת מבני ציבור בשטח התכנית.

יש להוסיף שימוש של קהילה לשימושים המוצעים בתכנית .

1. הוועדה מברכת על קידום התכנית המציעה העצמה של השימושים

המשולבים במסגרת מבני המגורים.

2. לצד זאת קיימת חשיבות גם בקידום בתי ספר אשר בדרך כלל אינו מתאפשר

במסגרת קידום התכניות המפורטות. כן קיים יתרון תפקודי בהיבטים מסוימים בריכוז מוסדות ציבור במתחם אחד בלב השכונה, המאפשר איגום משאבים שונים כדוגמת מגרשי משחק, אולמות ספורט וכו' והגדלת נגישות התושבים לשימושים אלו.

3. הוועדה סבורה כי הפרוגרמה המוצעת למתחם משקפת ניצול ראוי של משאב

עירוני. סוגי השימושים הציבוריים בתכנית ידוייקו לטובת שימושים התואמים שכונת מגורים עירונית והשימושים לטובת בתי ספר ואולם ספורט והחצרות וכל הנדרש לקיומם, יקבעו כשימוש ראשי.

4. בהמשך לאמור, השימושים הציבוריים הנוספים שיתאפשרו בתכנית כגון:

מבנים לצרכי דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, מבנים לגני ילדים ומעונות יום –

5. מאחר ומדובר במתחם הכולל שימושים ציבוריים רבים אשר מימושם צפוי

6. הוועדה סבורה כי מלבד הבינוי המוצע לחינוך התכנית מציעה גם פריסה

א. יקבעו תאי שטח נפרדים עבור מבני החינוך ועבור המבנים הסמוכים לרחוב דב

יוסף. קווי הבנין יעודכנו בהתאם ובתיאום עם לשכת התכנון.

ב. יקבע בהוראות התכנית כי חזיתות המבנים במפלסי קומות הקרקע כלפי רחוב

דב יוסף יכללו השימושים הבאים בלבד: מסחר, כניסות למבני המגורים ושימושים ציבוריים.

ג. יקבעו כניסות נפרדות למגורים וליתר השימושים, וכן הוראות למניעת

מטרדים ככל הנדרש.

ד. יקבעו הוראות המבטיחות את פיתוח תאי השטח ,504 ,505 506 באופן

המאפשר הליכה רציפה ונגישה מרח' בר יוחאי לרח' דב יוסף.

7. תא שטח 400 יקבע בייעוד "דרך" לצורך הרחבת מדרכה. החזית תתואם עם

מפלסי הרחוב.

8. בהתאם להמלצת הוועדה המקומית, תא שטח 403 המשמש לשטחי חצרות

מעונות יום יבוטל והשטח יצורף לגן אלמליח המצוי מחוץ לקו הכחול. הקו הכחול יעודכן בהתאם.

9. תא שטח 402 יפותח באופן המאפשר קישוריות מיטבית להולכי רגל בין

מפלס הרחוב בפינה, בתא שטח 506 ובין מפלס הרחוב התחתון לאורך המבנה בתא שטח .202

10. תבחן הרחבה של תא שטח 402 לכוון דרום במפלס התחתון, על חשבון תא

השטח הסמוך בייעוד דרך, בתיאום עם הגורם המוסמך ועיריית ירושלים. הקו הכחול של התכנית יתוקן ככל הנדרש.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת האפשרות לשימור עצים בוגרים בעלי

ערכיות גבוהה בהנחיית לשכת התכנון.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון.

14. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, יש להניח הודעות בתיבות הדואר של

הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

- 51 -

15. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית מציעה הקמת מרכז חיים עירוני " מתחם קנגרו"

הכולל בתחומו צרכי ציבור, מגורים, שטחי מסחר ומתפקד כמוקד עירוני- שכונתי פעיל.

להלן הוראותיה:

1. .1 שינוי יעוד משטח פתוח לשטח למבנים ומוסדות ציבור, שטח לשביל, דרך ולשטחים פתוחים ומבנים

ומוסדות

2. ציבור.

3. .2 שינוי יעוד משטח למבנה ציבור לדרך ולשטח פתוח.

4. .3 קביעת בינוי ופיתוח להקמת השימושים המוצעים, בהתאם לנספחי הבינוי והפיתוח.

5. .4 קביעת שטחי הבניה המרביים בתאי השטח שבתכנית.

6. .5 קביעת קווי בניין מרביים בתאי השטח שבתכנית.

