ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 28 · קובץ התנגדויות לתכנית 1246404.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום מלא לועדת תבע ליום 4.6.25.pdf · קובץ התנגדויות 1230622.pdf · קובץ התנגדויות 1252980.pdf · פרוטוקול קובץ תמצית עיקרי דיון 4.6.2025.pdf · קובץ החלטות הפקעות 4.6.25.pdf · קובץ החלטות ועדת תבע מיום 4.6.2025.pdf · תמלול הועדה 4.6.2025.pdf
כ"ה בניסן, תשפ"ה
23 באפריל, 2025
לכבוד,
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים
רח' שלומציון 1
ירושלים
הנדון: התנגדות לתכנית 101-1246404 הריסה ובניה בבנין ברח' מאפו ,6 ירושלים
בהתאם להוראות סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" ו/או "החוק"), הרינו מתכבדים להגיש בשמה של מרשתנו, מלונות דן בע"מ ח.פ. 520023573 (להלן: "מרשתי" ו/או
"המתנגדת"), התנגדות לתכנית מס' 101-1246404 הריסה ובניה בבנין ברח' מאפו ,6 ירושלים (להלן: "התוכנית
המופקדת"), והכול מן הנימוקים שיפורטו להלן.
א. פתח דבר:
2. מרשתי הינה הבעלים של מלון 'דן פנורמה' ברח' קרן היסוד 39 ירושלים במקרקעין הידועים כגוש 30028 חלקה
117 (להלן: "המקרקעין" ו/או "המלון") הצמודים למקרקעין נשוא התכנית המופקדת.
3. נציין כי המלון אשר כולל כ-300 חדרים הינו מלון אשר מושך אליו מדי שנה מאות מתארחים לאור העובדה כי
המלון ממוקם במרכז העיר ונמצא בסמיכות לחומות העיר העתיקה, שדרות ממילא ומרכז העיר.
4. למען הנוחות, ראה את מיקום המלון ואת מיקום המגרש נשוא התכנית המופקדת:
הבניין נשוא
הבקשה
להיתר
המלון
עו"ד אור בטט טל': 03-7540088 פקס: 077-2282088 firon.co.il@orba
- 2 -
5. נציין כי מרשתי מברכת על קידום התכנית המופקדת, אולם, סבורה כי יש לערוך מספר שינויים תכנוניים
מינוריים על מנת למנוע פגיעה במלון אשר מהווה כאמור מלון מרכזי בעיר ירושלים, על מנת למנוע פגיעה באופי הסביבה ובצביון האזור ועל מנת למנוע פגיעה בקניינם של המלון.
6. לאור האמור לעיל, כמפורט בכתב ההתנגדות, הוועדה המחוזית הנכבדה, מתבקשת לקבוע , כדלקמן:
5.1 הוועדה המחוזית הנכבדה, מתבקשת להוסיף תנאי להיתר לפיו לא תותר כל פגיעה הן בשלב העבודות והן במהלך ביצוע הפרויקט של הגדר המפרידה בין הבניין נשוא הבקשה להיתר ו/או ברחבה התפעולית של המלון.
.5.2הוועדה המחוזית הנכבדה, מתבקשת להורות כי גובה הבינוי בתכנית המופקדת לא יהיה גבוה מגובה הבניין ברח' מאפו 2 ומאפו 4 אשר נבנה בימים אלה (מספר תיק בניין .)2020/0026.00 ככל ויש חריגה מגובה הבינוי של הבניינים ברח' מאפו 2 ומאפו 4 יש להורות על הפחתת גובה הבינוי ולקבוע כי כל חריגה מגובה בינוי זה תהווה סטייה ניכרת מתכנית.
ב. הטענות בהרחבה:
ב..1 הוספת תנאי לתכנית המופקדת לפיו חל איסור של כל פגיעה בחצר התפעולית של מלון דן פנורמה ו/או
הריסת הגדר המפרידה בין המגרשים
7. כאמור לעיל, לאור הפרשי המפלסים/טופוגרפיה, בין המקרקעין נשוא התכנית המופקדת לבין המלון מפרידה גדר
אשר חוצצת בין המלון לבין המגרש נשוא התכנית המופקדת.
8. נציין כי החצר התפעולית של המלון ובכלל זה כניסת ויציאת רכבי האספקה של המלון ממוקמת בסמיכות לגדר
זו. למען הנוחות, ראה את הגדר:
- 3 -
9. לאור העובדה כי כלל הרכבים התפעוליים של המלון המארח כאמור אורחים רבים, קיימת חשיבות כי לא תיגרם
(או חלילה תיהרס) כל פגיעה לגדר החיונית לתפעול השוטף של המלון וזאת הן בזמן ביצוע עבודות הבניה של הפרויקט והן לאחריה.
.10עוד נציין כי הרחבה התפעולית והגדר מהווים את קניינו המלון ולכן הוועדה המחוזית הנכבדה, מתבקשת לקבוע בתנאים להיתר כי חל איסור להרוס ו/או לפגוע בגדר המפרידה בין רחבת התפעול של המלון למגרש נשוא התכנית המופקדת (הן בזמן העבודות של הפרויקט והן לאחריה).
.11למען הנוחות, ראה את תשריט "מצב מוצע" של התכנית המופקדת ממנה עולה כי הגדר מסומנת בצהוב (להריסה):
- 4 -
ב..2 הוועדה המחוזית הנכבדה, מתבקשת לקבוע כי גובה הבינוי לא יגבהה מגובה קומה 11 של המלון ומהבניין
ברח' מאפו 4 אשר נבנה בימים אלה
.12מעיון בתקנון התכנית המופקדת עולה כי בפרויקט מתוכננות 7 קומות בגובה של כ-26 מ'.
.13כאמור לעיל, מדובר במלון מרכזי הכולל עשרות חדרים למבקרים הבאים להתארח במלון ובכלל זה להינות מהנוף הפנורמי של המלון. למען הנוחות, ראה את הנוף הנשקף מהמלון:
- 5 -
14. עוד נציין כי בין המקרקעין נשוא התכנית המופקדת למלון קיים הפרשי טופוגרפיה משמעותיים.
.15לאור האמור לעיל, הוועדה המחוזית הנכבדה, מתבקשת לקבוע כי לא תותר בניה מעל מעל גובה קומת הגג של הבניין ברח' מאפו 4 שנבנה בימים אלה (הכולל 6.5 קומות) וזאת על מנת למנוע פגיעה נופית ו/או פנורמית ובכלל חסימת האוויר והאור לחדרי האירוח והפגיעה הקניינית (ירידת ערך) במלון.
דהיינו, ככל ויש חריגה מגובה הבינוי של הבניינים ברח' מאפו 2 ומאפו 4 יש להורות על הפחתת גובה הבינוי ולקבוע כי כל חריגה מגובה בינוי זה תהווה סטייה ניכרת מתכנית.
.16בהתאם לאמור לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה, לקבל את ההתנגדות דנן, במלואה ובהתאם לכך, להורות על תיקונה בהתאם לאמור בכתב ההתנגדות.
.17לאור לוחות הזמנים , המתנגדת שומרת לעצמה להגיש השלמת טיעון ו/או לטעון טענות נוספות ובכלל זה לצרף כל חוות דעת מקצועית.
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
16.04.2025
לכבוד
הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים
ירושלים
לכבוד
הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
עיריית ירושלים
הנדון:
התנגדות לתכנית מתאר מקומית מס' 101-1246404 - הריסה ובניה בבנין ברח' מאפו ,6 ירושלים
גוש ,30028 חלקה 57
אנו מגישים התנגדות בשם לקוחותינו שהם בעלי דירות בכתובת רח' וושינגטון 5 ו-7 , ירושלים, בגוש ,30028 חלקה .54
הבניין נמצא בחלקה הצמודה לחלקה 57 בגוש 30028 שעליה מוגשת התכנית שבנדון.
1. חזית הבניין הקיים נמצאת בקו 0 על הגבול בין חלקה 54 לבין חלקה .57
תצלום אוויר מתוך GIS של עיריית ירושלים
1
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
2
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
2. הבניין ברחוב וושינגטון 7 נמצא באזור מגורים 2 של תכנית מתאר ירושלים מס' .62
הבניין נמצא בקו בניין אפס ומחוץ לקווי הבניין החדשים של המגרש, אך הוא בניין מגורים לפי היתרים קיימים.
ולראיה, לפני מספר שנים נדונה בעיריית ירושלים בקשה להיתר מס' 2016/0764.00 לתוספת ממ"ד בקומת המרתף באותו הבניין, ואף התקבלה החלטת וועדה בתנאים:
ראו החלטה מלאה בנספח מס' .1
לקוחותינו החליטו מסיבותיהם שלא להמשיך את הטיפול בבקשה להיתר, אך ברור שיכלו להשלימו לאחר החלטת הוועדה.
3
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
3. עירית ירושלים הפיקה היתרי בנייה על פי בקשות ,1989/0468.01 1989/0468.02 לבניין אחר באותה חלקה – בניין ,5
ובניין מס' 7 מופיע בבקשות אלה כבניין מגורים קיים – הוכחה נוספת לכך שהבניין הוא בניין מגורים בהיתר.
היתר הבנייה המלא על פי בקשה מס' 1989/0468.02 מופיע בנספח .2 4
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
4. התכנית המפורטת שבנדון אינה מתייחסת לבניין המגורים הקיים כפי שצריך לפי תוכנית מתאר 62 ואינה
נותנת מרווח 6 מ' בין המבנים לפי התכנית החלה היום, במיוחד כאשר חלונותיו הדרומיים של הבניין ברח'
וושינגטון 7 פונים לחלקה .57
5. קו הבניין התת קרקעי לאורך הגבול בין המגרשים בצמוד לבניין הקיים ברח' וושינגטון 7 הינו 60 ס"מ בלבד!
5
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
6. מבחינת התוכניות בנספחי הבינוי, והפונקציות בקומות התת קרקעיות, עולה שמה שמתוכנן בחלק של
המרתפים הקרוב לבניין בוושינגטון 7 הוא מחסנים וחדרים טכניים רבים ומרווחים. לא ברורה ההצדקה של כל כך הרבה שטח טכני תת קרקעי בבניין בגודל כזה, אשר אינו מגדל. מה המערכות שצריכות להיות בכל כך הרבה חללים?
6
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
7. אנו מתנגדים לקו הבניין התת קרקעי המוצע, כיוון שהחציבה תשבש לחלוטין את חייהם של דיירי הבניינים
מס' 5 ו-7 ברח' וושינגטון - החפירות יהיו ממש מתחת לחלונות! הדבר גם עלול לגרום לערעור היסודות של הבניין הקיים והגדר המפרידה בין מגרש 57 למגרש .54
8. אנו דורשים קו בניין תת קרקעי של 3 מ' או יותר, ולפי תכניות החניונים הקיימות קו בניין כזה לא יפגע
במספר החניות המוצעות )שהן הסיבה העיקרים למתן קומות תת קרקעיות(.
9. בהוראות התוכנית בסעיף .6.1.3 )(3 כתוב שתהיה נסיגה בקו הבניין בפינה הדרום מזרחית בגלל עץ. אך אין
התייחסות לשכן שגר בבניין הצמוד ואין נסיגה בקו הבניין שמתקרב עד המרחק 60 ס"מ מהשכן הקיים!
10. כפי שרואים בתוכנית קומת המרתף )-(1 , לא ברור מה מתוכנן בפינה הדרום מזרחית של החניון.
