ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
טירת כרמל · חיפה והקריות · יולי 2024 – דצמבר 2024
שוק הדירות בטירת כרמל נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר
281 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2024. ירידה של 16% מול חצי השנה שקדם. במחיר למ״ר טירת כרמל במקום ה-3 מתוך 10 בחיפה והקריות.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 16%, מול ירידה של 6% בחציון בחיפה והקריות, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.
נדל״ן
המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בטירת כרמל עמד על 18,500 ₪, עלייה של 4% מול 17,819 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
טירת כרמל מול שאר חיפה והקריות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן טירת כרמל יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| רכסים | 288 | 609 | -53% | -53% | 16,653 | +30% |
| קרית מוצקין | 423 | 460 | -8% | -8% | 15,827 | +5% |
| טירת כרמל | 280 | 332 | -16% | -16% | 18,500 | +4% |
| קרית אתא | 649 | 610 | +6% | +9% | 14,748 | +4% |
| קרית ביאליק | 1,033 | 914 | +13% | +13% | 16,949 | +3% |
| קרית ים | 325 | 417 | -22% | -22% | 15,515 | +2% |
| חיפה | 2,730 | 2,895 | -6% | +10% | 19,200 | +1% |
| קרית טבעון | 111 | 162 | -31% | -31% | 20,093 | -1% |
| נשר | 336 | 256 | +31% | +32% | 18,191 | -1% |
| דאלית אל כרמל | 20 | 14 | +43% | +61% | 582 | -3% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: רכסים רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, דאלית אל כרמל את השלילי ביותר וטירת כרמל נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק טירת כרמל ירד ב-16%, מול -6% בחציון של חיפה והקריות. במחיר החציוני למ״ר טירת כרמל במקום ה-3 מתוך 10 בחיפה והקריות.
5,246 יחידות דיור בטירת כרמל נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 0 | 2 | -2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 2 | 2 | +0 |
| מעל עשרה דונם | 1 | 1 | +0 |
| סך הכול | 3 | 5 | -2 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| התחדשות עירונית במתחם ויצמן ז'בוטינסקי טירת הכרמל · 355-1171222 | 1,026 | 64 | בתהליך הפקדה | אוקטובר 2023 |
| מכ/1000 תכנית להתחדשות בניינית ולעמידות בפני רעידות אדמה - טירת כרמל · 355-1213552 | 1,000 | 6,057 | קיום תנאי סף | אפריל 2023 |
| פינוי בינוי - רחובות הרצל-מוצקין- ביאליק, טירת כרמל. · 355-1108448 | 814 | 39 | בתהליך הפקדה | נובמבר 2022 |
| מכ/1089 פינוי בינוי ז'בוטינסקי כלניות טירת כרמל · 355-1041052 | 777 | 42 | החלטה בדיון | אפריל 2024 |
| התחדשות עירונית טירת הכרמל מתחם גיורא · 355-1171016 | 594 | 47 | פרסום הבקשה | פברואר 2023 |
| פינוי בינוי ברחוב גורדון דרום טירת הכרמל · 355-1260066 | 529 | 14 | החלטה בדיון | פברואר 2024 |
| פינוי/בינוי ברחוב ביאליק 12-34, טירת כרמל · 355-1401439 | 255 | 10 | פרסום הפקדה | פברואר 2025 |
| התחדשות עירונית במתחם הרצל, אצ"ל ומשה שרת, טירת הכרמל · 355-1276682 | 251 | 6 | בתהליך הפקדה | יולי 2024 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-40% מול השנה שקדמה. 5,246 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 20% מהן בתכנית אחת - התחדשות עירונית במתחם ויצמן ז'בוטינסקי טירת הכרמל. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
61.4% מהעצים לא אושרו לכריתה בטירת כרמל - מקום 15 מתוך 230 ארצית
מתוך 433 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 266 לא נכרתו (61.4%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות26661%
- נכרתו או אושרו לכריתה16739%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 4 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 266 | 61.4% מהעצים | 15 מתוך 230 | טוב |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-16%, מול -6% בחציון בחיפה והקריות.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בטירת כרמל במקום ה-3 מתוך 10 בחיפה והקריות.
- 5,246 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 20% מהן בתכנית אחת.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2024-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2024-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2024-12-31.
עוד על טירת כרמל
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות חיפה והקריות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.