7. .6 קביעת מספר הקומות המרבי בתאי השטח שבתכנית ל 6 קומות בבניה המרקמית ועד 30 קומות

במגדלים.

8. .7 קביעת תנאים למתן היתרי בניה בשטח ושלבים לביצוע העבודה..

9. קביעת הוראות בגין מבנים, גדרות ומדרכות להריסה.

10. קביעת הוראות בגין עצים לשימור או לעקירה.

11. קביעת הוראות להפקעה.

תיאור מצב קיים:

בתחום התכנית קיימים מס' מבני ציבור: 2 בתי ספר, מרכז לגיל הרך (מעון יום) ומרכז קהילתי.

בנוסף, התכנית כוללת מבנה מגורים לחזית רחוב בר יוחאי .5

תכניות מאושרות בשטח התכנית:

חזית רחוב דב יוסף:

תכנית 178129 משנת 2018 – ציר רכבת קלה – כחול

תכנית 209593 משנת 2017 – ציר רכבת קלה – ירוק

תכנית 1599 משנת 1973 אשר ייעדה את שטח התכנית לייעוד שטח לבניין ציבורי. התכנית אישרה מספר שימושים לטובת צרכי ציבור כגון: בתי ספר, גנ"י, בתי כנסת, מעונות יום ומרפאות.

חזית רחוב בר יוחאי:

תכנית 511923 משנת 2020 אשר אישרה הריסת מבנה המגורים – בר יוחאי .5 מבנה זה כלול כחלק מתכנית פינוי גדולה, בחזית מערבית לתכנית זו – מבני מגורים ברח' בר יוחאי ,7 ,11 ,13 .15 מבנה השיכון בתחום התכנית, מסומן בת.ש 14 בייעוד מבנים ומוסדות ציבור. התכנית אישרה מבנה בן 4 קומות לגנ"י / מעונות יום או לשימוש שטח הרחבה לבית הספר.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 30/01/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 31/03/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1

עו"ד חן לבנת, בשם מגדלי ברגר בע"מ:

עיקרי ההתנגדויות:

1. המגדל המתוכנן בתכנית מוצע במרחק קטן מהמגדל של המתנגד –

- 52 -

א. המגדל המתוכנן בתא שטח 201A מוצע במרחק קטן של כ-20 מ' בין המגדל בתכנית המאושרת

הגובלת בתכנית שבנידון, המרחק פוגע באיכות החיים של הדיירים בשני המבנים וכן לפגיעה בפרטיות, המרחק המוצע אינו מספק עבור בינוי בעצימות גבוהה כל כך בשתי התוכניות.

ב. מטרות התכנית שואפות ליצר מרחב מגורים איכותי עם ריאות ירוקות רחבות ידיים, דבר זה אינו

מתקיים במרחק הקטן המוצע בתכנית לכן הסטת הבינוי הקיים וצמצום קווי הבניין אינם אינטרס רק של הבניינים הגובלים אלה גם של התכנית המוצעת נשוא ההתנגדות.

2. קווי בניין –

קווי הבניין המוצעים בתכנית אינם ברורים ומדויקים ועל כן צריך לקבוע קווי בנין מדויקים למגדל המגורים המוצע בתא שטח 201A במיוחד בחלק הצפוני, ע"מ שלא ליצור הפרעה סביבתית בין המגדלים.

3. פתרון מוצע –

המתנגד מבקש לקבוע מרחק מינימלי מחייב של לפחות 27 מ' בין בנייני המגורים שבשתי התוכניות, מרחק זה ימנע את הפגיעה בפרטיות בשני הבניינים.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה להסיט את מגדל A201 כך שייווצר מרחק של 27 מ' בין

המגדל בתכנית המאושרת, למגדל בתכנית המוצעת של המתנגד: התכנית נבדקה תכנונית

והמרחק המוצע בין המגדלים הינו מרחק סביר ומקובל. התכנית מציעה שצ"פ ברוחב של של כ-

20 מ' בחלק הצר ושל כ-27 מ' בחלק הרחב יותר- והמשמעותי, החוצץ בין התכניות, השצ"פ משמש כחיץ בין המגדלים המוצעים בתכנית שבנידון ובתכנית המתנגד. יש לציין כי המרחק של 20 מ' בין המגדלים הינו מרחק נהוג ומקובל (ואף פחות מזה). וכי השטח המשמעותי במגרש שומר על מרחק של 27 מ' בין תאי השטח, ואף יותר בין המגדלים עצמם.

2. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי קווי הבניין המוצעים למגדל המגורים המוצע בתא שטח

A201 בתכנית אינם ברורים וכי יש לקבוע קווי בניין מדויקים: בתא השטח המיועד למבנים

ומוסדות ציבור מוצע קו בניין 0 כלפיי מגרשים עירוניים- שצ"פ ודרך. קווי הבניין אכן מסומנים בתשריט והינם בגבול תא השטח מסיבה הנ"ל, קו בניין 0 מלווה רחוב נהוג בתכנון עירוני ומקובל

גם במקרה זה. יש לוודא כי התכנית קובעת במפורש כי ההפנייה לשצ"פ- הינה כלחזית ראשית

ואין מניעה לפתיחת פתחים.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נעה מובשוביץ

- 53 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר 1300003

התכנית:

סוג דיון: התנגדויות

מגיש טרא התחדשות עירונית בע"מ וחברת רוטשטיין נדלן התחדשות עירונית בע"מ

התכנית:

עורך אברהם מנדל – במה אדריכלים בע"מ

התכנית:

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך 21/08/2024

עמידה:

כתובת ברל לוקר ,25 פת.

גוש חלקה בשלמות

30501 35 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. בהתאם להחלטת הוועדה מיום 24.03.2025 הוצגו בפני הוועדה

טבלאות ההקצאה והאיזון העדכניות והוועדה עודכנה כי שמאי הוועדה בדק את טבלאות ההקצאה והאיזון ואישר אותן. בהתאם לכך הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון המעודכנות.

2. כמו כן הוצגו בפני הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם

19/01/2026

להחלטה מיום .24.03.2025 בהמשך להחלטת הוועדה, יצוין כי מספר הקומות בהתאם להיקף הנדרש לישימות התכנית הינו 36 קומות ו-237 יח"ד. התכנית אינה כוללת קרן תחזוקה.

3. לאחר בחינת מסמכי התכנית המעודכנים, הוועדה קובעת כי התכנית

תופקד בהתאם למסמכים המעודכנים ובכפוף לתיקונים טכניים ולמפורט לעיל.

1. בהתאם להחלטת הוועדה מיום 24.03.2025 הוצגו בפני הוועדה

2. כמו כן הוצגו בפני הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם

19/01/2026

3. לאחר בחינת מסמכי התכנית המעודכנים, הוועדה קובעת כי התכנית

תופקד בהתאם למסמכים המעודכנים ובכפוף לתיקונים טכניים ולמפורט לעיל.

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי בתיקונים בהתאם להחלטה זו, מדובר בתכנית אשר תואמת את עקרונות התכנון של הוועדה, ואשר מציעה תוספת יח"ד לצד שיפור המרחב הציבורי. בהתאם לכך הוועדה מחליטה להפקיד את 24/03/2025

התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

1. לאחר בחינת חלופות הבינוי שהוצגו, הוועדה סבורה כי החלופה

הכוללת מגדל תמיר בגובה של כ-35 קומות (חלופה ד שהוצגה בדיון) מעל אגף מרקמי הינה חלופה מיטבית, אשר מציעה דופן תומכת לרחוב לצד גיוון של - 54 -

טיפוסי הבינוי ויצירת מרחב ציבורי בעומק החלקה. בהמשך לאמור היקף הבינוי ומספר הקומות במגדל יתואם עם לשכת התכנון בהתייחס להיקף הנדרש לישימות התכנית.

2. בנוסף, יוצע שטח בייעוד שצ"פ במזרח תחום התכנית כלפי רחוב ברל

לוקר בהנחיית לשכת התכנון. לשם כך, הכניסה המוצעת לחניון תוסט מזרחה בהנחיית לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

3. בהתאם לחוות דעת מח' מדיניות תכנון תקבע הפרשה לצרכי ציבור

בהיקף של 300 מ"ר הפרשה מבונה עבור צרכי חברה, קהילה, תרבות ופנאי.

4. התחום שבין קו הבניין המזרחי לגבול התכנית המזרחי יקבע בייעוד

שביל בהנחיית לשכת התכנון.

5. יקבע קו בניין של לפחות 7 מ' מחלקת המגורים המזרחית. כן יוצע

המשך של המסד לכל אורך החזית הפונה לרחוב בהנחיית לשכת התכנון.

6. יקבעו הוראות לעיצוב מגדלים ומרפסות בהנחיית לשכת התכנון.

