שוק הדירות בערערה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר

ערערה · חדרה והכרמל · ינואר 2023 – יוני 2023

14 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2023. ירידה של 7% מול חצי השנה שקדם. במחיר למ״ר ערערה במקום ה-8 מתוך 8 בחדרה והכרמל.

תקציר מכונה · נכתב אוטומטית מנתונים ציבוריים

14עסקאות דירות, ינואר 2023 – יוני 2023

-7%מול חצי השנה שקדם

63 ₪חציון למ״ר

+323%שינוי במחיר למ״ר

בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 7%, מול ירידה של 19% בחציון בחדרה והכרמל, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.

נדל״ן

המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו

המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות

המחיר החציוני למ״ר בערערה עמד על 63 ₪, עלייה של 323% מול 15 ₪ בחצי השנה הקודמת.

כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.

שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.

ערערה מהזולות בחדרה והכרמל למ״ר

הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.

היכן ערערה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה

ערערה+323%

פרדס חנה - כרכור+6%

זכרון יעקב+4%

חדרה+3%

חריש-1%

אור עקיבא-4%

בנימינה - גבעת עדה-37%

עיר	עסקאות ותיקות	קודם	שינוי	שינוי כולל	₪ למ״ר	שינוי
ערערה	14	15	-7%	-7%	63	+323%
פרדס חנה - כרכור	227	276	-18%	-18%	19,733	+6%
זכרון יעקב	89	108	-18%	-19%	20,177	+4%
חדרה	757	973	-22%	-22%	17,238	+3%
חריש	255	513	-50%	-50%	15,948	-1%
אור עקיבא	188	238	-21%	-21%	18,618	-4%
בנימינה - גבעת עדה	82	75	+9%	+9%	14,291	-37%
אום אל פחם	22	27	-19%	-18%	376	-62%

רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.

התמונה האזורית מעורבת: ערערה רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אום אל פחם את השלילי ביותר וערערה נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק ערערה ירד ב-7%, מול -19% בחציון של חדרה והכרמל. במחיר החציוני למ״ר ערערה במקום ה-8 מתוך 8 בחדרה והכרמל.

8,246 יחידות דיור בערערה נמצאות בתכניות שטרם אושרו

תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.

גודל התכנית	השנה	קודם	שינוי
מגרש בודד, עד דונם	2	1	+1
מתחם, דונם עד עשרה	4	2	+2
מעל עשרה דונם	2	4	-2
סך הכול	8	7	+1

מה העיר מקדמת עכשיו

תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.

תכנית	יח״ד	דונם	שלב	הוגשה
מתחם דרומי ערערה · תמל/ 1061	4,194	2,099	פרסום הבקשה	מאי 2019
תוכנית מתאר מקומית, מתחמים 6-7-2-3 ערערה · 354-0898775	4,052	1,295	קיום תנאי סף	יולי 2026

היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת

מתחם דרומי ערערה4,194

תוכנית מתאר מקומית, מתחמים 6-7-2-3 ערערה4,052

סך ההגשות עלה ב-14% מול השנה שקדמה. 8,246 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 51% מהן בתכנית אחת - מתחם דרומי ערערה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.

סביבה

בקשות כריתת עצים

2.8% מהעצים לא אושרו לכריתה בערערה - מקום 68 מתוך 230 ארצית

מתוך 428 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 12 לא נכרתו (2.8%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.

מה חלקו של כל אחד משני הגורמים

נדחו על ידי פקיד היערות123%
נכרתו או אושרו לכריתה41697%

מדד	כמה	מתוך	דירוג ארצי	ציון
מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה	0	1 רישיונות ביישוב	—	אין
פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה	12	2.8% מהעצים	68 מתוך 230	חלש

העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.

מה בולט?

פעילות העסקאות ירדה ב-7%, מול -19% בחציון בחדרה והכרמל.
כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בערערה במקום ה-8 מתוך 8 בחדרה והכרמל.
8,246 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 51% מהן בתכנית אחת.

איך חישבנו?

חלון הזמן

העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.

מדגם מינימלי

חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.

שכונות

אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

עצים

שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.

קואליציה ואופוזיציה

רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.

שקיפות

נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.

מקורות ותקופות

לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.

מקור	תקופה	לעיון
דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap	נתונים עד 2023-06-08	כל עסקאות העיר
פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה	12 החודשים האחרונים	ארכיון הפרוטוקולים
מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות	עד מועד העדכון	חיפוש בפרוטוקולים
רישיונות כריתה של פקיד היערות	2025-02-04 – 2026-08-20	דו״ח היענות הרשות

הערת מערכת

הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.

זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.

עודכן: 2023-06-30.

עוד על ערערה

העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות חדרה והכרמל · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.