ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 46 · קובץ סדר יום לוועדה.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1450733

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: שפירא אברהם

עורך התכנית: ירמיצקי עודד

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 8/6/2025

כתובת הרב עוזיאל 90 , בית וגן

גוש חלקה בשלמות

30341 411 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה לאחר ששמעה את הדברים, עיינה במסמכי התכנית ושמעה את המלצת הוועדה המקומית

מחליטה על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

1. עומק המרפסות המוצעות לא יעלה על 1.5 מטר.

2. לא תותר הכשרת שטח המסחר בקומה התחתונה היות והוא בקו בניין אפס,

תתאפשר

השארתו עד קו הבניין של ההרחבות והמרפסות שבקומה מעל ובתחום הקומה התחתונה

בתוך קווי הבניין המוצעים בקומה שמעל ובתיאום עם לשכת התכנון.

3. הכניסה לשטחי המסחר תהיה נפרדת וישירה מהמרחב הציבורי או מהרחוב.

4. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם היחידה הסביבתית בעירייה לגבי השטח

המסחרי.

5. יש להציע פתרון מיגון נגיש עבור כלל המסחר.

17/8/2025

6. החניה תתואם עם יועץ התחבורה של לשכת התכנון.

7. יש לבחון הוספת מעלית בתוך גבולות קווי בניין.

8. במבנה קיימות חריגות בניה, יש לסמן את כולן להריסה בנספח הבינוי, תנאי

להגשת בקשה להיתר יהיה הריסת עבירות הבניה של מבקש הבקשה להיתר.

9. שלביות הביצוע תיקבע להינף אחד לכל חזית, קומת המחסנים התחתונה והמסחר

יבוצעו בנפרד ובהינף אחד.

10. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים

אלא אם יוותר רוחב מדרך מזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

11. תיקונים טכניים יבוצעו בתאום עם לשכת התכנון.

12. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות שלטים ובאמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר בתחום התכנית ושל הבניינים בחלקות המצרניות. הכול בהתאם להנחיות לשכת התכנון

17/08/2025

- 2 -

להמליץ לוועדה מחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

בינוי

תוספות הבניה יהיו בתחום החזיתות הקדמית ואחורית בלבד, ובהתאם לאורך החזיתות הקיימות.

קווי בניין – יש לקבוע קווי בניין קדמי ואחורי 3 מ', קווי בניין צידיים בהתאם לחזית קיימת ומרפסות מוצעות שעומקם לא יעלה על 1.5 מ'.

מסחר - אין להכשיר שטחי עבירות בניה למסחר כפי שמוצע מכיוון שהם מוצעים בקוו בניין אפס לחלקות מגורים . הרחבות שטחי מסחר יוצעו בשטחי מחסנים מוצעים ( מחסנים לדירות מס' ,7 3 ו-.)4 מחסנים אלו יצעו בשטח מקלט קיים וביסודות ממ"ד דרומי מוצע.

יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או רחוב.

יקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

מוצעת חניה ברוורס עבור 3 מקומות חניה קיימים. סידור זה עלול ליצור סכנה להולכי רגל ואינו עומד סטנדרטים התחבורתיים הרצויים. לפיכך, יש להציע סידור חניה מיטבי ובטיחותי יותר אשר יאפשר תמרון בטוח לכלי רכב תוך שמירה על בטיחות הולכי רגל בכפוף לתאום מחלקת תושי"ה.

שימושים בשטח המסחרי, אופן טיפול במטרדים, מיקום מערכות, אוורור ופליטות מזהמים טעונים אישור המחלקה לאיכות הסביבה כתנאי להיתר בניה .

יש להציע פתרון מיגון נגיש עבור כל היחידות מסחר.

יש לבחון הוספת מעלית בתוך גבולות קווי בניין.

במבנה קיימות חריגות בניה. יש לסמן את כולם להריסה בנספח הבינוי. תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסת החריגות של כל מבקשי ההיתר בפועל.

יש להעתיק מתקנים טכניים (כגון דוודי שמש, קולטנים ומערכות נוספות) אל גג המבנה ולדאוג כי הינם מוסתרים על ידי מעקה גג או כל פרט אחר תואם הנחיות מרחביות.

לדיירים תישמר גישה חופשית לגג לפיכך, יש להציג בנספח הבינוי את גרם המדרגות המשותף עד למפלס הגג.

יש להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י .413 העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

- 3 -

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

יש להשלים חוו"ד גורמים: הג"א, תושי"ה, תברואה, חברת החשמל.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות:

בהוראות הטכנית בטבלה מס' 5 יש לציין שטחי מסחר.

להמליץ לוועדה מחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

בינוי

תוספות הבניה יהיו בתחום החזיתות הקדמית ואחורית בלבד, ובהתאם לאורך החזיתות הקיימות.

קווי בניין – יש לקבוע קווי בניין קדמי ואחורי 3 מ', קווי בניין צידיים בהתאם לחזית קיימת ומרפסות מוצעות שעומקם לא יעלה על 1.5 מ'.

25/06/2025

מסחר - אין להכשיר שטחי עבירות בניה למסחר כפי שמוצע מכיוון שהם מוצעים בקוו בניין אפס לחלקות מגורים . הרחבות שטחי מסחר יוצעו בשטחי מחסנים מוצעים ( מחסנים לדירות מס' ,7 3 ו-.)4 מחסנים אלו יצעו בשטח מקלט קיים וביסודות ממ"ד דרומי מוצע.

יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או רחוב.

יקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

מוצעת חניה ברוורס עבור 3 מקומות חניה קיימים. סידור זה עלול ליצור סכנה להולכי רגל ואינו עומד סטנדרטים התחבורתיים הרצויים. לפיכך, יש להציע סידור - 4 -

חניה מיטבי ובטיחותי יותר אשר יאפשר תמרון בטוח לכלי רכב תוך שמירה על בטיחות הולכי רגל בכפוף לתאום מחלקת תושי"ה.

שימושים בשטח המסחרי, אופן טיפול במטרדים, מיקום מערכות, אוורור ופליטות מזהמים טעונים אישור המחלקה לאיכות הסביבה כתנאי להיתר בניה .

יש להציע פתרון מיגון נגיש עבור כל היחידות מסחר.

יש לבחון הוספת מעלית בתוך גבולות קווי בניין.

במבנה קיימות חריגות בניה. יש לסמן את כולם להריסה בנספח הבינוי. תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסת החריגות של כל מבקשי ההיתר בפועל.

יש להעתיק מתקנים טכניים (כגון דוודי שמש, קולטנים ומערכות נוספות) אל גג המבנה ולדאוג כי הינם מוסתרים על ידי מעקה גג או כל פרט אחר תואם הנחיות מרחביות.

לדיירים תישמר גישה חופשית לגג לפיכך, יש להציג בנספח הבינוי את גרם המדרגות המשותף עד למפלס הגג.

יש להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י .413 העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

יש להשלים חוו"ד גורמים: הג"א, תושי"ה, תברואה, חברת החשמל.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות:

בהוראות הטכנית בטבלה מס' 5 יש לציין שטחי מסחר.

- 5 -

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מציעה הרחבות דיור מסודרות לכל הבניין לשתי החזיתות הראשיות והרחבת המסחר הקיים.

התכנית מציעה להריסה עברות בניה בקוו בבניין

התוכנית הופקדה בתאריך 26/12/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 24/02/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת :

התנגדות מספר 1 : התנגדות עצמית על ידי צבי שרגא פרבשטין

עיקרי ההתנגדויות:

1. מבקשים לשנות את שלביות הביצוע המופיעה בתכנית שהופקדה וקובעת כי הבניה תבוצע בהינף אחד

לכל חזית, ובהינף אחד למסחר ולמחסנים.

2. הדירות בניין כולם פונות לחזית הקדמית, קביעת הינף אחד לכל חזית משמעותה איגוד כלל הדיירים

לבקשה להיתר אחת, קביעה זו תמנע את מימוש התוכנית, איגוד כלל הדיירים הינו הליך מורכב מהפן החברתי והכלכלי כאחד.

3. מאידך דרישת הוועדה לקביעת שלביות ביצוע בהינף אחד שעניינה שמירה על נראות תקינה והמעטה ככל

האפשר בתהליכי בניה חוזרים ונשנים מובנת ומקובלת, וברצוננו להציע קביעת שלביות שתיתן מענה לאמור ומאידך תאפשר את מימוש התוכנית.

4. חזית הבניין הקיימת אינה במישור אחד, ולכן גם בבינוי של עמודה אחת תשמר חזות הבניין.

בקומת הגג קיימת דירה אחת, טרם מימוש התכנית בקומה זו הבינוי הקיים מהווה נסיגה מהבינוי המוצע ואין פגיעה בחזות הבניין. שטחי המחסנים והמסחר אינם תלויים אחד בשני מבחינת מיקום ובבינוי של אחד מהם אין פגיעה בנראות הבניין.

5. שלביות ביצוע מבוקשת

א. תוספות הבניה בחזיתות המבנה תיבננה בהינף אחד לכל עמודה.

ב. תוספת בניה בקומת הגג תיבנה בנפרד.

ג. תוספת בניה בקומת המחסנים התחתונה והמסחר בנפרד, מחסנים בנפרד ומסחר בנפרד.

- 6 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדות מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שלביות הביצוע כפי שמבוקש במסגרת ההתנגדות – מדובר על בניין

הקיים המציע תוספות משמעותיות לכל הבניין ולכן יש להציע בנייה בהינף אחד לכל חזית כפי שחליטה הוועדה המחוזית בדיון להפקדה.

2. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 7 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1080290

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סמדר דלק בע"מ

עורך התכנית: זיידמן משה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 03/04/2024

כתובת שדרות הרצל 122 , יפה נוף

גוש חלקה בשלמות

30161 238 כן

30161 240 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה החליטה להפקיד את התכנית ביום .29.12.2024 סעיף 2 בהחלטה להפקדת התכנית

ציין כי: " בהתייחס לנפחי הבינוי הוועדה קובעת את ההנחיות הבאות: גובה הבינוי

יהיה עד 22

קומות, זכויות הבניה עבור כלל השימושים יהיו %1200 משטח המגרש ביעוד מגורים, כאשר

לפחות %25 משטחי הבניה מעל הקרקע יהיו עבור שימושים שאינם למגורים בהתאם

למדיניות הרק"ל ובתיאום לשכת התכנון.....". כמו כן בסעיף 3 נקבע כי " תכסית קומה

26/10/2025

טיפוסית תקבע לכ-600 מ"ר בתיאום לשכת התכנון".

2. יובהר כי במסגרת עדכון מסמכי התכנית לרבות פריסת שטחי הבינוי וקומות המסד

נמצא כי

ע"מ לעמוד בתכסית הנקבעה יש צורך להוסיף קומה נוספת למספר הקומות הנקבע ()22 –

סה"כ 23 קומות.

3. הוועדה, לאחר שבחנה את הבינוי המעודכן בהתייחס למדיניות הרק"ל ולעקרונות

התכנון כפי

שנקבעו בהחלטתה הקודמת, קובעת כי מס' הקומות המוצע יהיה סה"כ 23 קומות .

4. יתר סעיפי ההחלטה מיום 29/12/2024 עומדים בעינם.

לאחר בחינת מסמכי התכנית, הוועדה התרשמה כי בכפוף לתיקונים המפורטים בהחלטה זו מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות הוועדה ומציעה מתווה ראוי להתחדשות לאורך ציר הרק"ל. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, 29/12/2024

בכפוף לכל המפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי שטח התכנית מיועד למסחר ומשרדים וכן שטח לתחנת

תדלוק במצב המאושר והיא סבורה כי פינוי תחנת הדלק הקיימת מאפשר שיפור של - 8 -

המרחב הציבורי בהמשך להתחדשות רחוב הרצל במסגרת מדיניות הרק"ל. בהמשך לאמור, ובהתייחס לתכניות המאושרות והמקודמות בסמוך לתכנית, הוועדה סבורה כי ישנה הזדמנות תכנונית לשדרוג המרחב הציבורי וזאת על ידי הפרשה נוספת בקרקע, בנוסף להפרשה המוצעת בחלק העורפי של החלקה (כך שסך שטחי ההפרשה בקרקע סך הכל יהיו עד %.)40 מיקום ההפרשה בקרקע וכן תצורת הבינוי הנגזר ממנה תקבע בתיאום לשכת התכנון, תוך התייחסות לכיכר המוצעת המאושרת במסגרת תכנית מס' ,101-0967398 למעבר המוצע בזיקת הנאה בחלק העורפי של המגרש וכן להרחבות דרך ככל שיידרשו. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון תוך קביעת הוראות תלת מימד ככל הנדרש.

2. בהתייחס לנפחי הבינוי הוועדה קובעת את ההנחיות הבאות: גובה הבינוי

יהיה עד 22 קומות, זכויות הבניה עבור כלל השימושים יהיו %1200 משטח המגרש ביעוד מגורים, כאשר לפחות %25 משטחי הבניה מעל הקרקע יהיו עבור שימושים שאינם למגורים בהתאם למדיניות הרק"ל ובתיאום לשכת התכנון. קווי הבניין בתא השטח למגורים יהיו 0 קדמי כלפי ציר הרק"ל, תוך הבטחת מדרכה של לפחות 3.5 מ', קו בניין 0 כלפי רחוב תרצה בכפוף להרחבת דרך של 3.5 מ' לפחות עבור מדרכה.

יישקל קו בניין צידי חלקי אפס בתיאום לשכת התכנון ובהתייחס להסכמים המוצגים עם החלקה המיצרנית.

3. על מנת להבטיח מופע ראוי של הבינוי המוצע ייקבעו בהנחיית לשכת התכנון

קווי בניין נפרדים ומחייבים, הכוללים את המרפסות, וזאת לשם יצירת מבנה המתאפיין בפשטות גיאומטרית ככל הניתן ללא שבירה של מעטפת החזית. תכסית קומה טיפוסית תקבע לכ-600 מ"ר בתיאום לשכת התכנון.

4. בהתאם להמלצת הועדה המקומית תיקבע בתכנית הפרשה מבונה בגודל של

500 מ"ר עבור צרכי חברה רווחה וקהילה. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת ועם גישה ברורה ומזמינה ממפלס רחוב הרצל.

5. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות ששטחן עד 80 מ"ר (כולל ממ"ד). יתר היחידות יהיו בשטח ממוצע של עד 100 מ"ר עיקרי + ממ"ד.

6. יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומת הקרקע יהיו למסחר, תעסוקה

ומבואות בלבד. על מנת להבטיח חזית עירונית פעילה ומגוונת במפלס הרחוב יקבע בהוראות התכנית כי הוראות אלה מחייבות וסטייה מהן תהווה סטייה ניכרת.

7. יש לקבוע יחס של "החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי

אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

8. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת,

ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, החזית המסחרית והשימושים המוצעים בקומת הקרקע וכי לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים לטובת מגורים.

9. מסמכי התכנית יערכו בהתאם לנוהל מנהל התכנון בנוגע לתכנון תלת מימדי,

בהנחיית לשכת התכנון.

10. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם

בהינף אחד ולא תותר בניה בשלבים. כן יקבע בהוראות התכנית כי ניתן יהיה לתת היתר לחפירה, לדיפון ולביסוס טרם הוצאת ההיתר לבניה המוצעת.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להערותיו. לרבות בחינת הצורך בהרחבת תא שטח 2 עבור החיבור לרחוב מגדים וכן בחינת הצורך בהרחבת זכות הדרך ברחובות הגובלים בתחום התכנית, להבטחת מדרכה ברוחב 3.5 מטר לפחות.

- 9 -

12. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה והטמעת הערותיהם

במסמכי התכנית.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם

לשינויים בהחלטה זו ותיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון והטמעת הערותיה והערות המחלקה לאיכות הסביבה בהוראות התכנית, בהנחיית לשכת התכנון.

14. יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה.

15. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית, לרבות הנחיות סביבתיות, הנחיות בינוי ותנועה, בהנחיית לשכת התכנון.

16. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

17. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

18. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש להניח הודעות

בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

19. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

23/06/2024

התוכנית ירדה מסדר היום.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

מדיניות - התכנית, הממוקמת בלב הרובע ועל ציר רק"ל, מציעה פינוי תחנת דלק הנמצאת במיקום מרכזי ומבנה מסיבי בן כ-6 קומות, מטייבת את ניצול הקרקע ועתידה לשפר את העירוניות והמרחב הציבורי ע"י עירוב שימושים ובינוי שתואמים את המיקום המרכזי. כמו כן התכנית מפרישה קרוב ל-%20 משטח התכנית עבור מרחב ציבורי שבין היתר מאפשר את החיבור הסטטוטורי של רחוב מגדים.

29/05/2024

התכנית כוללת חלקה יחסית קטנה ולכן במסגרת בחינת החלופות שתואמו עם מתכנן המחוז ואגף התכנון הוחלט לאפשר בניה לגובה בחלקה בתמורה להפרשה לצורכי ציבור של כ %20 בחלק האחורי עבור חיבור המרחב הציבורי והפרשות בנויות לצורכי ציבור , חלופה זו נמצאה עדיפה על פני בניה על פי מדיניות רק"ל נפחית של 10 קומות ללא הפרשה כלל.

דרך משולבת - יש להרחיב את צוואר הבקבוק של תא השטח המופרש עבור החיבור של רחוב מגדים (ת"ש ,)2 כך שתתאפשר מיסעה ומדרכה נאותה, בתיאום עם אגף תושי"ה.

- 10 -

קווי בניין

התכנית תקבע קו בניין אפס כלפי רחוב תרצה תוך הבטחת מדרכה ברוחב של 5.3 מ'

לכל הפחות על חשבון מגרש המגורים באמצעות הפקעה או הוראות איחוד וחלוקה לפי חוו"ד נכסים. רוחב המדרכה נדרש על מנת לאפשר את קיבולת הולכי הרגל הצפויה לאור עיבוי ושתאפשר נטיעת עצים ותעודד הלכתיות. הקולונדה המוצעת אינה מאפשרת נטיעות והיא נקטעת בכניסה לחניון. יש לתאם את הרוחב המדויק עם אגף תושי"ה.

התכנית תשמור על קו בניין של 5 לכיוון חזית דרום מערבית - יד שרה – גם עבור המסד, בשל הבינוי הקיים של יד שרה וכדי לשמור על מרחק סביר בין הבניינים .

חזית מסחרית – יש לקבוע חזית מסחרית כלפי רחוב הרצל הפונה לרק"ל. כלפי רחוב תרצה ניתן להשאיר גמישות. יש לקבוע כי מפלס כניסה לקומה המסחרית יהיה ממפלס הרחוב עם אפשרות לסטייה של עד חצי מטר ממפלס הרחוב.

