ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 53 · קובץ סדר יום לוועדה 08.07.2026.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1262955

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: בניין אב (ע"ר(

עורך התכנית: יגוד מאיר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 19.8.2024

כתובת מנחת יצחק 14 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30079 175 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

להוריד את התכנית מסדר היום לצורך בחינה נוספת של התכנית והתכנית 08/01/2025

המקודמת בסמוך עבור מבני ציבור, כולל חילופי מיקום בין השצ"פ לשטח החום.

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה תוספת 4 קומות מעל מבנה ציבור מאושר תוך הגדלת זכויות הבניה ל- %400 בניה מרביים, 9 קומות מעל הכניסה וקומה אחת מתחת לכניסה. מאחר ומדובר בתוספת של שטחים למבני ציבור בשכונה בה ישנו מחסור בשטחים לצרכי ציבור, היקף השטחים מקובל.

התכנית תכלול הוראות, תשריט מצב מוצע, נספח תנועה וחניה שיהיה מנחה. יש להשמיט ממסמכי התכנית את נספח הבינוי.

יש להגדיר את השימושים במגרש ל: חינוך - בית ספר / תלמוד תורה, גני ילדים, 30/10/2024 פנימיה.

יש לסמן זיקת הנאה בתחום התכנית בהתאם למאושר בתכנית 3813ג', ולכלול הוראות. יש להכפיף את התכנית לתכנית זו לעניין זכות המעבר לציבור.

לא ברור היקף שטחי השירות המוצעים מעל קומת הכניסה. יש להבהיר בתיאום מחלקת התכנון.

לסמן קו הבניין בהתאם לקונטור המבנה המאושר ותוספת הבניה המוצעת בתכנית.

קו בניין צפוני עבור גשר להולכי רגל לחיבור למפלס השצ"פ, יסומן בנפרד מקו הבניין.

יש להוסיף לתקנון הוראות בינוי להקמת הגשר.

יש לתקן קו בניין תחתי תת קרקעי שמסומן בקונטור תא השטח ומצוין כקו בניין עילי.

- 2 -

יש לקבוע שלבי ביצוע עבור תוספת הקומות המוצעת בתכנית בהינף אחד.

תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרך הגישה למגרש בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה ולאישורם.

תנאי להיתר בניה הוא הגשת נספח תנועה וחניה הכולל תרשים סביבה, תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש ועפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות, לאישור אגף תושי"ה.

יש לשקם מדרכה, כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של אגף לשיפור פני העיר אגף שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו:

הרשות הארצית לכבאות והצלה, חברת החשמל, אגף מבני דת.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית:

דברי ההסבר לתכנית – יש לפרט דברי ההסבר כמקובל, לרבות היתר בתהליך, מעמד מגישי התכנית, תוספת מבוקשת במסגרת התכנית.

סעיף 1.2 – לתקן שטח התכנית.

סעיף 1.4 – יש להשלים לפי סעיף בחוק.

סעיף 1.6 – יש לציין יחס כפיפו / שינוי לתכנית .527978 - 3 -

סעיף 1.7 – להשלים נתונים. יש להשמיט את נספח הבינוי / אדריכלות ממסמכי התכנית.

סעיף 1.8.2 – להשמיט פרטי יזם.

סעיף 4.1.1 – לציין שימושים.

סעיף 4.1.2 – להשמיט ציון ת"ש a1 שאינו בתחום התכנית.

טבלה 5 זכויות והוראות בניה – לציין בניין ב', כפי שמאושר בתכניות הקודמות. לציין מספר קומות מתחת לכניסה הקובעת. להשמיט הערות 1-4 מתחת לטבלה. תכנית זו חלה רק על ת"ש .b1

סעיף 7.2 מימוש התכנית – יש לציין זמן משוער למימוש התכנית. כל השאר להשמיט.

תשריט:

להשמיט חלוקת המגרש לתאי שטח. בתכנית ישנו תא שטח אחד.

לסמן זכות מעבר בהתאם למאושר בתכנית 3813ג'.

תיאור חדש להתנגדויות

תוספת 4 קומות מעל מבנה תלמוד תורה, רחוב מנחת יצחק, רוממה.

1. קביעת בינוי לתוספת 4 קומות מעל הבניין לשם הגדלת תלמוד תורה, בהתאם לנספח הבינוי.

2. הגדלת שטחי הבניה וקביעתם ל – 11,710 מ"ר כוללים. מתוכם, 7,360 מ"ר שטחי בניה עיקריים מעל

הכניסה הקובעת, 3,094 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת, 1,256 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

3. הגדלת מספר הקומות ל – 9 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

4. תוספת שימוש לפנימייה.

5. קביעת קווי בניין לבניה.

6. קביעת תנאים והוראות למתן היתר בניה.

7. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

- 4 -

התוכנית הופקדה בתאריך 03/04/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .02/06/2026

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת: בן ציון בקשי דורון בשם עמותת בניין אב, רחוב ברים ,15 ירושלים. מגישי התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

עמותת בניין אב, שלה הקצאה במקרקעין נשוא התכנית, מתנגדת לסעיף 7.1 בתקנון, הקובע כי הקמת בניין ב' תהיה "בהינף אחד" ולא תותר הקמתו בשלבים. הוראה זו אינה מידתית, פוגעת בישימות התכנית וביכולת העמותה לממש את ההקצאה, אף שניתן להבטיח חזות עירונית תקינה באמצעות השלמת גמר מלא וראוי בכל שלב בניה. ההתנגדות אינה מבקשת שינוי בזכויות התכנוניות, אלא התאמת מנגנון המימוש בלבד, כך שיתאפשר ביצוע מדורג.

לפיכך, מתבקשת הוועדה לתקן את סעיף 7.1 כך שבמקום: "הקמת בניין ב' תהיה בהינף אחד, לא תותר הקמתו בשלבים."

ייקבע: "תותר הקמת בניין ב' בשלבים, לרבות בדרך של הוצאת היתר בניה נפרד לכל קומה ו/או למספר קומות, ובלבד שכל שלב בניה יושלם כך שכל הבניין, כפי שיושלם באותו שלב, יראה גמור ושלם כלפי המרחב הציבורי, בחומרי גמר המקובלים על מהנדס העיר או מי מטעמו, לשביעות רצונו, ללא זיון גלוי, שלד חשוף, מעטפת בלתי גמורה או חזית שאינה מושלמת."

התנגדות מספר 2 :

מאת: משפחת מטיאס, פינקוביץ, סקולסקי, מונדרי, לעוין, לרנר, מאירזון, מרגליות, הירשלר, זילברברג, דיירים מרחוב מנחת יצחק ,16 ירושלים. חלקה 172 בגוש ,30079 הצמודה לחלקה 175 נשואת שטח התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

אנו מביעים התנגדותנו לתכנית ,126295 הנוגדת את תכנית 3813 שהגדירה שטחים בכל הגוש וקבעה כי בנייני הציבור לא יעברו את גובה 4 מפלסים. ותכנית 529978 שהוגשה למגרש זה ואיפשרה תוספת קומה תת קרקעית ותוספת שימוש בקומת הגג למערכות טכניות.

כשרכשנו את דירתנו, בדקנו מראש מה יעוד המגרש הצמוד וכמה קומות יוכל להתרומם כמבנה המיועד למוסד ציבורי, והיה חשוב לנו לדעת שלא ניפגע מבניה זו. נמסר לנו מהעירייה כי מבני הציבור באזור הם עד 4 קומות.

- 5 -

וכעת מנסים המגישים לשנות את כל האמור ולא עוד שהם מבקשים להוסיף 4 קומות (סה"כ 9 קומות!) הגדילו לעשות ומבקשים תוספת עבור פנימייה, גנים ובי"ס למבנה שיושב במרכז שכונה, כשסביבו בצמוד דירות מגורים.

תכנון השכונה דרש מעבר ציבורי בצד החלקה לכוון רחוב שמגר, שלא נראה כי כך אכן תוכנן.

מדובר בהרעת תנאים גדולה מאוד! ובפגיעה בזכויות הפרט.

חשוב לציין שהמבנה כלל לא מיועד לתושבי האזור והוא משרת אוכלוסייה רחוקה שלא מהשכונה כלל, ולכן מבקשים פנימייה היוצרת רעש וסבל סביב השעון ממש.

כבר מעל 3 שנים אנו סובלים ממטרד הבניה, כשבוצעו חפירות וכלונסאות בלי שום התחשבות בתושבים, ועל הכל הבלגנו. כעת, במהלך הרמת השלד מלאו השטח בתאורת פרוז'קטורים אדירה, ולמרות הבטחות כי יכבו בלילה, ברוב הלילות התאורה דולקת כולל שבתות וחגים, ומפריעה מאוד לחדרי הבית.

בכל האזור כל מבני הציבור לא עוברים את הקומה החמישית ואין סיבה לאפשר חריגה מתכנית התב"ע הכללית לאזור (.)3813

חלקה המיועדת לצרכי ציבור מיועדת לטובת הדיירים בשכונה, ובאם לא תורמת לשכונה, ניתן למקמה באזור מבודד שלא פוגע בדירות סביב. אין הצדקה להביא תלמידים מאזורים מרוחקים לאזור מאוכלס וצפוף, ולפגוע בכ"כ הרבה משפחות. ועוד להעז פנים ולבקש מעבר למקובל בשכונה (9-10 קומות לציבורי).

בכל הכבוד,

דיירים מרחוב מנחת יצחק .16

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל חלק

מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות של עמותת בניין אב, מגישת התכנית, לשלביות הביצוע בתכנית

בסעיף 7.1 בתקנון, לפיה הקמת בניין ב' תהיה "בהינף אחד" ולא תותר הקמתו בשלבים.

הוראה שפוגעת בישימות התכנית וביכולת העמותה לממש את ההקצאה. מבוקש לאפשר ביצוע מדורג באופן שתותר הקמת בניין ב' בשלבים, לרבות בדרך של הוצאת היתר בניה נפרד לכל קומה ו/או למספר קומות, ובלבד שכל שלב בניה יושלם באופן שיראה גמור ושלם כלפי - 6 -

המרחב הציבורי, בחומרי גמר המקובלים על מהנדס העיר, ללא זיון גלוי, שלד חשוף, מעטפת בלתי גמורה או חזית שאינה מושלמת – במסגרת התכנית מבוקשת תוספת של 4 קומות חדשות מעל מבנה בן 5 אשר הופק לו היתר בניה ונמצא בתהליך בניה. הקמה של כל קומה בנפרד, גם תוך השלמת המעטפת, תיצור מצב של בניה מתמשכת ואתר בניה. מדובר בבניין למוסדות חינוך – בי"ס, תלמוד תורה, ישיבה, וגני ילדים בו נושא הבטיחות לילדים, רעש ואבק, יהוו מטרד וסכנה ממשית לשלום הילדים והפרעה בתקופת הלימודים. זאת מעבר לניצפות מהרחוב והפרעה לשאר התושבים בשכונה. על מנת לאזן בין השיקולים, להגדיל את ההיתכנות למימוש התכנית ולהקל על העמותה, ניתן לאפשר פיצול הקמת תוספת הקומות המבוקשת בתכנית זו לשתי קומות בהינף אחד בכל פעם, וזאת בנפרד מהקומות המאושרות בהיתר הבניה.

2. לדחות את ההתנגדות של התושבים ברחוב מנחת יצחק 16 לתוספת 4 הקומות, לסה"כ 9

קומות, ותוספת השימושים לבי"ס, גני ילדים ופנימייה. אין סיבה לאפשר חריגה מהתכנית הכללית לאזור 3813 שקבעה כי בנייני הציבור לא יהיו מעבר ל- 4 מפלסים. כשרכשו את דירתם, נמסר להם כי מבני הציבור באזור הם עד 4 קומות. המבנה יושב במרכז שכונה, בצמוד לבנייני מגורים ומבקשים פנימייה היוצרת רעש וסבל סביב השעון ממש. מדובר בהרעת תנאים גדולה מאוד! ובפגיעה בזכויות הפרט – מדובר בתכנית המקודמת בשכונת רוממה לעיבוי ותוספת שימוש לבי"ס, גני ילדים ופנימייה במגרש המיועד למבני ציבור. התכנית מקודמת בהתאם למדיניות מהנדס העיר והוועדה המקומית לעיבוי מגרשים המיועדים לצורכי ציבור ותוספת שימושים ציבוריים, לניצול מיטבי של המגרשים לצורכי ציבור, וזאת על מנת לתת מענה לצרכי הציבור החסרים בשכונה ובעיר, ומחסור צפוי בעתיד עפ"י צפי גידול האוכלוסייה.

יוער כי ברוממה, וגם בסביבת התכנית קיימים בניינים של 9 - 12 קומות ומקודמות תכניות רבות נוספות, כך שמספר הקומות המוצע בתכנית אינו חריג. ככול והמתנגדים סבורים כי הם נפגעים מהתכנית הם רשאים לפעול בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

3. לדחות את ההתנגדות לכך שתכנון השכונה דרש מעבר ציבורי בצד החלקה לכוון רחוב שמגר,

שלא נראה כי כך אכן תוכנן – במסגרת התכנית לא מוצע מעבר ציבורי בין הרחובות מינחת יצחק ושמגר. קיימים הפרשי טופוגרפיה משמעותיים בין שני רחובות אלו שלא ניתן לגשר עליהם במסגרת התכנית המוצעת בגבולותיה. מצפון לשטח התכנית, בחלקה 165/30079 מאושר וקיים מעבר ציבורי להולכי רגל המחבר בין שני רחובות אלו.

4. לדחות את ההתנגדות לכך שהמבנה לא מיועד לתושבי האזור והוא משרת אוכלוסייה שלא

מהשכונה. חלקה המיועדת לצרכי ציבור צריכה להיות מיועדת לטובת הדיירים בשכונה. אם לא תורמת לשכונה, ניתן למקמה באזור מבודד שלא פוגע בדירות סביב. אין הצדקה להביא - 7 -

תלמידים מאזורים מרוחקים לאזור מאוכלס וצפוף, ולפגוע בכ"כ הרבה משפחות – תכנית זו מקודמת בהתאם להקצאה שניתנה לעמותה על פי נוהל הקצאות להוסיף שימושים ועיבוי מבנה לצרכי חינוך. במסגרת תכנית בניין עיר לא נקבע קהל היעד לתכנית ומאילו אזורים בעיר יגיעו תלמידים. בשכונת רוממה ניתן מענה לאוכלוסייה חרדית מזרמים שונים בהתאם לצרכי השכונה והעיר, גם ברמה הכלל עירונית. פיזור התלמידים משתנה לאורך השנים, בהתאם לצרכים העירוניים וצרכי האוכלוסייה המקומית. בכל מקרה התכנית אינה מקצה את שטחי הבנייה הנוספים בתכנית דבר שייעשה בהליכי הקצאה מסודרים בעירייה.

5. לדחות את ההתנגדות לכך שהשכנים סובלים ממטרד הבניה מעל לשלוש שנים. בוצעו חפירות

וכלונסאות בלי שום התחשבות בתושבים. במהלך הקמת השלד ישנה במגרש תאורת פרוז'קטורים אדירה שמהווה הפרעה. ברוב הלילות התאורה דולקת כולל שבתות וחגים, ומפריעה מאוד לחדרי הבית – כחלק מתוספת הבניה המבוצעת ברחבי העיר עקב גידול האוכלוסין ופיתוח העיר, ישנם באופן בלתי נמנע גם מטרדים כתוצאה מאתרי הבניה. על מנת לצמצם את המטרדים הנובעים ממהלך הבניה והפרעה לשכנים, יש לפנות לגורמי האכיפה העירוניים.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 8 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1045541

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: צפר מאיר

עורך התכנית: פלינק נפתלי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 7.10.2024

כתובת זכרון יעקב 5 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30234 57 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטיםלאשר ארכה להגשת התנגדויות כמפורט להלן:

לאור העובדה שתקופת ההפקדה של התכנית היתה בזמן מבצע "שאגת הארי", ניתן לאפשר הארכת תקופת ההתנגדויות לבקשת המתנגדים בחודש נוסף לצורך הגשת התנגדויות.

13/05/2026

בפני הוועדה הוצג מכתב של מגישי התכנית המתנגדים למתן האורכה הוועדה לאחר שעיינה במכתב סבורה כי יש מקום כפי שנוהגת בדר"כ הוועדה לאשר ארכה של 30 יום מתום תקופת ההפקדה כפי שמאפשר החוק.

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה תוספת 5 יח"ד חדשות וסה"כ 55 יח"ד בשני בנייני מגורים.

מאושרות בתכנית 5671א' 51 יח"ד. יש להבהיר תוספת יח"ד מוצעת בתכנית. יש 22/01/2025 להציג יח"ד בנספח הבינוי והוראות התכנית בהתאם למאושר בתב"ע ובהיתר הבניה, בתיאום מחלקת התכנון.

לא ברור איפה תוספת החניה המוצעת עבור יח"ד החדשות בתכנית. לא תותר תוספת יח"ד בלי מתן פתרון חניה במגרש. יש לקבל אישור מעודכן מאגף תושי"ה לנספח התנועה, הכניסה אל החניה ותוספת מקומות חניה.

מוצעת תוספת מחסנים מעבר למספר יח"ד הקיימות ומוצעות בתכנית במפלסים ,-5.80 .-5.45 שטח מחסנים חדשים גדול מהמקובל. יש למספר את כל המחסנים - 9 -

ולציין שטחם. שטח מחסן יהיה %8 משטח הדירה ועד 20 מ"ר מקסימום. לא תותר תוספת מחסנים מעבר למספר יח"ד המוצע בתכנית. יש לתקן בתיאום מחלקת התכנון.

מוצעת מרפסת זיז בבניין 2 מפלס -2.90 בחזית מזרחית שחורגת מקווי הבניין המוצעים בתכנית. לא יותרו מרפסות זיז החורגות מקו בניין 3 מ' מגבול המגרש. כל המרפסות המוצעות בתכנית יהיו בתחום קווי הבניין.

לתקן ציון המידות לקווי הבניין המצוין על גבי תשריט מצב מוצע בהתאם למרחקים מגבול החלקה.

לבטל את המבנה המשופע בקומת הגג עליו מוצגים קולטי שמש. גג הבניין יהיה שטוח ובשטח הרצפה יוצבו קולטים לדודי שמש. יש לבטל הערה בעניין זה מתחת לטבלה 5 בהוראות התכנית.

להשמיט הערה מתחת לטבלה 5 – זכויות והוראות בניה בהוראות התכנית, לעניין מספר יח"ד מוצע.

