ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
גבעת שמואל · תל אביב והערים הסובבות · ינואר 2025 – יוני 2025
עסקאות הדירות בגבעת שמואל ירדו ב-24% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
362 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2025. ירידה של 24% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 29,221 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בתל אביב והערים הסובבות כולו, שם נע החציון ב-26%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +58% בגיורא (131 עסקאות) ל-84% בהשחר (27 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| גיורא | 131 | 83 | +58% |
| רמת הדר | 128 | 123 | +4% |
| רמת אילן | 76 | 102 | -25% |
| השחר | 27 | 167 | -84% |
רוב הירידה נרשמה דווקא בהשחר: 140 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 124% מכלל השינוי בעיר. מתוך 4 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 2 ירדו ו-2 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בגבעת שמואל עמד על 29,221 ₪, עלייה של 3% מול 28,497 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
גבעת שמואל מול שאר תל אביב והערים הסובבות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן גבעת שמואל יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| אור יהודה | 255 | 357 | -29% | -28% | 25,670 | +7% |
| גבעת שמואל | 362 | 473 | -23% | -24% | 29,221 | +3% |
| בני ברק | 819 | 1,143 | -28% | -29% | 28,377 | +2% |
| קרית אונו | 375 | 507 | -26% | -25% | 31,652 | +2% |
| חולון | 773 | 819 | -6% | -5% | 28,049 | +2% |
| רמת גן | 1,188 | 1,719 | -31% | -26% | 35,533 | +1% |
| גבעתיים | 499 | 545 | -8% | -9% | 40,435 | 0% |
| פתח תקווה | 1,530 | 2,012 | -24% | -24% | 26,543 | -2% |
| ראשון לציון | 1,813 | 1,567 | +16% | +19% | 23,426 | -4% |
| בת ים | 961 | 1,386 | -31% | -31% | 26,923 | -8% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: אור יהודה רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, בת ים את השלילי ביותר וגבעת שמואל נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק גבעת שמואל ירד ב-23%, מול -26% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. במחיר החציוני למ״ר גבעת שמואל במקום ה-5 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
4,260 יחידות דיור בגבעת שמואל נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 1 | 0 | +1 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 3 | 5 | -2 |
| מעל עשרה דונם | 1 | 0 | +1 |
| סך הכול | 5 | 5 | +0 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| הרצועה השלישית - גבעת שמואל · 427-1460427 | 3,340 | 384,498 | קיום תנאי סף | דצמבר 2025 |
| מטרופארק - גבעת שמואל · 427-1259373 | 700 | 26 | קיום תנאי סף | מרץ 2024 |
| מגדלי אילן - שינוי לממ/במ/3081 · 427-1065390 | 220 | 7 | בתהליך הפקדה | ספטמבר 2022 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-0% מול השנה שקדמה. 4,260 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 78% מהן בתכנית אחת - הרצועה השלישית - גבעת שמואל. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
6.3% מהעצים לא אושרו לכריתה בגבעת שמואל - מקום 48 מתוך 230 ארצית
מתוך 63 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 4 לא נכרתו (6.3%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות46%
- נכרתו או אושרו לכריתה5994%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 5 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 4 | 6.3% מהעצים | 48 מתוך 230 | בינוני |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-24%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (142 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בגבעת שמואל במקום ה-5 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
- 4,260 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 78% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-06-30 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-06-30.
עוד על גבעת שמואל
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.