ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 28 · סדר יום מלא לועדת תבע ליום 4.6.25.pdf

- 1 -

תאריך:28/5/2025

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/11

שתתקיים 04/06/2025 - ח סיוון תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

הפקעות:

1. 23/1362 – דרך, השלמת הפקעה למחלף עיסויה

2. -23/1370 דרך ברח' ראס אל טוויל, שכונת בית חנינא

3. -23/1381 דרך, ריבוד ושיפור כביש קיים, ואדי קדום ואל-אביאד, ואדי קדום

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1230622 פסגת זאב צפון התנגדויות תוספת קומה ליאור ועדה מקומית והרחבות דיור ברזני

רח שדרות

משה דיין 32

2 11:30 1181593 קריית הממשלה - הפקדה קרית הממשלה הרל"י ועדה מחוזית קריית בגין ע"ש מנחם בגין

3 13:00 1382423 תלפיות מזרח הפקדה מצפה תלפיות חברת ועדה מחוזית נופים

4 1246404 טלביה/המוגרבים התנגדויות הריסה ובניה ועדה מחוזית בבנין

5 1252980 מנחת התנגדויות מתחמים לאורך מינהל ועדה מחוזית ציר הרק"ל - תכנון

מודעי

6 1356526 תלפיות מזרח הצטרפות התחדשות ועדה מחוזית הועדה עירונית

המקומית במתחם כא'

בשלב

הפקדה

7 1348846 רמת שלמה תיקון החלטה הרחבת יח"ד עדו שחר ועדה מקומית להפקדה קיימות ברח

חזון איש

46,48

8 1405646 זכרון משה הפקדה תוספות בניה מאיר ועדה מחוזית לבנין קיים רח שיינין

משה חגיז -17

19

9 1320670 מחנה יהודה תיקון החלטה הגדלת שטחי יורם ועדה מקומית להפקדה בניה ברח שריקי

עובדיה סומך 5

- 2 -

10 1366053 טלביה/המוגרבים הפקדה מתחם מלון יחיאל ועדה מחוזית הנשיא, פוטש

ירושלים

11 1142264 בית הכרם הפקדה התחדשות הכשרת ועדה מחוזית עירונית הישוב

ברחובות משכן בישראל

שילה ועמירם בע"מ

12 1372424 בית וגן תיקון החלטה תוספת חיים ועדה מקומית להפקדה מרפסות ברח ויקטור

קאסוטו 18 דרויש

13 1300995 נחלאות, שערי תיקון החלטה שינוי קוי בניין ועדה מקומית חסד להפקדה לתוספת

מרפסות זיז

ברחוב ניסים

בכר 42

14 1398130 תלפיות הצטרפות עמים טאוורס- דוד גלבוע ועדה מחוזית הועדה שלב ב

המקומית

בשלב

הפקדה

15 1452101 זכרון משה הפקדה תוספת קומות שמעון ועדה מחוזית ויח"ד ברח' רייכמן

שטראוס 10

16 1373471 בית חנינה הפקדה הגדלת זכויות בהאא ועדה מחוזית בנייה עבור שווקי

בניין קיים

17 1433572 פסגת זאב דרום הפקדה תוספת בניה רפאל ועדה מקומית ברחוב אורי בר ברוך

און 41 אלקיים

18 1146505 גוננים התנגדויות בניין חדש מוטי ועדה מחוזית ברחוב הורקניה אנקרי

29

19 1193127 אום ליסון הצטרפות הקמת בית עיריית ועדה מחוזית הועדה עלמין מוסלמי ירושלים

המקומית

בשלב

הפקדה

20 1196161 חומת שמואל הפקדה חומת שמואל רשות ועדה מחוזית מזרח מקרקעי

ישראל

21 1389519 זכרון משה הפקדה תוספות בניה חנוך ועדה מחוזית ויח"ד ברחוב העניך

האמרכלים 2 אלתר

22 1352897 גילה הפקדה תוספות בניה הדסה ועדה מקומית לדירות שיינמן

הפנטהאוז

מבוא הקינמון

23 1434042 הר נוף הפקדה "מוסדות לב עמותת לב ועדה מחוזית אהרון", הקבלן אהרון

38

- 3 -

24 1399864 רמת שלמה הפקדה תוספות בניה משה יעקב ועדה מקומית ברחוב סדיגורא שטיין

1

25 1363373 מקור ברוך הפקדה תוספות בנייה שמעון ועדה מחוזית ויח"ד ברחוב קורנפלד

גשר החיים 14

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1230622

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ברזני ליאור

עורך התכנית: חיימן ישראל

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 20.5.2024

כתובת שד משה דיין 32 , פסגת זאב צפון

גוש חלקה בשלמות

31306 33 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה, מחליטה הוועדה המקומית להאריך את תקופת ההפקדה בהתאם למותר על 23/04/2025 פי חוק התכנון והבנייה.

תקופת ההפקדה תוארך עד לתאריך 1/5/2025

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

על פי השטחים המוצגים בטבלה 5 נראה כי התכנית אינה עומדת בסמכות מקומית.

יש להציג את תוספת השטחים בהתאם לסעיפי הסמכות המקומית בחוק התכנון והבניה. יש לצמצם את הבינוי בתאום מחלקת תכנון העיר.

במסגרת התכנית מוצעות הרחבות דיור מצומצמות לדירות באגף המזרחי בבניין. ככל ובעלי הדירות ירצו, ניתן לבחון הרחבות לכל יחידות הדיור בתיאום מחלקת תכנון.

26/06/2024

יש לבטל גרם מדרגות אחד מבין שניים, המוצעים בקומה ה' לדירה 14 לצורך הרחבה בקומה שמעליה.

יש לתקן את קו הבניין העילי בתשריט לקו בניין קו בניין למרפסות.

לא תותר במסגרת התכנית סגירת מרפסות בחומרים קלים. יש לבטל סעיף 4.1.2א.א.

תיקונים טכניים.

- 5 -

סעיף ההריסות בתכנית ישונה ויקבע כי במסגרת היתרי הבניה כל מגיש בקשה יהרוס את עברות הבנייה באותה דירה הכלולה בהיתר הבניה כתנאי לתחילת עבודות.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל הף .שבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

דברי הסבר לתכנית – יש לתקן מספר הקומות בבניין. 5 קומות כולל קומת כחניה ומסחר.

סעיף 14 – יש להשלים לפי סעיף בחוק.

סעיף 1.7 – יש להשלים נתונים.

סעיף 4.1.1 – יש לציין שימושים למגורים ומסחר.

יש להוסיף לסעיף 4.1.2א.א. כי תותר תוספת קומה ו', חלקית על הגג לשם הרחבת יח"ד בקומה שמתחתיה.

יש להסיר בסעיף 4.1.2 א.א. "סגירת המרפסות יהיה בחומרים קלים..".

יש להסיר בסעיף 4.1.2 א.א. התייחסות לחיזוק מבנה לתוספות שאושרו בתכנית .4535

יש להשמיט סעיף 4.1.2א.ב – חניה – התכנית אינה מציעה תוספת של יח"ד.

יש לתקן סעיף 4.1.2ג – הריסות ופינויים – הסעיף יכלול הריסה של כל הבינוי המסומן להריסה בתכנית, לרבות סככות וכד'.

- 6 -

סעיף 4.1.2 א. ד – קולטי שמש על הגג. יש להשלים לסעיף סטנדרטי, באופן שהעתקת המתקנים תהיה ע"י וע"ח מגישי הבקשה להיתר ותישמר גישה חופשית אל הגג לכל הדיירים.

סעיף 4.1.2א. ה – תנאים למתן היתר בניה ()4 – יש לתקן בהתאם לסעיפים הרלוונטיים.

יש להשמיט סעיף 6.1.1 ()5 לעניין תכנון משטח החניה בתוך החצרות.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת קומה והרחבות דיור רח' שדרות משה דיין ,32 פסגת זאב צפון.

הוראות התכנית:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים 2 מיוחד לאזור מגורים ומסחר.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

א. קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומה א',ב',ג' ו-ד' לשם הרחבות יחידות הדיור הקיימות בהן,

בהתאם לנספח בינוי .

ב. קביעת בינוי לתוספת קומה מעל הבניין הקיים לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה

שמתחתיה בהתאם לנספח בינוי.

3. הגדלת שטחי הבניה הכוללים בשטח וקביעתם ל-3,346 מ"ר, מתוכם 2,158 מ"ר שטחים עיקריים

מעל הכניסה הקובעת ו-1,188 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת. בנוסף, 28 מ"ר שטחי מרפסות.

4. הגדלת מספר הקומות בבניין ל – 6 קומות מעל קומת חניה ומסחר.

5. קביעת מספר יח"ד בבניין ל – 14 יח"ד.

6. קביעת קווי בניין לבנייה, כאמור.

7. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות בנייה, כאמור.

8. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

9. קביעת הוראות בגין הריסה.

התכנית הינה בסמכות מקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 31/01/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .01/04/2025 ניתנה

ארכה להפקדת התכנית עד .1.5.2025

- 7 -

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת: ילנה אוזדובסקי, ולדימיר קובל, בעלים של דירה מספר 14 בקומה ה', תת חלקה ,15 שדרות משה דיין ,32 גו"ח .31306/33

עיקרי ההתנגדויות:

1. בתכנית המוגשת בוצעה הרחבה לדירה מס' 11 על גג המרפסת שהוצמד לדירתי בנסח טאבו

(מצ"ב נסח טאבו).

התיקון לנסח טאבו נעשה בשנה האחרונה, תיקון התשריט נעשה בימים אלו, כך שהמידע לא היה חשוף לאדריכלית בבירור, מולה סוכם כי לאור הנתונים הנ"ל אבקש להסיר את ההרחבות שניתנו לדירה הנ"ל ולהשאיר את המרפסת במתכונת הנוכחית.

התנגדות מספר 2 :

מאת: דיירים בבניין – זהבה גולדברג – דירה ,2 אמנון חדד – דירה ,8 אוביידוב איסק – דירה ,10 יבגני שוורצמן – דירה ,11 אירנה – דירה ,12 ילנה אוזדובסקי – דירה .14 ולדימיר קובל, אדיב רוני ודליה, רותי ללוצ'שווילי.

עיקרי ההתנגדויות:

1. הבניין שלנו, יחד עם מספר בניינים נוספים באזור (???) מקדם בימים אלו פרויקט התחדשות

עירונית מסוג "פינוי בינוי" וזאת על מנת שאנו ויתר הדיירים באזור יקבלו את מירב התמורות האפשריות וכן על מנת שניתן יהיה לבצע ניצול מיטבי של המתחם כולו, כך שיינתן מענה מספיק לדיירים הקיימים והחדשים העתידיים, לרבות צרכי ציבור בסביבה.

2. בניגוד לכך התכנית שבנדון אמנם מספקת מענה נקודתי חלקי לדיירי הבניין (הרחבת הדירות),

אך מטרתה העיקרית היא עבור מגיש התכנית, אשר הינו דייר יחיד בבניין, בעל דירת הגג, שכן במסגרת התכנית קיימות הוראות בדבר האפשרות לבנות קומה נוספת לשם הרחבת הדירות בגג באופן נרחב ביותר.

3. יובהר כי מתן אישור לתכנית שבנדון יקנה תוספת מסוימת לדירות בבניין אך ימנע מלתת את

מלוא התמורות האפשריות הגלומות בפרויקט פינוי בינוי, כגון דירה חדשה לחלוטין ועוד. וכן עלולה למנוע ביצוע ויישום של תכנית פינוי בינוי רחבה של מספר בניינים יחדיו, לרבות הבניין שבנדון וכך תסוכל האפשרות לקידום תכנית כוללת למתחם אשר תספר מענה טוב יותר הן לבניין שבנדון והן לכלל המתחם והעיר כתוצאה מכך.

- 8 -

4. יובהר כי אין ספק כי כלל יסוד בתחום התכנון והבניה הוא כי יש לבכר פרויקט רחב הכולל

מתווה פיתוח של מתחם רחב על פני אישור של תכנית נקודתית המקדמת את ענייני הפרט והיחיד.

5. כך לדוגמה נקבע על ידי בית המשפט בעע"מ 9809/13 ישעיהו הרמלין נ' הועדה המחוזית

לתכנון ובניה מחוז מרכז. נבו .4.3.2015

"דעת לנבון נקל, כי יש טעם רב בהעדפת תכנון כולל למתווה פיתוחו של מושב על פני מלאכה של טלאי על טלאי, פרי אישורן של תכניות נקודתיות הממוקדות בקידום עניינו של היחיד."

6. כלומר מבחינת דין מחייב ומדיניות ציבורית ראויה – יש להעדיף תכנית מתחמית, אשר

במסגרתה ניתן יהיה לבחון את המתחם בראיה כוללת תוך מתן פתרונות לכלל ההיבטים הרלוונטיים, כפי שאנו המתנגדים מבקשים לבצע באמצעות קידום פרויקט "פינוי בינוי" יחד עם מספר בניינים נוספים באזור חלף תכנית נקודתית בעל ראייה צרה.

7. לאור האמור לעיל אנו מבקשים כי הועדה הנכבדה תדחה את בקשת אישור התכנית.

8. כמו כן המתנגדים מבקשים לזמנם לדיון שייקבע בהתנגדויות לבקשה לאישור התכנית

לכשייקבע לצורך השמעת והשלמת טענותינו.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לקבל את ההתנגדות להרחבה לדירה מס' 11 על גג המרפסת שהוצמדה לדירה 14 (תת חלקה )15

כפי שמופיע בנסח טאבו מעודכן – על פי נסח טאבו ותשריט בית משותף שהוגשו לצורך פתיחת התיק ובדיקת הבעלויות, לדירה 14 – תת חלקה 15 לא הוצמד גג / מרפסת. ככל ויש שינוי במצב הקנייני, ובמיוחד לאור הסכמה מול מגישי התכנית, יש להסיר את ההרחבה המוצעת לדירה 11 בקומה ה'. יש להעביר הוכחת בעלות בתת חלקה .14 התכנית תתוקן בתיאום מול מחלקת התכנון.

9. לדחות את ההתנגדות לכך שמקודמת תכנית פינוי בינוי במקום יחד עם מספר בניינים נוספים

באזור. אישור התכנית ימנע מקבלת מלוא התמורות האפשריות ועלול למנוע תכנית פינוי בינוי של מספר בניינים יחד – היתר הבניה המקורי לבניין הופק בשנת ,1996 ולכל 14 הדירות בבניין יש ממ"ד. התחדשות עירונית מטרתה הראשונה היא לחזק את הבניין. היות ומדובר בבניין שיש בו פחות מ – 24 יח"ד הוא לא עומד בקריטריונים לקידום תכנית לפינוי בינוי. במקום לא נפתח תיק - 9 -

לפינוי בינוי, ולא ידוע על תכנית שמקודמת על מתחם גדול יותר. ולכן, אין הצדקה למנוע אפשרות להרחבה של דירות בבניין. מדובר בציר רכבת קלה. אם תוגש בעתיד תכנית להתחדשות עירונית, יחד עם בניינים נוספים הסמוכים לשטח התכנית, היא תיבחן תכנונית בהתאם לכללים המקובלים.

10. לקבל חלקית את ההתנגדות לתכנית כיוון שהמטרה העיקרית היא להרחיב את הדירה של מגיש

התכנית, בעל דירת הגג, באמצעות אפשרות לתוספת קומה נוספת – התכנית מציעה הרחבה לכל 14 יחידות הדיור בבניין. בתהליך בדיקת תנאי הסף נבדק שיעור הסכמות לקידום התכנית בהתאם לחוק. כיוון שישנם מספר מתנגדים, ולא ברור אם חלק מהחותמים חזרו בהם מהסכמתם, נושא ההסכמות ייבחן מחדש.

11. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יעל בדיחי ראש צוות 27.5.25

אזורי

- 10 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1181593

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: הרל"י

עורך התכנית: סקר רועי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 07/10/2024

כתובת קציר אהרון , קריית הממשלה - קריית בגין המתחם הממוקם מצפון לשכונת שיח גראח,

בין חלקו המערבי של הר הצופים לבין גבעת התחמושת, וגובל ברחובות, שדרות

האוניברסיטה (צפון), שדרות חיים בר לב (מערב), קלרמון גנו (דרום) ואהרון קציר

(מזרח).

גוש חלקה בשלמות

31337 2 לא

30134 2 לא

30134 45 לא

30134 3 לא

30134 4 לא

30134 7 כן

30134 6 כן

30134 5 כן

300511 4999 כן

300511 999 כן

300511 99 כן

30509 47 לא

30509 42 לא

30509 28 לא

30509 25 כן

30509 46 כן

30509 26 כן

30509 11 כן

30509 45 כן

30509 24 כן

30509 23 כן

30509 37 כן

30509 36 כן

30509 35 כן

30509 34 כן

30509 9 כן

30509 10 כן

30509 44 לא

30000 66 כן

- 11 -

29999 8 לא

29999 33 כן

30502 900 לא

30502 14 לא

30502 4 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות _22_ תשריט _17_.

רקע

התכנית קריית הממשלה ע"ש מנחם בגין בקידום הרל"י מציעה פיתוח רובע עירוני המשלב עירוב שימושים במגוון ייעודים וביניהם תעסוקה, מסחר, מלונאות, מבני ציבור ומגורים וביניהם:

- 7 מגדלים בני 30-41 קומות של עירוב שימושים ציבורי, מסחר, תעסוקה, מלונאות ודיור.

- 8 מגדלים בני 18-25 קומות, עירוב שימושים כאמור.

(סה"כ מוצעים 15 מגדלים.)

- 2 מבני עירוב שימושים נוספים כדוגמת הפרשות מבונות לצרכי ציבור, מסחר ותעסוקה בני 4-6 קומות.

- שצ"פ וכיכר עירונית

מטרות התכנית:

1. שינוי ייעודי הקרקע והגדרת מתחמי בינוי כולל התכליות והשימושים המותרים: מגורים, מסחר,

תעסוקה, מלונאות, מבנים ומוסדות ציבור למינהל, תרבות ופנאי, מבנים ומוסדות ציבור לחינוך, שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת ודרך מאושרת.

2. קביעת סך שטחי הבניה בתאי השטח בתכנית:

תא שטח -110 פינה צפונית: ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

סה"כ 110,030 מ"ר. מתוכם 77090 עיקרי ו- 33040 שירות, %1758 בניה מירבי.

41 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-4 קומות מתחת.

תא שטח -111 פינה צפון מזרחית: ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

64,800 מ"ר. מתוכם- 45,360 מ"ר עיקרי ו- 19,440 מ"ר שירות, %2188 בניה מרבי.

36 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -116 צלע צפון מזרחית: ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

33,630 מ"ר. מתוכם- 23,540 מ"ר עיקרי ו- 10,090 מ"ר שירות, %725 בניה מרבי.

19 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -130 המתחם הצפוני (מטא"ר): ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

56,450 מ"ר. מתוכם- 39,515 מ"ר עיקרי ו- 16,935 מ"ר שירות, %720 בניה מרבי.

33 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

- 12 -

תא שטח -100 פינה דרום מזרחית: ייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה. 360 יח"ד.

52,250 מ"ר. מתוכם- 36,575 מ"ר עיקרי ו- 15,675 מ"ר שירות, %734 בניה מרבי.

39 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -102 צלע דרומית: ייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה. 175 יח"ד.

24,400 מ"ר. מתוכם- 17,080 מ"ר עיקרי ו- 7,320 מ"ר שירות, %639 בניה מרבי.