תנאי להיתר בניה יהיה תיאום וקבלת אישור אגף התברואה.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף לעניין הריסה.

התכנית מציעה להריסה תוספת קיימת בעברת בנייה במפלס -8.70 , מדובר במשפחה עם בעיה אישית שמצריכה הרחבה גדולה של הדירה , לאר הנסיבות המיוחדות יש לסמן את התוספת הקיימת להכשרה במסגרת התכנית בתיאום עם מחלקת התכנון., תוספת זו תוחרג משלביות הביצוע של יתר התוספות לדירה .

יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תוספת הקומות תהיה בהינף אחד לכל בניין והרחבות הדיור יהיו בנפרד לכל דירה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

- 10 -

סעיף 1.4 – לציין לפי איזה סעיף בחוק התו"ב מקודמת התכנית בסמכות הועדה המקומית.

סעיף 1.6 – לציין יחס כפיפות לתכנית 5671א'.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים.

סעיף 4.1.1 – לציין שימוש ציבורי מאושר בתכנית 5671א'.

סעיף 4.1.2ב – חניה – להוסיף שהחניה תהיה בתחום המגרש בלבד.

סעיף 4.1.2ג – סטיה ניכרת – להוסיף מספר הקומות.

טבלה 5 – להשמיט הערות מתחת לטבלה לעניין תוספת יח"ד, התרת קולטי שמש בהתאם לנספח הבינוי.

נספח בינוי:

להשמיט טבלת שטחים וחישוב חניה מהסטריפ.

להציג בתכנית מפלס -8.70 את הפיתוח הקיים / מוצע. מדובר בקומה שיושבת על הקרקע.

למספר מחסנים ולציין שטחם.

למספר באופן בולט יותר את יח"ד הקיימות והמוצעות.

קומה ה' בניין 2 – לא ברור איך נכנסים ליח"ד המערבית המוצעת.

נספח תנועה וחניה:

לתקן את מספר יח"ד המאושרות והמוצעות, ואת טבלת מאזן החנישה בהתאם.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

שינויים בבינוי ותוספת קומות לשם הרחבות ותוספת 5 יח"ד זיכרון יעקב 5 א' ו- ב', רוממה.

עיקרי הוראות התכנית

-1 קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

א. בבניין מספר :1

- תותרנה תוספות בנייה בקומות מפלסים .+8.70-,5.80-,2.90-,0.00+,2.90+,5.80+,8.70 לשם - 11 -

הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר תוספת שתי קומות מעל הבניין הקיים, לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה שמתחתיה לשם תוספת יחידות דיור חדשות, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר תוספת שתי קומות עליונות לשם הרחבות יח"ד קיימות בקומה שמתחתיה ולשם תוספת שתי יח"ד חדשות, בהתאם לנספח בינוי (נספח מס' .)1 - תותר תוספת מחסנים במפלס -5.45 בהתאם לנספח הבינוי.

ב. בבניין מספר :2

- תותרנה תוספות בנייה בקומות מפלסים .+8.70-,5.80-,2.90-,0.00+,2.90+,5.80+,8.70 לשם הרחבות יחידות הדיור הקיימות בהן, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר תוספת קומה מעל הבניין הקיים, לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה שמתחתיה ולשם תוספת יחידות דיור חדשות, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר השלמת קומה ד' ותוספת קומה עליונה לשם תוספת יח"ד חדשות, בהתאם לנספח בינוי.

- תותר תוספת מחסנים במפלס -5.45 בהתאם לנספח הבינוי.

-2 קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

-3 הגדלת שטחי הבניה בשטח.

-4 הגדלת מספר יח"ד בבניין מס' 1 מ 24 - יח"ד מאושרות בתכנית 5671 א' ל-26 יח"ד, ובבניין מס' 2 מ -27 יח"ד מאושרות בתכנית 5671א ל -30 יח"ד סה"כ תוספת של 5 יח"ד חדשות. סה"כ 56 יח"ד בשני הבניינים.

-5 הגדלת מספר קומות מ- 4 קומות מעל מפלס ה- 0.00 ל -6 קומות מעל מפלס ה -+0.00 ושלוש קומות מתחת למפלס .+-0.00

-6 קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

-7 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

-8 קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 06/02/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 07/04/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת ותגובת המגישים להתנגדות:

התנגדות מספר 1 :

מאת: עו"ד ונוטריון אהרון אגסי בשם -

- חזקיהו ברנשטיין , ת.ז. 036037851 , מתגורר בבניין זכרון יעקב 5 - אביהוא רוכלמר, ת.ז. ,317733988 מתגורר בבניין זכרון יעקב 5 - 12 -

עיקרי ההתנגדויות:

להלן מובאת ההתנגדות, הבקשה לקבלת ארכה לתקופה בה ניתן להגיש התנגדות:

1. תחילה יבקשו המתנגדים לציין כי מאז פרוץ מבצע "שאגת הארי", הוכרז במשק "מצב

מיוחד בעורף", סיטואציה זו יצרה דה-פקטו שיבוש של כלל הפעילות המשקית התקינה.

2. הפעילות המשקית ובכללם כלל משרדי הממשלה וכל יתר הרשויות הועברו בהתאם

להנחיות פיקוד העורף לפעילות במתכונת חירום, סיטואציה זו (שמלכתחילה הצדיקה את דחיית המועדים הסטטוטוריים להגשת כתב ההתנגדות), מנעה עד כה בהכרח את יכולת הגעתם הפיזית של המתנגדים ו/או של אותם גורמי המקצוע ששכרו כדי לעיין במסמכים הדרושים להם למטרת גיבוש הכנת כתב התנגדותם לתכנית במועד.

3. בשל הקושי האמור, ובשל הנתון שמועד הגשת ההתנגדות לא הוקפא ע"י הרשות

התכנונית (כפי שנעשה ביתר המוסדות והגופים הממשלתיים), ועל מנת לא לפגוע בזכות העמידה והטיעון של המתנגדים שלהם זיקת בעלות במקרקעין הנדונים, מתכבדים הם להגיש התנגדותם במועד שיועד לכך על קצה המזלג ובכותרות בלבד.

4. כאמור, המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להשלים את כתב התנגדותם ולצרף בעתיד

את מסקנות וחוות דעת של אותם מומחים ששכרו לשם כך ו/או מסמכים נוספים שיגיעו לידם ו/או לידי ב"כ הח"מ, לרבות אסמכתאות ותמונות לתמיכה בנימוקי ההתנגדות וכיו"ב.

5. להלן האדנים עליהם מתבססת ההתנגדות לתכנית שהופקדה:

• מסמכי התכנית אינם משקפים את מלוא חריגות הבנייה במבנים. וכן את

יחידותהדיור הלא חוקיות הקיימות בפועל באותן חלקות משנה שבבעלות

מגישי התכנית בהם מבוקשים מחסנים בהיקף מאוד חריג.

• אין התייחסות לחובת הקמת חדר מדרגות מוגן בו מבוקש בינוי עד ל – 9 קומות המוגדר בתקנות כ"בניין גבוה".

• אין חניית נכים כנדרש בחוק ובתקנות.

• אין עמדת הצלה.

• החניות המוצעות מציגות תוספת של מספר חניות לא קיימות ולא ישימות לביצוע, בין היתר בגלל אי נגישות לרכב כלל, בשל מיקומן ע"ג מרפסת קיימת ומדרגות שנבנו ע"י אחד הדיירים. וגם בשל הנתון שמיקומן נעשה בחלקם של שטחים שהוצמדו בצמידות מיוחדת לבעלי זכויות קנייניות, שככל הנראה אינם נמנים על מגישי התכנית שהופקדה, או אינם מודעים למוצע בתכנית.

6. התכנית מייצרת אפליה תכנונית מובהקת כאשר היא מתעלמת לחלוטין ופוגעת בצורה

גורפת בזכויותיהם התכנוניות להרחבת דירותיהם ו/או הוספת יח"ד במקרקעין הנדונים.

- 13 -

הכל יודעים כי זכויות תכנוניות אלו הושוו מזה זמן לזכות יסוד שכל פגיעה בהם היא לא רק פגיעה אלא גם פגיעה בקניינו של אדם האסורה בתכלית.

7. בנקודה זו עולה השאלה מהי הזכות, או הנימוקים כבדי המשקל של מגישי התכנית לעשות

שימוש ייחודי אך ורק לטובתם, בלבד בהוספת יח"ד עבורם בלבד, מבלי ליתן התייחסות למבנה כולו המוצע בתכנית.

8. אישורה של התכנית הנדונה כפי שהיא, תהווה סתימת הגולל לצמיתות ביכול של

המתנגדים לזכות בהרחבת דירותיהם ובהוספת יח"ד נוספות בקניינם בדרך של תכנון אורבני מיטבי.

9. נחזור ונדגיש כי ההתנגדות מוגשת על קצה המזלג בלבד, ועל סמך המסמכים הנמצאים

במערכת המבא"ת משום שלא נמצאו המסמכים החתומים המציינים את פרטי הפקדת התכנית, כפי שצוין לעיל הכל לנוכח מבצע "שארגת ארי" הפעילות המשקית מצומצמת ביותר והקושי לעיין פיזית בארכיב בתיק מסמכי ההפקדה.

10. המתנגדים ידגישו כי רצונם להופיע בפני הועדה להביע התנגדותם לתכנית המופקדת,

ובפרט להביא בפניה את מלוא המידע שהוסתר ממנה על ידי מגישי התכנית. הכל כדי שיהיה בידי הועדה הנכבדה מלוא המידע הנדרש כדי להכריע בתכנית אם ראויה היא אם לאו.

11. כדי להמחיש על הכתב את האמור, יציגו המתנגדים כי התכנית שהופקדה ומסמכיה אינם

משקפים נכוחה את השימוש הלא חוקי של הימצאות דירות מגורים קיימות בפועל במבנה.

במיוחד באותן חלקות משנה בהן מגישי התכנית מבקשים לחולל בהם זכויות או תוכן כלשהו.

12. ברור לכל, כי עצם היעדרם של הפרטים המהותיים האמורים, אותם יפרטו המתנגדים

בהשלמת חו"ד מקצועית שתוגש על ידם לאחר תום תקופת החירום, כמו כן, בהצגתם בדיון בפני רשויות התכנון, מייצר דה פקטו הטעיה של רשויות התכנון העלול לגרום לחברי הועדה להיכשל בתפקידם במתן החלטה לא סבירה ולא ראויה, ובנסיבות נוספות אף פסולה מהיסוד.

13. מעל הכל, מדובר בבניין גבוה, כמצוין בנספח הבינוי של התכנית קומות שרצפתן במפלס

+14.66 באותן קומות נמצאות יח"ד עצמאיות, ובהתאם לתקנה 1 בתקנות התכנון והבניה, הבניינים מוגדרים כבניינים גבוהים בהם נדרש חדר מדרגות מוגן בכל הקומות. "בניין גבוה – בניין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין, לבין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה בהיות המיועדת לאכלוס, שהכניסה אליו דרך חדר מדרגות משותף, עולה על 13 מ'."

- 14 -

14. העדר חדר מדרגות מוגן יהיה מלכודת מוות פשוטה כמשמעה, על פניו, אין לועדה סמכות

לאשר בניין כזה, וגם נראה שהתכנית לא היתה ראויה להפקדה להתנגדויות.

חניות:

15. בתכנית מסומנות חניות אך ורק עבור אותן 5 יח"ד המתווספות לסך הדירות במבנה.

16. ראשית יצוין, כי על פניו, חלק מהחניות הנוספות מסומנות על גבי חניות המסומנות

בתשריט הבית המשותף, כצמודות לדירות קיימות, ועל כן אינן ישימות.

17. נוסף על האמור, לאור "תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל

1970 פרק ב' – נגישות בנייני מגורים סעיף 8.251 היתר להקמת בניין מגורים יינתן רק אם ימולאו התנאים המפורטים בפרק זה." 8.271 31-75 מספר כללי של מקומות חניה....מקומות נכים 1 לרכב רגיל ו-1 לרכב גבוה."

בתכנית שהופקדה לא תוכננו חניות נכים שע"פ התקנות יש לתכננן, בנוסף לחניות מכוח התקנים.

18. היעדר יכולת של אותן חניות מוצעות לא ישימות, נוסף על היעדר ייחוד או הקצאה עבור

מקומות חניה לנכים, מביאים למסקנה אחת, שספק אם ניתן לממש בניה באותם חלקים נרחבים מכוח התכנית המוצעת.

19. לפיכך, בנסיבות בהן מוסד התכנון סבור כבר עתה שהתכנית אינה ישימה, מלבד ניסיון

להכשיר בניה או שימוש לא חוקי, מוביל לדיוני סרק. המתנגדים יטענו ויבקשו את חברי

הוועדה הנכבדה: אל תתנו הכשר כלשהו לאישור התכנית, ואל תאפשרו למגישי התכנית

לטשטש עובדות, כדי שלא תצא מכשלה מתחת ידכם.

עמדת הצלה:

20. בתכנית אינה מסומנת עמדת הצלה למקרי חירום.

מחסנים:

21. במפלס -5.80 מסומנים מחסנים. המתנגדים מבקשים לציין כי שטח רב מאוד מאותם

מחסנים משמש למגורים, מכאן שאין התכנית משקפת נאמנה את המצב באתר. נוסף על כך, השימוש של מגורים באותם מחסנים אינו מצוין להכשרה ואף לא תוכננו בתכנית חניות עבור הדירות האלה.

22. מחסנים בגדלים שאינם מקובלים כאשר בנקל ניתן להבין שהם מתוכננים לשימוש עבור

דירות עתידיות, המתנגדים מתנגדים נחרצות לרעיון תכנוני זה, ומבקשים כבר עכשיו להתריע בפני הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ראו באיזו מלכודת מוות ח"ו עלולים למצוא את עצמם שוכרים תמימים עתידיים.

לסיכום:

- 15 -

23. אין כל חולק שהתכנית המוצעת עתידה לשנות באופן מהותי את אופיו של הבניין ואיכות

החיים בו ובסביבתו, באופן שלא ניתן היה כלל לחזות מראש עת רכשו את דירותיהם במיטב כספם. אישורה של התכנית המופקדת אף תגרום בהכרח, כמוסבר לעיל, ולהלן על פגמיה הרבים, לירידת ערך דרסטית של מחיר דירותיהם.

24. אין כל חולק שהוספת יח"ד חדשות גם בדרך של הוספת קומות חדשות כתוספת לקיים,

ייצור כאוס תפקודי ואנדרלמוסיה תכנונית ותפקודית כאחד.

25. אין הדבר מתקבל על הדעת לבוא חדשות לבקרים ולבקש עוד ועוד קומות.

26. לנוכח האמור, מתבקשת הועדה הנכבדה, לקבל את עמדת המתנגדים ולדחות את

התכנית המופקדת.

27. המתנגדים מבקשים כי לעת קיום הדיון בהתנגדויות, הם יוזמנו להשמיע טיעוניהם ועמדת

בפני הועדה הנכבדה, וכן בכל ועדה אחרת, אם יידרש.

28. כפי שצוין לעיל המתנגדים שומרים על זכותם להשלים את התנגדותם בעתיד לאחר תום

תקופת החירום ולצרף להתנגדותם מסמכים נוספים ו/או תמונות ככל שיגיעו לידם ו/או לידי ב"כ הח"מ, לרבות אסמכתאות וחוות דעת מומחים לתמיכה בנימוקי ההתנגדות וכיו"ב.

29. כמו כן, המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוסיף, לפרט ולבאר את נימוקי

ההתנגדות בפני רשויות התכנון. הוועדה הנכבדה אשר תדון בתיק מתבקשת לזמן את המתנגדים ובייכ לכל דיון שיקיימו בתכנית המוצעת, זאת בהודעות במועד וכנדרש.

מן הדין והצדק להיענות בחיוב לכתב ההתנגדות דלעיל.

השלמת טיעונים וראיות בהמשך לכתב התנגדות 11 ביוני :2026

מאת: עו"ד ונוטריון אהרון אגסי בשם -

- חזקיהו ברנשטיין , ת.ז. 036037851 , מתגורר בבניין זכרון יעקב 5 - אביהוא רוכלמר, ת.ז. ,317733988 מתגורר בבניין זכרון יעקב 5

עיקרי ההתנגדויות:

המתנגדים, משפחות רוכלמר-ברנשטיין, מתכבדים בזאת להגיש טיעונים וראיות משלימות בהמשך לכתב התנגדות שהגישו ביום י"ב ניסן תשפ"ו (30 במרץ 2026 ) לתכנית המופקדת.

יצוין כי הטיעונים והראיות המשלימים את כתב ההתנגדות, מפורטים בחוות דעת המומחה המצורפת בזאת. מסמכים אלו לא ניתן היה להגיש במועד ההפקדה המקורי בשל מבצע "שאגת הארי", שבו הוכרז במשק "מצב מיוחד בעורף" - סיטואציה אשר מנעה דה-פקטו מבעלי מקצוע השונים את האפשרות לאסוף נתונים לשם גיבוש חוות דעתם.

- 16 -

כאמור על יסוד החלטת הוועדה הנכבדה מיום 13.05.2026 מוגשת בזאת השלמת הטיעונים והראיות במועד שנקבע לכך, הוועדה הנכבדה מתבקשת לראות בהשלמה זו ובכתב ההתנגדות שהוגש ביום י"ב ניסן תשפ"ו 30במרץ 2026מקשה אחת של כתב ההתנגדות.

המתנגדים מבקשים בזאת כי לקראת קיומו של כל דיון שהוא בהתנגדויות, הם יוזמנו להשמיע את טיעוניהם ואת עמדתם בפני הוועדה הנכבדה, וכן בכל ועדה אחרת ככל שיידרש.

נודה על זימון המתנגדים באמצעות משרד הח"מ.

חו"ד אדריכלית נכתבה ע"י אדריכל יאיר גוטמן.

חו"ד אדריכלית לתכנית 101-1045541 שהופקדה בתאריך 2 בפר' 2026 נערכה לבקשת

המתנגדים לתכנית

1. ראשית יוער, כי מאחר שלא אותרו מסמכים חתומים המעידים על פרטי הפקדת התכנית,

חוות הדעת מבוססת על מסמכי התכנית כפי שהם מופיעים במערכת המבא"ת.