משורטטת חניה של מכונית באזור של משרדים שאמורים להיות הפרשה מבונה לעירייה?
11. התכנון של קומות החניה נראה לא מיטבי וכנראה לא נעשה על ידי אנשי המקצוע המקובלים לעניין זה )אין
יועץ תנועה לתכנית?(. יש לתכנן מחדש את החניונים על ידי יועץ מתאים, ולעגן את המספר המקסימלי של החניות בהוראות התכנית כמחייב.
12. כרגע נראה שמתוכננות 23 חניות ל 21 דירות? לא ברור מה התקן שלפיו מתוכננות החניות. האזור נמצא קרוב
לרכבת קלה )ציר קרן היסוד(. בסעיף קטן )(3 בטבלה ,5 כתוב שיותר שינוי במספר יח"ד, אך זה גם יכול לגרום לשינוי במספר החניות. יש לבטל את הסעיף או לסייג אותו בעניין זה.
13. בבניין החדש מתוכננות שלוש קומות מרתף. אנחנו משוכנעים שאם בעל מקצוע היה מתכנן את החניות,
אפשר היה להגיע לתכנון קומפקטי הרבה יותר, ואף לוותר על קומת המרתף השלישית, וע"י כך להקטין את זמן החפירות וההפרעה לשכנים.
14. בהוראות בטבלה 5 סעיף קטן )(5 כתוב שתותר תוספת קומות ושטחים תת-קרקעיים לצורך עמידה בתקן
החניה וזאת ללא צורך בפרסום או בהקלות. אנו מתנגדים לכך בכל תוקף ודורשים למחוק את הסעיף הזה, מהסיבות שהבאנו לעיל.
7
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
15. בסעיף 6.2.1 )(2 בתנאים בהליך הרישוי, כתוב שתנאי להיתר הריסה ו/או חפירה ו/או בניה יידרש תיאום
נספח סביבתי עם המחלקה לאיכות הסביבה. מדוע תנאי זה לא נדרש בשלב הזה, של התב"ע? אנו דורשים שתיאום כזה יעשה כעת, בגלל ההשפעה המרובה שתהיה לחפירה, להריסה ולבניה, על השכן הצמוד.
16. יש להכניס להוראות התכונית הוראה לגבי אותו שכן צמוד בבניין בוושינגטון ,7 שבעת ביצוע החפירות
והקידוחים לחניונים , יינתן לו דיור חליפי על ידי היזם של התוכנית, כי בתקופה זאת לא יוכל לחיות בדירה.
17. אנו מתנגדים לקו בנין עילי של 3.5 מ ויש להגדילו ל-6 מ' כמו שקיים בתוכנית מתאר .62
קו הבניין העילי לאורך הגבול בין המגרשים הינו 3.5 מטר בלבד, כאשר המרחק המקובל בין חזיתות מבני מגורים הינו 6 מטר )ראו טבלת מרווחים של תכנית מתאר ירושלים מס' ,62 אזור מגורים 2 מצורף כנספח מס' .(3
18. נפח הבניין והשפעתו על הבינוי הקיים - הבניין המוצע גדול מהבניין הקיים שמיועד להריסה גם בתכסית וגם
בגובה. תכנית נוספת של פינוי בינוי במגרש 56 כבר נמצאת בבנייה. זה אומר ש"סוגרים" על הבניינים במגרש 54 מכל הכיוונים, כאשר במקרה של התכנית 101-1246404 מדובר בהסתרה מדרום, שהיא משמעותית מבחינת אור השמש.
8
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
לכן אנו דורשים שהנסיגה המתוכננת בנספח הבינוי בקומות השונות שתעזור להכנסת אור ואויר תהיה מעוגנת במסמכי התוכנית המחייבים )הרי נספח הבינוי אינו מחייב בעניין זה(.
19. לדעתנו ניתן לבנות את הבניין החדש קרוב יותר לחזית הקדמית הפונה לרח' מאפו, שהרי שם יש מרווח גדול
מאוד מהבניין ממול. הדבר יאפשר להתרחק מהחזית האחורית הפונה לחלקה .54 9
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
לסיכום:
1. יש להגדיל את קו הבניין התת קרקעי לאורך הגבול בין חלקה 57 לחלקה 54 ל-3 מטר לפחות.
2. יש להגדיל את קו הבניין העילי לאורך הגבול בין חלקה 57 לחלקה 54 ל-6 מטר לפחות.
3. יש להוריד את כמות קומות המרתף לשתי קומות, ולקבוע כמות חניות מקסימלית לפי מספר דירות
קבוע ומיקום התוכנית.
4. יש להוריד את האפשרות לתוספת קומות תת-קרקעיות, ולא לאפשר תוספת כזאת בהקלה.
5. יש להוסיף הוראה שמחייבת דירוג קומות הבניין בחזית הפונה לחלקה .54
6. יש להגיש נספח תנועה וחניה ונספח סביבתי כפי שמקובל כבר בשלב זה, ולפרסם אותם להתנגדות
מחדש.
7. יש לאפשר לדייר בבניין הצמוד בקו אפס דיור חליפי לפחות בזמן החפירות.
אנו מבקשים להופיע בפני הוועדה הנכבדה בשם נטע ועדי בן אשר מרח' וושינגטון 5 ו-7 ולהסביר את טענותינו.
בכבוד רב,
אלונה ליפשיץ
אדריכלית
10
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
16.04.2025
נספחים
לתנגדות לתכנית מתאר מקומית מס' 101-1246404 - הריסה ובניה בבנין ברח' מאפו ,6 ירושלים
גוש ,30028 חלקה 57
תוכן נספחים:
1. החלטת וועדה לעניין בקשה להיתר מס' 2016/0764.00 .............. עמוד 2
2. היתר בנייה ע"פ בקשה מס' 1989/0468.02 ............................... עמוד 5
3. טבלת מרווחי בנייה מתוך תכנית מתאר ירושלים מס' ............62 עמוד 7
1
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
נספח מס' 1 - החלטת וועדה לעניין בקשה להיתר מס' 2016/0764.00
2
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
3
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
4
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
נספח מס' 2 - היתר בנייה ע"פ בקשה מס' 1989/0468.02
5
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
6
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
נספח מס' 3 - טבלת מרווחי בנייה מתוך תכנית מתאר ירושלים
7
אלונה ליפשיץ אדריכלים
רחוב בן יהודה ,7 ירושלים 94581
טל. 02.6256211 פקס 02.6257211
סלולארי: 6831700 – 050
מייל: 013.net@alonalif
8
דוד איסן ושות',
משרד עורכי-דין ונוטריון
Notary & Offices Law ,.Co & Issan David
דוד איסן, עורך דין ונוטריון Notary & Advocate ,Issan David ירושלים, 18 אפריל, 2025
כ ניסן, תשפ"ה
לכבוד לכבוד
הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים רח' שלומציון 1 רח' כיכר ספרא 1 מבלי לפגוע בזכויות ירושלים 9100701 ירושלים במצורף לטופס מקוון
א.ג.נ.,
הנדון: התנגדות לתוכנית מיתאר מקומית מס' 101-1246404;
גוש ,30028 חלקה 57; רח' מאפו ,6 ירושלים
המתנגד, עו"ד דוד איסן, ת"ז ,033270851 הבעלים של דירה שברח' מאפו ,3-5 ירושלים )להלן: "המתנגד"( מתכבד להגיש כתב התנגדותו לתוכנית שבנדון )להלן: "הבקשה"(; כפי שיפורט להלן, דין הבקשה להידחות, כולה ולחלופין ולמצער רובה המכריע ולחלופי חילופין להימחק, וזאת, בין היתר, בשל הטענות שיפורטו להלן.
ואלה נימוקי ההתנגדות:
)נטענים ביחד ו/או במצטבר, הכל לפי העניין(
1. רקע עובדתי ותכנוני
א. הבניין נשוא הבקשה הינו בית משותף ברח' אברהם מאפו ,6 ירושלים הבנוי על גוש ,30028 חלקה
57 )להלן בהתאמה: "הבניין" ו"החלקה"(.
ב. לבניין ניתן היתר בנייה במסגרת תיקי רישוי מס' 1960/0025.00-01 ובמסגרת תיקים נוספים ניתנו
היתרי בנייה לשינויים קלים בבניין )סגירת מרפסת ותוספת מעלית(.
ג. המתנגד הינו בעלים בדירה בבית משותף שברח' אברהם מאפו ,3-5 ירושלים הבנוי על גוש ,30028
חלקה 108 )להלן: "הבניין של המתנגד"( הבנוי אל מול הבניין נשוא הבקשה.
ד. בקשת המבקשים הינה גרנדיוזית ובלתי פרופורציונאלית בעליל שהופכת בנין קיים בן 9 דירות ב-3
קומות לבניין בן 21 יחידות דיור לפחות )עם אפשרות להגדיל את מספר יחידות הדיור אף מעבר ל-
21 – עפ"י סעיף (3)5 להוראות התוכנית( ב-7 קומות; הופכת בניין קיים עם 899.65 מ"ר )עפ"י היתר הבנייה המקורי( לבניין של 4,710 מ"ר; והופכת בניין קיים עם %98.31 אחוזי בנייה )עפ"י היתר הבנייה המקורי( לבניין עם כ-%514.68 אחוזי בנייה – תוך שהיא מפרה כל איזון אפשרי.
2. במסגרת חוות דעת מהנדס העיר שניתנה בתיק תוכנית 15279 עפ"י מדיניות תכנונית 2000
תוכנית המתאר מאופיינת באזור שכונת טלביה במבנים בני 4-6 קומות בלבד
א. עפ"י סעיף 4 בעמוד 2 לחוו"ד מהנדס העיר בתיק תוכנית 15279 גבי הבניין ברח' מאפו ,4 נקבעה
בצורה מפורשת המדיניות התכנונית באזור שכונת טלביה ולפיה:
1
כתובת למשלוח דואר: ת.ד. ,1945 ירושלים 9101901; 9101901 Jerusalem ,1945 .P.B :mail for Address
פקס. 02-5611-264 Fax נייד. 054-55-22-632 .Mobile אי מייל. gmail.com@davidissp .e-mail
דוד איסן ושות',
משרד עורכי-דין ונוטריון
Notary & Offices Law ,.Co & Issan David
"מדיניות תכנונית: על פי מדיניות תכנית 2000 אזור זה הינו העיר ההיסטורית וניתן להציע בינוי בהתאמה לסביבה הבנויה והמאושרת. הבינוי הקיים בתחום שכונת טלביה, על פי תכנית מתאר בניה מאופיינת במבנים בני 4-6 קומות" )ההדגשות אינן במקור וכך גם ביחס לשאר הציטוטים בהתנגדות זו(.
נספח א' העתק חוות דעת מהנדס העיר בתיק תוכנית ,15279 מצ"ב לכתב התנגדות זה כנספח א'.
ב. דא עקא, התוכנית נשוא ההתנגדות מציעה בינוי בן 7 קומות ובניגוד לחוות דעת מהנדס העיר הנ"ל
המדברת על כך שעפ"י תוכנית מתאר הבנייה מאופיינת בשכונת טלביה במבנים בני 4-6 קומות בלבד ומשכך, אין להתיר בנייה מעבר ל-6 קומות מעל הקרקע;
בשולי הדברים, יצויין כי גם אם קיימים בניינים מעבר ל-6 קומות בשכונת טלביה, אין בכך לסייע שכן עפ"י חוות דעת מהנדס העיר הנ"ל הבנייה בשכונת טלביה "מאופיינת" בלבד במבנים בני 4-6 קומות ולא כי "כל" הבניינים בני 4-6 קומות.