7. יקבע בהוראות התכנית כי %10 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית

תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר ו%10 עד 80 מ"ר.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של

הוועדה והטמעת הערותיו במסמכי התכנית, לרבות בחינת הצורך בהרחבת הדרך והבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת תיאום עם יועצת הסביבה של

לשכת התכנון והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

10. תנאי להפקדה יהא תיאום עם המחלקה לעבודה קהילתית בעיריית

ירושלים.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של

התכנית, בהתאם לשינויים בהחלטה זו, ואישור היועץ השמאי של הוועדה.

הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת

תיקונים טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון.

13. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

09/10/2024 להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה לאחר שבחנה את התכנית המוצעת סבורה כי הגובה המוצע של 39 קומות אינו תואם לסביבה ומציעה בניה גבוהה מידי לאזור זה ולכן ביקשה הוועדה לבחון חלופות נוספות שהוצגו במסגרת ההליך התכנוני.

- 55 -

לאחר בחינה של כל החלופות הקודמות שהוצגו לוועדה , הוועדה סבורה כי במקרה זה עדיפה חלופה של 2 מגדלים יותר נמוכים משמעותית מבניין אחד כפי שהוצע גם אם המשמעות היא לא להציע בניין ציבור בתכנית.

יש לתקן את כל מסמכי התכנית באופן שהתכנית תציע שני מגדלים בגובה של עד 25 קומות הכוללים 5 דירות בקומה בתיאום עם מחלקת התכנון .

הוועדה מבקשת הפרשה של כ 500 מ"ר בנוי באחד הבניינים לצורכי ציבור במקום הבניין הציבורי שהוצע בתכנית וזת כמענה פרוגרמטי לתוספת יחידות הדיור המוצעות בתכנית.

השימושים יתואמו עם המחלקה למדיניות תכנון

לצורך שיפור המרחב הציבורי וצמצום הכניסות לחנייה כלפי רח' ברל לוקר, תתאפשר זיקת הנאה למעבר ברכב בתחום החניון המוצע בתכנית בנדון לחניון בתכנית עתידית להתחדשות עירונית הכוללת את המגרש הסמוך בברל לוקר .27

בתא שטח 2 מתוכננת גם דרך גישה למגרש המגורים המיצרני ממערב. משמע שעל פניו מדובר בהפרשה לצרכי ציבור, אך כזו אשר בפועל יהיה בה דרך. יש לבחון תנועתית האם ניתן לוותר על חיבור זה. בכל מקרה יש להסדיר את השימושים על פי הייעוד המתאים להם ולא לתכנן דרך בייעוד שטח למבני ציבור.

קווי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות מרפסות למעט מרפסות בלתי מקורות . לשם הגמישות בתשריט מצב מוצע, יש להוסיף קו בניין תת קרקעי אפס כללי.

פרוגרמה לצרכי ציבור:

יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונה של המחלקה הרלוונטית בעירייה. על השטחים הציבוריים להיות נגישים ובעלי כניסה נפרדת.

תמהיל יח"ד: %20 מיח"ד יוצעו עד לשטח של 55 מ"ר.

בינוי ופיתוח:

יש לוודא דרך גישה/מעבר רגלי למבנה ציבור ובתי הכנסת בחלק הדרום מערבי הנמצא בסמוך לתכנית.

גובה קומת המסחר תוצע עד לגובה של 5.5 מ'.

בניגוד לכתוב בהוראות התכנית, לא תותר הבלטת גגון בקו אפס כלפי ברל לוקר.

כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התוכנית כי לא יותר מיקום ממ"דים בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב.

קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר, כולל גובה קומה מקסימלית למסחר.

התוכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע. יצוינו שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסים בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים. השטחים הפונים לכיוון מרחבים ציבוריים יהיו המשכיים למרחב ותתאפשר אליהם גישה חופשית וישירה.

- 56 -

תיאסר הקמת גינות פרטיות בקומת הקרקע.

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. יש למתן את קירות התמך והפרשי הגבהים בתוך המגרש ובגבולות המגרש עם חלקות גובלות; עד 3 מ' בתוך המגרש ועד 1.2 מ' בגבול מגרש. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי.

גגות המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש לחייב בהוראות התוכנית שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות החניונים כגגות ירוקים, יצירת גינות גג בעלות עומק שתילה כמפורט לעיל. יש לאפשר על גגות המבנים התקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

גובה גדרות במגרשי המגורים לא יעלה על 1.2 מ'.