תמהיל יח"ד – התכנית מציעה יח"ד בשטח לא סביר בממוצע של כ- 146 מ"ר כולל ממ"דים. יש לשנות תמהיל יח"ד כדלקמן: התכנית תקבע כי לפחות %20 מיח"ד יהיו קטנות אשר שטחן אינו יעלה על 80 מ"ר . יתר היחידות יהיו בשטח ממוצע של עד 100 מ"ר עיקרי + ממ"ד.

התכנית תאפשר דיור להשכרה בהיקף של %10 מסך יח"ד, הוראות מתאימות יוכנסו להוראות התכנית.

הפרשה מבונה - התכנית תציג הפרשה ציבורית מבונה בגודל 500 מ"ר. שטח זה ישמש עבור צרכי חברה רווחה וקהילה, כגון המחלקה לשירותים חברתיים לטיפול באנשים עם מוגבלות ובני משפחותיהם, וכדומה. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת ועם גישה ברורה ומזמינה גם ממפלס רחוב הרצל.

השימושים ירשמו בהוראות התכנית בסעיף 4.2.1

יש לתאם את מיקום השטח הציבורי ואופי הבינוי מול המח' לתכנון, מבני ציבור ולשביעות רצונם.

יש להגדיר בהוראות התכנית כי השימוש הציבורי הסופי יקבע לעת מתן היתר בנייה בתיאום עם מחלקת מדיניות התכנון.

השטח ייוחד לרשות המקומית.

הנכס יירשם כתת חלקה נפרדת בבית המשותף, ותירשם לגביה הערת אזהרה לפי תקנה 27 לחוק המקרקעין.

עצים – התכנית תציג שתילת עצים על חזית הרחוב תרצה בתחום הרחבת המדרכה ובשטח הפיתוח כלפי רחוב מגדים. תנאי לתעודת גמר תהיה נטיעה בפועל בתיאום עם אגף שפ"ע.

מתקנים טכניים - כל התשתיות ימוקמו בתת הקרקע במלואן, לרבות פריקה וטעינה, מים, חשמל.

גורמים לחוו"ד

יש לפעול בהתאם לחוו"ד המחלקות הבאות:

אגף תושי"ה

- 11 -

יש לתאם את התוכנית עם צוות תוכנית אב לתחבורה לעניין ציר הרכבת הצמוד.

יש להציג טבלת מאזן חניה לתוכנית.

יש להראות את ההתחברות למערכת הדרכים הקיימת .

יש להציג פתרון עבור החניה התפעולית לשטחי המסחר .

תברואה - יש לתכנן דחסנית אשפה בנפח 10 קו"ב בתת הקרקע ולדאוג לחברת אחזקה לניהול השוטף. תנאי לקבלת ההיתר אישור אגף תברואה.

להשלים חוו"ד גורמים של המחלקות הבאות: כיבוי אש, איכות הסביבה, חב'

חשמל, רשות עתיקות, שפ"ע תחזוקה,.

בהתאם לבקשת המשרד לאיכות הסביבה יש לבצע כתנאי למתן היתר בניה סקר קרקע וגזי קרקע, ולהציג אמצעים לטיפול בזיהום ככול שימצא בתיאום עם המשרד להגנת הסביבה.

יש להטמיע את חוות הדעת של המחלקה לאיכות הסביבה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש לציין שימושים בסעיף 4.1.1 להוראות התכנית.

אין התאמה של מס' הקומות בין סעיף 4.2.2 א()2 לטבלה .5 יש לתקן כי מס'

הקומות יהיה 23 כבטבלה 5 ולא .26

יש לבטל סעיף 4.2.2 א()5 כי הבינוי יהיה בהתאם לנספח הבינוי מס' 1 ובאישור מהנדס עיר או מי מטעמו. נספח הבינוי הינו רקע ואינו מחיים.

לתקן סעיף .4.2.2 א()8 כי גובה מעקה ח. מדרגות, חדרים טכניים מעל גג הבניין יהיו עד 5 5מ', לגובה מעקות וחללים טכניים יהיו בהתאם לתקנות.

לבטל סעיף 4.2.2 א ()9 כי תותר תוספת של %20 מהיקף יח"ד לעת מתן ההיתר.

לבטל סעיף 4.2.2 א()10 כי יותר שימוש בגג המבנה לדירות צמודות עבור מרפסת. גג הבניין יהיה משותף.

לבל סעיף .4.2ב()1 כי התקן מתייחס למבנה התעסוקה והמסחר בלבד.

- 12 -

לתקן את המשפט הראשון של הסעיף 4.2 ג()2 ל"יותר שימוש בחומרי גמר משולבים בהתאם להנחיות מהנדס עיר או מי מטעמו".

שטח המגרש בטבלה 5 כולל את יעוד הדרך המשולבת. יש לתקן את שטח המגרש לאחר הורדה של יעוד הדרך המשולבת ל 1,320.5 מ"ר.

יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית ולתקן סעיף 7.2 ל7 שנים במקום 15 שנים. יש לציין כי יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת.

יש להוסיף בהוראות התכנית סעיפים של איחוד וחלוקה: השטחים הכלולים בתכנית זו, יאוחדו ויחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאות המהווים חלק מתכנית זו. ולקבל חוו"ד ממחלקת היטלי השבחה תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום התצ"ר.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב מוצע

שינוי ייעוד קרקע משטח לתחנת דלק ומסחר ומשרדים לשטח למגורים, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור ודרך משולבת.

הקמת מגדל מגורים בן 23 קומות, הכולל מסחר, תעסוקה ומגורים עם 65 יח"ד במסגרת מדיניות רק"ל.

עוד, מציעה התכנית שטח בנוי לטובת כיתת גן ילדים עירוני עם חצר פתוחה מעל קומות חניה תת קרקעית.

מצב מופקד

הפרשה נוספת בקרקע ביחס למצב המוצע כך שסך כל ההפרשה תהיה עד %40 וכיכר עירונית בפינת הרחובות תרצה ושד' הרצל. התכנית כוללת 93 יח"ד.

התוכנית הופקדה בתאריך 28/11/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 27/01/2026 .

לתוכנית הוגשו 5 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 של המנהל הקהילתי

עיקרי ההתנגדויות:

1. אי התייחסות לתכניות מקודמות באזור והאם שכ' יפה נוף יכולה לעבוד בעומס המגדלים. בצידו המערבי

של שד' הרצל קודמות תכניות רבות, כך שכמות התושבים בשכונה תגדל משמעותית באופן שאינו - 13 -

תואם את התשתיות הקיימות (תחבורה, מבני ציבור ושטחים ירוקים). ריבוי התכניות מעמיסות על המרחב ללא ראיה כוללת של ההשלכות השכונתיות במתחם הרחובות התומר – תרצה – סמדר – מגדים עליון – רחל המשוררת – הארזים.

2. ניצול לא מיטבי של שטח התכנית:

- ההפרשה המבונה לא נמצאת בקומת הקרקע.

- ייעוד הקרקע – התכנית לא מפנה דירות מגורים ולכן אין לה מכפיל, זוהי הזדמנות להשתמש במגרש לא לבניית מגדל מגורים אלא לייצר בניין נמוך יותר עם פונקציות ציבורית ונרחבות יותר.

- מדיניות רק"ל מחייבת הפרשה של %40 משטח המגרש, התכנתי מציעה רק %34 מהשטח המיועד להפרשה.

- הכיכר העירונית לא תהיה מרחב ציבורי איכותי: נמצאת על הצומת , הצללה מהמגדלים, חזית לרחוב תרצה לא תעבוד. במקום כיכר עדיף להרחיב את הרחובות תרצה ומגדים (מדרכות רחבות, עצים).

- פיתוח מרחב ציבורי וממשק עם הרחוב – נדרשת חזית מסחרית שמתכתבת עם הרחוב, גובה מותאם, מקום על המדרכות לספסלי בתי קפה, נטיעת עצים. נדרש עומק אדמה מספק לנטיעת עצים לאורך רחוב תרצה ומגדים – קו בניין תת קרקעי נסוג. חסר נספח בינוי.

- נדרשת תוספת חניה למבנה הציבור ולמסחר.

התנגדות מספר 2 ע"י גדי עירון מרחוב פרחי חן

עיקרי ההתנגדויות:

התכנית מקודמת בסמוך לתכנית "לב רם", "מגדלי התומר".

- הולך להיווצר עומס תחבורתי בנוסף לשני הפרויקטים הגדולים. לא ברור אך הקמת חניון של שבע קומות עם כ 130 מקומות חניה , לא תשבש את התנועה ברחובות הסמוכים.

- כל גורם בסביבה עלול להיפגע מרוח ומצל ע"י שלושת הפרויקטים שמוצעים במרחק של מטרים ספורים. הנספח הסביבתי לא כולל את שני הפרויקטים שכבר אושרו "לב רם", "מגדלי התומר".

- בעניין הצל הנספח הנספח בדק מופע צל בין השעות 9:00 ל16:00 , כאשר יש חשיבות רבה לצל כבר בשעה 7:00 ועד 17:00 בשל שעות פעילות של תלמידים וילדי הגן.

- בעניין הרוח , שוב מסתמכים על מדידות מהתחנה המטורולוגית שנמצאת על גג המנהלה בגבעת רם שזה מרחק של 2.3 ק"מ, כאשר בירושלים יש משטר רוחות אחר כל 0.5 ק"מ, בשל השוני בתווי הקרקע.

- ביד שרה מוטרדים מעומק החפירות בצמוד לבניין וזאת מבלי שנעשו קידוחי נסיון.

- 14 -

התנגדות מספר 3 ע"י איתן עזרא מרחוב תרצה 5

עיקרי ההתנגדויות:

- התנגדות לעניין ההצללה והרוחות שעלולים לפגוע בנכס ברשות המתנגד כמו שיכולים לפגוע ביתר הסביבה. מבקש לבצע בדיקה מוסדרת להשפעת התכנית בטרם אישורה.

- בתכנית צוין שכל החלק התפעולי של המבנה יעשה מרחוב מגדים ( כניסה לחניה, הספקת סחורה, פינוי אשפה), דבר שעלול לגרום לרעש ריח ועומסי תנועה.

מבקש שפריקת הסחורה תתבצע במתחם החניון ושמכלי האשפה יטמנו או יוסתרו לרחוב מגדים.

התנגדות מספר 4 ע"י רן רוזנברג מרחוב המייסדים 21

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגמים מהותיים בהליך אישור התכנית

- החלטה על הפקדת התכנית התקבלה בחלוף המועד הקבוע בדין - פגם חמור בתשתית העובדתית שעמדה ביסוד ההחלטות מיום 29/12/2024 ומיום 26/10/2025 – כל מוסד תכנון נדרש לבחון את התכניות המובאות בפניו מתוך נקודת מבט רחבה, התכנית דנן עושה בדיוק ההפך, היא מתעלמת לא רק מסביבתה הקיימת אלא גם מהעתידית. היא אינה מבהירה כיצד ביכולתן של התשתיות הקיימות לשאת את הבנייה המאסיבית על פני 23 קומות של מבני מגורים ועוד 7 קומות חניה.

בניית מגדל של 23 קומות בצמידות ל3 המגדלים של 32-27 קומות , תוסיף לעומסי תנועה ברחובות הסמוכים, לגודש התנועה, להצללה, למערבולת הרוח , לזיהום האויר והרעש, ליצירת מוקדי הזנחה.

- מעיון בחוו"ד הסביבתית הבוחנת את משטרי הרוח וההצללה בוחנת את המצב המוצע של המגדל מבלי לקח בחשבון את המגדלים המקודמים בסמיכות ובצמידות לתכנית.

2. פגמים משפטיים – תכנוניים בתכנית

- התכנית אינה מפורטת מספיק ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה. מעיון בסעיף 6 להוראות התכנית , ניתן ללמוד כי רבות מההכרעות התכנוניות נדחו לשלב היתר בניה . כגון תנאי להיתר יהיה קבלת מסמך NFA או סקר סיכונים . כאשר עסקינן בשטח שמשמש מזה עשרות שנית כתחנת דלק, סכר סיכונים חייב להיעשות קודם להחלטת הפקדת התכנית להתנגדויות לשם בחינה מוקדמת האם השטח ראוי לבנייה למגורים והאם עבודות בניה לא יגרמו לפגיעה בריאותית וסביבתית. לא ניתן לקבוע מסמכים חשובים אלו כתנאי למתן היתר.

- הועדה מתעלמת מהוראות תכנית האב של השכונה בבואה לדון בתכנית. הועדה מתעלמת מתכנית 16000 שהפכה לתכנית אב אשר מתירה בניה של בניינים עד כמחצית מן התכנית שאושרה (מדיניות רק"ל)

- 15 -

התנגדות מספר 5 ע"י אלישבע ריגבי – שבריר מרחוב שילר 8

עיקרי ההתנגדויות:

- מגדלי מגורים מהווים מפגע אורבאני רב ממדי – כגון הצללה, זיהום אויר, מערבולות רוח, רעש, גורמים להעמסה על תשתיות כגון תחבורה. מגדלים הופכים כמעט תמיד למוקדי הזנחה בשל בעיות תחזוקה.

בהקשר לשכונות היסטוריות , המגדלים מהווים חריגה ופגיעה באופי וערכי המקום.

- התעלמות מההקשר התכנוני באופן נקודתי לא כללת התייחסות לתכניות מגדל מסיביות שכנות המקודמות במקביל. כל התכניות מקודמות באופן נקודתי ללא תכנון כולל.

נדרשת הכנת תכנית מתחמית מתכללת להתחדשות עירונית בשכונה.

- הנתונים והבדיקות בנספח הסביבתי אינם תקפים ומציגים תמונה מוטה לקולא של ההשפעה הסביבתית של התכנית המוצעת. הנספח הסביבתי בודק את ההשפעות עבור הבניין המוצע תוך התעלמות מהשפעתן המצטברת של שלל התכניות המאסיביות המקודמות במקביל בסמוך לתכנית המוצעת.

חוו"ד הסביבתית מרושלת ומלאה בטעויות.

- העדר נתונים תחבורתיים. אין שום נתונים תבורתיים בתכנית שיעידו מה תהיה השפעתה מבחינת עומסי התנועה, אין שום התייחסות לעומסי התנועה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין אי התייחסות לתכניות מקודמות באזור והאם שכ' יפה נוף יכולה

לעבוד בעומס המגדלים. בצידו המערבי של שד' הרצל קודמות תכניות רבות, כך שכמות התושבים בשכונה תגדל משמעותית באופן שאינו תואם את התשתיות הקיימות (תחבורה, מבני ציבור ושטחים ירוקים). ריבוי התכניות מעמיסות על המרחב ללא ראיה כוללת של ההשלכות השכונתיות במתחם הרחובות התומר – תרצה – סמדר – מגדים עליון – רחל המשוררת – הארזים- התכנית מקודמת בהתאמה למדיניות של השכונה המאפשרת בנייה אינטנסיבית על ציר הרק"ל ובתכניות פינוי בינוי לצד קביעת בנייה מתונה יותר באזור השימור של השכונה, כל התכניות נבחנות על ידי עיריית ירושלים ולשכת התכנון המחוזית תוך בחינה של הפרוגראמה והתשתית המתאימה לתמוך בתכניות המקודמות, כל התכניות נבחנות גם ביחס לתכניות שמסביבם גם מבחינת הבינוי המוצע וגם מבחינת המרחב הציבורי המשותף.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין ניצול לא מיטבי של שטח התכנית: ההפרשה המבונה לא נמצאת בקומת

- 16 -

הקרקע- התכנית מצויה על ציר הרכבת הקלה ויש לה קומת קרקע שמיועדת בהתאם למדיניות עבור מסחר, השימוש הציבורי המוצע אינו כולל חצר ויכול להיות מוצע בקומות המסד כפי שמוצע בתכנית.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין יעוד הקרקע – התכנית לא מפנה דירות מגורים ולכן אין לה מכפיל,

זוהי הזדמנות להשתמש במגרש לא לבניית מגדל מגורים אלא לייצר בניין נמוך יותר עם פונקציות ציבורית ונרחבות יותר- שטח התכנית קטן מדונם וחצי ולכן בהתאם למדיניות רקל היה אמור להציע בינוי של 10 קומות בבניה נפחית- כאשר נבחנה התכנית על ידי אגף התכנון ולשכת התכנון המחוזית נבחנו מספר חלופות לבינוי במגרש והחלופה שנמצאה מיטבית היא לאפשר את זכויות הבניה שניתן היה לקבל על פי מדיניות נפחית אך לצמצם את תכסית הבניה , להציע הפרשה לצורכי ציבור בקרקע ולהציע בניין גבוה יותר, בהתאם לכך נקבעו זכויות הבניה בתכנית שהופקדה-

הוועדה סבורה כי חלופה זו נכונה יותר מיצירת בניין של 10 קומות בתכסית גבוהה במגרש.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שמדיניות רק"ל מחייבת הפרשה של %40 משטח המגרש,

והתכנית מציעה רק %34 מהשטח המיועד להפרשה- בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית להפקדה התכנית הייתה אמורה לייצר הפרשה בקרקע של 40 אחוז – השטח האחורי בייעוד דרך והכיכר בחלק הקדמי, בפועל התכנית שהופקדה לא מציעה הפרשה זו ולא תאומת להחלטת הוועדה, יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם ולהגדיל את היקף ההפרשה ל 40 אחוז.

5. לדחות את ההתנגדות בעניין שהכיכר העירונית לא תהיה מרחב ציבורי איכותי: נמצאת על הצומת ,

הצללה מהמגדלים, חזית לרחוב תרצה לא תעבוד. במקום כיכר עדיף להרחיב את הרחובות תרצה ומגדים (מדרכות רחבות, עצים).- הכיכר הקטנה המוצעת בפינת הרחובות מתכתבת עם הכיכר הגדולה המוצעת בצד השני של הרחוב ומרחיבה את המרחב הציבורי בצומת כלפי כלל הציבור.

6. לדחות את ההתנגדות בעניין שנדרשת תוספת חניה למבנה הציבור ולמסחר- מדובר על תכנית

המציעה שימושים על ציר הרכבת הקלה כאשר מדיניות החניה קובעת כי יש לצמצם ככול הניתן את היקפי החניה לשימושים אלה ולעודד נסיעה בתחבורה ציבורית ולכן אין להוסיף חניה עברו שימושים אלה, בנוסף לכך התכנית קובעת כי תקן החניה למגורים יהיה בהתאם לתקן החניה התקך לעת הוצאת היתר הבניה- יש לצמצם את תקן החניה למגורים בהתאם למקובל בבנייה על ציר רק"ל למקום חניה אחד לכל דירה ותוספת של 10 אחוז של חניות אורחים שלא יהיו צמודים לדירות.

