ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Original design by the architect and engineer זאב פבזנר, digitalization by Юката
בת ים · תל אביב והערים הסובבות · יולי 2025 – דצמבר 2025
עסקאות הדירות בבת ים ירדו ב-8% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
886 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2025. ירידה של 8% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 27,646 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בתל אביב והערים הסובבות כולו, שם נע החציון ב-8%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +20% ברמת הנשיא (116 עסקאות) ל-17% בבת ים (445 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
חלק משכונות בת ים עלו בזמן שאחרות ירדו
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| רמת הנשיא | 116 | 97 | +20% |
| קריית באבוב | 105 | 88 | +19% |
| שכונת הקרוואנים | 220 | 243 | -9% |
| בת ים | 445 | 534 | -17% |
רוב הירידה נרשמה דווקא בבת ים: 89 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 117% מכלל השינוי בעיר. מתוך 4 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 2 ירדו ו-2 עלו.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בבת ים עמד על 27,646 ₪, עלייה של 3% מול 26,923 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
בת ים מול שאר תל אביב והערים הסובבות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן בת ים יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| יהוד-מונוסון | 238 | 395 | -40% | -40% | 27,090 | +59% |
| אור יהודה | 227 | 255 | -11% | -12% | 26,630 | +4% |
| בת ים | 884 | 961 | -8% | -8% | 27,679 | +3% |
| פתח תקווה | 1,440 | 1,530 | -6% | -6% | 26,593 | 0% |
| בני ברק | 771 | 819 | -6% | -6% | 28,137 | -1% |
| חולון | 713 | 773 | -8% | -8% | 27,758 | -1% |
| ראשון לציון | 1,524 | 1,859 | -18% | -18% | 22,981 | -1% |
| רמת גן | 1,240 | 1,276 | -3% | -3% | 34,780 | -3% |
| קרית אונו | 295 | 375 | -21% | -22% | 30,769 | -3% |
| גבעתיים | 279 | 499 | -44% | -44% | 37,605 | -7% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: יהוד-מונוסון רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, גבעתיים את השלילי ביותר ובת ים נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק בת ים ירד ב-8%, מול -8% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. במחיר החציוני למ״ר בת ים במקום ה-7 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
מה נכנס לצנרת התכנון בבת ים
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 3 | 1 | +2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 5 | 7 | -2 |
| מעל עשרה דונם | 2 | 1 | +1 |
| סך הכול | 10 | 9 | +1 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| בי/666 - שער יוספטל · 502-0730242 | 685 | 62 | בתהליך הפקדה | אוקטובר 2021 |
| התחדשות עירונית מתחם קק"ל התחיה · 502-1443449 | 301 | 15 | קיום תנאי סף | מרץ 2026 |
| בי/ 562 התחדשות עירונית הרב מיימון · 502-0725861 | 294 | 18 | בתהליך הפקדה | ינואר 2024 |
| בי/1/543 - איחוד וחלוקה מתחם יוספטל · 502-0650317 | 236 | 5 | בתהליך הפקדה | פברואר 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות עלה ב-11% מול השנה שקדמה. 1,516 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 45% מהן בתכנית אחת - בי/666 - שער יוספטל. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
24.3% מהעצים לא אושרו לכריתה בבת ים - מקום 26 מתוך 230 ארצית
מתוך 440 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 107 לא נכרתו (24.3%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות10724%
- נכרתו או אושרו לכריתה33376%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 38 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 107 | 24.3% מהעצים | 26 מתוך 230 | טוב |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-8%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (36 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בבת ים במקום ה-7 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
- 1,516 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 45% מהן בתכנית אחת.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-12-31.
עוד על בת ים
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.