20 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -103 צלע דרומית: ייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה. 640 יח"ד.

74,900 מ"ר. מתוכם- 52,430 מ"ר עיקרי ו- 22,470 מ"ר שירות, %1075 בניה מרבי.

36 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -117 צלע צפון מזרחית: ייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה. 325 יח"ד.

46,000 מ"ר. מתוכם- 32,200 מ"ר עיקרי ו- 13,800 מ"ר שירות, %1109 בניה מרבי.

36 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -109 פינה צפון מערבית: ייעוד מסחר ותעסוקה.

39,000 מ"ר. מתוכם- 27,300 מ"ר עיקרי ו- 11,700 מ"ר שירות, %815 בניה מרבי.

23 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תאי שטח ,105 -107 פינה דרום מערבית: ייעוד מסחר, תעסוקה ותיירות.

54,000 מ"ר. מתוכם- 37,800 מ"ר עיקרי ו- 16,200 מ"ר שירות, %1583 בניה מרבי.

34 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח 113 במרכז התכנית: ייעוד מבנים ומוסדות ציבור לתרבות ופנאי.

6,600 מ"ר. מתוכם- 4,620 מ"ר עיקרי ו- 1,980 מ"ר שירות, %478 בניה מרבי.

6 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח 114 במרכז התכנית: ייעוד מבנים ומוסדות ציבור לחינוך.

10,600 מ"ר. מתוכם- 7,420 מ"ר עיקרי ו- 11,700 מ"ר שירות, %255 בניה מרבי.

4 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -101 צלע דרומית: שטח ציבורי פתוח בשטח 434 מ"ר. 26 מ"ר בינוי.

תא שטח 104 הגובל ברחוב דרך שכם: שטח ציבורי פתוח בשטח 769 מ"ר. 26 מ"ר בינוי.

תא שטח 108 הגובל לדרך חיים בר-לב: שטח ציבורי פתוח בשטח 692 מ"ר.

250 מ"ר בינוי. מתוכם 175 מ"ר עיקרי ו-75 מ"ר שירות.

- 13 -

תא שטח 112 הגובל מדרום לשד' האוניברסיטה: שטח ציבורי פתוח בשטח 1065 מ"ר.

65 מ"ר בינוי. מתוכם 50 מ"ר עיקרי ו-15 מ"ר שירות.

תא שטח 118 בפינה המזרחית: שטח ציבורי פתוח בשטח 1910 מ"ר.

65 מ"ר בינוי. מתוכם 50 מ"ר עיקרי ו-15 מ"ר שירות.

תא שטח 119 בלב התכנית: שטח ציבורי פתוח בשטח 18,371 מ"ר.

250 מ"ר בינוי. מתוכם 200 מ"ר עיקרי ו-50 מ"ר שירות.

תא שטח: 106 דרך מוצעת המחברת בין רחוב דרך בר לב לדרך לשכם.

1,800 מ"ר בינוי. מתוכם 1,260 עיקרי ו-540 מ"ר שירות, %142 בניה מירבי ב-3 קומות.

תאי שטח ,124 ,126 ,129 ,128 ,131 ,133 :134 דרכים מוצעות.

תא שטח ,120 ,121 ,122 ,123 ,125 ,127 :132 דרכים מאושרות ע"פ תכנית מאושרת אחרת.

3. קביעת מס' יח"ד ל-1,500 ע"פ הפירוט בתאי השטח לעיל.

4. תמהיל יחידות הדיור בכל תאי השטח יחד יכלול:

5. א. %15-20 יחידות דיור קטנות מאוד, בשטח פלדלת מקסימלי של כ-43 מ"ר.

6. ב. %25-30 יחידות דיור קטנות, בשטח פלדלת מקסימלי של כ-63 מ"ר.

7. ג. %30-35 יחידות דיור בינוניות, בשטח פלדלת מקסימלי של כ-93 מ"ר.

8. ד. %15-20 יחידות דיור גדולות, בשטח פלדלת מקסימלי של כ-123 מ"ר.

9. ה. %5-10 יחידות דיור גדולות מאוד, בשטח עיקרי מקסימלי של כ-151 מ"ר.

10. בנוסף, תותר בנייה של 300 יח"ד מסוג מגורים מיוחד בכל תאי השטח יחד לטובת מעונות או

11. דיור מוגן בשטח עיקרי ממוצע של כ-40 מ"ר

12. תמהיל יחידות הדיור יכלול %40 יחידות להשכרה.

13. סה"כ שטחי הבניה בכל שימוש הם :

א. מגורים- 156,000 מ"ר.

ב. תעסוקה – 59,000 מ"ר.

ג. משרדי ממשלה (דיור ממשלתי) – סה"כ 260,000 מ"ר.

ד. מסחר– 42,600 מ"ר.

ה. שטחי ציבור – 6,600 מ"ר עבור תרבות, 7,2000 עבור חינוך.

ו. משטרה- 56,000 מ"ר (דיור ממשלתי, כלול בשטח משרדי הממשלה המצוין לעיל).

ז. שרות בתי הסוהר- 34,000 מ"ר (דיור ממשלתי, כלול בשטח משרדי הממשלה המצוין לעיל).

ח. מלונאות- 45,000 מ"ר.

14. קביעת תמהיל יחידות דיור והצגת שטח יח"ד ממוצעת.

- 14 -

15. קביעת מס' קומות ע"פ הפירוט בתאי השטח לעיל.

16. קביעת קווי בניין מירביים חדשים.

17. קביעת זכויות בניה והוראות בניה, תכסיות, שטחי בניה מירביים, מספר קומות וגובה מרבי לבינוי

ע"פ הפירוט התאי השטח לעיל וכלל השימושים המותרים.

18. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

19. קביעת הוראות להפקעה.

20. קביעת הוראות לזיקות הנאה, מעבר להולכי רגל וגישה למרתפים עבור כלל הציבור.

21. קביעת הפרשות מבונות לצרכי ציבור.

22. קביעת הוראות להריסת מבנים, גדרות ואלמנטים בנויים.

23. קביעת תחום המרחב הציבורי והוראות הבינוי והפיתוח בתחומם.

24. קביעת דרכים חדשות והנחיות תנועה וחניה למתחם.

25. קביעת הנחיות סביבתיות והנחיות למניעת מטרדים סביבתיים.

26. קביעת הוראות לשמירה על עצים בוגרים.

27. קביעת הוראות לקישור בין המתחם לבין מסוף התחבורה העתידי מצפון-מערב וקישור עילי ותת

קרקעי לחלקו הצפוני של המתחם.

28. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מוצעת 13,732.17 11.36 1,260 מ"ר

יעוד ע"פ תכנית 24,991.88 20.67 175 מ"ר

מאושרת אחרת

מבנים ומוסדות ציבור 23,168.59 19.16 264,880 מ"ר פרוגרמה אינה סופית, ככל הנראה. %1,143 בניה.

מגורים, מסחר 1,500 22,053.31 18.24 197,550 מ"ר %895 בניה.

ותעסוקה

מסחר, מבנים 5,530.07 4.57 17,200 מ"ר %311 בניה.

ומוסדות ציבור

מסחר ותעסוקה 4,781.27 3.95 39,000 מ"ר %815 בניה.

מסחר, תעסוקה 3,410.55 2.82 93,000 מ"ר %2,727 בניה.

ותיירות

שטח ציבורי פתוח 23,243.57 19.22 1,800 מ"ר

סה"כ 1,500 120,911.41 %100 613,600 מ"ר

תיאור המצב הקיים

- 15 -

מתחם קריית הממשלה ע"ש מנחם בגין.

המתחם הממוקם מצפון לשכונת שיח גראח, בין חלקו המערבי של הר הצופים לבין גבעת התחמושת, וגובל ברחובות שדרות האוניברסיטה (צפון), שדרות חיים בר לב (מערב), קלרמון גנו (דרום) ואהרון קציר (מזרח).

ציר הרק"ל (הקו האדום) עובר בשד' שז"ר ממערב לתכנית והקו הירוק (עתידי) עובר ממזרח ומדרום לתכנית.

במתחם כיום שוכן מתחם המטה הארצי משטרת ישראל, משרד הבינוי והשיכון, מבני ציבור וחניונים על-

קרקעיים המשמשים את המבנים הקיימים. בנוסף קיימת כיכר עירונית וכביש "דרך שכם" המחבר את רחוב קלרמון גאנו לשדרות חיים בר לב דרך המטה הארצי.

בנוסף פזורים 4 בנייני מגורים בשטח התכנית.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

-1474 קרית הממשלה צפון מזרח ירושלים- ,1979 תחילת תוקף 1474א- שייך גראח- ,1979 תחילת תוקף

-2875 קרית הממשלה בצפון מזרח ירושלים- ,1982 תחילת תוקף -2928 חבור דרך שכם ודרך הר הזיתים- ,1982 תחילת תוקף -2969 אזור ה"תפר" הצפוני- כביש מספר 1 ופתוח- ,1989 תחילת תוקף -4979 בית "אמנה" יעוד שטח לשצ"פ וכד'- ,1999 תחילת תוקף -6313 קביעת בינוי למתחם מטה מחוז- ,2005 תחילת תוקף 126979 – שלוחת קו הרכבת הקלה להר הצופים- ,2016 תחילת תוקף היתרים:

-2017/0387.00 שד שיירות הר הצופים, 2017

עבירות בניה:

לא נמצאו עבירות בנייה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

לא נמצאו מבנים / אתרים לשימור.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר- מבנים ומוסדות ציבור, איזור מגורים עירוני.

ב. התייחסות לתבנית הבנייה- קריית הממשלה, מדיניות ציר רק"ל- הקו אדום (קיים), הקו הירוק (עתידי).

ג. תכנית שכונתית- קרית הממשלה בצפון מזרח ירושלים.

ד. תקן חנייה עירוני- אין (נמצא בטווח בין גבוה לבינוני)

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם.

תמ"א 1 תואם.

תמ"א 18 תואם.

- 16 -

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן כן המשך תיאום מול מח' מדיניות תכנון.

מבני ציבור כן כן המשך תיאום מול מח' מדיניות תכנון.

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני לא התקבל

13.10.2024

לצורך מתן חו"ד המח' לבקרת תכנון פיזי מומלץ לתאם פגישה מסודרת מול המחלקה להצגת התכנית.

לצורך מתן חו"ד לשלב התב"ע - יש למסור תכנון פיזי מוקדם : תנוחה וחתכים לאורך ו צוות בקרת לרוחב.

תכנון פיזי התכנון הפיזי המוקדם מתבסס על תכנון הסדרי תנועה מאושר עקרונית , באופן כללי במידה וישנו תכנון פיזי בקרבת התכנית : יש לבדוק התכנונים מול רפרנט האזור במח' בהתאם לחלוקת האזורים.

בברכה ,

חברת הגיחון

לא התקבל

מח' המים

חברת הגיחון -

לא התקבל

מח' הביוב

והניקוז

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

הערות ראשונות של המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא לתכנית 1181593 קריית המשלה בגין

המחלקה כללי

לאיכות הסביבה .1 התכנית מבקשת לפנות את מתחם המטה הארצי הכולל בנוסף מפ' משרדי ממשלה ולבנות מתחם עירוני של משרדי ממשלה, מגורים, מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים .2הערות המחלקה

1. המחלקה סבורה כי לא התכנית עדיין לא בשלה לדיון. קיים חוסר במידע ובמסמכים סביבתיים

- 17 -

ולא ניתן לקיים דיון ולהעביר חוות דעת מלאה שמקיפה את כלל הנושאים.

3. השלמות נדרשות:

1. ניתנו הנחיות להכנת המסמך הסביבתי ויש להשלים את המסמך ולקבל את הערות המחלקה

כתנאי להפקדת התכנית.

2. יש להגיש מסמך ניהול נגר

3. יש להגיש סקר וחיזוי קרינה לתחמש המתוכנן בשטח התכנית

4. יש להגיש סקר היסטורי ודיגום קרקע (בהנחיית ובאישור המשרד להגנת הסביבה)

5. יש להגיש סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים

6. יש להגיש נספח הליכתיות ושבילי אופנים אשר יחברו בין מוקדים משמעותיים בתוך ומחוץ

לשכונה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

7. יש להגיש משולב בנספח הנופי או בנספח נפרד, רחובות מאוקלמים הקובעים רוחב מדרכות

המאפשר נטיעת עצים כל 5-7 מטר משני צידי המדרכה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

4. המלצה לשינוי בתכנית

1. התכנית מתאפיינת במעברים וביצירת נגישות, המחלקה מבקשת לייצר מעבר נוסף בדום-מזרח

התכנית בין השצ"פ והמבנה בתי שטח 118 ו117 לבין המבנה בתא שטח .100

5. התקבלה טיוטת מסמך סביבתי חלקי הנותן רקע לתכנית ומציג את המצב הקיים.

1. בהתאם למדידות רעש שבוצעו בתכנית ובסביבתה עולה כי קיימת חריגת רעש שמקורה

בתנועת כלי הרכב ועל כן יש לבחון את תרומת התכנית לעליית נפחי הנועה ולהבין את המשמעות על ייעודי ושימושי הקרקע הרגישים בתוך התכנית.

2. המסמך מציג את נצפות התכנית ממוקדים שונים בעיר (ומצטט מתוך עבודה אחרת), כי שטח

התכנית לא נמצא באגן החזותי של העיר העתיקה וכי נשמר מסדרון תצפית מהר הצופים לעיר העתיקה. עם זאת, יש לבחון האם התכנית חוסמת נקודות תצפית אחרות.

3. המסמך מציג את מקורות הקרינה המאושרות בתכנית ובסביבתה.

6. התקבל מסמך מיקרו-אקלימי המציג בדיקה ראשונית ויש צורך בהעמקה ודיוק של הבדיקה.

1. מבחינה ראשונית זו עולה כי צפויים מטרדי רוח בפרויקט בעיקר בסמיכות לצומת שד' בר לב

ושד' האוניברסיטה ובמעברים בין מבנים בצפון-מזרח התכנית. החריגות המתקבלות הן גבוהות מהקריטריונים ובפרויקט יידרשו אמצעים למיתון רוח.

2. האדריכלים הכינו מסמך הבוחן את התכנסות הרוח באזורים השונים כגון דרישה שהגשרים בין

המבנים יהיו סגורים (מקורים), אולם האמצעים טרם גובשו.

3. כל שינוי שיוצע בתכנון ובעיקר שינוי גובה המבנים עשוי להשפיע על משטר הרוח. לפיכך אנו

מבקשים לקבע את התכנון על מנת לאפשר המשך הליך בדיקת משטר הרוח למציאת פתרונות תכנוניים בתב"ע זו ולהטמיעם במסמכי התכנית.

7. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

1. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מבני התכניות יחויבו בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

2. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי לכל מבנה יהיה B ובמגורים, מינימום

של יחידת דיור חדשה יהיה .C

3. יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמיים

והגגות העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'. עבור גגות חיים וירוקים, בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ.

- 18 -

4. בהתאם לתוצאות סקר האנרגיה, יש לקבוע דרישה של התקנת פנאלים סולאריים על הגגות

בשיעור של כ%50 מפוטנציאל הייצור.

5. כיוון שהתכנית סמוכה לציר רק"ל, מבקשת המחלקה לקבוע בהוראות התכנית כי תקן החנייה

במבני המגורים יהיה בתקן של רכב אחד ליחידת דיור וכן שתקן החנייה למשרדים יפחת עד למינימום ההכרחי.

6. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

7. עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל

מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה.

8. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג

המבנה ולא במרחבים הציבוריים.

9. יש לקבוע כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח באמצעות

מודל ממוחשב על פי הנחיות המחלקה לאיכות הסביבה. הדוח יוגש לבדיקה ולאישור המחלקה

10. עבור בריכות שחייה- יש לקבוע כי מיקום מתחם החומרים המסוכנים יהיה במקום המרוחק

ממקורות ריכוז של הציבור ובמרחק שאינו עולה על 6 מ' מדרך גישה לרכב ביטחון. מיקום פתח פיר/ארובת האוורור של חלל הבריכה, יהיה מעל הגג הגבוה.

11. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור, המיזוג והאנרגיה של המסחר וכן חדרי

אשפה, מתקני טיפול בשפכים, מרכזי מחזור וכו' יהיו בקומת החניון בתת הקרקע.

12. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך

או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

13. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתרי בנייה יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי

לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

בברכה,

יעל צור

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

הסיכום להלן מקובל על מונל כץ. האישור במייל -מ 21.11.24 18/11/2024

קריית ממשלה ע"ש מנחם בגין - סיכום ישיבה – אגף תברואה בתאריך ב 18 נובמבר 2024

אגף תברואה

בהשתתפות:

מונל כץ – מהנדס תברואה עירוני

טל אהרון – אגף תברואה

שלומית שער – מנהלת הפרויקט

מטרת הדיון: קבלת חוו"ד מ מר מונל כץ לתכנית מס' 1181593 קריית ממשלה ע"ש מנחם

בגין .

- 19 -

הנחיות תברואה לתכנית :

1. מערכת פנאומטית - שיטת פינוי האשפה בתכנית תהיה באמצעות מערכת פנאומטית.

גודל ומיקום ה"טרמינל " ייקבע עפ"י תחשיב כמויות האשפה שהפרויקט מייצר.

מומלץ להעסיק יועץ אשפה לביצוע החישוב.

2. מיקום המערכת הפנאומטית – בתת הקרקע. אין מניעה למקם מתחת לשצ"פ. נדרש

מעבר לכניסה/יציאה של כלי רכב מתאימים.

3. תכנון פינוי אשפה – יהיה בהפרדה לפי השימושים. למשל, קרטונים ירוכזו בדחסנית

נפרדת.

4. חברת אחזקה - נדרשת חברה קבועה ואמינה. ההתקשרות עם חברת האחזקה תהיה

בהסכם לטווח ארוך.

5. בשלב ההיתר יתקיימו דיונים בפרטי התכנון ויינתנו הנחיות ספציפיות .

6. הנחיות לתכנון מפורט למערכת אשפה פנאומטית – מצורפות ברצף לסיכום זה.

רישום: שלומית שער

העתק:

נוכחים

יעל לב-שי, הרשות לפיתוח ירושלים

רועי סקר, אור ונה, סקורקא אדריכלים

מיכה נוצה, בת שבע בן שושן, תדם, יועצי תנועה

מנח"י- המחלקה

לא התקבל

לתכנון עירוני

פיזי

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1181593 – קריית הממשלה ע"ש מתחם בגין כללי - מדובר בתכנית לפיתוח רובע עירוני עסקי שוקק ופעיל, המשלב קריית ממשלה לצד תעסוקה ומסחר, מגורים ומלונאות והפרשות מבונות לצרכי ציבור. הרובע מוטה תחבורה ציבורית קיימת ועתידית (קווי רק"ל ושירותי אוטובוסים) וכולל מרחב ציבורי רחב ומגוון, נגיש ורציף לרווחת משתמשי המתחם ועוברי האורח.

אגף רישוי התכנית חלה על החלקות הבאות:

ופיקוח - מחלקת

גוש מוסדר 31337 – חלק מחלקה .2

המידע התכנוני

גוש מוסדר 30509 – חלקות 9-11,23-26,34-37,45-46 וחלק מחלקות .28,42,44,47 גוש לא מוסדר 30247 – חלק מחלקות 12 ו.14

גוש לא מוסדר 30097 – חלק מחלקות 4 וחלקה .16/1 גוש שומה 30134 – חלקות 5-7 וחלק מחלקות .2-4,45 - 20 -

גוש בהסדר ירדני .300511

יש לתקן בתקנון:

- התכנית קובעת הוראות תלת ממד אך לפי ס' 64א לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 רישום חלקה תלת ממדית תרשם במקרקעין מוסדרים בלבד.