7. לדחות את ההתנגדות בעניין שהולך להיווצר עומס תחבורתי בנוסף לשני הפרויקטים הגדולים. לא

ברור אך הקמת חניון של שבע קומות עם כ 130 מקומות חניה , לא תשבש את התנועה ברחובות הסמוכים.- התכנית המוצעת ממוקמת על ציר הרכבת הקלה כאשר מטרת המדיניות היא לעודד את הנסיעה בתחבורה ציבורית ולא ברכב פרטי , בכל מקרה הכניסה והיציאה ממוקמות בקרבה גדולה - 17 -

לציר שדרות וגם אם יבחרו הדיירים לסוע ברכב פרטי הם לא יעמיסו על הרחובות הפנימים של השכונה.

8. לדחות את ההתנגדויות בעניין סביבה, הצללה ורוחות – במסגרת התכנית הוגשה חוות דעת

סביבתית שבחנה נושאים אלה והם נבחנו על ידי יועצת הסביבה של לשכת התכנון המחוזית ואושרו בנוסף התכנית קובעת בדיקות נוספות בשלב התכנון המפורט.

9. לדחות את ההתנגדות בעניין שביד שרה מוטרדים מעומק החפירות בצמוד לבניין וזאת מבלי שנעשו

קידוחי נסיון- לא הוגשה התנגדות על ידי יד שרה ובכל מקרה בשלב הביצוע החפירה תאושר כמקובל.

10. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שבתכנית צוין שכל החלק התפעולי של המבנה יעשה מרחוב

מגדים ( כניסה לחניה, הספקת סחורה, פינוי אשפה), דבר שעלול לגרום לרעש ריח ועומסי תנועה-

התכנית מצויה על ציר הרצל ורחוב מגדים ולכן מכיוון שלא ניתן לאפשר גישה משדרות הרצל נושאים אלה צריכים לקבל מענה מרחוב מגדים, יחד עם זאת התכנית מציעה את ההפרשה לצורכי ציבור עבור דרך ציבורית וזאת למרות שהשטח אינו מתחבר לייעוד דרך בחזית הדרומית אלא לשטח בייעוד של מבני ציבור בבעלות יד שרה ( תכנית שהוגשה על החלקה הזאת – תכנית מספר )1467109 , ובפועל כל ההפרשה מוצעת כדרך כניסה לחניון של הפרויקט – יש לשנות את ייעוד הקרקע בשטח המופרש לשטח מעורב לדרך או שביל להולכי רגל ולהזיז את הכניסה לרכב לפרויקט ישירות מרחוב תרצה כדי לאפשר מעבר בטוח להולכי רגל מרחוב מגדים לרחוב תרצה.

11. לדחות את ההתנגדות בעניין שההחלטה על הפקדת התכנית התקבלה בחלוף המועד הקבוע בדין-

הוועדה בחנה את הטענה כי ההחלטה על הפקדת התכנית התקבלה בחלוף המועד הקבוע בדין –

הוועדה שוכנעה כי מדובר בתכנית חשובה המציעה תכנון ראוי התואם את מדיניות הוועדה ומצויה במיקום אסטרטגי על ציר הרק"ל, בפינת הרחובות, בסמיכות למרכז ציבורי וקהילתי הגדול במתחם זיו, ומבנה יד שרה, שיש לקדם את פיתוחו והעצמתו. בנסיבות אלו, הוועדה סבורה כי על אף העיכוב בטיפול בתכנית, אין בכך כדי לבטל את התכנית ובהתאם לפסיקה בעניין זה, המועדים הקבועים בחוק ניתנים להארכה אף בדיעבד. לפיכך, הוועדה דוחה טענה זו. בהמשך לאמור, הוועדה קובעת כי תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה אישור יו"ר המועצה הארצית להארכת התקופה לאישור התכנית.

12. לדחות את ההתנגדות לעניין פגם חמור בתשתית העובדתית שעמדה ביסוד ההחלטות מיום

29/12/2024 ומיום 26/10/2025 – כל מוסד תכנון נדרש לבחון את התכניות המובאות בפניו מתוך נקודת מבט רחבה, התכנית דנן עושה בדיוק ההפך, היא מתעלמת לא רק מסביבתה הקיימת אלא גם מהעתידית. היא אינה מבהירה כיצד ביכולתן של התשתיות הקיימות לשאת את הבנייה המאסיבית על פני 23 קומות של מבני מגורים ועוד 7 קומות חניה- הוועדה תציין כי התכנית קודמה בהליך תכנוני יסודי וסדור כנדרש וכי בפני הוועדה נפרשה כלל התשתית העובדתית הרלוונטית, - 18 -

במסגרת קידום התכנית נבחנו חלופות רבות ונבחנה ההתאמה לתכניות נוספות המקודמות בסביבת התכנית , התכנית מציעה סה"כ 95 יחידות דיור חדשות על ציר הרכבת הקלה תוך כדי פינוי של מטרד קיים של תחנת דלק בשכונת מגורים , לא מדובר על היקפים משמעותיים שיש להם השפעה משמעותית על התשתיות בשכונה.

13. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית אינה מפורטת מספיק ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה.

מעיון בסעיף 6 להוראות התכנית , ניתן ללמוד כי רבות מההכרעות התכנוניות נדחו לשלב היתר בניה . כגון תנאי להיתר יהיה קבלת מסמך NFA או סקר סיכונים . כאשר עסקינן בשטח שמשמש מזה עשרות שנית כתחנת דלק, סכר סיכונים חייב להיעשות קודם להחלטת הפקדת התכנית להתנגדויות לשם בחינה מוקדמת האם השטח ראוי לבנייה למגורים והאם עבודות בניה לא יגרמו לפגיעה בריאותית וסביבתית. לא ניתן לקבוע מסמכים חשובים אלו כתנאי למתן היתר- התכנית כוללת את כל ההוראות הנדרשות בהתאם לחוק כשי שהתכנית תהיה מפורטת ויהיה ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה, לאחר פינוי תחנת הדלק הקיימת יהיה ניתן לטפל בקרקע בהתאם להנחיות של המחלקה לאיכות הסביבה באופן שתאפשר את הקמת הבניין החדש כמוצע בתכנית.

14. לדחות את ההתנגדות בעניין שהועדה מתעלמת מהוראות תכנית האב של השכונה בבואה לדון

בתכנית. הועדה מתעלמת מתכנית 16000 שהפכה לתכנית אב אשר מתירה בניה של בניינים עד כמחצית מן התכנית שאושרה (מדיניות רק"ל)- בהתאם למדיניות, מדיניות רק"ל גוברת על המדיניות כפי שנקבעה בתכנית 16000 וכאמור בהחלטה נבחנו מספר חלופות שנות לקידום התכנית והחלופה שנבחרה נמצאה כמיטבית.

15. לדחות את ההתנגדות לעניין שנדרשת הכנת תכנית מתחמית מתכללת להתחדשות עירונית

בשכונה- לא ניתן לקדם תכנית כוללת להתחדשות בשכונה, גם תכנית 16000 שקודמה על ידי עיריית ירושלים במטרה לייצר מדיניות לכלל השכונה ולא הגיע בסוף לאישור לא כללה הוראות להתחדשות עירונית וקבעה כי במקרה שתכניות יבקשו זכויות מעבר לקבוע בתכנית 16000 יצטרכו להגשי תכנית נקודתית כפי שנעשה בתכנית זו.

16. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 19 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1301753

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: חברת הכשרת הישוב התחדשות עירונית בישראל בע"מ וחברת קוזי קאזה עמק רפאים

בע"מ

עורך התכנית: מרגלית משה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 15/08/2024

כתובת עמק רפאים 59 , מושבה גרמנית

גוש חלקה בשלמות

30003 69 כן

30003 70 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. הוועדה החליטה להפקיד את התכנית ביום .17/11/2024 בסעיף 1 בהחלטת

הוועדה צויין כי יש להציע בינוי בהיקף של עד 7 קומות. כן צויין בסעיף 2 להחלטה כי תצורת השצ"פ תהיה רגולרית ובסעיף 4 צויין כי חזיתות מסחריות ימוקמו כלפי עמק רפאים ופארק המסילה בלבד.

2. במסגרת עדכון מסמכי התכנית בהתאם להחלטת הוועדה להפקדה בהתייחס

לסעיף 5 להחלטה לעניין בחינת היקף יח"ד הנדרש לצורך ישימות התכנית וכן בהתייחס להיקף ופריסת השימושים המסחריים והציבוריים המוצעים בקומת הקרקע בממשק לשטחים הציבוריים, נמצא כי על מנת לאפשר את היקף השטחים והיח"ד הנדרשים לצורך מימוש התכנית ללא שינוי בייעודי הקרקע, לא ניתן לצמצם את שטחי הבינוי כפי שקבעה החלטת הוועדה.

3. כמו כן, בהתייחס לייעודי הקרקע, נמצא כי העמדת הבינוי המיטבית לצורך

ממשק ראוי יוצרת שצ"פ שאינו רגולרי ובהתייחס לצורך בדפנות פעילות בממשק 14/12/2025

לייעודים הציבוריים לרבות השצ"פ נמצא כי יש למקם חזיתות מסחריות גם כלפי השצ"פ עצמו.

4. הוועדה, לאחר שבחנה את מכלול השיקולים, כפי שפורטו לעיל, קובעת כי גובה

הבינוי יהיה 7 קומות מעל קומת המסחר, סה"כ 8 קומות. כמו כן קובעת הוועדה כי יותרו שימושי מסחר גם כלפי השצ"פ וכי תצורת השצ"פ המוצעת המאפשרת ממשקים ראויים בין השימושים הציבוריים אל המרחב הציבורי.

5. יתר סעיפי ההחלטה מיום 17/11/2024 עומדים בעינם.

6. כמו כן, בהתאם להחלטת הוועדה להפקדת התכנית מיום ,17/11/2024 הוצגו בפני

הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים, וכן טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון.

7. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטת הוועדה מיום 17/11/2024

ולהחלטה זו.

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר מציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית תוך תוספת יחידות דיור ושיפור של המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

בינוי:

17/11/2024

1. הוועדה בחנה את התכנית המוצעת בהתייחס למדיניות תכנית האב למושבות

וכן בהתאם למאפייני המתחם והיא סבורה כי יש להפחית את מספר הקומות המוצע ולהציע בינוי בהיקף של עד 7 קומות אשר מהווה חריגה מקובלת בהתייחס למתווה התכנוני הכולל מענה לצרכי ציבור.

1. בהתייחס לפריסת הבינוי המוצעת ובהמשך להמלצת הוועדה המקומית הוועדה

- 20 -

סבורה כי ניתן לטייב את העמדת הבינוי על ידי מיקום השצ"פ כלפי רחוב עמק רפאים בלבד ובתצורה רגולרית בתיאום לשכת התכנון.

2. קווי הבניין יהיו 0 כלפי עמק רפאים ופארק המסילה, 3 מ' כלפי השצ"פ ו- 4 מ'

לכיוון חלקות ביעוד מגורים ובהנחיית לשכת התכנון. מרחק בין המבנים בתחום התכנית לא ייפחת מ – 8 מ'.

3. חזיתות מסחריות ימוקמו כלפי עמק רפאים ופארק המסילה בלבד.

4. מספר יחידות הדיור הסופי יקבע בתיאום לשכת התכנון על רקע ישימות התכנית.

5. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותכנית אב לתחבורה ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להערותיהם, לרבות הבטחת מדרכה ברוחב של 3 מ' לפחות, הרחבות דרך נדרשות וכן התייחסות לתקן החניה, בהתייחס למיקום התכנית על ציר רק"ל.

6. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות התכנון והוועדה המקומית, התכנית תציע

הפרשה מבונה עבור שתי כיתות גן ילדים בגודל 130 מ"ר כל אחת, עם חצרות צמודות בגודל 175 מ"ר לכל כיתה. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם לנוהל לשכת התכנון להפרשות מבונות בדרך של איחוד וחלוקה.

7. התכנית כוללת עקירה של כלל העצים הכלולים בתכנית לרבות העצים בתחום

השצ"פ וזאת על אף שלא מוצע חניון בכל תחום השצ"פ. בהתאם לאמור, הוועדה קובעת כי לצמצם ככל הניתן את עקירת העצים בתחום התכנית, בתיאום לשכת התכנון.

8. יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה. יקבע

בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בכל בניין.

כללי

1. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית

בהתאם לשינויים בהחלטה זו ואישור היועץ השמאי של הוועדה.

2. מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו, לרבות טבלאות הקצאה

ואיזון, יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים לרבות קביעת הוראות בנושא תכנון בתלת מימד, התאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי, בתיאום עם לשכת התכנון.

10. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך נהנה מרכזי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

12. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית בחלקות מצרניות.

הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

13. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

30/10/2024

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

מדובר על חלקות המצויות בתחום העיר ההיסטורית על רחוב עמק רפאים כאשר על פי המדיניות האזור אינו מיועד להתחדשות עירונית ויש חשיבות רבה באזורים אלה לשמור על גובה המרקם הקיים בסביבה , כאשר על פי המדיניות החלקה בציר ניתן - 21 -

להגיע עד 6 קומות בלבד.

יחד עם זאת היות והתכנית מציעה התחדשות עירונית תוך ניצול וייעול השימוש בקרקע וזאת תוך מתן הפרשות מבונות לצרכי ציבור מבונות וכן יצירת שטחי מסחר. לאור זאת, ניתן לאפשר את קידום התכנית לשם התחדשות עירונית של המתחם. יחד עם זאת על מנת לשפר את התכנון המוצע בדגש על שמירה על המרקם הקיים נדרש לתקן את התכנית בהתאם להערות להלן:

החלוקה המוצעת בתשריט בין ייעוד המגורים לייעוד השצ"פ אינה מיטבית ומייצרת שצ"פ לא אפקטיבי בחלקו ברצועה צרה ולא מוצעת הפרדה ברורה ביניהם.

יש להציע חלוקה ברורה המייצרת שצ"פ רגולרי מלבני על רחוב עמק רפאים ו 3 מגרשי מגורים בשטח של כ-930 מ"ר כל אחד בצורה רגולית – 2 מגרשים כלפי פארק המסילה ומגרש נוסף בחלק הצפון מערבי של התכנית כלפי רח' עמק רפאים.

במטרה לשמור על מרקם נמוך ככול הניתן ותואם לסביבה ולמדיניות יש להציע בתחום מגרשי המגורים גובה בינוי של מקסימום 7 קומות חלוקה זו מאפשרת את כל זכויות הבניה המבוקשות בתכנית.

יש להציע חזיתות מסחריות בהתאם לקביעת תכנית האב כלפי רח' עמק רפאים ופארק המסילה וכן כלפי השצ"פ בלבד ולא בכל קומות הקרקע, גובה קומת המסחר הוא כמעט 7 מטרים יש לצמצם לכ- 5 מטרים בקומה אחת ועל ידי כך להפחית את הגובה הכללי של הבניין.

לאור החריגה במספר הקומות המותר וכדי לצמצם את גובה הבניין כאמור יש להציע את קומות המגורים בגובה של 3.2 ברוטו כולל הקומה האחרונה .

קווי בניין:

קו הבניין ייקבע לאפס כלפי רח' עמק רפאים ופארק המסילה ו-3 מ' כלפי השצ"פ, וקו בניין של 4 מ לכיוון המגורים מצפון. קווי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות מרפסות.

מרחק בין המבנים יהא לפחות 8 מ'.

לשם הגמישות ניתן לאפשר קו בניין תת קרקעי אפס כללי. יחד עם זאת, לא תותר פגיעה בעצים המיועדים לשימור כמפורט מטה.

יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

יש לקבל את אישור תושי"ה ותכנית אב לתחבורה בכל הנוגע לתיאום לאור סמיכות התכנית לציר הרק"ל העובר ברח' עמק רפאים.

תמהיל יח"ד: %20 מיח"ד יוצעו עד לשטח של 55 מ"ר.

פרוגרמה לצרכי ציבור:

בהתאם לחוות דעת מח' מדיניות תכנון נדרש הפרשה מבונה עבור שתי כיתות גני ילדים. כל כיתה בגודל 130 מ"ר ועם חצר צמודה בגודל 175 מ"ר לכל כיתה. על כיתות גני הילדים להיות ככל הניתן לכיוון השצ"פ במפנה דרומי. יש לתקן את תקנון התכנית וטבלה 5 בהתאם לגודל ההפרשות המבונות והאמורות.

יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונה של מנח"י. על השטחים הציבוריים להיות נגישים ובעלי כניסה נפרדת.

סעיף 4.2.1 בשטח השצ"פ קובע כי יותרו שימושים המשרתים את השטח הציבורי - 22 -

בלבד, אין להגביל את היכלות לעשות שימוש בשטח על ידי בינוי כגון קירות תמך, גדרות, יסודות או מתקנים לטיפול במי נגר.

בינוי ופיתוח:

מפלס הכניסה הקובעת יוצע בהתאם למפלס הרחוב, תותר גמישות של עד 0.5 מ'

בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

מרפסות: מרפסות יוצעו בהיקף של עד 12 מ'. המרפסות יוצעו בתחום קווי הבניין כאמור לעיל.

עצים:

מוצעת עקירה של כל העצים הקיימים בתחום התכנית, יש לצמצם ככול הניתן את מספר העצים המוצע לכריתה בשטח למגורים, ולסמן את העצים בשטח השצ"פ כעצים לשימור. על מנת להבטיח את איכותו של השצ"פ יש לתאם עם מהנדס העיר או מטעמו ולקבל הנחיות לפיתוח המרחב הציבורי.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרשים לבינוי בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש (כולל עצים קיימים לשימור).

יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר. על גגות הבניינים (גג ירוק) ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון.

כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התוכנית כי לא יותר מיקום ממ"דים בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב.

בכל הנוגע לתכנון ועיצוב החזיתות, יש לקבוע הוראות בהתאם להנחיות תכנית אב למושבות.

ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי אל שטחי המסחר, תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב.

תנאי להיתר בניה יהא אישור תכנון השטח הציבורי (תחום זיקת ההנאה) באופן המאפשר הליכתיות נגישה, תוך פיתוח הצמחייה ומקומות ישיבה מוצלים. תנאי לטופס אכלוס יהא ביצוע בפועל של שטח ציבורי זה.

התוכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע. יצוינו שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסים בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים. השטחים הפונים לכיוון מרחבים ציבוריים יהיו המשכיים למרחב ותתאפשר אליהם גישה חופשית וישירה.

גגות המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש לחייב בהוראות התוכנית שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות החניונים כגגות ירוקים, יצירת גינות גג בעלות עומק שתילה כמפורט לעיל. יש לאפשר על גגות המבנים התקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

גובה גדרות במגרשי המגורים לא יעלה על 1.2 מ'.

תברואה:

תנאי לאישור התוכנית יהא תיאום פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח'

תברואה.

