ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
רמת גן · תל אביב והערים הסובבות · יולי 2022 – דצמבר 2022
עסקאות הדירות ברמת גן ירדו ב-52% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
1,283 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2022. ירידה של 52% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 33,801 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 52%, מול ירידה של 32% בחציון בתל אביב והערים הסובבות, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +135% בותיקים (47 עסקאות) ל-82% ברמת שקמה (40 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| ותיקים | 47 | 20 | +135% |
| נחלת גנים | 71 | 59 | +20% |
| חשמונאים | 70 | 85 | -18% |
| רמת חן | 18 | 22 | -18% |
| בן גוריון | 56 | 73 | -23% |
| יהלום | 39 | 54 | -28% |
| הראשונים | 70 | 100 | -30% |
| מרום נווה | 34 | 49 | -31% |
| רמת יצחק | 95 | 138 | -31% |
| תל בנימין | 64 | 97 | -34% |
| מזרחי | 84 | 145 | -42% |
| חרוזים | 10 | 18 | -44% |
| מתחם נגבה | 106 | 196 | -46% |
| קריית בורוכוב | 11 | 21 | -48% |
| נווה יהושע | 118 | 236 | -50% |
| הלל | 31 | 63 | -51% |
| הבורסה | 34 | 71 | -52% |
| אזור הבילויים | 4 | 9 | -56% |
| תל יהודה | 47 | 106 | -56% |
| הגפן | 22 | 56 | -61% |
| קרית קריניצי | 12 | 38 | -68% |
| תל גנים | 5 | 17 | -71% |
| תל השומר | 143 | 720 | -80% |
| רמת שקמה | 40 | 225 | -82% |
| גבעת גאולה | 4 | 7 | — |
| צנחנים | 8 | 5 | — |
| כפר אז"ר | 23 | 4 | — |
| רמת עמידר | 1 | 5 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בתל השומר: 577 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 42% מכלל השינוי בעיר. מתוך 22 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 20 ירדו ו-2 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר ברמת גן עמד על 33,801 ₪, עלייה של 22% מול 27,780 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 19 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 39,189 ₪ למ״ר מול 33,759 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
ממה מורכבות עסקאות הדירות ברמת גן
19 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 1.5% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 1,264 | 2,650 | -1,386 | -52% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 19 | 19 | +0 | 0% |
| סך הכול | 1,283 | 2,669 | -1,386 | -52% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2022 – דצמבר 2022), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 39,189 ₪, מול 33,759 ₪ בשאר השוק.
רמת גן מהיקרות בתל אביב והערים הסובבות למ״ר
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן רמת גן יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| יהוד-מונוסון | 219 | 201 | +9% | +9% | 33,365 | +44% |
| רמת גן | 1,264 | 2,650 | -52% | -52% | 33,759 | +22% |
| גבעתיים | 480 | 416 | +15% | +16% | 38,736 | +16% |
| בת ים | 1,213 | 1,275 | -5% | -5% | 28,121 | +11% |
| פתח תקווה | 1,303 | 1,916 | -32% | -29% | 24,345 | +8% |
| קרית אונו | 476 | 683 | -30% | -31% | 27,487 | +8% |
| בני ברק | 897 | 1,066 | -16% | -16% | 25,862 | +8% |
| חולון | 846 | 1,316 | -36% | -35% | 25,600 | +5% |
| ראשון לציון | 1,395 | 2,051 | -32% | -31% | 21,266 | 0% |
| אור יהודה | 389 | 595 | -35% | -35% | 28,042 | -1% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: יהוד-מונוסון רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אור יהודה את השלילי ביותר ורמת גן נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק רמת גן ירד ב-52%, מול -32% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. במחיר החציוני למ״ר רמת גן במקום ה-2 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
23,572 יחידות דיור ברמת גן נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 2 | 0 | +2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 7 | 21 | -14 |
| מעל עשרה דונם | 2 | 3 | -1 |
| סך הכול | 11 | 24 | -13 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| רג/1900-תכנית להתחדשות בניינית רמת גן · 506-1289032 | 21,500 | 6,886 | בתהליך הפקדה | יולי 2024 |
| רג/1916 - התחדשות עירונית מתחם העמל, היוגב, הצלע, סוקולוב · 506-1274612 | 386 | 17 | קיום תנאי סף | פברואר 2026 |
| רג/1835- ז'בוטינסקי 89-99, מתחם 48, ר"ג · 506-0770594 | 356 | 8 | קיום תנאי סף | אפריל 2024 |
| מתחם אבא הלל רש"י רמת גן · 506-0897504 | 348 | 10 | בתהליך הפקדה | דצמבר 2023 |
| רג/1875 - קריניצי - נחלת יוסף · 506-1032010 | 253 | 5 | החלטה בדיון | יולי 2024 |
| רג/ 1822 - התחדשות עירונית במתחם סוקולוב הסביון רמת גן · 506-0749705 | 251 | 7 | בתהליך הפקדה | אפריל 2023 |
| רג/1255/3/ג - נווה יהושוע והירדן - התחדשות עירונית · 506-1219088 | 242 | 7 | החלטה בדיון | מרץ 2024 |
| רג/1523/א/1 - מגדלי טהרלב המתמיד · 506-1325265 | 236 | 7 | פרסום הפקדה | יולי 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-54% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במתחם, דונם עד עשרה: 21 תכניות אז, 7 עכשיו. 23,572 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 91% מהן בתכנית אחת - רג/1900-תכנית להתחדשות בניינית רמת גן. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
6.6% מהעצים לא אושרו לכריתה ברמת גן - מקום 46 מתוך 230 ארצית
מתוך 1,200 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 82 לא נכרתו (6.8%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה30%
- נדחו על ידי פקיד היערות797%
- נכרתו או אושרו לכריתה1,11893%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 1 | 138 רישיונות ביישוב | 7 מתוך 230 | מוביל ארצית |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 79 | 6.6% מהעצים | 46 מתוך 230 | בינוני |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-52%, מול -32% בחציון בתל אביב והערים הסובבות.
- הפער בין השכונות (217 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק ברמת גן במקום ה-2 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
- 23,572 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 91% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-12-31.
עוד על רמת גן
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.