תכנית זו יכולה לקבוע הוראות רישום תלת ממד רק על תאי השטח הנמצאים בתחום גושים 31337 ו.30509

לידיעה – תמ"ר אשר תוגש בגוש לא מוסדר תדחה היות ואינה ניתנת לרישום.

יש להכניס את ההוראות הבאות בפרק 4 לתקנון בכל הנוגע למגרש התלת ממדי:

- תא/י שטח x כולל/ים מגרש/ים תלת ממדי/ם מספרx , בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת מימד. יעוד המגרש התלת מימדי יהיה למגורים/חניון/תעסוקה/תיירות/תחבורה (לבחור לפי העניין) ויותרו בו השימושים עבור....

יש לציין בדיוק אילו תאי שטח כוללים הראות רישום תלת ממד ולסמן את תחום מגרש התלת ממד בתשריט.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה בסכמה על חלק מתחום התכנית לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לתקן/לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

היות ורק גושים ,31337 30509 הינם גושים מוסדרים תכנית זו יכולה לקבוע הוראות רישום איחוד ו/או חלוקה רק לגביהם לכן מתחם א' יכלול בתוכו תאי שטח הנמצאים בגבולות גושים .30509,31337

- יש להשמיט את סעיפים 1 ו6 מפרק זה.

- יש להשמיט את סעיפים 3-4 מפרק זה - לפי ס' 125 בפרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ישנה דרישה להכנת תצ"ר בתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה לכן אין לדרוש הכנת תצ"ר בתקנון.

יש לצרף את הסעיפים הבאים תחת פרק איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט כמתחם א', יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו.

יש לצרף נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 כל עוד גושים 30247,30097,30134,30051 לא יוסדרו לא ניתן לקבוע בהם הוראות איחוד ו/או חלוקה ע"פ פרק ג' סימן ז' היות ולא קיים רישומים בגושים אלו למעט חלקה 3 בגוש 30134 הרשומה בספר 1015 דף .7198

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס - 21 -

לשטח הרשום ולא המדוד!

הפקעות לצרכי ציבור

תא שטח לא יכול לכלול גם הוראות הפקעה וגם הוראות רישום איחוד וחלוקה היות ומדובר בשני הליכי רישום שונים לכן, יש להפריד בין הוראות רישום אלו.

במידה וישנם תאי שטח להפקעה יש לציין תחת סעיף זה אלו תאי שטח יופקעו, תאי שטח אלו לא יכללו תחת מתחם איחוד וחלוקה.

במידה וכל הרישום יעשה באמצעות איחוד וחלוקה אין להכניס סעיף הפקעה לתקנון.

תלת ממד:

- התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תאי שטח מס' x כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

- תותר סטייה של עד 2 מ' במיקום מפלסי הגובה של המגרש התלת מימדי (z2 ,)z1 הנובעת מהתכנון המפורט לביצוע, בכפוף לשמירה על הנפח הכולל של המגרש התלת מימדי.

רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה רצוי לא לציין נפח אלא 'שטח היטל מגרש תלת מימדי' היחושב כמ"ר, במידה ומתעקשים לציין נפח בטבלאות הקצאה הנפח יחושב במ"ק ויש לציין כי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום וכי הנפח הרשום הוא במקורב ולא מחייב, בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרש הראשי ממנו הוא נגרע.

יש לצרף לתכנית נספח תלת ממד מחייב.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום התצ"ר והתמ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

רישום:

בתאי השטח הכלולים הוראות רישום תלת ממד יתאפשר ביצוע רישום תלת ממדי כלהלן:

א. הנפח מעל פני הקרקע ירשם ע"ש הרשות הציבורית, עם זיקת הנאה לציבור.

ב. הנפח מתחת לפני השטח ישמש לחניה ושרות עבור כלל השימושים וירשם ע"ש הדיירים.

הנחיות מיוחדות:

- תכנית זו קובעת הוראות איחוד ו/או חלוקה תכנונית בשטחים הכלולים במתחם ב'

כמסומן בתשריט ובנספח הבינוי.

- לאחר הסדרת גושים ,30247,30097,30134,30051 תוכן תכנית רישום עתידית הנגזרת מתכנית זו בשטחים הכלולים במתחם ב' אשר תקבע הוראות רישום איחוד/או חלוקה ללא הסכמת הבעלים וכן הוראות רישום תלת ממדי בכפוף להוראות הדין.

בדיקה מול מפת גוש ותצ"ר:

גושים מוסדרים:

- 22 -

גוש :31337

- חלקה 2 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 1463/2012 הרשומה מתאריך .10.04.2013 גוש :30509

- בגוש 30509 קיימת מפת גוש סופית הקבעה את גבולות חלקות -9-11,23-26,28,34 .37

- חלקות 42,44-47 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 1100/2007 הרשומה מתאריך .04.02.2009

גושים לא מוסדרים:

גוש :30247

- בגוש 30247 קיימת מפת גוש המציגה את גבולות חלקות 12 ו.14 - בחלק מחלקה 12 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 2215/2017 הכשרה לרישום מתאריך .04.01.2018

גוש :30097

- בגוש 30097 קיימת מפת גוש המציגה את גבולות חלקה 4 ו.16/1 - בחלקה 4 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 1004/2007 הכשרה לרישום מתאריך .06.12.2017

גוש :30134

- בגוש 30134 קיימת מפת גוש שומה המציגה את גבולות חלקות 2-7 וחלקה .45 גושים שלא נמצא לגביהם תיעוד:

גוש :300511

- גוש בהסדר ירדני לא נמצא לגביו תיעוד, גוש זה חל בתחום חלק מחלקות 3-5 מגוש ,30134 מספרי החלקות במפת המדידה הינן פיקטיביות.

יש לתקן את קובץ parcel וכן התשריטים בהתאם להנחיות הבאות:

- גוש 30502 הינו גוש מוסדר אשר לא נמצא בתחום הקו הכחול של התכנית, במקום גוש זה יש להקים את גושים 30097 ו.30247

חלקות 12 ו14 מגוש 30247 יש להקים בהתאם למפת הגוש.

חלקה 4 מגוש 30097 יש להקים בהתאם לתצ"ר 1004/2007 ואת חלקה 16/1 בהתאם למפת הגוש.

- גושים 30000 ו29999 לא נמצאים בתחום הקו הכחול, יש להראות את חלקה 45 מגוש 30134 שחלה בתחום חלקה 66 מגוש 30000 חלקות 8 ו-33 מגוש 29999 (חלקות אלו לא קיימות).

יש להקים את חלקה 45 בהתאם למפת גוש השומה.

- 23 -

- המודד הצהיר כי דיוק הקו הכחול והקדסטר הינו גרפי, לפי הנחיות מבא"ת על הקו הכחול להיות אנליטי כתנאי להפקדת התכנית.

- בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

לאחר תיקון קבצי המדידה יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם שבתשריט המוצע:

- יש להשמיט את גושים .30502,30000,29999

- יש לצרף את גוש 30247 ולציין תחת רובריקה 'מספרי חלקות בחלקן' את חלקות 12 ו.14

- יש לצרף את גוש 30097 ולציין תחת רובריקה 'מספרי חלקות בחלקן' את חלקות 4 ו.16/1

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

18/11/2024

מספר תיק 6737

מספר תיק רישוי

גוש/חלקה 313372

כתובת: קציר אהרון , קריית הממשלה - קריית בגין המתחם הממוקם מצפון לשכונת שיח גראח, בין חלקו המערבי של הר הצופים לבין גבעת התחמושת ,וגובל ברחובות, שדרות האוניברסיטה (צפון), שדרות חיים בר לב (מערב), קלרמון גנו (דרום) ואהרון קציר (מזרח).

קורדינטות 222271:633970 :

אגף תכנון העיר לכבוד מחלקת הרישוי

- מחלקת הנדון: הפקת טופס פטור

השימור

שלום רב: ירושלים - קרית הממשלה ע"ש מנחם בגין

המלצה :

אין עניין שימורי .

הערות :יש לפעול עלפי הנחיות מחלקת הרישוי בדבר הוראות התב"ע .אין בהנחיות אלו כדי להוות אישור לחריגה כלשהיא מהוראות התב"ע .

אין בהנחיות אלה כדי להוות אישור לחריגה מזכויות בנייה כלשהן .

בברכה אדריכל פוני שחר

העתק :אדר' שרון שלוסברג דינור, ממונה על מחלקת שימור מבנים, אתרים ומרקמים עירוניים אדריכל - ____________________ סקר רועי שלמה עורך/הבקשה:

לכבוד: רועי סקר תאגיד ממשלתי

אגף לשיפור פני

הנדון: הערות אגף שפ"ע

העיר אגף שפ"ע

תב"ע מס' 1181593

- המח'

קרית ממשלה ע"ש מנחם בגין.

לתחזוקת

מטה הארצי

כבישים הר"לי מקדמת תב"ע חדשה להלן הערות.

ומדרכות מדובר בהיכל תרבות,בית ספר וגני ילדים וכ- 1500 יח"ד.

- 24 -

אין לנו התנגדות לתכנית המוצעת.

לפני מתן היתר בניה יש להציג תכניות מעודכנות בפני מחלקות האגף.

1. אנו מבקשים שהחניון יהיה בחלק הצפוני ולא מתחת לשצ"פ

ככל שניתן.

2. השצ"פ יכיל בתוכו מתקני משחק אינטנסיבי וביתר השצ"פ יינטעו עצים, פרחים, מדשאות יש

לאשרו במחלקת גנים ונוף.

3. יש לתאם ולקבל את אישורה של הגלריה העירונית להעתקת הפסל הלבן למיקום חדש ע"ח

הפרוייקט.

4. יש לעשות הכנות לעמדות טעינת רכבים חשמליים בחניות הבניין.

5. יש לאשר תוכניות תאורה בשטחים הציבוריים במחלקת המאור.

6. יש להגיש סקר עצים ונספח מעודכן לפני מתן היתר הבניה,

ולאשרו מול טרסות פיתוח בע"מ gmail.com@Jerusalem.pituach

7. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

מאושר על ידי מחלקות האגף כפוף לתנאים:

מחלקת גננות אופירה לוי,

מחלקת אחזקה אלי בצלאל,

מחלקת מאור שניר קהת.

אל: יוסי פרץ, רפרנט מחלקת תכנון העיר

מאת: חניתה דפני קמיש, המחלקה למדיניות התכנון

הנדון: חוות דעת לתכנית 1181593 קריית הממשלה המזרחית בשייח' ג'ארח (חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 22 של הוראות התכנית, וגרסה 17 של תשריט מצב מוצע)

1. מיקום התכנית: התכנית ממוקמת בשכונת שייח' ג'ראח בקריית הממשלה המזרחית קרית

בגין, בין הרחובות דרך חיים בר לב-ג'ורג' מצפון מערב והרחבות אדם סמית ושדרות האוניברסיטה העברית מצפון מזרח, אהרון קציר מדרום וקלרמון גאנו מדרום מערב.

שטח התכנית: כ- 121 דונם.

אגף תכנון העיר

- המחלקה .2 מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלות מספר תכניות אשר קבעו את למדיניות התכנון השימושים לשטח לבניין ציבורי מיוחד (משטרת ישראל), שטח לבנייני ממשלה מחוזיים, שצ"פ, דרכים, דרך ו/או טיפול נופי.

3. תיאור התכנית: מדובר בתכנית התחדשות עירונית, שעיקרה הריסה ופינוי של המבנים

הקיימים והקמת מתחם מגורים חדש עבור 1,500 יחידות המשולב עם שטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות.

4. התייחסות לתכנית המוצעת:

א. התכנית מציגה שטחי מסחר רבים (ניתן להגיע עד כ- 43,000 מ"ר). על פניו נראה כי

ישנו עודף של שטחי מסחר. מוצע לקבל פרוגרמה לשטחי המסחר אשר תציג את היחס בין שטחי המסחר המוצעים לבין הדרישה הצפוייה.

- 25 -

ב. התכנית מציעה מגוון סוגים של יחידות דיור ולפיכך ההתייחסות הפרוגרמטית אליהם

תהייה שונה.

פרוגרמה הנגזרת עבור יחידות דיור רגילות ביעוד מגורים מסחר ותעסוקה (תאי שטח ,100 ,102 ,103 :)117

נתוני פרוגרמה: מספר יחידות דיור ,1,500 גודל משק בית 3.8 ו- % שנתון 2.2 (125 ילדים

בשנתון)

צרכי הציבור הנדרשים: הנם מעון יום – 9 כיתות; גן ילדים – 12 כיתות; בית ספר יסודי – 25

כיתות; בית ספר תיכון – 25 כיתות, חנ"מ מעון יום – 1 כיתה; חנ"מ - 1 כיתת גן; בית ספר חנ"מ

( 5 כיתות) יינתן מענה באזור.

סה"כ הפרוייקט מצריך מענה ל- 78 כיתות לימוד בכל טווחי הגיל וסוגי החינוך;

טיפת חלב – 200 מ"ר – יינתן מענה בסביבה הקרובה; מועדון נוער 400 מ"ר (שתי תנועות כל אחת 200 מ"ר) – יינתן מענה בשילוב עם בתי הספר; מנהל קהילתי – שלוחכה קטנה 500 מ"ר בבית הספר, מענה למתנ"ס יינתן בגבעה הצרפתית; בית כנסת – 3 בתי כנסת (כל בית כנסת בגודל של 400 מ"ר כל אחד); מקווה – 1 – יינתן מענה בסביבה הקרובה; שיטור קהילתי – 100 מ"ר – יינתן מענה בסביבה ושצ"פ 17 דונם

פרוגרמה הנגזרת עבור יחידות דיור מסוג מגורים מיוחד ביעוד מגורים, מסחר ותעסוקה (תאי שטח ,100 ,102 ,103 :)117

נתוני פרוגרמה: מספר יחידות דיור ,300 גודל משק בית ,1.5 ללא שנתון חינוך.

צרכי הציבור הנדרשים: בית כנסת 140 מ"ר – ייתנן בשטח מבונה; מנהל קהילתי – יינתן מענה

בשלוחת המנהל הקהילתי) שצ"פ 1.4 דונם.

פרוגרמה הנגזרת עבור יחידות דיור ביעוד מסחר תעסוקה ותיירות (תאי שטח ,105 ,106 :)107

נתוני פרוגרמה: מספר יחידות דיור 200 בגודל של כ- 45 מ"ר ליחידה (הערכה), גודל משק בית

,1.5 ללא שנתון חינוך.

צרכי הציבור הנדרשים: בית כנסת - 100 מ"ר יינתן בשטח מבונה; שרותי חברה יינתנו בשלוחת

המנהל הקהילתי; 1 דונם שצ"פ.

5. המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים הבאים:

א. על התכנית להציג את צרכי הציבור הבאים:

על הפרוייקט להציג ל- 75 כיתות לימוד בכל טווחי הגיל וסוגי החינוך כמפורט להלן:

-מעון יום – 9 כיתות מעון. השטחים יהיו בהתאם למדריך להקצאת שטחי ציבור.

ככל והכיתות ינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הבנויים הנדרשים והחצרות, ולקבל אישור משרד החינוך להקמת הכיתות במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

מעון היום ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית.

כמו כן על נספח הבינוי להציג גישה מוטורית אל מטבח מבשל בכפוף לפרוגרמות למעונות יום.

יש להציג ולסמן את השטחים בנספח הבינוי, לציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי החצרות. בהוראות התכנית יש לציין בתאי השטח הרלוונטיים את מספר המעונות והשטחים.

ההתייחסות תהא הן בסעיף 4 והן בסעיף .5 בהערות לסעיף 5 יצוינו שטחי החצרות.

-גן ילדים – 12 כיתות. כל כיתה בגודל של 128 מ"ר + חצר בגודל של 175 מ"ר.

ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הבנויים הנדרשים והחצרות, ולקבל אישור משרד החינוך להקמת הכיתות במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

השטח הציבורי ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית. יש להציג ולסמן את השטחים בנספח הבינוי, לציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי החצרות.

בהוראות התכנית יש לציין בתאי השטח הרלוונטיים את מספר הגנים והשטחים. ההתייחסות תהא הן בסעיף 4 והן בסעיף .5 בהערות לסעיף 5 יצוינו שטחי החצרות.

-בית ספר יסודי – 24 כיתות. ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל - 26 -

השטחים הבנויים והחצרות הנדרשים ולקבל אישור משרד החינוך להקמת בית הספר במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

יש להציג ולסמן את השטחים בנספח הבינוי, לציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי החצרות.

בהוראות התכנית יש לציין בתאי השטח הרלוונטיים את השטחים. ההתייחסות תהא הן בסעיף 4 והן בסעיף .5 בהערות לסעיף 5 יצוינו שטחי החצרות.

-בית ספר תיכון – 30 כיתות. ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הנדרשים ולקבל אישור משרד החינוך להקמת בית הספר במבנים עם ערוב שימושים.

מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית. לאור מגבלות שטח התכנית מוצע שהפתרון יוסכם עם רמ"י בשטח חלופי באזור, כגון הגבעה הצרפתית.

-מנהל קהילתי – 1,000-800 מ"ר, אשר תיבנה במשולב עם אחד מבתי הספר שיבנו בפרוייקט עצמו.

-תנועות נוער – 200 מ"ר. יינתן מענה בשטח בית הספר שיבנה בפרוייקט עצמו.

-בית כנסת – 3 בתי כנסת בגודל של 400 מ"ר האחד. ניתן לתת בהפרשות מבונות. בנוסף יוצג בית כנסת בדיור המוגן בגודל שלא יפחת מ- 200 מ"ר וכן בית כנסת בבית המלון בגודל שלא יפחת מ- 200 מ"ר. במידה ובתי הכנסת משולבים עם שימושים אחרים, יש לבנות את ארון הקודם מחוץ לקונטור הבניין כך שלא תהייה בניה מעליו של חדרי אמבטיות ושירותים.

-מרכז תרבות ופנאי כלל עירוני – תא שטח נפרד בגודל של 1.5 דונם במיקום מרכזי ונגיש.

-שטחים ציבוריים פתוחים 19 דונם.

ב. יש לציין בהוראות התכנית, בסעיף ,4 כי לא יותרו כל תוספת יחידות דיור, ובהן

דיוריות.

ג. בסעיף 5 בהוראות התכנית יצויינו כל יחידות הדיור המבוקשות וללא גמישות במספר

יחידות הדיור.

ד. סעיף 4.1.1 סעיף קטן 1 "דיור ממשלתי", יש לתקן ההגדרה למשרדי ממשלה, בשל

ההקשר העלול להתפרש כדיור ציבורי.

ה. יש לקבל התייחסות המחלקה לאיכות הסביבה לעניין סוגי התעסוקה האפשריים בשל

הקרבה למוסדות החינוך, למגורים ולמטה שירותי בתי הסוהר.

ו. יעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, 113 ו- 114 ואשר אמורים לעבור לבעלות עיריית

ירושלים, ישונה למבנים ומוסדות ציבור עם חזית מסחרית. יש לתקן בהתאם התשריט וכן בהוראות התכנית יצויין מפורשות כי החזית המסחרית הינה רשות ואינה חובה.