תנאי לפתיחת בקשה להיתר יהא תיאום פתרון פינוי אשפה בתת הקרקע בלבד. גובה החניון יאפשר את הפינוי בו בתת הקרקע ושיפוע רמפת החניה יאפשר כניסת רכב - 23 -

פינוי אשפה.

תשתיות:

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות בלבד (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') כלפי חזית למרחב ציבורי.

תשתיות גז תוצבנה במאונך לקרקע ככל הניתן.

לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד. אוורו חדר השנאים על פי ההנחיות המרחביות ובאישור אדריכל העיר.

יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם.

אין למקם תאורה בחזית המבנים אלא בתיאום ואישור אדריכל העיר.

תנועה וחניה:

יש להשלים את התיאום מול תושי"ה וצתא"ל ולקבל את אישורם כתנאי להפקדת התכנית כאמור לעיל. במסגרת התיאום, יש לוודא כי תתוכנן מדרכה בעומק של לפחות 3 מ'. כמו כן, נדרשת התייחסות לעניין ביטול הדרך המאושרת.

החניה תהיה תת קרקעית במלואה. כניסה לחניון תהיה בתוך המסה הבנויה ולא כפורטל פתוח.

לאור הסמיכות לציר הרק"ל ניתן לאפשר הקטנה של תקן החנייה ל-1:1 עבור השימוש למגורים ללא קשר לגודל יח"ד. יחד עם זאת, יש להציע חניות עבור אורחים בהיקף של %10 מהיקף יח"ד. עבור יתר השימושים פתרון החנייה יוצע בהתאם לתקן.

יש לבטל בנספח התנועה את חניה נכה כללי המוצעת ברחוב עמק רפאים. סימון חנית נכה כללי בתחום הדרך, מתבצעת בתיאום ובאישור האגף לשירותי חניה.

יש לסמן בנספח תנועה כי, חניה נכה כללי הממוקמת ברחוב הרכבת, מאושרת ע"י האגף לשירותי חניה.

לאורכו של רחוב הרכבת, תהא מדרכה רציפה.

תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

בנספח הבינוי חסר תכנית פיתוח. לאחר השלמת המסמך, נדרש לקבל חו"ד נוספת ממח' נגישות.

איכות הסיבה:

יש להשלים את התיאום ולקבל את אישור מח' איכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית. במסגרת התיאום נדרש להתייחס להערות להלן:

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחויבו בעמידה ב2 כוכבים לתקן בנייה ירוקה

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי לכל מבנה יהיה b וליחידת דיור יהיה .c

יש להסיר את סעיף 6.1.3 ס"ק 5א2 המאפשר שימוש של חדרי שנאים בשצ"פ. יש לקבוע כי חדרי שנאים יהיו במגרשים הפרטיים בלבד בתת הקרקע כאמור לעיל.

- 24 -

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון.

תנאי למתן היתר בנייה/הריסה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת מח' איכות הסביבה.

נכסים ואיחוד וחלוקה:

יש לקבל את אישור אגף נכסים כתנאי להפקדת התכנית.

בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים בהתאם לאמור לעיל.

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה ובהתאם לכך להטמיע את הערות המופיעות בחוות דעת מח' מידע תכנוני.

תחת סעיף איחוד ו/או חלוקה יש לקבוע כי:

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחחם הציבורים המוצעים..

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט להלן: לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר.

תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

כללי:

שלביות הביצוע:

הבנייה תבוצע בהינף אחד לרבות ההפרשות לצרכי ציבור המבונות.

- 25 -

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל השטח הציבורי הפתוח המוצע בתכנית ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית של 7 שנים מיום אישורה.

יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה בינוי, קווי בניין ומס'

קומות.

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

יש להוסיף סעיף בעניין קרן תחזוקה למשך 10 שנים כפי שמקובל בתכניות פינוי בינוי בעיר.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

לאור החשיבות של הקמת ממ"דים, גם לאחר אישור התכנית ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה לתוספת ממ"דים עבור המבנים הקיימים עד להקמת הפרויקט.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות ויחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כבאות, מח' תכנון מבני ציבור, חברת החשמל, שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, תושי"ה - צוות בקרת תכנון תנועה, שפ"ע - מח' גננות-עצים ותכנון, תברואה, רשות העתיקות, אדריכל העיר, תכנית אב לתחבורה, היטלי השבחה, המח' לעבודה קהילתית ומח'

תועלות ציבוריות.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של המבנה הקיים בתחום התכנית ולמבנים בחלקות המצרניות.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

- 26 -

תשריט מצב מאושר:

יש לעדכן את ייעוד הקרקע המאושרים בהתאם לתכנית המאושרת לרבות השצ"פ.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התחדשות עירונית ברחוב עמק רפאים בירושלים, באמצעות הריסה של שני מבנים הכוללים 49 יח"ד ישנות והקמת 3 מבנים בני 8 קומות המכילים 117 יח"ד חדשות, חזיתות מסחריות והפרשות מבונות לצרכי ציבור, כמו כן, התכנית מציעה שינוי בפריסת השצ"פ הקיים.

להלן הוראותיה:

1. שינוי יעוד הקרקע מהיעודים הבאים: אזור מגורים ,1 יעוד ע"פ תכנית מאושרת אחרת (שטח ציבורי

פתוח) ודרך מאושרת ליעודים הבאים: מגורים, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

2. קביעת שטחי בניה לסה"כ 24,767 מ"ר מתוכם:

א. מעל הכניסה הקובעת: מגורים- 15,865 מ"ר, מסחר - 910 מ"ר, מבנים ומוסדות ציבור – 272 מ"ר.

ב. מתחת לכניסה הקובעת: מגורים – 1,200 מ"ר, מסחר – 110 מ"ר, חניה – 7,610 מ"ר.

3. קביעת שימושים ותכליות מותרות לכל יעוד קרקע.

4. קביעת זכויות, הוראות בנייה ונפחי בנייה לכל יעוד קרקע.

5. קביעת הוראות בניה וקווי בנין של 3 בניינים בגובה של 8 קומות.

6. קביעת הוראות להפרשות מבונות לצרכי ציבור.

7. קביעת הוראות לזיקת הנאה.

8. קביעת הנחיות בדבר שמירה על עצים.

9. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

10. קביעת הוראות לפיתוח השטח והנחיות סביבתיות.

11. קביעת הוראות למערכת ניהול מי נגר, ניקוז, ביוב ומים.

12. קביעת הוראות למבנים להריסה.

13. קביעת הוראות בדבר תנאים להוצאת היתר בניה.

14. קביעת תנאים לתעודת גמר.

מצב קיים:

בשטח התכנית קיימים שני מבני מגורים בני 4 קומות ובהם 49 יח"ד. כמו כן, קיים שצ"פ – גן קורנבלום בחלק הדרום מזרחי של התכנית.

התכניות החלות במקום הינם –

תכנית מס' 1539א' קבעה את שטח התכנית לאזור מגורים 1 ושטח ציבורי פתוח. בתחום ייעוד המגורים מאושר בהיקף בינוי של %84 בנייה ו4 קומות מעל מסד לכוון רח' עמק רפאים.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

- 27 -

התוכנית הופקדה בתאריך 26/12/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 24/02/2026 .

לתוכנית הוגשו 5 התנגדויות:

התנגדויות מספר 1,2 : ורדה מיכאל ארליך, דיירי עמק רפאים .61

עיקרי ההתנגדויות:

1. חריגה בגובה הבניה מתכנית האב למושבות:

הבנייה המוצעת בגובה שמונה קומות חורגת מתכנית האב למושבות ועלולה ליצור תקדים שיאפשר גם למגרשים סמוכים לבקש בינוי דומה, ובכך יאבדו הוראות תכנית האב את תוקפן ויהפכו למסמך בלתי אפקטיבי.

2. הטעיה לגבי מצב הבניינים:

תיאור מצב הבניינים המיועדים להריסה מטעה ואינו משקף את המציאות; בפועל מדובר בבניינים נאים, מטופחים וראויים למגורים, בניגוד לאופן הצגתם בתכנית.

3. עומסי תנועה וחניה:

רחוב עמק רפאים נמצא כבר כיום בעומסי תנועה משמעותיים, המחריפים כתוצאה מעבודות הרכבת הקלה. התכנית המוצעת צפויה להוסיף כמות גדולה של כלי רכב ללא כל שדרוג מקביל בתשתיות התחבורה, מה שיגרום להחמרה נוספת בעומסים. בנוסף, מצוקת החניה באזור חמורה כבר היום, ותוספת הבנייה רק תעמיק את המחסור ותפגע ביכולת התפקוד התקינה של השכונה.

4. פגיעה בגינת קורנבלום

מצבה הנוכחי של גינת קורנבלום אכן משקף את הפגיעה שנגרמה עקב עבודות הרכבת הקלה, אך עד לפגיעה זו הגן היה מטופח ושימש את תושבי השכונה. חובת העירייה להשיב את הגינה למצבה התקין מיד עם סיום שלב אינפרא ,1 ואין כל הצדקה לקשור בין שיקום הגינה לבין קידום תכנית הבינוי.

שיקום השצ"פ הוא חובה עירונית מיידית ואינו יכול להידחות מטעמים הנוגעים לנוחות היזם או ללוחות הזמנים של הפרויקט.

5. בנייה גבוהה שתגרום להצללה ותחסום את אור השמש:

הקמת בניינים בגובה רב ובסמיכות ישירה למקום המגורים תיצור הצללה משמעותית על הבניין ותמנע חדירת אור שמש, באופן שיגביר את הצורך בתאורה ובחימום בעונת החורף. לפיכך, ככל שהתכנית תאושר, מבקשים לחייב את היזמים לשפות את הדיירים על ההוצאות הנוספות שייגרמו כתוצאה מהפגיעה באור ובנוחות המגורים.

התנגדות מספר 3 : אדר' רונית לומברוזו יו"ר פורום אורבני גינות העיר.

עיקרי ההתנגדויות:

1. חריגה מתכנית האב:

התכנית המבוקשת יוצרת תקדים תכנוני בלתי רצוי, הפותח פתח לחריגות עתידיות ולפריצת מדיניות התכנון הנהוגה בשכונה. בהתאם לפסק הדין בעת״מ 75566‑03‑25 עמותת יובלים נ׳ ועדה מקומית (,)15.2.2026 נקבע כי תכנית אב מהווה מסמך מדיניות מחייב למוסדות התכנון, כל עוד לא שונתה.

משכך, כל חריגה מהוראותיה מחייבת הנמקה מלאה ומבוססת בנוסף בניינים כה גבוהים בני 8 קומות תיצור מסה בנויה שאינה מתאימה למרקם הקיים, תטיל עומס חזותי כבד ותשפיע על הצללה, זרימת אוויר וקווי הנוף של הרחוב.

2. תכנון גני הילדים לקוי תכנונית:

- 28 -

גני הילדים ממוקמים בין שני מבני מגורים גבוהים, באופן היוצר הד של רעש לדירות הסמוכות. בנוסף, מוצע קירוי מלא של חצרות הגן לצמצום מפגעים לדיירים, אך מדובר בפתרון בלתי ראוי הפוגע בילדים, הזקוקים לחצר פתוחה עם שמש ואוויר צח. מבקשים מהמתכננים להציג פתרון ראוי שיאפשר הקמת חצרות גנים פתוחות ומאווררות, שיאפשרו שימוש ללא הפרעה לדיירים, על מנת שלא יווצרו לחצים של הדיירים לסגור את חצרות הגנים.

3. מיקום גני הילדים מהווה סיכון לילדים:

התכנון המוצע מציב את כניסת גני הילדים בצמידות לכניסת החניון התת קרקעי ולמסלול משאית פינוי האשפה, שילוב היוצר סיכון בטיחותי משמעותי, פוגע בנגישות להורים וילדים ועלול לייצר מצבים מסוכנים בשימוש היומיומי. בנוסף, התכנית אינה כוללת מפרץ הורדה ייעודי, הנדרש לצמצום חיכוך בין הולכי רגל לרכבים כבדים.

המינהל דורש בחינה מחודשת של התכנון התנועתי, הפרדה בין פונקציות שאינן תואמות, ושמירה על מרחב הגעה בטוח ונגיש לגני הילדים, כולל סימון מפרץ הורדה עם 2–3 מקומות חניה.

4. גובה הבניינים בתכנית:

גובה הבינוי המוצע חורג באופן משמעותי ממדיניות תכנית האב למושבות, המגבילה את ההיקף לעד שש קומות. התכנית כוללת שש קומות מגורים, שתי קומות מסחר וקומת פנטהאוז, אולם בחתכים לא קיימת הבחנה ברורה בין הקומות, וכלל השטחים הם למעשה שטחים סחירים המניבים רווח ליזם.

לפיכך, יש למנות את כל הקומות כקומות סחירות ולא להפריד בין מגורים, מסחר ופנטהאוזים.

המינהל תומך בעמדת הוועדה המחוזית להפחתת גובה הבינוי לשבע קומות ואף מבקש להעמידו על שש, בהתאם למדיניות התקפה, ומתנגד לכל חריגה נוספת. כמו כן, דורשים לסמן באופן ברור בחתכים ובמסמכי התכנית את מספר הקומות בפועל ללא הפרדה בין מסחר, מגורים ופנטאוזים.

5. צמצום השצ״פ פוגע במרחב הציבורי:

התכנית מציעה לספח חלק מהשצ״פ הציבורי ובכך לגרוע מן השכונה שטח ירוק משמעותי ששימש לאורך שנים כמרחב פתוח ורוגע לתושבים. מהלך זה כרוך בכריתה נרחבת של עצים ותיקים במקום שימורם והשלמתם בנטיעות חדשות. אף שהתכנית משמרת מעבר ציבורי בין עמק רפאים לפארק המסילה, היא מצמצמת את הגן הקיים ומחליפה אותו בשבילי אופניים, מדרכות וערוגות, תוך פגיעה בזהותו ובערכיו הנופיים.

המינהל מבקש לשמר את השטח הציבורי הפתוח במלואו ולצמצם את הקו הכחול כך שלא יכלול חלקים משטחי השצ״פ, לרבות הדופן לאורך רחוב ריש לקיש. התכנון המוצע הופך את הגן לכיכר מרוצפת נטולת עצים וצל ואינו מותיר מקום למרחב טבעי המשמש את התושבים. וכן מבקשים תכנון חלופי ומותאם לשטח הציבורי, העונה על כלל דרישות השימור, הנוף והנגישות, כתנאי מוקדם להמשך קידום התכנית. בנוסף, יש לוודא כי גדרות המתחם מתוכננות בהתאם להנחיות תכנית האב למושבות ולמדיניות הגובה הקבועה בשכונה, ללא כל חריגה מהן. בהתאם לכך, המינהל מתנגד לתכנון הגן במתכונתו המוצעת ולביטול האזורים המגוננים הקיימים.

6. שמירה על עצים:

הוועדה המחוזית הנחתה לצמצם את היקף כריתת העצים ולבטל כל כריתה המוצעת בשטח הציבורי הפתוח. יודגש כי עבודות הרק״ל בעמק רפאים כבר גרמו לפגיעה משמעותית במרחב הציבורי, לרבות כריתה של עשרות עצים ותיקים. על כן, מבקשים לא לפגוע בעצים הקיימים ברחוב, ובוודאי שלא בעצים המצויים בשצ״פ.

- 29 -

סיפוח חלק מהשצ״פ ובנייה עליו מובילים לכוונת כריתה של רוב העצים הוותיקים, בניגוד לצורך התכנוני לשמרם ולהוסיף נטיעות חדשות. מבקשים להציג תכנית מפורטת לשימור עצים ונטיעות חדשות, בהתאם לסטנדרטים המקצועיים המקובלים ולדרישות הדין.

התנגדות מספר 5,6 : הדס ואייל שטיינר דיירי עמק רפאים .61

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה באור שמש ובזכויות קנייניות:

הסלון, המשמש מרכז החיים בבית, כולל חלון רחב שנועד להבטיח כניסה של אור טבעי ואוויר צח.

הקמת מבנים בני שמונה קומות במרחק קצר מהדירה צפויה לחסום כמעט לחלוטין את קרינת השמש ולפגוע באופן מהותי בתנאי המגורים. חסימת האור תוביל להגדלת הצורך בתאורה מלאכותית ובחימום במשך שעות רבות, ותטיל עלויות תפעול גבוהות על הדיירים.

יתרה מכך, הדירה כבר נפגעה מחסימת אור ונוף עקב בנייה חדשה שהוקמה מאחוריה, ואישור התכנית יביא להקפתה בבנייה רוויה מכל עבר, ללא מרחבים פתוחים, ללא ריאות ירוקות וללא מרווח מחיה מינימלי הנדרש לשמירה על איכות חיים סבירה.

2. אובדן המרחב הירוק ונוף הגינה:

• הסיבה המרכזית לבחירה במגורים במקום זה היא המרחב הפתוח ונוף עצי הנוי הנשקף מהדירה. התכנית המוצעת מבקשת לספח את שטח הגינה הציבורית ולהפכו לחלק מפרויקט נדל״ני פרטי, ובכך לפגוע בנכס ציבורי בעל ערך סביבתי ונופי משמעותי.

• הסתמכות על מצבה המוזנח של הגינה כהצדקה לבנייה אינה מקובלת, שכן ההזנחה נובעת מהעבודות הזמניות של הרכבת הקלה. חובת העירייה היא להשיב את הגן למצבה המטופח מיד עם סיום עבודות התשתית, ללא כל זיקה או תלות ביוזמה הפרטית.

3. חריגה מתכנית האב למושבות ופגיעה באופי השכונה:

הקמת בניינים בני 8 קומות מהווה סטייה חמורה מהוראות תכנית האב למושבות.

אישור התכנית יצור תקדים מסוכן שיגרור בקשות דומות בבניינים, מה שיוביל להרס מוחלט של אופייה ההיסטורי והייחודי של המושבה הגרמנית.

4. קריסת תשתיות, תחבורה וחניה:

האזור מצוי כבר כיום במצוקת חניה ובעומסי תנועה משמעותיים. תוספת נרחבת של יחידות דיור ושטחי מסחר צפויה להכביד על רחובות עמק רפאים והרכבת ולהחריף את עומסי התחבורה הקיימים וכן מצוקת החניה. לכך מצטרפת פגיעה מתמשכת באיכות החיים הנגרמת מעבודות הרכבת הקלה לרבות רעש, אבק ומטרדים אשר עתידות להתחלף ברעש קבוע של תנועת הרכבת.

הוספת אתר בנייה מאסיבי נוסף בלב אזור מגורים תגביר את המטרדים ותפגע באופן מהותי ביכולת התושבים לקיים שגרת חיים תקינה.

5. אי-עמידה בתנאי "פינוי -בינוי":

הבניינים הקיימים (59-59א) הם בניינים נאים ומטופחים שנבנו סביב אפריל .1980 הם אינם עומדים באמות המידה הנדרשות להריסה לפי תיקון 139 לחוק. הצגתם כ"מוזנחים" היא עיוות של המציאות שנועד לשרת רווח יזמי בלבד.