3. הגבהת רום הבניין באמצעות גובה קומות מוצעות של 3.3 ו-3.5 מטר בכל קומה במקום 3.00
מטר בכל קומה
א. גובה כל אחת מהקומות הקיימות כיום בבניין עומד עפ"י היתר הבנייה על 2.88 מטר בלבד בעוד
שבבניין החדש גובה כל אחת מהקומות עומד על 3.30 מטר ואף 3.50 מטר – מה שמגביה שלא לצורך
את גובה הבניין המבוקש בצורה משמעותית של מספר מטרים במצטבר ויוצר נזק למתנגד )כמו
גם לבעלי הדירות הסובבים(;
מעבר לרצונה של היזמית להתעשר, אין כל הצדקה לתוספת המיותרת המבוקשת ברום הבניין המוצע במצטבר של כ-2.30 מטר )6 קומות x 0.3 מטר ל-6 הקומות הראשונות ו-1 קומה x 0.5 מטר לקומה ה-(7 תוך קביעת גובה כל קומה של 3.30 ו-3.50 מטר )בקומות 1-6 גובה כל קומה מוצעת עומד על 3.30 מטר ובקומה 7 המוצעת גובהה עומד על 3.50 מטר( במקום 2.88-3.00 מטר בלבד בהתאם לגובה הקומות הקיימת כיום בבניין הקיים וכן בבניינים הסמוכים לבניין לקיים.
ב. ברקמה הקיימת רבים מהבניינים ברחוב אינם תואמים את גובה הקומות הטיפוסיות המוצעות
בבקשה; כאשר גובה הקומות הטיפוסיות בבניינים רבים ברחוב הסמוכים לבניין נשוא הבקשה
)ואף ברחובות הסמוכים( עומד לכל היותר על כ-3.00 מטר בלבד ולא 3.50 מטר !
צילום חתך הבניין הקיים כיום מתוך היתר הבנייה של הבניין שברח' מאפו 6 נשוא הבקשה, בו מצוין כי גובה כל קומה כיום עומד על כ-2.88 מטר בלבד, מובא ומוטמע למען הנוחות בהתנגדות זו:
2
כתובת למשלוח דואר: ת.ד. ,1945 ירושלים 9101901; 9101901 Jerusalem ,1945 .P.B :mail for Address
פקס. 02-5611-264 Fax נייד. 054-55-22-632 .Mobile אי מייל. gmail.com@davidissp .e-mail
דוד איסן ושות',
משרד עורכי-דין ונוטריון
Notary & Offices Law ,.Co & Issan David
ברח' מאפו 3 ומאפו 5 גובה כל קומה עומד על 3.0 מטר בלבד; צילום חתך הבניין מתוך היתר הבנייה של הבניינים שברח' מאפו 3 ו-מאפו 5 בו מצוין כי גובה כל קומה עומד על 3.0 מטר בלבד, מובא ומוטמע למען הנוחות בהתנגדות זו:
ברח' מאפו פינת קרן היסוד 41 גובה כל קומה עומד גם כן על 3.0 מטר בלבד – היתר הבנייה של הבניין לא אותר;
ברח' מאפו 1 גובה כל קומה עומד על 3.0 מטר בלבד גם כן; צילום חתך הבניין מתוך היתר הבנייה של הבניין שברח' מאפו 1 בו מצוין כי גובה כל קומה עומד על 3.0 מטר בלבד, מובא ומוטמע למען הנוחות בהתנגדות זו:
יצויין כי הבניין ברח' מאפו 1 עובר בימים אלו תוספת בנייה במסגרת תמ"א 38/1 וגובה כל קומה מבין 2 הקומות החדשות המתווספות כיום לבניין הקיים עומד על 3.20 מטר בלבד; צילום חתך הבניין מתוך היתר הבנייה של הבניין שברח' מאפו 1 שניתן במסגרת תמ"א 38/1 בו מצוין כי גובה 3
כתובת למשלוח דואר: ת.ד. ,1945 ירושלים 9101901; 9101901 Jerusalem ,1945 .P.B :mail for Address
פקס. 02-5611-264 Fax נייד. 054-55-22-632 .Mobile אי מייל. gmail.com@davidissp .e-mail
דוד איסן ושות',
משרד עורכי-דין ונוטריון
Notary & Offices Law ,.Co & Issan David
כל אחת מבין 2 הקומות החדשות עומד על 3.20 מטר בלבד, מובא ומוטמע למען הנוחות בהתנגדות זו:
ג. המבקשת בבקשתה מנסה להגביה שלא לצורך את גובה רום הבניין החדש המוצע כאשר מה שבאמת
עומד מאחורי רצונה זה הוא להתעשר וליצור נוף לדירות שבקומות העליונות ]בין היתר לכיוון מתחם י.מ.ק.א )שהוכר כמונומנט היסטורי כאמור( והעיר העתיקה[ – ולא שום סיבה אחרת;
ואולם, הדבר נעשה על חשבון פגיעה בנוף מהבניין של המתנגד, מהבניינים הסובבים ושל יתר הציבור העובר ברחובות הסמוכים וגרימה לנזק לכל אלו.
בכל הכבוד, הרצון להתעשר וליצור נוף לקומות העליונות בבניין המוצע איננה מצדיקה פגיעה בנוף
הקיים של הבניין של המתנגד, של הבניינים הסובבים ושל יתר הציבור העובר ברחובות הסמוכים
ו-אין כל צידוק להגבהת גובה כל קומה מ-3.00 מטר ל-3.30 מטר ו-אף 3.50 מטר מעבר לרצונה
של היזמית להתעשר; יתרה מכך, הערך של הנוף הקיים כיום מהבניין של המתנגד ושל הבניינים הסובבים נמצא במדרגה גבוהה יותר מזו של המבקשים שכן המתנגד ויתר הדיירים בבניינים הסובבים מתגוררים כבר כיום במקום ויש להעדיף אינטרס זה על פני האינטרס של התעשרות ויצירת נוף חדש לדירות חדשות שאינן קיימות כלל כיום.
4. הגבהת רום הבניין באמצעות הבריכה על גג הבניין ומטרדי רעש הנלווים לבריכת שחייה
א. ברוב המכריע של הבניינים הסובבים לא קיימת בריכה על גג בנייני מגורים והדבר סותר את
המדיניות התכנונית באזור.
ב. זאת ועוד. הבריכה המתוכננת על גג הבניין מגביה עוד יותר ושלא לצורך את רום הבניין )עומק
הבריכה מגביה את רום הבניין(;
יתרה מכך, בריכה ברום הבניין תהווה מקור למטרדים שונים, למסיבות ובכלל זה לרעש ניכר
)מקור רעש מגג הבניין הפונה לחזית הרחוב בלב ליבה של שכונת מגורים יהא חזק משמעותית מאשר במצב בו מקור הרעש יהא בצידו האחורי של הבניין ובגובה פני הקרקע(;
4
כתובת למשלוח דואר: ת.ד. ,1945 ירושלים 9101901; 9101901 Jerusalem ,1945 .P.B :mail for Address
פקס. 02-5611-264 Fax נייד. 054-55-22-632 .Mobile אי מייל. gmail.com@davidissp .e-mail
דוד איסן ושות',
משרד עורכי-דין ונוטריון
Notary & Offices Law ,.Co & Issan David
בהקשר זה יצוין כי עמדתה של עיריית תל אביב היא שלא לאשר כלל בריכות שחייה בבתים משותפים )בדירות הגן( בשל מטרדי הרעש הקיימים כתוצאה מהפעלתם של הבריכות.
ג. אין כל הצדקה לתוספת המיותרת ברום הבניין של מספר מטרים ע"י תוספת בריכה על גג הבניין
)שעומקה מגביה את הבניין( מעבר לרצונה של היזמית להתעשר – במיוחד כאשר היא פוגעת באור, באוויר ובנוף הנשקף מבניין של המתנגד, מהבניינים שמסביב, ויתר הציבור העובר ברחובות הסמוכים לנוף ייחודי והיסטורי לכיוון העיר העתיקה ולכיוון מתחם י.מ.ק.א.
5. הסתרה של נוף ייחודי למונומנט היסטורי בינלאומי לשימור של מתחם י.מ.ק.א שהסתרתו
הובילה כבר לביטול תוכנית 101-0783506
א. הבנייה המבוקשת תפגע קשות בנוף הנשקף מהבניין של המתנגד )הנמצא דרומית למתחם י.מ.ק.א(,
מהבניינים שמסביב, ויתר הציבור העובר ברחובות הסמוכים לנוף ייחודי, היסטורי ובינלאומי לשימור לכיוון מתחם י.מ.ק.א וכפועל יוצא מכך – פגיעה בשווי הדירות בסביבה;
נספח ב ' העתק תצלום מגג הבניין של המתנגד ברח' מאפו 3-5 וכן מגג הבניין ברח' קרן היסוד 41 המשקיפים בין היתר למתחם
1
נספח ב ' י.מ.ק.א, מצ"ב לכתב התנגדות זה כנספחים ב '-ב ' בהתאמה.
2 1 2
יצויין כי הפגיעה בנוף הנשקף בחלק מהדירות הנמוכות מקומות הגג יהא מטבע הדברים חמור הרבה יותר מן הנוף הנשקף מקומת הגג )שמימנם צולמו התמונות המצ"ב(.
ב. במסגרת תכנית מתאר מקומית מס' 101-0783506 התבקש להקים בניין חדש בן 5 קומות )על גבי
חזית מסחרית קיימת( בבניין סמוך ברח' ושינגגטון ,4 ירושלים בגוש ,30028 חלקה 134 )להלן:
"הבניין שהוצע ברח' וושינגטון 4"(.
ג. הבקשה לבניית הבניין שהוצע ברח' וושינגטון 4 נדחחתה כליל, כאשר במסגרת ההתנגדויות שהוגשו
לתוכנית:
(1 מהנדס העיר קבע בחוות דעתו בצורה מפורשת בין היתר כי המדובר במונומנט היסטורי בינלאומי לשימור:
"מבנה ימק"א הינו בעל ערך שימורי רב ביותר ובעל חשיבות ברמה בינלאומית.
בניין ימק"א נחשב לאחד היפים ביותר שבבנייני ימק"א בעולם הבניין תוכנן בידי ארתור לומיס הרמון שהיה בין מתכנני האמפייר סטייט בילדינג ותכנן בניינים נוספים בירושלים..."
נספח ג' העתק חוות דעת מהנדס העיר בתיק תוכנית מפורטת ,101-0783506 מצ"ב לכתב התנגדות זה כנספח ג'.
(2 ביום 08/12/2021 ניתנה החלטת וועדת המשנה לתכנון ולבנייה המאמצת באופן מלא את המלצת מהנדס העיר תוך שהיא קובעת כי המדובר במונומנט היסטורי בינלאומי לשימור ואת
חשיבות נצפותו מהבניינים בסביבה )ובפרט מכיוון דרום( ומקו הנוף של העיר:
לקבל את ההתנגדות בעניין שבניין ימק"א הינו מבנה ייחודי בירושלים ובעולם כולו, בשל עיצובו המיוחד והמרשים יצא שמו למרחוק וכי התכנית המוצעת פוגע במבטים למבנים
לשימור במתחם- הבינוי המוצע אכן גורם לפגיעה במתחם ימק"א שהוא מונומנט
לשימור הן מבחינת המרחק המוצע של הבניין מהכיפה הדרומית במתחם והן מבחינת
פגיעה במבטים לכיוון המתחם מדרום ומדרום מערב
...