ז. יש לתקן סעיף 5 כך שכל השטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור (תאי שטח 116 ו-

)130 ירשמו כשטח עיקרי, בהערות לטבלה יצויין כי ניתן יהייה לנייד משטח עיקרי לשטח שרות.

ח. מנספח הבינוי לא ברור האם ומה מוצע ביעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, 113 ו-

114 ואשר אמורים לעבור לבעלות עיריית ירושלים. כמו כן לא ברור האם ואיפה יהיו החניות של השימוש בתא שטח זה.

ט. סעיף 4.5.2א בהוראות התכנית קובע כי בתא שטח 113 יהיו גגות ירוקים. הוראה זו

תהייה רשות ולא חובה.

י. סעיף 4.5.2 בהוראות התכנית קובע כי בתא שטח 113 יתאפשר מעבר להולכי רגל

לשצ"פ המרכזי (תא שטח .)119 תא שטח 113 קטן ואינו מספיק לצרכים הנדרשים מהפרוגרמה.

נגיסה בשטח הקטן ממילא תקטין אותו יותר. יש להשמיט הוראה זו.

יא. תשומת לבכם לכך כי השטחים הללו בתאי שטח 113 ו- 114 עטופים בדרכים, מה שלא רצוי בצמידות למוסדות החינוך.

יב. יתרה מכך, נראה כי ישנו ריבוי של דרכים, יש לבחון צמצום השטחים לדרכים.

יג. סעיף 3.2 יציג את השטחים במצב המאושר ולא רק במצב המוצע.

יד. תכנית המדידה מציגה בשטח השצ"פ מבנים לא כל המבנים סומנו להריסה. יש לוודא שכל מהבנים יסומנו להריסה.

טו. התכנית מציגה תאי שטח המיועדים לשצ"פ שאינם גדולים – תאי שטח ,101 104 ו-

108 וכן את תא שטח 112 שאמור להיות חלק מהשצ"פ המרכזי שבתא שטח 119 אולם נמצא בהצרה של שתי פינות תאי השטח 111 ו- .113

- 27 -

טז. סעיף 4.6.1 בהוראות התכנית מאפשר בכל תאי השטח שימושים תת קרקעיים. יש להשמיט סעיף זה. השצ"פ ישאר כשצ"פ אמיתי ואיכותי ללא בנייה מתחתיו של חניון ו/או אלמנטים אחרים, שאינם תשתית כגון, תשתית מים וביוב.

יז. יש לתקן התשריט וביעוד "מבנים ומוסדות ציבור" יש לסמן חזית מסחרית".

יח. מוצע לקבל פרוגרמה לשטחי המסחר אשר תציג את היחס בין שטחי המסחר המוצעים לבין הדרישה הצפויה.

יט. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תכנון השטחים למבני ציבור יתואם עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

כ. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תנאי להיתר בניה יהא

אישור הנכסים.

כא. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף שלביות ביצוע כי ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

כב. ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

ב ב ר כ ה,

חניתה דפני קמיש

- ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המחלקה המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

לנגישות

- לאורכם של הרחובות בהם מתוכננת כניסה אל חניון תת-קרקעי, תהא מדרכה רציפה.

- חסר נספח פיתוח. לאחר השלמת המסמך, נדרש לקבל חו"ד נוספת.

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

הרל"י - מלונאות

לא התקבל

ותיירות

מחלקת תועלות

לא התקבל

ציבוריות

תיק חוות דעת שמאים 2024/164

אגף רישוי

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה קריית הממשלה - קריית בגין

04/12/24 ג' כסלו תשפ"ה

חוות דעת אדריכל העיר לתוכנית 1181593

קריית הממשלה על שם מנחם בגין | ירושלים

אדריכל העיר

כללי

התוכנית חסרה מסמכים מינימליים להגשת תוכנית. (לא כל שכן כשמדובר בתוכנית בהיקף כזה ובעלת משמעות גדלוה כל כך לעיר): נספח בינוי ונספח נופי הכוללים גם את תת הקרקע והחניונים, חתכים וחזיתות כמקובל, סקר עצים, התייחסות נרחבת לנושאי ניקוז (סמיכות לאגן נחל וניקוז לוואדי קדרון אשר אין צורך להכביר בחשיבותו).

- 28 -

בשל גודלה, היקף השטחים, עירוב השימושים ומיקומה הגיאוגרפי, מומלץ לא לקדם את התוכנית כתוכנית מתאר מקומית אלא כתוכנית מתארית אשר כוללת זכויות בניה עבור כל אחד מתאי השטח. לאחר מכן כל תא שטח (או כמה) יתוכננו במפורט במסגרת תב"ע בסמכות מקומית. למצער, יש לקבוע כתנאי להפקדת התוכנית (או לכל הפחות תנאי להיתר בניה ראשון) יהא אישור אדריכל העיר לתוכנית בינוי ופיתוח לכל שטח התוכנית בקנ"מ .1:500

הערות נקודתיות

בינוי ואדריכלות

1. אין התייחסות לשלביות ביצוע התכנית התוכנית אינה מתייחסת למבנים הקיימים

במגרש. אלו אמנם סומנו להריסה בתוכנית אך אין בתוכנית זכר בתקנון להוראות הריסה.

2. ככלל יש לבחון מחדש במסגרת תוכנית מפורטת את גובה הבינוי ויחסו לסביבה. על פי

ההגיון האדריכלי יש להעדיף בינוי גבוה כלפי מערב (ציר בר לב) בעוד יש להנמיך את גובה הבינוי כלפי מזרח ביחס לירידת גובה הטופוגרפיה הטבעית ולהימנע מבינוי מגדלי (בצד המזרחי).

3. התוכנית מציעה סימון שדרה מסחרית לכל אורך מספר תאי שטח. נראה כי הסימון נדיב

מאד וללא כוונה ברורה. יש לדייק את סימון חזיתות המסחר כתנאי להפקדת התוכנית.

4. יש לקבוע גמישות בהיצמדות לקווי הבניין המצויינים בתכנית.

5. יש לבחון איחוד תא שטח, למשל 101 עם .104 שניהם שטחים קטנים וחסרי איכות

בתצורתם על פניו. מוטב לאחד את השטח לשצ"פ המרכזי במקום הפיזור המוצע.

6. המבנה בפינה הדרומית אינו מייצר דופן עירונית לרחוב ויש להציג את חיבורו לרחובות

הסובבים כתנאי לאישור התוכנית.

7. יש להבהיר את אופן ההתחברות לרחוב באשר לתא השטח עבור שירות בתי הסוהר.

מוצעת כיכר תנועה בכניסה למתחם. יש להבהיר את התחברות המפלסים בתוך המגרש לעומת הכביש אשר הולך ויורד לכיוון מזרח.

8. עבור כל תחנת שנאים שתיקבע בתחום התכנית, יש להבטיח כי לא תהיה פגיעה ברצף

הנופי וההליכתי. יש להקפיד על כך שהמופע העל קרקעי של תשתיות (אוורור וכדומה)

המחוייבות עקב צרכים הנדסיים, לא יופנו מחזיתות הבניינים כלפי הרחובות אלא יוטמעו בפיתוח הנופי כלפי פנים המתחם.

9. ההפרשות המבונות לצרכי ציבור תמוקמנה עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס

הקרקע של המרחב הציבורי. יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון.

10. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה ומונגשת מהמרחב הציבורי

ו/או מזיקת ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

11. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום

מרחבים מוגנים בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב

12. תכנון המרתפים (חניון ושטחי שירות) יהיה רק בתחום מגרשים פרטיים. תיאסר

הקמת חניות מתחת לשטחים ציבוריים למעט מעבר נקודתי לחיבור תת"ק בין חניונים.

13. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. – למה?

לפעמים בגינות פרטיות יש פוטנציאל לנטיעות. אולי לחדד ולדייק את הסיבות לאיסור

14. תנאי לאישור התוכנית יהא קבלת אישור אדריכל העיר לתכנון עקרוני של שטח לבנייני

ציבור בדגש על פתרון אשר נמנע ממופע של גדרות מוסדיות לאורך הרחובות הגובלים.

15. יש לקבוע מפורשות בשלביות הביצוע כי תנאי לאכלוס שטחי המגורים יהא פיתוח

בפועל של שטחי בציבור.

16. אין למקם תאורה בחזיתות המבנים אלא בתיאום אדריכל העיר

תנועה:

17. חסרה בתוכנית התייחסות לפתרונות פריקה וטעינה למסחר.

18. יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

19. יש לתאם את תכנון התנועה עם צתא"ל לנושא ממשק עם הרק"ל ושבילי אופניים.

מסחר ופיתוח:

- 29 -

20. יש להשלים תוכנית פיתוח כמקובל. אין לדון בתוכנית ללא תוכנית פיתוח הכוללת

מפלסים עקרוניים, מעברים, שבילים, סקר עצים וכד'.

21. תא שטח 118 מנותק מיתר התוכנית יש לבחון הצרחה בין מגרש 117 ל-118 כדי לחזק

את הדופן העירוני למזרח. כמו כן יש לבחון חיבור השצ"פ (כשביל) אל השצ"פ המרכזי.

22. לעניין זה יש להבהיר מהו "נספח הוראות ופיתוח נופי" – לשון התקנון. ככל ויש מסמך

יש להציגו לפני הדיון ולקבל תגובת המחלקות הרלוונטיות.

23. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה

המוצעת (יש לסמן בכל חתך קו קרקע קיים) תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

24. רמפות הכניסה לחניה תהיינה כחלק ממסת הבינוי. ככל ועדיפות זו לא מתאפשרת, יש

לקרות את הפורטל הפתוח לשמיים ככל הניתן.

25. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה

יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח. יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

26. גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על

ריכוז כלל המערכות הטכניות על גגות המבנים בשטח של עד %40 (לכל גג בנפרד) ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו') ולאפשר מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

27. יש לאפשר בהוראות התוכנית שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג ירוק

ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

28. יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר. לפחות %15 משטח המגרש יהיה

מחלחל. יש להשלים תיאומים איכות הסביבה.

29. על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יקבע בהוראות התכנית כי

תיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים בין השטחים הפרטיים לשטחים הציבוריים לרבות כלפי יעוד דרך, שביל והשצ"פ המוצע בתכנית. תקבע סטייה ניכרת לנושא זה.

30. יש לאתר מקבצי עצים בוגרים ולארגן את התכנון המוצע (על קרקעי ותת קרקעי) כך

שיתאפשר שימורם בהתאם לסקר עצים.

31. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ

בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר. תקרת החניון העליונה תתוכנן בעובי מספיק המאפשר נטיעת עצים מעל.

32. יקבע בהוראות התוכנית כי לאורך המדרכות המשיקות לתוכנית יינטעו עצים בוגרים

במרווחים שלא יעלו על שבעה מטרים. יש להתייחס לכך גם בשלביות הביצוע.

33. ככלל מוטב להסיר סימון חזית מסחרית מהתשריט ולקבוע מילולית בתקנון, שכל

חזיתות הבינוי הפונות למרחב ציבורי יהיו חזיתות פעילות ו/או מסחריות (לרבות מבואות כניסה ושימושים ציבוריים אחרים) המפלסים השונים בקומות הקרקע יתואמו עם המפלסים של המדרכות הסמוכות.

34. לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר

רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

תשתיות

35. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות בלבד (אשפה,

פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

36. יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות

לפתרונות מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

37. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש

לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

38. לא תותר הקמה של שנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע

- 30 -

39. יקבע בהוראות התוכנית כי תנאי לפתיחת בקשה להיתר יהא תיאום פתרון פינוי אשפה

בתת הקרקע בלבד. גובה החניון יאפשר את הפינוי בו בתת הקרקע. תנאי להפקדה יהא אישור פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח' תברואה ואדריכל העיר.

40. שיפוע רמפת החניה יאפשר כניסת רכב פינוי אשפה.

41. תשתיות גז יוצבו במאונך לקרקע ככל הניתן.

42. רחבות כיבוי אש ימוקמו ברמפות הכניסה לחניונים.

.43

כללי

44. תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב

אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

45. תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב

אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

46. תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא

הטמעת מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

אדר' דניאל פרוינד

צוות אדריכל ראשי

תוכנית 1181593

מוצע תוכנית לתכנון מחודש של קרית הממשלה ע"ש מנחם בגין (המטה הארצי). גובלת בצירי דרכים רשיות, צירי רק"ל ותח"צ עירוני ובין עירונים התוכנית מציע שילוב שימושים רבים בינהם משרדי ממשלה, מסחר, מגורים, מוסדות חינוך ומוסדות ציבור

הערות ראשוניות לתוכנית:

-1 במקום מקודם מטרו, יש לתאם ולקבל את אישור המטרו לתוכנית, אולי נדרש להקצות אגף תושייה - שטח בתוכנית לטובת תחנה

צוות בקרת

-2 יש להציג את מערך החניונים והמעברים התת קרקעים המוצעים, כולל מערך הסעת רכב תפעולי ורכבי אשפה

תכנון תנועה

-3 יש לגבש פרוגרמה סופית ולהסדיר חניות יעודיות נדרשות לפיה, לדוגמא מפרצי הורדה ליד מוסדות חינוך וגני ילדים

-4 יש לקבל את אישור ה"דיור הממשלתי" לטבלת מאזן החניה -5 יש להציג בה"ת ואת מסקנותיה

-6 התכנון צריך לשפר גם את ההליכתיות על הצירים הראשים העותפים את התוכנית ולא רק בגבולות התוכנית (צירים פנימים)

-7 יש לבדוק אולי קיצד ניתן להימנע מהכניסה הצפונית הכוללת גם סובה חדה המשמשת כניסת רכבי שירות

- 31 -

-8 יש לחזור לתאום מול המחלקה.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר ציפוף לאורך רק"ל באזור מרכזי, מסמכים בסיסיים חסרים לבחינת התכנית תוספת יח"ד, עירוב שימושים. כגון חתכים וחזיתות.

כלכלת היישוב/ תוספת שטחי מסחר ותעסוקה.

הרשות:

השפעות חברתיות: תוספת בית ספר וגנים. בשלב זה ניכר כי צפוי צורך בתוספת כיתות

לימוד לאור היקפי הבינוי הגבוהים,

טרם הוצגה היתכנות תכנונית.

תשתיות ותחבורה: תוספת תשתיות, חניה, חיבור לתחב"צ טרם הסתיים התיאום מול תושייה.

וציר הרק"ל.

סביבה ונוף: תוספת שצ"פ, כיכר עירונית.

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית דנן מציעה פיתוח רובע עירוני חדש במתחם קריית הממשלה ע"ש מנחם בגין המשלב עירוב שימושים במגוון ייעודים וביניהם תעסוקה, מסחר, מלונאות, מבני ציבור ומגורים.

מדובר בתכנית בקנה מידה משמעותי וחשוב, אשר צפויה לתרום רבות למרקם העירוני של צפון מזרח העיר והבירה ככלל.

בחזון, הפרויקט יתרום לשיפור איכות המרחב הציבורי ויספק מענה מיטבי לצורכי תושבי העיר והמבקרים בה. הקמת שכונת מגורים בעלת עירוב שימושים מגוון באיזור התכנית תציע מוקדי משיכה חדשים ותייצר מתן מענה חשוב למגורים, מסחר, תעסוקה, פארק עירוני ומבני חינוך וציבור משמעותיים תוך פיתוח ושיפור תשתיות וקידום תחבורה ציבורית בעיר.

לצד הנ''ל, ישנו פער בין החזון המהותי של התכנית לבין נהירות המסמכים הגרפיים והסטטוטוריים

כפי שהוגשו. ההמלצה כוללת סעיפי בחינה והשלמה כדלהלן:

1. בנספח הבינוי חסר פירוט חזיתות, חתכים, נספח תת קרקע וחניונים, סקר עצים, התייחסות

נרחבת לנושאי ניקוז (סמיכות לאגן נחל וניקוז לוואדי קדרון אשר אין צורך להכביר בחשיבותו).

תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת נספחים אלו ותאומים נדרשים.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום והשלמה של נספח הפיתוח הכולל מפלסים עקרוניים, מעברים, שבילים, סקר עצים וכד'.

2. סכמה תכנונית ושלביות ביצוע:

- 32 -

3. במסגרת בחינת חלופות לפתוח התכנית ושולחן עגול הכולל את כל גורמי המקצוע יחד עם צוות

התכנון הוחלט על קידום החלופה שעמדה בתנאי סף וזאת בהתחשב במיקום המתחם ביחס לכבישים ולרחובות הוסבבים את המתחם והרצון לייצר מתחם חופשי מרכבים ככול הניתן עם דגש על הולכי רגל ופיתוח שטח.

4. בנוסף ולאור העובדה שרחוב שדרות האונברסיטה הוא רחוב ראשי המהווה למעשה כביש כניסה

לעיר ובסופו הצפוני גם מנהרה הוחלט כי לא יהיה נכון לייצר תנועה עוברת דרכו למתחם וכי יהיה נכון למקם את השימושים היותר "סגורים " לאורכו.

5. בנוסף ולאור התוספת המשמעותית של יחידות דיור במתחם והפיכתו למתחם מעורב שימושים

הוחלט כי כדי להפוך את המתחם לייחודי ולאטרקטיבי גם למגורים במתחם זה יש לייצר שטח ציבורי מרכזי משמעותי שייחד את המתחם מסביבתו ולכן החלופה שנבחרה מייצרת את רוב הבינוי מסביב לפארק המרכזי ומייצרת דפנות לרחובות הסובבים.

6. יש לבחון איחוד תאי שטח בייעוד שצ''פ 101 עם .104 שניהם שטחים קטנים למדיי ולא

אפקטיביים . מוטב לאחד את השטח לשצ"פ המרכזי במקום הפיזור המוצע.

7. יש לבחון הצרחה בין מגרש 117 ל-118 כדי לחזק את הדופן העירוני למזרח. היות ותא שטח 118

מנותק מיתר התכנית. כמו כן יש לבחון חיבור השצ"פ (כשביל) אל השצ"פ המרכזי.

8. יש להציג תכנית פיתוח עקרונית של כל השטחים הציבורים והמעברים כדי לייצר את החיבורים

להולכי רגל לכל הכיוונים.

9. יש לקבוע שלביות ביצוע שתבטיח את מימוש התכנית. שלביות הביצוע תתייחס לרשת הדרכים

ומבני הציבור כחלק בלתי נפרד מהקמת מבני המגורים, כך שתהיה הלימה בין הקמת יח"ד לבין המענה לצורכי הציבור וחיבור הדרכים החדשות לדרכים קיימות. לעת אישור התכנית שלביות ביצוע תקבע מול מהנדס העיר.

10. במסגרת שלביות הביצוע יש להתייחס גם למבני המגורים הקיימים בפועל בשטח התכנית

ומיועדים להריסה והצגת פתרונות למקרה שלא יהיה ניתן להרוס אותם.

11. תנאי למתן היתר בניה ראשון במתחם יהיה הצגת תכנית פיתוח הכוללת מפלסים וחיבורים של

המרחב הציבורי שממנו ניתן יהיה לגזור את הפיתוח של המתחמים.

12. יש לסמן בבירור חלוקה של מתחמים.

