ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Meronim
אור יהודה · תל אביב והערים הסובבות · ינואר 2022 – יוני 2022
התמונה באור יהודה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק
597 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2022. המחיר החציוני עמד על 28,150 ₪ למ״ר. במחיר למ״ר אור יהודה במקום ה-13 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 29%, מול עלייה של 2% בחציון בתל אביב והערים הסובבות, והתמונה נראית אחרת כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
השכונות, אחת מול השנייה
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
איסוף הנתונים באור יהודה החל ב-2021-08, ולכן ההשוואה כאן היא של 5 החודשים האחרונים (פברואר 2022 – יוני 2022) מול 5 שקדמו להם.
אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| רמת פנקס · בבנייה | 444 | 14 | — |
| נווה סביון | 65 | 95 | -32% |
| שכונת האקדמאים | 62 | 103 | -40% |
רוב הירידה נרשמה דווקא בשכונת האקדמאים: 41 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 58% מכלל השינוי בעיר. שכונת האקדמאים שקטה יחסית לעצמה: 11% מעסקאות העיר בחצי השנה מול 23% בממוצע ההיסטורי שלה.
המחיר החציוני למ״ר באור יהודה: 28,150 ₪
המחיר החציוני למ״ר באור יהודה עמד על 28,150 ₪. אין חצי שנה קודמת מלאה להשוות אליה, ולכן לא מוצג כאן שיעור שינוי.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
רוב התוספת בעסקאות באור יהודה מגיעה משכונות בבנייה
75% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 151 | 214 | -63 | -29% |
| שכונות בבנייה | 446 | 13 | +433 | +3331% |
| סך הכול | 597 | 227 | +370 | +163% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (ינואר 2022 – יוני 2022), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
רמת פנקס לבדה מסבירה 433 מתוך 370 מהתוספת - 13 עסקאות בחצי הקודם מול 446 בזה. בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא -29% לעומת +163% בסך הכול. פרויקט אחד יכול לגרום לעיר להיראות עסוקה יותר מהשוק הוותיק שלה.
אור יהודה זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי תל אביב והערים הסובבות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן אור יהודה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| בת ים | 1,275 | 2,060 | -38% | -38% | 25,308 | +14% |
| גבעת שמואל | 282 | 265 | +6% | +32% | 24,543 | +10% |
| פתח תקווה | 1,757 | 1,783 | -1% | +6% | 22,368 | +10% |
| חולון | 1,316 | 1,232 | +7% | +7% | 24,426 | +7% |
| בני ברק | 1,066 | 917 | +16% | +17% | 24,038 | +6% |
| רמת גן | 1,931 | 1,892 | +2% | +38% | 30,395 | +6% |
| גבעתיים | 416 | 467 | -11% | -10% | 33,400 | +6% |
| קרית אונו | 683 | 766 | -11% | -11% | 25,477 | +5% |
| ראשון לציון | 1,716 | 1,793 | -4% | +8% | 22,275 | +3% |
| אור יהודה | 150 | 212 | -29% | +163% | 17,955 | -3% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: בת ים רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אור יהודה את השלילי ביותר ואור יהודה נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק אור יהודה ירד ב-29%, מול +2% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +163%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר אור יהודה במקום ה-13 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
קצב ההגשות לתכנון באור יהודה ירד ב-25%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 1 | 2 | -1 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 1 | 2 | -1 |
| מעל עשרה דונם | 4 | 4 | +0 |
| סך הכול | 6 | 8 | -2 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| מתחם פינוי - בינוי הכלנית, אור יהודה · תמל/ 2005 | 542 | 16 | פרסום הבקשה | דצמבר 2018 |
סך ההגשות ירד ב-25% מול השנה שקדמה. 542 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - מתחם פינוי - בינוי הכלנית, אור יהודה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
2.9% מהעצים לא אושרו לכריתה באור יהודה - מקום 67 מתוך 230 ארצית
מתוך 68 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 2 לא נכרתו (2.9%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות23%
- נכרתו או אושרו לכריתה6697%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 14 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 2 | 2.9% מהעצים | 67 מתוך 230 | חלש |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-06-30 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-06-30.
עוד על אור יהודה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.