לקבל את ההתנגדות בעניין שוועדות התכנון אומנם התייחסו למבטים לכיוון ימק"א אך זאת רק לאורך דוד המלך ומצומת דוד המלך ווושינגטון וזאת כאשר התכנית פוגעת קשות בנראות מרחוב וושינגטון עצמו כמו גם בנראות של מתחם ימק"א שלא מגובה ולך הרגל
ברחוב כי אם מהבניינים בסביבה ומקו הנוף של העיר - וועדות התכנון אכן לא בחנו
את המבטים למתחם מקרוב ומרחוק מכיוון דרום ודרום מערב...
לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שאין עסקינן בתכנית שיש בה משום צורך ציבורי, ואף אין עסקינן בתכנית המבקשת לנצל זכויות בניה קיימות, כי עם עסקינן בתכנית אשר כל מטרתה העשרת יזמיה על ידי תוספת זכויות למגר קיים ומבונה תוך פגיעה באינטרסים
ציבורים...
נספח ד' העתק החלטת וועדת המשנה לתכנון ולבנייה מיום 08/12/2021 בתיק תוכנית מפורטת ,101-0783506 מצ"ב לכתב התנגדות
זה כנספח ד'.
5
כתובת למשלוח דואר: ת.ד. ,1945 ירושלים 9101901; 9101901 Jerusalem ,1945 .P.B :mail for Address
פקס. 02-5611-264 Fax נייד. 054-55-22-632 .Mobile אי מייל. gmail.com@davidissp .e-mail
דוד איסן ושות',
משרד עורכי-דין ונוטריון
Notary & Offices Law ,.Co & Issan David
(3 וביום 30/06/2024 ניתנה החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז ירושלים המאמצת באופן מלא את המלצת מהנדס העיר והחלטת וועדת המשנה לתכנון ולבנייה כאחד תוך שהיא
קובעת את חשיבות נראות מתחם י.מ.ק.א מכלל הרחובות הסובבים:
".5 בהמשך לאמור, הוועדה תציין כי שטח התכנית שבענייננו הינו חלק ממתחם בעל חשיבות היסטורית, אדריכלית ותרבותית בינלאומית...
10. הוועדה תבהיר כי הליך שמיעת טענות המתנגדים חידד בפניה את עקרונות הבינוי
המאושרים ומשמעותם, חשיבות המתחם לשימור, והצורך בשמירה על הנצפות הכוללת למתחם בשים לב לעקרונות השימור שהתוותה תכנית 4715 וזאת מכלל
הרחובות הסובבים ולא רק מרחוב דוד המלך. המשמעות של העקרונות התכנוניים
וערכי השימור כאמור, משמעם, בין היתר, הוא גם השמירה על נצפות כלל
המונומנט, וזאת בשים לב לחשיבותו כמתחם היסטורי, תרבותי ואדריכלי, בעל
ערכים בינלאומיים".
נספח ה' העתק החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז ירושלים מיום 30/06/2024 בתיק תוכנית מפורטת ,101-0783506
מצ"ב לכתב התנגדות זה כנספח ה'.
ד. הבניין שהוצע ברח' וושינגטון 4 הינו במרחק של עשרות מטרים בודדים )כ-40 מטר בלבד בקו אוירי(
מהבניין נשוא בקשת היזמית בבקשתה דנן – ובנסיבות אלו, ברי כי לחוות דעת מהנדס העיר, החלטת וועדת המשנה לתכנון ולבנייה והחלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז ירושלים דלעיל רלוונטיות ביותר לענייננו וקיימת להן השפעה מכרעת על בקשת היזמית נשוא ההתנגדות, בין היתר בכל הקשור לגובה הקומות המוצע:
(1 כמפורט בהרחבה בהתנגדות, היזמית מציעה בבקשתה בניין בן 7 קומות בו גובה כל קומה מעל הקרקע עומד על גובה קומה של 3.30 ו-3.50 מטר )בקומות 1-5 גובה כל קומה מוצעת עומד על 3.30 מטר ובקומה 7 המוצעת גובהה עומד על 3.50 מטר(;
(2 בהנחיות המרחביות הקיימות נקבע כי גובה הקומות בבניין המוצע "יותאם ככל הניתן לגובה קומה טיפוסית קיים ברקמה הקיימת", כאשר "ברקמה הקיימת" גובה הקומות הטיפוסיות בבניינים סמוכים רבים ברחוב עומד על כ-3.00 מטר בלבד ולא כ-3.30 מטר ו-3.50 מטר כמבוקש ע"י היזמית !
]ברח' מאפו ,6 הבניין נשוא הבקשה, גובה כל קומה עומד כיום על 2.88 מטר בלבד; ברח' מאפו 3 ומאפו 5 גובה כל קומה עומד על 3.0 מטר בלבד; ברח' מאפו פינת קרן היסוד 41 גובה כל קומה עומד על 3.0 מטר בלבד; ברח' מאפו 1 גובה כל קומה עומד על 3.0 מטר בלבד גם כן כאשר גובה 2 הקומות החדשות המתווספות כיום במסגרת תמ"א 38/1 לבניין הקיים עומד על 3.20 מטר בלבד[.
לא זו בלבד שהפחתת גובה כל אחת מבין 7 הקומות מ-3.30 ו-3.50 מטר ל-3.0 מטר תהא תואמת כאמור את "הרקמה הקיימת" בהתאם להנחיות המרחביות אלא שהפחתה שכזו תפחית את גובה רום הבניין המוצע במצטבר בכ-2.30 מטר )6 קומות x 0.3 מטר ל-6 הקומות הראשונות ו-1 קומה
x 0.5 מטר לקומה ה-(7 ובכך תפחית בצורה משמעותית את הפגיעה בנצפות למתחם י.מ.ק.א
מהבניין של המתנגד, מהבניינים שמסביב, ויתר הציבור העובר ברחובות הסמוכים תוך שהפגיעה בכל אלו תהא מידתית יותר – כל זאת ברוח חוות דעת מהנדס העיר, החלטת וועדת המשנה לתכנון ולבנייה והחלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז ירושלים הנ"ל שנתנו משקל מכריע לנצפות
מתחם י.מ.ק.א מהבניינים בסביבה בכלל ולנצפות מכיוון דרום בפרט )כאשר הבניין של המתנגד
נמצא כאמור דרומית למתחם י.מ.ק.א(.
6. הגדלת העומס התחבורתי והעומס על התשתיות ועל החניות וזיהום אוויר
א. כאמור, בקשת המבקשים הינה הפיכת בנין קיים בן 7 דירות בלבד לבניין בן 21 יחידות דיור לפחות
)עם אפשרות להגדיל את מספר יחידות הדיור אף מעבר ל-21 – עפ"י סעיף (3)5 להוראות התוכנית(
– פי 3 לפחות מהקיים !
ב. רח' מאפו הינו רחוב צר, ארוך, חד נתיבי )ברובו( וחד סיטרי עם "רמזור קצר" ובימים כתיקונם
עמוס תחבורתית )בעיקר בבקרים ובשעות אחר הצהריים( כאשר אוטובוסים עוברים בו; וכתוצאה משילוש לפחות של מספר הדירות יגרמו ברחוב פקקים גדולים עוד יותר, עומס תחבורתי ניכר עוד יותר על התשתיות ועל החניות – שלא לדבר על זיהום האוויר הנלווה לכך.
6
כתובת למשלוח דואר: ת.ד. ,1945 ירושלים 9101901; 9101901 Jerusalem ,1945 .P.B :mail for Address
פקס. 02-5611-264 Fax נייד. 054-55-22-632 .Mobile אי מייל. gmail.com@davidissp .e-mail
דוד איסן ושות',
משרד עורכי-דין ונוטריון
Notary & Offices Law ,.Co & Issan David
ג. מעבר לכך, צפוי להיווצר עומס תחבורתי נוסף ועומס נוסף על החניות ברחוב עצמו )באזור המוגדר כבר
ממילא כ"בעל תקן חניה גבוה" לפי תקן תוכנית מתאר מקומית מס' 5166ב' – הסובל ממצוקת חנייה ניכרת( מעבר לזה הנובע משילוש לפחות של מספר הדירות הקיימות, שכן:
(1 קרובי משפחה / חברים וכיו"ב יגיעו לבקר את דיירי הבניין החדש המתוכנן )ואולי אף להשתכשך במימי הבריכה המתוכננת על גג הבניין(;
(2 בהתאם לסיף 4.1.2ב לתקנון התוכנית המוצעת, יותר שימוש בחניון הבניין במכפילי חנייה תת קרקעים; שימוש במכפילי חנייה מטבע הדברים איננו נוח לשימוש כאשר במהלך הזמן באופן טבעי מכפילי החנייה צפויים להתקלקל – כך שסביר מאוד להניח כי דיריי הבניין המתוכנן לא ישתמשו במכפילי החנייה בחניון כלל, תוך שהם יחנו בסופו של יום את רכבם ברחוב עצמו.
ד. ברחוב מאפו כ-100 דירות; כיום קיימים ברחוב כ-15 חניות ציבוריות בלבד כאשר 2 מהם שמורות
לדיירים ספציפיים בעלי תו נכה המתגוררים בבניינים ברחוב – כך שבפועל ברחוב כ-13 חניות בלבד וברי שאין בהם לספק את צורכי הדיירים – שלחלק נכבד מהם אין בכלל חניות פרטיות – ובוודאי ובוודאי שלא לספק את צרכי קרובי המשפחה / חברים המגיעים לבקר את דייריי הרחוב; ועל כן, יש לצמצם בצורה דרסטית את היקף הבנייה המבוקשת ו/או את מספר הדירות בבניין המבוקש.
7. צפיפות וציפוף יתר של דירות
א. בקשת המבקשים הופכת כאמור בנין קיים בן 9 דירות ב-3 קומות לבניין בן 21 יחידות דיור לפחות
)עם אפשרות להגדיל את מספר יחידות הדיור אף מעבר ל-21 – עפ"י סעיף (3)5 להוראות התוכנית( ב-7 קומות; הופכת בניין קיים עם 899.65 מ"ר )עפ"י היתר הבנייה המקורי( לבניין של 4,710 מ"ר;
והופכת בניין קיים עם %98.31 אחוזי בנייה )עפ"י היתר הבנייה המקורי( לבניין עם כ-%514.68 אחוזי בנייה – תוך שהיא מפרה כל איזון אפשרי.
ב. בקשת המבקשת לתוספת של לפחות 12 יחידות דיור לפחות, נוסף על 9 הדירות הקיימות – ובסה"כ
לפחות 21 דירות – יוצרת צפיפות יתר של דירות, לא הגיונית ולא פרופורצינאלית ושלא בהתאמה
לרוב הבניינים שברחוב והסביבה.