בניין גבוה:

2. בנספח הבינוי של התכנית מצוין כי רצפת הקומות העליונות, שבהן מוצעות יחידות דיור

חדשות ועצמאיות, נמצאת במפלס .+14.66 על פי תקנות התכנון והבנייה, נתון זה מסווג את המבנה באופן חד-משמעי כ"בניין גבוה". סיווג זה מקים חובה סטטוטורית מוחלטת להקמת חדר מדרגות מוגן בכל קומות המבנה – פרט בטיחותי קריטי שאינו מופיע בתכנית שהופקדה.

3. להלן לשון התקנה הרלוונטית (מתוך תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)

התש"ל -1970 )

"בנין גבוה" – בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה ביותר המיועדת לאכלוס, שהכניסה אליה דרך חדר מדרגות משותף, עולה על 13 מטרים ואינו עולה על 29 מטרים."

4. מדובר בדרישת בטיחות קשיחה שאינה נתונה לשיקול דעתה של הוועדה. השמטת פרט מהותי זה

שוללת ממוסד התכנון את הסמכות החוקית לאשר את תוספת הבנייה המבוקשת.

5. לאור האמור, התכנית במתכונתה הנוכחית לוקה בפגם שורשי ופגומה מיסודה, ועל כן לא הייתה

ראויה כלל להפקדה או לפתיחה להליך התנגדויות במצב לקוי זה.

מחסנים:

6. בסיור מקצועי ומדוקדק שנערך באתר נמצאה סתירה מהותית ואי-התאמה ניכרת בין נספח

הבינוי המופקד לבין המצב הקיים בפועל בקומות התחתונות, לרבות מפלס .-5.80 קומות אלו מאופיינות באי-התאמות משמעותיות בצורה האדריכלית, בחזיתות, באורך המסדרונות, בגובה הקומות (החורג מהוראות החוק), ובכמות הדלתות ומיקומן בשטח.

7. במפלס ,-5.80התכנית המופקדת מציעה מחסנים בהיקפים לא מקובלים, זאת משום שמחסנים

אלו משמשים כבר כיום כדירות לכל דבר ועניין, לעניין זה ראה סגמנטים של תמונות המציינים את - 17 -

המציאות בשטח אל מול התכנית המופקדת (להתנגדות מצורפות תמונות ותכניות קומת המחסנים).

8. ברור, אם כן, כי ממצאים אלו סותרים לחלוטין את התשריט ואת נספחי התכנית (ההרמוניקה)

בפרט כאשר חלק מהמחסנים בנויים – או מתוכננים להיבנות – בשטחים החורגים מהמקובל.

9. מתשאול אקראי של תושבים במקום עולה כי השטח כולו משמש בפועל כיחידות מגורים, ללא

היתר בניה כדין או תיעוד תכנוני תומך. מכאן עולה מסקנה חד-משמעית: התכנית שהופקדה אינה משקפת נאמנה את המצב הקיים בפועל באתר.

חניות:

10. בתכנית המוצעת סומנו מקומות חניה עבור יחידות הדיור החדשות. חלק ממקומות חניה אלו חופף

לשטחי החניות הקיימות בפועל והרשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כצמידות מיוחדת לדירות קיימות, כלל לא ברור אם בעלי הקניין, שלהם שייכות החניות המוצמדות, הביעו הסכמה לתכנית המוצעת.

11. צמידות זו מוכחת באופן רשמי וחד-משמעי בתשריט הבית המשותף המצורף לחוות דעת זו, ונתון

זה לבדו הופך את התכנית לבלתי ישימה מבחינה קניינית ותפעולית.

12. ואם לא די בכך, בביקור באתר נמצא כי 25 ממקומות החניה המסומנים בנספח הבינוי כקיימים

בפועל, אינם קיימים במציאות. בשטחם נבנו מחיצות והותקנו דלתות רבות, לרבות שער סגור.

בסיור אף אותרו סממני מגורים מובהקים בשטחי החניה המיועדים, כגון מתקן דירתי לייבוש כביסה (מצורפת תמונה להלן הממחישה מצב זה).

13. לשם המחשת חומרת ההטעיה והיעדר היתכנות המימוש, נציג דוגמא בולטת: חניה מס' 36

במפלס 0.00 מוצעת בתכנית על גבי השטח המסומן בתשריט הבית המשותף באות מ"ה, אשר מוצמד בצמידות מיוחדת לדירה מס' 32 (ראו סגמנטים מתוך ההרמוניקה המופקדת ותשריט הבית המשותף).

14. בשולי הדברים יצוין כי על שטח הצמדה זו (המסומנת באות מ"ה) סומנה בתכנית גם חניה מס' ,14

בעוד המצב בפועל בשטח זה מוצג בתצלומים שלהלן.

15. לאמור שבתכנית המופקדת לא רק ש"נספרות" חניות שאינן קיימות אלא שיש גם חניות שאינן

ישימות לביצוע והן "נספרות" יותר מפעם אחת (הסבר מפורט וממצה יותר יוצג בועדה בעת הדיון בהתנגדויות).

נגישות ומקומות חניה לאנשים עם מוגבלות (חניות נכים):

16. התכנית המופקדת אינה כוללת אף מקום חניה מונגש לאנשים עם מוגבלות. זאת בניגוד מוחלט

להוראות הדין המחייבות הקצאת שני מקומות חניה ייעודיים לפרויקט בהיקף זה: מקום חניה אחד לרכב רגיל ומקום חניה אחד לרכב גבוה.

- 18 -

17. בפרק ב' לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה ("נגישות בנייני מגורים",) נקבע על פי פרט

8.251 כי היתר להקמת בנין מגורים יינתן רק אם מולאו התנאים המפורטים בפרק זה. בהמשך, על פי פרט ( 8.271 סימן ג:' מקומות חניה), נקבע חובה קטגורית להקצאת מקומות חניה נגישים מתוך סך מקומות החניה המתוכננים. לפרויקט הכולל בין 31 ל- 75חניות, קיימת חובה להקצות לפחות שני מקומות חניה נגישים (אחד לרכב רגיל ואחד לרכב גבוה). חניות אלו נספרות בנוסף לתקן החניה הרגיל. היעדרם של מקומות חניה אלו מן התכנית מהווה הפרה של תקנות הנגישות ומונע את אישורה כדין.

18. כסיכום לנושא זה, לא ניתן לאשר את התכנית ללא טבלת חניות המראה כי התכנית מוסיפה

מקומות חניה, על פי התקן הקיים, עבור הדירות הנוספות וכי החניות המוצעות בתכנית תואמות לטבלה - כפי שנדרש בכל תכנית.

חריגות בנייה:

19. מפת המדידה ותשריט התכנית חושפים בנייה בלתי חוקית החורגת מגבולות החלקה, בנייה זו אינה

מסומנת להריסה כנדרש, בכך יש משום ניסיון להכשיר פלישה אסורה לשטח שאינו בבעלות המבקשים.

בטיחות וחירום:

20. בתכנית לא סומנו רחבות היערכות או עמדות רכב כיבוי והצלה למקרי חרום, בניגוד להוראות הדין

ולדרישות הרשות הארצית לכבאות והצלה. השמטה זו מהווה כשל בטיחותי חמור, המסכן באופן ממשי חיי אדם במקרה של דליקה או אירוע חירום.

בנייה נוספת:

21. בסיור באתר נמצאה בנייה קיימת על חלק מהגגות אשר אינה מופיעה בנספח הבנוי המופקד

להריסה ו/או להכשרה (ראה סגמנטים).

22. לאור הנצפה בשטח המבנים ניתן לסכם כי מה שמוצג בתכנית המופקדת אינו תואם למציאות

בשטח, כאשר התשתית העובדתית אינה עולה בקנה אחד עם המציאות, הרי שמלכתחילה לא ניתן היה לאשר את התכנית להפקדה ללא טיפול מתאים לעבירות בניה כאלה שחלקן אף בנוי מחומרים קלים.

23. בסיור באתר נמצא כי שטחים נרחבים בקומות התחתונות, שמסומנים במסמכי התכנית כחניות

ו/או מחסנים קיימים או מוצעים – כבר הומרו לדירות נוספות מבלי שאף נמצא להם פתרון לחניות או מערכות מכאניות כלשהן, מלבד מזגנים על הקירות. לחו"ד זו מצורפים מקבץ של תמונות מהן ניתן ללמוד על האמור.

מעלית:

- 19 -

24. בסיור באתר נמצא כי באחד הבניינים המעלית אינה פועלת ונראה על פניו, כי המידות ומרווחי

הפודסטים סביב המעלית אינם עומדים בתקנים הנדרשים האמורים לשרת גם את הדירות הלא לגליות.

מערכות:

25. התכנית לא הציגה פתרונות להרחבת והתאמת המערכות המכאניות עבור הדירות הקיימות,

הבלתי לגאליות והנוספות המבוקשות.

סיכום:

26. לאור הפערים המהותיים בין מסמכי התכנית לבין המצב הקיים בשטח, ומאחר שאין מקום כי מוסד

התכנון יקבל החלטה המושתתת על עובדתיות שגויה או מנוגדת לחוק, מומלץ כי בטרם תקיים הועדה דיון בשמיעת התנגדויות, תיבדק התכנית לפרטי פרטים מול הקיים בשטח, באופן שיחסי הגומלין בין המציאות הקיימת באתר, בין המצב הסטטוטורי המאושר, לבין התוספות המבוקשות.

לחו"ד מצורף תשריט בית משותף.

תגובת מגישי התכנית להתנגדות שהוגשה ובקשה לדחייה על הסף :

מאת: עו"ד נעמי לוי בשם צפר מאיר והמשפחות הכלולות בתכנית.

בניין :1

כהן פסח ובת שבע – דירה מס' 1

שפיצר זאב ואסתר – דירה מס' 4

סלמון אברהם וחיה – דירה מס' 7

קנובליך מנחם ורבקה – דירה מס' 10

פילפ בניימין וגיטי – דירה מס' 15

ברלין יצחק ובתיה – דירה מס' 20

צפר מאיר ואורה – דירה מס' 23

גינזבורג דוד וחנה (מעל הגג הצמוד) – דירה מס' 24

בניין :2

אברהם בר ומשפחת ברסקי – דירה מס' 26

מספחת רסקי הרחבה כפולה, יושב על 2 עמודות – דירה מס' 26 שחר יעקב ואודל – דירה מס' 28

גבריאל רוט – דירה מס' 29

בן חיים נפתלי וחיה – דירה מס' 31

כהן יעקב וחיה – דירה מס' 32

פרידמן נתנאי (יוסף) – דירה מס' 34

ועקנין יהודית – דירה מס' 37

סוקולובר ראובן – דירה מס' 38

רינגל אינשל – דירה מס' 39

פולק פנינה – דירה מס' 40

צפר ציונה – דירה מס' 48

היימן צבי – דירה מס' 44

- 20 -

צבי היימן הרחבה כפולה – דירה מס' 44

מחסן משפחת ברנט – דירה מס' 49

משפחת קיסטאר שינוי יעוד – דירה מס' 43

משפחת סילברמן שינוי יעוד אושר למגורים רגיל – דירה מס' 41

עיקרי התגובה:

בשם מרשי, מר מאיר צפר, מגיש הבקשה ובעל ההיתר, ולאחר שפורטו המבקשים הכלולים בבקשה,

מוגשת בזאת תגובה להתנגדות שהוגשה לתכנית, כמפורט להלן:

1. התכנית נערכה בהתאם לדין, משקפת את המצב התכנוני הרלוונטי, וכל החריגות סומנו.

במידה והתווספו בינתיים חריגות נוספות אשר ניתן לסמנם במסגרת הבקשה להיתר.

2. התנהלותם של המתנגדים נגועה בציניות מובהקת. הם מציגים עצמם כמי שחרדים לאכיפת

הדין וטוענים כי לא סומןנו כל עבירות הבניה בתחום. אך מאידך, ידוע גם כי גם למתנגדים עצמם קיימות חריגות בניה מהחמורות ביותר. ברי כי אין מדובר בדאגה כנה לאכיפה, אלא בניסיון להעצים את היקף העבירות לכאורה, כדי ליצור מצג של אי סדר ולסכל את התכנית –

מחשש שאישורה יביא לאכיפה שתופנה גם כלפיהם, על חריגות בניה שהם ביצעו בעצמם, תוך בניה של 25 מ"ר מפנלית בחצר ביתם, ולכן מבקשים לעכב או לבטל את התכנית ולחסום הליכי רישוי חוקיים של דיירים אחרים. אולם טענה זו אינה מהווה עילה משפטית לביטול בקשה חוקית להיתר בניה.

3. החוק מפריד בין שני המסלולים:

• מסלול אכיפה – טיפול בחריגות קיימות.

• מסלול רישוי – בחינת בקשה להיתר לפי כל דין.

המתנגדים מנסים לערבב בן המסלולים כדי למנוע מדיירים אחרים לממש את זכויותיהם.

4. "מי שמבקש סעד מן הרשות חייב לבוא בידיים נקיות" – המתנגדים עצמם ביצעו חריגות בניה

משמעותיות. מצורפות תמונות ותצ"א המסומנים כנספח מס' .1

5. יודגש כי העירייה אף הגישה כתב אישום נגד מתנגדת מס' ,2 משפחת ברנשטיין, בגין עבירות

בניה אלו. מצורף כנספח מס' .2

6. עוד יוער, כי אביה של מתנגדת מס' ,2 אשר בבעלותו דיה סמוכה, דירה מס' ,3 ביצע עבירות

בניה חמורות, והוגש נגדו כתב אישום. ראו נספח מס' .2 והוא המשיך בעבירות בניה חמורות תוך פגיעה ביסודות הבניין ופלישה לשטח המשותף. כפי שניתן לראות בתשריט ששטחים אלו סומנו להריסה – ולכן בהתאם להלכה הפסוקה, אין הם בעלי מעמד להגיש התנגדות תכנונית.

- 21 -

7. המשפט המינהלי אומר: מי שמבקש סעד מהמערכת המשפטית לא יכול לדרוש צדק אם הוא

עצמו פועל בחוסר ניקיון כפיים, בהתנהגות פסולה, תוך ניצול לרעה של ההליך. (בג"ץ 551/99 שפירא נ' הועדה המקומית).

8. לפיכך, התנגדותם צריכה להידחות על הסף, למרות שהמתנגדים, משפחת ברנשטיין הוזהרו

והתחייבו שלא לבצע עבירות נוספות – הם שבו וחרגו כפי שיפורט להלן:

• פריצת קיר תמך בקומת קרקע בתוך דירתם ופגיעה ביסודות הבניין.

• בניה ללא היתר בתוספת שטח בנוי של 25 מ"ר.

• שינוי חזית הבניין ופגיעה חמורה במראה הבניין.

• שימוש ברכוש משותף, ופתיחת חלונות בניגוד להיתר.

• המתנגדים חסמו את מערכת הביוב של הבניין, וזאת תוך ביצוע בניה על גבי מנהול של הבניין, באופן היוצר סיכון ממשי לפגיעה בתשתיות המשותפות ולנזק לדיירים.

• חיברו את מערכת מי הגשמים של הבניין למערכת הביוב ופגעו פגיעה קשה בקווי הבניין.

9. מתנגד מס' 1 רוכלמר – ביצע שלוש עבירות בניה. המתנגד צודק שהם לא סומנו, ויש לסמנן

להריסה. להלן פירוט העבירות:

• הפך מחסן ליחידת דיור בה מתגורר בנו.

• גנב שטח משותף בקומת המחסנים וצירף אותו למחסן שלו. מצורף כנספח מס'

.3

• צירף שטחי שירות במטבח ומרפסת פנימית בסלון לשטח עיקרי. מצורף כנספח מס' .3

מדובר בעבירות בניה מהותיות, חיצוניות ופנימיות, הפוגעות ברכוש משותף.

10. הפסיקה קובעת: "מי שמבקש סעד מן הרשות חייב לבוא בידיים נקיות." "מי שמפר את הדין

אינו יכול לדרוש הקפדה מצד הרשות כלפי אחרים."

מטרתם של המתנגדים בסיכול תכנית חוקית, בכדי שלא יהרסו להם את הבניה הבלתי חוקית שעשו.

11. יתרה מזו, התנהלותם במסגרת התנגדות זו חורגת מגדר המותר, זאת משום שכבר בשנת

2019 הגיש המבקש בקשה כדין, ובמסגרת התכנית הוצעה למתנגדים הרחבה לדירתם בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה.

12. המתנגדים סרבו להצעה החוקית באותה העת, וכעת הם מציבים בפני המבקשים תנאי

להסרת ההתנגדות (הכשרת השרץ) – דרישה להכשרת עבירת הבניה שביצעו, אשר אינן - 22 -

ניתנות להכשרה על פי דין, ועומדת בניגוד לדיני התכנון והבניה ולהליכי הרישוי התקינים.

התנהלות זו אינה אלא ניסיון פסול להפיק תועלת ממעשה בלתי חוקי, ועל כך נאמר: "חוטא נשכר" ועושה מע/שה זמרי ומבקש לקבל שכר כפנחס." אין מדובר אלא במעשה בעל אופי פלילי ועברייני שאין לתת לו יד. מצורף כנספח מס' .4

ההיגיון פשוט: הרשות אינה צריכה להעניק הגנה או סעד למי שמבקש ליהנות מהדין, אך אינו

מכבד אותו בעצמו.

13. בפס"ד עע"מ 3518/02 רג'בי, בית המשפט העליון דן בערעור של אדם שביקש לאכוף את דיני

התו"ב כלפי אחרים, בעוד שהוא עצמו ביצע עבירות בניה. ביהמ"ש קבע כי במצב כזה, אין לו מעמד לדרוש הקפדה מצד הרשות, משום שהוא עצמו מפר את הדין.

14. ההלכה שנקבעה בעע"מ 2273/03 היא שבעל מקרקעין שביצע חריגות בניה אינו יכול

להיבנות מההתנגדות שלו עצמו, ולכן התנגדותו צריכה להידחות על הסף.

15. המתנגדים אינם באים בידיים נקיות, אינם פועלים בתום לב, למעשה אינם בעלי מעמד להגיש

התנגדות תכנונית שעה שהם עצמם מפרים את הדין באופן מובהק ומתמשך.

לגופו של עניין:

עיון בהתנגדות מעלה כי המתנגדים אינם מצביעים על פגיעה תכנונית קונקרטית הנגרמת

להם מהתכנית. טענותיהם מתמקדות בליקויים נטענים במסמכי התכנית ובהיבטים

פרוצדורליים טכניים, ואינן נוגעות להשפעה ממשית על דירותיהם או על זכויותיהם. לפיכך,

ההתנגדות אינה מהווה התנגדות תכנונית מהותית ואינה מצדיקה עיכוב או שינוי של

התכנית.