- 30 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית מציעה חריגה מתכנית האב למושבות

המאשרת 6 קומות בחלקה ועלולה ליצור תקדים למגרשים הסמוכים: מצד אחד מדובר על

חלקות המצויות בתחום העיר ההיסטורית על רחוב עמק רפאים כאשר על פי המדיניות האזור אינו מיועד להתחדשות עירונית משמעותית ויש חשיבות רבה באזורים אלה לשמור על גובה המרקם הקיים בסביבה , כאשר על פי המדיניות החלקה בציר ניתן להגיע עד 6 קומות בלבד. אך מצד שני התכנית מציעה התחדשות עירונית תוך ניצול וייעול השימוש בקרקע וזאת תוך מתן הפרשות מבונות לצרכי ציבור מבונות וכן יצירת שטחי מסחר. לאור זאת, ניתן לאפשר את קידום התכנית לשם התחדשות עירונית של המתחם. יחד עם זאת, על מנת לשפר את התכנון המוצע בדגש על שמירה על המרקם הקיים נדרש לתקן את התכנית בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית מתאריך 14/12/2026 אשר קבעה כי גובה הבינוי יהיה 7 קומות מעל קומת המסחר, סה"כ 8 קומות.

נראה ממסמכי התכנית כי גובה קומת המסחר מוצעת כקומה כפולה הכוללת קומה טכנית. יש לצמצם את גובה קומת המסחר ולהסיר את הקומה הטכנית המוצעת, ולהציע מעל המסחר 7 קומות מגורים בהתאם להנחיות המרחביות, ובהתאם להחלטת הוועדה המחוזית כאמור.,

בניינים רבים בירושלים בגבהים כאלה מקודמים ללא קומות טכניות ולאור הרצון לצמצם פה

את הגובה אין להתיר את הקומה הטכנית.

בנוסף בהתאם להחלטה להפקדה ולהמלצת מהנדס העיר לאור החריגה במספר הקומות המותר

וכדי לצמצם את גובה הבניין כאמור יש להציע את קומות המגורים בגובה של 3.2 ברוטו כולל

הקומה האחרונה .

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית המבוקשת יוצרת תקדים תכנוני בלתי רצוי, הפותח

פתח לחריגות עתידיות ולפריצת מדיניות התכנון הנהוגה בשכונה. בהתאם לפסק הדין בעת״מ

75566‑03‑25 עמותת יובלים נ׳ ועדה מקומית (,)15.2.2026 נקבע כי תכנית אב מהווה מסמך

מדיניות מחייב למוסדות התכנון, כל עוד לא שונתה. משכך, כל חריגה מהוראותיה מחייבת

הנמקה מלאה ומבוססת בנוסף בניינים כה גבוהים בני 8 קומות תיצור מסה בנויה שאינה

מתאימה למרקם הקיים, תטיל עומס חזותי כבד ותשפיע על הצללה, זרימת אוויר וקווי הנוף

של הרחוב.- תכנית האב מהווה מדיניות למוסדות התכנון ובהתאם לכך נבחנות תכניות המוגשות בתחום תכנית האב- במקרה זה סברו הוועדות כי לאור העובדה שמדובר על מבנים גדולים שלא מאפיינים את האסזור והם נמצאים על חלקות גדולות ובשולי תכנית האב יש מקום להציע חריגה במספר הקומות ובזכויות הבניה ביחס לתכנית האב כפי שנומק במסגרת ההמלצות להפקדה.

3. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי יש הטעיה לגבי מצב הבניינים נשוא הבקשה והצגתם

כמוזנחים ע"מ לשרת רווח יזמי: התנגדות זו הינה מדיירי הבניין הסמוך, וכי לא התקבלו התנגדויות דומות מדיירי הבניינים נשוא התכנית בעניין זה, אשר מראה על נכונות הדיירים לקידום התכנית. בנוסף לכך, התקבלו ההסכמות הנדרשות לצורך קידום התכנית וכי הטענה הנ"ל הינה בכל הנוגע לקשר והסכמים בין היזם לדיירים נשוא התכנית., מדובר בבניינים שלא - 31 -

מחוזקים לרעידות אדמה ולא כוללים ממדים ובמסגרת בחינת חלופות של חיזוק עדיפה חלופה ש להריסה ובניה מחדש.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לטענה כי, מבקשים לא לפגוע בעצים הקיימים ברחוב

ובמיוחד שלא בעצים המצויים בשצ"פ וכן להוסיף נטיעות חדשות: על מנת לאפשר את היקף

הבינוי המוצע בתכנית נדרשת עקירה של עצים. בנושא זה התכנית קובעת נטיעה מחייבת של עצים בתחום השצ"פ. יחד עם זאת, יש לקבוע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות שיעקר, יינטע עץ חדש בעל ערכיות במקומו ככל הניתן, וכי על כל 50 מ"ר פנוי מבינוי בתחום התכנית כולה יינטע עץ חדש. מיקום העצים יתואם בשלב ההיתר כך שתתאפשר אדמה גננית בעומק של 1.5 מ' לפחות והימנעות מאדניות מוגבהות בעיקר בתחום השצ"פ. תנאי לטופס 4 יהיה הנטיעה בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע. יחד עם זאת, בשלב הרישוי יש לעשות מאמץ לשמר עצים שאין נחיצות בעקירתם ככל הניתן.

5. לקבל חלקית את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא מוצעים מפרצי העלאה והורדה לגני הילדים

וכי לא קיימות הוראות בנוגע להנ"ל בהוראות התכנית: יש להראות בנספח התנועה מפרצי

העלאה והורדה ככל שיידרש בתיאום עם אגף תושי"ה. יש להציג זאת גם אם המפרצים יוצעו במרחק סביר מתחום התכנית.

6. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי התכנית המוצעת תוסיף עומס תנועתי על העומס הקיים

כיום ללא שידרוג התשתיות. וללא מתן פתרון חנייה וכי נדרש לבחון מחדש את תכנון התנועה

בתכנית: התכנית נבחנה לנושא התנועה ע"י אגף תושי"ה ויועץ התנועה של הוועדה המחוזית.

יצוין כי הפרויקט נמצא קו ראשון לרק"ל אשר נמצא בשלבי ביצוע בשטח ועל כן ההנחה היא שבעתיד מרבית התושבים וכן התלמידים ישתמשו באמצעי התחבורה הציבורים ולא ברכב פרטי.

7. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שהתכנית מציעה לספח חלק מהשצ״פ הציבורי ובכך לגרוע

מן השכונה שטח ירוק משמעותי ששימש לאורך שנים כמרחב פתוח ורוגע לתושבים. מהלך זה

כרוך בכריתה נרחבת של עצים ותיקים במקום שימורם והשלמתם בנטיעות חדשות. אף

שהתכנית משמרת מעבר ציבורי בין עמק רפאים לפארק המסילה, היא מצמצמת את הגן

הקיים ומחליפה אותו בשבילי אופניים, מדרכות וערוגות, תוך פגיעה בזהותו ובערכיו הנופיים.

המינהל מבקש לשמר את השטח הציבורי הפתוח במלואו ולצמצם את הקו הכחול כך שלא

יכלול חלקים משטחי השצ״פ, לרבות הדופן לאורך רחוב ריש לקיש. התכנון המוצע הופך את

הגן לכיכר מרוצפת נטולת עצים וצל ואינו מותיר מקום למרחב טבעי המשמש את התושבים. וכן

מבקשים תכנון חלופי ומותאם לשטח הציבורי, העונה על כלל דרישות השימור, הנוף והנגישות,

כתנאי מוקדם להמשך קידום התכנית. בנוסף, יש לוודא כי גדרות המתחם מתוכננות בהתאם

להנחיות תכנית האב למושבות ולמדיניות הגובה הקבועה בשכונה, ללא כל חריגה מהן. בהתאם

לכך, המינהל מתנגד לתכנון הגן במתכונתו המוצעת ולביטול האזורים המגוננים הקיימים-

בהתאם להחלטת הוועדה המקומית להפקדה ולהמלצת מהנדס העיר יש לתקן את התכנית על פי

הפירוט הבא: החלוקה המוצעת בתשריט בין ייעוד המגורים לייעוד השצ"פ אינה מיטבית

ומייצרת שצ"פ לא אפקטיבי בחלקו ברצועה צרה ולא מוצעת הפרדה ברורה ביניהם. יש להציע חלוקה ברורה המייצרת שצ"פ רגולרי מלבני על רחוב עמק רפאים ו 3 מגרשי מגורים בשטח של כ-930 מ"ר כל אחד בצורה רגולית – 2 מגרשים כלפי פארק המסילה ומגרש נוסף בחלק הצפון מערבי של התכנית כלפי רח' עמק רפאים- ולא כפי שמוצע בתכנית לעניין חילופי השטחים עם - 32 -

השצ"פ וייצירת מובלעות לא אפקטיביות.ופוגעת בתיפקוד של השצ"פ.

8. לקבל חלקית את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי שיקום גן קורנבלום הינו באחריות העירייה,

ואין הצדקה להתנות את ביצועו בקידום התכנית. כמו כן, אין לקבל את ביטולו או צמצומו של

מרחב ירוק מתפקד במסגרת הבינוי המוצע. נדרש להבטיח שימור מלא של השצ״פ והמשך

תפקודו כמרחב ציבורי ירוק ושמיש לתושבים: התכנית מציעה שינוי של גבולות הגן ובניה חדשה ומשמעותית בסמוך לגן ולכן סביר להניח כי תהיה פגיעה מסויממת בגן בתקופת העבודות ולכן יש לקבוע בשלביות ביצוע כי תנאי לטופס 4 לבנייני המגורים יהיה שיקום ופיתוח של הגן בתיאום עם מהנדס העיר.

9. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי, בנייה גבוהה בסמיכות לבנייני המגורים תטיל עומס

חזותי כבד ותשפיע על הצללה, זרימת אוויר וקווי הנוף של הרחוב וכן תפגע בערך הדירות

הסמוכות לתכנית: התכנית נבחנה ע"י הגורמים המקצועיים וע"י ועדות התכנון ונמצאה ראויה

תכנונית, בניין המתנגדים ממוקם מדרום לרחוב שרוחבו כ 13 מטרים והבניין המוצע בתכנית אינו ממוקם מול הבניין אלא מזרחה ממנו- מדובר על מרחקים גדולים וראויים בבניה עירונית , ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי הוא בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

10. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי, מיקום גני הילדים יצור רעש לדירות הסמוכות וכן קירוי

חצרות גני הילדים יפגע בילדים הזקוקים לחצר פתוחה עם שמש ואויר:בהתחדשות עירונית

מקובל ויש צורך להציע עירוב שימושים כדי לתת את המענה הציבורי הנדרש ובמידת הצורך גם מקבובל לאפשר קירוי חלקי של חצרות במטרה לאפשר חצר על פי התקן בנוסף נושאים אלו ייבחנו בשלב הרישוי, לרבות עריכת סקרים אקוסטיים ואחרים בתיאום מול אגף לאיכות הסביבה.

11. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי, מיקום הכניסה לגני הילדים נמצא בצמידות לכניסת

החניון התת קרקעי ולמסלול פינוי האשפה דבר היוצר סיכון בטיחותי: כאמור לעיל, התכנית

נבחנה לנושא התנועה ע"י אגף תושי"ה ויועץ התנועה של הוועדה המחוזית ונמצאה תקינה.

בנוסף, לאחר בדיקה של נספחי התכנית נראה כי הכניסה לחניון הינה מרחוב דרך הרכבת וכי הכניסה לגני הילדים הינה מרחוב עמק רפאים. תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה במגרש

12. נושא נוסף:

מנספח הבינוי נראה כי המרפסות המוצעות בתכנית חורגות מקווי הבניין. -קווי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות מרפסות למעט לכיוון רחובות , אין כל הצדקה שמרפסות יוצעו מעל השצ"פ המרכזי . יש לתקן את נספח הבינוי בהתאם.

13. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 33 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1235712

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הרל"י

עורך התכנית: סקר רועי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 24/06/2024

כתובת לואיגי לוצאטי , תלפיות מזרח

גוש חלקה בשלמות

30152 45 כן

30152 48 לא

30152 49 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית המעודכנים, ושמיעת נציגי מגישי התכנית ועמדת מהנדס העיר, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית ראויה אשר מציעה מוקד תרבותי משלים לפעילות התיירותית במתחמים הסמוכים, וזאת לצד שמירה על מאפייניו ההיסטוריים והאדריכליים של המתחם. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה, לאחר שבחנה את מסמכי התכנית שהוצגו בדיון, סבורה כי שינוי

הייעוד משפ"פ למבנים ומוסדות ציבור וכן השימושים המוצעים בתחומה, מאפשרים את ניצול הקרקע הקיימת לשימושי ציבור נוספים אשר יתמכו בשימושי התיירות סביב המתחם וזאת בהמשך להחלטת הממשלה מס' 1519 מיום 29.05.2022 בנושא ובהתייחס למבנים ההיסטוריים בתחום התכנית.

2. בהקשר זה הוועדה תציין כי שטח התכנית ממוקם במתחם מלונות הרכס,

באזור העובר פיתוח ובינוי, בהתאם לתכנית מס' 4711 שאושרה למתן תוקף בשנת .2011 בהתאם לאמור, ובהתייחס לחוות דעת מח' איכות הסביבה, ובשל העובדה כי 17/02/2025 במצבו הנוכחי מדובר במתחם המיועד לפיתוח, ומשמש בפועל כחניון אוטובוסים, הוועדה סבורה כי ניתן לאפשר את הפיתוח המוצע בתחום התכנית.

3. עוד יצוין כי התכנית כוללת התייחסות למבנה ההיסטורי בתחומה, הן לגבי

השימושים המוצעים התואמים את שימורו והן לגבי פיתוח השטח באופן השומר על מאפייני המתחם ההיסטורי.

4. הוועדה סבורה כי עקרונות התכנון למתחם אשר כוללים חצרות פנימיות,

מעברים רגליים וכן מבטים אל הטיילת והעיר העתיקה, מאפשרים את חיזוק השלד הציבורי בכלל המתחם, בהתאם לשימושים המוצעים, וכן התייחסות ראויה למאפייניו ההיסטוריים.

5. בהמשך לאמור, ייקבעו במסמכי התכנית קווי בניין מחייבים בהתאם

לעקרונות תוואי הבינוי המוצע והיחס בינו לשטח הפתוח וכן קווי בניין נפרדים למבנה לשימור, כפי שהוצג בדיון ובתיאום עם לשכת התכנון. קו הבניין התת"ק ייקבע בתיאום לשכת התכנון בהתייחס לעצים בוגרים בעלי ערכיות גבוהה בסמיכות למבנים ההיסטוריים.

- 34 -

6. השימושים בתכנית ידויקו כך שיבטאו את השימושים המתאימים למתחם

באופן התומך בשימושים העיקריים לטובת כנסים, מלונאות ותיירות, ויוסרו שימושים שאינם תואמים מאפיינים אלו כגון חינוך.

7. יקבע בהוראות התכנית כי שטחי הבינוי עבור מרכז הכנסים ושטחים תומכים

המוצגים בנספח הבינוי ימומשו בשלב א' של התכנית. יתר שטחי התכנית ימומשו בשלב ב'. יובהר כי בשטחים המיועדים לשלב ב' יותר שימוש גם לטובת מעונות סטודנטים. הוועדה סבורה כי השימוש למעונות סטודנטים בסמיכות לציר רק"ל מתוכנן ובסמיכות לקריית חינוך משמעותית, מהווה ניצול מיטבי של משאב הקרקע הציבורי.

8. בפני הוועדה הוצגו שתי חלופות בינוי עבור השטחים המיועדים לשלב ב'

באמצעות תוספת קומות על מרכז הכנסים, האחת בתכסית רחבה עד לגובה של כ-

823 מ' מעפ"י והשניה בתכסית מצומצמת באופן שמחייב עליה עד לגובה של כ-830 מ' מעפ"י, כפי שהוצג בדיון.

בהתייחס לקו הבינוי מצפון למרכז הכנסים בו ממוקמים רצף של שלושה בתי מלון בגבהים שונים, הוועדה סבורה כי קיימת עדיפות לחלופה המציעה בינוי נמוך בתכסית רחבה, באופן המשתלב בקו הבינוי המאושר ובהתייחס לעקרונות התכנון אשר נקבעו למתחם מלונות הרכס בכללותו. הוועדה מקבלת את גובה הבינוי הסופי המוצע בתכנית, וזאת בהתייחס ליעוד הציבורי המוצע וכן בהתייחס לגובה הבינוי המאושר במתחם מלונות הרכס הצפוני למגרש.

9. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי עבור השטחים המיועדים

לשלב ב' יהיה הצגת פרוגרמה לבינוי המוצע לאישור מוסד התכנון המוסמך.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה ותיקון

מסמכי התכנית בהתאם להערותיו. השימוש לחניון אוטובוסים בתחום התכנית ייקבע כמחייב.

11. יוטמעו במסמכי התכנית הערות מחלקת שימור וכן יועצת השימור של הוועדה

בתיאום לשכת התכנון, לרבות הוראות לעניין שימור כלל מרכיבי הבינוי, פרטי הבניין וכן הוראות לעניין תוואי החפירה התת"ק ופיתוח השטח. כמו כן, ייקבע בהוראות התכנית כי במבנה ההיסטורי ישולבו שימושים בעלי זיקה לשימוש המקורי של המבנה.

12. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע, ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה

ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, שימור, שימושים.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

14. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים במגרשים הכלולים בתחום התכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

15. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית ככל שלא ימולאו התנאים הקבועים בה.

08/01/2025

התכנית יורדת מסדר היום לבקשת יו"ר הוועדה

- 35 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הקמת מרכז כנסים לצורכי תרבות במרכז מתחם המלונאות "מתחם הרכס" מדרום לטיילת ינובסקי ושימור מבנה חוות הלימוד בשכונת ארמון הנציב, ירושלים.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי ייעוד קרקע משטח פתוח פרטי לייעוד מבנים ומוסדות ציבור ודרך מוצעת.

2. קביעת הוראות לבינוי ופיתוח.

3. קביעת זכויות והוראות בניה.

4. קביעת השימושים המותרים בכל ייעוד קרקע.

5. קביעת מספר קומות וגובה המבנים ל-3 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-6 קומות מתחתיה.

וסה"כ 33.4 מ' ועד לגובה אבסולוטי של .+823.85

6. קביעת תנאים להכנת תכנית בינוי ותנאים להליך הרישוי.

7. קביעת הוראות למבנים לשימור ולעצים בוגרים בתחום התכנית.

8. קביעת שטחי בניה בתחום התכנית לסה"כ 58,500 מ"ר מתוכם:

• מבנה לשימור: 1300 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת.

