ויקיפדיה העברית · שימוש הוגן
מזכרת בתיה · השפלה · יולי 2022 – דצמבר 2022
שוק הדירות במזכרת בתיה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר
52 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2022. ירידה של 32% מול חצי השנה שקדם. במחיר למ״ר מזכרת בתיה במקום ה-4 מתוך 15 בשפלה.
הקצב דומה לזה שנרשם בשפלה כולו, שם נע החציון ב-38%, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.
נדל״ן
המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר במזכרת בתיה עמד על 25,900 ₪, עלייה של 15% מול 22,500 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו. פחות עסקאות, מחיר גבוה יותר. לא כל ירידה בשוק היא ירידת מחירים.
מזכרת בתיה מול שאר השפלה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן מזכרת בתיה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| באר יעקב | 433 | 1,338 | -68% | -67% | 21,042 | +87% |
| נס ציונה | 231 | 452 | -49% | -39% | 25,955 | +71% |
| גדרה | 111 | 159 | -30% | -30% | 22,236 | +35% |
| לוד | 937 | 1,030 | -9% | -9% | 17,550 | +23% |
| מזכרת בתיה | 52 | 76 | -32% | -32% | 25,900 | +15% |
| אלעד | 101 | 147 | -31% | -25% | 20,854 | +13% |
| מודיעין - מכבים - רעות | 443 | 896 | -51% | -50% | 26,927 | +12% |
| קרית מלאכי | 1,139 | 976 | +17% | +17% | 17,906 | +12% |
| רמלה | 483 | 630 | -23% | -23% | 18,182 | +9% |
| רחובות | 729 | 1,272 | -43% | -43% | 23,505 | +6% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: באר יעקב רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, רחובות את השלילי ביותר ומזכרת בתיה נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק מזכרת בתיה ירד ב-32%, מול -38% בחציון של השפלה. במחיר החציוני למ״ר מזכרת בתיה במקום ה-4 מתוך 15 בשפלה.
קצב ההגשות לתכנון במזכרת בתיה עלה ב-700%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 3 | 1 | +2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 5 | 0 | +5 |
| מעל עשרה דונם | 0 | 0 | +0 |
| סך הכול | 8 | 1 | +7 |
סך ההגשות עלה ב-700% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במתחם, דונם עד עשרה: 0 תכניות אז, 5 עכשיו.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-32%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק במזכרת בתיה במקום ה-4 מתוך 15 בשפלה.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-12-28 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-12-31.
עוד על מזכרת בתיה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות השפלה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.