ג. לשם ההמחשה בלבד יובאו מספר נתונים ביחס לצפיפות הדירות המקובלת והנהוגה ברחוב נשוא
הבקשה:
(1 ברח' מאפו 3 ו-5 קיימים כיום: 28 דירות על שטח מגרש של 1,446 מ"ר – קרי, יחס של 19.36 יחידות דיור לדונם;
(2 ברח' מאפו פינת קרן היסוד 41 קיימים כיום 20 דירות על שטח מגרש של 1,356 מ"ר – קרי, יחס של 14.74 יחידות דיור לדונם;
גם ביחס לבניינים שהורחבו בשנים האחרונות והוספו עליהם קומות במסגרת התחדשות עירונית, צפיפות הדירות נמוכה:
(3 ברח' מאפו 2 – עליו התווספו 4 קומות לפני כארבע שנים לערך – קיימים כיום: 7 דירות בתוספת 3 יחידות מסחריות בקומת הקרקע על שטח מגרש של 831 מ"ר – קרי, יחס של 12.03 יחידות לדונם )גם כשרואים ביחידות המסחריות כיחידות דיור(;
(4 ברח' מאפו 1 העובר בימים אלו תוספת בנייה במסגרת תמ"א 38/1 יהיו קיימים לאחר ההרחבה: 26 דירות על שטח מגרש של 1,282 מ"ר – קרי, יחס של 20.28 יחידות דיור לדונם;
ד. דא עקא, בבקשת המבקשת ברח' מאפו :6 מבוקשות 21 דירות לפחות על שטח מגרש של 844 מ"ר
– קרי, יחס של לפחות 24.88 יחידות דיור לדונם; והצפיפות המבוקשת חורגת אפוא בצורה
קיצונית, ובכל קנה מידה, מהצפיפות הנהוגה והמקובלת ברוב הבניינים שברחוב ובסביבה !
ה. זאת ועוד. הוועדה הנכבדה מופנית לערר )ועדות ערר - תכנון ובנייה ירושלים( 305/15 בועז קליגמן
נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים )נבו (09.11.2015 שם נקבע בסעיף 10 להחלטה כי 15 דירות על מגרש של 630 מ"ר –קרי, יחס של 23.80 יחדות דיור לדונם – יוצר צפיפות יתר שאיננה מתאימה למאפייני הרחוב והסביבה:
".10 ...
בענייננו ומבלי לקבוע מסמרות, אנו סבורים כי טוב תעשה המשיבה 2 אם תפחית את מספר יחידות הדיור המוצע. לדעתנו, מספר יחידות הדיור שאושר )15 במגרש בגודל כ 630 -מ"ר(, יוצר צפיפות יתר שאינה מתאימה למאפייני הרחוב והסביבה".
7
כתובת למשלוח דואר: ת.ד. ,1945 ירושלים 9101901; 9101901 Jerusalem ,1945 .P.B :mail for Address
פקס. 02-5611-264 Fax נייד. 054-55-22-632 .Mobile אי מייל. gmail.com@davidissp .e-mail
דוד איסן ושות',
משרד עורכי-דין ונוטריון
Notary & Offices Law ,.Co & Issan David
מאפייני הבניין נשוא ההחלטה הנ"ל דומים עד מאוד למקרה בענייננו: .1 בשני המקרים המדובר בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש; .2 בשני המקרים המדובר בבניינים בעלי מספר קומות זהה כמעט.
8. סטייה מקווי בניין עיליים מותרים בהתאם לתוכנית 62 וקביעת קווי בניין תת קרקעיים
המגיעים לקו בניין אפס
א. התוכנית סוטה מקווי הבניין העליים המותרים והמחייבים מכח תוכנית 62 וקובעת קו בניין עילי
צידי )מערבי( של 3 מטר; קו בניין צידי )מזרחי( של 2.70 מטר – במקום 3 מטר; קו בניין אחורי )צפוני( של 3.50 מטר – במקום 5 מטר; וקו בניין קידמי )דרומי( של 4.00 מטר – במקום 6 מטר;
הגדילה המבקשת לעשות וקובעת קווי בניין תת קרקעים ביחס לכל 3 קומות החניון שמגיעות עד לכדי גבול החלקה ממש -קרי, עד לקו אפס: כך, נקבע קו בניין תת קרקעי )מערבי( של קו אפס; קו בניין צידי )מזרחי( של 2.50 מטר; קו קניין אחורי )צפוני( של 0.6 מטר; וקו בניין קידמי )דרומי( של
קו אפס.
ב. זאת ועוד. כאן המקום לציין כי כעולה מסעיף 5 לחוות דעת מחלקת השימור נקבע בצורה מפורשת
כי קווי הבניין התת קרקעים חריגים ויש לבחון אם ניתן לסגת בקו בניין תת קרקעי קדמי:
"יש לבחון אם ניתן לסגת בקו בנין תת קרקעי מגבול מגרש קדמי עד לקו בנין על קרקעי קדמי
לצורך שימור קרקע. מפנה לסעיף 4.1.2 א' 5 וסעיף 6.2.1 בהוראות התכנית .ייקבע בהוראות התכנית לא תותר התקנת מצללה/פרגולה בחצר קדמית וזאת על מנת לשמור על החצר מגוננת לא מבונה.
נספח ו' העתק חוות דעת שימור, מצ"ב לכתב התנגדות זה כנספח ו'.
9. מטרדים בשל התקנת מנוף שמוביל לרעש ולסגירת הרחוב במשך 2-3 לילות וזיהום אוויר
בהפעלתו
א. בבניין הסמוך לצורך ביצוע הבניה הותקן מנוף שהתקנתו לוותה במטרדים שונים לדירי הרחוב,
ובכלל זה הצריכה:
(1 סגירת הרחוב בלילה ל-2 לילות מלאים במהלכו הותקן המנוף במשך כל הלילה תוך שהדבר לווה בהפסקת התנועה ברחוב )כאשר משאיות כבדות ממלאות את הרחוב בחלקי המנוף על גבי הכביש ומשאית של "מנופי אבי" מתקינה חלקים אלו(;
(2 רעש בלתי נסבל שלא איפשר שינה ב-2 לילות אלו )בפרט למי שחדר השינה שלו פונה לחזית הרחוב – כמו המתנגד(.
סרטונים הממחישים את הליך התקנת המנוף והמטרדים הנלווים לו יוצגו במהלך הדיון.
ב. מעבר לכך, הפעלת המנוף פולטת מידי מספר שניות ממנוע המנוף ענן פיח שחור המזהם את האוויר
המלווה בריח של פיח.
נספח ז' העתק ענן הפיח הנפלט ממנוע המנוף, מצ"ב לכתב התנגדות זה כנספחים ז'.
10. סוף דבר
א. הח"מ שומר על זכותו להוסיף על נימוקי ההתנגדות ו/או לפרטם בדיון ו/או לצרף כל מסמך נוסף,
תמונות, סרטונים וכן להגיש חוות-דעת ו/או מסמכים משלימים.
ב. לאור האמור לעיל מתבקשת הוועדה הנכבדה לקיים דיון במעמד הצדדים, לקבל את ההתנגדות
ולדחות את הבקשה כולה ולחלופין ולמצער את רובה המכריע ולחלופי חילופין בחלקה, וליתן כל סעד כראות עיניה.
ג. כמו כן, ולאחר דיון בהתנגדות, הוועדה הנכבדה תתבקש לאור מורכבות העניינים נשוא ההתנגדות
לצאת ולערוך סיור בשטח )בנוכחות נציגי המתנגד והיזמית(.
ד. בנוסף, מתבקשת הוועדה הנכבדה לחייב את מבקשי התוכנית בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של
המתנגד בתוספת מע"מ.
8
כתובת למשלוח דואר: ת.ד. ,1945 ירושלים 9101901; 9101901 Jerusalem ,1945 .P.B :mail for Address
פקס. 02-5611-264 Fax נייד. 054-55-22-632 .Mobile אי מייל. gmail.com@davidissp .e-mail
דוד איסן ושות',
משרד עורכי-דין ונוטריון
Notary & Offices Law ,.Co & Issan David
11. בתמיכה להתנגדות, מוגש במצורף להתנגדות זו תצהירו של המתנגד.
נספח ח' העתק תצהירו של המתנגד, מצ"ב לכתב התנגדות זה כנספח ח'.
בכבוד רב,
דוד איסן, עו"ד
9
כתובת למשלוח דואר: ת.ד. ,1945 ירושלים 9101901; 9101901 Jerusalem ,1945 .P.B :mail for Address
פקס. 02-5611-264 Fax נייד. 054-55-22-632 .Mobile אי מייל. gmail.com@davidissp .e-mail
א'
חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר
תכנית בינוי מס' 15279
הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038
א. רקע תכוי
שכונה כתובת גוש וחלקה שטח הבקשה )מ"ר(
טלביה אברהם מאפו 4 30028/56 658
1. תיאור מצב קיים: המבנה מדורג, בן 3 קומות ע"ג קומת הקרקע התחתונה הכוללת יח"ד ,1 בור מים,
מחסנים, מקלט וחצר פנימית פתוחה לשמים. סה"כ 4 קומות ו7 יח"ד .
המבנה ממוקם בקרבת רק"ל.
עפ"י היתר מאושר, הותקנה מעלית פנימית בשנת .2000 בחלקה לא קיימת חנייה מוסדרת.
2. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038
• המגרש הינו בתחום העיר ההיסטורית
• הבניין אינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות 1
20/04/2025
כ"ב ניסן תשפ"ה
3. רקע סטטוטורי- תוכניות:
• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,2 היקף זכויות בניה 90 ועוד תוספת של 2.6 % נוספים ל-100 מ"ר, אחוזי בניה מרביים %,120 4 קומות, מרחק מינימלי מאמצע הדרך 10 מ', קווי בניין קדמי 6 מ', צדדי 4 מ', אחורי 5 מ'.
היתרי בניה קודמים למבנה/ים:
מספר תיק תאריך פתיחה סוג סטטוס רישוי תאריך סטטוס
1959/0703.00 15/10/1959 בניה חדשה הופק- הוצא היתר 09/02/1960 הופק-הוצא היתר
2000/0757.00 22/08/2000 התקנת מעלית 23/10/2000 בניה. היתר מומש
4. נתונים סטטוטוריים:
זכויות בניה )מ"ר( קווי בניין
קומות הערות
עיקרי שירות קדמי אחורי צידי
658*91.51 %= 187.46 4 6 4 5 עפ"י תכנית
602.14 מתאר 62
מדיניות תכנונית: על פי מדיניות תכנית 2000 אזור זה הינו העיר ההיסטורית וניתן להציע בינוי
בהתאמה לסביבה הבנויה והמאושרת. הבינוי הקיים בתחום שכונת טלביה, על פי תכנית מתאר בניה מאופיינת במבנים בני 4-6 קומות.
5. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה )ע"פ תקן 5166ב'- תקן גבוה ) 1:1 לדירות
עד 95 מ"ר, 2:1 לדירות מעל 95 מ"ר (
6. סל זכויות אפשרי מכוח 10038
על פי סעיף 4.1.2.2 )(1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:
E 13*F C 13*D "A
שטח מס' יח"ד מס' יח"ד זכויות בניה
שטח
לקחומלתופין, ככל שביקשומנהה טתיפוכוסנייתת מפורטעתיקרביתוקף מלאחר ה-980ק1יי.מ1ו.ת,1 ניתן לקבלעיקארתיותזכמויכותח X 2.5X X תוכנית
עהמבודנייםה שלה ),(A ובנוסף מס' יח"ד בקקייוממוהת X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה )D*(13 ושטח 13 מ"ר טיפוסית 13 מ"ר שאושרה לפני
)הרחבות( 1.1.1980
(.
(
E
ת
)
בו
ת
ח
ש
הר
ל
)
מקפוומלשתתעמודים מפו
2
20/04/2025
כ"ב ניסן תשפ"ה
שטחים עיקריים ע"פ
A 62 שחלה במקום 602.14 מ"ר
תוכנית
שחלה במקום
שטחים עיקריים במגרש
A" 62 ושאושרה עד 602.14 מ"ר
ע"פ תוכנית
1.1.1980
B סך כל השטח העיקרי הקיים בהיתר במבנה להריסה 601.94 מ"ר C שטח עיקרי קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה 183.36 מ"ר D מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים 7 יח"ד כ-
E שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה מ"ר 175.71
F מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת 2 יח"ד 1392.25 =7+175.71*2)+13*(183.36+13*602.14+2.5 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A
שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים.
הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.
ב. תיאור הבקשה
הבינוי המבוקש מכח התמ"א:
1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2
2. הבקשה מציעה מבנה בן 6 קומות ע"ג 2 קומות חניון תת קרקעי.
3. שטח עיקרי מבוקש 1250.88 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 1897.34 מ"ר.
4. אחוזי בניה מירביים מוצעים%,438.75 בפירוט הבא % 288.35 מעל הקרקע ועוד
%150.40 מתחת לקרקע.
5. מוצעות סה"כ 19 יח"ד בפירוט הבא: 3 יח"ד בקומה טיפוסית,4 יח"ד בקומה א', 2 יח"ד
בקומה ה', יח"ד 1 בקומה אחרונה. שטח דירה ממוצע ??? מ"ר מירבי. כל יחידה כוללת ממ"ד. )יש להשלים טבלת שטחים עבור יח"ד(
6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – בבניין מעל 6 קומות, קדמי 4 מ', אחורי וצידי 3 מ'
7. במסגרת התכנית מוצע חניון תת קרקעי עבור 26 מקומות חניה. ע"פ דרישות התקן יש
צורך ב-28 מקומות חניה עבור 19 יח"ד )מתוכם 2 מקומות מכופר חניה(.
סה"כ שטחי שירות מבוקשים: ,1636.12 מתוכם 989.66 מתחת לקרקע מ"ר.
יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.
ג. התאמת הבקשה לתכית 10038 ולמדייות התכון
3
20/04/2025
כ"ב ניסן תשפ"ה
1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 ):(1 הבקשה המוגשת תואמת את
תוספת הזכויות האפשרית מכוח תמא,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית )בכפוף לבדיקת בוחן רישוי(.
2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת תואמת את מדיניות תכנית 2000 במס'
קומות, מלבד חריגה בחצי קומה.
3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין
בבניינים המוצעים לבניה והריסה מחדש, מאחר והם תואמים לחלוטין לקווי הבניין המאושרים לחלקה. התכנית אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון ולמעשה ממשיכה את קונטור המבנה ההיסטורי. ניתן לבקש קו בניין קדמי 0 לרחוב בהקלה מצומת לצומת ע"פ מרבית המבנים במקטע רחוב זה. קו בניין צידי 0 ע"פ סעיף 15 לתמ"א ,38 באישור מהנדס העיר, ומאחר ומדובר במבנה קיים במרקם המאופיין בבינוי כזה.
4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה.
באחריות בוחן הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.
5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 6
קומות בכל חתך , כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 7,3 קומות ) כמו כן קיים מבנה בן 9 קומות(, ובגובה ממוצע של 5 קומות )נתונים ע"פ .(GIS
6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי
למתן היתר בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.
7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה
להוראות התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2
8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .24.12.2018 10 בעלים בחלקה,
עבור יח"ד ומחסנים. %80 אחוזי הסכמה הוגשו. )יש להשלים את הנסח טאבו, חסרה תת חלקה (8
ד. חוות דעת מחלקות העירייה
1. שימור:
הנדון: הנחיות לעריכת התכנית
4
20/04/2025
כ"ב ניסן תשפ"ה
יש לתקן את התכניות לפי ההנחיות הבאות :
הנחיות ראשוניות:
תיק שימור מס' - ,3453 סימוכין לבקשה לתמ"א 38/2 - תכנית בינוי מס' .15279 התקבלה חוו"ד ראשונית מתכנון עיר בתאריך ה - .08.07.2019 מבנה קיים רחוב אברהם מאפו 4 בשכונת טלביה בתחום העיר ההיסטורית. המבנה הנדון קיבל היתר ב 1960 -והוא בן 3 קומות ע"ג קומת הקרקע .על פי החלטה בישיבת צוות אין צורך בעריכת תיק תיעוד למבנה.
.1יש להגיש סקר עצים תקף
.2גדר לכיוון רחוב מאפו - יש להתאים את תיאור הגדר המוצעת בהדמיה לתיאור הגדר המוצעת )מקובלת( בחזית המזרחית לרחוב מאפו
3. יש להתאים את תיאור פסי ההפרדה המוצעים בחזית המזרחית לרחוב מאפו לתיאור
חזית זו בהדמיה בה פרט זה חסר
4. בחזית המזרחית מתוארות 2 מרפסות עם מעקה במפלסים 10.50 +14.00 ,+יש
להשלים מרפסת זהה נוספת במפלס .+7.00 ובמפלס +17.50 רק פס הפרדה בעובי רצפות המרפסת מתחת למראה אחיד ושקט.
.5יש להראות את מיקום המערכות הטכניות כגון דודי שמש, מערכות מיזוג וכד' על גבי הגג יש להגיש הרמוניקה ללא צבעי השטחים של הרובוט*
ייתכן ויינתנו הנחיות נוספות בהמשך לפי הצורך * הערה :
במידה ולא תתבצע פעילות בתיק במהלך 90 יום מקבלת ההנחיות הנ"ל – התיק ייסגר וכל פנייה מחודשת תהיה כרוכה בהגשת מסמכים חדשים.
כתובת: אברהם מאפו 4 , טלביה/המוגרבים
בתאריך 27/10/2019דה ועדת שימור בתיק ה"ל והחליטה:
5
20/04/2025
כ"ב ניסן תשפ"ה
דיון
החלטת הועדה
החלטת ועדת שימור מס' 18
הוועדה מאשרת את בקשת היתר הריסת מבנה קיים.
להותיר לוועדת המשנה לתכנון ובניה את כל הקשור לבנית המבנה החדש ועיצובו.
כל הודעה או החלטה בעניין הנדון, לרבות אלה הנדרשות למשלוח בדואר רשום, תישלח לכתובת האלקטרונית המופיעה בתכתובת זו, אלא אם כן יודיע הנמען אחרת.
בכבוד רב:
_______________________
יוחנן ויצמן
יו"ר הוועדה
2. תושי"ה:
נתונים להחלטת הוועדה
סוג הבקשה תמ"א 38/2
6
20/04/2025
כ"ב ניסן תשפ"ה
גוש/חלקה 30028/56
כתובת מאפו 4
הוגשה תכנית חניה ע"י יועץ תנועה כן – א.קראוס
מס' יח"ד קיים בבנין 0
מס' מקומות חניה ע"פ היתר בניה אחרון 0
תוספת יח"ד מבוקשת 19
מס' מקומות חניה דרוש עבור התוספת 28
סה"כ דרוש עבור קיים ותוספת 28
מקומות חניה+2מקומות 26
סה"כ מוצע בתכנית
ע"י כופר חניה
מס' מקומות חניה חסרים 2
רגיל 0
מס' חניות שניתן להוסיף במגרש
ע"י מתקנים 0
חניון עם קרן חניה באזור כן/לא כן- חניון עומריה
מס' מקומות חניה שנדרש לשלם קרן חניה 2
ממליצה לאשר את הבקשה
בתנאי ביצוע תשלום עבור 2
מקומות חניה בחניון עומריה.
המלצה
לאחר ביצוע תשלום יש לקבל
אישור סופי. תנאי לטופס 4
הינו אישור רשות התמרור
3. מהנדס תמ"א :38 לא נידרש
4. חוות דעת הוועדה המחוזית
מדינת ישראל
מינהל התכנון –מחוז ירושלים
לשכת התכנון המחוזית
7
20/04/2025
כ"ב ניסן תשפ"ה
01/09/2019
לכבוד
שרון דיור
שלום וברכה,
הדון: חוות דעת לבקשה להריסת מבה בעיר ההיסטורית מתקף תכית 10038
מאפו ,4 טלביה
סימוכין :פייתך לקבלת חו"ד מתכת המחוז בהתאם לס' 4.1.2.2 )(4 בתכית 10038
1. התבקשתי על ידי מתכת המחוז להשיב לפייתך אשר בסימוכין, להלן חוות דעתי לאחר
התייעצות עם מתכת המחוז:
2. בהתאם לס' 4.1.2.2 )(4 בתכית ,10038 הבקשה להריסת המבה הקיים ולבייה חדשה
תחתיו, בחה ע"י מתכת המחוז.
3. השטח שוא הבקשה מצא ברחוב מאפו .4 גודלו של שטח המגרש שוא הבקשה היו 658
מ"ר. בתחום המגרש קיים ביין שאיו היסטורי. הביין ממוקם בקו ביין כ-6 מ' קידמי, כ-4 מ' צידי וכ 6-10 מ' אחורי .
4. הבקשה מציעה הריסת המבה ההיסטורי וביית מבה בן 6 קומות בכל חתך מעל 2 קומות
חיון תת"ק. הביוי המוצע היו בהיקף של 1897 מ"ר עיקרי+ שירות מעל הקרקע המהווים כ-%288 ביה מירביים. קווי הביין המוצעים הים- 3 מ' צידי, 4 מ' קידמי, 3-7 מ' אחורי.
5. על המגרש חלה תכית מתאר 62 אשר אושרה בשת .1959 התכית המאושרת מאפשרת
במגרש שוא היתר הבייה ביוי בגובה של עד 4 קומות, %120 ביה מירביים. קווי ביין קידמי - 6 מ', צידי- 4 מ', אחורי - 5 מ'.
6. בבחיה של מגמות התכון באזור, חתכי רחוב והתכיות המאושרות בחלקות המיצריות
מצא כי תוי הבקשה תואמים את מגמות התכון באזור וכי יתן לאשרן לאור חשיבות מימושה של תמ"א .38
בכבוד רב,
שירה עמר
לשכת התכון
העתק:
שירה תלמי – מ"מ יו"ר הוועדה ומתכת מחוז ירושלים, מהל התכון אמון ארבל - סגן מהל אגף תכון עיר, עיריית ירושלים יואל שבת – מחלקת רישוי, עיריית ירושלים
תמר קוך – מחלקת שימור, עיריית ירושלים
הנדון: החלטת ועדת שימור בתיק מספר 3453
ה. המלצת מהדס העיר
חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך )(21/07/2019 8
20/04/2025
כ"ב ניסן תשפ"ה
לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:
1. תכנון
• הבקשה מציעה 6 קומות בכל חתך, מכיוון הרחוב אברהם מאפו כאשר 2 קומות אחרונות בנסיגה כלפי רחוב הראשי אברהם מאפו. הבקשה חורגת לנושא גובה הבניין בחצי קומה בהתאם לסעיף 4.1.2.2 א' עפ"י תכנית ,10038 אך מאחר ואינה מנצלת את כל הזכויות בניה, ניתן לאשר חריגה זו.
• הבקשה מציע גינות פרטיות בשטח גדול מ12 מ"ר.
2. קווי בניין- מקובלים
• מרפסות- במסלול הריסה ובניה לא ניתן להציע מרפסות חדשות מחוץ לקווי בניין של תמ"א. יש לצמצם מרפסות עד קווי בניין.
• בחזית קדמית ניתן להציע מרפסת נוספת לדירה מס' ,8 כדוגמת מרפסת דירה מס'
11 ככל שהשטח ממוצע של המרפסות לקומה לא יעבור 12 מ"ר ליח"ד.