• מבנים ומוסדות ציבור שלב א': 12,200 מ"ר עיקרי ו- 1,800 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת ו- 37,200 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת.

• מבנים ומוסדות ציבור שלב ב': 5,200 מ"ר עיקרי ו-800 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת.

9. קביעת קווי בניין.

10. קביעת הוראות לפיתוח השטח.

11. קביעת תנאים להליך הרישוי.

12. קביעת תנאים לתעודת גמר.

13. קביעת הנחיות לטיפול במי נגר.

14. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה/הפקעה.

15. קביעת הוראות לזכות מעבר.

תיאור המצב הקיים:

המגרש ברובו פנוי מבינוי למעט 2 מבנים מחוברים המיועדים לשימור בחלק הדרום מזרחי של המגרש ודרך היקפית שמשמשת לחניית אוטובוסים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

תכנית 4711 - חוות ההר יעוד שטח למלונאות משנת 2011 -התכנית יעדה את שטח מגרש 8 לשפ"פ מעל חניון אוטובוסים תת"ק.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור:

החווה החקלאית של רחל ינאית תיק מספר .3177

- 36 -

התכנית הינה בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 19/12/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 17/02/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

הוגשה ע"י מנהל קהילתי תלפיות מזרח וארנונה הצעירה באמצעות שמעון עזרא יו"ר הנהלת המינהל ויעל גרנביץ מתכננת אורבנית קהילתית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. מתנגדים לשימושים המוצעים במבנה לשימור כוללים תיירות תרבות ומסחר ושימושים תומכי מרכז

כנסים בלבד. מבקשים להוסיף שימושי קהילה על מנת לאפשר את החיבור בין המבנים לשימור לבין השטח החקלאי בהתאמה לחזון העירוני למתחם ולחיבור המבנה ההיסטורי לשכונה ולקהילה.

התנגדות מספר 2 :

הוגשה ע"י חברת קליר כימיקלים ייצור ושיווק בע"מ, בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 57 בגוש ,3 באמצעות משרד עו"ד אגמון עם טולצ'ינסקי.

עיקרי ההתנגדויות:

1. בחינה מחודשת של נחיצות מרכז כנסים במיקום זה, במיוחד לנוכח תכניות המלונאות המאושרות:

כיוון שבמתחם מאושרים מספר בתי מלון הכוללים אולמות כנסים, ולכן אין צורך במרכז כנסים נוסף בהיקף כה גדול. קיימת סכנה שהמרכז המוצע יפגע בכדאיות הכלכלית של בתי המלון החדשים, שגם כך מתמודדים עם רגולציה גבוהה וקושי להשיג מימון. המרכז המוצע מרוחק מאזורי עסקים, לא נגיש לתחבורה ציבורית, ואינו ממוקם כמו מרכז כנסים עירוני טיפוסי (בנייני האומה, פייס ארנה וכו’).

2. הקמת המבנים העיליים של מרכז הכנסים בתת־הקרקע, וקביעת מרחק מינימלי של 40 מ’ מהמלון:

הצורך בקביעת מרחק מינימלי בין המלון למרכז הכנסים המתנגדת מקימה מלון של כ־400 חדרים, שחלקם פונים ישירות אל גבול המגרש. התכנון הנוכחי מציב את המבואה, הכניסה לחניון והרעש המרכזי של האירועים במרחק אפסי מחדרי המלון. קיים חשש לפגיעה קשה בפרטיות, בשקט וברמת השירות. דורשים מרחק מינימלי של 40 מטר בין המלון למרכז הכנסים, ותקינת שימושים הממקמת את אולמות הכנסים בתת־קרקע לצורך הפחתת מטרדי רעש והבטחת נוף פתוח.

3. הרחבת חניון האוטובוסים ושמירה על חלוקת החניות לפי תנאי המכרז – 9 חניות למתנגדת:

מבקשים שמירה על זכויות המתנגדת בהתאם לתכנית התקפה ()4711 ולתנאי המכרז, המתנגדת זכאית ל־9 מקומות חניה ייעודיים לאוטובוסים בחניון התת־קרקעי שיוקם במתחם. התכנית המופקדת משנה את הייעוד ומייעדת את החניון לשימוש משותף של המלונות ושל מרכז הכנסים – ללא שמירה על ההקצאה. בנוסף, מספר החניות המתוכנן ()30 אינו תואם את התקן עבור מרכז כנסים ל־3,000 איש, הדורש 20 חניות לאוטובוסים למרכז בלבד — מבלי להתייחס למלונות.

דורשים לשמור על 9 החניות הייעודיות למתנגדת ולהגדיל את החניון בהתאם לצרכים המצטברים.

4. קביעת הוראות מעבר מפורשות להבטחת פתרון חניה זמני בתקופת הביצוע:

הוראות מעבר לחניות האוטובוסים בתקופת הבנייה- כיום אין חלופה תפקודית שהוגדרה עבור חניית האוטובוסים של המלון המתוכנן. לפי תנאי המכרז, יש חובה לספק פתרון חניה זמני עד להקמת החניון הקבוע. התכנית אינה מחייבת שהחניון התת־קרקעי ייבנה בשלב ראשון, ועלולה להשאיר את - 37 -

המתנגדת ללא מקום חניה לאוטובוסים לאורך זמן הביצוע. דורשים לקבוע במפורש הוראות מחייבות שיבטיחו פתרון חניה זמני חלופי במהלך בניית מרכז הכנסים.

5. מבקשים הזמנה לדיונים ומתן אפשרות למתנגדת להשמיע טיעוניה לאורך כל תהליך האישור.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל את ההתנגדות בנוגע לשימושים המוצעים במבנה לשימור כוללים תיירות תרבות ומסחר

ושימושים תומכי מרכז כנסים בלבד ולבקשה להוסיף שימושי קהילה על מנת לאפשר את החיבור בין המבנים לשימור לבין השטח החקלאי בהתאמה לחזון העירוני למתחם ולחיבור

המבנה ההיסטורי לשכונה ולקהילה: יש להוסיף שימושים עבור קהילה במבנים המוצעים

לשימור בנוסף לשימושים המוצעים בתכנית, בשל היותם חלק מהפעילות הקהילתית

הקיימת בשטח חוות הלימוד ההיסטורית וזאת כחלק משמירת ערכי החווה והזיקה לשימוש

המקורי של המבנה. יצוין כי התכנית תואמה מול הגורמים העירוניים וניכר הצורך השכונתי

והקהילתי לשימושי קהילה במבנים לשימור וזאת בהתאם להוראות הנוגעות לשימור המבנה

ההיסטורי בתחום התכנית ולפיתוח השטח באופן השומר על מאפייני המתחם ההיסטורי.

2. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה לבחינה מחודשת של נחיצות מרכז כנסים במיקום זה,

קיימת סכנה שהמרכז המוצע יפגע בכדאיות הכלכלית של בתי המלון החדשים, שגם כך מתמודדים עם רגולציה גבוהה וקושי להשיג מימון. המרכז המוצע מרוחק מאזורי עסקים, לא נגיש לתחבורה ציבורית, ואינו ממוקם כמו מרכז כנסים עירוני טיפוסי: השטח המוצע למרכז

הכנסים והקצאתו לעיר ירושלים ניתן כהחלטת ממשלה על מנת לסייע בחיזוק תחום

התיירות בעיר. אולמות הכנסים העתידים להבנות במלונות הסמוכים אינם מהווים תחליף

למרכז הכנסים שמוצע בהיקף גדול יותר, מאפשר שימושים אחרים מהאולמות במלונות,

ובכך מהווה השלמה לצרכים התיירותיים הנדרשים כחלק מפיתוח המתחם. עשוי להוות עוגן

נוסף בעיר לתיירות ואף לחזק את המלונות הנבנים במתחם. יצוין כי המתחם סמוך לציר

תחבורה ראשי בדרך חברון, מיקומו באזור מתפתח בתעסוקה ובמסחר וסמוך למוקדים

תיירותיים היסטוריים ונופיים חזקים בעיר ולכן עתיד להיות מוקד עירוני ייחודי.

3. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה כי מוצעת הקמת המבנים העיליים של מרכז הכנסים בתת־

הקרקע, וקביעת מרחק מינימלי של 40 מ’ מהמלון, דורשים מרחק מינימלי של 40 מטר בין המלון למרכז הכנסים, ותקינת שימושים הממקמת את אולמות הכנסים בתת־קרקע לצורך הפחתת מטרדי רעש והבטחת נוף פתוח: מבנה מרכז הכנסים נבחן ע"י הגורמים הרלוונטיים

ונמצא ראוי, כמו כן נמצא במרחק תקין ממלון המתנגדים ובהתאם לתכנית המאושרת. ביחס

לטענה לפגיעה בנוף- מלונות הרכס נמצאים במיקום אסטרטגי נופי, כאשר מרכז הכנסים

מוצע בחזית האחורית ואינו מהווה סכנה לחסימת הנוף. בנוגע לטענה לרעש הצפוי לפגיעה

בפרטיות-המבנה יבנה בהתאם לתקנות הבנייה הנדרשים בהתאם למיקומו, הנושא יבחן מול

הגורמים המוסמכים לכך בהליך הרישוי.

- 38 -

4. לדחות את ההתנגדות בנוגע לבקשה לשמירה על זכויות המתנגדת בהתאם לתכנית התקפה מס'

4711 ולתנאי המכרז, המתנגדת זכאית ל־9 מקומות חניה ייעודיים לאוטובוסים בחניון התת־ קרקעי שיוקם במתחם. התכנית המופקדת משנה את הייעוד ומייעדת את החניון לשימוש משותף של המלונות ושל מרכז הכנסים – ללא שמירה על ההקצאה: התכנית התקפה מס'

4711 קובעת דרישה להקמת 25 מקומות חנייה לאוטובוסים לבתי המלון מבלי לכלול הנחיות

קנייניות כלשהן. אין בתכנית המאושרת הוראות בדבר הצמדת חניות אוטובוסים ספציפית

למגרש או למלון מסוים. תכנית מרכז הכנסים קובעת בסעיף .4.1.2א .ב לתקנון : הקמת חניון

אוטובוסים תת קרקעי עבור אוטובוסים פרטיים הינה מחייבת. חניון האוטובוסים ייתן מענה

עבור חניות האוטובוסים הנדרשות למרכז הכנסים ע"פ התקן החל בעת הוצאת ההיתר

ובתוספת של 25 תאי חניה נוספים לאוטובוסים.

בנוסף סעיף .46.4.1ג קובע : סטיה מבניית חניון אוטובוסים ל 25 חניות אוטובסים, בנוסף

לחניות האוטובוסים הנדרשות לפי התקן לשימושים שבתחום התכנית, תהווה סטיה ניכרת

מהתכנית.

המשמעות היא כי התכנית קובעת את 25 האוטובוסים המאושרים + חניות לפי התקן למרכז

הכנסים המוצע.

5. לדחות את ההתנגדות בנוגע לדרישה לקבוע במפורש הוראות מחייבות שיבטיחו פתרון חניה

זמני חלופי במהלך בניית מרכז הכנסים. לפי תנאי המכרז, יש חובה לספק פתרון חניה זמני עד להקמת החניון הקבוע. התכנית אינה מחייבת שהחניון התת־קרקעי ייבנה בשלב ראשון, ועלולה להשאיר את המתנגדת ללא מקום חניה לאוטובוסים לאורך זמן הביצוע: התכנית קובעת

בשלביות הביצוע את הקמת החניון התת קרקעי בשלב הראשון ללא הקמת השטחים העילים

המוצעים. ביחס לדרישה לספק פתרון חנייה זמני עד להקמת החניון הקבוע- נושא זה אינו

קבוע בתכנית המאושרת 4711 ולכן אינו קבוע גם בתכנית זו. תנאי המכרז לא משתנים

בעקבות התכנית החדשה.

- 39 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 525ב

סוג דיון: תכנית בינוי

מגיש התכנית: מנח"ח עיריית ירושלים

עורך התכנית: זייצלר מיכל

סוג תכנית: תכנית בינוי

כתובת ארן זלמן , רמת אשכול

גוש חלקה בשלמות

30246 52 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

הצבת מבנה יביל חד קומתי עבור בית ספר לבנות הכולל 8 כיתות לימוד , חדרי ממ"מ וחצר פתוחה.

תיאור תכנית בינוי

מצב קיים

שטח ריק מבינוי.

מצב מוצע

בתחום חלקה 52 ביעוד מבני ציבור מוצע מבנה יביל בן קומה אחת עבור בית ספר לבנות הכולל חדרי ממ"מ, 8 כיתות לימוד, חצר פתוחה.

שטח החלקה – 7730 מ"ר

שטח הבינוי המוצע – 859.05 מ"ר.

תכנית מאושרת

תכנית 1442א משנת 1971 המייעדת את החלקה לשטח לבניין ציבורי, התכנית כפופה להוראות תכנית 1420 .

תכנית 1420 משנת 1976 מטרתה לקבוע מסגרת להכנת תכניות בינוי מפורטות. התכנית קובעת כי לא יינתנו היתרי בניה בשטח התכנית כל עוד לא אושרה תכנית בינוי.

תכנית 443762 תכנית מתאר למתחם לחינוך , התכנית נתנה מענה לכל המתחם ביעוד חום הנמצא בסמוך וכולל התכנית דנן לטובת הקמת מבני ציבור , נעצרה בשלבי הפקדה בשנת 2018 ולא התקדמה.

היתרי בניה

לא נמצאו היתרי בנייה בתחום החלקה.

- 40 -

המלצת מהנדס העיר

לאשר את תכנית הבינוי

הוועדה המקומית ממליצה לאשר את תכנית הבינוי המוצעת בתנאים הבאים:

1. התכנית מוצעת על חלק ממתחם ביעוד של מבני ציבור, מדובר בעתודת קרקע גדולה ומשמעותית ,

ראוי היה להגיש תכנית מסודרת על כל המתחם ולקדם תכנון עם ראייה מרחבית, יחד עם זאת לאור הצורך המיידי בשטחים לטובת בית ספר לבנות , ניתן לקדם את התכנית הבינוי עבור מבנה יביל, במקביל יש לתאם ולהגיש תכנית עם תכנון כולל לכל המתחם שביעוד למבני ציבור.

2. התכנית נמצאת בתחום אתר טבע עירוני, תנאי לקבלת ההיתר יהיה חו"ד המחלקה לאיכות הסביבה.

3. הערות גרפיות:

- יש לציין את מספר התכנית בגוף ההרמוניקה.

- בתכנית העמדה יש להציג גבולות של החצרות.

- בתחום התכנית מוצע עץ לעקירה, ייבחן בשלב ההיתר ובכפוף לאישור אגף שפ"ע.

- פתרון חניה ייבחן בשלב היתר בניה.

- 41 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1535905

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: עיריית ירושלים

עורך התכנית: בארי אלדן ליאורה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 12/02/2026

כתובת , ואדי גוז שכונת וואדי ג'וז ירושלים.

עיקרי התכנית ומטרותיה

התכנית מציעה קביעת גבולות מגרש, ייעודי קרקע וקווי בניין למגרש ריק מבינוי כדלהלן:

1. קביעת ייעודי הקרקע במגרש למסחר ותעסוקה, ללא שינוי.

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל- 10,684 מ"ר. מתוכם 2,137 מ"ר עיקרי למגורים,

518 מ"ר עיקרי למסחר ו- 8,029 מ"ר לתעסוקה מעל הכניסה הקובעת. קביעת סך היח"ד בתכנית ל- .18 שטח יח"ד ממוצע 118.7 מ"ר כולל ממ"דים.

3. כלל השטחים וסך היח"ד ללא שינוי ע"פ תכנית מאושרת מס' 0977694 – וואדי ג'וז –

המתחם העסקי.

4. קביעת סך הקומות ל-,14 ללא שינוי.

5. קביעת הוראות הריסה.

6. קביעת הוראות עבור זיקת הנאה.

7. קביעת קווי בניין מירביים חדשים.

הוראות בינוי, שלביות ביצוע ותנאים למתן היתר בניה תהיינה ע"פ תכנית מאושרת מס' .0977694

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1535905 שכ' וואדי גו'ז, ירושלים.

אגף רישוי כללי - מדובר בתכנית המבקשת הסדרת המגרש לצורכי בינוי.

ופיקוח - מחלקת

התכנית חלה בגושים הנמצאים בהסדר ירדני.

המידע התכנוני

- יש לצרף אישור מודד מחוזי + מפת פוליגונים יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

- 42 -

במתכנות הנוכחית לא ניתן לאשר את מפת המדידה.

וואדי גו'ז המתחם העסקי.

אין לנו התנגדות לתכנית המוצעת.

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע

1. יש לשקם מדרכות ,כבישים וכל התשתיות אשר יפגעו

- המח'

לתחזוקת כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף.

כבישים

2. יש להגיש סקר עצים כנספח מחייב לתב"ע,

ומדרכות

ולאשרו מול טרסות פיתוח בע"מ gmail.com@jerusalem.pituach

2. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

מונה תדפיס הוראות 3 מונה תדפיס תשריט 3

שם התכנית: המתחם העסקי - תוכנית נקודתית למתחם 1561

יוזמה עירונית

מטרת התכנית: ליצור מסגרת תכנונית המאפשרת את מימוש הבינוי המאושר בתכנית

,101-0977694 באמצעות התאמת גבולות מגרשים 1561 ו- 862 לצורות המאפשרות העמדת מיטבית של המבנה.

בדיקת בעלויות ונכסים

אגף נכסי עיריה שטח לא מוסדר, מגרשים 862 ו1561 מתב"ע מאושרת .977694 היקף מגרש 862 אשר אמור להירשם ע"ש העיריה במצב מאושר הנו: _______ ובמצב מוצע: 632.31 מ"ר

הערות הנכסים

ככל ומעוניינים לממש התכנית ועל עוד לא הוסדר השטח, יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הפקעה כללי:

הפקעה

" השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין".

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

05/03/2026 מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

- 43 -

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין קווי הבניין, גובה המבנים ומספר קומות.

שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

יש לקבוע סעיף בהוראות התכנית סעיף הפקעה: "השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין".

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

מדובר על תכנית המקודמת על ידי אגף התכנון באמצעות המחלקה לתכנון יזום יש צורך באישור הוועדה המקומית על הגשת התכנית

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להגיש את התכנית במטרה לאפשר את הסדרת המגרש שנקבע במסגרת תכנית שקימה העירייה לכל המתחם ומותך מטרה לאפשר בנייה של המגרש הראשון מתוך התכנית הגדולה של כל המתחם

- 44 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1359611

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: מנח"י אלבז אוריאל

עורך התכנית: גולן אילן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 02/04/2025

כתובת יצחק רפאל , חומת שמואל בשכונת הר חומה בירושלים, גוש 29936 חלקה 148

גוש חלקה בשלמות

29936 148 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית:

תוספת זכויות בניה עבור סמינר מורות מעל תלמוד תורה קיים, מבני ציבור מעל מועדון נוער ומתחת למגרש ספורט קיים וחניון תת קרקעי. בנוסף קומה למבנה ציבור הגובל עם רחוב חיים מרינוב וכן תוספת קומה לחניון תת קרקעי.