מפלס הכניסה הקובעת יוצע בהתאם למפלס הרחוב, תותר גמישות של עד 0.5 מ' בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

תברואה:

תנאי ללהיתר בניה יהא תיאום פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח'

תברואה.

תנאי לפתיחת בקשה להיתר יהא תיאום פתרון פינוי אשפה בתת הקרקע בלבד. גובה החניון יאפשר את הפינוי בו בתת הקרקע ושיפוע רמפת החניה יאפשר כניסת רכב פינוי אשפה.

עצים:

נדרשת בחינה של סקר העצים ולקבל את אישור אגף שפ"ע כתנאי להפקדת התכנית.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרשים לבינוי בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש (כולל עצים קיימים לשימור). יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר. על גגות הבניינים (גג ירוק) ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון.

תשתיות:

תנאי להפקדת התוכנית יהא הרחבת הקו הכחול להכללת חדר השנאים בפינה הצפון מערבית. יש להרוס את חדר השנאים ולהכלילו בשטחי תת הקרקע של הפרויקט. יש לקבוע נושא זה בסעיף סטייה ניכרת.

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות בלבד (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי. יש לתקן את סעיף 6.1.5 (.)4 תשתיות גז תוצבנה במאונך לקרקע ככל הניתן.

בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד. אוורו חדר השנאים על פי ההנחיות המרחביות - 57 -

ובאישור אדריכל העיר.

תנועה וחניה:

יש להשלים את התיאום מול תושי"ה ולקבל את אישור תושי"ה כתנאי להפקדת התכנית.

החניה תהיה תת קרקעית במלואה ועל פי התקן. כניסה לחניון תהיה בתוך המסה הבנויה ולא כפורטל פתוח.

בתיאום עם תושי"ה נדרשת בחינה של חתך ברל לוקר. במסגרת התיאום יש לוודא כי תתוכנן מדרכה בעומק של לפחות 3.5 מ'.

כללי:

שלביות הביצוע: הבנייה תבוצע בהינף אחד לרבות ההפרשות לצרכי ציבור

המבונות.

יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית של 7 שנים מיום אישורה.

יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה בינוי, קווי בניין ומס' קומות.

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

יש להוסיף סעיף בעניין קרן תחזוקה למשך 10 שנים כפי שמקובל בתכניות פינוי בינוי בעיר.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

תנאי למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום התמ"ר.

לאור החשיבות של הקמת ממ"דים, גם לאחר אישור התכנית ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה לתוספת ממ"דים עבור המבנים הקיימים עד להקמת הפרויקט.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות ויחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

יש לקבל את אישור אגף נכסים כתנאי להפקדת התכנית.

תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה קיום של כנס עם תושבי המתחם בתיאום עם המחלקה לעבודה קהילתית בדגש על אזרחים וותיקים.

- 58 -

תנאי להפקדה יהיה השלמת העבודה מול המחלקה לעבודה קהילתית יש להוסיף סעיף הפקעה:

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

.1תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר

.2תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

.3יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תנאי להפקדה יהיה מתן מענה לבעיות שעלו במסגרת דוח רוחות שהוגש במטרה למצוא פתרונות לשלב היתרי הבניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: תושי"ה - צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות, איכות הסביבה, המח' לתכנון מבני ציבור, תברואה, נכסים, חברת חשמל, רשות העתיקות, שפ"ע - מח' גננות-עצים ותכנון, היטלי השבחה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של המבנה הקיים בתחום התכנית ולמבנים בחלקות המצרניות.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית.

הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

נספח תנועה:

חסר מקרא בנספח התנועה. יש להשלים.

חסר סימון זכויות הדרך.

חסר חתך טיפוסי של רחוב ברל לוקר.

חסרים מידות.

- 59 -

הוראות התכנית:

יש לשנות את סוג התכנית מתכנית מפורטת לתכנית מתאר מקומית.

בהתאם לחוות דעת מח' מידע תכנוני:

יש לתקן בס' 1.7 לתקנון:

- יש לשנות תחולת נספחי הטבלאות הקצאה ואיזון והתלת ממד מ'רקע'

ל'מחייב'.