• שטח מרפסות בין 3 קירות יחושב כשטח עיקרי, לדוגמא דירה מס' (7,10,13,16 יתואם מול מחלקת רישוי.
• עומק מרפסות זיז עפ"י תקנות.
3. חצרות פרטיות וציבוריות בקומת קרקע
• שטח מרפסות גן מרוצפות בקומת קרקע לא יעלה על 12 מ"ר בממוצע לדירה. יתרת השטחים יהיו משותפים עבור דיירי הבניין. יש לציין מפלסי חצרות כולל שטח כל חצר פרטית מרוצפת.
• בחזית לרחוב אברהם מאפו תוותר רצועת גינון ירוקה בעומק כ-1.5 מ' ללא הצמדה לשטח פרטי וללא קירות.
• בצמוד ליח"ד מס' קיימת חצר קלוע. יש לאפשר גישה לחצר זו.
• פרטי פיתוח: במפרט היתר הבניה יש להציג פרטי פיתוח וחומרי גמר לפיתוח בתחום המגרש וכן בתחום הרחוב הגובל במגרש .פרטי הפיתוח יכללו: אבני שפה, ריצוף, פרטי ניקוז, מסגרות ומעקות, ריהוט רחוב, קירות, בורות שתילה, פרגולות.
4. גג- בתכנית הגג יש להציג מערכות טכניות כגון דודי שמש, מערכות מיזוג אוויר וכד'.
5. עצים- בתחום החלקה קיימם 11 עצים ועוד 10 עצים בצמוד לחלקה. בהתאם לסקר עצים
מה07.02.19 כל העצים בחלקה מסומנים לעקירה, בנהיים עצים עם ערכיות גבוה.
• עץ מס'-1 יש לבדוק אפשרות לשימור/העתקה לאחר ומדובר בעץ מסוג ארוקריה עם רמה ערכיות גבוהה הצמוד לפינה של המבנה המוצע.
• עצים מס' 13,1 - יש לבדוק אפשרות לשימור/העתקה • עץ מס' 3 – ע"ג תכנית פיתוח יש לציין את הערה מסקר העצים מה07.02.2019 "עבודות 3 מ' מהעץ רק בליווי אגרונום(
• ככלל כל חפירה ו/או שנוי במפלס עבודה כלשהיא אחרת בשטח יעשו במרחק העולה על 3 מ' מהיקף הגזעי העצים המיועדים לשימור. ע"ג תכנית פיתוח יש לסמן רדיוס 3 מ' מגזעי העצים המסומנים לשימור.
• הבקשה מציעה חפירה עבור חניון תת קרקעי בקרבה )במרחק פחות מ3 מ' גזעי העצים( של העצים לשימור מס' ,18,7-8,11 הנמצאים מעבר לגבול החלקה והינם ברשות השכנים. יש להציג פתרון לשמירת העצים. לא הוצג פתרון לשמירת העצים, אך הוצגה התייחסות של יועץ ופיקוח נופי.
9
20/04/2025
כ"ב ניסן תשפ"ה
הערה: סוכם מול אדריכלית בעניין עקירת עצים , ,18 6-8,11 כי יוגש אישור לעקירת עצים אלו בתנאי ותתקבל הסכמת הדיירים בחלקה הסמוכה מס' 57 ו.54 באם לא תתקבל הסכמה, יידרש פתרון לשימור העצים בכל זאת בליווי צמוד של אגרונום.
• יש למספר נטיות חדשות.
6. חניה
הבקשה מציעה מעלית רכב בנויה בצמוד למבנה בנסיגה מחזית קדמית – רחוב אברהם מאפו כ-5 מ' ובגובה מבנה כ-4.80 מ' מעל פני הקרקע. הנושא נבחן במחלקת התכנון ועלתה סוגיה של נראות המבנה של מעלית הרכב בחזית הקדמית, מחוץ לקווי בניין.
עלתה אפשרות להכניס את מעלית החניה לקונטור המבנה, אך מאחר שהדבר נעשה לקראת שלבי התכנון הסופיים- מבחינה תכנונית, שינוי מיקום המעלית ישפיע על מכלול התכנון של המבנה. עם זאת, יש לבחון את החלופה המוצעת בבקשה בכפוף להצגת הדמיה המציגה כניסה לחניה בקונטור המבנה. בחינת הדמיה של החזית המתקבלת כלפי הרחוב היא חשובה מאחר שחלופת מעלית רכב חיצונית היא מחוץ לקוי הבניין, בצמידות למבנה שכן ויוצרת מראה חריג כלפי הרחוב.
לדעת עורכי הבקשה, מבחינת נראות כלפי רחוב עדיפה האפשרות של מבנה נפרד וצידי עבור המעלית ולא להפוך את החזית הראשית של הבניין לחזית טכנית של כניסה לחניה.
הסוגיה מובאת להכרעת הועדה.
7. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות
)ובפרט בתוכנית פיתוח ותוכנית גג(. המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל 10
20/04/2025
כ"ב ניסן תשפ"ה
הניתן בתוך מעטפת הבניין )בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד'( ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' )מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב(.
8. רחבת כיבוי אש
במידה ונדרשת רחבת כיבוי אש יש למקמה תוך פגיעה מינימלית במרחב הציבורי הסמוך, לשם כך יש להעדיף רחבת כיבוי אש ברחוב בתחום המיסעה בלבד. במידה וזה לא ניתן, רחבת כיבוי תמוקם בחפיפה לכניסה לחניון, בנוסף לא תותר עקירה של עצים קיימים ברחוב לצורך מיקום רחבת כיבוי אש.
9. "הוגשה חלופה 0". מאחר ובחלופה זו לא ניתן להציע חניות בחלקה עבור יח"ד חדשות
באופן מיטבי יותר מאשר בהריסה ובניה, לכן חלופה זו פחות מועדפת.
.10בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר )לפחות עד למבנה הבא מעבר לרחוב הסמוך וכד'(
.11בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל .12הערות טכניות/שרטוטיות:
• יש להשלים מדידה מעודכנת וחתומה.
למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.
11
1
'
ב
ב '
2
ג'
זיהוי התכנית
מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית
783506 ימקא אהרנסון אמציה ת. עמידה 11/11/2019
רחוב, שכונה:
ושינגטון 20 , טלביה
גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות
30028 5134 כן
עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות __19___ תשריט 13 מטרת התכנית:
הוספת ייעוד קרקע ממסחר ותיירות למגורים, מסחר ותיירות והוספת זכויות בניה למגורים.
עקרי התכנית:
1. שינוי ייעוד ממסחר ותיירות לייעוד מגורים מסחר ותיירות
2. קביעת הוראות בינוי לתוספת מבנה מגורים הכולל בנין בן 5 קומות ובו 9 יחידות דיור, מעל קומת
מסחר עילית וקומות חניה תת קרקעיות קיימות, ולצד בניין משרדים ומסחר קיים בחלק המערבי של החלקה
3. קביעת סך שטחי הבניה בתכנית ל- 11,223 מ"ר, מתוכם 6,312 מ"ר שטחי בנייה עיקריים ו-711 מ"ר
שטחי שרות המהווים %272 בניה מרביים
4. חלוקת זכויות הבנייה לפי שימושים כמפורט:
- קביעת זכויות הבניה למסחר ותיירות מעל הכניסה הקובעת ל3,000 מ"ר שטח עקרי, 400 מ"ר שטחי שירות, ומתחת לכניסה הקובעת 1,500 מ"ר שטח עיקרי, 4,200 מ"ר שטחי שירות, סה"כ 9,100 מ"ר- קביעת זכויות הבניה למגורים ל-1,812 מ"ר שטח עיקרי ו-311 מ"ר שטח שירות, סה"כ 2,123 מ"ר.
5. קביעת קו בניין עילי למגורים, נוסף על קווי הבניין הקיימים בתכנית המאושרת.
6. קביעת זכויות הבניה למגורים, בנוסף לזכויות הבניה הקיימות למסחר ותיירות בתכנית המאושרת.
7. קביעת תנאים למתם היתר בניה.
8. קביעת תנאים למתן היתר איכלוס.
9. קביעת הוראות בגין סטייה נכרת.
10. שטחו ממוצע ליח"ד (עיקרי+ ממ"ד/חדר מחוזק)- 213 מ"ר.
תיאור כמותי של המוצע בתכנית
יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות
מ"ר –
מ"ר %
מרבי מעל
לקרקע
מגורים מסחר 9 2,581 100 3,400 (חלק מהשטחים המוצגים ותיירות (מגורים) מתחת לכניסה הקובעת
מגורים מסחר 4,900 הינם מעל הקרקע)
ותיירות (מסחר
ותיירות)
סה"כ 9 2,581 100 7,023
תיאור המצב הקיים
מבנה מסחר בן קומה אחת לאורך רחוב וושינגטון פינת המלך דוד, ובחלק במערבי של החלקה מבנה בן 5 קומות.
תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
תכנית מתאר 62 קבעה החלקה בייעוד "שטח פרטי פתוח"
תכנית 4715 משנת 1996שינתה את היעוד ל"מלונאות ו/או מסחר" כחלק מתכנית למתחם ימק"א. תא שטח 1 בשטח של 2,550 מ"ר, נקבעו שטחי הבניה ל- 5,700 מ"ר מתוכם 4,500 מ"ר שטחי בניה עיקריים (כולל מתחת למפלס הכניסה הקובעת). התכנית קבעה כי תותר הקמת בנין חדש לשימוש מלון דירות ו/או מסחר ו/או משרדים, מס' קומות מרבי לא יעלה על 5 קומות מעל קומת מסחר ובה אפשרות לתוספת קומת גלריה מעל מפלס הקרקע באגפו המערבי של הבניין ועל קומה אחת עם אפשרות לגרליה מעל מפלס הקרקע באגפו המזרחי.
בנספח הבינוי בתכנית זו נראה כי על גבי המרכז המסחרי מוצבים שני מבנים לאורך , מקבילים זה לזה בצד המערבי של הבניין. בתכנית זו מוצע להוסיף בניין נוסף לצד בניין קיים בצד המערבי באופן אנכי לקומת המסחר. תכסית הבניה המוצעת דומה לזו המוצגת בנספח הבינוי לתכנית המאושרת.
תכנית 4715ב משנת 2003 קבעה שינויים בבניה תת קרקעית.
תכנית 4715ג בתחום מגרש 1 בטלה את האפשרות להקמת מגרש טניס בגג הבניין, ביטול מעבר לרכב לטובת מגרש .5
היתרים:
2006/840.00 השלמת מרכז ספורט, בריכת שחיה, אולמות ספורט 2006/840.01 שינויים פנימיים בחלוקת שטחי המסחר המאושרים במפלס -5.2 2006/840.02 שינויים במפלס -11.85לצורך בניית חדר מכונות וחדר מפוח בשטח החניה 2006/840.03 המשך בניית חניון במתחם ימקא במגרש ,6 הבקשה כוללת גם חניון ציבורי 2006/840.04 בניית מתחם ימק"א - מגרש 6 בניין B1 2006/840.05 בניין חדש בן 8 קומות ו- 26 יח"ד - מגרש 6 בניין B2 2006/840.06 בניית המבואה המקשרת בין 2 הבניינים 2006/840.07 שינויים פנימיים בבניין בן 10 קומות 2006/840.08 הקמת מבנה משרדים מעל קומת מסחר קיימת
התייחסות למבנים ואתרים לשימור
המבנה הינו אחד מתוך מתחם ימק"א. מבנה ימק"א הינו בעל ערך שימורי רב ביותר ובעל חשיבות ברמה בינלאומית.
