ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 53 · קובץ התנגדויות לתכנית 1141290.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: מסמכי הפקעה לוועדה 231365.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1135102.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1420678.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1045541.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1240258.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1262955.pdf · קובץ סדר יום לוועדה 08.07.2026.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 08.07.2026.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 08.07.2026.pdf · פרוטוקול הפקעה 231365.pdf · תמלול וועדת תכנון ובניה מתאריך 08.07.2026.pdf
אורנה ורכובסקי, שותפה
עדן ימיני, עורך דין
ישיר: 608-9119 )(03
פקס: 608-9323 )(03
goldfarb.com@orna.verhovsky
goldfarb.com@eden.yemini
20 במאי, 2026
לכבוד
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז ירושלים תיק: 38100/1 רח' שלומציון 1 בהגשה מקוונת
ירושלים
שלום רב,
הנדון: התנגדות לתכנית מופקדת מס' 101-1141290 – התחדשות עירונית במתחם פטרי, שכונת נווה יעקב, ירושלים
בשם מרשתנו, א.פ.י. נתיב התחדשות ופיתוח בע"מ, ח.פ. 515630226 (להלן: "החברה" או "המתנגדת"), ובהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), מוגשת בזאת התנגדות לתכנית שבנדון (להלן: "התכנית" או
"התכנית המופקדת").
בראשית הדברים יצוין, כי החברה מברכת על קידומה של התכנית, אשר שעות עבודה ומשאבים הושקעו בעריכתה ובהכנת הוראותיה. החברה סבורה כי הכוונה לעדכן את התכנון העתידי בשכונת נווה יעקב היא ראויה וקיימת לה חשיבות רבה.
המתנגדת תדגיש כבר בפתח הדברים כי אין היא מתנגדת לעצם קידום תכנית להתחדשות עירונית במתחם. אדרבא, המתנגדת רואה חשיבות רבה בקידום הליך תכנוני שיאפשר התחדשות ממשית, יעילה ובת מימוש, תוך שיפור המרחב הבנוי, חיזוק מערך הקשרים במתחם ומתן מענה ראוי לדיירים הקיימים, כפי שגם עולה ממטרות התכנית ומן הכוונה העולה ממנה לקבוע שלביות שנועדה להבטיח פתרונות דיור בכל שלבי הבניה.
עם זאת המתנגדת סבורה, כי במתכונתה המופקדת, התכנית כוללת הוראות אשר אינן מאוזנות, אינן ישימות במידה מספקת, ועלולות לסכל בפועל את מימוש הפרויקט, או למצער לפגוע באופן מהותי ביכולת לממשו בלוח זמנים סביר, בתנאים כלכליים סבירים ובאופן התואם את צורכי הדיירים והוראות הדין.
ההתנגדות מוגשת אפוא לא כדי לעכב את התכנון, אלא כדי לטייבו ולדייקו. המתנגדת תבקש מהוועדה הנכבדה להורות על תיקון הוראות התכנית באופן שיבטיח מחד גיסא את מימוש היעדים הציבוריים, ומאידך גיסא את היתכנותו המעשית, המשפטית והכלכלית של מיזם ההתחדשות, שאם לא כן עלולה התכנית להיוותר בבחינת אות מתה, אדרבא כאשר עסקינן בתכנית מתכלה - תוצאה שאינה משרתת את הציבור, את הדיירים הקיימים, את מרחב התכנון או את תכלית החוק.
יצוין כי להתנגדות זו מצורפת חוות דעת שמאית מיום 20 במאי, 2026 שנערכה על ידי שמאי המקרקעין יעקב תמם ורז אברהם (להלן: "חוות הדעת השמאית").
חוות הדעת השמאית, על כל האמור בה, מהווה חלק בלתי נפרד מן ההתנגדות ומן הנטען בה.
חוות הדעת השמאית מצורפת להתנגדות זו ומסומנת כנספח .1 1
- 2 -
עוד יצוין, כי להתנגדות זו מצורף מסמך אדריכלי מיום 19 במאי, ,2026 שנערך על ידי האדריכליות מיכל ירושלמי וטליה מקלר (להלן: "המסמך האדריכלי").
המסמך האדריכלי, על כל האמור בו, מהווה חלק בלתי נפרד מן ההתנגדות ומן הנטען בה.
המסמך האדריכלי מצורף להתנגדות זו ומסומן כנספח .2 כל נימוקי ההתנגדות שיפורטו להלן אינם אלא עיקרי הדברים ותמציתם, והמתנגדת שומרת על זכותה להרחיב בעניינם במסגרת הדיון שייערך בפני הוועדה הנכבדה.
ואלה נימוקי ההתנגדות:
א. רקע
א..1 פתח דבר
1. ענייננו בתכנית הקובעת מסגרת תכנונית למתחם להתחדשות עירונית במתחם פטרי שבשכונת נווה יעקב בעיר
הבירה ירושלים (להלן: "מתחם פטרי" ו/או "המתחם").
2. המתנגדת התקשרה בהסכם פינוי-בינוי עם בעלי הדירות במקרקעין הידועים כחלקה 8 בגוש ,30643 ברח' נווה
יעקב 52 (שיעור החתימות נכון למועד ההתנגדות דנא הוא %,)72 ובהתאם נרשמו לטובתה הערות אזהרה בחלקה
זו (להלן: "חלקת המתנגדת" ו/או "החלקה" ו/או "חלקת המקור" ו/או "חלקה 8").
3. בהתנגדות זו שלהלן נציג ראשית את הרקע העובדתי הנדרש להתנגדות, לרבות הרקע התכנוני של המתחם
והתכנון המוצע במסגרת התכנית המופקדת.
4. בהמשך לכך יוצגו טעמי ההתנגדות והשינויים שמבקשת המתנגדת כי יוכנסו בתכנית, תוך שבשלב הראשון יוצגו
הטעמים התכנוניים המחייבים עריכת שינויים מסוימים בתכנית. להלן עיקריהם –
4.1 הוראות השלביות אינן ישימות ועלולות לסכל את מימוש התכנית – נדרש תיקון של הוראות השלביות,
באופן שיבטיח שהתכנית תאפשר מימוש עצמאי או מדורג של תאי שטח ומבנים בתחומה, תוך ריכוך או ביטול הדרישה הגורפת לבניה "בהינף אחד" ועיגון מנגנון ברור, גמיש וישים להסדרת מעברים, חניה, תשתיות ותפקוד כל מתחם בשלבי הביניים.
4.2 מספר יחידות הדיור ותמהיל הדירות פוגעים בגמישות ובהיתכנות הכלכלית – נדרש תיקון של הוראות
התכנית, שיאפשרו גמישות בקביעת מספר יחידות הדיור ותמהילן, באופן שיבטיח ישימות למיזמי ההתחדשות בתחום התכנית, זאת הן באמצעות החלת התמהיל על כלל שטח התכנית ולא על כל בניין בנפרד, הן באמצעות קביעת טווחי סטייה וכללי עיגול, הן באמצעות הסרת המגבלה הקשיחה על השטח הממוצע לדירה.
4.3 המגבלות הנפחיות פוגעות במימוש וביכולת לתכנון מיטבי – יש לקבוע מנגנוני גמישות בקווי בניין לכל הכיוונים, תוך הבטחת שמירת מרחק של 12 מ' לפחות בין מבנים. עוד מבוקש לקבוע גמישות בגובה המבנים ובמפלסים, וכן להבהיר את היחס ההיררכי בין טבלת הזכויות לבין כלל הנספחים וההוראות, על מנת להבטיח תכנון מפורט מיטבי בתוך מעטפת התכנון התב"עי הקבועה בתכנית.
2
- 3 -
4.4 התנגדות להוראות המגבילות את התכנון וההקמה של מרפסות הסוכה - יש לבטל או לתקן כל הוראה,
הנחיה או מגבלה בתכנית אשר עלולה לסתור, להגביל או לסכל את האפשרות להקים מרפסות סוכה תקניות, שימושיות ובעלות נגישות ראויה.
4.5 היעדר הקצאה מספקת של שטחי שירות בתא שטח 1 – יש להוסיף שטחי שירות בתא שטח 1 נוכח ההיקף המשמעותי של יחידות הדיור והשימושים הנלווים הנדרשים בתא שטח זה.
4.6 יש לשנות את תכנון ההנגשה הקבועה במגרש 1 – אין כל הגיון תפעולי ותכנוני בקביעת המעלית במיקומה כמפורט בתכנית, שיש בו כדי לפגוע בתכנון שטחי הבניה במגרש, ויש לקבוע מיקום חלופי או לבצע התאמה תכנונית שתבטיח מחד גיסא נגישות ציבורית ראויה, ומאידך גיסא תמזער את הפגיעה בשטחי המסחר וביחידות המגורים.
5. לאחר הצגת הטיעונים התכנוניים שלעיל בפרוטרוט, תציג המתנגדת את עיקרי הטיעונים השמאיים, המובאים
בהרחבה בחוות הדעת, נספח 1 שלעיל. להלן תמצית הדברים:
טענות ביחס למצב הנכנס:
5.1 שווי חלקה 8 - קביעת שווי המצב הנכנס לפי שטחי הדירות בלבד, מבלי שניתן ביטוי לשטח הקרקע העודף של חלקה ,8 יוצר עיוות בשווי היחסי בין בעלי הזכויות.
5.2 שווי חלקה 9 – מדובר בחלקה לא רגולרית שאין בה זכויות בניה, שלא ניתן לממש בה בינוי כלשהו והמשמשת בפועל כחלק בלתי נפרד מגן פטרי, לרבות עצים הנטועים בה, ספסלים ומתקנים שהוקמו בתחומה וכיו"ב. אין הצדקה לייחס לה שווי כלשהו מעל הקו. לחילופין בלבד, יש לייחס לה שווי מינימלי, המשקף את מגבלותיה, את היעדר אפשרות המימוש העצמאית ואת השימוש הציבורי המתקיים בה בפועל.
5.3 שווי חלקה 20 – יש להעביר חלקה זו שבייעוד לדרך ו/או עיצוב נופי אל מתחת לקו. ככל ושטח זה יועבר אל מתחת לקו, יש לייחסו לחלקות ,5-8 כשטח בשימוש לחניה פרטית.
5.4 שווי חלקה 31 – בפועל, השטח משמש זה שנים כחלק מגן פטרי המהווה גן ציבורי, ועל כן יש להעבירו אל מתחת לקו ואין להקצות בגינו זכויות סחירות.
טענות ביחס למצב היוצא:
5.5 יש לקבוע מקדם דחייה במגרש 1 בגין מימוש וסיכון - בהיעדר הנמקה שמאית עניינית להבחנה בין מגרש 1 לבין יתר המגרשים, תטען המתנגדת כי יש להחיל גם עליו מקדם דחייה למימוש וסיכון בשיעור של %.10
5.6 תיקון מקדמי המיקום - יש להעלות את מקדמי המיקום של מגרשים ,2 3 ו-,20 ולתת ביטוי מתאים לנחיתות המיקום של מגרשים ,1 4 ו-.5
5.7 יש לקחת בחשבון את העובדה שבמגרש 1 נקבע עירוב שימושים - אין לראות במגרש 1 כמגרש מגורים רגיל השקול ליתר מגרשי המגורים. היקף המסחר החריג שנקבע בו צפוי להשפיע על איכות המגורים, בין היתר בשל תנועת מבקרים, פריקה וטעינה, רעש, עומסי חניה, חשיפה ציבורית ופגיעה בפרטיות.
3
- 4 -
5.8 יש לקבוע הפחתה בגין התכלות התכנית - יש להחיל על המגרשים בתחום התכנית מקדם הפחתה בגין התכלות בשיעור של %7.5 מהשווי במצב החדש.
6. בהתאם לכל האמור, שיובא בפרוטרוט להלן, תבקש המתנגדת כי יוכנסו שינויים בתכנית באופן שיבטיח את
מימושה, לטובת בעלי הזכויות במתחם, לטובת השכונה כולה והמרחב התכנוני שבתחומו היא ממוקמת.
א..2 על המתנגדת, על המקרקעין ועל סביבתם
7. המתנגדת היא חברה יזמית העוסקת, בין היתר, בפיתוח נדל"ן ברחבי הארץ.
8. בין הפרויקטים המקודמים על ידה, המתנגדת התקשרה כאמור בהסכם פינוי־בינוי עם בעלי הדירות ברחוב שדרות
נווה יעקב 52 (שיעור החתימות נכון למועד ההתנגדות דנא הוא %72 ).
9. בנסיבות אלה מובן, כי להוראות התכנית השפעה ישירה על יכולתה של המתנגדת לקדם את מיזם ההתחדשות
העירונית במתחם זה בפועל, זאת בשל השפעתן על היתכנותו הכלכלית והתכנונית של המיזם, על זכויות הדיירים עמם התקשרה ועל מימוש תכליותיה המוצהרות של התכנית.
10. המקרקעין מושא התכנית המופקדת ידועים כגוש 30643 חלקות (בשלמות) ,5-9 ,20 ,32 60 וחלקות (בחלק) ,27
,31 ,57 ,59 62 וכגוש 30644 חלקה ,84 וממוקמים בשכונת נווה יעקב, מתחם פארק פטרי, שבצפון מזרח העיר ירושלים (להלן: "המקרקעין" ו/או "המתחם").
11. שטח המתחם הוא 39,418 מ"ר, והוא ממוקם במפגש הרחובות שד' נווה יעקב ורחוב מעגלות הרב פרדס.
העתק נסחי רישום המקרקעין מצורפים ומסומנים כנספח .3 להלן סימון המתחם מתוך אתר המפות הממשלתי :GOVMAP
12. במתחם מושא התכנית המופקדת בנויים ארבעה מבני מגורים בני 8 קומות, הכוללים 128 יח"ד, הממוקמים
לאורך שדרות נווה יעקב. בקצה הצפוני של התכנית מצויים מחסנים וסככות בשימוש עיריית ירושלים. החלק המזרחי של התכנית מהווה גן ציבורי עתיר שטח הידוע בשם "גן פטרי".
13. בהתאם להוראות התכנית המופקדת, בנייני המגורים הקיימים יהרסו לטובת הקמת פרויקט חדיש למגורים
הכולל 588 יח"ד, מגדל לתעסוקה, שטחי מסחר ושטחי ציבור בנויים ופתוחים.
4
- 5 -
ראו להלן את תצלום האוויר של סביבת המתחם מתוך אתר המפות העירוני :GIS תחנת הרכבת
הקלה "גולדברג"
14. שכונת נווה יעקב הינה שכונה בעלת אופי דתי – חרדי. זוהי שכונת המגורים היהודית הצפונית ביותר בבירה.
השכונה הוקמה בשנת 1970 באזור שסופח למדינת ישראל ולעיר ירושלים אחרי מלחמת ששת הימים, כאחת משכונות הטבעת.
15. המתחם מצוי בקרבת ציר הרכבת הקלה והתחנה הסופית "גולדברג" (ר' סימון על גבי תצלום האויר).
16. סביבת המקרקעין מאופיינת בעירוב שימושים וכוללת מגורים, פארק, מרכז ספורט ומועדון לגיל הזהב.
17. המתנגדת חתמה על הסכם פינוי-בינוי עם בעלי הזכויות בחלקה 8 בגוש 30643 מרח' נווה יעקב ,52 להם הוקצו
זכויות במגרש מס' ,1 ביעוד מגורים ד' על פי התכנית המופקדת (להלן: "החלקה" ו/או "חלקה 8" ו/או "חלקת
המקור").
18. שטחה של החלקה הוא כ- 2,580 מ"ר, היא ממוקמת מזרחית לרחוב נווה יעקב ובעלת צורה אי-רגולרית.
19. על החלקה בנוי בניין מגורים ותיק בן 8 קומות ובו 32 יחידות דיור. הדיירים בדירות המגורים עושים שימוש
בשטח החניה הממוקם בתחום חלקה 20 וחלקה .60
20. החלקה בעלת טופוגרפיה מדרונית, כשקיים הפרש גובה בין מפלס שדרות יעקב למפלס פני הקרקע הטבעיים.