16. לטענתם של המתנגדים כי לא סומנו כל עבירות הבניה – המבקשים מכחישים זאת וישיבו כי

במידה והתווספו חריגות בניה חדשות לאחר מועד הגשת התכנית, דבר שאינו ידוע למבקש, הרי שאין לדבר סוף. האם כל חודש עד לאישור התכנית יצטרך המבקש לעדכן את המצב

בשטח? על אף האמור, המבקש יעבור שוב לפני ההיתר ויסמן אותן להריסה, ועל המתנגדים

יהיה לפנות לרשויות האכיפה בזמן אמת, ולא להשתמש בהן כטקטיקה עכשיו כדי לנסות

לסכל תכנית חוקית.

17. לטענת המתנגדים כי קיימות במקום המחסנים יחידות דיור נוספות שלא סומנו להריסה.

המבקשים מכחישים זאת, וישיבו כי הבקשה להקמת מחסנים בתוך שטח חלל פנימי קיים, אינה כוללת כל בקשה להקמת יחידת דיור נוספת. נהפוך הוא – עצם הגשת הבקשה למחסן, מדגישה ומבהירה כי אין כל כוונה לעשות שימוש בחלל למטרות מגורים, אלא לשמשו כמחסן בלבד.

18. כל שימוש עתידי שאינו תואם את ההיתר, ככל שיהיה – יטופל במסגרת החוק, ולכן אין בסיס

לטענה כי מדובר "בכוונה נסתרת".

- 23 -

19. יובהר כי אכיפת חריגות הבניה היא בסמכות הפיקוח בלבד.

20. ביהמ"ש העליון קבע כי – ענייני האכיפה הם בסמכות הפיקוח בלבד, ולא של מוסדות התכנון

בעת דיון בתכנית.

21. טענות בדבר חניות נכים, עמדת הצלה, חדר מדרגות מוגן וכו' – דרישות בטיחות, נגישות, כיבוי

אש ומערך חניה, נבחנות ע"י הגורמים המקצועיים בשלב היתר הבניה.

22. לטענת המתנגדים בסעיף 8 כי "התכנית המופקדת כפי שהיא מייצרת אפליה תכנונית

מובהקת אשר מתעלמת לחלוטין ופוגעת בזכויותיהם התכנוניות להרחבת דירותיהם."

23. המשיבים ישיבו – זכויות הבניה, זכויות קנייניות לניצול מוצמדות ע"פ התקנון לדירה 48 בלבד.

24. המבקשים בבקשה זו קיבלו את הסכמת בעל דירה ,48 לו מוצמדות זכויות הבניה הקיימות

והעתידיות. "מאחר ואין אפשרות לצרף את כלל המבקשים כצדדים לבקשה. די בכך שהמבקש מאיר צפר מגיש את הבקשה בשם כל המשיבים, בהתאם לתקנון התכנית המשותף, כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות במקרקעין שייכות לדירה 48 בלבד. לרבות זכויות הגג, לפיכך, אין כל בסיס לטענות המתנגדים בדבר פגיעה בזכויותיהם התכנוניות, שכן אין להם כל זכות בניה במקרקעין שעלולה להיפגע מהתכנית. טענותיהם בהקשר זה חסרות יסוד משפטי ותכנוני.

מצורף התקנון כנספח מס' .5

התקנון המוסכם של הבית המשותף קובע במפורש: כל זכויות הבניה מוצמדות לדירה .48

"כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בחלקה....מוצמדות לדירה מס' .48"

הווה אומר: כל הזכויות – גם אלו שקיימות היום וגם אלו שייווצרו בעתיד – שייכות רק לדירה

48. שכן, בעל דירה 48 רשאי להעביר את הזכויות כרצונו.

התקנון ממשיך: בעל דירה 48 רשאי להעביר את זכויות הבניה....כטוב בעיניו."

כלומר: הוא לא צריך אישור מאף אחד, לא מהוועד ולא מהדיירים.

ניצול זכויות הבניה אינו דורש הסכמה של שאר הדיירים!

"בעל דירה אשר לו זכות בניה רשאי לנצל זכויותיו ללא צורך בהסכמת שאר בעלי זכויות

הבניה."

25. לעניין הטענה בסעיף 16 כי בניין גבוה צריך חדר מדרגות מוגן – תשובת המשיבים כי הבניין

אינו מוגדר ע"פ החוק כבניין גבוה היות ובחזית הבניין מהכניסה יש רק 6 קומות, והבניין יושב על צלע ההר, ורק הדירות העורפיות מתחת למפלס הכביש, ואין להם יציאה אחורית. ראו את החתכים שהבניין אינו עונה על הדרישה לחדר מוגן כחוק.

26. לפנים משורת הדין, למשיב יש נכונות לסייע גם היום. מרשי ציין, כי אם המתנגדים יסירו את

התנגדותם, המשיב יסכים ויאפשר להם להגיש תכנית במסגרת בקשה חדשה, באופן שיאפשר להם להרחיב חדר לדירתם, במקום שייבחר על ידם, ובכפוף לשיקול דעת הועדה ואינה מהווה הודאה בזכות כלשהי.

- 24 -

27. החניות תוכננו בהתאם לתקני החניה ותואמות את הנחיות התכנון בעע"מ 2273/03 נקבע:

טענות הנוגעות לביצועיות מפורטת של פתרונות תכנון אינן מהוות עילה לדחיית תכנית, כל עוד התכנון עומד בדרישות הדין ובתקנים הרלוונטיים. שאלות ביצועיות פרטניות נבחנות בשלב הרישוי, ולא בשלב התכנית.

28. הרקע להתנגדויות של 2 המתנגדים סכסוכי שכנות והוועדה איננה זירה להתגוששות סכסוכי

שכנים.

29. בין מתנגד 1 ומתנגדים ,2 מתנהל סכסוך שנים ארוך של שנים רבות, אשר הגיע לפתחו של

בימ"ש ובתי דין רבניים.

30. מצורך התכנית עם חריגת הבניה אותה מבקשת מתנגדת 2 לאשר, המסומנת כנספח מס' .6

31. ההתנגדות אינה תכנונית, אלא המשך של סכסוך שכנים אישי.

32. שני המתנגדים בלבד (מתוך 50 דיירים) בסכסוך שכנים עם המבקש ומתמשך מזה כעשרים

שנה הכולל:

• תלונות הדדיות במשטרה על אלימות.

• הליכים בבימ"ש.

• הליכים בבתי דין.

• חיוב כספי בפס"ד של מתנגד 1 לטובת המבקש בסך 7,214 ₪ (.)2006

33. המסמכים שצורפו נספחים 7-14 משקפים ומעידים בבירור את עומק הסכסוך. עם מתנגד 1

ומתנגדים .2

34. הועדה איננה זירה להתגוששות שכנים, והפסיקה בבימ"ש העליון קובעת כי התנגדות

המבוססת על אינטרס אישי – תידחה (עע"מ .)9057/0

35. המשיבים שומרים על זכותם להשלים את תגובתם בעתיד, ולצרף לתגובתם מסמכים נוספים.

לאור האמור לעיל, מתבקשת הועדה לדחות את ההתנגדות על הסף ולאשר את התכנית כפי

שהופקדה.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההכרעה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים

לוועדה המקומית לדחות את ההכרעה בתכנית לצורך קבלת דוח פיקוח מסודר לגבי כל עבירות הבניה

שנטען כי קיימות בבניין גם על ידי המתנגדים וגם על ידי מגיש התכנית.

לאחר קבלת דוח כאמור תתכנס הוועדה שוב לצורך קבלת החלטה.

- 25 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1240258

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מוסדות יד עזרה

עורך התכנית: בר לב דן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 24/07/2024

כתובת הרב עדני 3 , בית ישראל

גוש חלקה בשלמות

30086 59 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. בינוי- היות ומדובר במבנה אשר מיועד לבניין ציבורי לשימושי תעסוקת יום

לאוכלוסייה עם מוגבלויות בהתאם למדיניות מע"ר צפון ניתן לאפשר חריגה של קומה מעבר למדיניות במבנה ציבור מוצע ובתנאי שישמר 5 קומות בכל חתך וכלפי כל רחוב. (מדיניות מע''ר צפון באיזור זה הינה 4 קומות וגג רעפים).

2. שימושים- סעיף 4.1.1 בהוראות - יש לציין שימושים: המבנה משמש תעסוקת

יום לאנשים עם מוגבלות. במטבח אין בישול אלא רק חימום אוכל. המבנה מציע נגישות מלאה.

3. שימור- במבנה ההיסטורי ישנם אלמנטים אדריכליים לשימור ושילוב במבנה

החדש:

תיעוד: יש להגיש תיק תיעוד לאישור מח' השימור. בהתאם לתיק התיעוד המאושר ייתכן וייקבעו פרטים ואלמנטים נוספים שיידרשו לשימור במבנה.

11/09/2024

תשריט: יש לסמן את חזיתות המבנה ההיסטורי הקיים לשימור.

הוראות התכנית: יש להוסיף הוראות לשימור ולהגנת המבנה ההיסטורי הקיים וכן

הוראות הנדסיות (כמפורט בסע' ד' לעיל).

נספח הבינוי: יש לסמן חלקי המבנה והאלמנטים ההיסטוריים לשימור (סגול)

בתיאום עם מח' השימור.

חוו"ד הנדסית: כתנאי להיתר תוגש חוו"ד הנדסית לנושא ייצוב החזיתות

ההיסטוריות ותימוכן. לא יותר דיקוק וכל פגיעה בקירות ההיסטוריים (למעט עבור חיזוק פנימי נקודתי ככל ויידרש ובתיאום מול מח' שימור). קונסטרוקציה חדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית. חוו"ד והתכנית הנדסית יוטמעו בבקשה (הרמוניקה) המוצעת לאחר אישור מח' השימור.

תנאים להיתר: הטמעת חוו"ד הנדסית מאושרת ע"י מח' השימור בבקשת ההיתר.

אישור תיק תיעוד, נספח פרטי שימור, הנחיות ומפרט לשמירת והגנת אלמנטים לשימור במהלך העבודות- יוגשו ע"י אדריכל בעל ניסיון מוכח בשימור, ייבחנו בתיאום עם מח' השימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו. הגשת טופס - 26 -

אדר' שימור מלווה וערבות בנקאית.

תנאים לטופס: 4 הריסת עבירות בניה והסרת תשתיות מחזיתות, אישור מח' שימור

על ביצוע כלל פעולות השימור הנדרשות כיאות.

4. שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח

התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת 2 קומות ומרפסות זיז למוסד ציבור ברח' עדני ,3 בית ישראל, תוך קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

עיקרי הוראותיה:

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע משטח למוסד למבנים ומוסדות ציבור

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

- קביעת בנוי לתוספות בנייה בקומות -3.50 , +2.70 , ,+5.36 לשם הרחבת מוסד ציבורי הקיים בהן, בהתאם לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

-קביעת בינוי לתוספות שתי קומות מעל הבניין הקיים לשם הרחבת מוסד ציבורי הקיים בקומות שמתחתיהן, בהתאם לנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

3. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. הגדלת מספר הקומות משתי קומות מעל הכניסה הקובעת ל4 קומות מעל הכניסה הקובעת.

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת הוראות בגין חזיתות לשימור

9. קביעת הוראות בגין איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת הבעלים.

תאור תכנית:

בתחום התכנית קיים מבנה המורכב משני מבנים היסטוריים טוריים צמודי דופן מקוריים בני קומה אחת ומרתף שהוסבו ממגורים לישיבה, במשך השנים נוספו לו קומות בחיפוי אבן נסורה ובניה קלה מעץ תוך שינויים רבים ופגיעה במבנה ההיסטורי המקורי ובתשתית השכונתית האופיינית וההיסטורית.

השתמרה רק חזית דרומית (רח' רצאבי) בה פתחים מעובדים באבן באיכות גבוהה.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

- 27 -

:16.7.1959 תכנית מתאר 62 (30086ג)- ייעדה את שטח התכנית לאזור מסחרי.

:28.10.1994 תכנית :4383 ייעדה את שטח התכנית למוסד.

:7.11.2000 תכנית :6186 ייעדה את שטח התכנית למוסד.

:20.5.2003 תכנית 6186א: ייעדה את שטח התכנית למוסד.

היתרים:

-2001/0294.00 משנת 2004 שמהותו תוספות בניה.

תקן חניה:

תקן נמוך- 1:3 לתוספת יח"ד לבניין קיים באזור מגורים.

מצב מוצע:

תוספת שטחים עבור שימושים לאוכלוסיה עם צרכים מיוחדים. מוצע בניין בן 5 קומות וגג רעפים.

התכנית הינה בסמכות וועדה מקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 03/04/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02/06/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 מאת משה קלירס‐מוסדות "יד עזרה"‐ התנגדות עצמית.

עיקרי ההתנגדויות:

מבקשים לשנות בנספח הבינוי לגג שטוח עבור מרפסת גג, במקום גג רעפים, מהנימוקים הבאים:

1. המבנה מיועד לכ200 מתמודדי נפש וישנו צורך במקום פתוח להתאווררות ועישון.

2. בקומה ג' ישנם חדרים הדורשים פרטיות יתירה ללא חלל גבוה מעליהם.

3. מול המבנה קיים בית כנסת ובניין מגורים ללא גג רעפים וכן קיימים מבנים נוספים באזור.

4. לא קיימת דרישה שימורית לגג רעפים, אלא המלצה בלבד לבחינת גג רעפים בגלל מדיניות קיימת

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית עפ"י סעיף 62 )א( א לחוק התכנון והבניה, מחליטים לקבל חלקית את התנגדות העצמית ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

לקבל חלקית את ההתנגדות העצמית לעניין שינוי גג המבנה לגג שטוח במקום גג רעפים:

- 28 -

-1 לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לטענה כי המבנה מיועד לכ-200 מתמודדי נפש וישנו צורך במקום פתוח להתאווררות ועישון- התכנית מוצעת באזור לשימור המאופיין בגגות רעפים בתחום מע"ר צפון המאפשרת בינוי של 4 קומות וגג רעפים וכן בהתאם לתכנית מתאר 4383 בסעיפים הנוגעים לגגות התכנית קבעה בינוי בגג רעפים בלבד. יחד עם זאת מדובר במוסד עבור מתמודדי נפש וישנו צורך אמיתי במתן מענה לשטחים פתוחים עבור המשתמשים. בהתחשב בעובדה כי התכנית המופקדת כבר חורגת בקומה אחת מעבר למדיניות לטובת שימוש המבנה עבור מוסד, ניתן להציע נסיגה בבינוי בקומה החמישית כ-3 מ' כלפי חזית כך שתוצע מרפסת גג כלפי הרחוב.

ראה דוגמא בסקיצה:

-2 לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי ישנם חדרים בקומה העליונה הדורשים פרטיות יתירה ללא חלל גבוה מעליהם- ניתן לפתור זאת ע"י תכנון פנימי.

-3 לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי ממול קיים בית כנסת ומבנים נוספים באזור ללא גגות רעפים -

כאמור בסעיף 1 לעיל, קיימת מדיניות באזור וכן תכנית מתאר שכונתית לעניין גגות רעפים.

לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי אין דרישה שימורית לגג רעפים אלא המלצה בלבד מתוקף - 29 -

מדיניות קיימת- מח' שימור לא קבעה דרישה לגג רעפים בתכנית זו מאחר והנספחים שעמדו בתנאי סף מציגים כבר גג רעפים ובהמלצתה קבעה מחלקת השימור הוראות התאמת הגג רעפים למרקם ההיסטורי בשכונה לעניין שיפועים תקניים וכו'. מח' שימור מהווה גורם מקצועי וחשוב בהליך התכנון בשכונות היסטוריות.

5. -4 לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

6. ל

- 30 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1135102

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: רבינוביץ יוסף שלמה

עורך התכנית: ברלב דן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 15.07.2024

כתובת א.ד. גורדון 4 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30408 139 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר שהתכנית בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 א(א)לחוק התכנון והבניה, מ חליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

החניה המוצעת אינה תקנית ואינה מאפשרת תמרון וכניסה לחניות המוצעות, בנוסף התכנית גורעת מקומות חניה מהרחוב ויש לתת מענה לביטול בתחום החלקה על פי תכנית 5166ב – יש לתקן את המיקום של החניות ולמקפםם אותה בתיאום עם אגף תושיה ובהתאם לתקן .

התכנית מציעה כריתת כל העצים שבשטח התכנית, עצים ערכיים רבים להם השפעה רבה על המרחב הציבורי סביב, על אף שהבינוי המוצע אינו מחייב כריתת רוב העצים. יש לסמן לשימור את כל העצים שמחוץ לקווי הבניין, ככול הניתן.בתיאום עם מחלקת התכנון

בהמשך לסעיף הקודם, התכנית מציעה עקירת עצים ערכיים המופנים לרחוב עבור חניה ליח"ד החדשות, בעוד ניתן למקם את החניות במקום שימזער את הפגיעה 07/08/2024 בעצים והשפעתם על הרחוב. יש להציע מיקום חלופי ככול הניתן בהתאם לסקר העצים והערכיות שלהם, בתיאום עם מחלקת תכנון ואגף תושי"ה.

על כל עץ שנכרת יש לנטוע חדש כלפי המרחב הציבורי (רחוב/שצ"פ) בתיאום עם אגף שפ"ע.

לא תותרנה כניסות פרטיות מהחצר המשותפת, רק מחדר המדרגות.

גדרות- לא תותר הקמת גדרות מעל 1.2 מ' כלפי המרחב הציבורי.

מיגון- בתכנית המאושרת מס' מק/12774 נקבע בינוי עבור ממ"דים. יש להציג בנספח הבינוי את הממ"דים המאושרים עבור כל היח"ד המאושרות, ולהציע חדשים עבור היח"ד החדשות באותן עמודות.

נגישות – יש לבחון חלופה להנגשת היח"ד קיימות ומוצעות. לדוגמא ניתן להציע מעליות בחזית צפונית בחזית חדר המדרגות.

גג- לדיירים תישמר גישה חופשית לגג, לפיכך, יש להציג בנספח הבינוי את גרם המדרגות המשותף עד למפלס הגג כולל פתחי יציאה.

- 31 -

אוורור- אוורור הקומה החדשה בתת הקרקע יהיה בהתאם לתקנות ויבחן בשלב ההיתר.

תברואה- יש להציג פתרון פינוי אשפה שאינו על חזיתות הרחובות. תנאי להיתר בניה יהיה אישור מחלקת תברואה.