13. קווי בניין ומדרכות:

14. בתשריט יש התייחסות למרחב הציבורי ושהצ"פים, אך ניכר כי לא הוקצאה מדרכה רחבה

ומספקת לאורך רחוב שדרות חיים בר-לב ויש להציע מדרכה של 7.5 מטר המאפשרת שתילה של שדרת עצים כפולה ותכננון של שביל אופניים. בהמשך להערה הנ"ל אין התייחסות מספקת ומידות לצורך בחינת רוחב מדרכות בכלל התכנית, יש להוסיף להמשך תיאום התכנון מול מהנדס - 33 -

העיר ומי מטעמו.

15. המבנה בפינה הדרום מזרחית אינו מייצר דופן עירונית לרחוב ויש להציג את חיבורו לרחובות

הסובבים כתנאי להפקדת התכנית.

16. ככול ומעוניינים בייצירת גשר מעל שרות בר לב שיתחבר בעתיד לכיוון המתחם שיתוכן בעתיד

מדרום לגבעת התחמושת – יש לצרף לקוו הכחול את כל השטח כולל הרחוב עצמו ולסמן בו אפשרות לגשר.

17. התכנית מציעה חיבור בין שני תאי שטח 105-107 מעל שטח המועד לדרך – החיבור המוצע ייבחן

לעת התכנון המפורט הן מבחינה קניינית והן מבחינה תכנונית – התכנית לא תחייב חיבור זה.

18. לא ברור הצורך בהחלת הקוו הכחול על כל הכבישים מסביב למתחם וקביעת ייעוד קרקע של –

יעוד על פי תכנית מאושרת , ככול ומציעים שינוי בשטחים אלה ש להציג אותם במסגרת הקוו הכחול ולהציע בהם ייעוד קרקע ולא להפנות לתכנית קודמת, ולחילופין ככול ולא מציעים בהם שינוי – להוציא מהקוו הכחול.

19. התכני מציעה 2 מתחמים לאיחוד וחלוקה – מתחם אחד איחוד וחוקה בהסכמה ומתחם שני איחוד

וחלוקה ללא הסכמה – מסמכי התכנית לא כוללים מספיק מידע ברור על מתחמי האיחוד וחלוקה והם גם לא מסומנים ברור במסמכי התכנית.

20. יש לצרף מסמכי איחוד וחלוקה למתחם מוצע לאיחוד וחלוקה בהסכמה ולסמן אותו בבירור

במסמכי התכנית.

21. יש לסמן בצורה ברורה את המתחם לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה שהתכנית למעשה מציעה אותו

כמתארי בלבד- יש לבחון את אם נכון להציע מתחם זה כמתארי בלבד , ככול וכן יש לקבוע כי תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור של תכנית לאיחוד וחלוקה בסמכות הוועדה המקומית

22. .מסמכי התכנית מציעים מעבר עילי בין תאי שטח 130 ותא שטח 110 – לא ברור הצורך בחיבור

זה ומה המשמעות שלו – יש להסביר את המעבר המוצע.

23. הפרשות מבונות - מדיניות התכנון:

24. קיימת דרישה להקמת גנים, בית ספר יסודי, חטיבה ותיכון. מוצעת הפרשה ציבורית עבור בית

ספר אך עם זאת, לא הוצגה התכנות תכנונית ל-75 כיתות כפי שעולה מהפרוגרמה הציבורית הנדרשת. יודגש כי ההפרשות המבונות לצרכי ציבור תמוקמנה עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע של המרחב הציבורי. יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון.

25. על הפרוייקט להציג 75 כיתות לימוד סה''כ בכלל טווחי הגיל וסוגי החינוך כמפורט להלן:

26. מעון יום: 9 כיתות מעון. השטחים יהיו בהתאם למדריך להקצאת שטחי ציבור.

27. ככל והכיתות ינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הבנויים הנדרשים

והחצרות, ולקבל אישור משרד החינוך להקמת הכיתות במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו - 34 -

יהיו תנאי להפקדת התכנית.

28. מעון היום ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית.

29. על נספח הבינוי להציג גישה מוטורית אל מטבח מבשל בכפוף לפרוגרמות למעונות יום.

30. יש להציג ולסמן את השטחים בנספח הבינוי ולציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי החצרות.

31. בהוראות התכנית יש לציין בתאי השטח הרלוונטיים את מספר המעונות, הגנים והשטחים.

ההתייחסות תהא הן בסעיף 4 והן בסעיף .5 בהערות לסעיף 5 יצוינו שטחי החצרות.

32. גן ילדים: 12 כיתות.

33. כל כיתה בגודל של 128 מ"ר + חצר בגודל של 175 מ"ר.

34. ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הבנויים הנדרשים

והחצרות, ולקבל אישור משרד החינוך להקמת הכיתות במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

35. השטח הציבורי ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית. יש להציג ולסמן את השטחים

בנספח הבינוי, לציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי החצרות.

36. בית ספר יסודי: 24 כיתות.

37. ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הבנויים והחצרות

הנדרשים ולקבל אישור משרד החינוך להקמת בית הספר במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

38. יש להציג ולסמן את השטחים בנספח הבינוי, לציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי

החצרות.

39. בהוראות התכנית יש לציין בתאי השטח הרלוונטיים את השטחים. ההתייחסות תהא הן בסעיף 4

והן בסעיף .5 בהערות לסעיף 5 יצוינו שטחי החצרות.

40. בית ספר תיכון: 30 כיתות.

41. ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הנדרשים ולקבל

אישור משרד החינוך להקמת בית הספר במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית. לאור מגבלות שטח התכנית מוצע שהפתרון יוסכם עם רמ"י בשטח חלופי באזור, כגון הגבעה הצרפתית.

42. מנהל קהילתי: 1,000-800 מ"ר, אשר תיבנה במשולב עם אחד מבתי הספר שיבנו בפרוייקט

עצמו.

43. תנועות נוער: 200 מ"ר. יינתן מענה בשטח בית הספר שיבנה בפרוייקט עצמו.

44. בית כנסת: 3 בתי כנסת בגודל של 400 מ"ר כל אחד. ניתן לתת בהפרשות מבונות. בנוסף יוצג

בית כנסת בדיור המוגן בגודל שלא יפחת מ- 200 מ"ר וכן בית כנסת בבית המלון בגודל שלא יפחת - 35 -

מ- 200 מ"ר. במידה ובתי הכנסת משולבים עם שימושים אחרים, יש לבנות את ארון הקודש מחוץ לקונטור הבניין כך שלא תהייה בניה מעליו של חדרי אמבטיות ושירותים.

45. מרכז תרבות ופנאי כלל עירוני: יוצע תא שטח נפרד בגודל של 1.5 דונם במיקום מרכזי ונגיש- תא

שטח 113 יתוקן בהתאם.

46. יעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, 113 ו- 114 ואשר אמורים לעבור לבעלות עיריית ירושלים,

ישונה למבנים ומוסדות ציבור עם חזית מסחרית. יש לתקן בהתאם התשריט וכן בהוראות התכנית יצויין מפורשות כי החזית המסחרית הינה רשות ואינה חובה.

47. יש לתקן סעיף 5 כך שכל השטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור (תאי שטח 116 ו- )130

ירשמו כשטח עיקרי.

48. תאי שטח ,113 :114 חסרה בדיקת היתכנות עבור תא השטח 114 ביעוד ציבורי עבור מבני חינוך.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום ואישור מול מהנדס העיר או מי מטעמו (מח' התכנון, מדיניות התכנון, אגף מבני ציבור וכו').

49. מנס כחלק מבדיקת ההיתכנון שצוינה לעיל, יש להראות פתרונות חניה לרבות מפרצי הורדה

והעלאת נוסעים.

50. סעיף 4.5.2א בהוראות התכנית קובע כי בתא שטח 113 יכלול גגות ירוקים. הוראה זו תהייה רשות

ולא חובה.

51. סעיף 4.5.2 בהוראות התכנית קובע כי בתא שטח 113 יתאפשר מעבר להולכי רגל לשצ"פ

המרכזי (תא שטח .)119 תא שטח 113 קטן ואינו מספיק לצרכים הנדרשים מהפרוגרמה. נגיסה בשטח הקטן ממילא תקטין אותו יותר. יש להשמיט הוראה זו, קיימים מעברים מספקים מצפון ומדרום למגרש.

52. סעיף 3.2 יציג את השטחים במצב המאושר ולא רק במצב המוצע.

53. תכנית המדידה מציגה בשטח השצ"פ מבנים כאשר לא כל המבנים סומנו להריסה. יש לוודא שכל

המבנים יסומנו להריסה.

54. סעיף 4.6.1 בהוראות התכנית מאפשר בכל תאי השטח שימושים תת קרקעיים. יש להשמיט

סעיף זה. השצ"פ ישאר כשצ"פ אמיתי ואיכותי ללא בנייה מתחתיו של חניון ו/או אלמנטים אחרים, שאינם תשתית כגון, תשתית מים וביוב.

55. תנועה:

56. כתנאי להפקדת התכנית יש להשלים את נספח התנועה ולהראות פתרונות פריקה וטעינה

57. מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

58. יש לתאם את תכנון התנועה עם צתא"ל לנושא ממשק עם הרק"ל ושבילי אופניים.

59. במקום מקודם מטרו- יש לתאם ולקבל את אישור המטרו לתוכנית. ייתכן כי נדרש להקצות שטח

- 36 -

בתוכנית לטובת תחנה.

60. יש להציג את מערך החניונים (אשר יוצעו בתת הקרקע בלבד) והמעברים התת קרקעים המוצעים,

כולל מערך הסעת רכב תפעולי ורכבי אשפה.

61. יש לגבש פרוגרמה סופית ולהסדיר חניות ייעודיות נדרשות לפיה, לדוגמא מפרצי הורדה ליד

מוסדות חינוך וגני ילדים.

62. יש להציג בחינת השלכות תחבוריות ואת מסקנותיה.

63. התכנון צריך לשפר גם את ההליכתיות על הצירים הראשים העוטפים את התוכנית ולא רק

בגבולות התוכנית (צירים פנימים).

64. יש לבחון כיצד ניתן להימנע מהכניסה הצפונית בעלת סובה חדה המשמשת כניסת רכבי שירות.

65. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת

(יש לסמן בכל חתך קו קרקע קיים) תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום מהנדס העיר ומי מטעמו.

66. יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר. לפחות %20 משטח המגרש יהיה מחלחל. יש

להשלים תיאומים נדרשים מול איכות הסביבה.

67. חוו"ד המחלקה לאיכות הסביבה:

68. ניתנו הנחיות להכנת המסמך הסביבתי ויש להשלים את המסמך ולקבל את הערות המחלקה

כתנאי להפקדת התכנית.

69. יש להגיש מסמך ניהול נגר.

70. יש להגיש סקר וחיזוי קרינה לתחמש המתוכנן בשטח התכנית.

71. יש להגיש סקר היסטורי ודיגום קרקע (בהנחיית ובאישור המשרד להגנת הסביבה).

72. יש להגיש סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים.

73. יש להגיש נספח הליכתיות ושבילי אופנים אשר יחברו בין מוקדים משמעותיים בתוך ומחוץ

לשכונה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

74. יש לשלב בנספח הנופי או בנספח נפרד, רחובות מאוקלמים הקובעים רוחב מדרכות המאפשר

נטיעת עצים כל 5-7 מטר משני צידי המדרכה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

75. התקבלה טיוטת מסמך סביבתי חלקי הנותן רקע לתכנית ומציג את המצב הקיים.

76. בהתאם למדידות רעש שבוצעו בתכנית ובסביבתה עולה כי קיימת חריגת רעש שמקורה בתנועת

כלי הרכב ועל כן יש לבחון את תרומת התכנית לעליית נפחי הנועה ולהבין את המשמעות על ייעודי ושימושי הקרקע הרגישים בתוך התכנית.

77. לאור העובדה כי מדובר בבניה מרובת מגדלים בהיקף נרחב יש צורך לבחון הצללות והשפעות

בינוי.

- 37 -

78. כמו כן מתוכנן תחמ"ש, יש צורך לקבל הנחיות בנושא קרינה ובידוד.

79. חו"ד אדריכל העיר:

80. בינוי ואדריכלות:

81. עבור כל תחנת שנאים שתיקבע בתחום התכנית, יש להבטיח כי לא תהיה פגיעה ברצף הנופי

וההליכתי. יש להקפיד על כך שהמופע העל קרקעי של תשתיות (אוורור וכדומה) המחוייבות עקב צרכים הנדסיים, לא יופנו מחזיתות הבניינים כלפי הרחובות אלא יוטמעו בפיתוח הנופי כלפי פנים המתחם.

82. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה ומונגשת מהמרחב הציבורי ו/או

מזיקת ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

83. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום מרחבים מוגנים

בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב.

84. תכנון המרתפים (חניון ושטחי שירות) יהיה רק בתחום מגרשים פרטיים. תיאסר הקמת חניות

מתחת לשטחים ציבוריים למעט מעבר נקודתי לחיבור תת"ק בין חניונים.

85. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. הגינות הפרטיות יוצרות

גידור וניתק בין הדופן של הבניין למרחב הציבורי ופוגעים בעירוניות איכותית.

86. רמפות הכניסה לחניה תהיינה כחלק ממסת הבינוי. ככל ועדיפות זו לא מתאפשרת, יש לקרות

את הפורטל הפתוח לשמיים ככל הניתן.

87. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו

על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח. יש להימנע מקירות תמך ככל הניתן.

88. גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל

המערכות הטכניות על גגות המבנים בשטח של עד %40 (לכל גג בנפרד) ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו') ולאפשר מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

89. יש לאפשר בהוראות התוכנית שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג ירוק ולאפשר

פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

90. על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יקבע בהוראות התכנית כי תיאסר

הקמת גדרות בכל הממשקים בין השטחים הפרטיים לשטחים הציבוריים לרבות כלפי יעוד דרך, - 38 -

שביל והשצ"פ המוצע בתכנית. תקבע סטייה ניכרת לנושא זה.

91. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד

לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר. תקרת החניון העליונה תתוכנן בעובי מספיק המאפשר נטיעת עצים מעל.

92. יקבע בהוראות התוכנית כי לאורך המדרכות המשיקות לתוכנית יינטעו עצים בוגרים במרווחים

שלא יעלו על שבעה מטרים. יש להתייחס לכך גם בשלביות הביצוע.

93. ככלל מוטב להסיר סימון חזית מסחרית מהתשריט ולקבוע מילולית בתקנון, שכל חזיתות הבינוי

הפונות למרחב ציבורי יהיו חזיתות פעילות ו/או מסחריות (לרבות מבואות כניסה ושימושים ציבוריים אחרים) המפלסים השונים בקומות הקרקע יתואמו עם המפלסים של המדרכות הסמוכות.

94. לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה

מזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

95. תשתיות:

96. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות בלבד (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד')

בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

97. יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות

מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

98. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

99. לא תותר הקמה של שנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע.

.100 יקבע בהוראות התוכנית כי תנאי לפתיחת בקשה להיתר יהא תיאום פתרון פינוי אשפה בתת הקרקע בלבד. גובה החניון יאפשר את הפינוי בו בתת הקרקע. תנאי להפקדה יהא אישור פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח' תברואה ואדריכל העיר.

.101 שיפוע רמפת החניה יאפשר כניסת רכב פינוי אשפה.

.102 תשתיות גז יוצבו במאונך לקרקע ככל הניתן.

- 39 -

.103 רחבות כיבוי אש ימוקמו ברמפות הכניסה לחניונים.

.104 אגף שפ"ע:

.105 יש לתאם ולקבל את אישורה של הגלריה העירונית להעתקת הפסל הלבן למיקום חדש ולקבוע זאת בשלביות הביצוע.

.106 מחלקת מידע תכנוני:

.107 יש לתקן בתקנון: התכנית קובעת הוראות תלת ממד אך לפי ס' 64א לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-.2011 רישום חלקה תלת ממדית תרשם במקרקעין מוסדרים בלבד.

.108 תכנית זו יכולה לקבוע הוראות רישום תלת ממד רק על תאי השטח הנמצאים בתחום גושים 31337 ו.30509

.109 יש להכניס את ההוראות הבאות בפרק 4 לתקנון בכל הנוגע למגרש התלת ממדי:

.110 "תא/י שטח x כולל/ים מגרש/ים תלת ממדי/ם מספר ,X בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת מימד. יעוד המגרש התלת מימדי יהיה ל_____ (ציון הייעודים לפי העניין) ויותרו בו השימושים עבור ____ (ציון השימושים)".

.111 יש לציין בדיוק אילו תאי שטח כוללים הוראות רישום תלת ממד ולסמן את תחום מגרש התלת ממד בתשריט.

.112 יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה בסכמה על חלק מתחום התכנית לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לתקן/לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

.113 איחוד וחלוקה: הוראות התכנית

.114 היות ורק גושים ,31337 30509 הינם גושים מוסדרים תכנית זו יכולה לקבוע הוראות רישום איחוד ו/או חלוקה רק לגביהם לכן מתחם א' יכלול בתוכו תאי שטח הנמצאים בגבולות גושים .30509,31337

.115 יש להשמיט את סעיפים 1 ו6 מפרק זה.

.116 יש להשמיט את סעיפים 3-4 מפרק זה - לפי ס' 125 בפרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ישנה דרישה להכנת תצ"ר בתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה לכן אין לדרוש הכנת תצ"ר בתקנון.

.117 יש לצרף את הסעיפים הבאים תחת פרק איחוד וחלוקה:

.118 תכנית זו כוללת הוראות איחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

.119 השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט כמתחם א', יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו.

- 40 -

.120 יש לצרף נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 .121 כל עוד גושים 30247,30097,30134,30051 לא יוסדרו לא ניתן לקבוע בהם הוראות איחוד ו/או חלוקה ע"פ פרק ג' סימן ז' היות ולא קיים רישומים בגושים אלו למעט חלקה 3 בגוש 30134 הרשומה בספר 1015 דף .7198

.122 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד.

.123 הפקעות לצרכי ציבור:

.124 תא שטח לא יכול לכלול גם הוראות הפקעה וגם הוראות רישום איחוד וחלוקה היות ומדובר בשני הליכי רישום שונים לכן, יש להפריד בין הוראות רישום אלו.

.125 במידה וישנם תאי שטח להפקעה יש לציין תחת סעיף זה אלו תאי שטח יופקעו, תאי שטח אלו לא יוכללו תחת מתחם איחוד וחלוקה.

.126 במידה וכל הרישום יעשה באמצעות איחוד וחלוקה אין להכניס סעיף הפקעה לתקנון.

.127 תלת ממד:

.128 התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תאי שטח מס' x כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

.129 תותר סטייה של עד 2 מ' במיקום מפלסי הגובה של המגרש התלת מימדי (z2 ,)z1 הנובעת מהתכנון המפורט לביצוע, בכפוף לשמירה על הנפח הכולל של המגרש התלת מימדי.

.130 רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה רצוי לא לציין נפח אלא 'שטח היטל מגרש תלת מימדי' היחושב כמ"ר, במידה ומתעקשים לציין נפח בטבלאות הקצאה הנפח יחושב במ"ק ויש לציין כי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום וכי הנפח הרשום הוא במקורב ולא מחייב, בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרש הראשי ממנו הוא נגרע.

.131 יש לצרף לתכנית נספח תלת ממד מחייב.