בניין ימק"א נחשב לאחד היפים ביותר שבבנייני ימק"א בעולם הבניין תוכנן בידי ארתור לומיס הרמון שהיה בין מתכנני האמפייר סטייט בילדינג ותכנן בניינים נוספים בירושלים הבניין עצמו שימש במהלך השנים גם למטרות ציבוריות. כך, למשל, שימש בשנת 1946 כמקום מושבה של ועדת החקירה האנגלו אמריקאית ועדת החקירה האנגלו- אמריקאית לענייני ארץ ישראל שבאה לבחון את האפשרות לקלוט בארץ ישראל את פליטי השואה במלחמת העצמאות. הבניין וסביבתו עברו לשליטת ישראל במבצע קלשון במהלך מבצע זה נערכו חילופי ירי בין מלון המלך דוד שממול לבניין לבין שכונת ימין משה (סימני כדורים ניתן לראות בחזית המבנה.)
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
א. על פי תכנית מתאר 2000 החלקה הינה מיועדת למלונאות.
על פי תכנית בינוי מתאר 2000 האזור הינו אזור מגורים לשימור על פי תכנית מאושרת (עיר היסטורית).
ב. באזור זה תקן חניה גבוה על פי תכנית 5166ב'.
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30
אזור פיתוח עירוני, מוטה תחבורה ציבורית, מרכז מטרופוליני.
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תמ"א 35
תמ"א 3
תמ"א 18
תמ"א 22
אחרת – תמ"א 15
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות
תדריך ההקצאות
שצ"פ
מבני ציבור
עתודות / אחר
חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
התובע העירוני
לא התקבל
הרשות הארצית
לכבאות והצלה לא התקבל
המחלקה לאיכות
הסביבה המחלקה מבקשת כי התכנית תכלול אלמנטים של בנייה ירוקה אגף תברואה
לא התקבל
אגף רישוי
ופיקוח - מח' לא התקבל
המידע התכנוני
אגף תכנון העיר -
מח' השימור לא התקבל
אגף תכנון העיר -
המח' למדיניות לא התקבל
התכנון
אדריכל העיר
אין התנגדות לתוכנית
אגף תושייה -
צוות בקרת תכנון לא התקבל
תנועה
על התכנון המפורט לעמוד בהוראות כדלקמן:
- חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח – .1998 - תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - ,1970 חלק ח'1 -
נגישות בנייני מגורים פרק ב'.
המחלקה
- תקן ישראלי 1918 חלקים 1 , 2 , 3.1 , 3.2 , 4 , 6 בהתאמה.
לנגישות
- תקן ישראלי 2481 חלק 70 (מעליות).
התכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:
- ייקבע בהוראות התכנית כי, לא יותר סימון חניה נגישה מחוץ לתחום תא השטח עבור מגורים, מסחר ותיירות בעת הליך להוצאת היתר בנייה.
- ייקבע בהוראות התכנית כי, תתוכנן רחבת היערכות בשטח המשותף בסמוך אל הכניסות ליחידות הדיור המתוכננות באופן שיתאפשר תמרון לאדם המתנייד בכיסא גלגלים בכניסה ויציאה מהדירה, בהתאם לת"י 1918 חלק .3.1 - ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא אישור מורשה נגישות מתו"ס כחוק.
מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית
התאמה לחזון העיר תוספת יח"ד בעיר.
כלכלת היישוב/
הרשות:
השפעות חברתיות:
תשתיות ותחבורה: נראה כי מקומות החניה המוצעים הינן
מקומות חניה הקיימים (חלקם לפחות)
בהיתר מאושר .2006/840.01 יש לאשר
מקומות החניה החדשים בתיאום עם מחלקת
תושיה.
סביבה ונוף:
אחר:
המלצת מהנדס העיר
להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים
להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
1. הבניין המוצע והנסיגות בו יאפשרו מבט, אל עבר המבנה ההיסטורי לשימור ימק"א לאורך רחוב דוד
המלך, יש להוסיף לנספח הבינוי את בחינת המבטים לאורך הרחוב ולקבוע כי מיקום המבנה והנסיגות המוצעות בו השומרות על מבטים אלו הינן מחייבות וייקבע על כך סעיף סטייה נכרת.
2. בהמשך לסעיף הקודם ועל מנת לשמר את המבטים את המבנה ההיסטורי, יש לקבוע הוראות מגבילות
לפיתוח המרפסות הפרטיות המוצעות ליח"ד המוצעות בגג המסחר ממזרח לבניין המוצע לרבות נושא המעקות והקמה של פרגולות, יש לקבוע על הוראות אלו סטייה נכרת.
3. התכנית מציעה בינוי של 6 קומות, תוספת של 5 קומות על גבי קומת המסחר. מספר קומות זה יהיה
בסטייה ניכרת ואין לחרוג ממנו.
4. יש לתקן את קו הבניין סביב קונטור הבניין הקיים, יש להוסיף קו בניין לבינוי מעל קומת המסחר קו
הבניין העילי יהיה על בסיס קומת המסחר הבנויה (קיימת בפועל) בלבד ולא על בסיס קו הבניין בתכנית המאושרת. יש לקבוע סטייה נכרת לנושא קווי הבניין.
5. יש לבטל את הגמישות למטר אחד נוסף בגובה הבניין מסעיף הסטייה הנכרת. יש לתקן כי כל סטייה
מגובה הבינוי המוצע הינה סטייה ניכרת. (גובה הקומות הינו בין 3.18 ו- 3.50 מ'.)
6. יש להוסיף לסעיף הסטייה הנכרת את דירוג המרפסות וכי המרפסות אינן ניתנות לסגירה.
7. יש להוסיף סעיף להוראות התכנית כי לבניין תהיה חזית חמישית אשר תכיל גג ירוק ומטופח כלפי
הרחוב.
8. יש להשלים חוות דעת מחלקת תושי"ה בנוגע למספר מקומות החניה בתוך החניון הקיים כתנאי
להפקדת התכנית.
9. תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך מגרש למגורים על פי התקן התקף ועל פי
מידות תקניות.
1. יש להשלים את חוו"ד מח' שימור , מדובר על אזור בעיר ההיסטורית בצמוד למונומנט שימור.
2. בכל בניין העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה
הראשון שיינתן ובתאום מח' שימור.
.10
11. יש להטמיע בהוראות התכנית אלמנטים של בניה ירוקה על פי הנחיית מחלקת איכות הסביבה כתנאי
להפקדת התכנית.
12. תנאי להיתר בניה יהא תאום תכנון הבניין כבניין ירוק עם מח' איכות הסביבה.
13. יש להשלים חוות דעת ומדיניות תכנון כתנאי להפקדת התכנית.
14. יש לקבוע יחס החלפה לכל התכניות המאושרות החלות בשטח.
15. יש להשלים חוות דעת : התובע העירוני, כבאות והצלה, תברואה, מידע תכנוני, חברת חשמל ולהטמיע
את הנחיותיהם במסמכי התכנית.
16. להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן .413
17. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית
באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים גוש ,30028 חלקות ,134 135 ו-139 .
18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה
העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלשית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח' – המחלקה להיטל השבחה.
הערות טכניות
19. לצמצם את קו הבניין העילי הצפוני מעל המבנה הקיים בפועל בלבד.
עורך חוות הדעת
שם תפקיד תאריך חתימה
לירון ריכטר אריאל יום רביעי 01
ינואר 2020
ד'
תאריך 13/12/2021
תכנית 783506
שכונה
לכבוד
עו"ד איסן דוד
מאפו 3
א.ג.נ
הנדון: החלטת ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית תכנון עיר מס' 783506 בתאריך 08/12/2021דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית הנ"ל והחליטה:
להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדויות ולדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:
לקבל את ההתנגדות בעניין שבניין ימק"א הינו מבנה ייחודי בירושלים ובעולם כולו, בשל עיצובו המיוחד והמרשים יצא שמו למרחוק וכי התכנית המוצעת פוגע במבטים למבנים לשימור במתחם- הבינוי המוצע אכן גורם לפגיעה במתחם ימק"א שהוא
מונומנט לשימור הן מבחינת המרחק המוצע של הבניין מהכיפה הדרומית במתחם והן מבחינת פגיעה במבטים לכיוון
המתחם מדרום ומדרום מערב.
לקבל את ההתנגדות בעניין שעל פי התכנית המאושרת הבינוי המותר על הגג אינו עובר את קו בכיפה של האגף הדרומי ובכך אינו מסתיר את המונומנט וכי לא מדובר ביד המקרה אלא בהחלטה מכוונת בתכנית המאושרת – מבדיקה של התכניות המאושרות
וההיסטוריה של המתחם אכן עולה כי הייתה כוונה שלא לבנות את הגג של המבנה וזאת כדי לשמור על המבטים ולאפשר
את המרחבים סביב הבניינים של ימק"א.
לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שעל פי נספח הבינוי של התכנית במבנה על הגג היה אמור להיבנות במרחק משמעותי ממתחם ימק"א, כאשר לא ברור כיצד במסגרת היתרי הבניה הנפיקה הוועדה המקומית היתר לבניין צמוד וזאת ללא פרסום הקלה- אכן על
פי התכנית המאושרת ונספח הבינוי שלה אמור היה להישמר מרחק משמעותי בין הבניין המוצע על הגג למתחם ימק"א,
הבניין שונה במסגרת היתר הבניה ואין סיבה תכנונית לתוספת בניין נוסף קרוב יותר.
לקבל את ההתנגדות בעניין שוועדות התכנון אומנם התייחסו למבטים לכיוון ימק"א אך זאת רק לאורך דוד המלך ומצומת דוד המלך ווושינגטון וזאת כאשר התכנית פוגעת קשות בנראות מרחוב וושינגטון עצמו כמו גם בנראות של מתחם ימק"א שלא מגובה ולך הרגל ברחוב כי אם מהבניינים בסביבה ומקו הנוף של העיר.- וועדות התכנון אכן לא בחנו את המבטים למתחם מקרוב ומרחוק
מכיוון דרום ודרום מערב ובחנו את ההשפעה רק מכיוון רחוב דוד המלך וצומת דוד המלך רחוב וושינגטון בלבד.
לקבל את ההתנגדות בעניין שגם נראות מבנה הכיפה מכיוון צפון ברחוב דוד המלך נפגעת מכיוון זו תיבלע לתוך תוספת הבניה
הגבוה שמאחוריה- וזאת מכיוון שאכן מדובר על בנייה קרובה שתגרום לשינוי המבט מכיוון צפון.
לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שאין עסקינן בתכנית שיש בה משום צורך ציבורי, ואף אין עסקינן בתכנית המבקשת לנצל זכויות בניה קיימות, כי עם עסקינן בתכנית אשר כל מטרתה העשרת יזמיה על ידי תוספת זכויות למגר קיים ומבונה תוך פגיעה באינטרסים ציבורים, כל זאת לאחר שנוספו כבר במתחם לא פחות מ 300 יחידות דיור שמוקמו כולם בחלק האחורי של המתחם במיקום שאינו פוגע במתחם ההיסטורי ובניצפותו.- למתחם קיימות מספר תכניות מאושרות שהבינוי מכוחם נבנה ולאחרונה
הוחלט גם להפקיד תכנית נוספת לתוספת זכויות בחלק הצפוני של המתחם האחורי, אכן אין מקום להוסיף בניין מגורים
בחזית הפרויקט תוך פגיעה במבטים למתחם.