ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Designed by Yaacov Avokai. Prepared by Meronim;Uploaded by Kippi70
כפר סבא · השרון · יולי 2025 – דצמבר 2025
שוק הדירות בכפר סבא נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר
537 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2025. ירידה של 10% מול חצי השנה שקדם. במחיר למ״ר כפר סבא במקום ה-5 מתוך 13 בשרון.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 11%, מול ירידה של 2% בחציון בשרון, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
חלק משכונות כפר סבא עלו בזמן שאחרות ירדו
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| קפלן | 20 | 19 | +5% |
| יוספטל | 52 | 50 | +4% |
| אליעזר | 465 | 531 | -12% |
רוב הירידה נרשמה דווקא באליעזר: 66 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 105% מכלל השינוי בעיר. מתוך 3 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 1 ירדו ו-2 עלו.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בכפר סבא עמד על 30,283 ₪, עלייה של 7% מול 28,390 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
המחיר למ״ר בכפר סבא זז אחרת מהחציון של השרון
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן כפר סבא יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| הוד השרון | 339 | 367 | -8% | -7% | 31,299 | +10% |
| תל מונד | 64 | 78 | -18% | -18% | 24,944 | +8% |
| כפר סבא | 534 | 600 | -11% | -10% | 30,320 | +7% |
| קדימה - צורן | 123 | 297 | -59% | -59% | 22,775 | +1% |
| רעננה | 556 | 621 | -10% | -12% | 32,576 | 0% |
| נתניה | 1,944 | 1,848 | +5% | +6% | 22,663 | -2% |
| הרצליה | 918 | 1,092 | -16% | -16% | 40,494 | -4% |
| כפר יונה | 117 | 119 | -2% | -2% | 20,288 | -5% |
| רמת השרון | 443 | 289 | +53% | +51% | 33,333 | -10% |
| אבן יהודה | 96 | 78 | +23% | +27% | 22,500 | -12% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: הוד השרון רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אבן יהודה את השלילי ביותר וכפר סבא נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק כפר סבא ירד ב-11%, מול -2% בחציון של השרון. במחיר החציוני למ״ר כפר סבא במקום ה-5 מתוך 13 בשרון.
קצב ההגשות לתכנון בכפר סבא עלה ב-17%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 3 | 3 | +0 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 3 | 2 | +1 |
| מעל עשרה דונם | 1 | 1 | +0 |
| סך הכול | 7 | 6 | +1 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| כפר סבא- כס/ 1/25/1 אזור התעסוקה פארק המוביל · 405-0394908 | 1,788 | 615 | בתהליך הפקדה | אוגוסט 2022 |
| מתחם קניאל-בראון - הקמת מרכז עירוב שימושים · 405-0875708 | 880 | 62 | בתהליך הפקדה | יולי 2024 |
| התחדשות צפון מזרח שכונת כיסופים כס/מק/34/1/ד/1 · 405-0450916 | 225 | 26 | דחיית תכנית | נובמבר 2016 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות עלה ב-17% מול השנה שקדמה. 2,893 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 62% מהן בתכנית אחת - כפר סבא- כס/ 1/25/1 אזור התעסוקה פארק המוביל. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
3.9% מהעצים לא אושרו לכריתה בכפר סבא - מקום 59 מתוך 230 ארצית
מתוך 383 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 15 לא נכרתו (3.9%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות154%
- נכרתו או אושרו לכריתה36896%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 54 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 15 | 3.9% מהעצים | 59 מתוך 230 | בינוני |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-10%, מול -2% בחציון בשרון.
- הפער בין השכונות (18 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בכפר סבא במקום ה-5 מתוך 13 בשרון.
- 2,893 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 62% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-12-31.
עוד על כפר סבא
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות השרון · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.