ראו להלן את סימון החלקה על רקע תצלום אוויר מתוך אתר המפות העירוני :GIS 5
- 6 -
21. גבולות החלקה:
מצפון – צלע משותפת עם חלקה ,62 בתחומה מחסנים וסככות בשימוש עיריית ירושלים.
מדרום – צלע משותפת עם חלקה ,7 בתחומה בניין מגורים בבינוי דומה לבניין הקיים בחלקה .8 ממערב – חזית לשדרות נווה יעקב ולתוואי הקו האדום המתוכנן.
ממזרח – צלע משותפת לגן פטרי.
ראו להלן את צילום החלקה ממועד הביקור בנכס של השמאי יעקב תמם מיום :28.4.2026 6
- 7 -
ראו להלן את תמונת הבניין ברח' נווה יעקב 52 / חלקה 8 מתוך נספח הקצאה ואיזון של התכנית המופקדת:
א..3 רקע תכנוני
22. על המקרקעין חלות מספר תכניות מאושרות. נציג להלן את עיקר הוראותיהן של התכניות הרלוונטיות לענייננו:
22.1 תכנית 1542 – "תכנית מתאר לרובע מגורים בנווה יעקב", אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום
13.4.1972 (י.פ. )1816
מטרת תכנית זו להוות תכנית מתאר לרובע מגורים "נווה יעקב", לקבוע אזורי מגורים, שטחים פתוחים, דרכים, אזורי מסחר, מבני ציבור, צפיפות וגובה בניינים.
בהתאם להוראות התכנית, חלקה 8 נכללת ביחידת תכנון A6 בה ניתן יהיה להקים בניינים בבינוי של 8 קומות, כשתכסית הבניה תהיה %,7 וסך כל שטחי הבניה יהיה %.71 להלן חלק רלוונטי מתשריט התכנית:
7
- 8 -
22.2 תכנית 1713 – "קביעת גבול חלקות ושטחן בנווה יעקב", אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום
1.6.1972 (י.פ. )1827
מטרת התכנית להשלים ולפרט את תכנית המתאר לרובע מגורים "נווה יעקב" (תכנית מס' ,)1542 תוך קביעת גבול החלקות, קביעת מס' הקומות, איתור שטחי חנויות, בנייני ציבור ושטחים פתוחים.
בהתאם להוראות התכנית, חלקות 5-9 נכללות בתחום שטח תכנון A6 המסווג כאזור מגורים ,4 בו מותרת בנייה של ארבעה בניינים בני 8 קומות (בניינים מס׳ ,)101-104 בכל בניין 32 יח״ד ובסה״כ 128 יח״ד.
לאורך הדופן המערבית (חלקות 20 ו- )60 שטח המיועד לחניה פרטית לכל ארבעת הבניינים. החניה הפרטית תהיה בבעלות החלקות הרשומות בהתאם לתשריט המצורף.
8
- 9 -
להלן צילום של חלק רלוונטי מתשריט התכנית:
22.3 תרש"צ 5-22-2 – "תכנית לשיכון ציבורי נווה יעקב", אשר אושרה בועדת תיאום לשיכונים ציבוריים
ביום 2.4.1985
מטרת התכנית הינה קביעת תכנון בר תוקף ל"שיכון ציבורי" לביצוע פעולות מדידה ורישום בפנקסי המקרקעין כחוק.
בהתאם להוראות התכנית, היא איננה משנה, מבטלת או מתלה כל הוראה החלה בשטח מכוח תכניות מאושרות על פי חוק התכנון והבניה בכל הנוגע לזכויות ומגבלות שעל פיהן.
מגרשי החניה הפרטיים יהוו חלקות רישום נפרדות, ירשמו על שם בעל הקרקע וישועבדו בזיקת הנאה חופשית ללא כל הגבלה ולצמיתות לכל השימושים הקשורים לגישה או מעבר להולכי רגל ולכלי רכב ולחניית רכב לטובת המגרשים הנהנים.
בהתאם לתשריט התכנית, חלקה מס' 8 מסומנת כמגרש מס׳ 104 בייעוד לאזור מגורים רב קומות וחלקה 20 מסומנת כמגרש מס׳ 2203 בייעוד לחניה פרטית למגרשים .101-104 להלן חלק רלוונטי מתשריט התכנית:
9
- 10 -
22.4 תכנית 3907 – "הרחבות דיור לשכונת נווה יעקב", אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 8.8.1991 (י.פ.
)3909
מטרות התכנית הינן כדלקמן:
• קביעת מתכונת והגבלות להרחבות דיור באמצעות תוספות בניה בשכונת "נווה יעקב".
• קביעת הוראות בגין בניינים בהם מותרת תוספת בניה ובניינים בהם לא מותרת תוספת בניה.
• הגדלת שטחי הבניה ושינויים בקו הבנין כמשתמע מהתכנית.
• הוועדה המקומית רשאית לדון בתוספת בניה בקומת הגג.
בהתאם להוראות התכנית, שטח התוספת לא יעלה על 25 מ"ר ברוטו והיא תיבנה בנסיגה של 1.2 מ"ר לפחות מקו הבנין הקיים. בבניינים מעל 5 קומות, הצבועים בתשריט בצבע אדום עם עיגול שחור לא תותר תוספת בניה מכוח תכנית זאת, אולם ניתן יהיה להגיש תכנית נפרדת לתוספת בניה בכל בנין לוועדת התכנון והבניה.
בהתאם להוראות התכנית, חלקה 8 מסווגת כבנין מעל 5 קומות, בהם לא תותר תוספת בניה.
22.5 תכנית 3907א – "תיקון ושינוי הוראות בתכנית 3907 – שכונת נווה יעקב", אשר פורסמה לאישור
ברשומות ביום 17.5.1998 (י.פ. )4644
מטרת התכנית הינה ביטול כל ההוראות שבסעיף 10 (א) שבהוראות תכנית 3907 בדבר איסור כל תוספת בניה ו/או מרפסות בבניינים המסומנים בתשריט תכנית מס' 3907 בעיגול שחור ושינוי בנוגע לשלביות ביצוע לתוספות הבניה.
בהתאם להוראות התכנית תותר בחלקה 8 תוספת בניה של 25 מ"ר לכל יח"ד כאשר תוספת הבניה תותר בשלבים והיא תבוצע מהקרקע כלפי מעלה ללא דילוג על קומה כלשהי. במקרה של ביצוע חלקי, יהווה גמר הגג של התוספת מרפסת תקינה עם מעקה, ריצוף וכיוצ"ב לרווחת הדירה שמעליה.
10
- 11 -
22.6 תכנית 9831 – "הארכת הקו הראשון של הרכבת הקלה משדר משה דיין עד שד' נווה יעקב", אשר
פורסמה לאישור ברשומות ביום 28.4.2010 (י.פ. )6080
מטרת התכנית הינה הארכת הקו הראשון של הרכבת הקלה עד לשדרות נווה יעקב תוך שיפור איכות הסביבה על ידי הפחתת הבעיות הסביבתיות הנגרמות מעומס התחבורה.
התכנית חלה על חלק מחלקה 60 אשר בה הורחבה הדרך כתוצאה מהרחבת המסילה.
22.7 תכנית 101-0110635 – "חדר שנאים תחנת לאה גולדברג", אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום
19.1.2016 (י.פ. )7191
התכנית חלה על חלק מחלקות 20 ו- 60 ונועדה להסדיר צורך תפעולי ופונקציונלי שנוצר במסגרת עבודות פיתוח קו הרכבת הקלה.
בין היתר, התכנית משנה את יעוד הקרקע מאזור מגורים מיוחד למתקן הנדסי ודרך / טיפול נופי.
א..4 על התכנון המוצע במקרקעין במסגרת התכנית המופקדת
23. התכנית משתרעת על שטח כ- 40 דונם וכוללת הריסת 4 מבני מגורים קיימים הכוללים כ- 128 יח"ד קיימות
והקמת בניה חדשה למגורים הכוללת כ- 588 יח"ד (128 יח"ד תמורה ועוד כ- 460 יח"ד חדשות), שטחי מסחר, וכן שטחים להפרשות מבונות לצרכי ציבור, שטחים פתוחים ודרכים.
התכנית מבחינה בין מס' שלבי ביצוע, על מנת להבטיח פתרונות דיור לדרי המקום בכל שלבי הבניה.
24. התכנית קובעת הוראות בינוי ופיתוח המאפשרות התחדשות עירונית במנגנון של פינוי-בינוי, לרבות שיפור חזות
המתחם וחיזוק מערך הקשרים והזיקות בין רחובות הגובלים במתחם הפארק הצמוד ומערך השטחים הפתוחים.
כמו כן, התכנית מציעה פתרונות תנועה וחניה והקמת מרתפי חניה תת קרקעיים מתחת לתחום הדרך המסומן בתשריט.
25. התכנית ממוקמת בשכונה בעלת אופי דתי-חרדי ועל כן מציעה פתרונות בינוי למגורים שאינם כוללים בינוי מגדלי,
תוך מקסום קווי הבנין והגדלת בסיס המבנים.
26. תחום התכנית ממוקם בקרבת הרכבת הקלה והתחנה הסופית "גולדברג" ובהתאם לכך חל בתחומה תקן חניה
מופחת.
27. התכנית מבחינה בין מספר שלבי ביצוע, על מנת להבטיח פתרונות דיור לבעלי הזכויות בכל שלבי הבניה.
28. ביחס לחלקה 8 מושא התנגדות זו, יבוצע בינוי ורק לאחריו פינוי דיירי בניין המגורים.
29. בתחום התכנית מסומן חדר שנאים לשימוש הרכבת הקלה – התכנית המופקדת מבטלת את יעוד השטח כפי
שהוגדר בתכנית ,101-0110635 והשימושים המותרים בשטח יהיו בהתאם להוראות התכנית המופקדת.
30. ביום 20.3.2026 פורסמה התכנית להפקדה בעיתונים, וביום 20.4.2026 פורסמה ברשומות (י.פ. .)14466
11
- 12 -
31. ראו להלן צילומים רלוונטיים מתוך התשריט המוצע, נספח הבינוי וטבלת הזכויות של התכנית המופקדת:
12
- 13 -
להלן נפרט את טעמי ההתנגדות.
ב. טעמי ההתנגדות – טיעונים תכנוניים
ב..1 הוראות השלביות אינן ישימות ועלולות לסכל את מימוש התכנית
32. התכנית מתיימרת לקבוע שלביות שנועדה "להבטיח פתרונות דיור לדיירי המקום בכל שלבי הבניה", ואף מציגה
את קביעת השלביות כאחד מעיקרי הוראותיה. אלא שעיון אמיתי בהוראותיה מלמד כי אין לפנינו מנגנון שלביות ישים, אלא מנגנון חלקי ובלתי מגובש, הכולל סתירות פנימיות, אשר עלול להפוך את מימוש התכנית למשימה כמעט בלתי אפשרית.
33. בטבלת שלבי הביצוע, סעיף 7.1 להוראות התכנית המופקדת נקבע, מחד גיסא, כי המגורים יבוצעו בד בבד עם
ביצוע מערכות התשתית הנדרשות, לרבות מוסדות הציבור והשטחים הציבוריים הפתוחים; כי שלביות הביצוע תהיה לפי סדר שיאפשר בינוי ולאחריו פינוי של הדיירים הקיימים; כי תותר הוצאת היתר לחפירה, דיפון וביסוס לפני היתר לבניה; כי תותר הוצאת היתר עבור קומות החניון לפני היתר לבניינים; כי תותר הנפקת היתר בניה
לכל אחד מהבניינים בנפרד; אלא שבד בבד נקבע כי "כל תא שטח יבנה בהינף אחד".
אין המדובר בפגם ניסוחי שולי, אלא בסתירה מהותית בלב מנגנון המימוש של התכנית.
34. ההוראה בדבר הבניה בהינף אחד יוצרת סתירה פנימית - מצד אחד התכנית מבקשת לכאורה לאפשר מימוש
גמיש; מצד שני היא קובעת דרישה קשיחה של בניה "בהינף אחד" בכל תא שטח. דרישה זו אינה תואמת את המציאות של פרויקט בינוי ופינוי, שבו פינוי דיירים, ליווי בנקאי, שלביות הריסה, התאמות תשתית, זיקות מעבר ופתרונות חניה מחייבים מימוש מדורג ומבוקר.
35. הקושי מתעצם נוכח תנאי הרישוי שנקבעו בסעיף 6.11 לתכנית המופקדת, ובהם: דרישה להגשת תכנית בינוי
ופיתוח לכל שטח התכנית או למתחם, דרישה להציג מסמך המוכיח את אפשרות מימוש מלוא פוטנציאל הזכויות גם במקרה של מימוש חלקי ודרישה להוכיח שמירה על מעבר חופשי וגישה ברכב ולהולכי רגל וזכות חניה לטובת הדיירים הנותרים עד אכלוס המבנה האחרון בתחום התכנית.
ודוק – בהקשר זה, סבורה המתנגדת, כי לכל הפחות, יש לצמצם את תחולת התנאים המובאים לעיל, ולהכילם, כברירת מחדל, על כל מתחם בנפרד ולא על כלל שטח התכנית.
36. הטעם למבוקש הוא שהוראות אלה יוצרות תלות עמוקה בין תאי שטח שונים, בין בניינים שונים ובין שלבי
ביצוע שונים, ובכך הן מקשות על מימוש עצמאי ובלתי תלוי של חלקים במתחם, כאשר קיימת בשלות חוזית,
קניינית ותכנונית למימושם בפועל.
13
- 14 -
37. יודגש כי התכנית עצמה הכירה באפשרות של ביצוע עצמאי, שעה שנקבע מפורשות כי תא שטח 10 יוכל להיבנות
באופן עצמאי וללא תלות בשאר שלבי התכנית. משמע, שעורכי התכנית עצמם הכירו בכך שביצוע עצמאי הוא פתרון תכנוני אפשרי, ראוי ונחוץ.
אלא שבמקום להחיל היגיון דומה, או לפחות גמישות דומה, גם על יתר תאי השטח, נבחרה כלפיהם גישה
נוקשה ומכבידה שאין לה הצדקה תכנונית עניינית.
38. התוצאה היא שתחת יצירת מסלול ישים למימוש התחדשות עירונית, התכנית מקימה מארג של תלות הדדית,
אי-ודאות וקשיחות, העלול למנוע בפועל את קידום הפרויקט. מדובר בפגם מהותי היורד לשורש התכנית, שכן תכנית פינוי-בינוי שאינה ניתנת למימוש בשל מנגנון השלביות שלה היא תכנית הכושלת בליבת ייעודה.
39. בנסיבות אלה, אין די ב"תיקון קוסמטי" של נוסח כזה או אחר. נדרש תיקון מהותי של הוראות השלביות, כך
שהתכנית תאפשר מימוש עצמאי או מדורג של תאי שטח ומבנים שהבשילו לכך; תבטל או תרכך את הדרישה
הגורפת לבניה "בהינף אחד"; ותעגן מנגנון ברור, גמיש וישים להסדרת מעברים, חניה, תשתיות ותפקוד
המתחם בשלבי הביניים. כל תוצאה אחרת תותיר את התכנית כמסמך סטטוטורי מרשים למראית עין, אך כזה
שאינו מסוגל לייצר התחדשות עירונית בפועל.
ב..2 מספר יחידות הדיור ותמהיל הדירות – פגיעה בגמישות ובהיתכנות הכלכלית
40. התכנית המופקדת קובעת את מספר יחידות הדיור המירבי ואת תמהיל יחידות הדיור כחלק מעיקרי הוראותיה.
41. מן התיאור הכללי של התכנית עולה כי מדובר בהריסת 128 יחידות דיור קיימות והקמת כ-588 יחידות דיור
חדשות, מהן 128 יחידות תמורה וכ-460 יחידות חדשות.
42. טבלת זכויות והוראות הבניה קובעת הקצאה קשיחה ומפורטת של מספר יחידות הדיור בכל תא שטח: 128 יח"ד
בתא שטח 1; 63 יח"ד בתא שטח 2; 58 יח"ד בתא שטח 3; 137 יח"ד בתא שטח 4; 138 יח"ד בתא שטח 5; ו- 64 יח"ד בתא שטח .20 עוד נקבע כי הוראות הטבלה גוברות במקרה של סתירה על הוראות כלליות אחרות, וכי הערכים מתייחסים לכל תא שטח בנפרד.
43. לצד זאת, נקבע תמהיל מחייב לכל בניין מגורים: %20 דירות קטנות מאוד, %15 דירות קטנות, %40 דירות
בינוניות ו-%25 דירות גדולות, כהגדרתן בתכנית. בנוסף, נקבע כי השטח הממוצע לדירת מגורים לא יעלה על 93 מ"ר עיקרי, לא כולל ממ"ד.
44. צירוף ההוראות האמור – מספר יחידות דיור קשיח לכל תא שטח, תמהיל קשיח לכל בניין, והגבלת שטח ממוצע
לדירה — מצמצם באופן משמעותי את הגמישות התכנונית הנדרשת ליזם בפרויקט פינוי-בינוי.
45. בפרויקט מסוג זה, היזם נדרש להתאים את יחידות התמורה להתחייבויותיו כלפי הדיירים הקיימים, ולצד זאת
לייצר תמהיל דירות בר שיווק, ולאזן בין צרכי מימון, ליווי בנקאי, עלויות ביצוע ותשואה סבירה. הוראות קשיחות מסוג זה מקשות על ביצוע התאמות הכרחיות ומעמידות בסיכון את יכולת המימוש.
46. בנוסף, התכנית מציינת כי מדובר בשכונה בעלת אופי דתי – חרדי. כך למשל, עפ"י הנספח הפרוגרמתי לצ"צ -
הקצאה פרוגרמתית חושבה עבור אוכלוסייה חרדית עם משקי בית בני 5.0 נפשות. חרף זאת היא מחייבת שיעור
גבוה של דירות קטנות וקטנות מאוד, בהיקף מצטבר של %35 מכלל הדירות בכל בניין. קביעה קשיחה זו אינה
בהכרח תואמת את מאפייני הביקוש המקומיים ואת צרכי האוכלוסייה. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח מכלול הנטלים הנוספים שהתכנית מטילה: הפרשות מבונות לצרכי ציבור, הפרדות בין שימושים, חניות תת 14
- 15 -
קרקעיות בלבד, זיקות מעבר ושלביות מורכבת. כאשר כל אלה מצטרפים יחד, קיבוע מספר היחידות ותמהילן ללא מנגנון גמישות עלול להביא לפגיעה ממשית בכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
47. המתנגדת אינה מתנגדת לעקרון של מגוון דירות. ואולם, יש להבחין בין קביעת עקרונות מנחים לבין הטלת מנגנון
סטטוטורי נוקשה שאינו מותיר שיקול דעת תכנוני ביצועי. במתכונתה הנוכחית, התכנית כופה מודל קשיח מדי, שאינו מותאם לדינמיקה המעשית של פרויקט פינוי-בינוי.
48. ודוק, הוראה שרירותית לתמהיל דיור ברמת הבניין, מתירה בידי המתנגדת מלאי דיור שאינו מביא לניצול יעיל
של מלוא שטחי הבניה הסחירים. כך למשל, ברי כי תמהיל דיור בהיקף לא מידתי ולא תואם ביקושי שכונה בשיעור של %,35 אשר יוקצה במלואו ליזם, יתיר בידיו ניצול חלקי של בנק הזכויות הסחיר. תוצאה אבסורדית זו, מביאה לשחיקת התמריץ היזמי הנדרש למימוש הפרויקט.
49. אשר על כן, נדרש תיקון מהותי של הוראות התכנית, כך שמספר יחידות הדיור ותמהיל הדירות יוסדרו באופן
גמיש, ישים ומידתי יותר — הן באמצעות החלת התמהיל ברמת כלל התכנית ולא על כל בניין בנפרד, הן
באמצעות קביעת טווחי סטייה וכללי עיגול, הן באמצעות הסרת המגבלה הקשיחה על השטח הממוצע לדירה.
בהיעדר תיקון כזה, קיים חשש ממשי שהתכנית תעניק לכאורה זכויות דיור בהיקף נרחב, אך בפועל תכביד עד
כדי פגיעה ממשית ביכולת לממשן.
ר' בעניין זה עמודים 13-15 למסמך האדריכלי המצורף בנספח .2
ב..3 מגבלות נפחיות – קשיחות תכנונית הפוגעת במימוש וביכולת לתכנון מיטבי
50. התכנית המופקדת אינה מסתפקת בקביעת מסגרת זכויות כללית, אלא קובעת מארג נוקשה ומפורט של הוראות
בינוי, גובה וקווי בניין, אשר מצמצם באופן מהותי את שיקול הדעת התכנוני הנדרש לשלב התכנון המפורט. כך, התכנית מונה במפורש את קביעת הוראות הבינוי, מספר הקומות המירבי וגובה המבנים כחלק מעיקרי הוראותיה, ואף קובעת בינוי של 9 מבני מגורים ומבנה תעסוקה, תוך עיגון פרטני של מספר הקומות, הגבהים וקווי הבניין בטבלת הזכויות המחייבת.
51. טבלת הזכויות אינה מותירה גמישות של ממש, אלא קובעת לגבי כל תא שטח בנפרד מספר קומות, גובה מבנה,
שטחי בניה וקווי בניין, ואף מבהירה כי האמור בה גובר, במקרה של סתירה, על הוראות כלליות אחרות בתכנית
או בתשריט. משמעות הדבר היא כי הכלי שאמור לאפשר מידה של התאמה תכנונית למציאות מפורטת בשטח הופך, למעשה, למסגרת קשיחה וממצה העלולה להפוך לחסם במימוש.
52. הקשיחות התכנונית מתחדדת נוכח הוראות הבינוי הכלליות, הקובעות, בין היתר, כי הבינוי יתוכנן בבניה היוצרת
דופן רצופה; כי קומות המסד ייבנו בצמוד לקו הבניין הפונה לרחוב; כי לא תותר הקמת קירות תמך לאורך הרחובות, הכיכרות והפארק; כי בין מבנה למבנה יישמר מרחק מינימלי של 15 מטרים; וכי במבנים שונים נדרשים פתרונות אנכיים של מעליות ציבוריות והפרדות שימושים מורכבות. כאשר הוראות אלו מצטרפות לקווי בניין קשיחים ולמספרי קומות וגבהים קבועים מראש, הן יוצרות מעטפת תכנונית שרירותית במיוחד.
53. בנוסף, התכנית קובעת מנגנון מורכב של קווי בניין דיפרנציאלים , הנבדלים לפי קומות המסד, קומות המגורים,
מפלס הרחוב והקומות התת-קרקעיות, הן בהוראות הבינוי והן בפרק הייעודי של קווי הבניין. ריבוי שכבות
נורמטיביות זה עלול ליצור קושי ממשי בשלב התכנון המפורט, במיוחד במתחם התחדשות עירונית מורכב,
טופוגרפי ורב-שימושי.
15
- 16 -
54. אף התפיסה התכנונית העומדת בבסיס התכנית ממחישה את הקושי. התכנית עצמה מציינת כי המתחם ממוקם
בשכונה בעלת אופי דתי-חרדי, ולכן היא מבקשת להימנע מבינוי מגדלי ולמקסם את קווי הבניין ולהגדיל את בסיס המבנים. מובן, כי דווקא תפיסה זו מחייבת גמישות תכנונית גבוהה יותר במעטפת הבינוי, בקווי הבניין, בנסיגות ובגובה, כדי לאפשר תכנון אפקטיבי של מבנים רחבים יותר, פתרונות אוורור ותאורה, התאמה לטופוגרפיה, ותפקוד נכון של חזיתות הרחוב והשטחים הפתוחים.
55. הקושי מחריף עוד יותר נוכח מגבלות הגובה הנובעות מבטיחות טיסה. התכנית קובעת כי הבנייה לא תחרוג
ממגבלות הגובה המופיעות בנספח מגבלות הגובה, כי יש לשלוח הודעה למערכת הביטחון שבועיים לפני תחילת עבודות, וכי חריגה מגובה מירבי או מתחום התכנית טעונה אישור מערכת הביטחון.
56. בנוסף, בהערות לטבלת הזכויות נקבע כי הגובה המירבי ייגזר גם ממגבלות בניה תעופתיות, וכי חריגה מהשיפוע
של מישור מגבלות הבניה, לרבות מתקני עזר טכניים, מנופים ועגורנים, מחייבת היוועצות עם רשות התעופה האזרחית, וביחס לתא שטח 10 נקבע גובה מירבי בכפוף לאישור מערכת הביטחון.
57. מצב נורמטיבי זה יוצר אי-ודאות כפולה: מחד גיסא, התכנית קובעת בטבלה מספרי קומות וגבהים מחייבים;
מאידך גיסא, היא מכפיפה את האפשרות לממשם בפועל לנספחי גובה, לשיפועי מעטפת תעופתית ולאישורי גורמי ביטחון ותעופה. התוצאה היא שהזכויות נראות לכאורה מוגדרות, אך בפועל הן כפופות למערך אישורים חיצוני שעלול להשפיע מהותית על התכנון, על שלבי הביצוע, ועל ישימות הפרויקט.
58. לכך יש להוסיף כי תנאי הרישוי מחייבים ממילא תיאום גובה המבנים עם משרד הביטחון. בהינתן שכבר קיימת
הכפפה להוראות גובה בטבלה, לנספח בינוי, לנספח מגבלות טיסה ולהוראות בטיחות טיסה, התוצאה היא הצטברות של מנגנוני בקרה והגבלה שאינם מתכנסים למסגרת ברורה, גמישה וצפויה דיה.
59. אין פסול בכך שתכנית תקבע מעטפת בינוי, גבהים וקווי בניין. ואולם, במתחם להתחדשות עירונית מורכב,
השאלה היא מידת הקשיחות ומידת הגמישות שנותרת לשלב התכנון המפורט, שכן מיזמים אלה מאופיינים במגוון צרכים המתעוררים אגב הליך התכנון המפורט. במקרה דנן, התכנית אינה מסתפקת בקביעת עקרונות-
על או מעטפת מרבית, אלא קובעת מארג צפוף של הוראות פרטניות, אשר עלול לפגוע ביעילות התכנון, ולהכביד
על התאמת המבנים למציאות הפיזית, לטופוגרפיה ולצרכים המשתנים בשלב הרישוי.
60. בפרט, הוראות קווי הבניין והגובה עלולות לפגוע ביכולת להתאים את נפחי הבניה, את מיקום גרעיני התנועה, את
קומות המסד, את חיבורי החניון, את מיקום השטחים הציבוריים המבונים ואת הרציפות התפקודית בין חלקי
הפרויקט. כאשר גמישות זו מצטמצמת יתר על המידה, נפגעת לא רק היעילות האדריכלית אלא גם ההיתכנות
הכלכלית, שכן כל אילוץ תכנוני מתורגם לעלויות ביצוע, לאובדן שטח אפקטיבי ולפגיעה ביכולת למצות זכויות
באופן סביר.
61. בהיעדר מנגנון גמישות מספק, קיים חשש ממשי כי הוראות הבינוי, הגובה וקווי הבניין, שנועדו להסדיר את
המעטפת התכנונית, יהפכו בפועל למנגנון קשיח מדי, אשר יקשה על תכנון מפורט, יפגע בגמישות הנדרשת ליישום פרויקט פינוי-בינוי, ועלול לסכל את מימושו המיטבי של המתחם.
62. הטענה המרכזית שהועלתה כנגד תוספת הקומות נסמכת על אופיו הדתי חרדי של האזור, ולפיה בנייה לגובה אינה
תואמת את אורח החיים של האוכלוסייה החרדית. טענה זו נעדרת כל בסיס, כפי שעולה מעמדתו המפורשת של הראשון לציון הרב הראשי לישראל, הרב דוד יוסף, במכתבו מיום 20/03/2025 לס. רה"ע ירושלים, הרב חיים מאיר הכהן, המצורף כנספח .4
16
- 17 -
63. במכתבו הרב מציין, כי אין שום מניעה לאשר תוכניות בנייה למגורים לגובה ובניינים רבי קומות, שכן דעת רוב
בנין ומנין של גדולי מורי ההוראה, היא להתיר את השימוש במעלית שבת, ובלבד שהיא עומדת בכל התנאים והדרישות ההלכתיות שנקבעו על ידי המכונים הטכנולוגיים המאושרים.
64. ברוח דברים אלו, אנו סבורים כי נכון יהיה לאשר תוספת קומות למבני המגורים. מדיניות התכנון הארצית
מעודדת בנייה לגובה, עמדת הרב הראשי שוללת כל מניעה הלכתית, והיתרונות הכלכליים והתכנוניים של התוספת ברורים.
65. בנסיבות אלה, תטען המתנגדת כי יש לקבוע מנגנוני גמישות שיאפשרו קווי בניין לכל הכיוונים, תוך שמירת
מרחק בין שני מבנים, כך שלא יפחת מ – 12 מ', בגבהים, בתוספת מיצוי הקומות עד למגבלת הרום האבסולוטי,
בנסיגות, במפלסי הכניסה ובפריסת המסדים בשלב התכנון המפורט. עוד יש להבהיר באופן חד-משמעי את
היחס ההיררכי בין טבלת הזכויות לבין כלל הנספחים וההוראות, ולעגן כבר בשלב אישור התכנית מעטפת גובה
ברורה, ודאית וסגורה ככל האפשר, שלא תשאיר את הזכויות תלויות בהכרעה שהיא חיצונית לשלב התכנון.
ללא תיקון כזה, קיים חשש ממשי שהתכנית תמשיך לשאת על פניה מעטפת זכויות נרחבת, אך בפועל לא
תאפשר לממשה באופן סביר, בטוח וכלכלי.
ר' בעניין זה עמוד 5 למסמך האדריכלי המצורף בנספח .2
ב..4 התנגדות להוראות המגבילות את התכנון וההקמה של מרפסות הסוכה
66. התכנית המופקדת לוקה בסתירה פנימית מהותית בכל הנוגע לאפשרות המעשית והתכנונית לבנות מרפסות סוכה.
67. מחד גיסא, הוראות התכנית מכירות במפורש בצורך הייחודי במרפסת סוכה, ואף קובעות כי "שטח מרפסת סוכה
יהיה עד 8 מ"ר". יתרה מכך, התכנית עצמה מדגישה כי מדובר במתחם המצוי בשכונה בעלת אופי דתי-חרדי, ולפיכך אף בחרה לאמץ תפיסת בינוי מותאמת להקשר זה. משמע, הצורך במרפסות סוכה אינו שיקול אגבי או משני, אלא מאפיין תכנוני מהותי שהיה על עורך התכנית להביא בחשבון באופן מלא, תוך הבטחת ישימות הפתרון שייקבע.
68. מאידך גיסא, אותן הוראות עצמן מחייבות כי מרפסות, לרבות מרפסות זיז, ייבנו בתחום קווי הבניין, ככל הניתן
אחת מעל השנייה ובקונטור אחיד, תוך קביעת מרחקים בין מרפסות, הגבלת עומק המרפסות וחיוב בפתרון עיצובי אחיד לכל חזית.
69. הוראות מצטברות אלו אינן מתיישבות, במקרים רבים, עם הצורך התכנוני האמיתי לאפשר הקמת מרפסות סוכה
כדרישת ההלכה, שמישות ונגישות, אשר מטיבן מחייבות לעיתים תצורה, מיקום או יחס מרחבי שונים מאלה של מרפסות סטנדרטיות. במילים אחרות, התכנית מכירה במוסד של "מרפסת סוכה" ברמה ההצהרתית, אך בו בזמן כולאת אותו בתוך מעטפת בינוי ועיצוב העלולה לרוקן אותו מתוכן ברמה המעשית.
70. קושי זה מקבל משנה תוקף נוכח מאפייני האוכלוסייה במתחם, שכן במקום שבו התכנית עצמה מבקשת להתאים
את הבינוי לאופי דתי-חרדי, היה עליה להבטיח לא רק הכרה פורמלית במרפסת סוכה, אלא אפשרות ריאלית, ברורה וישימה לתכנן ולהקים מרפסות סוכה מבלי שהנחיות האחידות החזיתית, הקונטור, המרחקים והמגבלות הגיאומטריות יסכלו זאת בפועל.
71. לפיכך, יש לבטל או לתקן כל הוראה, הנחיה או מגבלה בתכנית אשר עלולות להגביל או לסכל את האפשרות
להקים מרפסות סוכה תקניות, כהלכה ובעלות נגישות ראויה, וכן להוסיף להוראות התכנית סעיף המתיר
17
- 18 -
הבלטת מרפסות מעבר לקווי הבניין, ובמקרה שבו נקבע קו בניין 0 להתיר הבלטה של עד 1.2 מ' מעבר לגבול
מגרש.
ב..5 היעדר הקצאה מספקת של שטחי שירות בתא שטח 1
72. מבדיקה תכנונית שערכו האדריכלים מטעם המתנגדת עולה, כי בתא שטח 1 לא הוקצו די שטחי שירות, והיקף
שטחי השירות שהוקצה אינו מספק לצרכים האמיתיים של הבינוי המוצע, ובפרט לצורך הקמתן של 128 יחידות הדיור, השטחים המסחריים, השטחים הציבוריים הנלווים לכל אחד מאלה וכן המערכות הנלוות.
73. על פי טבלת הזכויות, בתא שטח 1 הוקצו למגורים 170 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת (בנוסף לשטחי
חניון) ו- 4,725 מ"ר שטחי שירות הוקצו מעל הכניסה הקובעת. בנוסף, למסחר הוקצו 130 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה ו-220 מ"ר מעליה.
74. לצד זאת, ועל אף היקף שטחי השירות המצומצם כמפורט לעיל, התכנית עצמה מטילה על היזם שורה ארוכה של
שימושי חובה: לפחות 6 מ"ר מחסן בממוצע לכל יחידת דיור, כלומר כ- 768 מ"ר רק עבור מחסנים לדירות בתא
שטח ,1 זאת בנוסף, כמובן, לשטחים הנדרשים למערכות טכניות, פירי מערכות, שטחי תפעול, חדרי אשפה, מתקנים הנדסיים ושטחי מיגון.
75. מעבר לכך, הוראות התכנית מחייבות שבכל בניין ישולבו שטחים משותפים לרווחת הדיירים, לרבות חדרים
לאחסון עגלות ואופניים וכיו"ב. הוראות אלה מגדילות עוד יותר את הצורך בשטחי שירות ייעודיים בהיקף משמעותי בתא שטח .1
76. בנוסף, התכנית קובעת הפרדה מלאה בין שימושי המגורים לבין המסחר והשימושים האחרים, לרבות הפרדה של
כניסות ומערכות השירות והתפעול ובכלל זה דורשת הפרדה בין אזורי שירות, מעליות, מדרגות, חניה ופינוי אשפה בשימושים מעורבים.
77. מטבע הדברים, דרישות אלה מחייבות ניצול של שטחי שירות נוספים.
78. המתנגדת תבהיר, כי האדריכלים מטעמה, המלווים את הפרויקט, בדקו את הוראות התכנית, הדרישות מצד אחד
והיקף הזכויות לשטחי שירות מן הצד השני, ומצאו, כי לאור דרישות התכנית ובהתחשב במקובלות האדריכליות לעניין יחס בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, אין די בשטחי השירות הקבועים בטבלה 5 בתא שטח ,1 ויש לקבוע בתכנית כי שטחי השירות בתא שטח 1 יעמדו לכל הפחות על 50 מ"ר ליח"ד מעל הקרקע.
ב..6 שינוי מיקום ואופן ההנגשה לשטחי הציבור
79. בהתאם להוראות התכנית, נדרש בתחום המגרשים הגובלים בדרך ראשית לתכנן מעלית נגישה לציבור, לשם
הנגשה ויצירת קישור רציף בין מפלס הרחוב התחתון לבין מפלס הרחוב העליון. ראו להלן מקטע רלוונטי מנספח הבינוי, ובו סימון המעלית הנדרשת, מוקפת סכמטית בעיגול אדום –
18
- 19 -
80. המתנגדת תטען, כי קביעת מעלית הנגשה כאמור אינה סבירה מבחינה תכנונית, שכן מלבד עצם מבנה המעלית,
מובן כי נדרש לאפשר שטחי גישה ומעבר אליה וממנה, באופן שצפוי לפגוע דרמטית בשטחים הסחירים שנקבעו בתא שטח 1 – הן בשטחי המסחר שמצפון מזרח לסימון המעלית והן בשטחי המגורים, אשר מבנה המעלית מתוכנן על פי נספח הבינוי לקום ממש בתחומם(!).
81. לצד זאת, תחנת היציאה של המעלית, כפי שמוקמה בנספח הבינוי, פונה אל גרם מדרגות, באופן שאינו מממש
כראוי את ייעודה כהנגשה ציבורית אפקטיבית.
82. בנסיבות אלה תבקש המתנגדת כי התכנית לא תקבע פתרון הנגשה קשיח, אלא תאפשר בחירת מנגנון הנגשה, לעת
הליך הרישוי, זאת הן מבחינת סוג ההנגשה והן מבחינת מיקום האלמנטים הנדרשים לשמה.
83. טעמי ההתנגדות – טיעונים שמאיים
84. למען הסדר הטוב, ועל מנת שלא תצא ההתנגדות דנא חסרה, יובאו להלן עיקר הטיעונים השמאיים, המפורטים
כדבעי בחוות הדעת השמאית, נספח 1 שלעיל, ואולם המתנגדת מפנה לפירוט המובא שם –
84.1 מצב נכנס – שווי חלקה 8
התכנית קובעת כי בכל אחת מחלקות 5-8 יוקצו 32 יח"ד.
דא עקא, ששטח חלקה 8 העומד על 2,580 מ"ר – גדול באופן משמעותי משטחי חלקות ,5-7 העומדים על 1,182 מ"ר, 1,510 מ"ר ו-1,500 מ"ר בהתאמה.
מדובר בפער בעל משמעות קניינית, תכנונית וכלכלית, אשר משפיע על היקף הרכוש המשותף, איכות המגורים והשווי היחסי של הזכויות בחלקה. בנוסף, היקף הקרקע הוא גם רכיב שאפשר את קליטת הבינוי והזכויות שנקבעו בתכנית.
לפיכך, ככל ששווי המצב הנכנס נקבע לפי שטחי הדירות בלבד, מבלי שניתן ביטוי לשטח הקרקע
העודף של חלקה ,8 נוצר עיוות בשווי היחסי בין בעלי הזכויות. יש לתקן את שווי חלקה 8 בהתאם, או
לנמק מדוע רכיב זה לא קיבל ביטוי נפרד.
19
- 20 -
84.2 מצב נכנס – שווי חלקה 9
המתנגדת תטען כי במצב הנכנס חלקה 9 אינה מהווה קרקע עצמאית בעלת זכויות בניה למימוש.
למעשה, מדובר בשטח "שארית" לא רגולרי, שנותר לאחר שמלוא פוטנציאל הבינוי של מתחם A6 מומש בפועל בתחום חלקות .5-8
יתירה מכך, למרות שסומנה בתכנית 1713 באזור מגורים ,4 לא נקבעו לגבי חלקה 9 הוראות המאפשרות מימוש עצמאי, והיא אף אינה מתאימה לכך בפועל נוכח מגבלותיה הפיזיות והתכנוניות, ובהן היעדר גישה, טופוגרפיה קשה, צורה בלתי רגולרית ומיקום שאריתי.
למעשה, חלקה 9 משמשת בפועל כחלק אינטגרלי מגן פטרי ומהמרחב הציבורי הפתוח, ואינה מתפקדת
כמגרש סחיר או כקרקע זמינה לפיתוח, תוך שנטועים בתחומה עצי חורש בוגרים, הוקמו בה ספסלים
לרווחת ציבור העוברים ושבים ואף נכבש בתחומה חלק מן השביל העובר בגן פטרי. להלן תמונות של
חלקה ,9 הממחישות את השימוש שנעשה בחלקה לגן ציבורי –
בנסיבות אלה, אין הצדקה לכלול את חלקה 9 מעל הקו ולייחס לה שווי של קרקע למגורים, אלא שיש להעבירה אל מתחת לקו. לחלופין בלבד, יש לייחס לה שווי מינימלי, המשקף את מגבלותיה, את היעדר אפשרות המימוש העצמאית ואת השימוש הציבורי המתקיים בה בפועל.
84.3 מצב נכנס – שווי חלקה 20 – קרקע בייעוד לדרך ו/או עיצוב נופי
המתנגדת תטען כי שטח של 260 מ"ר מחלקה ,20 המיועד לדרך ו/או עיצוב נופי, נכלל כשטח המקבל זכויות, אף שבנסח רישום המקרקעין רשומה לגביו הערת הפקעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות.
לפיכך, יש להעביר שטח זה אל מתחת לקו. ככל ושטח זה לא יובא בחשבון כשטח מתחת לקו, יש לייחסו לחלקות ,5-8 כשטח בשימוש לחניה פרטית, כמפורט בסעיף 10.1.4 בחוות הדעת השמאית.
84.4 מצב נכנס – שווי חלקה 20 – קרקע לחניה פרטית
המתנגדת תטען, כי 1,175 מ"ר משטחה של חלקה 20 סווג בטבלת ההקצאה כשטח בייעוד לאזור מגורים ,4 על אף שלפי תרש"צ 5-22-2 מדובר בשטח לחניה פרטית.
20
- 21 -
בהתאם להוראות התרש"צ, שטח זה אמור להירשם כחלקת רישום נפרדת לטובת בעלי הזכויות בחלקות ,5-8 והוא אף כפוף לזיקת הנאה לצמיתות לטובתן. לפיכך, ככל שהשטח יוותר מעל הקו, יש לשייך את הזכויות בגינו לבעלי הזכויות בחלקות 5-8 בחלקים יחסיים.
84.5 מצב נכנס – שווי חלקה 31
חלקה 31 סווגה והוערכה בטעות כשטח מסחרי, אף שלפי תכנית 1978ב' מדובר בשטח בייעוד ציבורי מסוג ,PO שמיועד למועדון נוער המשתלב בפארק.
המתנגדת תטען, כי גם אם הותרו במגרש זה שימושים נלווים בעלי אופי מסחרי, אין בכך כדי לשנות את אופיו העיקרי כשטח ציבורי.
בפועל, השטח משמש זה שנים כחלק מגן פטרי ונמצא בשימוש והוא מצוי בחזקה ציבורית. לכן, אין
הצדקה לכלול אותו מעל הקו ולהקצות בגינו זכויות סחירות כשל קרקע מסחרית. להלן תמונה הממחישה את השימוש לשצ"פ הנעשה בשטח החלקה –
לאור האמור, יש להעביר את השטח אל מתחת לקו במסגרת טבלת ההקצאה והאיזון.
84.6 מצב יוצא – מקדם דחייה במגרש 1 בגין מימוש וסיכון
המתנגדת תטען כי שמאי התכנית הביא בחשבון מקדם דחייה למימוש וסיכון בשיעור של %10 על מגרשים 2-5 ועל מגרש ,20 אך לא על מגרש .1
הבחנה זו מעוררת קושי, שכן שווי המגרשים במצב המוצע צריך להיקבע לפי מאפייניהם התכנוניים, הפיזיים והכלכליים, ולא לפי זהות הגורם שלו יוקצו.
קביעת מקדם סיכון לפי תוצאת ההקצאה יוצרת מעגליות פסולה, שלפיה ההקצאה משפיעה על השווי, והשווי משמש בסיס להקצאה.
21
- 22 -
גם אם מגרש 1 מוקצה לבעלי זכויות שהתקשרו עם יזם (ובפרט כשטרם חתמו %100 מבעלי הזכויות), אין בכך כדי לשלול את רכיב הסיכון, כל עוד מימוש הפרויקט מותנה בתנאים תכנוניים, קנייניים וחוזיים, וכל עוד לא הוצא היתר בניה.
לפיכך, בהיעדר הנמקה שמאית עניינית להבחנה בין מגרש 1 לבין יתר המגרשים, תטען המתנגדת כי יש להחיל גם עליו מקדם דחייה למימוש וסיכון בשיעור של %.10
84.7 מצב יוצא – מקדם מיקום
המתנגדת תטען כי יש לתקן את מקדמי המיקום במצב המוצע בהתאם למאפייני המיקום השונים של המגרשים.
מגרש 1 ממוקם בחזית לכביש ראשי וסואן, בסמוך לכניסה המתוכננת לכביש הגישה למגרשי המגורים
ובצמידות למגדל תעסוקה, ולכן מיקומו נחות יחסית מבחינת מגורים.
מנגד, מגרשים ,2 3 ו-20 ממוקמים בחזית לפארק רחב היקף, ולכן נהנים מיתרון מיקומי מובהק שיש לבטאו בתוספת שווי.
גם מגרשים 4 ו-5 מצויים בנחיתות יחסית, שכן הם ממוקמים בחזית לשד' נווה יעקב, ומגרש 4 אף סמוך למגדל התעסוקה.
לפיכך, יש להעלות את מקדמי המיקום של מגרשים ,2 3 ו-,20 ולתת ביטוי מתאים לנחיתות המיקום של מגרשים ,1 4 ו-.5
84.8 מצב יוצא – עירוב שימושים
מגרש מס' 1 כולל את היקף שטחי המסחר הגבוה ביותר מבין מגרשי המגורים בתכנית - 1,742 מ"ר, המהווים כ-%42 מכלל שטחי המסחר בתכנית(!), זאת, לעומת 400 מ"ר במגרש ,2 965 מ"ר במגרש ,4 684 מ"ר במגרש ,5 700 מ"ר במגרש ,10 וללא שטחי מסחר במגרשים 3 ו-.20
לפיכך, אין לראות במגרש 1 כמגרש מגורים רגיל השקול ליתר מגרשי המגורים. היקף המסחר החריג
שנקבע בו צפוי להשפיע על איכות המגורים, בין היתר בשל תנועת מבקרים, פריקה וטעינה, רעש, עומסי חניה, חשיפה ציבורית ופגיעה בפרטיות.
84.9 מצב יוצא – הפחתה בגין התכלות התכנית
בהתאם לסעיף 7.2 לתכנית המופקדת, ככל שהתכנית לא תמומש בתוך 7 שנים ממועד אישורה, היא תפקע.
ועדות הערר קבעו לא אחת כי כאשר מדובר בזכויות שתוקפן מוגבל בזמן, יש להביא בחשבון במסגרת השומה מקדם סיכון בגין אפשרות להתכלות התכנית. כך נפסק, בין היתר, בערר רבינוביץ' ובערר מעוז דניאל, שם הודגש כי רוכש סביר במועד הקובע יביא בחשבון את הסיכון שהתכנית לא תמומש ותפקע, וכי מימוש התכנית בפועל בשלב מאוחר יותר אינו שולל סיכון זה.
על אף זאת, שמאי הוועדה לא הביא בחשבון הפחתה בגין התכלות התכנית.
לפיכך, יש להחיל מקדם התכלות בשיעור של %7.5 מהשווי במצב החדש.
22
- 23 -
סיכומם של דברים
85. לנוכח האמור לעיל, תתבקש הוועדה הנכבדה לקבל את ההתנגדות, ולתקן את מסמכי התכנית המופקדת בהתאם.
86. כן תתבקש הוועדה הנכבדה לזמן את החברה ואת באי כוחה לדיון בהתנגדות.
87. לתמיכה בהתנגדות זו, מצורף תצהירו של מר אורי גנץ המשמש כסמנכ"ל התחדשות עירונית ופיתוח עסקי אצל
המתנגדת.
בכבוד רב,
אורנה ורכובסקי, עו"ד עדן ימיני, עו"ד
גולדפרב גרוס זליגמן ושות'
העתק: הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.
23
24
תוכן עניינים
מס' שם הנספח עמ'
1 חוות דעת שמאית 27
2 מסמך אדריכלי 81
3 נסחי לשכת רישום המקרקעין 97
4 מכתב הרב הראשי לישראל לס. רה"ע ירושלים 174
25
נספח 1
חוות דעת שמאית
עמ' 27
26
נספח 1
התנגדות לתכנית תוכנית מס' ,101-1141290
התחדשות עירונית במתחם פטרי,
חלקה 8 בגוש 30643
נווה יעקב ,52 ירושלים
27
תוכן עניינים:
1. מזמין חוות הדעת ....................................................................................................... 3
2. מטרת חוות הדעת ....................................................................................................... 3
3. מועד קובע ................................................................................................................. 3
4. ביקור בנכס ................................................................................................................ 3
5. פרטי הנכס ................................................................................................................. 4
6. תיאור הנכס והסביבה ................................................................................................. 5
7. מצב תכנוני................................................................................................................. 8
8. רישוי....................................................................................................................... 24
9. מצב משפטי.............................................................................................................. 25
10. התייחסותנו לתכנית המופקדת ולטבלאות ההקצאה והאיזון......................................... 26
11. התייחסות להוראות תכנוניות מגבילות בתקנון התכנית ................................................ 37
12. התייחסות לתקן 21.1 ................................................................................................ 40
13. סוף דבר................................................................................................................... 52
14. הצהרות ................................................................................................................... 52
עמוד 2 מתוך 53
28
ד' בסיון תשפ"ו 20 במאי 2026
סימוכין: 2436/26
לכבוד,
הועדה המחוזית לתכנון ולבניה "מחוז ירושלים"
התנגדות לתכנית תוכנית מס' ,101-1141290
התחדשות עירונית במתחם פטרי,
חלקה 8 בגוש 30643
נווה יעקב ,52 ירושלים
1. מזמין חוות הדעת
חוות הדעת הוזמנה ע״י א.פ.י. נתיב התחדשות ופיתוח בע"מ ח.פ. .515630226
2. מטרת חוות הדעת
חוות הדעת נערכת במסגרת התנגדות לתכנית מס׳ 101-1141290 וזאת בהתייחס לזכויות חלקה 8 בגוש 30643 ובחינת סבירות ההקצאה המתקבלת בגין זכויות הבעלים בחלקה.
3. מועד קובע
המועד הקובע לשומה הינו ,20.4.2026 מועד פרסום הפקדת התכנית בעיתונות.1
4. ביקור בנכס
ביקור בנכס ובסביבתו נערך ביום 28.4.2026 ע״י יעקב תמם, שמאי מקרקעין.
הביקור נערך באופן עצמאי.
1 התכנית פורסמה להפקדה בי.פ. מס׳ 14466 מיום .20.4.2026 עמוד 3 מתוך 53
29
5. פרטי הנכס
מהות הנכס: בניין מגורים בן 8 קומות.
גוש : 30643
חלקה : 8
שטח קרקע רשום: 2,580 מ"ר
זכויות : בעלות
תתי חלקות: 32
מיקום : רחוב נווה יעקב ,52 ירושלים.
זיהוי : הנכס זוהה באמצעות תשריטים, תצלום אויר וכתובת עירונית.
עמוד 4 מתוך 53
30
6. תיאור הנכס והסביבה
.6.1 הסביבה
נשוא חוות הדעת נכלל בתחום תכנית 101-1141290 - ״התחדשות עירונית במתחם פטרי״ )מופקדת להתנגדויות(, המשתרעת על פני שטח קרקע של כ-40 דונם, בשכונת נווה יעקב הנמצאת בחלק הצפון מזרחי של העיר ירושלים.
בתחום שטח התכנית קיימים היום 4 בנייני מגורים בבינוי של 8 קומות, הכוללים כ-128 יח״ד, וממוקמים לאורך שדרות נווה יעקב. בקצה הצפוני של התכנית מחסנים וסככות בשימוש עיריית ירושלים. החלק המזרחי של התכנית מהווה גן ציבורי עתיר שטח הידוע בשם ״גן פטרי״.
בהתאם להוראות התכנית המוצעת, בנייני המגורים הקיימים יהרסו לטובת הקמת פרויקט חדיש למגורים הכולל 588 יח"ד, מגדל בשימוש תעסוקה, שטחי מסחר שטחי ציבור בנויים ופתוחים.
התכנית ממוקמת בשכונה בעלת אופי דתי- חרדי.
להלן סימון סכמתי של הקו הכחול על גבי תצלום אוויר:
תחנת
גולדברג
חלקה -8
חלקת מקור
עמוד 5 מתוך 53
31
.6.2 תיאור החלקה במצב הנכנס
בגין זכויות מזמיני חוות הדעת בחלקה 8 בגוש 30643 הוקצו זכויות במגרש מס' ,1 ביעוד מגורים ד'
עפ״י תכנית חדשה מס' 101-114290 )מופקדת להתנגדויות( הכוללת הוראות של איחוד וחלוקה.
חלקה 8 בשטח רשום של 2,580 מ״ר, ממוקמת מזרחית לרחוב נווה יעקב ובעלת צורה א׳-רגולרית, בתחומה בניין מגורים ותיק הכולל 8 קומות הכולל 32 יחידות דיור. דירות המגורים עושות שימוש בשטח חניה הממוקם בתחום חלקה 20 וחלקה .60
החלקה בעלת טופוגרפיה מדרונית, כשקיים הפרש גובה בין מפלס שדרות יעקב למפלס פני הקרקע הטבעיים.
להלן סימון החלקה על רקע תצלום אוויר:
גבולות החלקה:
מצפון - צלע משותפת עם חלקה ,62 בתחומה מחסנים וסככות בשימוש עיריית ירושלים.
מדרום - צלע משותפת עם חלקה ,7 בתחומה בניין מגורים בבינוי דומה לבניין הקיים בחלקה .8 ממערב - חזית לשדרות נווה יעקב ולתוואי הקו האדום המתוכנן.
ממזרח - צלע משותפת לגן פטרי.
עמוד 6 מתוך 53
32
צילום החלקה ממועד הביקור בנכס:
עמוד 7 מתוך 53
33
7. מצב תכנוני
.7.1 מצב תכנוני מאושר
.7.1.1 תכנית מס׳ ,1542 פורסמה למתן תוקף בי.פ. 1816 מיום 13.4.1972 מטרת התכנית זו להוות תכנית מתאר לרובע מגורים "נווה יעקב" וקביעת אזורי מגורים, שטחים פתוחים, דרכים, אזורי מסחר, מבנה ציבור, צפיפות וגובה בינינים.
בהתאם להוראות התכנית, חלקה 8 נכללת ביחידת תכנון A6 ביעוד מגורים .4 בתחום יחידת התכנון A6 תורשה הקמת בניינים בבינוי של 8 קומות, כשתכסית הבנייה תהיה %,7 סה"כ שטחי הבנייה הינם %.71
להלן חלק מתשריט התכנית
מיקום כללי
של חלקה 8
יחידת תכנון 6A
.7.1.2 תכנית מס׳ ,1713 פורסמה למתן תוקף בי.פ מס' ,1827 מיום 1.6.1972 מטרת התכנית הינה להשלים ולפרט את תכנית המתאר לרובע מגורים "נווה יעקב )תכנית מס' ,(1542 תוך קביעת גבול החלקות, קביעת מס' הקומות, איתור שטחים חנויות וביניני ציבור ושטחים פתוחים.
בהתאם להוראות התכנית חלקות 5-9 נכללות בתחום שטח תכנון A6 המסווג כאזור מגורים 4 בו מותרת בנייה של ארבעה בינינים בני 8 קומות )בניינים מס׳ ,(101-104 בכל בניין 32 יח״ד ובסה״כ 128 יח״ד. לאורך הדופן המערבית )חלקות 20 ו- (60 שטח המיועד לחניה פרטית לכל ארבעת הבינינים. החניה הפרטית תהיה בבעלות החלקות הרשומות בהתאם לתשריט המצורף.
עמוד 8 מתוך 53
34
להלן חלק רלוונטי מתשריט התכנית
מיקום כללי
של חלקה 8
.7.1.3 תרש"צ 5-22-2 - "תכנית לשיכון ציבורי נווה יעקב", אושרה בועדת תאום לשיכונים ציבוריים ביום 2.4.1985
מטרת התכנית הינה קביעת תכנית ברת תוקף ל"שיכון ציבורי" לביצוע פעולות מדידה ורישום בפנקסי המקרקעין כחוק.
בהתאם להוראות התכנית, היא איננה משנה, מבטלת או מתלה כל הוראה החלה בשטח מכוח תכניות מאושרות על פי חוק התכנון והבנייה בכל הנוגע לזכויות ומגבלות שעל פיהן.
מגרשי החנייה הפרטיים יהוו חלקות רישום נפרדות וירשמו על שם בעל הקרקע וישעובדו בזיקת הנאה חופשית ללא כל הגבלה ולצמיתות לכל השימושים הקשורים לגישה או מעבר להולכי רגל ולכלי רכב ולחניית רכב לטובת המגרשים הנהנים.
בהתאם לתשריט התכנית, חלקה מס' 8 מסומנת כמגרש מס׳ 104 בייעוד לאזור מגורים רב קומות וחלקה 20 מסומנת כמגרש מס׳ XXVI בייעוד לחניה פרטית למגרשים .101-104 עמוד 9 מתוך 53
35
להלן חלק רלוונטי מתשריט התכנית
מיקום חלקה 8
מיקום חלקה 20
.7.1.4 תכנית ,3907 פורסמה למתן תוקף בי.פ. 3011 מיום 8.8.1991 מטרת התכנית:
• היה קביעת מתכונת והגבלות להרחבות דיור באמצעות תוספות בנייה בשכונת "נווה יעקב".
• קביעת הוראות בגין בינינים בהם מותרת תוספת בנייה ובינינים בהם לא מותרת תוספת בנייה.
• הגדלת שטחי הבנייה ושינויים בקו הבניין כמשתמע מהתכנית.
• הועדה המקומית רשאית לדון בתוספת בנייה בקומת הגג.
בהתאם להוראות התכנית, שטח התוספת לא יעלה על 25 מ"ר ברוטו ותיבנה בנסיגה של 1.2 מ"ר לפחות מקו הבניין הקיים. בבניינים מעל 5 קומות, הצבועים בתשריט בצבע אדום עם עיגול שחור לא תותר תוספת בניה מכוח תכנית זאת, אולם ניתן יהיה להגיש תכנית נפרדת לתוספת בנייה בכל בניין לוועדת התכנון והבנייה.
בהתאם להוראות התכנית, חלקה 8 מסווגת כבניין מעל 5 קומות, בהם לא תותר תוספת בנייה.
עמוד 10 מתוך 53
36
להלן חלק רלוונטי מתשריט התכנית
מיקום חלקה 8
.7.1.5 תכנית 3907א', פורסמה למתן תוקף בי.פ מס ,4644 מיום 17.5.1998 מטרת התכנית הינה ביטול כל ההוראות שבסעיף 10 )א( שבהוראות תכנית 3907 בדבר איסור כל תוספת בנייה ו/או מרפסות בבינינים המסומנים בתשריט תכנית מס' 3907 בעיגול שחור ושינוי בנוגע לשלביות ביצוע לתוספות הבנייה.
בהתאם להוראות התכנית תותר בחלקה 8 תוספת בניה של 25 מ"ר לכל יח"ד כאשר תוספת הבנייה תותר בשלבים והיא תבוצע מהקרקע כלפי מעלה ללא דילוג על קומה כלשהי. במקרה של ביצוע חלקי, יהווה גמר הגג של התוספת מרפסת תקינה עם מעקה, ריצוף וכיצ"ב לרווחת הדירה שמעליה.
.7.1.6 תכנית מס׳ ,9831 פורסמה למתן תוקף בי.פ מס' ,6080 מיום 28.4.2010 מטרת התכנית הינה הארכת הקו הראשון של הרכבת הקלה עד לשדרות נווה יעקב תוך שיפור איכות הסביבה על ידי הפחתת הבעיות הסביבתיות הנגרמות מעומס התחבורה.
התכנית חלה על חלק מחלקה 60 אשר בה הורחבה הדרך כתוצאה מהרחבת המסילה.
.7.1.7 תכנית ,101-0110635 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ מס' ,7191 מיום 19.1.2026 התכנית חלה על חלק מחלקות 20 ו- 60 ונועדה להסדיר צורך תפעולי ופונקציונלי שנוצר במסגרת עבודות פיתוח קו הרכבת הקלה.
בין היתר, התכנית משנה את ייעוד הקרקע מאזור מגורים מיוחד למתקן הנדסי ודרך / טיפול נופי.
עמוד 11 מתוך 53
37
.7.2 מצב מוצע- תכנית מס׳ 101-1141290
תכנית מס׳ 101-1141290 חלה על שטח של כ-40 דונם בשכונת "נווה יעקב" וכוללת הריסת 4 מבני מגורים קיימים הכוללים 128 יח"ד קיימות והקמת בנייה חדשה למגורים הכוללת 588 יח"ד, שטחי מסחר וכן שטחים להפרשות מבונות לצרכי ציבור, שטחים פתוחים ודרכים.
התכנית קובעת הוראות בינוי ופיתוח המאפשרות התחדשות עירונית במנגנון של פינוי בינוי, לרבות שיפור חזות המתחם וחיזוק מערך הקשרים והזיקות בין רחובות הגובלים במתחם, הפארק הצמוד ומערך השטחים הפתוחים. כמו כן, התוכנית מציעה פתרונות תנועה וחניה והקמת מרתפי חניה תת-
קרקעיים מתחת לתחום הדרך המסומן בתשריט.
התוכנית ממוקמת בשכונה בעלת אופי דתי-חרדי ועל כן מציעה פתרונות בינוי למגורים שאינם כוללים בינוי מגדלי, תוך מקסום קווי הבניין והגדלת בסיס המבנים.
תחום התוכנית מצוי בקרבת ציר הרכבת הקלה והתחנה הסופית גולדברג ובהתאם יפותח תחת תקן חנייה מופחת.
התוכנית מבחינה בין מס' שלבי ביצוע, על מנת להבטיח פתרונות דיור לדרי המקום בכל שלבי הבניה.
בתחום התוכנית מסומן חדר שנאים לשימוש הרכבת הקלה - תוכנית זו מבטלת את ייעוד השטח כפי שהוגדר בתכנית 101-0110635 . השימושים המותרים בשטח יהיו מכוחה של תוכנית זו.
במסגרת המצב המוצע, חלקה 8 מקבלת זכויות במגרש מס' ,1 בו מתוכננים להבנות 128 יח"ד ושטחי מסחר.
להלן חלק רלוונטי מטבלת האיחוד וחלוקה המצורפת כנספח לתכנית
מצב נכנס
שטח החלק
שטח שווי יחסי
החלקה ברכוש שטח
חלקה תתי שם הבעלים שווי קרקע בקרקע
גוש חלקה הכלול יעוד החלקה המשותף אקווי'
רשום חלקות הרשום )₪( במעוגל
בחלוקה לכל תת )מ"ר(
)מ"ר( )%(
החדשה חלקה
בעלים שונים
אזור
30643 8 2,580 2,580 1-32 1/32 כפמפורט בנסח 3,414 22,188,010 %25.52 מגורים 4
הטאבו
מצב יוצא
שווי לפני שווי אחרי
שטח יעוד/שימוש שווי שווי סה"כ שווי השווי
המגרש התחשבות התחשבות
המגרש המגרש המגרשים מחוברים מוקצה היחסי
המוקצה במחוברים במחוברים
המוקצה המוקצה המוקצים )₪( לבעלים )₪( )%(
)₪( )₪(
1 2,234 מגורים 105,104,539 92,136,299 12,968,240 105,104,539 105,104,539 %25.52 עמוד 12 מתוך 53
38
להלן חלק רלוונטי מתשריט התכנית:
מגרש מס' 1
עמוד 13 מתוך 53
39
להלן חלק רלוונטי מנספח הבינוי
הוראות התכנית
אדריכלות
• מרפסות, לרבות מרפסות זיז ייבנו בתחום קווי הבניין וככל הניתן אחת מעל השנייה ובקונטור אחיד.
• מרפסות זיז תהיינה החל מקומת המגורים השנייה, המרחק בין המרפסות לא יקטן מ- 8 מ'.
• בקומת המסד, מעל הקומה המסחרית תותר הבלטת מרפסות עד 1.5 מ'.
• שטח מרפסת שמש יהיה עד 12 מ' לכל יחידת דיור. שטח מרפסת סוכה יהיה עד 8 מ"ר.
• עומקן המירבי של מרפסות זיזיות יהיה 1.5 מ' מחזית המבנה.
• עומק מרפסת למגורים לא יפחת מ 2.2 מ'.
• הפתרון העיצובי למרפסות יהיה פתרון כולל לכל חזית, המתאים לאופי הבניין.
• יותר קירוי חלקי של מרפסות במסגרת כוללת אחידה לחזית.
עמוד 14 מתוך 53
40
• כל המרפסות באותו בניין יוקמו בהינף אחד
• לא יותרו חדרים על הגג לשימושים עיקריים.
• לא יותר שימוש בשטחי המסחר לאולמות אירועים/שמחות.
• המסחר יהיה בקומת הקרקע וכן בקומות הגלריה במקומות המסומנים בתשריט כ"חזית פעילה",לרבות בתי אוכל, מרפאות, גלריות, בנקים, משרדים, סוכנויות ושירותים אישיים כיוצא באלה, בשיעור של עד %15 מסך השטחים העיקריים המותרים לבנייה.
בינוי
• השימושים בקומת הקרקע כלפי ציר הרק"ל יהיו למסחר, תעסוקה, שימושים ציבוריים ומבואות בלבד.
• ככל שחזית פעילה/מסחרית לא תוצמד לקו הבניין הקדמי לצורך התאמה לתכנון המפורט לביצוע, המרווח בינה לבין המדרכה ישמר כשטח פתוח ונגיש לציבור, המשכי למדרכה הגובלת.
• לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לרחובות, השטח ישמש כשטח פתוח מגונן לטובת כלל דיירי המבנים.
• בכל בנין ישולבו שטחים משותפים לרווחת הדיירים כגון אחסון עגלות ואופניים/ מועדון דיירים וכיו"ב. לא ניתן יהיה לעשות שימוש בשטחים אלה לשימושים עיקריים אחרים. בכל מפלס כניסה יוקצה שטח לחדר עגלות.
• שטח ממוצע לדירת מגורים לא ייעלה על שטח של 93 מ"ר עיקרי )לא כולל ממ"ד(.
• משרדים לבעלי מקצועות חופשיים יהיו בשטח שאינו עולה על 12 מ"ר והוא יהיה חלק מיחידת דיור אחת.
• קומות החניה הנדרשים ע"פ התקן לרבות החניה התפעולית יבוצעו בתחומי החניון התת- קרקעי בלבד.
• החניה, חצרות המשק והמתקנים ההנדסיים לא יהוו דופן לרחובות הגובלים ויהיו תמיד נמוכים מהכניסה הקובעת במגרש או לכל הפחות בעורף המגרשים. השימוש יהא במשותף לכל המבנים בתא שטח. שימושים אלו ובאופן שלא יהווה דופן לרחובות גובלים.
• לא תתאפשר הקמת דירות גן ו/ או הצמדת גינה פרטית לדירות. )אלא אם פונות לחצר הפנימית בבנייה המרקמית ו/או לגג מרקמי לטובת דירות המגדל(. בכל מקרה לא יותרו דירות גן בקומת קרקע.
עמוד 15 מתוך 53
41
להלן עיקרי הוראות בניה רלוונטיות:
זכויות בניה
גודל מעל הכניסה הקובעת מתחת לכניסה הקובעת מס׳
שימוש גובה מבנה מס׳ קומות מרפסות
מגרש עיקרי שרות עיקרי שרות יח״ד
מגורים 12,045 4,725 170 128 805 )(1 13 עילי+ 1 תת״ק )(2 1,536 מסחר 2,234 876 220 516 130 1 עילי+ 1 תת״ק
חניון 11,171 5 תת״ק
הערות כלליות לטבלה:
- מתוך שטחי השירות עבור שימושי המגורים יוקצו 6 מ"ר בממוצע לכל יח"ד עבור מחסנים, המחסנים ימוקמו בתת הקרקע בלבד מתחת לכניסה הקובעת או במפלס הכניסה הקובעת.
- תותר תוספת של עד 400 מ"ר )שטח עיקרי ושירות יחדיו( עבור מתקנים הנדסיים כגון: ניהול נגר, אצירת אשפה וייצור ואגירת אנרגיה.
- שטחי השירות כוללים שטחים להקמת ממ"ד ליחידות הדיור. ככל שפתרון המיגון יהיה מרחב מוגן קומתי, תותר המרת שטחי שירות לשטח עיקרי למגורים בהיקף של 12 מ"ר לכל יח"ד אשר מוצע עבורה ממ"ק. ניתן להגדיל את גודל הממ"ד בהתאם לחוק בתוקף בעת מתן היתר הבנייה.
- מעל גובה הקומות המפורט בטבלה, תותר יציאה מחדר מדרגות, חדר טכני למעלית, חדר מפוחים, מעקה תיקני ומסתור מערכות עד לגובה של 4 מ'.
- מותר להוסיף סככה בגובה של 3.5 מ' לצורך התקנת פאנלים סולאריים בהתקנה רציפה וכמעט אופקית. השטח שמתחת לסככה לא ייחשב במניין השטחים הבנויים.
- שטחי הסטיו יתווספו למניין השטחים שבטבלה.
- תותר תוספת שטח שירות תת-קרקעי לצורך מתן מענה לתקן חניה, לרבות תוספת קומות בתת הקרקע בעת הוצאת היתר הבניה.
- תותר הקמת קומת הגלריה למסחר ו/או שטחי ציבור נוספים. קומת הגלריה תהווה עד כחצי משטח קומת הכניסה. קומת הגלריה לא תחשב במניין הקומות אך שטחה כלול במניין השטחים בטבלה.
- תתאפשר תוספת זכויות עבור מתקנים נלווים לחלוקת גז בהיקף של עד 5 מ"ר לבניין.
- שטחי השירות למגורים כוללים בתוכם שטחים משותפים עבור הדיירים.
- תתאפשר תוספת זכויות עבור תחנות השנאה בהיקף של עד 50 מ"ר בייעודים שפורטו בסעיף תשתיות בפרק ,6 הכפוף לסדרי העדיפויות הקבועים בו.
- כל בניין מגורים יכיל דירות בתמהיל של %20 דירות קטנות מאוד, %15 דירות קטנות, %40 דירות בינוניות ו %25 דירות גדולות.
עמוד 16 מתוך 53
42
הערות ברמת הטבלה
)(1 גובה בניין מירבי מעל פני הים, בהתאם לנספח הבינוי הנלווה לתכנית זו ובהתאם לשיפוע של מישור הגבלות הבניה המוגדר נספח מגבלות גובה המצורף לתכנית זו. חריגה מהשיפוע של מישור הגבלות) הבניה )לרבות מתקני עזר טכניים על גג המבנה, מנופים, עגורנים וכיו"ב( במידה ותידרש, מחויבת בהיוועצות עם רשות התעופה האזרחית.
)(2 הכניסה הקובעת ממפלס רח' מעגלות הרב פרדס.
הוראות נוספות
בינוי
• עקרונות הבינוי
- מתקנים טכניים ותשתיות, לרבות אצירת אשפה וחדרי שנאים, ימוקמו בחצרות המשק או בתת הקרקע בהתאם להנחיות המרחביות.
- במידת הצורך ניתן יהיה לשלב פתרון אשפה על קרקעי שיתוכנן כחלק מעיצוב החזית עם מופע מינימלי כלפי הרחוב וללא פגיעה בחזית המסחרית המוצעת לרחוב שדרות נווה יעקב, אך לא לכיוון שביל או שצ"פ, ובהתאם להנחיות מרחביות.
- הבינוי יתוכנן בבנייה היוצרת דופן רצופה. קומות המסד ייבנו בצמוד לקו הבניין הפונה לרחוב.
- לא תותר הקמת קירות תמך לאורך הרחובות, הכיכרות העירוניות והפארק, גובה גדרות לא יעלה על 1.2 מ' מפני הקרקע הטבעית.
- בין מבנה למבנה יישמר מרחק מינימלי של 15 מ' )פרט לקומות המסד וקומות החניון(.
- בכל תא שטח הגובל בדרך ראשית )שדרות נווה יעקב ורח' מעגלות הרב פרדס( תתוכנן מעלית לרווחת הציבור אשר תנגיש בין מפלס הרחוב התחתון לבין מפלס הרחוב העליון.
- בבניינים הגובלים בפארק תהיה גישה ישירה ממפלס הפארק לגרעין המגורים. מפלסי הכניסה לחנויות בחזית המסחרית יהיו תואמים ככל הניתן למפלס פני המדרכה הצמודים לכניסה.
- הכניסות המשרתות את שימושי המגורים לבין אלו המשרתות את שימושי המסחר/ התעסוקה / הפרשות מבונות לצרכי ציבור יהיו נפרדות.
- תותר גמישות במפלסי הכניסה הקובעת המופיעים בנספחי הבינוי לצורך התאמה למפלסי הדרכים והפיתוח הסופיים ובלבד שתישמר הרציפות למפלס המדרכה הצמוד.
- פתרון הבינוי יחייב הפרדה בכניסות לשימושים השונים.
- התכנון המוצע יבטיח הפרדה מלאה בין הגישה אל השטחים הציבוריים המבונים ודרכי הגישה לשטחי המגורים.
- בכל מבנה עם שימושים מעורבים, תתוכנן הפרדה בין אזורי השירות של השימושים השונים לרבות מעליות, מדרגות, חניה ופינוי אשפה.
- ככל שחזית פעילה/מסחרית לא תוצמד לקו הבניין הקדמי, המרווח בינה לבין המדרכה ישמר כשטח פתוח ונגיש לציבור, המשכי למדרכה הגובלת.
עמוד 17 מתוך 53
43
- כניסות הולכי רגל למבנים לאורך ציר הרק"ל יתוכנו מכיוון ציר הרק"ל. תתאפשר הסדרת כניסות מכיוונים נוספים.
- הבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטרים לפחות כלפי שדרות נווה יעקב ורחוב מעגלות הרב פרדס.
• חזית פעילה
- השטחים המיועדים למסחר ייבנו בקומת הקרקע במפלס הרחוב באופן המאפשר רציפות מפלסית ככל הניתן עם מפלס המדרכה, וכן בקומות גלריה, בחזית המסומנת כ"חזית פעילה" בתשריט.
- במפלס הרחוב וכן בקומות גלריה, בחזית המסומנת כ"חזית פעילה" בתשריט של תכנית זו יותרו שימושים של מסחר, בהתאם לזכויות המוקצות בטבלה 5 ובהתאם להגדרת "חזית פעילה" בסעיף 1.9 . לא תותר המרת שטחי בנייה עיקריים משימוש מסחר לשימוש אחר שאינו עונה להגדרת "חזית פעילה".
- לאורך הבניינים המסומנים עם "חזית פעילה" ייקבע כי לפחות %75 מהחזית תתוכנן בחזית פעילה ובצמוד לקו הבניין.
גובה מבנים בגין בטיחות טיסה
מסומן בתשריט תחת הוראות מיוחדות - צפונית לקו גבול מגבלות הבנייה.
- בנייה בשטח זה לא תחרוג ממגבלות הגובה המופיעות במכתב עמדת מעהב"ט המופיעות כנספח להוראות התוכנית.
- יש לשלוח הודעה למערכת הביטחון שבועיים לפני תחילת עבודות.
- חריגה של מתקני העזר לבניה מהגובה המירבי ומתחום התכנית תינתן רק באישור מערכת הבטחון.
חניה
• חנית הרכב
- החניה למגורים, מסחר ותעסוקה תהיה תת-קרקעית בלבד.
- בחניות המיועדות לשטחים שאינם למגורים לא תותר הצמדה של מקומות החניה לשטחים סחירים - שטח החניון ינוהל כחניון ציבורי.
- שימוש במתקני חנייה יותר לחניות מגורים בלבד.
• תקן חנייה, תנועה וחניונים
- החניה תהא על פי תקן החניה התקף ובהתחשב במדיניות בינוי לאורך צירי רק"ל בעת הוצאת היתר הבניה.
- לא תותר הצמדת חניות לשימושים שאינם מגורים.
- יובהר כי תותר בניה חלקית של החניונים תוך עמידה בתקני החניה לשימושים השונים בעת הקמתם, ותוך מתן אפשרות מעבר ואפשרות להקמת חניונים גובלים בזמן מאוחר יותר.
- נגישות ולחניונים וכן חצרות משק יאוחדו ככל הניתן במגרשים סמוכים זה לזה.
- לא תתאפשר גישה ישירה לחניונים משד' נווה יעקב.
עמוד 18 מתוך 53
44
- תתוסף חניית אורחים בשעור של כ %10 ממספר יח"ד בכל תא שטח.
• פריקה, טעינה וניהול תנועה
- תותר הקצאת חצרות משק לפריקה וטעינה בקומות הקרקע ובקומות המרתף, רק בעורף השימושים הפעילים ובאופן שאינו מהווה חזית לרחוב.
- פתרונות לפריקה וטעינה למסחר המלווה את הרחוב ימוקמו כחלק מרצועת החניה לאורך הרחוב לפי מדיניות העירייה, או יישענו על חצרות המשק.
איכות סביבה
במבנים בהם מתקיים עירוב שימושים, פתרון הבינוי יחייב מניעת מטרדים הדדיים בין השימושים השונים ובין היתר יכלול התייחסות לנושאים הבאים: זיהום אויר, רעש, מפגעי תאורה, פסולת, ריח וכיו"ב.
איחוד וחלוקה
- התכנית כוללת איחוד וחלוקה מחדש של השטחים הכלולים בתחומה, אשר ירשמו בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאות המהווים חלק מתכנית זו.
- הבעלות בשטחים הציבוריים המבונים תועבר לידי הרשות המקומית עם מתן תעודת גמר ובכפוף לכל דין.
- טבלאות ההקצאה ייכנסו לתוקף במועד הגשת בקשה להיתר לאחד מהמגרשים הכלולים במתחם האיחוד והחלוקה. בשטח שאינו כלול במתחם איחוד וחלוקה תוקפה של החלוקה החדשה יהיה מיידי.
שלביות ביצוע
עמוד 19 מתוך 53
45
.7.3 פרוגרמה אדריכלית למימוש הזכויות במצב המוצע
הוצגה בפנינו פרוגרמה אדריכלית ראשונית, אשר נערכה על ידי משרד מיכל & טליה אדריכלות ובינוי ערים, לצורך בחינת אפשרות מימוש הזכויות עפ״י התב״ע ולצורך בחינת היישימות התכנונית למימושן במסגרת הוראות הבינוי ומגבלות התב״ע המוצעת.
להלן עיקרי הפרוגרמה:
שטחים עיליים מותרים עפ״י התב״ע
+$*)$% '1"%0
+$*)$% '1"%0
('&%$#"! /(*.-% 23#% 3$).+%4$,$
+$,$ /).+%.2$,$
(("! +$*)$
#"! '&%$"! )(( !#($"! '"*$& )%!$*!
שטחים עיליים מוצעים
סה"כ סה"כ שטח סה"כ
מס' שטח שטח מעברים שטח
בנין ממ"ד שטח עיקרי + שטח
קומות עיקרי ממ"ק משותפים מרפסות
שירות עילי שירות עילי פלדלת
בנין 1 13 5,299 906 70 1,750 2,726 8,025 6,205 768 בנין 2 13 5,354 900 70 1,750 2,720 8,074 6,254 768
סה"כ 10,653 1,806 140 3,500 5,446 16,099 12,459 1,536
שטחים תת קרקעיים מוצעים
מס' מס' שטח חניה
בנין שימוש מחסנים
קומות חניות תת"ק
בנין 1 מגורים 50 640 2,750
בנין 2 מגורים 42 640 2,310
4
מסחר 24 1,320
מסחר
תפעולי 4 חניה עילית
סה"כ 120 1,280 6,380
הערות לטבלה
1. לאור מגבלות תכנוניות הנובעות, בין היתר, ממגבלות קווי הבניין, קיימת מגבלה במימוש השטח
העיקרי המוצע בתכנית.
בהתאם לניתוח הזכויות המוצג לעיל, סה״כ שטח עיקרי לא מנוצל הינו 1,728 מ״ר.
2. יובהר כי עפ״י הוראות התב״ע הנוכחית קיים חוסר בשטחי שירות. התכנון המוצג לעיל הינו
בהנחה ותואשר תוספת שטחי שירות, שללא תוספת שטחי שירות לא ניתן לתכנן את מגדל
המגורים בהתאם לתקנים הנדרשים.
3. יצויין כי תמהיל דירות התמורה לבעלים אינו מתאפשר נוכח הדרישה בתב״ע לתמהיל מחייב
ולא לשטח דירה ממוצע.
4. בשל מגבלות קווי הבניין והנסיגות הנדרשות התכנון המוצע לעיל אינו מפשר ביצוע של מרפסות
סוכה.
עמוד 20 מתוך 53
46
תמהיל דירות יזם
סוג דירה פנטאוז דירת 6 חד׳ דירות 5.5 חד' דירות 5 חד' דירת 3 חד' דירת 2 חד'
שטח דירה במ"ר 170 155 141 130 123 79 55
בנין 1 2 2 0 4 8 12 20
בנין 2 2 0 12 0 0 4 30
סה"כ 4 2 12 4 8 16 50
סה"כ 96 יח"ד
תמהיל דירות בעלים
סוג דירה דירות 6 חד' דירות 5.5 חד' דירות 5 חד'
שטח דירה במ"ר 141 130 123
בנין 1 0 5 11
בנין 2 16 0 0
סה"כ 16 5 11
סה"כ 32 יח"ד
להלן תשריט קומה טיפוסית וחתך
להלן חתך מוצע
עמוד 21 מתוך 53
47
היות והתכנון המוצע לא מאפשר את מיצוי זכויות הבניה, דבר המשליך באופן ישיר על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, עד לכדי הפיכתו ללא כלכלי, נבחנה חלופת תכנון נופסת תחת הנחה כי לא תהיה מניעה למימוש זכויות הבניה באופן שונה ממגבלות התב״ע לעניין גובה קומות ו/או מגבלות תכסית ו/או צפיפות.
להלן התכנון המוצע לצורך מימוש מייטבי של הזכויות בתכנית:
שטחים עיליים מוצעים
סה"כ
סה"כ שטח סה"כ
מס' שטח שטח מעברים שטח שטח
בנין ממ"ד עיקרי + שטח
קומות עיקרי ממ"ק משותפים שירות מרפסות
שירות עילי פלדלת
עילי
בנין 1 13 5,697 816 70 1,750 2,636 8,333 6,513 672 בנין 2 19 6,686 1,200 70 2,410 3,680 10,366 7,886 960
סה"כ 12,383 2,016 140 4,160 6,316 18,699 14,399 1,632
שטחים תת קרקעיים מוצעים
מס' מס' שטח חניה
בנין שימוש מחסנים
קומות חניות תת"ק
בנין 1 מגורים 50 336 2,750
בנין 2 מגורים 74 480 4,070
4
מסחר 24 1,320
מסחר
תפעולי 4 חניה עילית
סה"כ 152 816 8,140
הערות לטבלה
1. התכנון המוצע מנצל את מלוא זכויות הבניה למגורים.
2. התכנון המוצע מאפשר ביצוע של מרפסות סוכה.
תמהיל דירות יזם
סוג דירה פנטהאוז דירת 6 חד' דירת 5 חד' דירת 5 חד׳ דירת 4 חד׳ דירת 3 חד' דירת 2 חד'
שטח דירה במ"ר 168 141 123 120 100 78 55
בנין 1 2 4 4 0 0 4 10
בנין 2 2 0 0 32 16 20 10
סה"כ 4 4 4 32 16 24 20
סה"כ 104 יח"ד
תמהיל דירות בעלים
סוג דירה דירות 6 חד' דירת 5 חד' דירת 5 חד'
שטח דירה במ"ר 141 130 123
בנין 1 16 5 11
בנין 2 0 0 0
סה"כ 16 5 11
סה"כ 32 יח"ד עמוד 22 מתוך 53
48
להלן תשריט קומה טיפוסית וחתך
עמוד 23 מתוך 53
49
8. רישוי
בבדיקת תיק הבניין הסרוק באתר הועדה המקומית נמצאן ההיתרים הבאים:
.8.1 היתר מס' ,28930 מיום ,9.1.1989 להבלטת מרפסות בהתאם לתכנית א' המצורפת לבנין מס' .104 היתר בנייה להבלטת מרפסות ל-2 עמודות בבנין רב קומתי, עומק המרפסות המאושרות 8.1 מ' ואורכן 0.4 מ'.
להלן חלק רלוונטי מתשריט התכנית
.8.2 בקשה להיתר על שם מכמל רחל ואלדד להגדלת המרפסת בתיק בניין מס' ,88/0769.1 מתאריך ,6.4.1994 הכוללת תכניות שנויים בה מבקשים הגדלת המרפסת המאושרת ל- 0.7 מ' אורך ולעומק 2.15 מ', וכן לתוספת מרפסת פתוחה ע"ג מסד בכתב 5.24 מ' ולאורך 1.9 מ'. הבנייה בוצעה.
.8.3 תכנית בקשה להיתר, מתאריך ,15.5.2008 לתוספת פרגולה +פיתוח גדרות + מחסן.
.8.4 היתר מס' ,117717 מיום 27.11.2022 לתוספת מרפסת בחזית הצפונית, על שם גליק ישראל.
עמוד 24 מתוך 53
50
9. מצב משפטי
בהתאם להעתק רישום מפנקס הבתים המשותפים המתנהל בלשכת רישום ירושלים, אשר הופק באמצעות האינטרנט2 ביום ,26.4.2026 עולים, בין היתר, הפרטים הרלוונטיים הבאים:
$#"! &&% (+%*)(#' /.-,' !.)&*01!)!
4+3(43&+*/+.14!(!4*,+0!-+78+3&/3+3.413+,516!/1*,+&,+01-2 ! " $%$# /.*-,+*)('&
-51*+3*()1&*9
! 7 ;%:# +3.15'32(51+93(5 +3(543+(5.5+3(43&<(*9 +3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 ! = #%#8 >(*+'/*(3
1@*,1?+/+/C45*78%8%7B77+91
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 ! ; $%$# -**/516+0*1+3'>-,
1@*,1?+/+/C45*+91"D%8%7B7
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 " $ $%$# (1/+032*>+61&*3
1@*,1?+/+/C45*78%8%7B77+91
" : #%#8 !'(+1'(*'&+(/1*9 +3(543+(5.5+3(43&<(*9 +3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 " 8 #%#8 *4!(+5@*!+-1(11*!3
1@*,1?+/+/C45*%7B77+91"%""
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 " D $%#8 '/*-1+014/)+51'-EF&3
1@*,1?+/+/C45*%7B77+91"%"7
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 7 # $%$# +G2*@*1+9'*&-3
1@*,1?+/+/C45*+91"D%8%7B7
7 B" #%#8 /.*-,+*)('& +3(543+(5.5+3(43&<(*9
7 "" #%#8 )-!(+.6(/+A.1*+0'&!3 +3(543+(5.5+3(43&<(*9 7 7" $%#8 /.*-,+*)('& ?2*(,+4&+@*+5+1H*,+/)@+6&)+,516@(&*-1/)+F'&++3(15.1'>,( +3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 = =" $%#8 &1*+/'*(+1*-1*
1@*,1?+/+/C45*78%8%7B77+91
!(5*H!*+-*-1+3'-1F&-!+1
= ;" ;%:# +3(543+(5.5+3(43&<(*9
*.13*,
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 = $" )@*('+*4!1+5&'3
1@*,1?+/+/C45*+91"D%8%7B7
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 = :" .&*+3&1*
1@*,1?+/+/C45*+91"B%7B7"%7"
; 8" >1@*+3>!!51>!* +,(43'<+3(3&+,516'%@%*+,3?.)1+,1@*,1?+/+/C45*+91"D%8%7B7 ; D" 11!(16*01//+3 +3(543+(5.5+3(43&<(*9
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 ; #" )6*F&*+G@-?>+.131*3
1@*,1?+/+/C45*+91"D%8%7B7
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 ; 7B F1+014/)+032*&3
1@*,1?+/+/C45*78%8%7B77+91
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 $ "7 )(@/+0'@(*(/1+9*9
1@*,1?+/+/C45*78%8%7B77+91
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 $ 77 /))+5F'1&+5(1!3
1@*,1?+/+/C45*+91"D%8%7B7
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 $ =7 .1F&*+)?(+(/1*9
1@*,1?+/+/C45*+91"D%8%7B7
$ ;7 (5F*'&51 +3(543+(5.5+3(43&<(*9
: $7 /-)+3'93(5 +3(543+(5.5+3(43&<(*9
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 : :7 '5*+/-)3
1@*,1?+/+/C45*78%8%7B77+91
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 : 78 /(+(1*!*+1*H?!
1@*,1?+/+/C45*78%8%7B77+91
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 : 7D >@(&*--+F?1+91'>,(
1@*,1?+/+/C45*+91"B%7B7"%7"
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 8 #7 F&*!+*)('&+,1(1
1@*,1?+/+/C45*+91"77%D%7B7
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 8 B= +0/,2(6'(1*+11&(*3
1@*,1?+/+/C45*+91"7%7B7"%7"
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 8 "= 3**-/(15+0*>
1@*,1?+/+/C45*+91"D%8%7B7
+3(543+(5.5+3(43&<(*+3(43+A9&+,516'%@%*+-,*,3+5?.)+,1 8 7= '(+9(5?&
1@*,1?+/+/C45*%7%7B77+91"7
2 נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א-
.2001
עמוד 25 מתוך 53
51
10. התייחסותנו לתכנית המופקדת ולטבלאות ההקצאה והאיזון
.10.1 מצב נכנס
.10.1.1 שווי חלקה 8
בהתאם לנספח ההקצאה והאיזון, חלקות 5-8 כוללות כל אחת 32 יח״ד, אולם שטח חלקה 8 עומד על 2,580 מ״ר, והוא גדול משמעותית משטחי חלקות ,5-7 העומדים על 1,182 מ״ר, 1,510 מ״ר ו־1,500 מ״ר בהתאמה.
פער זה אינו טכני בלבד, אלא מהווה רכיב קנייני־כלכלי במצב הנכנס. שטח הקרקע העודף של חלקה 8 בא לידי ביטוי ברכוש המשותף, במרחבי החצר, באיכות המגורים ובשווי היחסי של בעלי הזכויות בחלקה.
יתרה מכך, לשטח הקרקע של חלקה 8 יש משקל תכנוני נוסף, מעבר לעצם היותו רכיב קנייני במצב הנכנס. היקף הקרקע הוא אחד המרכיבים שאפשרו את קידום התכנית החדשה ואת קליטת זכויות הבניה המוצעות בה. ללא מסת קרקע מספקת, לא ניתן היה לתכנן את הבינוי, השטחים הפתוחים, הדרכים, שטחי הציבור והזכויות הסחירות בהיקף שנקבע בתכנית.
לפיכך, ככל ששווי במצב הנכנס נקבע רק לפי שטחי הדירות הבנויים, מבלי שניתן ביטוי מספק לשטח הקרקע העודף של חלקה ,8 נוצר עיוות בשווי היחסי בין בעלי הזכויות.
יש לתקן את שווי חלקה 8 כך שישקף את יתרון שטח הקרקע הרשום ביחס לחלקות
המגורים האחרות, או להציג נימוק מדוע לרכיב זה לא ניתנה תרומה נפרדת.
.10.1.2 שווי חלקה 9
בהתאם לתשריט תכנית מס׳ ,1713 שאושרה בשנת ,1972 חלקות 5-9 בגוש 30643 נכללות בתחום שטח תכנון מס׳ .A6 זכויות הבנייה בשטח זה נקבעו כמסגרת תכנונית כוללת להקמת 4 בנייני מגורים, בניצול מקסימלי של %.71
במסגרת תרש״צ מס׳ ,5-22-2 שאושר בשנת ,1985 חולק חלק משטח התכנון לחלקות ,5-8 ובתחומן הוקמו בפועל ארבעת בנייני המגורים שנקבעו בתכנית. זאת, אף בניצול זכויות גבוה מזה שנקבע בתכנית המקורית, בין היתר מכוח הקלות ותכניות מאוחרות.
חלקה 9 מהווה אפוא את יתרת שטח התכנון ,A6 אמנם מבחינה סטטוטורית החלקה סומנה בתכנית 1713 בתחום אזור מגורים ,4 אולם אין בכך כדי ללמד על קיומן של זכויות בנייה עצמאיות, זמינות או ניתנות למימוש בתחומה, שעה שזכויות הבנייה שנקבעו לשטח התכנון בשלמותו מומשו בפועל בתחום חלקות .5-8
מעבר לכך, חלקה 9 לא נכללה בתרש״צ כחלק ממגרשי הבנייה, לא נקבעו לגביה הוראות בנייה מפורטות המאפשרות מימוש עצמאי והיא סובלת ממגבלות פיזיות ותכנוניות מהותיות, ובהן היעדר גישה מוסדרת, טופוגרפיה קשה במיוחד, צורה גיאומטרית בלתי רגולרית ומיקום שאריתי ביחס למתחם הבנוי.
בפועל, החלקה אינה מתפקדת כמגרש מגורים עצמאי או כקרקע זמינה לפיתוח פרטי, אלא נטמעה במרחב גן פטרי ומשמשת כחלק בלתי נפרד מן הגן הציבורי. השטח פתוח לציבור, משתלב ברצף הפיתוח הנופי של הגן, ואינו מובחן ממנו מבחינה פיזית או תפקודית.
עמוד 26 מתוך 53
52
שימוש ציבורי נמשך זה, בצירוף מאפייני החלקה והיעדר יכולת המימוש העצמאית, מלמד כי במצב הנכנס יש לראות בחלקה 9 שטח שאריתי בעל אופי ציבורי־פתוח, המשמש בפועל כחלק מן המרחב הציבורי העירוני וכחלק בלתי נפרד מגן פטרי, באופן המשקף שליטה, חזקה ושימוש ציבורי נמשך על ידי הרשות המקומי.
בנסיבות אלה, הכללת חלקה 9 מעל הקו וייחוס שווי לפי קרקע בעלת זכויות בנייה למגורים אינם משקפים את מצבה התכנוני, הפיזי, התפקודי והכלכלי האמיתי של החלקה, ומייחסים לה סחירות וזמינות שאינן קיימות בפועל.
לפיכך, יש להעביר את שטח חלקה 9 אל מתחת לקו.
לחלופין בלבד, ככל שייקבע כי יש להביאה בחשבון מעל הקו, יש לייחס לה שווי מינימלי בלבד, המשקף את היעדר הזכויות העצמאיות למימוש, את מגבלותיה הפיזיות והתכנוניות, את השימוש הציבורי בפועל ואת רמת הסחירות הנמוכה. לכל היותר, יש לקבוע לה שווי שאינו עולה על בסיס השווי שנקבע לשטח בייעוד לאזור מגורים 4 מחלקה .320 להלן תמונות של חלקה ,9 הממחישות את השימוש שנעשה בחלקה לגן ציבורי :
3 שווי הזכויות בחלקה 9 נקבע לפי סך של 468 ₪ למ״ר קרקע, בעוד שווי שטח שסומן כאזור מגורים 4 מחלקה 20 נקבע לפי סך של 91 ₪ בלבד.
עמוד 27 מתוך 53
53
.10.1.3 שווי חלקה -20 קרקע בייעוד לדרך ו/או עיצוב נופי בהתאם לטבלת ההקצאה שטח של 260 מ״ר מחלקה ,20 בייעוד לדרך ו/או עיצוב נופי לפי תכנית 101-0110635 נכלל בתחום התכנית כשטח המקבל זכויות במצב היוצא.
בנסח הטאבו של חלקה 20 רשומה הערה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-,7 לטובת הוועדה המקומית לתו״ב ירושלים לפיה שטח הקרקע הנ״ל הופקע. דבר ההפקעה פורסם בי.פ. 7437 מיום 1.2.2017 )מצורף כנספח(.
על כן, יש להעביר שטח זה אל מתחת לקו. ככל ושטח זה לא יובא בחשבון כשטח מתחת
לקו, יש לייחסו לחלקות ,5-8 כשטח בשימוש לחניה פרטית, כמפורט בסעיף .10.1.4
.10.1.4 שווי חלקה -20 קרקע לחניה פרטית
בהתאם להוראות תרש״צ ,5-22-2 מגרשי החניה הפרטיים יהוו חלקות רישום נפרדות ויירשמו על שם בעלי הקרקע. מגרשי החניה ישועבדו בזיקת הנאה חופשית ללא הגבלה ולצמיתות לכל השימושים הקשורים לגישה ולמעבר הולכי רגל וכלי רכב ולחניית כלי רכב לטובת המגרשים הנהנים.
בפועל, נושא הבעלות בחלקה 20 לא הוסדר במסגרת רישום הבית המשותף כך שהזכויות בחלקה נותרו בבעלות מדינת ישראל עם הערה על זיקאת הנאה- חלקה כפופה לטובת חלקות .5-8
בטבלאת ההקצאה נכלל שטח של 1,175 מ״ר מחלקה ,20 אשר כפי הנראה סווג בטעות כשטח בייעוד לאזור מגורים 4 על אף שמדובר בשטח לחניה פרטית. היות והוראות והתכנית התקפות קובעות כי יש לרשום שטח זה על שם הבעלים הרשומים בחלקות 5-8 והיות ורשומה זיקת
הנאה לצמיתות לטובת חלקות ,5-8 הקצאת הזכויות בגין שטח זה צריכה להיות משוייכת
לבעלי הזכויות בחלקות .5-8
.10.1.5 שווי חלקה 31
בהתאם לטבלת ההקצאה שטח של 2,264 מ״ר מחלקה 31 נכנס לתכנית כשטח בייעוד למסחר, בגינו הוקצו זכויות במגרש תמורה מס׳ .10
ואולם, השטח הנדון מחלקה 31 מהווה את אזור התכנון המסומן באותיות PO בתכנית מס׳
1978ב׳ משנת .1980 בהתאם להוראות התכנית, אזור זה יועד למועדון נוער המשתלב בפארק, בצירוף שימושים נלווים. אף אם הותרו בו שימושים נלווים בעלי אופי מסחרי, אין בכך כדי לשנות את מהותו התכנונית והפונקציונלית של השטח כשטח בעל אופי ציבורי מובהק )סווג בשטח לבנייני ציבור(, להבדיל מאזור תכנון, E אשר סווג במפורש כשטח למסחר.
עמוד 28 מתוך 53
54
להלן חלק רלוונטי מטבלת שטחי תכנית מס׳ 1978ב׳:
חיזוק נוסף לכך נמצא בשכבת ״מגרשים למבני ציבור״ במערכת ה־ GIS של עיריית ירושלים, שבה מסווג השטח הנדון כשטח למבנה ציבור. יודגש כי סיווג זה אינו המקור הסטטוטורי כשלעצמו, אולם הוא תואם את הוראות תכנית 1978ב׳ ואת השימוש הציבורי שנעשה בשטח בפועל.
להלן סימון המגרש הנדון בקופמליקצית ״מגרשים למבני ציבור״:
עמוד 29 מתוך 53
55
במהלך השנים לא מומש באזור זה מועדון נוער במובנו המקורי, אולם הייעוד הציבורי לא נזנח מבחינה מהותית. בפועל, השטח פותח ונעשה בו שימוש כחלק אינטגרלי מגן פטרי, לרבות פיתוח נופי, ריהוט גן, מתקני ספורט ובינוי ציבורי נלווה, כשתפקודו בפועל הוא תפקוד ציבורי ־ עירוני. הלכה למעשה מדובר בשטח ציבורי המצוי בשימוש עיריית ירושלים, אשר מחזיקה בו ועושה בו שימוש ציבורי מזה שנים.
להלן תמונה הממחישה את השימוש לשצ"פ הנעשה בשטח החלקה:
בנסיבות אלה, הכללת השטח מעל הקו והקצאת זכויות סחירות במגרש תמורה מס׳ 10 בגינו אינה משקפת נכונה את מצבו התכנוני והקנייני של השטח במצב הנכנס. הקצאה כאמור מייחסת לשטח ערך וסחירות שאינם קיימים בפועל, ומתעלמת מן האופי הציבורי המובהק של השימוש ומן ההחזקה בפועל.
לפיכך, יש להעביר את השטח הנדון אל מתחת לקו במסגרת טבלת ההקצאה והאיזון.
לחלופין, ככל שייקבע כי יש לכלול את השטח מעל הקו, יש לייחס לו מקדם שווי מופחת באופן מהותי, המשקף את ייעודו הציבורי, את השתלבותו בפארק העירוני, את השימוש הציבורי בפועל, את תפיסת החזקה על ידי הרשות ואת רמת הסחירות הנמוכה, אם בכלל, של שטח מסוג זה.
עמוד 30 מתוך 53
56
.10.2 מצב יוצא
.10.2.1 דחייה בגין מימוש וסיכון
בעת חישוב שווי המגרשים במצב המוצע, שמאי התכנית הביא בחשבון מקדם דחייה למימוש וסיכון בשיעור של %10 ביחס למגרשים 2-5 ולמגרש מס׳ ,20 אך לא החיל מקדם דומה ביחס למגרש מס׳ .1
קביעה זו מעוררת קושי מהותי בעקרונות העומדים בבסיס טבלאות איחוד וחלוקה. שווי המגרשים במצב המוצע צריך לשקף שווי שוק אובייקטיבי של כל מגרש, בהתאם למאפייניו התכנוניים, הפיזיים והכלכליים, ולא בהתאם לזהות הגורם לו יוקצה המגרש במסגרת טבלת ההקצאה.
ככל שמקדם הדחייה והסיכון נקבע בפועל לפי זהות מקבל ההקצאה או בהתאם לתוצאת ההקצאה, נוצר עיוות שמאי ומעגליות פסולה: ההקצאה משפיעה על השווי, והשווי משמש לאחר מכן בסיס לאותה הקצאה.
בענייננו, גם אם מגרש מס׳ 1 מוקצה לבעלי זכויות פרטיים להם הסכם עם חברה יזמית לקידום פרויקט התחדשות עירונית, שמימושו מותנה בהתקיימות תנאים תכנוניים, קנייניים, חוזיים ועוד. עצם קיומה של התקשרות עם יזם אינה מאיינת את רכיב הסיכון, כל עוד לא התקיימו מלוא התנאים המתלים ולא הוצא היתר בנייה בפועל.
לפיכך, בהיעדר הבחנה שמאית עניינית ומנומקת בין מגרש 1 לבין המגרשים שלגביהם
הובא בחשבון מקדם סיכון, יש להחיל גם על מגרש מס׳ 1 מקדם דחייה למימוש וסיכון
בשיעור של %.10
.10.2.2 מקדם מיקום
במסגרת קביעת מקדמי המיקום במצב המוצע, נדרש תיקון והבחנה ברורה בין מאפייני המיקום של המגרשים השונים:
מגרש מס׳ 1 ממוקם בחזית לכביש ראשי וסואן, בסמוך לצומת המהווה את הכניסה המתוכננת לכביש הגישה למגרשי המגורים, ובצמידות למגדל תעסוקה מתוכנן.
לעומת זאת, מגרשים מס׳ ,2 3 ו־20 ממוקמים בחזית לפארק עתיר שטח, ולכן נהנים מיתרון מיקומי מובהק למגורים.
בנוסף, מגרש מס׳ 5 ממוקם בחזית לשד׳ נווה יעקב, המהווה ציר תנועה ראשי, ומגרש מס׳ 4 ממוקם בחזית לשד׳ נווה יעקב ובסמיכות למגדל התעסוקה.
לכן, יש לתקן את מקדמי המיקום כך שמגרשים ,2 3 ו־20 יקבלו ביטוי לתוספת שווי בגין
חזית לפארק, ואילו מגרשים ,1 4 ו־5 יקבלו ביטוי לנחיתותם היחסית בגין חשיפה לצירי
תנועה, כניסות גישה ומיקום בצמוד למגדל בשימושי תעסוקה.
עמוד 31 מתוך 53
57
מקדם התאמה למיקום בחזית לכביש:
תאריך שמאי מכריע גו"ח כתובת מקדם הפחתה
9.3.2022 אליהו כהן 3702/111 רמז ,88 רחובות %10 19.4.2022 אלדד חיימי 30548/52 שכונת שועפט, יושלים %15 18.5.2022 אלי כהן 3641/125 שבטי ישראל ,5 נס ציונה %15 4.11.2025 יגאל יוסף 30278/14 שכונת בית צפאפא %15 21.12.2025 ארנון גולדברג 1698/32 מייסדים ,1 מושב מנוחה %10 מקדם התאמה למיקום בסמוך לשטח פתוח:
תאריך שמאי מכריע גו"ח כתובת מקדם תוספת
רחובות שונים )אליקום,
17.2.2019 שלומי יפה 3925 %8
בירגר(, ראשון לציון
1.8.2019 גבע בלטר 30453/43 רחוב האייל, ירושלים %12 4.12.2019 גיל הרצברג 6204/236 בן שמן ,4 רמת גן %8 11.2.2024 אלי כהן 10620/252 רימון ,1 קיסריה %12 18.5.2025 דוד דדון 6319/344 רובע סירקין, פתח תקווה %8 מקדם התאמה למיקום בסמוך למגדל משרדים:
תאריך שמאי מכריע גו"ח כתובת מקדם הפחתה
7.10.2014 נורית ג'רבי 6927/56 חברת ש"ס ,9 תל אביב %10 2.6.2016 אריה אריאל 7652/310 שכונת נווה זמר, רעננה %5
לאור האמור לעיל יש להביא בחשבון מקדמי התאמה למיקום, כדלקמן:
סעיף/ מגרש 1 2 3 4 5 20
חזית לכביש ראשי 0.95 1 1 0.95 0.95 1
חזית לשטח ציבורי פתוח 1 1.1 1.1 1 1 1.1
מגדל תעסוקה 0.97 1 1 0.97 1 1
מקדם מיקום משוקלל 0.92 1.1 1.1 0.92 0.95 1.1
.10.2.3 עירוב שימושים
מגרש מס׳ 1 כולל את היקף שטחי המסחר הגבוה ביותר מבין מגרשי המגורים בתכנית 1,742 מ״ר מסחר. זאת לעומת 400 מ״ר בלבד במגרש ,2 965 מ״ר במגרש ,4 684 מ״ר במגרש ,5 700 מ״ר במגרש 10 וללא שטחי מסחר במגרשים 3 ו־.20 כלומר, היקף המסחר במגרש 1 גבוה בכ־ %336 ממגרש ,2 בכ־%81 ממגרש ,4 בכ־%155 ממגרש 5 ובכ-%148 ממגרש .10 כמו כן, מגרש 1 מרכז לבדו כ־%42 מכלל שטחי המסחר בתכנית.
לפיכך, אין לראות במגרש 1 כמגרש מגורים רגיל או כשקול ליתר מגרשי המגורים. ריכוז כה משמעותי של שטחי מסחר במגרש אחד צפוי להשפיע על איכות המגורים, לרבות תנועת מבקרים, פריקה וטעינה, רעש, עומסי חניה, חשיפה ציבורית ופגיעה בפרטיות.
עמוד 32 מתוך 53
58
להלן דוגמאות למקדמי התאמה לעירוב שימושים:
יחס שטחי
מקדם הפחתה
שטח מגורים שטח מסחר המסחר
תאריך שמאי מכריע גו"ח כתובת לעירוב
במ"ר במ"ר משטח
שימושים
המגורים
14.2.2019 יעקב פז 3947/10 שדרות אבא אבן, ראשון לציון %95 62,792 7,013 %11 5.9.2024 גיל הרצברג 6233/37 רמת גן, מתחם תל השומר %95 4,410 482 %11 13.3.2025 דוד דדון 5762/26 שכונת רובע ,A אלעד %95 16,250 1,364 %8 3.6.2025 בועז ברזילאי 2072/99,78 אשדוד %95 12,000 830 %7
בשטח התכנית יחס השימוש המסחרי משטחי המגורים הינו כדלקמן:
סעיף/ מגרש 1 2 4 5
שטח מגורים 12,818 6,616 14,385 14,490
מסחר 1,742 400 965 684
יחס מסחר משטחי מגורים %14 %6 %7 %5
בנסיבות אלה, יש להביא בחשבון הפחתה בשיעור של %10 משווי מגרש .1
.10.2.4 הפחתה בגין התכלות התכנית
בהתאם לסעיף 7.2 לתקנון תכנית מתחם פטרי, ככל ולא תמומש התכנית תוך 7 שנים מיום אישור התכנית הרי שהיא תפקע.
בעניין התכלות תכנית התקבלו מספר החלטות ועדות ערר )שכולן פסקו באופן דומה(. כך
לדוגמא, בערר )חיפה( 8071/14 רבינוביץ׳ שאול נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית
אתא )פורסם בנבו, (10.05.2016 נקבע כי בקביעת שווי המקרקעין על השמאי המכריע לתת משקל לזכויות שתוקפן מוגבל בזמן:
״המועדהרלוונטילבחינתההשבחהשנגרמהעקבהתכנית,הנומועדאישורהתכנית ואתההשבחהישלקבועלמועדזהבלבד.במועדזה,ההוראהבדברתמריציהבניהבגין הריסההיתהבתוקף,ולכןלאניתןלהתעלםממנהבעתחישובההשבחהשנגרמהעקב התכנית.עםזאת,ומאחרומדוברבזכויותשתוקפןהוגבלבזמן)עםאפשרותלוועדה המקומיתלהורותעלהארכתהתקופה(בריכיישלקבועמקדםסיכוןמתאים, המשכללאתתקופתתוקפןשלההוראות,לתוךשוויהזכויותהמתווספות.אנוסבורים כיבכךנפלהטעותמהותיתהןבשומההןבתיקוןשנערךעלידיהשמאיהמכריע….״
עמוד 33 מתוך 53
59