עיקרי הוראות התכנית:

1. הגדלת זכויות בניה באישור וועדה מקומית על פי תיקון 101 לחוק.

2. קביעת שטחי בניה בתחום התכנית לסה"כ 8,635 מ"ר מעל לכניסה הקובעת מתוכם 7,085 מ"ר עיקרי ו-

1,550 מ"ר שירות.

3. קביעת מס' הקומות לעד 3 קומות מעל הכניסה הקובעת.

4. תוספת חניון תת קרקעי.

5. תוספת מבני ציבור במגרש בהתאם לנספח הבינוי.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

הערות המחלקה לתוכנית 1359611

1. כללי

2. התוכנית מציעה תוספת זכויות בניה ותוספת קומות וחניון תת קרקעי במתחם מבני

ציבור קיים.

3. התכנית חלה בתחום אתר טבע עירוני הר חומה מערב.

4. חוו"ד זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות 5 ומונה תדפיס תשריט .5

המחלקה

לאיכות הסביבה .5 הערות לתכנון

6. נדרש נספח תנועה עם פירוט לגבי מיקום הכניסה והיציאה מהחניון.

7. לא תותר הקמת חדר שנאים במבנה נפרד, אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו

בקיר תמך או בחלק של הבניין, בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמן, ובתאום עם חברת החשמל.

8. תנאים להפקדה

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה הגשת נספח אוורור לעניין פתרונות אוורור למבנה

המתוכנן מתחת למגרש הספורט. נספח זה הינו קריטי למציאת פתרונות אוורור לחניון - 45 -

בצורה שלא תפגע בחצרות בית הספר ומגרש הספורט, ועל מנת לבדוק את איכות האוויר במתחם.

10. הערות להוראות התוכנית

11. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי בהתאם למדיניות עיריית ירושלים, שחרור עשן

מהחניון יעלה מעל גג המבנה הגבוה ביותר בתכנית על מנת למנוע מטרדים סביבתיים. כל סתירה ביחס להנחיה זו מחייבת תיאום מול העירייה, בכל מקרה לא יותר שחרור עשן בתחום חצר בית הספר ומגרש הספורט.

12. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית הנדסית אשר

תציג פתרונות לניהול נגר עילי בתחום התכנית, על ידי השהייה, חלחול או חידור מים. נפח הנגר לניהול והספיקה היוצאת המווסתת ייקבעו לפי הנחיות תמ"א 1 שתהיינה תקפות לעת עריכת הבקשה להיתר.

13. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי גבול שטח העבודות לא יחרוג מהקו הכחול של

התכנית. במקרה הצורך, תותר הקמת שטח התארגנות בצמוד לשטח התכנית. בשטחי עבודה הגובלים בשטח טבעי פתוח תוקם גדר זמנית לפני תחילת העבודות. יש להימנע מכל חריגה של כלי רכב מעבר לגבול התכנית, ואין להשליך פסולת או עודפי עפר מעבר לגדר.

14. תנאים להיתר בניה

4.1 תנאי להיתר יהיה הגשת דו"ח אקוסטי מלא המתייחס לעבודות ולשלב הקבע לרעש מהחניון והמערכות הנלוות על שאר התכנית ועל המגרש, ומהמגרש על מבנה הציבור.

בברכה,

הדסה לאם

בודקת תכניות בניין עיר

עבור: אגף תכנון עיר

מאת: האגף למבני ציבור

הנדון: חוות דעת לתב"ע ,1359611 הר חומה

1. מיקום: התכנית גובלת בין רחובות מרינוב חיים ורפאל יצחק, בשכונת הר חומה.

גוש/חלקה: 29936/148

2. שטח התכנית: 6.025 דונם.

אגף מבני ציבור-

3. בעלי עניין: מגיש התכנית – ועדה מקומית – עיריית ירושלים – מנח"י.

המחל' לתכנון

מבני ציבור

עורך התכנית – אילן גולן – אור אדריכלים.

4. מצב סטטוטורי: בשטח התוכנית קיים מבנה לתלמוד תורה ומגרש ספורט.

5. מצב מוצע: התכנית מקדמת תוספת זכויות בניה עבור סמינר מורות מעל התלמוד תורה

הקיים, מבני ציבור מעל מועדון נוער ומתחת למגרש ספורט קיים וחניון תת קרקעי. כמו-כן ביטול הפרדת שטחי בניה שמעל ומתחת מפלס הכניסה הקובעת ואיחודם לשטח כללי.

6. שטחי בינוי: מבנים ומוסדות ציבור – 7,085 מ"ר עיקרי + 1,550 מ"ר שרות = 8,635 מ"ר

סה"כ

7. הערות המחלקה:

- הערות כלליות-

- 46 -

8. קיימת מצוקת חנייה במקום, הוספת כיתות תוסיף עומס למקום, דבר אשר ישבית את

בית הספר.

9. ישנם ריבוי שטחים חומים, על-כן יש לקבל את חוות הדעת של מדיניות התכנון - יש

להבטיח את ביצוע החניון.

10. יש לתאם תכנון עם מחלקת מבני ציבור.

- נספח בינוי-

11. יש לסמן מבנה ציבור בצבע חום.

12. יש לכתוב כותרת לכל תכנית.

13. יש להציג את תכנית קרקע על גבי תכנית פיתוח שטח.

14. יש להקפיד על תכנון שטחי בינוי מיטביים בעלי אפשרות למתן אור ואוורור טבעי (לא

"קבורים" בתת הקרקע).

15. קיר התמך לא מקובל, יש לבצע דירוג על-מנת למזער את קיר התמך שגובהו 6 מ' ע"י

קיר ירוק.

- הוראות התכנית-

16. בסעיף 4.1 יש למלא את השימושים לתכנית.

17. שטחים – טבלה :5

- יש להשאיר גמישות בגובה הקומות.

- יש להוסיף להערות מתחת הטבלה, כל השטחים יהיו עיקריים.

- שטחי החצרות המקורות לא יובאו במניין השטחים.

18. יש לתאם תכנון מול מחלקת מבני ציבור.

- נספח תנועה-

19. יש לדאוג למתן פתרון חנייה עבור כל השימושים עפ"י תקן.

20. יש להציג מפרצי הורדה והעלאת תלמידים לפי תקן.

קיים מתקן אשפה במקום

אגף תברואה

בשלב קבלת טופס 4 יש צורך בהשתתפות עגלה 1 בנפח 1000 ליטר מנח"י- המחלקה

לא התקבל

לתכנון עירוני

פיזי

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1359611 – רח' חיים מרינוב, חומת שמואל כללי - מדובר בתכנית המבקשת תוספת זכויות בניה עבור סמינר מורות מעל תלמוד תורה קיים, מבני ציבור מעל מועדון נוער ומתחת למגרש ספורט קיים וחניון תת קרקעי.

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת

תוספת קומה למבנה ציבור הגובל עם רחוב חיים מרינוב.

המידע התכנוני

תוספת קומה לחניון תת קרקעי.

ביטול הפרדת שטחי בניה שמעל ומתחת מפלס הכניסה הקובעת ואיחודם לשטח כללי.

- 47 -

התכנית חלה על חלקה 148 בגוש ,29936 מדובר בגוש שומה.

אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

יש לתקן בתקנון:

- בטבלה שבס' 1.5.5 יש לשנות את סוג הגוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר'.

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- חלקה 148 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 125/2017 הרשומה מתאריך .17.09.2018 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקה שבתצ"ר.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

מתחם מבני ציבור מגרש 501

אגף לשיפור פני

הר חומה

העיר אגף שפ"ע

- המח' אין לנו התנגדות לתכנית המוצעת.

לתחזוקת

1. יש לשקם מדרכה ,כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה

כבישים

ומדרכות

מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף.

2. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

ע"פ התב"ע המאושרת 12825 המגרש מיועד לחינוך.

האגף למבני דת

לא ראיתי בחומר הרצ"ב נושא הנדרש להתייחסותי כמבני דת.

אגף חינוך חרדי

לא התקבל

שלום רב,

המחלקה

תנאי למתן היתר בניה יהא תיאם ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם לנגישות

הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

בברכה,

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

אגף תכנון העיר

יום שלישי 29 אפריל 2025

- המחלקה

- 48 -

למדיניות התכנון אל: מר יוסף אזנקוט – מוביל תכנון אזורי, המחלקה לתכנון עיר

מאת: מתכנן ערים, המחלקה למדיניות תכנון

הנדון: חוות דעת לתב"ע ,1359611 חומת שמואל

[ חוו"ד זו מתייחסת לגרסת הוראות 5 ולגרסת תשריט מוצע 5 מתאריך 25.3.2025 ]

1. המקום: חומת שמואל, שטח בין רח' חיים מרינוב מצפון ורח' יצחק רפאל והרב מניטו

מדרום, גוש 29936 חלקה .148 שטח התכנית 6.025 דונם.

2. מצב סטטוטורי: השטח מיועד לפי תב"ע 12825 למבנים ומוסדות ציבור - מגרש .501

השימוש המוגדר במגרש הוא לבי"ס יסודי 12 כיתות, וזכויות הבנייה המאושרות בו הן 2,715 מ"ר כולל, מהם 2,445 מ"ר מרבי ו-2,175 מ"ר שטח עיקרי, ב-4 קומות (2 מעל לכניסה הקובעת ו-2 מתחת לה).

בשטח קיימים מבני ציבור, ביניהם בי"ס יסודי (ת"ת עמרמי) הכולל 16 כיתות וכן 6 כיתות גני ילדים בחלק הצפוני של החלקה, ומועדון נוער של תנועת "אריאל" בנים בחלקה המזרחי של החלקה. בחלק הדרומי קיים מגרש ספורט.

לפי המידע שברשותנו זכויות הבנייה הנזכרות לעיל מוצו.

3. תיאור התכנית:

מטרת התכנית היא תוספת זכויות בנייה במגרש לטובת מבני ציבור שונים, ללא שינוי

בייעוד הקרקע ובמס' המגרש: תא שטח 501 מיועד למבנים ומוסדות ציבור.

בצד הצפוני: מוצעת תוספת 1,500 מ"ר מעל תלמוד תורה קיים לטובת סמינר למורות

הכולל 8 כיתות, ועוד 1,500 מ"ר עבור מבנה ציבור מעל לסמינר למורות, כתוספת קומה מעל רחוב מרינוב.

בצד הדרומי: מוצעת תוספת 1,040 מ"ר לחניון בשתי קומות מתחת למגרש הספורט

הקיים, ועוד 520 מ"ר למבנה ציבור מעל לחניון המוצע ומתחת למגרש הספורט.

בצד המזרחי: מוצעת תוספת 350 מ"ר לטובת מבנה ציבור קהילתי מעל למבנה מועדון

הנוער הקיים.

בסה"כ מוצעת תוספת של 4,910 מ"ר עיקרי והגעה ל- 7,085 מ"ר עיקרי במגרש.

תוספת שטחי שירות בסך 1,550 מ"ר.

תותר בנייה של עד 3 קומות מעל לכניסה.

כמו כן, יותר שימוש למסחר נלווה לשירות באי מבני הציבור כגון קפטריות ומזנונים.

4. המלצה:

- התכנון המוצע לתוספת השטח עבור הסמינר תואם לתכנון שהוצג ע"י מנח"י ומוריה במסגרת ישיבות נוהל שיפוטי החינוך בתיאום עם כל הגורמים הרלוונטיים.

- עם זאת, כבר זמן רב תושבי האזור מציינים את עניין העומס התנועתי הקיים ברח'

יצחק רפאל, אשר צפוי להחמיר עם תוספת מוסדות ציבוריים כגון המוסד החינוכי המבוקש. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי יש לבטל את השטח המוצע למבני ציבור בסך 520 מ"ר מתחת למגרש הספורט בחלק הדרומי ובמקומו להציע קומה נוספת שתשמש לחניון.

- 49 -

- יש לקבל התייחסות של אגף תושי"ה לעניין העומס התנועתי הצפוי ברח' יצחק רפאל והרב מניטו.

- אנו תומכים בקידום התכנית בכפוף לתנאים הנ"ל.

בכבוד רב,

גיל נדן

עדכון לחוו"ד תאריך 18/05/2025

חוו"ד תוכנית מס' – 1359611 הר חומה - מגרש 501 - מתחם מבני ציבור מונה תדפיס הוראות16 מונה תדפיס תשריט 8

בדיקת בעליות ונכסים

אגף נכסי עיריה גוש 29936 חלקה 148 – בבעלות עיריית ירושלים בשלמות.

נכסים

9095 - בית ספר יסודי ומועדון נוער

הערות הנכסים

מסמכי התכנית עודכנו ונוסף סעיף הפקעה, יש להעביר טופס מקדמי תכניות חתום ע"י מנח"י לחתימת הנכסים כבעלי הזכויות בקרקע.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

במצב הפיתוח הקיים קירות תומכים בגובה 9 מ' בחזית הדרומית כלפי רחוב הרב מניטו, נדרשת בחינה של תכנון שטחים עיקריים בתחום קירות התמך וכן יצירת חנייה כלפי פנים המגרש בתת הקרקע לצורך ניצול מיטבי של הקרקע בתיאום עם מחלקת התכנון

21/05/2025 כתנאי להפקדת התכנית יש להציע פתרון חנייה לפי תקן בתיאום עם מח' תושי"ה ומח' תכנון. במסגרת התיאום, יש לוודא מתן פתרונות למפרצי העלאה והורדה.

תותר גמישות בגובה הבינוי והקומות המוצעות בעד %.10 יש לתקן את התכנית בהתאם לחוו"ד מידע תכנוני .

יש לתקן את נספחי התכנית בהתאם לחוו"ד מח' מבני ציבור.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד ' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע - 50 -

תיקונים טכניים.

גג המבנה יעוצב ויטופל כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התוכנית על ריכוז כלל המערכות על גג המבנה בשטח של עד %40 ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל .

שלביות הביצוע תיקבע בשלב הרישוי בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו.

תנאי למתן היתר בניה יהא תיא ו ם ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי .

תנאי להיתר בניה יהא תאום הבינוי ותכנית הפיתוח עם מהנדס העיר.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית לבעלי העניין במגרשים המצרניים בתכנית ולבעלי העניין בתחום התכנית.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

בטבלה שבס' 1.5.5 יש לשנות את סוג הגוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר'.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות ויחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

יש לקבוע בסעיף 4.1.1 שימושים בהתאם לקיים והמוצע.

בסעיף 7.2 יש לעדכן את ניסוח הסעיף לזמן מימוש משוער.

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

מדובר על תכנית שמציעה תוספת שטחי בניה במגרש חום שכונת חומת שמואל .

התקבלה כבר החלטה להפקדת התכנית

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת שהוועדה המקומית תחליט כי היא מגישה את התכנית - 51 -

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להגיש את התכנית שמציעה תוספת זכויות במגרש ציבורי - 52 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1523240

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: קפיטל גולד א.ג יזמות בע"מ

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 3/2/2026

כתובת בר גיורא 5 , מקור ברוך

גוש חלקה בשלמות

62 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית:

תוספת קומה, מרפסות וגג רעפים.

עיקרי והוראות התכנית:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים 3 לאזור מגורים ד'.

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל1,434 מ"ר, מתוכם 1188 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו246

מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת המהווים %379 מ"ר מירבי.

3. קביעת מס' קומות ל-6 קומות וגג רעפים מעל קומת מרתף.

4. קביעת הוראות בגין שמירת עצים בוגרים.

5. קביעת קווי בנין חדשים.

6. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים לדחות את התוכנית מהנימוקים הבאים:

05/03/2026

מוצע בינוי 6 קומות החורג ממדיניות גובה בינוי באזור היסטורי ורגיש זה. עד 5 קומות בלבד וגג רעפים.

על החלקה אושרה בקשה במסגרת תמ"א -38 2021/5315.00 לפני כשנה. הבקשה עברה תיאום מול מחלקת תכנון עיר ומחלקת שימור והינה תואמת מדיניות.

- 53 -

התכנון המוצע סותר את התיאום שבוצע במסגרת התמ"א. לרבות:

פרטי חזיתות לשימור.

צורת העמדת הבינוי ומיקום עתידי לריצוף היסטורי קיים.

גג רעפים קטום ללא שיפוע בחזית צפונית שיפגע במראה המרקמי של שכונה היסטורית זו.

הגדלת מרפסות מעל הרחוב: אין לאשר הגדלת שטחי המרפסות שמעל לרח' רשב"ם

(מעבר לקן אפס)

ריצוף היסטורי: התכנית המוצעת מציעה הקטנת פרוזדורים לטובת הגדלת יח"ד

מוצעות תוך ביטול השטחים שאושרו בהיתר להעתקת ריצוף היסטורי בקומות ב+ג+ד (שטיחי ריצוף h .d .)c

הבניין הקיים בחלקה הינו בגובה 2 קומות בלבד מעל קומת מרתף ואין כל הצדקה לחרוג מהמדיניות ולבטל בהינף יד תיאום שבוצע אך לפני שנה.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית, החלטת הועדה הייתה לדחות את התכנית התכנית חוזרת לדיון לבקשת יו"ר הוועדה

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את התכנית ולא להפקידה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים לדחות את התוכנית מהנימוקים הבאים:

1. המבנה מופיע כאתר לשימור מס' 3050 בכרטסת העירונית. לא ניתן לקדם ע"פ סעיף .13

2. מוצע בינוי 6 קומות החורג ממדיניות גובה בינוי באזור היסטורי ורגיש זה. עד 5 קומות בלבד וגג רעפים.

3. על החלקה אושרה בקשה במסגרת תמ"א -38 2021/5315.00 לפני כשנה. הבקשה עברה תיאום מול

מחלקת תכנון עיר ומחלקת שימור והינה תואמת מדיניות.

4. התכנון המוצע סותר את התיאום שבוצע במסגרת התמ"א. לרבות:

א- פרטי חזיתות לשימור.

ב- צורת העמדת הבינוי ומיקום עתידי לריצוף היסטורי קיים.

- 54 -

ג- גג רעפים קטום ללא שיפוע בחזית צפונית שיפגע במראה המרקמי של שכונה היסטורית זו.

