דאלית אל כרמל · חיפה והקריות · יולי 2023 – דצמבר 2023
דאלית אל כרמל נעה נגד המגמה: העסקאות עלו בעוד שרוב ערי חיפה והקריות ירדו
25 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2023. עלייה של 14% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 560 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 12%, מול ירידה של 22% בחציון בחיפה והקריות.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
עלייה של 14% בעסקאות, וכמעט בכל שכונה
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| خلة حمزة | 6 | 3 | — |
| ام الشقف · בבנייה | 6 | 4 | — |
| خلة نصار | 2 | 4 | — |
| الونسة | 3 | 4 | — |
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר בדאלית אל כרמל עמד על 560 ₪, ללא שינוי מול 560 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
הכמות זזה והמחיר כמעט לא. ירידה בכמות העסקאות אינה ירידת מחירים.
28% מעסקאות החצי בדאלית אל כרמל הן בשכונות בבנייה
28% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 18 | 16 | +2 | +12% |
| שכונות בבנייה | 7 | 6 | +1 | +17% |
| סך הכול | 25 | 22 | +3 | +14% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2023 – דצמבר 2023), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
דאלית אל כרמל זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי חיפה והקריות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן דאלית אל כרמל יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| קרית טבעון | 94 | 167 | -44% | -43% | 20,093 | +73% |
| קרית ביאליק | 596 | 626 | -5% | -5% | 14,915 | +12% |
| קרית ים | 296 | 469 | -37% | -37% | 14,948 | +7% |
| קרית אתא | 439 | 591 | -26% | -25% | 13,450 | +6% |
| קרית מוצקין | 336 | 359 | -6% | -6% | 14,815 | +2% |
| טירת כרמל | 181 | 192 | -6% | -5% | 16,667 | +1% |
| חיפה | 2,221 | 2,839 | -22% | -22% | 18,233 | 0% |
| נשר | 145 | 259 | -44% | -44% | 17,381 | -1% |
| דאלית אל כרמל | 18 | 16 | +12% | +14% | 541 | -8% |
| רכסים | 87 | 19 | +358% | +318% | 7,138 | -56% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: קרית טבעון רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, רכסים את השלילי ביותר ודאלית אל כרמל נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק דאלית אל כרמל עלה ב-12%, מול -22% בחציון של חיפה והקריות. במחיר החציוני למ״ר דאלית אל כרמל במקום ה-10 מתוך 10 בחיפה והקריות.
7,951 יחידות דיור בדאלית אל כרמל נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 2 | 0 | +2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 4 | 3 | +1 |
| מעל עשרה דונם | 1 | 5 | -4 |
| סך הכול | 7 | 8 | -1 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| ואדי אל פאש - דאלית אל כרמל · 356-1363506 | 7,951 | 1,391 | בתהליך הפקדה | ינואר 2025 |
סך ההגשות ירד ב-12% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במעל עשרה דונם: 5 תכניות אז, 1 עכשיו. 7,951 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - ואדי אל פאש - דאלית אל כרמל. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-14%, מול -22% בחציון בחיפה והקריות.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בדאלית אל כרמל במקום ה-10 מתוך 10 בחיפה והקריות.
- 7,951 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2023-12-28 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2023-12-31.
עוד על דאלית אל כרמל
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות חיפה והקריות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.