ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Юкатан
בני ברק · תל אביב והערים הסובבות · יולי 2022 – דצמבר 2022
שוק הדירות בבני ברק נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר
911 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2022. ירידה של 16% מול חצי השנה שקדם. במחיר למ״ר בני ברק במקום ה-8 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 16%, מול ירידה של 32% בחציון בתל אביב והערים הסובבות, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
ירידה של 16% בעסקאות, וכמעט בכל שכונה
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| פרדס כץ | 293 | 309 | -5% |
| תל גיבורים | 203 | 242 | -16% |
| הר שלום | 415 | 538 | -23% |
רוב הירידה נרשמה דווקא בהר שלום: 123 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 69% מכלל השינוי בעיר. מתוך 3 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, כולן ירדו.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בבני ברק עמד על 25,791 ₪, עלייה של 8% מול 23,955 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 14 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 18,385 ₪ למ״ר מול 25,862 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בבני ברק
14 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 1.5% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 897 | 1,066 | -169 | -16% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 14 | 23 | -9 | -39% |
| סך הכול | 911 | 1,089 | -178 | -16% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2022 – דצמבר 2022), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 18,385 ₪, מול 25,862 ₪ בשאר השוק.
בני ברק מול שאר תל אביב והערים הסובבות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן בני ברק יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| יהוד-מונוסון | 219 | 201 | +9% | +9% | 33,365 | +44% |
| רמת גן | 1,264 | 2,650 | -52% | -52% | 33,759 | +22% |
| גבעתיים | 480 | 416 | +15% | +16% | 38,736 | +16% |
| בת ים | 1,213 | 1,275 | -5% | -5% | 28,121 | +11% |
| פתח תקווה | 1,303 | 1,916 | -32% | -29% | 24,345 | +8% |
| קרית אונו | 476 | 683 | -30% | -31% | 27,487 | +8% |
| בני ברק | 897 | 1,066 | -16% | -16% | 25,862 | +8% |
| חולון | 846 | 1,316 | -36% | -35% | 25,600 | +5% |
| ראשון לציון | 1,395 | 2,051 | -32% | -31% | 21,266 | 0% |
| אור יהודה | 389 | 595 | -35% | -35% | 28,042 | -1% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: יהוד-מונוסון רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אור יהודה את השלילי ביותר ובני ברק נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק בני ברק ירד ב-16%, מול -32% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. במחיר החציוני למ״ר בני ברק במקום ה-8 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
קצב ההגשות לתכנון בבני ברק עלה ב-450%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 83 | 14 | +69 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 32 | 6 | +26 |
| מעל עשרה דונם | 6 | 2 | +4 |
| סך הכול | 121 | 22 | +99 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| הוראות בינוי לבנייני מגורים חדשים · 501-1365691 | 265 | 7,349 | קיום תנאי סף | נובמבר 2025 |
| התחדשות עירונית ברח' יונתן 17-25 בבני ברק · 501-1365709 | 200 | 8 | קיום תנאי סף | מרץ 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות עלה ב-450% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 14 תכניות אז, 83 עכשיו. 465 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 57% מהן בתכנית אחת - הוראות בינוי לבנייני מגורים חדשים. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
1.1% מהעצים לא אושרו לכריתה בבני ברק - מקום 90 מתוך 230 ארצית
מתוך 271 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 3 לא נכרתו (1.1%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות31%
- נכרתו או אושרו לכריתה26899%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 17 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 3 | 1.1% מהעצים | 90 מתוך 230 | עגום |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-16%, מול -32% בחציון בתל אביב והערים הסובבות.
- הפער בין השכונות (18 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בבני ברק במקום ה-8 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-12-31.
עוד על בני ברק
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.