יש לסמן את כל המוצע לבינוי / הכשרה / הריסה בכל התכניות, חתכים וחזיתות כולל גדרות הפולשים לתחום התכנית ומחוץ לה.

בתחום חניה עלית מוצעת יש להציע נטיעות חדשות.

תנאי להיתר בניה של תוספת יחידות דיור יהיה קבלת חוות דעת של הרשות הארצית לכבאות והצלה,

יש לשלוח הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

חישוב שטחים – יש להציג חישוב שטחים בהתאם לסמכות הוועדה המקומית בתיאום עם מחלקת התכנון.

שלביות הביצוע לא תחייב שימוש מרפסת על גג התוספות אלא רק בהסכמה של הדייר בדירה שיכולה לקבל את המרפסת.

תנאי לתחילת עבודות יהה הריסת עברות בנייה של כל מגיש בקשה להיתר.

התכנית תערך במחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות

בהתאם לסעיף 86 לחוק התוה"ב, בתום ארבעה חודשים מיום ההחלטה, תהיה החלטה זו בטלה

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

המגרש ברח' א.ד. גורן ,4 קרית יובל, חלקה 139 בגוש .30408 התכנית החלה בשטח המגרש:

• תכנית מק/12774 משנת -2012 תכנית הינה לתוספת בניה עבור מחסנים והרחבות ליח"ד קיימות במבנה לפי סעיף 62 א(א) סעיפים קטנים 12 ו-9 א(ג). שטחי בניה 2271.44 מ"ר (מתוכם 1783.79 - 32 -

שטחים עיקריים ו487.65 מ"ר שטחי שירות). הגדלת קומות מ-3 ל4 קומות מעל קומת מרתף. קווי בניין

עפ"י תשריט: צידי צפוני כ-4 מ', צידי דרומי כ-4 מ' שאר קווי בניין עפ"י חזיתות הקיימות. שינוי יעוד מאזור

מגורים 1 למגורים ב'.

• תכנית מתאר 62משנת -59 מייעדת את המקום לאזור מגורים ,1 75 %-%84 אחוזי בניה ב-3 קומות.

תאור מצב קיים:

במגרש בשטח של כ- 1.5 דונם, קיים מבנה טורי בן 3 קומות ע"ג קומת מרתף, כולל 3 כניסות ו18 יח"ד.

המבנה כולל הרחבות מאוחרות בחזית דרומית מכוח תכנית מאושרת, חזית מערבית פונה לגן בורוכוב.

המבנה ממוקם כ 500 מ"ר מתחנת רכבת ברחוב ארתור הנטקה.

התכנית מציעה:

- הרחבות ליח"ד קיימות בנוסף להרחבות מאושרות בתב"ע מס' מק/12774 - פיצול יח"ד קיימות בקומה אחרונה קיימת ותוספת קומה חלקית - הגדלת מספר יחידות הדיור מ-18 יחידות דיור ל-24 יחידות דיור.

- הגדלת מספר קומות מ-3 קומות מעל קומת מרתף ל-4 קומות מעל קומת מרתף.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 27/03/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 26/05/2026 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

תושבי שכונת קריית יובל

רונית סיקסק, אריה סיקסק, טליה ברקוביץ, רונית מושל, עדי עמית, דן יעקבי, מיקי פקלמן, סיון לרר, דנה גרודן

עיקרי ההתנגדויות:

1. אין מיפוי נגיש של ייעודי קרקע לרבות מסחר ותעסוקה, הפער בין המצב בשטח למדריך ההקצאות

אינו ידוע.

2. חשש מימוש יתר ביחס לקיבולת השכונה. מנגנון השלביות עלול ליצור מימוש יתר ותיווצר חריגה

בקיבולת היח"ד בשכונה.

3. יש לדרוש הנחיות מפורטות להתזת מים למניעת אבק, ובציוד ספציפי ("תותח ערפול") ולא סתם

צינור גינה.

- 33 -

4. פגיעה בעצים – בשטח 28 עצים (16 לשימור, 10 לכריתה, 2 להעתקה). לא פורסם סקר עצים כחוק,

דרישה לשלב את העצים בתכנית ללא כריתה.

התנגדויות מספר 2-4 :

בעלי דירות בבניין נשוא התכנית

יוסף אמר, עליזה קמרט, רונית נעמד, שלמה נתיב, דבורה, רוני טלקר, תקוה סקזי, אלי כוסכס

עיקרי ההתנגדויות:

5. אפליה תכנונית: הרחבות הדירות המוצעות אינן שוות לכלל הדירות.

6. הגג הוא רכוש משותף: הבניה על הגג פוגעת בזכויות הקניין של בעלי הדירות.

7. בנייה על הגג תשנה את אופי המגורים ותפגע בבעלי הדירות הקיימות.

8. התכנית מציעה הרחבות דיור לא שוויוניות לדירות בקומה השלישית בלבד ע"ח הרכוש המשותף

(הגג) מבלי להציע הרחבות שוות ליח"ד הקיימות בקומות מתחת.

9. פיצול היח"ד המבוקש מגדיל את התשואה הכלכלית של המבקשים, הנזקים החיצוניים יהיו של בעלי

הדירות בקומות התחתונות בלבד (עומס, רעש וצפיפות).

10. פיצול היח"ד המוצע יפגע באיכות החיים של הדיירים הקיימים וייצור עומס על התשתיות.

11. מצוקת חניה: רחוב גורדון הינו רחוב צפוף, תוספת היח"ד תחמיר את מצוקת החניה שברחוב.

12. תוספת יח"ד ללא שדרוג התשתיות הקיימות וללא חיזוק המבנה מהווה כשל תכנוני ובטיחותי.

13. ביצוע התכנית ימנע ויקשה על קידום של תכנית פינוי בינוי והתחדשות עירונית בעתיד.

14. בקשה לדחיה של התכנית ולא לאשרה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מאחר שהתכנית בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 א(א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לטענה כי אין מיפוי נגיש של ייעודי הקרקע והפערים במדריך ההקצאות:

במסגרת עדכון תכנית האב בשנים האחרונות הציגה עיריית ירושלים מענה לכל נושאי הפרוגרמה הציבורית הן בנושא שטחים פתוחים והן בנושא מבני ציבור ואושרו על ידי הוועדה המחוזית., לא ברור מה הקשר בין הטענה הכללית לתוספת יחידות דיור בשכונה בתכנית שמציעה תוספת של 6 דירות בלבד.

2. לדחות את ההתנגדות כי קיים חשש שתכנית זו תקבל היתר בנייה לפני תכניות ישנות יותר

שאושרו ללא מנגנון שלביות, ואז כשאותן תכניות ישנות יצאו לפועל – תיווצר חריגה מהקיבולת:

טענה זו לא רלוונטית לתכנית שמוסיפה 6 יחידות דיור.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לבקשה בעניין קביעת הנחיות מפורטות להתזת מים בשלב הביצוע

למניעת מפגעי אוויר ואבק:

- 34 -

הביצוע ייעשה בשלב היתר הבניה בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה בהתאם לתקנות למניעת מפגעים.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין כריתת העצים ודרישה להגשת סקר העצים:

החלטת הוועדה בדיון להפקדה הייתה "..יש לסמן לשימור את כל העצים שמחוץ לקווי הבניין, ככול הניתן בתיאום עם מחלקת התכנון". כמו כן יש להגיש סקר עצים לאישור אגף שפ"ע. בנוסף, נקבע סעיף בהוראות התכנית כי על כל העצים שייעקרו יינטעו עצים חדשים בתיאום עם מחלקת שפ"ע בשלב ההיתר.

למרות זאת, במסמכי התכנית המופקדת ישנם 2 עצים בחלקה הדרומי של התכנית המסומנים לעקירה – יש לסמן את עצים אלו לשימור מכיוון שאין מניעה לשמרם בהתאם לבינוי המוצע ולעדכן את מסמכי התכנית בהתאם.

5. לדחות את ההתנגדות לאפליה תכנונית ולכך שההרחבות בתכנית לא שוויוניות:

מכיוון שמדובר בתכנית להרחבות דיור, לא תמיד ניתן להציע הרחבות דיור שוות לכלל היח"ד הקיימות בשל אילוצים הקיימים בבניין ובשטח. הבינוי המוצע נבחן ע"י אגף התכנון ונמצא הולם.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות לפגיעה ברכוש המשותף והבקשה לדחות את התכנית :

נושא ההסכמות נבדק בשלב עמידת תנאי הסף לתכנית ונמצא תואם לתקנות, לאור היקף ההתנגדויות לתכנית יש להציג כתנאי למתן תוקף הסכמות נדרשות בהתאם לתקנון לבחינת היועצת המשפטית של הוועדה המקומית.

7. לדחות את ההתנגדות שהתכנית תשנה את אופי המגורים:

התכנית מציעה תוספת קומה אחת בלבד ופיצול של מס' יח"ד קיימות. השינוי המוצע איננו משמעותי עד כדי שינוי אופי המגורים בבניין.

8. לדחות את ההתנגדות שבעלי הדירות בקומות התחתונות יישאו את הנזקים (עומס על

התשתיות, רעש, צפיפות פגיעה באיכות החיים):

מדובר בתוספת של קומה אחת ופיצול מס' יח"ד קיימות התוספת המוצעת של 6 יח"ד קטנות היא מידתית ולכן לא צפויה להכבדה משמעותית על התשתיות הקיימות. כמו כן, הבינוי המוצע נבחן ע"י אגף התכנון ונמצא הולם.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות לעומס על החניה:

מיקום החניות המוצע נבחן ונמצא תואם.

10. לקבל חלקית את ההתנגדות לגבי שדרוג התשתיות הקיימות:

הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה.

11. לדחות את ההתנגדות שהתכנית תמנע קידום של תכנית להתחדשות עירונית בעתיד:

הבינוי המוצע בתכנית אינו מהווה מכשול לקידום תכנית להתחדשות עירונית. ניתן לקדם תכניות - 35 -

להתחדשות עירונית ע"פ תקן שמאי, כל תכנית נבחנת לגופה.

ככול ורוב הדיירים הנדרש תומך ומסכים לתכנית שהופקדה- אין מניעה לקדמה.

12. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 36 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1141290

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ברנהרד אילון

עורך התכנית: פלד ענבל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 21/12/2023

כתובת נוה יעקב מפגש הרחובות שד' נווה יעקב ורחוב מעגלות הרב פרדס

גוש חלקה בשלמות

30643 9 כן

30643 60 כן

30643 57 לא

30643 59 לא

30643 62 לא

30643 31 לא

30643 27 לא

30643 8 כן

30643 20 כן

30643 6 כן

30643 32 כן

30643 5 כן

30643 7 כן

30644 84 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

20/05/2026 לאור הבקשה של משרד הבינוי והשיכון, והנימוקים שהועלו בבקשה, מחליטה הוועדה לתת אורכה של 30 יום להגשת התנגדויות וזאת עד ליום 20.6.2026

1. בהמשך להחלטת הוועדה מיום 18.03.2024 הוצגו הטבלאות ההקצאה ואיזון

המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים ונמסר לוועדה כי טבלאות ההקצאה, אושרו ע"י שמאי הוועדה.

2. בנוסף, הוועדה מחליטה לאשר את שינוי יעוד תא שטח 20 (בהחלטה ת"ש )2

10/03/2026

ממבנים ומוסדות ציבור למגורים, זאת בהתאם לחוות דעת שמאי הוועדה, לצורך תוספת יח"ד לעמידה בכלכליות הפרויקט וכן את ביטול התכנון התלת המימדי אשר נמצא כי אינו נדרש בתכנית זו.

3. בהמשך לכך, הוועדה מורה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטה מיום

18.03.2024 ולהחלטה זו.

17/12/2025 בהמשך להחלטת הוועדה המחוזית מיום 13.08.2025 ולהחלטת יו"ר המועצה הארצית מיום 21.10.2025 ליתן ארכה עד ליום ,30.03.2026 ובהתאם לסעיף - 37 -

109א(ב) לחוק, הוועדה מחליטה לפנות אל יו"ר המועצה הארצית ולבקש להאריך פעם נוספת את התקופה לטיפול בתכנית, הכל מהנימוקים כפי שיפורטו להלן.

1. התכנית משתרעת על שטח של כ- 40 דונם בשכונת נווה יעקב בירושלים

וכוללת הריסת 4 מבני מגורים קיימים הכוללים כ- 128 יח"ד קיימות והקמת מבני מגורים חדשים הכוללים כ- 588 יח"ד.

2. כמו כן התכנית מציעה שטחי מסחר והפרשות מבונות לצרכי ציבור, שטחים

פתוחים ודרכים.

3. מגישת התכנית הינה משרד הבינוי והשיכון.

4. התכנית עמדה בתנאי סף ביום .21.12.2023

5. ועדת המשנה להתחדשות עירונית דנה בתכנית ביום 18.3.2024 והחליטה

להפקיד את התכנית בתנאים.

6. התכנית טרם הופקדה מאחר ונדרשו תיאומים עם עירית ירושלים בנוגע

להפרשות המבונות לצרכי ציבור וכן תיאומים אל מול משרד הביטחון בנוגע למנחת מסוקים קיים בפיקוד מרכז.

7. התכנית תופקד במהלך חודש מרץ .2026

8. הוועדה תבהיר כי ישנה חשיבות רבה לתכנית מדובר בתכנית פינוי בינוי של

מבנים, תוך שיפור המרחב הציבורי והקצאות נרחבות לצרכי ציבור ופיתוח לאורך ציר הרק"ל.

9. בשל הטעמים המפורטים, ובכלל זה מיקומה של התכנית, חשיבותה,

התיאומים שנדרשו בעניינה, מבוקש אישור יו"ר המועצה הארצית להארכת פרק הזמן לאישור התכנית עד ליום .30.9.2026

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, אליעזר ראוכברגר,

שקמה סיג, אילון ברנהרד / מתן כתריאל.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת מגישי התכנית והמלצת מהנדס העיר, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית המציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית 13/08/2025 באמצעות תוספת יח"ד ושדרוג המרחב הציבורי. בהמשך לאמור הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה רואה חשיבות בקידום התכנית, המאפשרת את חידוש המבנים לצד

טיוב של המצב התכנוני המאושר, באמצעות פריסה ראויה של הבינוי כלפי הרחוב שד' נווה יעקב והרב פרדס, יצירת חללים מסחריים וציבוריים במפלס הקרקע וחיזוק השלד הציבורי של האזור ובייחוד נגישות התושבים לפארק. כמו כן התכנית מציעה העצמה ועירוב שימושים לאורך ציר הרק"ל, ובכך מסייעת בהפיכת ציר לשלד עירוני אינטנסיבי בהתאם למדיניות לבינוי לאורך צירים אלה.

- 38 -

2. כן תציין הוועדה כי הרחוב הפנימי המוצע מהווה תרומה משמעותית בפני

עצמה המאפשרת להתגבר על הפרשי טופוגרפיה הקיימים ויצירת בינוי לאורכו התוחם חללים ציבוריים מידתיים ונגישים לרבות נגישות טובה יותר למתחם הציבורי מדרום לתכנית.

3. על מנת להבטיח את איכות מפלס הקרקע והאופי הציבורי שלו, הוועדה קובעת

כי מהלך ההליכה המוצע בפנים המתחם בהתאם לנספח הבינוי וכן השטחים הפנויים מבינוי כלפי הרחובות, יקבעו בייעוד שצ"פ או שבילים בהתאם לעניין בהנחיית לשכת התכנון. התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד בהנחיית לשכת התכנון, וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים כאמור.

4. בהמשך להמלצת מהנדס העיר הסובה המוצעת לרכב תבוטל על מנת לשמור

על הצמחייה והעצים הקיימים. כמו כן יבוטלו שימושי המסחר לאורך הרחוב המוצע על מנת לצמצם את היקפי הפעילות והתנועה במקום. יחד עם זאת יותרו השימושים הציבורים לאורך הרחוב בתיאום עם לשכת התכנון.

5. תנאי בהליך הרישוי להיתר בניה ראשון יהיה אישור הוועדה המקומית לתכנית

בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500 לכל שטח התכנית אשר יכלול בין השאר הוראות והנחיות מפורטות עבור המעברים ושטחי השצ"פ.

6. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע יקבעו קווי בניין נפרדים לכל מבנה

וכן למסד המוצע בהתאם להחלטה זו בהנחיית לשכת התכנון.

7. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות, לרבות אפשרות להבלטת מרפסות מעבר לקווי

הבניין בקומות המסד.

8. היקף הבינוי יקבע בהתאם לכושר הנשיאה של המתחם ובתיאום עם שמאי

הוועדה לעניין ישימות התכנית.

9. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

10. יקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי הבניין ומיקומם העקרוני של שטחי המסחר

והשטחים הציבוריים המבונים וכן לשימושי התעסוקה במבנה לתעסוקה.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

והטמעת הערותיו במסמכי התכנית, לרבות לעניין הסדרי תנועה וחניה והבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות כלפי רחוב שד' נווה יעקב והרב פרדס.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת האפשרות להפחתת תקן החנייה, בתיאום

עם יועץ התחבורה של הוועדה, לאור סמיכות התכנית לציר הרק"ל ומאפייני השימוש של האוכלוסייה במקום.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון

והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

- 39 -

14. התכנית תציע הפרשה מבונה לצרכי ציבור בהתאם להנחיית המחלקה

למדיניות תכנון: חמישה גני ילדים, חמש כיתות מעון יום והחצרות הנלוות להם, 580

מ"ר בית כנסת ו250 מ"ר מועדון נוער. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם להנחיות לשכת התכנון להפרשות מבונות בתכנית איחוד וחלוקה.

15. השימושים בתא שטח 2 למבנים ומוסדות ציבור יקבעו עבור חינוך, דת, קהילה,

ותרבות.

אחר

16. תנאי להפקדה תיאום עם משרד הביטחון

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית,

בהתאם לשינויים בהחלטה זו, ואישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו יוצגו בפני הוועדה בדיון פנימי, כתנאי להפקדת התכנית.

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון.

19. עד למועד הדיון הבא תיבחן הוספת הוראה בדבר פקיעת תוקף לתכנית.

20. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

21. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, אליעזר ראוכברגר,

שקמה סיג, אילון ברנהרד / מתן כתריאל.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת מגישי התכנית והמלצת מהנדס העיר, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית המציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית 18/03/2024 באמצעות תוספת יח"ד ושדרוג המרחב הציבורי. בהמשך לאמור הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה רואה חשיבות בקידום התכנית, המאפשרת את חידוש המבנים לצד

טיוב של המצב התכנוני המאושר, באמצעות פריסה ראויה של הבינוי כלפי הרחוב שד' נווה יעקב והרב פרדס, יצירת חללים מסחריים וציבוריים במפלס הקרקע וחיזוק השלד הציבורי של האזור ובייחוד נגישות התושבים לפארק. כמו כן התכנית מציעה העצמה ועירוב שימושים לאורך ציר הרק"ל, ובכך מסייעת בהפיכת ציר לשלד עירוני אינטנסיבי בהתאם למדיניות לבינוי לאורך צירים אלה.

- 40 -

2. כן תציין הוועדה כי הרחוב הפנימי המוצע מהווה תרומה משמעותית בפני

עצמה המאפשרת להתגבר על הפרשי טופוגרפיה הקיימים ויצירת בינוי לאורכו התוחם חללים ציבוריים מידתיים ונגישים לרבות נגישות טובה יותר למתחם הציבורי מדרום לתכנית.

3. על מנת להבטיח את איכות מפלס הקרקע והאופי הציבורי שלו, הוועדה קובעת

כי מהלך ההליכה המוצע בפנים המתחם בהתאם לנספח הבינוי וכן השטחים הפנויים מבינוי כלפי הרחובות, יקבעו בייעוד שצ"פ או שבילים בהתאם לעניין בהנחיית לשכת התכנון. התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד בהנחיית לשכת התכנון, וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים כאמור.

4. בהמשך להמלצת מהנדס העיר הסובה המוצעת לרכב תבוטל על מנת לשמור

על הצמחייה והעצים הקיימים. כמו כן יבוטלו שימושי המסחר לאורך הרחוב המוצע על מנת לצמצם את היקפי הפעילות והתנועה במקום. יחד עם זאת יותרו השימושים הציבורים לאורך הרחוב בתיאום עם לשכת התכנון.

5. תנאי בהליך הרישוי להיתר בניה ראשון יהיה אישור הוועדה המקומית לתכנית

בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500 לכל שטח התכנית אשר יכלול בין השאר הוראות והנחיות מפורטות עבור המעברים ושטחי השצ"פ.

6. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע יקבעו קווי בניין נפרדים לכל מבנה

וכן למסד המוצע בהתאם להחלטה זו בהנחיית לשכת התכנון.

7. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות, לרבות אפשרות להבלטת מרפסות מעבר לקווי

הבניין בקומות המסד.

8. היקף הבינוי יקבע בהתאם לכושר הנשיאה של המתחם ובתיאום עם שמאי

הוועדה לעניין ישימות התכנית.

9. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

10. יקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי הבניין ומיקומם העקרוני של שטחי המסחר

והשטחים הציבוריים המבונים וכן לשימושי התעסוקה במבנה לתעסוקה.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

והטמעת הערותיו במסמכי התכנית, לרבות לעניין הסדרי תנועה וחניה והבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות כלפי רחוב שד' נווה יעקב והרב פרדס.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת האפשרות להפחתת תקן החנייה, בתיאום

עם יועץ התחבורה של הוועדה, לאור סמיכות התכנית לציר הרק"ל ומאפייני השימוש של האוכלוסייה במקום.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון

והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

- 41 -

14. התכנית תציע הפרשה מבונה לצרכי ציבור בהתאם להנחיית המחלקה

למדיניות תכנון: חמישה גני ילדים, חמש כיתות מעון יום והחצרות הנלוות להם, 580

מ"ר בית כנסת ו250 מ"ר מועדון נוער. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם להנחיות לשכת התכנון להפרשות מבונות בתכנית איחוד וחלוקה.

15. השימושים בתא שטח 2 למבנים ומוסדות ציבור יקבעו עבור חינוך, דת, קהילה,

ותרבות.

אחר

16. תנאי להפקדה תיאום עם משרד הביטחון

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית,

בהתאם לשינויים בהחלטה זו, ואישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו יוצגו בפני הוועדה בדיון פנימי, כתנאי להפקדת התכנית.

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון.

19. עד למועד הדיון הבא תיבחן הוספת הוראה בדבר פקיעת תוקף לתכנית.

20. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

21. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

קביעת מסגרת תכנונית למתחם להתחדשות עירונית בן כ-40 דונם בשכונת נווה יעקב שבצפון ירושלים.

התוכנית כוללת הריסה של 4 מבני מגורים קיימים הכוללים 128 יח"ד קיימות והקמת 9 מבני מגורים חדשים הכוללים כ-588 יח"ד חדשות.

בנוסף, התכנית מציעה שטחי מסחר, שטחים להפרשות מבונות לצרכי ציבור, שטחים פתוחים ודרכים.

התכנית מציעה התחדשות עירונית במנגנון של פינוי בינוי, לרבות שיפור חזות המתחם וחיזוק מערך הקשרים והזיקות בין רחובות הגובלים במתחם, הפארק הצמוד ומערך השטחים הפתוחים. כמו כן, התכנית מציעה פתרונות תנועה וחניה והקמת מרתפי חניה תת-קרקעיים מתחת לתחום הדרך המסומן בתשריט.

הוראות התכנית:

1. שינוי מערך ייעודי הקרקע לייעודים הבאים: מגורים, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרך

מוצעת, כיכר עירונית, שביל, תעסוקה ומסחר.

- 42 -

2. קביעת הוראות לבינוי של 9 מבני מגורים בני 11-13 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת, ומבנה

לתעסוקה בן 12 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת.

3. קביעת מס' יחידות דיור מירבי ל 588 יח"ד (מכפיל .)4.6

4. צפיפות מוצעת של כ-58 יחידות דיור לדונם נטו.

5. שטח ממוצע של יחידת דיור כ-93 מ"ר.

6. סה"כ שטחי מגורים – 54,904 מ"ר עיקרי.

7. סה"כ שטחי תעסוקה - 9,335 מ"ר.

8. סה"כ שטחי מסחר - 4,124 מ"ר מרבי.

9. סה"כ שטחי מבני ציבור- 4,518 מ"ר, מתוכם 1,336 מ"ר הפרשות ציבוריות מבונות בתחום מבני

המגורים, המיועדים לגני ילדים ומעונות יום וחצרותיהם, מועדון ושימושים ציבוריים נוספים.

10. קביעת קווי בנין למגרשים המיועדים לבניה ומרחקים בין המבנים.

11. קביעת הוראות בינוי, שטחי בניה מירביים ומס' קומות מרבי.

12. קביעת הוראות לפיתוח השטח.

13. קביעת הוראות בדבר איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.

14. קביעת הוראות לשמירה על עצים בוגרים ונטיעות חדשות.

15. קביעת שלביות לביצוע התכנית.

16. קביעת תנאים למתן היתר בניה.

17. קביעת זכות מעבר לרכב ולהולכי רגל.

18. קביעת הוראות סביבתיות והנחיות למניעת מטרדים סביבתיים.

19. קביעת הוראות להפרשות מבונות לצרכי ציבור.

20. קביעת הוראות ומגבלות בגין בטיחות טיסה.

21. קביעת שלביות לביצוע התכנית.

התוכנית הופקדה בתאריך 20/03/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 19/05/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

הוגשה ע"י משרד עורכי הדין גולדפרב גרוס זליגמן ושות', בשם 'א.פ.י. נתיב התחדשות ופיתוח בע"מ', החברה המקושרת בהסכם פינוי־בינוי עם בעלי הדירות ברחוב שדרות נווה יעקב 52 (שיעור החתימות נכון למועד ההתנגדות הוא %.)72

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגמים מהותיים בטבלת האיזון וההקצאה הגורמים לפגיעה בלתי מוצדקת ובלתי מידתית בזכויות

הקניין‐ התכנית לוקה בפגמים מהותיים בטבלאות האיזון וההקצאה, באופן הגורע מהשויי היחסי המגיע לבעלי הזכויות בחלקה ,8 שעבורה הוקצה מגרש התמורה מס' .1 פגיעה זו עלולה להביא - 43 -

להקצאה שאינה משקפת את חלקם היחסי של בעלי הזכויות, לפגיעה בלתי מוצדקת בזכויות מוקנות ולהעברת ערך בלתי מוצדקת בין בעלי הזכויות במתחם.

2. הוראות השלביות אינן ישימות ועלולות לסכל את מימוש התכנית – נדרש תיקון של הוראות

השלביות, באופן שיבטיח שהתכנית תאפשר מימוש עצמאי או מדורג של תאי שטח ומבנים בתחומה, תוך ריכוך או ביטול הדרישה הגורפת לבניה "בהינף אחד". ועיגון מנגנון ברור, גמיש וישים להסדרת מעברים, חניה, תשתיות ותפקוד כל מתחם בשלבי הביניים.

3. מספר יחידות הדיור ותמהיל הדירות פוגעים בגמישות ובהיתכנות הכלכלית – נדרש תיקון של

הוראות התכנית, שיאפשרו גמישות בקביעת מספר יחידות הדיור ותמהילן, באופן שיבטיח ישימות למיזמי ההתחדשות בתחום התכנית, זאת הן באמצעות החלת התמהיל על כלל שטח התכנית ולא על כל בניין בנפרד, הן באמצעות קביעת טווחי סטייה וכללי עיגול, הן באמצעות הסרת המגבלה הקשיחה על השטח הממוצע לדירה.

4. המגבלות הנפחיות פוגעות במימוש וביכולת לתכנון מיטבי – יש לקבוע מנגנוני גמישות בקווי בניין

לכל הכיוונים, תוך הבטחת שמירת מרחק של 12 מ' לפחות בין מבנים, ובחינה של תוספת קומות למבני המגורים. עוד מבוקש לקבוע גמישות בגובה המבנים ובמפלסים, וכן להבהיר את היחס ההיררכי בין טבלת הזכויות לבין כלל הנספחים וההוראות, על מנת להבטיח תכנון מפורט מיטבי בתוך מעטפת התכנון התב"עי הקבועה בתכנית.

5. התנגדות להוראות המגבילות את התכנון וההקמה של מרפסות הסוכה - יש לבטל או לתקן כל

הוראה, הנחיה או מגבלה בתכנית אשר עלולה לסתור, להגביל או לסכל את האפשרות להקים מרפסות סוכה תקניות, שימושיות ובעלות נגישות ראויה

6. היעדר הקצאה מספקת של שטחי שירות בתא שטח 1 – יש להוסיף שטחי שירות בתא שטח 1

נוכח ההיקף המשמעותי של יחידות הדיור והשימושים הנלווים הנדרשים בתא שטח זה.

7. יש לשנות את תכנון ההנגשה הקבועה במגרש 1 – אין כל הגיון תפעולי ותכנוני בקביעת המעלית

במיקומה כמפורט בתכנית, שיש בו כדי לפגוע בתכנון שטחי הבניה במגרש, ויש לקבוע מיקום חלופי או לבצע התאמה תכנונית שתבטיח מחד גיסא נגישות ציבורית ראויה, ומאידך גיסא תמזער את הפגיעה בשטחי המסחר וביחידות המגורים.

8. טענות שמאיות ביחס לשווי חלקות במצב הנכנס והמצב היוצא.

התנגדות מספר 2 :

הוגשה ע"י משרד עורכי הדין ארנון תדמור לוי, בשם חברת 'רוטשטיין התחדשות עירונית בע"מ', חברת 'טרא נדל"ן בע"מ' ובשם בעלי זכויות במקרקעין (68 בתי אב) מחלקות 5,6,7 בגוש .30643 החברות לעיל מקושרות בהסכם פינוי־בינוי עם בעלי הזכויות במקרקעין שפורטו לעיל.

עיקרי ההתנגדויות:

- 44 -

1. גובה הבינוי המוצע אינו תואם את מאפייני השכונה, את עמדת בעלי הדירות ואת תנאי

ההתכנות החברתית של הפרויקט‐ התכנית קובעת בינוי למגורים בגובה 12 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת (בנוסף למבנה תעסוקה בגובה דומה) ובחלק מהמקרים, בשל הטופוגרפיה, מתקבל בפועל בינוי של קומות נוספות מתחת למפלס זה. מבחינת בעלי הדירות, ההנהגה הרבנית והמרקם הקהילתי, מדובר בגובה שאינו קביל ואשר חורג באופן מהותי מהאפשרי בשכונה, שהוא עד 8 קומות ממפלס הכניסה.

2. מנגנון שלביות הביצוע יוצר תלות בלתי סבירה בין בעלי זכויות שונים ויזמים שונים‐ מתכונת

זו של "בינוי-פינוי" מחייבת את המתנגדים להמתין לאכלוס המבנה של יזם אחר (בחלקה ,)8 מה שיוצר חוסר ודאות ועיכובים של שנים ארוכות. בעלי הזכויות המיוצגים ע"י החברות הנ"ל מהווים %75 מהמתחם, אך מרגישים כי הפתרון המוצע מפלה אותם לרעה ומסכן את מימוש הפרויקט שלהם.

בנוסף, צרכי הציבור מוצעים בתכנית בדרך של הפרשות מבונות במבני המגורים שיוקמו.

שלביות הביצוע תגרום למחסור חמור במענה לצרכי הציבור במהלך שנות הביצוע. על כן, יש לבטל את מנגנון השלביות, ולהפריד את התכנית לשני מתחמי מימוש בלתי תלויים ועצמאים.

3. התכנית מציעה ריבוי שטחי מסחר שלא לצורך ו'חזית פעילה' לכיוון השכונה שתהווה מטרד

רעש‐ התכנית כוללת היקף חריג של שטחי מסחר (%25 מכלל השטח התכנית), כולל הוראות לחזית פעילה לכיוון פנים השכונה, בתא שטח .2 הדיירים חוששים ממטרדי רעש, פגיעה בפרטיות ועומס תחבורתי, שאינם הולמים את צביון השכונה החרדית. מבקשים לצמצם את שטחי המסחר ולבטל את החזית הפעילה הפנימי כדי להבטיח מרחב שקט ובטוח לתושבים.

4. הסדרי תנועה והולכי רגל‐ הדרכים והמעברים המתוכננים חוצים את המתחם בצורה פוגענית,

מבטלים מעברים קיימים ויוצרים סכנה בטיחותית בגלל כניסת רכבים לקרבת מוסדות ציבור, נוסף על עומסי תנועה והפרעה לדיירים. המתכננים הסתמכו על תפיסה לא עדכנית לגבי מיקום תחנת הרכבת הקלה (הוקמה מצפון למתחם, ולא ממערב לו), בעוד שבפועל מוקדי המשיכה השתנו. נדרש תכנון מחודש שיבטיח גישה בטוחה ויעילה למוסדות הציבור מבלי ליצור שבילים ציבוריים מיותרים בתוך מרקם המגורים.

5. תמהיל יחידות דיור‐ נקבע תמהיל יח"ד לפיו כל בניין יכיל %20 דירות קטנות מאוד, %15 דירות

קטנות, %40 דירות בינוניות ו-%25 דירות גדולות. מדובר בתמהיל קשיח ומגביל של דירות (ושיעור גבוה של דירות קטנות), שאינו מותאם למאפייני האוכלוסיה החרדית, הנדרשת לדירות גדולות יותר עבור משפחות מרובות נפשות. התמהיל מקשה במתן דירות תמורה מתאימות לדיירים הקיימים, פוגע בערך הכלכלי של הפרויקט ומגביל את היכולת לאפשר גמישות נדרשת בהתאם לצרכי הבינוי בפועל.

- 45 -

על כן, יש לבטל את התמהיל המוצע בעל בניין, ולקבוע תמהיל כללי התואם את אופי השכונה ודירות התמורה.

6. הפרשות לצרכי ציבור‐ נוסף על השימושים הספציפיים המוגדרים בהתאם לפרוגרמה וצרכי

הציבור, מופיעים סעיפים הכוללים הגדרות כלליות, כגון "שימושים ציבוריים נוספים". היעדר פירוט מדויק בטבלאות הזכויות יוצר חוסר ודאות לדבי ההפרשות המבונות שיידרשו בפועל בכל תא שטח, ומקשה על תכנון מדויק של שטחי המגורים הנותרים.

7. עדכונים מבוקשים במסמכי התכנית‐

א) יצירת שני מתחמי מימוש עצמאיים- פיצול מנגנון השלביות המוצע למתחם דרומי (ת"ש

)2,3,15-20 ומתחם צפוני (תא שטח )1 וסלילת דרך גישה זמנית מרחוב נווה יעקב, ע"מ לאפשר את מימוש המתחם הדרומי ללא תלות באכלוס המבנה הצפוני.

ב) תיקון הוראות איחוד וחלוקה- ע"מ שניתן יהיה להגיש בקשה להיתר בניה בחלק מחלקה 8

הכלול בת"ש 2 ו-4 ע"פ הקצאת הזכויות החדשה בתכנית.

ג) שינוי מועד כניסת טבלאות ההקצאה והאיזון לתוקף- במקום כניסתם לתוקף במועד

ההגשה להיתר בניה, יש לקבוע כניסה לתוקף במועד אישור התכנית, ע"מ לנתק את התלות המעכבת בפינוי בניינים אחרים.

ד) גמישות תכנונית וניוד זכויות-

*שינוי במרווחים בין הבניינים ותצורת ת"ש ע"מ להבטיח מימוש של כל זכויות הבניה המוצעות בתכנית המופקדת.

*עדכון קווי בניין ותכסית המבנים כדי להבטיח התכנות למימוש מלוא זכויות הבניה, כולל מרפסות סוכה תקניות.

*הוספת אפשרות לניוד זכויות בניה (שטחים ויח"ד) בשיעור של %10 בין תאי השטח. וכן גמישות במיקומי חניה, גובה חניונים ומס' קומות חניה, תוך אפשרות לתכנון חניונים משותפים.