.132 רישום:

.133 בתאי השטח הכלולים הוראות רישום תלת ממד יתאפשר ביצוע רישום תלת ממדי כלהלן:

.134 הנפח מעל פני הקרקע ירשם ע"ש הרשות הציבורית, עם זיקת הנאה לציבור.

.135 הנפח מתחת לפני השטח ישמש לחניה ושרות עבור כלל השימושים וירשם ע"ש הדיירים.

.136 הנחיות מיוחדות:

.137 תכנית זו קובעת הוראות איחוד ו/או חלוקה תכנונית בשטחים הכלולים במתחם ב' כמסומן בתשריט ובנספח הבינוי.

- 41 -

.138 לאחר הסדרת גושים ,30247,30097,30134,30051 תוכן תכנית רישום עתידית הנגזרת מתכנית זו בשטחים הכלולים במתחם ב' אשר תקבע הוראות רישום איחוד/או חלוקה ללא הסכמת הבעלים וכן הוראות רישום תלת ממדי בכפוף להוראות הדין.

.139 גוש :300511 גוש בהסדר ירדני לא נמצא לגביו תיעוד, גוש זה חל בתחום חלק מחלקות 3-5 מגוש ,30134 מספרי החלקות במפת המדידה הינן פיקטיביות.

.140 יש לבצע השלמות נחוצות ותיקונים בהתאם לחו''ד מחלקת מידע תכנוני ולהמיע במסמכים את התיקונים הנדרשים.

.141 הוראות התכנית:

.142 יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תכנון השטחים למבני ציבור יתואם עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

.143 יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תנאי להיתר בניה יהא אישור מחלקת נכסים.

.144 יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף שלביות ביצוע כי ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

.145 יש לעגן בהוראות התכנית סעיף המפנה בעת מתן היתר בניה למחלקה למדיניות התכנון, שתקבע את השימוש הספציפי להפרשה המבונה. יש לתאם את מיקום ובינוי ההפרשה המבונה מול המחלקה ומדיניות התכנון והמחלקה לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונם של אגף חברה.

.146 תנאים למתן היתר בנייה וטופס :4

.147 תנאי לפתיחת תיק להיתר בנייה יהא אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתכנית בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי של כל שטח התכנית.

.148 מייד עם אישורה של התוכנית תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום (תצ"ר) שתוגש בתום 3 חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

.149 יש לקבוע מפורשות בשלביות הביצוע כי תנאי לאכלוס שטחי המגורים יהא פיתוח בפועל של שטחי הציבור.

.150 השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי ציבור יועברו לבעלות הרשות המקומית ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

.151 תנאי למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום התצ"ר והתמ"ר.

.152 לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

.153 יש להטמיע סעיף הפקעה לצורך הפקעת שטח ציבורי בתיאום מול מחלקת נכסים.

.154 תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על - 42 -

התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

.155 תנאי למתן היתר בניה יהא רישום לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבוריים המבונים לפי תכנית זו לצרכי ציבור ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

.156 ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. על כל המרחבים המשותפים והגישה אליהם, הכניסות והמעברים להיות נגישים לבעלי מוגבלויות. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

.157 לאורכם של הרחובות בהם מתוכננת כניסה אל חניון תת-קרקעי, תהא מדרכה רציפה.

.158 יש לחייב כי מפלסי הרחובות הפנימיים יהיו אחידים ורציפים ככל הניתן עם מינימום מדרגות / טרסות בפיתוח לטובת נגישות מירבית.

.159 יש לקבוע כי כל התשתיות בתחום התכנית יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו').

.160 יקבע בהוראות התכנית כי הבניה תבוצע לפי תקן 5281 לבניה ירוקה באישור מעבדה מוסכמת.

.161 שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

.162 השלמת חוו"ד של מחלקות ותיאום תכנון נוסף ככל שיידרש:

צתא"ל, צוות בקרת תכנון פיזי, חברת הגיחון, הרשות הארצית לכבאות והצלה, , אגף מבני ציבור, תברואה, מנח"י, חברת חשמל, רשות העתיקות, , אגף שפ"ע (תחזוקת כבישים ומדרכות + מחלקת גננות),

הערות טכניות

.163 יש לציין בהוראות התכנית, בסעיף ,4 כי לא יותרו כל תוספת יחידות דיור, ובהן דיוריות.

.164 בסעיף 5 בהוראות התכנית יצויינו כל יחידות הדיור המבוקשות וללא גמישות במספר יחידות הדיור.

.165 סעיף 4.1.1 סעיף קטן 1 "דיור ממשלתי", יש לתקן ההגדרה למשרדי ממשלה, בשל ההקשר העלול להתפרש כדיור ציבורי.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יוסי פרץ רפרנט תכניות תב"ע 20.3.2025

- 43 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1382423

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: חברת נופים

עורך התכנית: מילוסלבסקי גיא

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 19/01/2025

כתובת תלפיות מזרח בשכונת תלפיות מזרח, מדרום לרחוב ברזאני וממזרח לרחוב ארציאלי.

גוש חלקה בשלמות

31228 13 לא

31228 4 כן

31228 6 לא

31228 3 כן

31228 18 לא

31228 5 כן

31228 8 לא

31228 2 כן

31228 17 כן

31228 12 לא

99999 1 כן

30757 102 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 21 תשריט 11

מטרת התכנית:על פי מסמכי התכנית שעמדו בתנאי סף

הקמת מתחם מגורים חדש מעורב שימושים עבור מגורים, מסחר, תעסוקה, מבני ציבור שטח ציבורי פתוח, במסגרת התכנית מוצע הקמה של 3 מגדלי מגורים על גבי רח' חווה ארציאלי, מגדל בן 48 קומות מצדו המערבי של הרחוב ושני מגדלים בני 37 ו-31 קומות בצידו המזרחי. כמו כן, לאורך רח' בראזני מוצע בינוי מרקמי של 6 מבנים בני 9 קומות.

עיקרי והוראות התכנית:

1. שינויי ייעוד הקרקע מאזור מגורים מיוחד, שצ"פ, שביל ציבורי להולכי רגיל ודרך, למבנים

ומוסדות ציבור,

שטח ציבורי פתוח, ככר עירונית, דרך ו/ או טיפול נופי, שביל, מגורים ומסחר ומגורים, מסחר ותעסוקה.

2. קביעת שטחי בנייה בתחום התכנית לסה"כ 224,735 מ"ר מתוכם 143,620 מ"ר מעל הכניסה

הקובעת, ו81,115 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת.

3. קביעת קווי בניין מרביים, מעל ומתחת הקרקע.

4. קביעת מספר יח"ד ל-1000 יח"ד. מדובר על תוספת של 780 יח"ד על המאושר. מתוכם 250

יח"ד להשכרה.

5. קביעת מספר קומות מרבי ל- 9 קומות מעל הכניסה הקובעת בת.ש 1-6 (ביעוד מגורים ד'),

ול- 31-48 קומות בת.ש 7-9 (בייעוד עירוני מעורב).

- 44 -

6. קביעת הנחיות פיתוח ועיצוב אדריכלי.

7. קביעת מפלס הכניסה הקובעת.

8. קביעת תנאים למתן היתר בנייה והיתר אכלוס.

9. קביעת שלבי ביצוע למימוש הפרויקט.

10. איחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמה

גודל יח"ד ממוצעת כ-126 מ"ר כולל ממ"ד.

צפיפות כ-89 יח"ד לדונם נטו. צפיפות ברוטו כ-43 יח"ד לדונם.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר הערות

–

מ"ר %

מרבי מעל לקרקע

דרך מוצעת 3,226.69 13.64

מבנים ומוסדות ציבור 809.75 3.42 2850 מ"ר %351.96 בנייה מרבי מגורים ד' 300 6,672.28 28.21 40,640 מ"ר %609 בנייה מרבי

מתוכם:

2000 מ"ר למבני

ציבור ו-38,640

מ"ר למגורים

עירוני מעורב 700 4,565.64 19.30 מגורים (ת.ש. :)7 %2,073.19 בנייה 29,355 מ"ר מרבי

עירוני מעורב

(ת.ש. 7 ו-:)8

30,100 מ"ר

מגורים, מסחר

ותעסוקה (ת.ש.

:)9 35,200 מ"ר

סה"כ:

94,655

שביל 193.95 0.82

שטח ציבורי פתוח 2,999.98 12.68

שטחים פתוחים, 5,182.32 21.91 17,515 מ"ר %337.97 מבנים ומוסדות ציבור

סה"כ 23,650.61 100 153,660 מ"ר

תיאור המצב הקיים

בחלק המערבי של התכנית קיים בינוי של תחנת שאיבה לשפכים ותחנת טרנספורמציה, יתר שטח התכנית ריק מבינוי.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מס' ,7984 משנת 2004 ייעדה את החלק המערבי של התכנית לשצ"פ (ת.ש. 9 בתכנית בנדון).

תכנית מס' ,7977 משנת ,2005 ייעדה את השטח לאזור מגורים מיוחד, שצ"פ ומתקני הנדסה בחלק המזרחי של התכנית בנדון ביחס לרח' חוה ארציאלי. התכנית כללה 180 יחידות דיור חדשות בבניינים הכוללים 4 קומות מעל לכביש ועוד 3 מתחת למפלס הכניסה – סה"כ 7 קומות.

תכנית מס, 7977א, משנת ,2012 שינוי בגבולות מגרשים, הסדרת הכניסה לאום ליסון, הסדרת מיבנה קיים משצ"פ לשטח למגורים והסדרת המגרש למיתקן הנדסי – התכנית כוללת את מגרשי המגורים 1 ו-3 בתכנית .7977

היתרים:

לא נמצאו היתרים במערכת העירונית.

- 45 -

עבירות בניה:

לא נמצאו עבירות בניה במערכת העירונית.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ה. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני עד 6 קומות ושטח פתוח.

ו. תכנית שכונתית: קיימת תכנית אב להתחדשות של השכונה, אינה רלוונטית למתחם זה שהוא מתחם

ריק.

ז. תקן חנייה עירוני – גבוה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם, אזור פיתוח עירוני.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן כן

מבני ציבור כן כן ראה פרוט בחוות דעת מדיניות תכנון מטה.

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

תאריך 24/02/2025

בודק – עמרי אדר

אגף נכסי עיריה

חוו"ד תוכנית מס' – 1382423 מצפה תלפיות

מונה תדפיס הוראות 21 מונה תדפיס תשריט 11

- 46 -

בדיקת בעליות ונכסים

גוש 31228

חלקה 12 - העתק רישום פנקס השטרות, בבעלות מדינית ישראל, בחלקה נמצא מבנה שחלקו בתחום התוכנית.

חלקה 8 - העתק רישום פנקס השטרות, בבעלות מדינית ישראל, בחלקה נמצא מתקן של חברת חשמל.

חלקות 2-6 ו-17 - העתק רישום פנקס השטרות, בבעלות מדינית ישראל.

חלקות 13 ו-18 - העתק רישום פנקס השטרות, בבעלות מדינית ישראל, זיקת מעבר לרכב שירות.

גוש 30757 חלקה 102 – העתק רישום פנקס השטרות, בבעלות מדינית ישראל, חכירה מהוונת לרשות עירית ירושלים. שטח החכירה בתחום התכונית כ-2,168 מ"ר.

סה"כ שטחים בבעלות עיריית ירושלים כ-2,168 מ"ר.

נכסים

8854 - שפצים בשכונת תלפיות מזרח

שטחים

מצב קיים

תוכנית 7977א'

מגרש 1 ביעוד מגורים, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-2,794 מ"ר.

מגרש 3 ביעוד מגורים, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-.3,582 מגרש 100 ביעוד שצ"פ, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-270 מ"ר.

מגרש 101 ביעוד שצ"פ, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-627.52 מ"ר.

תוכנית 7977

מגרש 2 ביעוד מגורים, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-4,175.92 מ"ר.

מגרש 4 ביעוד מגורים, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-2,487 מ"ר.

מגרש 5 ביעוד מגורים, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-3,661 מ"ר.

מגרש 6 ביעוד מבני ציבור, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-436 מ"ר.

מגרש 7 ביעוד שצ"פ, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-2,998 מ"ר.

מגרש 9 ביעוד שטח למתקנים הנדסיים, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-388 מ"ר.

- 47 -

תוכנית 7984

מגרש 22 ביעוד שצ"פ, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-2,168 מ"ר.

סה"כ שטח ביעוד סחיר בתחום התכונית 16,700 מ"ר.

סה"כ שטחים ביעוד ציבורי בתחום התוכנית כ-6,888 מ"ר מצב חדש

מגרשים 1-6 ביעוד מגורים, שטח המגרשים 6,672.28 מ"ר.

מגרשים 7-9 ביעוד עירוני מעורב, שטח המגרשים 4,565.64 מ"ר.

מגרש 10 ביעוד שצ"פ ומבנים ומוסדות ציבור, שטח המגרש 5,182.32 מ"ר.

מגרשים 11-14 ביעוד שצ"פ, שטח המגרשים 2,998 מ"ר.

מגרש 16 ביעוד מבנים ומוסדות ציבור, שטח המגרש 809.75 מ"ר.

מגרש 17 ביעוד שביל, שטח המגרש 193.95 מ"ר.

מגרשים 830-831 ביעוד דרך, שטח המגרשים 3,226.69 מ"ר.

סה"כ שטחים ביעוד סחיר במצב חדש 11,237.92 מ"ר.

סה"כ שטחים ביעוד ציבורי במצב חדש 12,410.71 מ"ר.

הערות הנכסים

1. טבלאות החלוקה לא מציינות את עיריית ירושלים אשר חוכרת את חלקה .102

2. השטחים הציבורים ירשמו במלואם על שם עיריית ירושלים במסגרת האיחוד והחלוקה

ולא ירשמו לשם המדינה.

3. תנאי להיתר בנייה יהיה פנוי המבנים הנמצאים בשטח אשר אמור להירשם לזכות

עיריית ירושלים על חשבון ובאחריות היזם.

4. תוכנית זו נבנית על שטחים פתוחים לכן אין סיבה לאשר ולא יותר רישום תלת ממדי

מתחת למגרשים ביעוד ציבורי, יש למחוק כל אזכור להוראות הרישום תלת ממדיות, ולתכנון בתת הקרקע הציבורית ממסמכי התוכנית. האגף הנכסים קובע בתוקף שרישום הבעלות העירייה במגרשים הציבוריים יהיה מלא, מלב האדמה ועד רום השמיים.

5. לפי מסמך מדיניות פיתוח לאורך צירי רק"ל במקרים אלו יש להפריש %40 מהשטח

המושבח לטובת שטחים ציבוריים. תוכנית זו מציע הפרשה של כ-%32 בלבד, לאור הקיפי הבנייה המבוקשים בה יש להגדיל ההפרשה ל-%.40

יש לקבל חוו"ד מחלקת מדיניות התכנון לנושא המטלות הציבוריות בתוכנית.

6. יש לקבל חוו"ד חברת החשמל לנושא המתקן שלהם אשר נמצא בשטח התוכנית.

7. יש לקבל חוו"ד חברת הגיחון לנושא המתקן שנמצא בחלקה .12

8. יש להרחיב את הקו הכחול של התוכנית שיכלול את כל חלקה 6 ולאחד אותה עם תא

שטח 16 ולרשום אותם במלואם לשם עיריית ירושלים במסגרת האיחוד והחלוקה.

9. אין להבליט מרפסות מעבר לקווי בניין, במיוחד מרפסות בקו 0 למגרשים ביעדו במנים

- 48 -

ומוסדות ציבור או שטח ציבורי פתוח.

10. יש להוסיף הוראות רישום והפקעה לפני הנוסח הבא:

הפרשת קרקע + הפרשה מבונה לצרכי ציבור

הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון. בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן:

תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

11. בתא שטח מספר ___תבנה (כיתת גן )בהיקף __________ מ"ר שטח בנוי ושטח

מינימלי לחצר צמודה ורציפה -_________מ"ר . בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ170_______מ"ר אשר ישמש עבור( צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון טיפת חלב) בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

12. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו

התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

13. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה

נפרדת ועצמאית.

איחוד ו/או חלוקה

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש ל_________בלבד. וכן השטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי קהילה ורווחה בלבד. את בהתאם להוראות סעיף4.1 .

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

- 49 -

14. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא

מוסדר).

15. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה

לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

16. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4 חברת חשמל

לישראל לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - לא התקבל

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

יום רביעי 28 מאי 2025

הנדון: חוות דעת לתב"ע ,1382423 תלפיות מזרח

[חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 21 ולגרסת תשריט מוצע 11 מתאריך ]18.2.2025 המקום :שטח מאורך ונרחב מדרום לתלפיות מזרח, בואכה אום ליסון, מצפון לתוואי המשך כביש אשר וינר, מדרום לרח' משה ברזאני ומשני צדי רח' חוה ארציאלי. שטח התכנית מחולק לשני פוליגונים – []1 גוש 31228 חלקות ,2-5 ,8 ,12 ,13 ,17 18; ו[]2 גוש 30757 חלקה .102 שטח התכנית הכולל 23.632 דונם.

2. מצב סטטוטורי :שטח התכנית מיועד למגורים מיוחד לפי תכנית 7977 (10,327

מ"ר), למגורים לפי תכנית 7977א (6,529 מ"ר), לשצ"פ לפי תכניות ,7977 7977א ו-

7984 (5,952 מ"ר), לבניין ציבורי לפי תכנית 7977 (436 מ"ר), ולמתקנים הנדסיים לפי תכנית 7977 (388 מ"ר).

אגף תכנון העיר - לפי המצב המאושר בתכניות 7977+7977א ניתן לבנות בשטח 180 יח"ד בשטח בנוי עיקרי בסך 21,600 מ"ר.

המחלקה

למדיניות התכנון

3. מצב מוצע:

הקמת מתחם חדש מעורב שימושים למגורים, מסחר, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור.

שינוי יעודי הקרקע בשטח התכנית למגורים ד' – תאי שטח 1-6 בשטח כולל בסך 6,672 מ"ר; לעירוני מעורב – תאי שטח 7-9 בשטח כולל בסך 4,565 מ"ר;

לשטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור – תא שטח 10 בשטח בסך 5,182 מ"ר;

למבנים ומוסדות ציבור – תא שטח 16 בשטח 810 מ"ר; לשצ"פ – תאי שטח -11 14 בשטח כולל בסך 3,000 מ"ר; לשביל – תא שטח 17 בשטח בסך 194 מ"ר;

ולדרך מוצעת – תאי שטח 830-831 בשטח כולל בסך 3,227 מ"ר.

ייעוד עירוני מעורב: מוצעת הקמת מגדל בן 48 קומות בתא שטח 9 מצדו המערבי

של ציר הרק"ל ברח' ארציאלי ושני מגדלים בני 37 ו-31 קומות בתאי שטח 7-8 מצדו המזרחי של רח' ארציאלי.

בתאי שטח 7-9 מוצעות סה"כ 700 יח"ד. מהן 210 יח"ד בתא שטח ,7 250 יח"ד בתא שטח 8 (דיור להשכרה), ו-240 יח"ד בתא שטח .9 סך השטח הבנוי הכולל - 50 -

המוצע בייעוד עירוני מעורב הוא 115,535 מ"ר, מתוכם שטח מרבי בסך 94,655 מ"ר (%2,073 בנייה), ושטח עיקרי בסך 77,075 מ"ר.

ייעוד מגורים ד': בתאי שטח 1-6 מוצעים מבנים בני 9 קומות לאורך רח' ברזאני,

וכן מוצעות סה"כ 300 יח"ד, 50 יח"ד בכל תא שטח. סך השטח הבנוי הכולל המוצע בייעוד מגורים ד' הוא 64,920 מ"ר, מתוכם שטח מרבי בסך 38,640 מ"ר (%579 בנייה), ושטח עיקרי בסך 34,320 מ"ר. מתוך השטח העיקרי מוצע שטח בנוי בסך 2,000 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור.

בתא שטח 16 המיועד למבנים ומוסדות ציבור מוצע שטח כולל בסך 4,830 מ"ר, מהם שטח מרבי בסך 2,850 מ"ר (%352 בנייה), ושטח עיקרי בסך 2,350 מ"ר.

בתא שטח 10 המיועד לשטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור מבנים ומוסדות ציבור מוצע שטח כולל בסך 29,767 מ"ר, מהם שטח מרבי בסך 17,515 מ"ר (%338 בנייה), ושטח עיקרי בסך 14,572 מ"ר.

4. הערכת התכנית:

.1

1. מדובר בתכנית המוצעת על שטח פנוי נרחב. אמנם חלק מהשטח

מאושר למגורים, אך יש לקחת בחשבון שרובו מהווה חלק חשוב מהמערכת הטבעית והאקולוגית בדרום-מזרח ירושלים. רוב שטח התכנית (ממז' לרח' ארציאלי) נמצא באגן נחל דרגה עליון, וכלול בתחום אתר הטבע העירוני "גאיות דרגה" – אתר מס' 26 בסקר הטבע העירוני, המוגדר כ"מכלול טבעי פתוח-כפרי", חלק ממקבץ-על נחל קידרון, כלומר רצף של שטחי טבע בעלי ערך.

הפוליגון המערבי של התכנית הנמצא בין רח' ארציאלי ואליהו חכים כלול בתחום אתר הטבע העירוני "גן ארמון הנציב" – אתר מס' 76 בסקר הטבע העירוני, המוגדר כ"מכלול טבעי מפותח"

המקיף את שכונת ארמון הנציב מדרום. לפיכך חשוב מאוד לקבל הנחיות מהרשות העירונית לאיכות הסביבה והאקולוגית העירונית, לרבות ביצוע סקר מפורט של תשתיות הטבע העירוני הקיימות.

2. יש לבחון את גבולות התכנית המוצעת. תחום התכנית מותיר

שטחים כלואים בינה לבין המרחב הבנוי של תלפ"ז. יש לכלול בתכנית את כל שטח חלקה 6 בגוש ,31228 אשר מיועדת במצב המאושר למבנים ומוסדות ציבור לפי תב"ע ,7977 וכן את חלקה הצפוני של חלקה 18 הכלוא בין רח' ברזני וארציאלי אשר מיועד לשצ"פ.

3. אנו מתנגדים לבינוי המוצע בצד המערבי של התכנית (תא שטח

.)9 מדובר בשטח המיועד לשצ"פ. זהו שטח פתוח המהווה כאמור לעיל חלק מאתר טבע עירוני "גן ארמון הנציב", שטח אשר חשיבותו רבה בהיותו מסדרון טבעי צר יחסית בין כבישים המחבר בין השטח הפתוח מדרום לשכונה לבין ואדי קשאני –

הוא הפארק המרכזי של השכונה, ובכך שומר על רצף של המרחב הפתוח. יתרה מכך, שטח זה ממוקם ממש באפיק הנחל, ולבינוי המאסיבי המוצע בו תהיינה השלכות מרחיקות לכת בכל הקשור לניקוז וחילחול. לאור זאת, אנו סבורים שיש לשקול לבטל לחלוטין את הבינוי המוצע בשטח זה.

4. יש לציין כי קיימת טעות או סתירה בנתוני יח"ד המוצעות

בתכנית. בדברי ההסבר מצוין כי התכנית כוללת 700 יח"ד ו-250 יח"ד להשכרה - כלומר סה"כ 950 יח"ד, וכך גם בעיקרי הוראות התכנית (סעיף .)2.2 עם זאת, סכום יח"ד המצוינות בטבלה 5 הוא 1,000 יח"ד.

5. בנוסף על כך, מתחת לטבלה 5 בסעיף "הוראות טבלה 5" רשומה

הערה לפיה "תותר תוספת של עד %10 ממספר יחידות הדיור לעת מתן היתר בנייה ללא שינוי בסה"כ זכויות הבנייה ללא צורך בהקלה ו/או שינוי תב"ע". תוספת כזאת לא מקובלת ויש למחוק הערה זו.

6. סך זכויות הבנייה המוצעות בייעוד עירוני מעורב (תאי )7-9 חורג

- 51 -

באופן משמעותי מהמדיניות עבור אזור זה. יש לקבוע בתאי שטח אלה %720 בנייה (מרבי), כלומר סה"כ 32,872 מ"ר, מהם %75 למגורים – 24,654 מ"ר מרבי, ו-%25 לתעסוקה – 8,218 מ"ר מרבי. שטחים אלה יחולקו בהתאם לשטחים של תאי השטח .7-9

7. בנוסף לכך, יש להנמיך את הבינוי המוצע בתאי שטח 7-9 ל-18

קומות לכל היותר.

8. להבנתנו, התקיימה לאחרונה פגישה בין היזם לבין מהנדס העיר

ובה סוכם על זכויות הבנייה שניתן לאפשר בחלקי התכנית השונים, וכתוצאה מכך סך השטחים ויח"ד המוצעות עשויים להשתנות. עם זאת, אין עדיין מסמכים מעודכנים לפי הסיכום הנ"ל ולפיכך עלינו להתייחס לנתונים שבמסמכים הרשמיים שהוגשו.

9. להלן התייחסות פרוגרמטית עבור תכנון ל-1,000 יח"ד כפי

שמוצע בתכנית כעת. ככל ויוחלט לקדם את התכנית תוך צמצום סך יח"ד בהתאם לסיכום הנ"ל, יש לפנות אלינו לקבלת התייחסות פרוגרמטית מעודכנת.

10. במסגרת עבודת יועץ הפרוגרמה בצוות הפרויקטור לשכונת

ארמון הנציב ובתיאום עם המחלקה, נקבעו לאחרונה מדדים דמוגרפיים מעודכנים לגבי אוכלוסיית היעד בתכניות המקודמות, לפיהם גודל משק הבית הממוצע הצפוי הוא 3.6 נפשות, ואחוז שנתון חינוך ממוצע בסך %.2.0 לפיכך בתחום התכנית הכולל 1,000 יח"ד צפויים להתגורר 3,600 תושבים, וגודל שנתון החינוך הצפוי הוא 72 ילדים בשכבה.

11. לפיכך עבור האוכלוסייה הצפויה להתגורר בתחום התכנית צפוי

ביקוש ל-5 כיתות מעון יום, 7 כיתות גן ילדים, 16 כיתות בי"ס יסודי ו-16 כיתות בי"ס על-יסודי.

שצ"פ - לפי מדד של 4 מ"ר לנפש (סף הבית + תפקודי) נדרש שצ"פ בשטח של 14.4 דונם.

להערכתנו צפויים כ-600 מתפללים באופן תדיר, עבורם נדרש שטח כולל של כ-1,500 מ"ר, אשר יכול להתחלק בין שלושה בתי כנסת. יש לקבל התייחסות ממנהל האגף למבני דת לגבי השטח הנדרש עבור בתי כנסת.

.1

.1

12. לאור האמור לעיל, יש לשנות את היצע השטחים הציבוריים

בתכנית כלהלן:

▪ התכנית מציעה תא שטח בייעוד מעורב של "שטחים

פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור" (תא שטח )10 בחלקה המזרחי. ראשית, אנו סבורים שיש להפריד בין תאי שטח למבני ציבור בנויים ושטחי ציבור פתוחים. בנוסף, מיקום מבני ציבור לרבות מוסדות חינוך בכניסה לשכונת אום ליסון אינו מיטבי ועדיף למקם מוסדות אלה בקרבת צירי תחבורה ציבורית, כגון ציר הרק"ל העתיד לעבור ברח' חוה ארציאלי.

▪ בהתאם לאמור לעיל, יש להציע תא שטח למבנים

ומוסדות ציבור בשטח של 5 דונם אשר ימוקם על שטח חלקה 5 וחלק מחלקות 4 ו-18 בגוש ,31228 במקום תאי שטח ,5 6 ו-,12 וכן חלק מחלקה 18 (אשר מוצע להוסיף לתחום התכנית). בשטח זה ייקבע שימוש לחינוך עבור בי"ס על-יסודי (שעשוי לכלול 18 או 24 כיתות), זאת לאור התוספת המשמעותית של יח"ד בתכניות

ההתחדשות העירונית המקודמות באזור זה, אשר ברובן לא ניתן לספק שטח משמעותי לצורך מוסד בסדר גודל זה.

▪ יש לשנות ייעוד לשצ"פ בשטח בהיקף של 3 דונם בחלקו - 52 -

המזרחי ביותר של תא שטח .10 השטח הנותר בתא שטח 10 ישנה ייעוד למגורים ד', כהחלפה עם השטח למגורים בתאי שטח 5-6 אשר הצענו לשנות ייעודם ממגורים

למבני ציבור.

▪ תא שטח 16 המיועד למבנים ומוסדות ציבור יוגדל מעט לשטח של 1 דונם, וייקבעו בו שימושי "חינוך, חברה וקהילה". בתא שטח זה מוצע לשלב אשכול מעון יום 3 כיתות בקומת הקרקע וחצרות צמודות, ומעליו 2 כיתות גני ילדים.

▪ יש לשנות את מיקומו של תא שטח 11 המיועד לשצ"פ, להעבירו למרכז המתחם המזרחי ולמקמו בתחום חלקה

6 אשר מוצע לצרף לתחום התכנית. תא שטח זה ישנה

יוגדל לשטח של 600 מ"ר וייקבע בו ייעוד למבנים

ומוסדות ציבור לשימושי דת, לצורך הקמת שני בתי

כנסת. במקביל לכך השטח המיועד למגורים ד' יורחב מזרחה על המיקום של תא שטח .11

▪ השטח הנותר בתחום חלקה 6 אשר צורף לתכנית ייועד לשצ"פ. בכך סך שטח השצ"פ המוצע בתכנית, כולל

השטח בחלקה 18 שאנו מציעים לצרף לתכנית יגיע ל-7 דונם לפי הערכה – כלומר כ-2 מ"ר לתושב. מדובר

בשיפור של המצב המוצע, אם כי שטח זה עדיין לא

מספק את המענה הנדרש לפי הפרוגרמה. יש לזכור כי התכנית המוצעת גובלת בשטח פתוח סמוך מדרום.

▪ מעבר לשימושים המוצעים בשטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור, יש להקצות שטחי ציבור מבונים

כמפורט להלן: )1 אשכול מעונות יום בן 3 כיתות בשטח 441 מ"ר בנוי (147 מ"ר בנוי לכל כיתה), וכן שטח לחצרות צמודות בסך 305 מ"ר. יש להבטיח כניסה

נפרדת מהמגורים ונגישות מלאה למטבח בישול עצמי. )2 שטח ציבורי בנוי עבור 5 כיתות גני ילדים בגודל 130 מ"ר כ"א וחצרות צמודות בשטח 175 מ"ר כ"א, סה"כ 650

מ"ר בנוי ו-875 מ"ר חצרות. רצוי שגני הילדים ייבנו במקבצים של 2 ו-3 כיתות על מנת להקל על הגישה

אליהם והתפעול שלהם. )3 שטח ציבורי בנוי עבור בית כנסת בגודל 500 מ"ר.

▪ יש לציין במפורש במסמכי התכנית את השימושים

הציבוריים הנ"ל, מס' הכיתות המוקצה עבורם והיקף השטחים הבנוי והחצרות של כל שימוש, ולסמן אותם

בהתאם בנספח הבינוי שיהיה מחייב בעניין זה.

13. בינוי ומיקום השטחים הציבוריים המבונים יתואמו לקראת

הפקדת התכנית מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ולעת הגשת הבקשה להיתר בנייה יתקיים תיאום מול המח' לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים – מנח"י ומבני דת.

14. עוד יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים

בתחום הבניינים ייוחדו לרשות המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת ונגישה, ובעזרת מערכות עצמאיות ונפרדות ככל הניתן מהמגורים. תנאי להיתר בנייה ראשון מכוח התכנית יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי המוצע.

15. יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור

יופקעו ע"י הרשות המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין."

16. כיוון שהתכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי,

יש לחתום על הסכם טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לחזקת העירייה.

17. בחלקו המערבי של תחום התכנית קיימים כיום מתקנים

הנדסיים – תחמ"ש (בחלקה )8 ומתקן ביוב (בחלקה )12 - המיועד להריסה לאחר שיופעל מתקן במיקום סמוך (בחלקה ,9 תא שטח 300 לפי תכנית 7977א), אשר טרם נבנה. התכנית כלל לא - 53 -

מתייחסת למתקנים אלה: תא שטח 7 בייעוד עירוני מעורב כולל

בשטחו חלק משטח התחמ"ש, ואילו חלק מהשטח של מתקן הביוב בחלקה 12 מיועד לדרך מוצעת (תא שטח .)831 על התכנית להציג בנושא זה פתרון מוסכם עם חברת החשמל וחברת הגיחון.

יש לקבל בעניין התייחסות של הרשות לאיכות הסביבה.

18. לפי הוראות התכנית, בתחום תאי השטח המיועדים לשצ"פ יותרו

שימושים לתשתיות וכן לחניון תת-קרקעי ברישום תלת-ממדי.

אנו סבורים שיש להימנע מצב זה, ולאפשר פיתוח אדמה בעומק משמעותי שיאפשר נטיעה וצמיחה של עצים בוגרים והקמת גינות משחק.

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

שלום רב,

המחלקה

לנגישות בתקנות פרק 4 סעיך 4.2.2 א. בינוי .1 יש להוסיף סטיה ניכרת על מנת להבטיח רציפות של המסחר לרחוב.

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

מחלקת תועלות

ציבוריות לא התקבל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1382423 – מצפה תלפיות

כללי - מדובר בתכנית לקביעת מסגרת תכנונית למגדל בן 48 קומות מצדו המערבי של רחוב חוה ארציאלי ושני מגדלים בני 37 ו- 31 קומות לאורך ציר רק"ל. בינוי מרקמי לאורך רחוב ברזאני עד 9 קומות והפרשות מבונות לצורכי ציבור בקומות שמתחת למפלס הכניסה במבנים המרקמים.

התכנית חלה על החלקות הבאות:

גוש שומה 31228 – חלקות 2-5,17 וחלק מחלקות .6,8,12-13,18 אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת

גוש שומה 30757 – חלק מחלקה .102

המידע התכנוני

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות ההבאות:

- התכנית קובעת הוראות תלת ממד אך לפי ס' 64א לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 רישום חלקה תלת ממדית תרשם במקרקעין מוסדרים בלבד.

היות וגושים 31228,30757 הינם גושי שומה לא ניתן יהיה בהמשך לרשום את החלקות התלת ממדיות, לכן אין להגדיר את תכנית זו כתכנית הקובעת הוראות תלת ממד ויש להשמיט את כל ההוראות הנוגעות לתלת ממד בתקנון וכן בתשריט המוצע משום שאינן ברות ביצוע.

- 54 -

לידיעה – תמ"ר אשר תוגש בגוש לא מוסדר תדחה היות ואינה ניתנת לרישום.

- בטבלה שבסעיף 1.5.5 לתקנון יש לתקן את סוג הגוש בגוש 30757 מ'מוסדר' ל'לא מוסדר'.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לתקן/לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת האיזון והקצאה המהווים חלק מתכנית זו.

יש לצרף לתכנית נספח מחייב של טבלת איזון והקצאה הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין ולא המדוד!

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי להיתר בניה יהיה רישום תצ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

הפקעות לצרכי ציבור:

במידה ותכנית זו לא תרשם מכח הוראות איחוד ו/או חלוקה, אין מניעה כי השטחים המיועדים לצרכי ציבור, לרבות ההפרשות המבונות יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות הדין.

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

גוש :31228

- חלקות 2-6,8,12-13,17-18 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 1514/2012 הרשומה מתאריך .18.04.2013

גוש :30757

- חלקה 102 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 310/2006 הרשומה מתאריך .09.07.2007 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הכחול תואמים לגבולות החלקות שבתצ"רים.

- בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

- יש לצרף תשריט מאושר הערוך בהתאם לנוהל מבא"ת – 'הנחיות לעריכת מצב מאושר'.

- 55 -

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

אגף רישוי

ופיקוח - המח' לא התקבל

להיטלי השבחה

חברת הגיחון

מח' המים לא התקבל

חברת הגיחון -

מח' הביוב לא התקבל

והניקוז

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר הוספת יחידות דיור. תוספת חריגה של יח"ד בתחום שטח זה חריגה משמעותית בגובה הבניה ובאחוזי

הבניה

כלכלת היישוב/ תוספת תעסוקה ומסחר בכניסה

הרשות: לשכונה.

השפעות חברתיות: תוספת שטחים למבנים ומוסדות

ציבור.

תשתיות ותחבורה: • מוצעת דרך לשימוש למגרשים פרטיים.

• הדרך מוצעת על תוואי מתקנים הנדסים

ועל מגרש חום מאושר.

• מוצעת חנייה עילית.

סביבה ונוף: • עקירת עצים בוגרים.

• בנייה בשטחים המיועדים לשצ"פ.

• מוצעת בנייה משמעותית בתוואי נחל

ומתקנים הנדסיים.

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית כוללת את תחום תכנית 7977 הכוללת כ 17 דונם בייעוד מגורים וכוללת 180 יחידות

דיור ושטחים נוספים ממערב בייעוד של שטים ציבורים פתוחים.

2. שכונת ארמון הנציב עתידה לעבור תהליכי התחדשות עירונית במסגרת תוכניות לפינוי בינוי

בצורה משמעותית,ותוספת צפויה של אלפי יח"ד-במסגרת זו יש חשיבות לכל חטיבת קרקע ביעוד ציבורי על מנת לתת מענה פרוגרמתי לצורכי ציבור.

3. במסגרת תוכנית 7977 המאושרת ישנם שטחים ביעוד ציבורי בהיקף משמעותי -שטחים אלו

נדרשים פרוגרמטית לצורכי ציבור עבור השטחים הסחירים בשטח התוכנית המאושרת ולשכונות ארמון הנציב באופן כללי.

4. לא ניתן לשנות את שימוש ויעוד השטחים הציבוריים בתוכנית כולה ובכלל זה באגף המערבי

- 56 -

של התוכנית,לטובת שטחים סחירים ולהקטין את היקף השטחים הציבוריים בתוכנית ובפרט לאור המצוקה והצורך בשכונת ארמון הנציב ככל.

5. .הדבר אמור כמדיניות כללית בעיר מתוך מגמה לשמר את היקף שטחי הציבור ולטייבם בפרט

לאור תנופת הפיתוח וההתחדשות ותוספת יח"ד המצריכה מענה פרוגרמטי לצורכי העיר ההולכת ומצטופפת.

6. יחד עם זאת מכיון שהתוכנית המוצעת אינה גורעת מהיקף השטחים הציבוריים אלא להיפך

אף מגדילה אותם ומטייבת את מיקומם ואפשרויות הפיתוח שלהם, ניתן לאשר את הצרחת ומיקום שינוי המגרשים לצורך טיוב השימושים הציבוריים והגדלתם.

7. במסגרת בחינה של התכנון המוצע בתחום תכנית 7977 הוחלט לצרף לתכנית שטחים צמודים

הנמצאים על הציר הראשי של השכונה והם בייעוד של שטחים ציבורים פתוחים ומספר מתקנים טכניים מתוך מטרה לייעל את המרחב הציבורי בצורה מיטבית, הוחלט להציע חילופי קרקע בין השטחים המצויים על הציר הראשי של השכונה, להעביר אותם מזרחה במטרה להתאים את הבינוי המוצע למרחב ולמיקום הנכון של בניה גבוהה ביחס לבניה נמוכה, ולהרחיק את הבניה הגבוהה מהתכנית להתחדשות עירונית המקודמת מצפון ולבטל את כל המתקנים הטכניים המאושרים ולמקם אותה בצורה יעילה יותר.

8. התכנית מציעה איחוד וחלוקה בין השטחים הכלולים בקו הכחול ומציעה הפקעה של כ-%40

מתוך שטחי המגורים המאושרים ומגדילה באופן משמעותי את השטחים הציבורים והפריסה שלהם.

9. מיקום הבניה החדשה על הציר הראשי בכניסה לשכונה מתאפשר באמצעות חילופי הקרקע

המוצעים וההפרשות הנוספות לצורכי ציבור הכלולים בתכנית.

10. לאחר הגשת התכנית נערכו מספר רב של פגישות מתוך מטרה לאפשר את קידום התכנית

בחלופה תואמת למדיניות ובהתחשב בצרכים של השכונה מעבר לשימוש של מגורים רגילים.

11. הוחלט כי התכנית שעמדה בתנאי סף אינה מקובלת ויש לתקן אותה על פי העקרונות הבאים:

א. הקו הכחול של התכנית יורחב ויכלול את השטחים הציבורים הנוספים המאושרים

על פי תכנית 7977 – מגרש 6 בייעוד בנייני ציבור, מגרש 7 בייעוד שטח ציבורי פתוח, מגרשים 8-9-10-11 בייעוד של מתקנים טכנים ואת מגרשים 30 בייעוד דרך או טיפול נופי והחלק הצפוני כולל של השצ"פ בתא שטח 26 מתכנית .7984

ב. התכנית תציע הפרשה מלאה של %40 סה"כ מהשטח הסחיר על פי המצב המאושר

הכולל כ-17 דונם ושטחים אלה יהוו חלק מהשטחים הציבורים שיפורטו בהמשך.

ג. השטח של המגרשים הסחירים יהיו בהיקף של 10,113 מ"ר לאחר הפקעה של 40

אחוז.

ד. החלק המזרחי הכולל את תאי השטח עבור מגורים ד' – יכלול כ-5.5 דונם בייעוד

מגורים שימוקמו בחלק המזרחי של התכנית.

ה. מגרשים אלה יכללו 400 יחידות דיור סה"כ ויוצעו בבניינים של עד 12 קומות מעל

מפלס הרחוב ועוד קומות תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה במגרשים. קווי בניין יוצעו במרחק של 3 מ' כלפי החזית הקדמית, 4 מ' צידי ו-5 מ' אחורי. מרחק בין המבנים יהא לפחות 8 מ'. הבינוי יגשר על הטופוגרפיה כאשר בדופן הפנימית יוצע שטח לחנייה ושטחי שירות ובחלק הפונה דרומה, קרי הבינוי המדורג כלפי דרום יהא שטח עיקרי.

ו. התכנית תציע בחלק המערבי של מתחם זה שטח עבור בית ספר בהיקף של 5 דונם

לפחות עבור שימוש לחינוך לבי"ס על-יסודי (שעשוי לכלול 18 או 24 כיתות), זאת לאור התוספת המשמעותית של יח"ד בתכניות ההתחדשות העירונית המקודמות באזור זה, אשר ברובן לא ניתן לספק שטח משמעותי לצורך מוסד בסדר גודל זה. כמו כן, בת.ש. זה יוצע אשכול מעון יום של 3 כיתות וחצרות צמודות ו-2 כיתות גני ילדים.

ז. ת.ש. 16 המיועד למבנים ומוסדות ציבור יוגדל לשטח של 1 דונם ויאוחד עם מגרש 6

בתכנית 7977 כך ששטח המגרש יהיה בהיקף של כ-2.8 דונם. השימושים ייקבעו ל"חינוך, חברה , דת וקהילה" לרבות בית ספר יסודי ובית כנסת בהיקף של 500 מ"ר.

ח. יש לשנות את מיקומו של ת.ש. 11 המיועד לשצ"פ, ולהעבירו בסמוך לת.ש. ,17

וגודלו ייקבע ל-600 מ"ר.

- 57 -

ט. החלק המערבי של התכנית המציע בניה גבוהה על ציר הרכבת הקלה העתידי יוצע על

פי העקרונות הבאים:

י. התכנית מציעה כ 4.5 דונם עבור שימושים אלה.

יא. ייבחן המיקום המוצע עבור המגדלים ככול הניתן בצמתים מצפון ולא בנסיגה כפי שמוצע כדי לייצר רציפות מיטבית של השטחים הציבורים וייצירת דפנות פעילו בין הרחובות המקיפים את הכיכר.

יב. מדיניות הרכבת הקלה העתידית בשטח זה שהוא לא קו רכס היא בניה של %720 ב 18 קומות ו-%25 שימושים שהם לא מגורים רגילים.

יג. לאור מיקום המגדלים בכניסה לשכונה והמגדלים המתוכננים בסביבה בגבהים של 40 קומות ויותר לאור הרצון לייצר בתכנית שימושים שלא ניתן לייצר בתכניות פינוי בינוי בשכונה המתחם יכלול את העקרונות הבאים:

• בניה של עד 30 קומות.

• אחוזי בניה מרבים של %1200 בניה נטו.

• %50 משטחי הבניה מעל לקרקע עבור מגורים רגילים.

• %50 משטחי הבניה מעל לקרקע עבור דירות להשכרה, מסחר ותעסוקה (שני שליש עבור דירות להשכרה ושליש עבור מסחר ועסוקה).

• הדירות להשכרה יהיו לתקופה של 20 שנים לפחות.

יד. התכנית תבטל את כל המתקנים הטכניים המאושרים על פי תכנית 9799 ובתיאום עם גופי התשתית השונים מתקנים אלה יבוטלו , יצומצמו או ימוקמו בשולי המתחם בתיאום עם אגף התכנון וייקבעו בשלביות הביצוע של התכנית .

טו. הכביש המוצע בתא שטח 831 יבוטל – אין הצדקה לייצר כביש גישה עבור כניסה לחניה לחניון פרטי .

טז. ניתן לבחון כניסה לחניה לתא שטח 7 או 8 בתיאום עם אגף תושיה ותכנית אב לתחבורה.

12. כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להחלטה זו.

13. יש לקבוע במסגרת התכנית שלביות ביצוע בתיאום עם מהנדס העיר הן לעניין שטחי הבניה

השונים, הן לעניין פיתוח השטחים הציבורים והן לעניין בניית מבני הציבור.

14. היקף הבינוי בשטח למבני הציבור ייקבע לעד %240 בנייה ב-6 קומות. קווי הבניין יסומנו

כדלקמן: אפס כלפי שטחים ציבוריים ו-3 מ' כלפי שטחים פרטיים ומעצים המיועדים לשימור.

15. יש לקבל חוות דעת צוות תכנית אב לתחבורה לעניין חתך רחוב חווה ארציאלי, זאת לטובת

הסדרת הרחוב ותכנונו לרק"ל העתידית.

16. יש להציע מעברים להולכי רגל כל 100 מ' מרחוב בראזני כלפי השטחים הציבוריים מדרום.

17. יש לתקן את מסמכי התכנית ולתאמם עם תכנית מצרנית מצפון, תכנית מתחם י"ט מס'

1360486 בנושא חתך רחוב ברזני המשותף, לרבות צומת רחוב ברזני ורובוביץ'. במסגרת בחינה זו נדרש לבחון את ביטול מגרש 200 לפי תכנית מס' 7977א' בייעוד הדרך.

18. בשטח התכנית ובצמידות אליו קיימים מתקנים הנדסיים בעלי השלכות סביבתיות ובניהם

תחנת שאיבה לביוב ותחנת טרנספורמציה, יש לתאם נושא זה מול מח' איכות הסביבה ולקבל את אישרום כתנאי להפקדת התכנית.

19. לפי מערכת הGIS העירונית נראה שקיים סימון של נחל העובר בשטח התכנית, נדרשת בחינה

של נושא זה מול מחלקת איכות הסביבה בכל הנוגע לבינוי המוצע ושטחים הציבוריים.

בינוי ופיתוח:

20. תמהיל דיור: %20 מיח"ד יוצעו כיח"ד קטנות עד לשטח של 55 מ"ר.

21. שטח דירה ממוצעת גבוה מהמקובל (126 מ"ר עיקרי וממ"ד) יש לצמצם שטח יח"ד

ממוצע לעד 100 מ"ר עיקרי + ממ"ד ( ללא הדירות של 55 מ"ר).

22. בהערה בטבלה שבסעיף ,5 יש להסיר את הקביעה כי תותר תוספת של %10 מיח"ד

המוצעות בשלב הליך הרישוי.

23. גובה הקומות יוצעו בהתאם להנחיות מרחביות לרבות גובה הקומות המוצעות

- 58 -

כקומותבגובה כפול. גובה קומה טכנית תוצע בגובה מינימלי לרבות גרעין המעלית והמדרגות.

24. מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הסמוכה, תותר גמישות של עד 50 ס"מ בכפוף

לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

25. תכסית הבינוי לא תעלה על %45 מעל הקרקעי, ו-%80 בתת הקרקע.

26. קווי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות מרפסות.

27. מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 2 מ' בתחום קווי הבניין ויוצעו בשטח של עד 12 מ"ר

בממוצע ליח"ד.

28. יוצע מחסן אחד בלבד ליח"ד, בשטח של עד %8 משטח יח"ד.

29. יש להימנע מתכנון של קירות תמך, הבינוי זה שיגשר על הפרשי הטופוגרפיה הקיימת. ככל

וידרשו קירות תמך, יוצעו בגובה מקסימלי עד 3 מ' ובדירוג באופן שיאפשר נטיעות ופיתוח.

30. גובה גדרות במגרשי המגורים לא יעלה על 1.2 מ'.

31. במגדלי המגורים, לא תותר הקמת מחסנים בקומת הקרקע ובקומות שמעל לקרקע מחסנים

יוצעו בתת הקרקע בלבד או בניצול הפרשי הטופוגרפיה בדופן אחורית.

32. תותר הצמדת דיוריות לכ-%20 ממספר הדירות המוצע, בהתאם לנוהל דיוריות בתכניות

חדשות של מינהל התכנון. יש לקבוע בהוראות התכנית כי שטח דיורית יהיה בין 25-50 מ"ד בלבד, הדיורית תתבסס על תשתית יח"ד המארחת, לרבות ממ"ד, חניה ונגישות, תכנון הדיוריות יקבע בהיתר הבניה. עוד יצוין בהוראות כי הדיורית אינה ניתנת לרישום במרשם המקרקעין בנפרד מיחידת הדיור, וכי בעת רישום החלוקה החדשה תרשם הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין. יש לתקן בהוראות התכנית בהתאם.

פרוגרמה לצרכי ציבור:

33. מעבר לשימושים המוצעים בשטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור, יש להקצות שטחי

ציבור מבונים כמפורט להלן:

א. אשכול מעונות יום בן 3 כיתות בשטח 441 מ"ר בנוי (147 מ"ר בנוי לכל כיתה), וכן שטח

לחצרות צמודות בסך 305 מ"ר. יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים ונגישות מלאה למטבח בישול עצמי.

ב. שטח ציבורי בנוי עבור 5 כיתות גני ילדים בגודל 130 מ"ר כ"א וחצרות צמודות בשטח

175 מ"ר כ"א, סה"כ 650 מ"ר בנוי ו-875 מ"ר חצרות. רצוי שגני הילדים ייבנו במקבצים של 2 ו-3 כיתות על מנת להקל על הגישה אליהם והתפעול שלהם.

ג. שטח ציבורי בנוי עבור 2 בית כנסת בגודל 500 מ"ר כ"א.

34. בינוי ומיקום השטחים הציבוריים המבונים יתואמו לקראת הפקדת התכנית מול המחלקה

לתכנון מבני ציבור, ולעת הגשת הבקשה להיתר בנייה יתקיים תיאום מול המח' לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים – מנח"י ומבני דת.

35. עוד יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים ייוחדו

לרשות המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת ונגישה וככל הניתן מקומת הקרקע, ובעזרת מערכות עצמאיות ונפרדות ככל הניתן מהמגורים. תנאי להיתר בנייה ראשון מכוח התכנית יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי המוצע.

36. לפי הוראות התכנית, בתחום תאי השטח המיועדים לשצ"פ יותרו שימושים לתשתיות וכן

לחניון תת-קרקעי ברישום תלת-ממדי. אנו סבורים שיש להימנע מצב זה, ולאפשר פיתוח אדמה בעומק משמעותי שיאפשר נטיעה וצמיחה של עצים בוגרים והקמת גינות משחק.

37. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו

התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

נכסים:

38. תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת הסעיפים הבאים בתכנית וקבלת אישור אגף נכסים:

39. טבלאות החלוקה לא מציינות את עיריית ירושלים אשר חוכרת את חלקה .102 השטחים

הציבורים ירשמו במלואם על שם עיריית ירושלים במסגרת האיחוד והחלוקה ולא ירשמו ע על שם המדינה.

40. תנאי להיתר בנייה יהיה פנוי המבנים הנמצאים בשטח אשר אמור להירשם לזכות עיריית

ירושלים על חשבון ובאחריות היזם.

- 59 -

41. . רישום הבעלות העירייה במגרשים הציבוריים יהיה מלא, מלב האדמה ועד רום השמיים,

ככול ומבקשים להציע חניונים מתחת לשטחים ציבורים יש לתאם את הנושא מול מחלקת נכסים.

42. יש להוסיף הוראות רישום והפקעה לפני הנוסח הבא: הפרשת קרקע + הפרשה מבונה

לצרכי ציבור. הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים.

פעם אחת תחת סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

43. תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור:

בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

44. בסעיף 4.1.2 יש לפרט את שטחי הציבורי.

א. השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות

השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה, גדר חפץ.

ב. בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח הציבורים .

45. יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה: לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם

עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

46. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים (כאשר מדובר בשטח לא מוסדר).

47. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה

תנועה וחנייה:

48. יש להשלים את דרישות אגף תושי"ה ולהטמיען במסמכי התכנית כתנאי להפקדת התכנית.

49. יש להציע חנייה לפי תקן בתחום התכנית, ללא הפחתה בתקן כפי שמוצע.

תשתיות:

50. ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת .

51. יש להציג פתרון חניות העלאה והורדה לטובת כיתות הגן

52. יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה

ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס.

53. יש להציג פתרון למתקן הביוב הקיים במגרש ,12 יש לתאם את הפתרון מול חברת הגיחון

ולקבל את אישורם כתנאי להפקדת התכנית.

54. יש להציג פתרון למתקן החשמל הקיים במגרש 7 ולקבל את אישור חברת חשמל כתנאי

להפקדת התכנית.

עצים:

55. התכנית מציעה לעקירה 35 עצים בוגרים הנמצאים בתוך שטח התכנית ומשמרת רק את

העצים בשולי התכנית. יש לקחת בחשבון את תשתית העצים הקיימת בתכנון המחודש של המבנים.

56. יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 40 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על

קרקעי. בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

57. יש להשלים חוו"ד מחלקת שפ"ע, לקבל את אישור המחלקה ולהטמיע הוראות בגין עצים

בהוראות התכנית כתנאי להפקדת התכנית.

איכות הסביבה:

58. יש להשלים את המסמכים הנדרשים להלן ולקבל את חוות דעת מח' איכות הסביבה ואת

אישור המחלקה כתנאי להפקדה.

59. לא הוגש מסמך סביבתי המתייחס לאותם מתקנים כמוקדים אלו בעלי השפעות של קרינה,

- 60 -

ריח ורעש ולשאר הסוגות הסביבתיות.

60. לא הוגש סקר טבע עירוני על אף שהתכנית חלה באתר טבע עירוני: גאיות דרגה.

61. לא הוגש נספח הידרולוגי על אף גודלה של התכנית וסמיכותה לנחל דרגה.

כללי:

62. יש להציע בכל מגדל חדר דיירים לטובת חיזוק הקהילתיות כמפורט להלן:

א. גודל החדר יהיה 100 מ''ר.

ב. חדר הדיירים לא יהיה בשילוב שימושים עם מרחב מוגן ככל ומתאפשר, וימוקם

בשטחים איכותיים מעל לקרקע.

ג. חדר הדיירים יהיה עם זיקה ישירה ללובי או לחללים משותפים אחרים בבניין, במידה

ויש.

ד. לחדר הדיירים תהיה זיקה ישירה לשצ"פ במידת האפשר.

ה. חדר הדיירים יחובר לתשתית מים, חשמל ואינטרנט מהיר.

ו. חדר הדיירים יימסר ברמת גימור, טיח, ריצוף, תאורה, חדר שירותים ומטבחון בסיסי

הכולל שטח שיש, כיור פעיל, ושקעי שרות.

63. יש להציע חדר לאנשי תחזוקה:

א. יוקצה מינימום 15 מ"ר לשימוש אנשי חברת התחזוקה/ההנהלה העתידית, כחדר

מנוחה.

ב. החדר לא יהיה מרחב מוגן.

ג. בחדר תהיה תשתית מים, חשמל ואינטרנט וחדר שירותים.

64. יש להציע תכנון חדר עגלות/אופניים:

א. גודל החדר יהיה לפחות 0.5 מ"ר לכל דירה בבניין ולא יעלה על 25 מ"ר.

ב. לחדר תתוכנן גישה ישירה ללא צורך במדרגות מהכניסה הראשית לבניין, ובמידה ולא

מתאפשר יש לייצר גישה חלופית נגישה.

ג. לחדר גישה ישירה למעליות מהחניון.

ד. ניתן להחשיב מקומות חנייה לאופניים בחדר זה כחלק מהנדרש לתקני חנייה על פי

החוק.

ה. חדר זה ייחשב כשטח שירות.

65. יש להשלים את דרישות אגף תברואה ולהטמיען במסמכי התכנית כתנאי להפקדת התכנית.

66. יש לקבוע כי הבינוי המוצע להריסה בתכנית יהא כתנאי לתחילת עבודות.

67. יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה בינוי, קווי בניין ומס' קומות.

68. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

69. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

70. תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

71. יש להטמיע סעיף שלביות ביצוע:

א. תנאי לאכלוס יהיה השלמת ביצוע ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף

למבני ציבור.

ב. תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל השטח הציבורי הפתוח המוצע

בתכנית ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

72. יש להוסיף בהוראות התכנית סעיף בעניין פקיעת תוקף התכנית ל- 7 שנים.

73. השלמת חוו"ד המחלקות הנדרשות:, חח"י, שפ"ע גננות, שפ"ע תחזוקת כבישים, מחלקת תכנון

מבני ציבור, רשות העתיקות, צוות בקרה ותכנון פיזי, כבאות, צתא"ל, תושי"ה, ותברואה בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

74. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת לבעלי

העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין במגרשים המצרניים.

75. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965