דרישת הכנת טבלאות הקצאה ואיזון הן מכח החוק ולכן על נספח זה להיות מחייב, נוהל מבא"ת קבע כי על מנת שתכנית תחשב כקובעות הוראות רישום תלת ממד על נספח התלת ממד להיות מחייב.

יש לתקן בפרק 4 לתקנון את ההוראות הנוגעות למגרשי התלת ממד לפי ההנחיות הבאות:

- בס' 4.2 יש להשמיט את ההוראות הנוגעות לתלת ממד ובמקומם להכניס את ההוראות הבאות:

"תא שטח 2 כולל מגרש תלת ממדי מספר ,202 בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת מימד. יעוד המגרש התלת מימדי יהיה לחניון ויותרו בו השימושים עבור חניות ודרכי גישה תת קרקעיות, מחסנים, חדרים ומתקנים הנדסיים וטכניים, תשתיות וחילחול וכן שימושים נלווים לכלל השטחים המפורטים מעל לכניסה הקובעת."

- בס' 4.3 יש להשמיט את ההוראות הנוגעות לתלת ממד ובמקומם להכניס את ההוראות הבאות:

"תא שטח 3 כולל מגרש תלת ממדי מספר ,203 בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת מימד. יעוד המגרש התלת מימדי יהיה לחניון ויותרו בו השימושים עבור חניות ודרכי גישה תת קרקעיות, מחסנים, חדרים ומתקנים הנדסיים וטכניים, תשתיות וחילחול וכן שימושים נלווים לכלל השטחים המפורטים מעל לכניסה הקובעת."

אין להכניס הוראות רישום תחת פרק 4 והן יכללו תחת פרק 6 לתקנון כמפורט בהמשך.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- בס' 1 יש להשמיט את הדרישה לפי ס' 125 לחוק להכנת תצ"ר, היות והתכנית כוללות הוראות חלוקה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק סעיף הדרישה להכנת תצ"ר חל אוטומטית מכח החוק ואין לציינו בתקנון.

- 60 -

- יש להשמיט את ס' 2-7 ובמקומם לצרף לתקנון את ההוראה הבאות:

"השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או חולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו".

אין צורך לפרט כיצד עובד הליך הרישום, עצם איחוד וחלוקה מחדש רישום הבית המשותף יפורק ולאחר מכן תרשמנה החלוקה החדשה מכח תכנית זו.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד.

תלת ממד:

- התכנית כוללת הוראות לרישום חלקות תלת ממדיות בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תאי שטח מס' 2 ו-3 כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

- תותר סטייה מהמידות הקבועות בנספח התלת ממדי במימד הגובה ()z בטווח של עד 2מ' בכפוף לשמירה על נפח מגרש התלת ממד כמפורט בנספח התלת ממד.

רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה יש לציין כי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום וכי הנפח הרשום הוא במקורב ולא מחייב, בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרש הראשי ממנו הוא נגרע.

בהתאם להוראות תקנות התכנון והבנייה (רישום מגרש תלת-ממדי), תש"ף-

יש לצרף לתכנית נספח תלת ממד מחייב אשר יכלול:

- מבט היטל על.

- איזומטריה של הצורה הנגרעת, האיזומטריה תציג את כל נק' הפינה של הצורה הנגרעת ולכל נק' ינתן מספר – יש לציין בנספח מס' רום עליון, רום תחתון וכן הקואורדינטות של כל נק'.

- יש לסמן בתשריט המוצע את תחום מגרש התלת ממד.

יש להשמיט את סעיף ההפקעה בסעיף 6.3.3 בתקנון ובמקומו להכניס את הוראות תחת פרק 'רישום' כמפורט להלן:

- השטחים המיועדים לצרכי ציבור יוקצו במסגרת הוראות איחוד וחלוקה ויירשמו בבעלות עיריית ירושלים ללא תמורה בלשכת רישום המקרקעין במסגרת רישום החלקה החדשה.

- שטחי ציבור מבונים - החזקה בשטחים הציבוריים המבונים בתת הקרקע בתחום המגרש התלת מימדי, ככל ויהיו, תועבר לידי הרשות המקומית, לאחר (או עם) מתן תעודת גמר ובכפוף לכל דין, והם ירשמו בלשכת רישום המקרקעין ע"ש הרשות המקומית, וללא תמורה, במסגרת רישום הבית המשותף.

- על תאי שטח 2 ו-3 תרשם הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב -2011 שלפיה נקבעו בתכנית הוראות לחלוקה למגרש תלת מימדי.