5. הגדלת מרפסות מעל הרחוב: אין לאשר הגדלת שטחי המרפסות שמעל לרח' רשב"ם (מעבר לקן אפס)

6. ריצוף היסטורי: התכנית המוצעת מציעה הקטנת פרוזדורים לטובת הגדלת יח"ד מוצעות תוך ביטול

השטחים שאושרו בהיתר להעתקת ריצוף היסטורי בקומות ב+ג+ד (שטיחי ריצוף h .d .)c הבניין הקיים בחלקה הינו בגובה 2 קומות בלבד מעל קומת מרתף ואין כל הצדקה לחרוג מהמדיניות ולבטל בהינף יד תיאום שבוצע אך לפני שנה.

- 55 -

מספר סידורי: 9

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1259027

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: הרשות לפיתוח ירושלים

עורך התכנית: אפשטיין רנדי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 25/06/2024

כתובת עמירם סיון , בית הכרם מתחם תע"ש לשעבר.

גוש חלקה בשלמות

29 כן

25 לא

27 לא

26 לא

111 כן

52 כן

8 לא

24 לא

23 כן

198 לא

291 לא

195 לא

182 לא

99 לא

30 כן

28 כן

100 לא

98 לא

120 כן

180 כן

101 כן

196 כן

18 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוכנית מציע הקמת פארק ציבורי

1. שינוי יעוד משטח לתכנון בעתיד לשצ"פ

2. קביעת שטחי בינוי על סך 250 מ"ר עבור מבני שרות ואחזקה. מתוכם 150 מ"ר עיקרי מעל הכניסה

- 56 -

הקובעת ו-100 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת

3. קביעת מספר קומות ל-2 קומות

4. קביעת שימושים

5. קביעת הוראות פיתוח

6. קביעת הוראות בנושא איכות הסביבה

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה פונה אל הוועדה המקומית לדון בתסקיר ובחוות הדעת של המשרד להגנת הסביבה .

הוועדה תשוב ותדון בתכנית בדיון פנימי לאחר שתתקבל עמדת הוועדה המקומית, או לאחר 23/2/2026

שיחלפו 60 יום ממועד פנייתה אליה, הכל בכפוף לקבוע בתקנות התכנון והבניה (תסקירי השפעה על הסביבה) .2003

1. הוועדה מחליטה לאשר את הצעת ההנחיות שהוכנה על ידי המשרד להגנת

הסביבה. ההנחיות יועברו למגישי התכנית.

25/11/2024

2. הוועדה קוראת למגישי התכנית לערוך תסקיר השפעה על הסביבה בהתאם

להנחיות.

3. התסקיר יועבר לבדיקת משרד הבריאות.

1. לוועדה הוצגו עיקרי התכנית המציעה פארק במתחם תע"ש.

2. הוועדה, לאחר ששמעה את עמדת נציג המשרד להגנת הסביבה, מחליטה כי

יש לערוך תסקיר השפעה על הסביבה לתכנית, בשל היבטים סביבתיים הנובעים 04/11/2024

מפעילותו בעבר של מפעל תע"ש במתחם.

3. בהתאם לכך, הוועדה קוראת למשרד להגנת הסביבה להכין טיוטת הצעה

להנחיות להכנת תסקיר השפעה על הסביבה. טיוטת ההנחיות תועבר על ידי לשכת התכנון להתייחסות חברי הוועדה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים:

11/09/2024

מברכים על תוכנית לפיתוח וטיפול בשטח המופר והמזוהם והכשרת במקום פארק לטובת הציבור.

התוכנית נמצאת בשטח בו פעל מפעל תע"ש, לפי הסקרים שנערכו במקום במסגרת תוכנית 6884 (תוכנית להקמת מגורים במקום אשר נגנזה ב-)2015 הקרקע באזור מזוהמת ומכילה גזי אדמה. התוכנית אינה תלויה בסיום טיפול בגזי אדמה ומציעה תוכנית לפארק הכוללת פיתוח ושיקום משמר אקסטנסיבי של מילוי ללא חפירה - 57 -

ופגיעה מינימלית בקרקע הנגועה. יש לפעול בתיאום עם משרד להגנת הסביבה ומחלקת איכות סביבה של עיריית ירושלים.

התוכנית מסמנת עצים רבים לעקירה רובם עצים בוגרים בערכיות גבוה. עקירתם נובעת ממילוי קרקע כדי להתאים מפלסי פיתוח וחיבור לתוכנית קירוי בגין מספר 293761 המקודמת בסמוך. מאחר ושטח התוכנית נגוע בגזי חממה והעצים הבוגרים בו סופגים חלק מהזיהום ועוזרים בניקוי הקרקע, ראוי שהתוכנית תהיה יותר הוליסטית ומכבדת את החי והצומח הקיימים והגמישות התכנונית במפלסי פיתוח והתאמה לקיים תהיה מכיוון תוכנית קירוי בגין ככל הניתן באופן השומר על ערכי טבע הקיימים בשטח התוכנית.

התוכנית מציעה אגם/ בריכת חורף עם שכבה אטימה בקרקעית למניעת חילחול לתוך הקרקע המזוהמת, תכנון הבריכה יהיה בתיאום מחלקת איכות הסביבה למניעת מטרדים וטיפול במים עומדים.

המקום מהווה בית גידול טבעי ליונקים דוגמת דרבן וקיפוד מצוי יש לפעול לתכנון השצ"פ בהתאם לסקר וטבע ובהתאם לחוו"ד איכות הסביבה.

התוכנית מציעה את כל שטח התוכנית ביעוד שצ"פ. בדופן המערבית של התוכנית ישנם 3 חלקות – 116,19,21 עם מבני מגורים להם כניסה מרחוב החוצב שהינו מעבר להולכי רגל ללא גישה לרכב, - נבחנו שתי חלופות לייצרית גישה לחלקות אלה ונבחרה חלופה של ייצירת גישה מרחוב הסתת – חלופה זו מחברת את הבנייינים לשכונת בית הכרם אליה הם שייכים ויוצרת הפרדה ברורה בין הפארק לביו השכונה -יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם ולהוסיף להם את החיבור מוצע בייעוד דרך בתאום עם מהנדס העיר.

אין אמירה במסמך לגבי שלביות הביצוע אולם ישנן הנחיות לביצוע פיתוח ומניעת התפשטות גזי קרקע. מכאן אפשר להבין כי הפיתוח המוצע יתבצע לפני ניקוי גזי הקרקע.

אם מבקשים שפיתוח הפארק לא יהיה תלוי בסיום הטיפול בגזי הקרקע (הפארק אינו מייצר שימושים רגישים) הרי שפיתוח הפארק צריך להיות פיתוח משקם ומשמר אקסטנסיבי, הכולל מילוי ליצירת טרסות הליכה, ללא שינויים משמעותיים בפני השטח (ללא בריכה או עקירת עצים), המבקש לשמור את הטבע הקיים ולאפשר הלכתיות ושהיה נוחים בו. כל תכנון אחר נדרש באישור המשרד להגנת הסביבה.

ישנן אמירות במסמך שנדרשות בהתייחסות המשרד להג"ס כמו למשל כתוב כי כל עוד לא מבוצעות עבודות חפירה וקידוח אין חשש מהותי להתנדפות גזי קרקע מתחת לפני השטח. לפי ממצאי המשרד להג"ס התנדפות גזי הקרקע מתקיימת גם ללא פעילות של חפירה וקידוח.

עלפי הכתוב במסמך הסביבתי, זיהום מי התהום התפשט ומתפשט מעבר לשטח התכנית. לכן תכנון הכולל החדרה, איגום או השהייה של הנגר מחויב באישור רשות המים והמשרד להגנת הסביבה.

השימוש בשטח השצ"פ לצורך איגום של מי נגר מהאזור הסובב את הפארק, ובפרט של תוספת הנגר המתקיימת בשל תכנית קירוי בגין אינה מקובלת. הטיפול בנגר של תכנית קירוי בגין נדרש בתחום התכנית של קירוי בגין, ושם בלבד. נדגיש כי שטח הפארק כיום מהווה עוגן להשהיית נגר טבעית בשל המסלעות והעצים במקום. יש לשמור מופע טבעי זה.

אין אמירה במסמך לגבי מאזן עבודות עפר אולם רצוי כי המאזן יהיה לטובת מילוי ולא לטובת פעולות חציבה, חפירה או קידוח עם מינימום כניסה של כלי עבודה לשטח ושטח התארגנות מינימלי.

הרשות מדגישה כי באזור המיועד לשצ"פ יש לשמור את כל העצים הבוגרים הקיימים, שאינם מינים פולשים, ויש צורך לתכנן את פיתוח השטח סביב אלמנטים - 58 -

אלו.

10. ההצעה לפתח את האזור לרבות נטיעה של עצי פרי, יצירת מסלעות ומקורות

מים עלולה לפגוע

במאזן האקולוגי בשטח, הן בשלבי ההקמה והן בשלב הקבע. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי

פיתוח זה ילווה ע"י אקולוג למתן הנחיות לשמירה על המאזן הקיים בדגש על שמירת אוכלוסיות

של יונקים קטנים ובינוניים כדוגמת דרבן וקיפוד מצוי.

סקר הטבע שהוגש מאושר וממצאיו מהווים בסיס לתכנון השצ"פ:

תכנון השצ"פ יתבסס על תרשים 6.1 בסקר. יש לשמר את בתי הגידול הקיימים ועל בסיסם ניתן לשקם את השטח באופן שיכיל ויציג את מגוון בתי הגידול במרחב.

התכנית הנה אקולוגית במהותה ומטרתה לשקם את בתי הגידול הטבעיים תוך מתן אפשרות לפעילות הציבור. במסגרת התכנון ינתן מענה לפעילות בעלי החיים במקום בדגש על אוכלוסיות של יונקים קטנים ובינוניים כדוגמת דרבן וקיפוד מצוי.

יש לפעול ע"פ תרשים 11.4 חלוקה למדרג בסקר ולשמר את כל השטחים בשצ"פ מלבד שטח מס' 2 אשר ישמש כשטח חייץ.

שימור הטראסות יעשה בכפוף להנחיות המרחביות למסלע למניעת התבססות שפני סלע בשטח.

לצורך מניעת זליגת עבודות לתחום השטחים הפתוחים יש לגדר את תחום העבודות טרם תחילת

הפיתוח. כלל העבודות: דרכים, שטחי התארגנות, מחנות קבלן ושטחי אחסנה

ימוקמו בתחום השטחים המיועדים לפיתוח.

מאחר ורוב שטח התוכנית בבעלות המדינה יש לקבל אישור רמ"י להפקעה. במידה ולא יתקבל האישור יש לערוך את התוכנית כאחוד וחלוקה בהתאם לחוו"ד מחלקת נכסים.

בחלק הצפוני של התוכנית קיימת גינה קהילתית פעילה המהווה מוקד משיכה ומרחב פעילות בשכונה, תכנון הפארק ייקח זאת בחשבון בתכנון של הפארק להבטחת ושימור הגינה והקהילה הפעילה במקום.

התוכנית מציעה 250 מ"ר ב- 2 קומות עבור מבני שרות ותחזוקה. יש לצמצם מספר קומות לקומה אחת מעל הכניסה הקובעת . הבינוי ישולב בטופוגרפיה תוך ניצול הפרשי גובה.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע ותושי"ה ומחלקת איכות סביבה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, פתרונות חניה ופינו אשפה.

יש להשלים חוו"ד של הגורמים הבאים: אג"ף שפ"ע ואגף תושי"ה

1. הוועדה מחליטה לאשר את הצעת ההנחיות שהוכנה על ידי המשרד להגנת

- 59 -

הסביבה. ההנחיות יועברו למגישי התכנית.

2. הוועדה קוראת למגישי התכנית לערוך תסקיר השפעה על הסביבה בהתאם

להנחיות.

3. התסקיר יועבר לבדיקת משרד הבריאות.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית, החלטת הועדה הייתה להפקיד את התכנית בתנאים

הוועדה המחוזית דנה בתכנית והחליטה על הכנת תסקיר השפעה על הסביבה והחליטה :

הוועדה פונה אל הוועדה המקומית לדון בתסקיר ובחוות הדעת של המשרד להגנת הסביבה .הוועדה תשוב ותדון בתכנית בדיון פנימי לאחר שתתקבל עמדת הוועדה המקומית, או לאחר שיחלפו 60 יום ממועד פנייתה אליה, הכל בכפוף לקבוע בתקנות התכנון והבניה (תסקירי השפעה על הסביבה) .2003 המחלקה לאיכות הסביבה שהייתה שותפה להכנת התסקיר בתיאום עם המשרד לאיכות הסביבה העבירה את התייחסותה והמלצותיה בעניין התסקיר:

הנדון: חוות דעת הרשות לתכנית 101-1259027 פארק תע"ש בית הכרם

להלן התייחסותינו למסמכים שהועברו לתכנון פארק תעש בית הכרם תכנית 1259027 כפי שהועברו אלינו במייל ביום .16/7/24

תכנית פיתוח הפארק, אופן הפיתוח, האלמנטים בתוך הפארק, שלביות הביצוע היחס לטיפול בגזי הקרקע,

מנגנונים לניטור ולבקרה לשלב ההקמה ולשלב הקבע, הנחיות לשלב ההקמה – כל אלו מחויבים בתיאום עם

המשרד להגנת הסביבה בשל היות המקום בתחום זיהום גזי קרקע.

ע"פ החלטת הוועדה כפי שהתקבלה בהפקדת תכנית קירוי בגין, הסמכות לדון בתכנית פארק תעש בית

הכרם, קביעת נושאים הסביבתיים הקשורים בתכנית ואופי המסמך שיוגש בעניינה נתון למשרד להגנת

הסביבה.

להלן התייחסותנו למסמכים בסביבתיים שהוגשו במסגרת התוכנית:

1. אין אמירה במסמך לגבי שלביות הביצוע אולם ישנן הנחיות לביצוע פיתוח ומניעת התפשטות גזי קרקע.

מכאן אפשר להבין כי הפיתוח המוצע יתבצע לפני ניקוי גזי הקרקע.

2. אם מבקשים שפיתוח הפארק לא יהיה תלוי בסיום הטיפול בגזי הקרקע (הפארק אינו מייצר שימושים

רגישים) הרי שפיתוח הפארק צריך להיות פיתוח משקם ומשמר אקסטנסיבי, הכולל מילוי ליצירת טרסות הליכה, ללא שינויים משמעותיים בפני השטח (ללא בריכה או עקירת עצים), המבקש לשמור את הטבע הקיים ולאפשר הלכתיות ושהיה נוחים בו. כל תכנון אחר נדרש באישור המשרד להגנת הסביבה.

- 60 -

3. התכנית מציגה פיתוח הכוללת אלמנטים שהתכנותם במקום מוטלת בספק בשל גזי הקרקע בדגש על

יצירת בריכת איגום ואחו לח. ייתכן ואלו אפשריים רק לאחר סיום הטיפול בגזי הקרקע דבר המייצר שלביות ביצוע.

4. ישנן אמירות במסמך שנדרשות בהתייחסות המשרד להג"ס כמו למשל כתוב כי כל עוד לא מבוצעות

עבודות חפירה וקידוח אין חשש מהותי להתנדפות גזי קרקע מתחת לפני השטח. לפי ממצאי המשרד להג"ס התנדפות גזי הקרקע מתקיימת גם ללא פעילות של חפירה וקידוח.

5. בריכת איגום בשטח התכנית אינה תואמת את המקום, המזוהם בגזי קרקע. תמ"א 1 לא סימנה את

המקום כאזור שאסורה בו החדרת מי תהום אולם ברור שהוא מזוהם לפי הממצאים שנאספו במקום.

גם לפי הכתוב במסמך הסביבתי, זיהום מי התהום התפשט ומתפשט מעבר לשטח התכנית. לכן תכנון הכולל החדרה, איגום או השהייה של הנגר מחויב באישור רשות המים והמשרד להגנת הסביבה.

6. השימוש בשטח השצ"פ לצורך איגום של מי נגר מהאזור הסובב את הפארק, ובפרט של תוספת הנגר

המתקיימת בשל תכנית קירוי בגין אינה מקובלת. הטיפול בנגר של תכנית קירוי בגין נדרש בתחום התכנית של קירוי בגין, ושם בלבד. נדגיש כי שטח הפארק כיום מהווה עוגן להשהיית נגר טבעית בשל המסלעות והעצים במקום. יש לשמור מופע טבעי זה.

7. האזור הינו חלק מרצף של שטחים פתוחים כפי שגם נכתב בהקדמה למסמך הסביבתי ולכן חשיבותו

העירונית גבוהה. בנוסף הערכיות האקולוגית של המקום גבוהה. במקום בתי גידול לדורבנים ואוכלוסיית הדורבנים במקום גדולה ומשמעותית ביחס למקומות רבים בירושלים ויש לשמר זאת. בנוסף, הפיתוח צריך להתחשב בכלל העצים הקיימים בשטח הן בשל חשיבותם לשצ"פ ולהלכתיות במקום והן משום שעקירתם היא פעולה שעלולה לגרום לעידוד התנדפות גזי הקרקע. בנוסף יש להדגיש כי העצים במקום סופגים את הזיהום ויש להם חלק בניקוי השטח.

8. אין אמירה במסמך לגבי מאזן עבודות עפר אולם רצוי כי המאזן יהיה לטובת מילוי ולא לטובת פעולות

חציבה, חפירה או קידוח עם מינימום כניסה של כלי עבודה לשטח ושטח התארגנות מינימלי.

9. התכנית מציעה כריתה של 63 עצים בוגרים המהווים כמעט מחצית מהעצים הקיימים במקום! בין העצים

המיועדים לכריתה אורנים וקזוארינות להם יש חשיבות היסטורית בבית הכרם.

הרשות מדגישה כי באזור המיועד לשצ"פ יש לשמור את כל העצים הבוגרים הקיימים, שאינם מינים

פולשים, ויש צורך לתכנן את פיתוח השטח סביב אלמנטים אלו.

10. ההצעה לפתח את האזור לרבות נטיעה של עצי פרי, יצירת מסלעות ומקורות מים עלולה לפגוע במאזן

האקולוגי בשטח, הן בשלבי ההקמה והן בשלב הקבע. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי פיתוח זה ילווה ע"י אקולוג למתן הנחיות לשמירה על המאזן הקיים בדגש על שמירת אוכלוסיות של יונקים קטנים ובינוניים כדוגמת דרבן וקיפוד מצוי.

11. סקר הטבע שהוגש מאושר וממצאיו מהווים בסיס לתכנון השצ"פ:

11.1 תכנון השצ"פ יתבסס על תרשים 6.1 בסקר. יש לשמר את בתי הגידול הקיימים ועל בסיסם ניתן לשקם את השטח באופן שיכיל ויציג את מגוון בתי הגידול במרחב.

11.2 התכנית הנה אקולוגית במהותה ומטרתה לשקם את בתי הגידול הטבעיים תוך מתן אפשרות לפעילות הציבור. במסגרת התכנון ינתן מענה לפעילות בעלי החיים במקום בדגש על אוכלוסיות של יונקים קטנים ובינוניים כדוגמת דרבן וקיפוד מצוי.