ה) הוספת מעברי גשר- הוספת אפשרות להקמת מעברי גשר בין מבנים כפתרון תכנוני

להפחתת מס' הקומות בנספרות מהמפלס הקובע, תוך מתן גמישות במיקומם וקביעת זיקה הנאה לטובתם בתחום הדרך המוצעת. יש לקבוע את נספח הבינוי כמנחה לשם כך.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

- 46 -

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין פגמים מהותיים בטבלת האיזון וההקצאה הגורמים לפגיעה

בלתי מוצדקת ובלתי מידתית בזכויות הקניין וטיעונים שמאיים נוספים ביחס לשווי חלקות במצב הנכנס והמצב היוצא - יש לקבל את חוות הדעת של שמאי הועדה המחוזית לעניין התנגדות זו, ובמידת הצורך לבחון את ההשפעה על מסמכי התכנית ואת הצורך בתיקונם או בפרסום נוסף על פי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין שלביות הביצוע העלולה לסכל את מימוש התכנית תוך יצירת תלות

בלתי סבירה בין בעלי הזכויות השונות וכי שלביות הביצוע תגרום למחסור חמור במענה לצרכי הציבור במהלך שנות הביצוע-

השלביות המוצעת במסגרת התכנית משקפת תהליך ביצוע ריאלי בפרויקטי בינוי- פינוי. התכנית המוצעת מאפשרת לכל בניין להתחדש בצורה של בינוי לפני פינוי, תוך עיגון בהוראות התכנית (סעיף )7.1.2 כי "שלביות הביצוע תהיה לפי סדר אשר ייאפשר בינוי ולאחריו פינוי של הדיירים הקיימים בצורה המיטבית", וכי תותר הנפקת היתר בניה עבור כל אחד מהבניינים בנפרד, וכן תותר הנפקת היתר עבור קומות החניון בטרם הוצאת היתר לבניינים. התכנית לא מתלה בניה של תא שטח אחד באחר, אלא קובעת כי כל תא שטח יבנה בהינף אחד.

לעניין צרכי הציבור- נקבע בהוראות התכנית (סעיף .4.1.2ג) כי תותר גמישות לעת היתר בניה במיקום השטחים הציבוריים לצורך התאמה לתכנון המפורט לביצוע.

כמו כן, התכנית מגדירה פקיעת תוקף של 7 שנים ממועד אישורה, דבר המחייב את היזם לעמוד בהתחייבויותיו בזמן סביר.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין תמהיל יחידות הדיור הפוגע בגמישות התכנונית, במתן דירות

תמורה מתאימות לדיירים הקיימים ופגיעה בהתכנות הכלכלית- התמהיל המוצע מאפשר בניה של מגוון גדלי יח"ד בכל אחד ממבני המגורים, כאשר רוב הדירות המוצעות (%)65 הינן דירות בינוניות וגדולות. בחירת דירות התמורה הינו נושא קנייני ולא תכנוני, הנתון למשא ומתן מסחרי בין בעלי הדירות ליזם המבצע.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין המגבלות הנפחיות הפוגעות במימוש וביכולת לתכנון מיטבי, וכי

גובה הבינוי המוצע אינו תואם את מאפייני השכונה ואת תנאי ההתכנות החברתית של הפרויקט, וכי היחס ההיררכי בין מסמכי התכנית אינו ברור- נספח הבינוי הינו נספח מנחה (למעט עניין הגובה המירבי), על כן, התכנית מאפשרת גמישות בתצורתם ומיקומם של המבנים, תוך הבטחת שמירת מרחק מינימלי של 15 מ' בין מבנה למבנה (פרט לקומת המסד וקומות החניון). ההיררכיה במסמכי התכנית מוסברת בפירוט בסעיף 1.7 (מסמכי התכנית) בהוראות התכנית. טבלת זכויות הבניה מפרטת את הזכויות המקסימליות הניתנות למימוש בכל תא שטח, ע"פ היעודים שנקבעו בו. הטבלה, כמו מסמך הוראות התכנית בכללותו, הינה מחייבת. כמו כן, - 47 -

לעניין גובהם של מבני המגורים- נספח הבינוי קובע מגבלה מקסימלית של 12 קומות מעל לכניסה הקובעת, בהתאם למקובל כיום בשכונה. אין הכרח מצד התב"ע לממש את כלל הקומות. ככל שיזם יצליח להשיג כדאיות כלכלית במס' נמוך יותר של קומות, הדבר ניתן למימוש.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין הוראות התכנית המגבילות את התכנון וההקמה של מרפסות

הסוכה-

התכנית אכן מכירה בכך שהתכנית מקודמת בשכונה בעל אופי דתי-חרדי, ועל כן עיגנה בהוראות התכנית הוראות מפורטות לתכנון מרפסות בכלל ומרפסות סוכה בפרט. ה"מגבלות" הנוספות המופיעות בהוראות התכנית לא סותרות את הקמתן, אלא נועדו לשם שמירה על חזיתות אחידות ומסודרות.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין הגדרת "שימושים ציבוריים נוספים" בשטחים מבונים לצרכי ציבור,

הגדרה היוצרת חוסר ודאות ומקשה על תכנון מדויק של שטחי המגורים- התכנית נבחנה מול המחלקה למדיניות התכנון ועונה על הפרוגרמה המוצעת. כמו כן, התכנית מגדירה כי השטחים האמורים ישמשו עבור "שימושי חינוך/ קהילה ודת", כלומר מאפשרת גמישות תכנונית מינימלית בשטחים אלו. כמו כן, התכנית מגדירה בטבלה 5 בכל תא שטח בו הוגדרה הפרשה מבונה עבור מבנים ומוסדות ציבור סך זכויות מקסימלי, ממנו לא ניתן לחרוג.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין ריבוי שטחי מסחר (%25 מכלל שטח התכנית) שלא לצורך ו'חזית

פעילה' לכיוון השכונה שתהווה מטרד רעש- היקף שטחי המסחר עונה על צרכי תוספת יח"ד המוצעת, וכולל בתוכו שימושים שישרתו את תושבי המתחם והשכונה, תוך צמצום מטרדי רעש ככל הניתן. בניגוד לנטען, עוגן בהוראות התכנית כי המסחר ימוקם בקומת הקרקע ובקומות הגלריה במקומות המסומנים בתשריט כ"חזית פעילה", הפונה ברובה אל מחוץ למתחם, בשיעור של עד %15 מסך השטחים העיקריים המותרים לבניה. לעניין מטרדי רעש- נקבע בהוראות התכנית כי לא יותר שימוש בשטחי המסחר לאולמות אירועים/ שמחות, וכי לא יותר שימוש מסחרי לאורך הרחוב הפנימי, פרט לחלק הפונה לכיכר. כמו כן, נקבע בהוראות התכנית כי בתאי שטח הכוללים שימושי מסחר יוצג פתרון אקוסטי למניעת מפגעים סביבתיים בכל שעות היום.

בנוסף, על מנת למנוע את הפגיעה בפרטיות המתגוררים במתחם, התכנית קובעת כי הכניסות לשימושי המגורים והכניסות אל שימושי המסחר (/תעסוקה/ הפרשות מבונות לצרכי ציבור) יהיו נפרדות.

8. לדחות את ההתנגדות לעניין תכנון הדרכים והמעברים המתוכננים המפלחים את המתחם

ויוצרים גישה שאינה בטוחה, יעילה ונגישה למוסדות הציבור, ופוגעים שלא לצורך במתחם המגורים תוך יצירת שבילים מיותרים בין הבניינים (הנשענים על תפיסה שגויה לעניין מיקום - 48 -

תחנת הרכבת)- שטחי המסחר מוקמו ברובם לכיוון שדרות נווה יעקב ולכיוון רחוב מעגלות הרב פרדס. אשר על כן, תוספת הדרך המוצעת מצפון לדרום תשמש בעיקר את דיירי המתחם, בכך שתאפשר כניסה בטוחה ויעילה אל חניוני בנייני המגורים, ותיצור חיבור פנים שכונתי משני אל 'מרכז החיים' מדרום. תוספת השבילים משדרות נווה יעקב ממערב לפנים המתחם ממזרח נועדה להבטיח מעבר נגיש ובטוח משדרות נווה יעקב אל פארק פטרי. תוספת השביל מרחוב מעלות הרב פרדס אל הכיכר העירונית הסמוכה, נועדה להבטיח מעבר נגיש ובטוח מכיוון תחנת הרכבת הקלה אל מבנה התעסוקה, במנותק מהגישה אל בנייני המגורים.

9. לדחות את ההתנגדות לעניין היעדר הקצאה מספקת של שטחי שירות בתא שטח -1 שטחי

השירות המוצעים בתא שטח ,1 דומים לשטחי השירות המוצעים בתאי השטח הנוספים בכך שמציעים יחס דומה בין שטח השירות המוצע למס' יח"ד בכל תא שטח.

10. לדחות את ההתנגדות לעניין מיקום המעליות הנגישות לציבור הפוגע בתכנון שטחי הבניה

במגרש- המעליות האמורות נועדו לשימוש ציבורי ומבטיחות שמירה על תנועה ורטיקלית נגישה בין מפלס הרחוב העליון (מרח' מעלות הרב פרדס, ומשדרות נווה יעקב) למפלס הרחוב התחתון (פנים המתחם). מיקומם המדויק של המעליות, כפי שמסומן בנספח הבינוי, אינו מחייב, אך סומן כדי להראות את הכוונה הכללית בגישור על המפלסים האמורים.

11. לקבל חלקית את העדכון המבוקש במסמכי התכנית לעניין הוראות איחוד וחלוקה ושינוי מועד

כניסת טבלאות ההקצאה לתוקף- כמפורט בסעיף 1 במענה להתנגדויות לעיל, יש לקבל את חוות הדעת של שמאי הועדה המחוזית לעניין זה.

12. לדחות את העדכון המבוקש במסמכי התכנית לעניין גמישות תכנונית וניוד זכויות- מסמכי

התכנית בתב"ע מתווים את גבולות ועקרונות התכנון, תוך מתן גמישות מושכל למתכננים בשלב הוצאת ההיתר. לא ניתן להותיר את כל הנושאים המבוקשים בהתנגדות לשלבים אחרים כי התכנית מחוייבת לקבוע אותם.

13. לדחות את העדכון המבוקש במסמכי התכנית לטובת אפשרות להקמת מעברי גשר בין המבנים,

כפתרון תכנוני להפחתת מס' הקומות הנספרות מהמפלס הקובע- פתרון זה מציע קירוי חלקי של הדרך המוצעת בלב המתחם, פתרון שאינו מקובל תכנונית. יתר על כן, כאמור, נספח הבינוי קובע מגבלה מקסימלית של 12 קומות מעל לכניסה הקובעת, בהתאם למקובל כיום בשכונה.

14. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 49 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1374503

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ד. אייזנבך יזום וניהול פרוייקטים בע"מ

עורך התכנית: שפירא יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 31.03.2025

כתובת מבוא הדודאים 5 , גילה

גוש חלקה בשלמות

28047 32 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה מחליטה לדחות את ההכרעה לצורך ניסיון לתאום בין המתנגדים למגיש התכנית

24/6/2026

יש להודיע לוועדה תוך 14 יום אם הושגו הסכמות

בכל מקרה התכנית תשובץ לועדה הבאה בחלוף 14 ימים לקבלת החלטה מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה הוועדה מחליטה להאריך ב 30 יום את המועד להגשת התנגדויות בהתאם 29/04/2026

לסמכותה בחוק התכנון והבנייה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

אין התייחסות לשימוש שטחי המשרדים המוצעים בקומת המרתף בהוראות התכנית. יש להשלים ולעדכן בהתאם. יש לעדכן טבלה 5 בהתאם.

ייקבע סעיף בהוראות כי השימוש בשטחי המקלטים כמשרדים יותנה בעמידת החללים בתקנות לעניין גובה קומה ואוורור לשימוש זה, ובמידה ואין היתכנות 07/05/2025 לעמידה בהנחיות חללים אלה ייקבעו כשטח כמחסנים משותפים לכלל הדיירים.

מכיוון שלא ניתן לקבוע פטור חניה בתכנית בסמכות הוועדה המקומית יש לפנות בשלב היתר הבניה לקבלת פטור מהוועדה המחוזית עבור יח"ד מס' 31 ככל ותקודם.

ייקבע בהוראות התכנית כי מרפסת זיזית מקסימלית תהיה 1.5 מטרים.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות לתכנית בעלי העניין בתחום התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש - 50 -

כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון כלל מסמכי התכנית בהתאם להחלטת הוועדה.

יש לסמן בנספח הבינוי כנדרש תוספות בינוי מוצעות בלבד.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' מבוא הדודאים ,5 גילה, בגוש 28047 חלקה .32

התכנית החלה בשטח המגרש:

-4150 תנאים למתן היתר בניה להרחבות בגילה א', שנת 1993 -1905 תכנית מתאר לשכונת גלה, 1984

היתרים:

2020/0050.00 תמ"א 38 תוספות- הופק היתר בשנת 2022 לבניין קיים בן 5 קומות ו-19 יח"ד בהתאם לתמ"א 38 ותכנית 10038 לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. במסגרת הבקשה יתווספו 2.5 קומות ו-11 יח"ד, סה"כ 30 יח"ד.

תאור מצב קיים:

מבנה מגורים בהליך ביצוע להיתר לתכנית תמ"א 38 תוספות מאושרת. היתר התקבל בשנת 2022 עבור תוספת 2.5 קומות ו-11 יח"ד. סה"כ ע"פ היתר מאושר 30 יח"ד.

התכנית מציעה:

תוספת קומה, מרפסות ויח"ד (קביעת סך היח"ד ל-31 במקום )30 עבור מבנה מגורים בהליך ביצוע תוספות במסגרת תמ"א 38 שאושרה בשנת 2022 כדלהלן:

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

- 51 -

התוכנית הופקדה בתאריך 30/01/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 31/03/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

יצחק פוזן, דייר בבניין

עיקרי ההתנגדויות:

1. בניין משותף – מדובר בנכס משותף לכלל דיירי הבניין, ואין לאף אחד מבעלי הדירות זכות לבנות

שם ברכוש המשותף בשם פרטי.

2. קיים חרג שנקבע בחוזה המימון לסיום הפרויקט, ואם מוסיפים זכויות בנייה לפרויקט הקיים –

הזכויות כבר "פקעו".

3. הבנייה המבוקשת תהפוך מחסנים לדירות ובכך תבטל לחלוטין את המחסנים.

4. הבנייה תהפוך שטח שישמש למקלט למשרדים, ובעוד שיהיו משרדים בבניין, לא ניתן לקבל

אישור מהג"א לגעת במקלט.

התנגדות מספר 2 :

בעלי הדירות בבניין

בשם עו"ד איריס לוי

עיקרי ההתנגדויות:

5. פגיעה בזכויות הדיירים – הדיירים לא נדונו ולא הביעו הסכמה לתוכנית; אין מנגנון לחלוקת

הזכויות ביניהם.

6. העדר הסכמה – המתנגדים אינם מסכימים ואינם מוכנים למסירת חלקם.

7. מגורים בבניין – ישנם דיירים שממשיכים להתגורר בבניין ולא ניתן לשבש את חייהם.

8. גובה הבניין – התוכנית מבקשת להוסיף קומות (עד 3 קומות נוספות) מעל הגובה הקיים, תוך

הוספת 19 יחידות דיור ובסך הכל 30 יחידות.

9. שינוי ייעוד – הבניין כיום מאפשר מגורים ויש שינוי ייעוד שאינו תואם את הצרכים ואת

האוכלוסייה הקיימת.

10. היעדר שקיפות – המתנגדים אינם יודעים היכן ייבנו יחידות הדיור ואיך יחולקו הזכויות.

11. פגיעה כספית – הפסד כספי לדיירים הקיימים ונזק מהתמשכות הבנייה.

12. בעיות טכניות ותכנוניות – חיזוק מבנה, פגיעה בחזות, והיעדר תיאום עם הרמוניקה האורבנית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין תוספת בניה ברכוש המשותף:

במסגרת הדיון התברר כי על פי החוזה הקיים בין הדיירים ליזם שמקדם את התמ"א 38 – היזם רשאי להוסיף לבניין שלוש וחצי קומות.

2. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין היטל ההשבחה והחוזה בין היזם לדיירים:

הטענה אינה תכנונית, ענייני היטלי השבחה וחוזה בין יזם לדיירים אינם נדונים במסגרת הוועדה.

- 52 -

3. לקבל את ההתנגדות לטענה כי המקלטים מוסבים בתכנית למשרדים וכי הדבר בא על חשבון

מחסני הדירות:

במסגרת הדיון הודיעה יזם התכנית כי הוא מוותר על השימוש במקלטים עבור והשטח יוצע כמחסנים בלבד, התכנית תתוקן בהתאם ובתיאום עם מחקת התכנון .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי יותר שינוי השימוש ממקלט למחסנים רק לאחר קבלת אישור כי כל הממדים של כל הדירות תקניים.

4. לדחות את ההתנגדות לטענה כי ישנם דיירים שממשכים להתגורר בבניין:

הטענה אינה תכנונית.

5. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין גובה הבניין ותוספת קומות:

במסגרת הדיון הוצג הסכם בין הדיירים ליזם של התכנית המאפשר לו לבנות שלוש וחצי קומות , בנוסף יזם התכנית טען בדיון כי תוספת הקומה הוגשה כדי לשפר את רווחיות הפרויקט, מכיוון שיש אינטרס משותף גם של הדיירים לסיים את הפרויקט , ניתן לאשר את הגובה כמבוקש.

במסגרת הדיון התברר כי היזם בנה בפועל את כל הקומה הנוספת ללא היתר וללא גג – הוועדה סבורה כי מדובר בהליך לא מקובל ורואה בחומרה את העובדה שנעשית בנייה בלתי חוקית, אבל מכיוון שהמטרה היא לסיים את הפרויקט ובשלב זה אין הגיון להרוס קומה זו, הוועדה מאשרת את הבקשה, יחד עם זאת יש לקבוע כי תנאי להמשך בניה של הקומה הנוספת יהיה השלמת הבינוי ותיקון הליקויים שהוצגו בדיון בקומות הקיימות של הדייירים.

6. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין שינוי ייעוד הקרקע:

שינוי הייעוד המוצע בתכנית הוא טכני בגלל הגדרות המבאת התואמות את זכויות הבנייה.

7. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין היעדר השקיפות:

כלל מסמכי התכנית זמינים לצפייה לכלל הציבור באתר "תכנון זמין".

8. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין פגיעה כספית:

הטענה אינה תכנונית. יחד עם זאת, ככל ומתנגד רואה עצמו נפגע מאישור התכנית, ביכולתו למצות את טענותיו ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

9. לדחות את ההתנגדויות בעניין מקומות החניה –

במסגרת תכנית פינוי בינוי שמקודמת על כל המתחם ממערב מוצע שינוי וביטול כל מקומות החניה בחלקה והחניון החיצוני הקיים ומשמש את הדיירים – הדיירים הגישו התנגדויות לתכנית זו ובמסגרתה הם יקבלו מענה בדיון בוועדה המחוזית.

10. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 53 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1420678

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: חלימי יונתן מאיר

עורך התכנית: בן שטרית קרן ג'ולייט

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 12/11/2025

כתובת הרב עוזיאל 19 , בית וגן

גוש חלקה בשלמות

30164 334 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר יכולה להתאים למדיניות התכנון של הוועדה, ואשר מציעה תוספת זכויות תוך ניצול יעיל יותר של המגרש ובהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. בחלקה מצרנית 96 קיימת הרחבת בניה אשר פולשת לגבולות התוכנית. ככל

הנראה נבנתה ללא היתר, מדובר בבניה קלה לפי .gis יש לסמן להריסה את הפלישה כמו גם את כל העבירות הבניה בתחום התכנית וייקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הריסת עבירות הבניה של מבקש ההיתר.

2. בחזיתות המוצעות הפתחים יוצעו באופן הדומה לפתחים הקיימים.

3. יוסף להוראות התכנית סעיף בדבר חיזוק מבנים.

4. בתוכנית הפיתוח יש להציג מקומות חניה בהתאם למאושר בהיתר.

5. היות והמדובר בבניין קיים לא תותר תוספת דיוריות.

25/01/2026 .6 שלביות הביצוע תיקבע להינף אחד לבניה על הגג והמעלית ולהינף נפרד אחד ליתרת הרחבות הבינוי.

7. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם אגף תברואה וכבאות.

8. יוספו להוראות התכנית הנחיות להחדרת מי נגר בהתאם לתמ"א .1

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

10. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר בתחום התכנית ושל הבניינים במגרשים המצרניים. הכול בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

12. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

24/12/2025

קיים תיק עביר בניה -2017/3151.00 משנת -2017 עבור הכשרת מקלט לעסק/מגורים. תנאי להפקדת התוכנית קבלת אישור פיקוח והבניה להכשרת המקלט. חשוב לציין כי לא יבוטל מקלט קיים כל עוד לא ניתן פתרון מיגון חילופי ליח"ד.

בקומה -2 התוכנית מציעה הרחבות על חשבון מעבר מקורה משותף. מהלך זה - 54 -

מחייב קבלת הסכמות בשיעור %33 מבעלי הזכויות, בהתאם לתקנות מוצעים חללים (חדרים) ללא אוורור תיקני (לדוגמה קומה .)-2 יש להציע בינוי העומד בדרישות תקנות התכנון והבנייה לעניין אוורור.

חזית מזרחית בקומות מוצעות יש להציע פתחים בדומה לקיים, כמו כן בחזית מערבית.

בחלקה מצרנית 96 קיימת הרחבת בניה אשר פולשת לגבולות התוכנית. ככל הנראה נבנתה ללא היתר, מדובר בבניה קלה לפי .gis יש לסמן להריסה את כל העבירות הבניה בתחום התוכנית. יש לסמן להריסה את הפלישה יש להעתיק מתקנים טכניים (כגון דוודי שמש, קולטנים ומערכות נוספות) אל גג המבנה.

לדיירים תישמר גישה חופשית לגג לפיכך, יש להציג בנספח הבינוי את גרם המדרגות המשותף עד למפלס הגג.

יש לקבוע בהוראות התכנית שינוי בבינוי כמפורט: הבניה בקומת הגג תתאפשר לכל יח"ד בנפרד ללא תלות ביח"ד אחרות. בחזיתות מדורגות- תתאפשר הרחבת דיור לכל יח"ד בנפרד ללא תלות ביתר הקומות או ביח"ד אחרות כל עוד ההרחבות יוצעו בקו אחיד באותה החזית ובאותה הקומה.

יש להשלים חוו"ד: הרשות הארצית לכבאות והצלה, תברואה

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

בנספח בינוי יש להציג שטח הניה מוצע וקיים.

יש לציין את מספר הדירה בתכניות הקומות בנספח הבינוי בתוכנית פיתוח /קרקע יש להציג מקומות חניה בהתאם למאושר בהיתר.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת קומה חדשה עבור תוספת בנייה להרחבת יח"ד, תוספת בנייה ומעלית לבניין הקיים - 55 -

להלן הוראותיה:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים 1 לאזור מגורים ב'.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

א. קביעת בינוי לתוספת בנייה ומעלית, כמפורט בנספח הבינוי.

ב. קביעת בינוי לתוספת קומה חדשה עבור הרחבת יח"ד כמפורט בנספח הבינוי.

3. קביעת שטחי בנייה בתחום התכנית.

4. קביעת קווי בניין לבניין כאמור.

5. הגדלת מס' הקומות מ- 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ו 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת,

ל- 5 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

6. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בנייה.

7. קביעת הוראות בגין מבנים להריסה.

מצב קיים:

בשטח התוכנית קיים מבנה מגורים מדורג בן 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת. בבניין קיימות 8 יח"ד מאושרות.

תכנית מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

תכנית 1042 משנת 1979 (תכנית כוללנית לשכונת בית וגן) אשר ייעדה את החלקה לייעוד מגורים .1 %84 בנייה מרבים. בינוי עד 3 קומות.

התכנית הינה בסמכות מחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 24/04/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .23.06.2026

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

בעלי דירה מס' 6 בקומה ,2 עוזיאל 19

מיוצגים ע"י עו"ד דורית חבני:

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה בעיקרון השוויון בין בעלי זכויות ובזכויות עתידיות - התוכנית המוצעת משתמשת בכלל זכויות

הבנייה המשותפות לדיירי הבניין ומיטיבה רק עם דייר אחד בקומה העליונה, ללא כל מנגנון איזון או פיצוי זכויות עבור שאר הדיירים. ובכך מצמצמת אפשרות לשימוש עתידי עבור בעלי דירות אחרים.

2. פתרון נגישות לא יעיל- תוספת המעלית המוצעת עוצרת בחצאי מפלסים ובכך נותנת מענה רק לחלק

מדיירי הבניין ואינה מספקת נגישות שוויונית מלאה לכלל הדיירים.

3. הכשרת חריגות חלקית – התוכנית המוצעת מבקשת להכשיר חריגות בנייה בדירת מגיש הבקשה

ולהפכן לשטח עיקרי, ללא התייחסות לחריגות הקיימות בשאר הדירות בבניין ובכך מייצרת אכיפה בררנית המעניקה יתרון יחסי למגיש הבקשה ע"פ שאר בעלי הדירות.

- 56 -

4. היעדר תכנון כולל- התוכנית המוצעת מתמקדת בתכנון נקודתי עבור מגיש הבקשה ללא התייחסות

תכנונית כוללת לתשתיות שונות בבנין- נגישות, חשמל, מים, ביוב וכו'.

5. פגיעה באיכות החיים- במהלך תקופת הבנייה ולאחריה צפויות פגיעה באיכות השימוש השוטף עבור

שאר בעלי הדירות וכן שינוי באופי הבניין.

6. נזק משמעותי לדיירים והיעדר תועלת ציבורית- התוכנית המוצעת מזיקה באופן משמעותי לאיכות

החיים וערך הנכסים של שאר בעלי הדירות ותועלתה הציבורית זניחה ביחס לכך, לכן אינה מאזנת בין האינטרס הפרטי לציבורי באופן הוגן.

התנגדות מספר :2

אמיר פרג'י נחום וטליה מרים נחום, להלן בעלי דירה בבניין נשוא התכנית.

מיוצגים ע"י עו"ד לימור גלנטי ירושלמי.

עיקרי ההתנגדויות-

1. שימוש בשטחים משותפים ללא הסכמת רוב נדרש- התוכנית מציעה העברת בעלות של שטח

משותף לטובת מגיש הבקשה ובכך מגדילה את בעלותו על שטחים נרחבים בבניין, מה שעשוי לתת לו יתרון קנייני שלא כדין במצב של חלוקות תמורות כנגד שטחים במסגרת פינוי בינוי, ע"ח דיירים אחרים.

2. הוספת דיוריות תביא לשינוי לרעה במאזן הדיירים – כבר כיום ישנן יח"ד שהתווספו מעבר

למותר – במקום 8 ישנן .10 הוספה של עוד 2 יח"ד פוגעת בדיירים בשימוש במשאבים משותפים ויוצרת לכלוך רעש וצפיפות.

3. פגיעה בזכויות עתידיות ליתר הדיירים- ע"פ תשריט בית משותף, הגג הינו רכוש משותף לכלל

הדיירים ומהווה עתודת הבנייה היחידה שיש לבניין להציע עבור יזמים להתחדשות עירונית וחיזוק המבנה. מגיש הבקשה עשוי לטעון כי הוא הבעלים של הגג מאחר שבנה בו, מה שיביא לחוסר כדאיות כלכלית וירחיק יזמים.

4. נזק משמעותי לדיירים והיעדר תועלת ציבורית- התוכנית המוצעת מזיקה באופן משמעותי לאיכות

החיים וערך הנכסים של שאר בעלי הדירות. משנה ייעוד מאזור מגורים 1 לאזור מגורים ב', פוגעת באפשרות להתחדשות עירונית ותועלתה הציבורית זניחה ביחס לכך ואינה מאזנת בין האינטרס הפרטי לציבורי באופן הוגן.

5. כשלים תכנוניים והיעדר תכנון כולל- התוכנית מציעה חללי מגורים ותברואה ללא אוורור תקין,

ובנוסף מייצרת מפגע אקוסטי לדיירי הקומות העליונות עקב העתקת המתקנים הטכניים לגג, ללא הגשת נספח אקוסטי. כמו כן התוכנית מציעה להכשרת יח"ד שנבנו ללא היתר מבלי לקבל אישור מהנדס מוסמך כי הן עומדות בדרישות הנדסיות. בנוסף לא התקבלו אישורים מגורמי חירום המבטיחים כי מהלך המדרגות לא יוצר וייפגע מבניית המעלית, מה שיפגע בשימוש בעת צרכי חירום.

6. היעדר פתרון חניה- התוכנית מציעה הסתמכות על מקומות חניה קיימים ברחוב עבור דיירי הבניין

שאינם מותאמים לצפיפות התנועה הקיימת כיום. בנוסף, מיקום המעלית פוגע במקומות חניה המשמשים את דיירי הבניין כיום.

7. נזק כלכלי כפוי על הדיירים- הוספת מעלית חדשה והעתקת המערכות הטכניות לגג צפויים להשית

עלויות תחזוקה שוטפות על יתר הדיירים בלא כל תועלת עבורם.

- 57 -

8. הכשרת חריגות חלקית ונזק ציבורי– מגיש הבקשה ניכס לעצמו שטחים משותפים מחדר המדרגות

והפכם למחסן שלא כדין. בנוסף בנה יח"ד וסגר 2 מרפסות. בתוכנית המוצעת מבקש להכשיר את חריגות הבנייה של מגיש הבקשה בלבד ולהפכן לשטח עיקרי, ללא התייחסות לחריגות הקיימות בשאר הדירות בבניין. בכך, נוצרת אכיפה בררנית המעניקה יתרון יחסי למגיש הבקשה ע"פ שאר בעלי הדירות שחרגו אף הם.

9. החזרה מלאה של המקלט לייעודו.

10. סגירת תיק עבירות הבניה.

11. קבלת הסכמה קניינית בכתב של %75 מדיירי הבניין.

12. הריסה של הפלישה מחלקה .96

13. קבלת אישור חוו"ד של גורמי חירום ותנועה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים:

1. לקבל את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי המקלט השייך לכלל דיירי הבניין הוסב לשימוש

פרטי שלא כדין וכי קיימת על כך תיק עבירת בנייה במערכת העירונית: תנאי להפקדת

התוכנית קבלת אישור פיקוח הבניה להכשרת המקלט והחזרת המצב לקדמותו. חשוב לציין כי לא יבוטל מקלט קיים כל עוד לא ניתן פתרון מיגון חילופי ליח"ד לכלל דיירי הבניין.

2. לקבל חלקית את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית מציעה להכשיר חריגות רק בדירת

המבקש ללא התייחסות להכשרת חריגות נוספות של דיירי הבניין: מדיניות הוועדה היא

לאפשר תכנון מסודר של כל הבניין והסדרה של עברות בנייה ככול וניתן להציע זאת מבחינה תכנונית או לסמן אותם להריסה ככול ולא ניתן לאשרם מבחינה תכנונית., ככול וניתן לאפשר תוספות בנייה לדיירים נוספים יש להציע זאת במסגרת התכנית ולשקול את הצורך בפרסום על פי סעיף 106ב בהתאם לתכניות המתוקנות.

3. לקבל חלקית את ההתנגדויות כי התכנית מכשירה חללי מגורים ללא אוורור תקין: יש

להציע בינוי העומד בדרישות תקנות התכנון והבנייה לעניין אוורור. ככול ומוצעים חדרים ללא עמידה בתקנות לא ניתן לאשרם כשטח עיקרי.

4. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענות כי תוספת הדיוריות בתוכנית תעמיס על תשתיות

הבניין הקיים וכן על מק"ח בבניין: התכנית המופקדת אינה מציעה דיורית.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין פגיעה בעיקרון השוויון ובזכויות בניה עתידיות בחלקה שייפגעו

בזכויות המתנגדים וכי התכנית אינה מאזנת את האינטרס הפרטי לציבורי באופן הוגן:

התכנית מייצרת זכות בנייה חדשה ולא מנצלת זכויות בניה קיימות ולכן אינה פוגעת במתנגדים. ככול והמתנגדים ירצו להגיש תכנית לתוספת זכויות נוספת היא תיבחן בהתאם למדיניות וזכויות בנייה נוספות יינתנו בהתאם. נושא של תשלומי איזון בין הדיירים בבניה

בשטח משותף אינו מוסדר במסגרת התכנית אלא במוסדות המתאימים .( רשם בתים

משותפים)

- 58 -

6. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי התכנית מקודמת באופן לא תקין, ללא הסכמת הרוב

הנדרש מאחר והגג הבניין הינו רכוש משותף. וכי : התכנית קודמה ועמדה בתנאי סף, כך שהוצגו ההסכמות הנדרשות לצורך תוספת זכויות על גג המבנה ברכוש המשותף.

7. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי המעלית אינה פותרת את עניין הנגישות מאחר

והמעלית עוצרת בחצאי קומות: מבדיקה בנספח הבינוי נראה כי לא ניתן להציע פתרון נגישות

מלאה בין הכניסה למעלית למפלסי הדירות ללא פגיעה וגריעה משטחי הדירות בבניין. ע"כ מיקום המעלית על רכוש משותף מקובל.

8. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי כלל התוספות בנייה בתוכנית יעמיסו על התשתיות

כגון חשמל, מים, ביוב וכד'. וכן עלול להיווצר מפגע אקוסטי עקב העתקת תשתיות. וכי

תוספות הנ"ל ייפגעו באיכות השימוש ושינוי באופי הבניין: נושא התשתיות הקיימות

והעתידיות ייבחנו בשלב הליך היתר בנייה ויוצעו פתרונות בהתאם לנדרש. כמו"כ, אין בתוספת המוצעת העמסה משמעותית מעבר למאושר בפרויקט.

9. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי עקב פלישות בנייה של החלקה הגובלת- ,96 אשר

פולשות לשטח החלקה נשוא הבקשה, לא יתאפשר ביצוע תכנון הפרויקט: בהתאם להחלטת

הוועדה יש לסמן להריסה במסמכי התכנית את הפלישה לחלקה.

10. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא התקבלו אישורים מחברות שונות כגון כבאות

והצלה וכדו'. וכן לא התקבלו אישורי מהנדס לתוספת בנייה על הגג.: התיאומים הנ"ל

יבוצעו בשלב הרישוי .

11. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי הוספת מעלית והעתקת מערכות טכניות לגג צפוי

להשית עלויות תחזוקה על כלל דיירי הבניין: כאמור לעיל, התקבלו ההסכמות הנדרשות לצורך קידום התכנית וכי הטענה הנ"ל עוסקת בנושא תפעולי אשר ייפתר בין דיירי הבניין.

12. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית.

- 59 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1496504

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: קצנלנבוגן זאב

עורך התכנית: קצנלנבוגן זאב

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 29/04/2026

כתובת שד בן מימון (הרמב"ם), רחביה רחוב בן מימון 37 ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30025 53 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 12 תשריט 7

מטרת התכנית:

תוספת ממ"ד מורחב ליח"ד בקומת המרתף שטחי שירות ושינויים פנימיים בשטחים קיימים בקומת המרתף

עיקרי הוראות התכנית:

1. קביעת שטחי בניה לסה"כ 1,280.2 , מתוכם: 976.83 מ"ר מעל הכניסה הקובעת, ו- 303.38 מ"ר מתחת

לכניסה הקובעת.

2. קביעת הוראות על פיהם תותר תוספת שטחים ושינויים בשטחים בהתאם לנספח הבינוי.

3. שינוי וקביעת קו בנין תת קרקעי.

4. קביעת הוראות בגין סטייה ניכרת.

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה.

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר % מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ב 9 726 100 1,102.35 מהווים כ- %152 בניה - 60 -

מירביים.

סה"כ 726 100

תיאור המצב הקיים

קיים מבנה בן 4 קומות מרחוב בן מימון, וחצי קומה נוספת בחזית האחורית מתחת למפלס הקרקע. בהיתר 2016/212 שהופק הוכשרה יח"ד (דירה )1 בקומת המרתף והכשרת חלק מהחלל האטום לטובת מחסנים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מס' 6408 משנת ,2002 קבעה הגדלת שטחי הבנייה ל- 1,150 מ"ר, והגדלת מס' הקומות מירבי מ- 4 קומות ל- 4 קומות מעל קומת מרתף.

תכנית מס' 6408א משנת 2005 תוספת שטחי בניה ל- 1,160 מ"ר.

תכנית מס' 113381 משנת 2015 עבור בניית דירה בקומת מרתף קיימת וכן מכפיל חניה עבור החניות שבוטלו.

היתרים:

1996/0016 משנת ,1996 הופק והוצא היתר בניין מקורי.

2016/212 משנת ,2015 הופק והוצא היתר בנייה לתוספת יח"ד והכשרת חלק מהחלל האטום בתת"ק לטובת מחסנים.

עבירות בניה:

קיימות מס' עבירות בנייה במערכת העירונית.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

התכנית נמצאת בעיר ההיסטורית. ראה מטה חוו"ד מחלקת שימור.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. תכנית מתאר 2000 ייעדה את שטח התכנית לאזור מגורים עירוני לשימור לפי תוכניות מפורטות.

ב. תכנית אב רחביה 9988 ייעדה את שטח התכנית לאזור מגורים ב', %167 בניה ב- 5 קומות מעל מפלס

הכניסה הקובעת.

ג. תקן חנייה עירוני – גבוה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם, אזור פיתוח עירוני.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות