ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 55 · סדר יום מלא לועדת תבע לתאריך 8.9.26.pdf

- 1 -

תאריך:1/9/2026

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2026/17

שתתקיים 08/09/2026 - כו אלול תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

09:30 תביעת פיצויים היטל השבחה לתכנית 948901 (יישלח בנפרד)

10:00 הפקעה מס' 23/1361 – גבעת שאול על פי תב"ע 433805

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1045541 רוממה התנגדויות שינויים בבינוי מאיר צפר ועדה מקומית ותוספת קומות לשם

הרחבות ותוספת 5

יח"ד זיכרון יעקב .5

2 11:30 1205186 תלפיות התנגדויות שינוי קווי בניין לשם אלה ועדה מקומית מזרח תוספת מרפסות מיליקובסקי

ברחוב אפרתה 33

3 12:00 1297712 נוה יעקב התנגדויות תוספות בניה לשם יצחק עמיאל ועדה מקומית הרחבות יח"ד

קיימות

4 1122241 בית צפפה התנגדויות גבעת השקד - הרשות ועדה מקומית איחוד וחלוקה שלא לפיתוח

בהסכמה מכח ירושלים

תכנית 969162

5 1506476 מקור ברוך התנגדויות בניין מגורים ברחוב ועדה מחוזית יהודה המכבי 16

6 1259324 שמואל התנגדויות התחדשות עירונית ועדה מחוזית הנביא ברחוב ארץ חפץ -1

5

7 1241744 קרית התנגדויות תכנית פינוי בינוי ועדה מחוזית מנחם ברחוב פנמה 4

8 1248970 אבו טור התנגדויות בית מלון - אבו טור אוסאמה ועדה מחוזית דענא

9 1304344 נוה יעקב התנגדויות התחדשות עירונית - אייל הנס ועדה מחוזית כף החיים

10 1469246 תלפיות הפקדה עין גדי - דרך חברון, יחיאל סגל ועדה מחוזית צמת הבנקים

11 14:00 965962 בית חנינה הפקדה רכבת קלה צחי ויטלזון ועדה מחוזית בירושלים-הקו החום

12 1225861 מחנה הפקדה הפיכת מרתף קיים שולמית ועדה מחוזית יהודה לדירה חדשה ברח האוסמן

יוסף חיים

- 2 -

13 1562578 מנחת הפקדה תוספת זכויות מיכאל סידור ועדה מקומית למגרשי ציבור

אדמונד סחייק

14 1547728 נוה יעקב הפקדה התחדשות עירונית אפשתין נחמי ועדה מחוזית מתחם וסרמן - שד' גולדן סיטי

נווה יעקב 43-51

15 1530955 קרית הפקדה התחדשות עירונית מתחם ברזיל ועדה מקומית היובל רחוב ברזיל 4-12 אבני דרך

התחדשות

16 1510965 רוממה הפקדה הרחבות יח"ד מענה אסתר ליבא ועדה מחוזית שמחה 8-14 דיסין

17 1493428 רמת הפקדה הרחבות יח"ד זאב וואלף ועדה מקומית אשכול קיימות ותוספת הייזלר

מחסנים מבוא

חצרות 1

18 1446145 קטמון הפקדה בוסתנאי 32-34 ועדה מחוזית הישנה פינוי בינוי

19 1513597 שכונת הפקדה בני ברית 12 בלומה ועדה מחוזית החבשים לפקוביץ

20 1444389 רמות הפקדה הרחבות דיור שלמה סננס ועדה מחוזית ותוספת 2 יח"ד הנרי

מורגנטאו 20

21 1217827 אל-עיסוויה הפקדה חניון אוטובוסים, לתחבורה ועדה מחוזית כביש מס.1 נחל אוג תכנית אב

22 1315423 גבעת הפקדה התחדשות עירונית גרבר רועי ועדה מחוזית הורדים טשרניחובסקי -74

78-80

23 1147008 בית הפקדה תוספת קומות ויח"ד בנימין ועדה מחוזית ישראל חדשות ברחוב שאוליאן

אליהו רא"ם 2

24 1484658 עיר גנים הפקדה התחדשות עירונית עפר אנגל ועדה מחוזית רח' קוסטה ריקה

11-21

25 1385590 בית חנינה תיקון החלטה הערכת שני קומות כאלד דולה ועדה מקומית להפקדה והוספת קומה לבניין

26 1507979 נוה תיקון החלטה עדכון קוי בניין מיכאל סידור ועדה מקומית שאנן/ניות להפקדה למגרש בית כנסת

27 1485986 גבעת תיקון החלטה תוספת אגף לביה"ס עיריית ועדה מקומית מרדכי להפקדה קיים ותוספת ירושלים

שימושים למבני

ציבור

28 1437482 רמת תיקון החלטה הרחבות דיור ברח' אליהו קהאן ועדה מקומית אשכול להפקדה ים סוף 1

29 1523240 מקור ברוך תיקון החלטה תוספות בניה לבנין ועדה מקומית להפקדה קיים בר גיורא 5

30 1490655 גבעת רם תיקון החלטה קמפוס שוורץ רייסמן עיריית ועדה מקומית להפקדה ירושלים

31 1491000 תל ארזה, תיקון החלטה ברוכים -6 תוספת מיכאל גרוס ועדה מקומית עזרת להפקדה שטחים וממ"דים

- 3 -

תורה

32 1541713 תלפיות הצטרפות שנוי יעוד לשצ"פ אגף נכסי ועדה מחוזית מזרח הועדה מתחם מצפת העירייה

המקומית עירית

בשלב ירושלים

הפקדה

33 1421205 כפר עקב הצטרפות קרית חינוך - כפר עיריית ועדה מקומית הועדה עקאב ירושלים

המקומית

בשלב

הפקדה

34 1362540 גבעת הצטרפות הקמת בנין מגורים, שמעיה פרוש ועדה מחוזית שאול הועדה מבנה ציבור ושטח

המקומית ציבורי פתוח, רחוב

בשלב עקיבא אזולאי י-ם

הפקדה

35 15:00 1380047 בית הכרם הצטרפות מרחב זיו דנה ועדה מחוזית הועדה בורנשטיין

המקומית

בשלב

הפקדה

36 1336551 ע-שייח הצטרפות בניין מגורים חדש עלי גזאלי ועדה מחוזית הועדה

המקומית

בשלב

הפקדה

37 509ב נוה יעקב תכנית בינוי מתחם פרחי הבר אהרון דב ועדה מקומית מנח"ח פוקס

38 1152743 בית וגן דיון עקרוני התחדשות עירונית ועדה מחוזית ברחוב זאב חקלאי

2

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1045541

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: צפר מאיר

עורך התכנית: פלינק נפתלי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 7.10.2024

כתובת זכרון יעקב 5 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30234 57 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטיםלאשר ארכה להגשת התנגדויות כמפורט להלן:

לאור העובדה שתקופת ההפקדה של התכנית היתה בזמן מבצע "שאגת הארי", ניתן לאפשר הארכת תקופת ההתנגדויות לבקשת המתנגדים בחודש נוסף לצורך הגשת התנגדויות.

13/05/2026

בפני הוועדה הוצג מכתב של מגישי התכנית המתנגדים למתן האורכה הוועדה לאחר שעיינה במכתב סבורה כי יש מקום כפי שנוהגת בדר"כ הוועדה לאשר ארכה של 30 יום מתום תקופת ההפקדה כפי שמאפשר החוק.

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה תוספת 5 יח"ד חדשות וסה"כ 55 יח"ד בשני בנייני מגורים.

מאושרות בתכנית 5671א' 51 יח"ד. יש להבהיר תוספת יח"ד מוצעת בתכנית. יש 22/01/2025 להציג יח"ד בנספח הבינוי והוראות התכנית בהתאם למאושר בתב"ע ובהיתר הבניה, בתיאום מחלקת התכנון.

לא ברור איפה תוספת החניה המוצעת עבור יח"ד החדשות בתכנית. לא תותר תוספת יח"ד בלי מתן פתרון חניה במגרש. יש לקבל אישור מעודכן מאגף תושי"ה לנספח התנועה, הכניסה אל החניה ותוספת מקומות חניה.

מוצעת תוספת מחסנים מעבר למספר יח"ד הקיימות ומוצעות בתכנית במפלסים ,-5.80 .-5.45 שטח מחסנים חדשים גדול מהמקובל. יש למספר את כל המחסנים - 5 -

ולציין שטחם. שטח מחסן יהיה %8 משטח הדירה ועד 20 מ"ר מקסימום. לא תותר תוספת מחסנים מעבר למספר יח"ד המוצע בתכנית. יש לתקן בתיאום מחלקת התכנון.

מוצעת מרפסת זיז בבניין 2 מפלס -2.90 בחזית מזרחית שחורגת מקווי הבניין המוצעים בתכנית. לא יותרו מרפסות זיז החורגות מקו בניין 3 מ' מגבול המגרש. כל המרפסות המוצעות בתכנית יהיו בתחום קווי הבניין.

לתקן ציון המידות לקווי הבניין המצוין על גבי תשריט מצב מוצע בהתאם למרחקים מגבול החלקה.

לבטל את המבנה המשופע בקומת הגג עליו מוצגים קולטי שמש. גג הבניין יהיה שטוח ובשטח הרצפה יוצבו קולטים לדודי שמש. יש לבטל הערה בעניין זה מתחת לטבלה 5 בהוראות התכנית.

להשמיט הערה מתחת לטבלה 5 – זכויות והוראות בניה בהוראות התכנית, לעניין מספר יח"ד מוצע.

תנאי להיתר בניה יהיה תיאום וקבלת אישור אגף התברואה.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף לעניין הריסה.

התכנית מציעה להריסה תוספת קיימת בעברת בנייה במפלס -8.70 , מדובר במשפחה עם בעיה אישית שמצריכה הרחבה גדולה של הדירה , לאר הנסיבות המיוחדות יש לסמן את התוספת הקיימת להכשרה במסגרת התכנית בתיאום עם מחלקת התכנון., תוספת זו תוחרג משלביות הביצוע של יתר התוספות לדירה .

יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תוספת הקומות תהיה בהינף אחד לכל בניין והרחבות הדיור יהיו בנפרד לכל דירה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

- 6 -

סעיף 1.4 – לציין לפי איזה סעיף בחוק התו"ב מקודמת התכנית בסמכות הועדה המקומית.

סעיף 1.6 – לציין יחס כפיפות לתכנית 5671א'.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים.

סעיף 4.1.1 – לציין שימוש ציבורי מאושר בתכנית 5671א'.

סעיף 4.1.2ב – חניה – להוסיף שהחניה תהיה בתחום המגרש בלבד.

סעיף 4.1.2ג – סטיה ניכרת – להוסיף מספר הקומות.

טבלה 5 – להשמיט הערות מתחת לטבלה לעניין תוספת יח"ד, התרת קולטי שמש בהתאם לנספח הבינוי.

נספח בינוי:

להשמיט טבלת שטחים וחישוב חניה מהסטריפ.

להציג בתכנית מפלס -8.70 את הפיתוח הקיים / מוצע. מדובר בקומה שיושבת על הקרקע.

למספר מחסנים ולציין שטחם.

למספר באופן בולט יותר את יח"ד הקיימות והמוצעות.

קומה ה' בניין 2 – לא ברור איך נכנסים ליח"ד המערבית המוצעת.

נספח תנועה וחניה:

לתקן את מספר יח"ד המאושרות והמוצעות, ואת טבלת מאזן החנישה בהתאם.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

שינויים בבינוי ותוספת קומות לשם הרחבות ותוספת 5 יח"ד זיכרון יעקב 5 א' ו- ב', רוממה.

עיקרי הוראות התכנית

-1 קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

א. בבניין מספר :1

- תותרנה תוספות בנייה בקומות מפלסים .+8.70-,5.80-,2.90-,0.00+,2.90+,5.80+,8.70 לשם - 7 -

הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר תוספת שתי קומות מעל הבניין הקיים, לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה שמתחתיה לשם תוספת יחידות דיור חדשות, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר תוספת שתי קומות עליונות לשם הרחבות יח"ד קיימות בקומה שמתחתיה ולשם תוספת שתי יח"ד חדשות, בהתאם לנספח בינוי (נספח מס' .)1 - תותר תוספת מחסנים במפלס -5.45 בהתאם לנספח הבינוי.

ב. בבניין מספר :2

- תותרנה תוספות בנייה בקומות מפלסים .+8.70-,5.80-,2.90-,0.00+,2.90+,5.80+,8.70 לשם הרחבות יחידות הדיור הקיימות בהן, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר תוספת קומה מעל הבניין הקיים, לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה שמתחתיה ולשם תוספת יחידות דיור חדשות, בהתאם למפורט בנספח הבינוי.

- תותר השלמת קומה ד' ותוספת קומה עליונה לשם תוספת יח"ד חדשות, בהתאם לנספח בינוי.

- תותר תוספת מחסנים במפלס -5.45 בהתאם לנספח הבינוי.

-2 קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

-3 הגדלת שטחי הבניה בשטח.

-4 הגדלת מספר יח"ד בבניין מס' 1 מ 24 - יח"ד מאושרות בתכנית 5671 א' ל-26 יח"ד, ובבניין מס' 2 מ -27 יח"ד מאושרות בתכנית 5671א ל -30 יח"ד סה"כ תוספת של 5 יח"ד חדשות. סה"כ 56 יח"ד בשני הבניינים.

-5 הגדלת מספר קומות מ- 4 קומות מעל מפלס ה- 0.00 ל -6 קומות מעל מפלס ה -+0.00 ושלוש קומות מתחת למפלס .+-0.00

-6 קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

-7 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

-8 קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 06/02/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 07/04/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת ותגובת המגישים להתנגדות:

התנגדות מספר 1 :

מאת: עו"ד ונוטריון אהרון אגסי בשם -

- חזקיהו ברנשטיין , ת.ז. 036037851 , מתגורר בבניין זכרון יעקב 5 - 8 -

- אביהוא רוכלמר, ת.ז. ,317733988 מתגורר בבניין זכרון יעקב 5

עיקרי ההתנגדויות:

להלן מובאת ההתנגדות, הבקשה לקבלת ארכה לתקופה בה ניתן להגיש התנגדות:

1. תחילה יבקשו המתנגדים לציין כי מאז פרוץ מבצע "שאגת הארי", הוכרז במשק "מצב

מיוחד בעורף", סיטואציה זו יצרה דה-פקטו שיבוש של כלל הפעילות המשקית התקינה.

2. הפעילות המשקית ובכללם כלל משרדי הממשלה וכל יתר הרשויות הועברו בהתאם

להנחיות פיקוד העורף לפעילות במתכונת חירום, סיטואציה זו (שמלכתחילה הצדיקה את דחיית המועדים הסטטוטוריים להגשת כתב ההתנגדות), מנעה עד כה בהכרח את יכולת הגעתם הפיזית של המתנגדים ו/או של אותם גורמי המקצוע ששכרו כדי לעיין במסמכים הדרושים להם למטרת גיבוש הכנת כתב התנגדותם לתכנית במועד.

3. בשל הקושי האמור, ובשל הנתון שמועד הגשת ההתנגדות לא הוקפא ע"י הרשות

התכנונית (כפי שנעשה ביתר המוסדות והגופים הממשלתיים), ועל מנת לא לפגוע בזכות העמידה והטיעון של המתנגדים שלהם זיקת בעלות במקרקעין הנדונים, מתכבדים הם להגיש התנגדותם במועד שיועד לכך על קצה המזלג ובכותרות בלבד.

4. כאמור, המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להשלים את כתב התנגדותם ולצרף בעתיד

את מסקנות וחוות דעת של אותם מומחים ששכרו לשם כך ו/או מסמכים נוספים שיגיעו לידם ו/או לידי ב"כ הח"מ, לרבות אסמכתאות ותמונות לתמיכה בנימוקי ההתנגדות וכיו"ב.

5. להלן האדנים עליהם מתבססת ההתנגדות לתכנית שהופקדה:

• מסמכי התכנית אינם משקפים את מלוא חריגות הבנייה במבנים. וכן את

יחידותהדיור הלא חוקיות הקיימות בפועל באותן חלקות משנה שבבעלות

מגישי התכנית בהם מבוקשים מחסנים בהיקף מאוד חריג.

• אין התייחסות לחובת הקמת חדר מדרגות מוגן בו מבוקש בינוי עד ל – 9 קומות המוגדר בתקנות כ"בניין גבוה".

• אין חניית נכים כנדרש בחוק ובתקנות.

• אין עמדת הצלה.

• החניות המוצעות מציגות תוספת של מספר חניות לא קיימות ולא ישימות לביצוע, בין היתר בגלל אי נגישות לרכב כלל, בשל מיקומן ע"ג מרפסת קיימת ומדרגות שנבנו ע"י אחד הדיירים. וגם בשל הנתון שמיקומן נעשה בחלקם של שטחים שהוצמדו בצמידות מיוחדת לבעלי זכויות קנייניות, שככל הנראה אינם נמנים על מגישי התכנית שהופקדה, או אינם מודעים למוצע בתכנית.

6. התכנית מייצרת אפליה תכנונית מובהקת כאשר היא מתעלמת לחלוטין ופוגעת בצורה

גורפת בזכויותיהם התכנוניות להרחבת דירותיהם ו/או הוספת יח"ד במקרקעין הנדונים.

- 9 -

הכל יודעים כי זכויות תכנוניות אלו הושוו מזה זמן לזכות יסוד שכל פגיעה בהם היא לא רק פגיעה אלא גם פגיעה בקניינו של אדם האסורה בתכלית.

7. בנקודה זו עולה השאלה מהי הזכות, או הנימוקים כבדי המשקל של מגישי התכנית לעשות

שימוש ייחודי אך ורק לטובתם, בלבד בהוספת יח"ד עבורם בלבד, מבלי ליתן התייחסות למבנה כולו המוצע בתכנית.

8. אישורה של התכנית הנדונה כפי שהיא, תהווה סתימת הגולל לצמיתות ביכול של

המתנגדים לזכות בהרחבת דירותיהם ובהוספת יח"ד נוספות בקניינם בדרך של תכנון אורבני מיטבי.

9. נחזור ונדגיש כי ההתנגדות מוגשת על קצה המזלג בלבד, ועל סמך המסמכים הנמצאים

במערכת המבא"ת משום שלא נמצאו המסמכים החתומים המציינים את פרטי הפקדת התכנית, כפי שצוין לעיל הכל לנוכח מבצע "שארגת ארי" הפעילות המשקית מצומצמת ביותר והקושי לעיין פיזית בארכיב בתיק מסמכי ההפקדה.

10. המתנגדים ידגישו כי רצונם להופיע בפני הועדה להביע התנגדותם לתכנית המופקדת,

ובפרט להביא בפניה את מלוא המידע שהוסתר ממנה על ידי מגישי התכנית. הכל כדי שיהיה בידי הועדה הנכבדה מלוא המידע הנדרש כדי להכריע בתכנית אם ראויה היא אם לאו.

11. כדי להמחיש על הכתב את האמור, יציגו המתנגדים כי התכנית שהופקדה ומסמכיה אינם

משקפים נכוחה את השימוש הלא חוקי של הימצאות דירות מגורים קיימות בפועל במבנה.

במיוחד באותן חלקות משנה בהן מגישי התכנית מבקשים לחולל בהם זכויות או תוכן כלשהו.

12. ברור לכל, כי עצם היעדרם של הפרטים המהותיים האמורים, אותם יפרטו המתנגדים

בהשלמת חו"ד מקצועית שתוגש על ידם לאחר תום תקופת החירום, כמו כן, בהצגתם בדיון בפני רשויות התכנון, מייצר דה פקטו הטעיה של רשויות התכנון העלול לגרום לחברי הועדה להיכשל בתפקידם במתן החלטה לא סבירה ולא ראויה, ובנסיבות נוספות אף פסולה מהיסוד.

13. מעל הכל, מדובר בבניין גבוה, כמצוין בנספח הבינוי של התכנית קומות שרצפתן במפלס

+14.66 באותן קומות נמצאות יח"ד עצמאיות, ובהתאם לתקנה 1 בתקנות התכנון והבניה, הבניינים מוגדרים כבניינים גבוהים בהם נדרש חדר מדרגות מוגן בכל הקומות. "בניין גבוה – בניין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין, לבין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה בהיות המיועדת לאכלוס, שהכניסה אליו דרך חדר מדרגות משותף, עולה על 13 מ'."

- 10 -

14. העדר חדר מדרגות מוגן יהיה מלכודת מוות פשוטה כמשמעה, על פניו, אין לועדה סמכות

לאשר בניין כזה, וגם נראה שהתכנית לא היתה ראויה להפקדה להתנגדויות.

חניות:

15. בתכנית מסומנות חניות אך ורק עבור אותן 5 יח"ד המתווספות לסך הדירות במבנה.

16. ראשית יצוין, כי על פניו, חלק מהחניות הנוספות מסומנות על גבי חניות המסומנות

בתשריט הבית המשותף, כצמודות לדירות קיימות, ועל כן אינן ישימות.

17. נוסף על האמור, לאור "תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל

1970 פרק ב' – נגישות בנייני מגורים סעיף 8.251 היתר להקמת בניין מגורים יינתן רק אם ימולאו התנאים המפורטים בפרק זה." 8.271 31-75 מספר כללי של מקומות חניה....מקומות נכים 1 לרכב רגיל ו-1 לרכב גבוה."

בתכנית שהופקדה לא תוכננו חניות נכים שע"פ התקנות יש לתכננן, בנוסף לחניות מכוח התקנים.

18. היעדר יכולת של אותן חניות מוצעות לא ישימות, נוסף על היעדר ייחוד או הקצאה עבור

מקומות חניה לנכים, מביאים למסקנה אחת, שספק אם ניתן לממש בניה באותם חלקים נרחבים מכוח התכנית המוצעת.

19. לפיכך, בנסיבות בהן מוסד התכנון סבור כבר עתה שהתכנית אינה ישימה, מלבד ניסיון

להכשיר בניה או שימוש לא חוקי, מוביל לדיוני סרק. המתנגדים יטענו ויבקשו את חברי

הוועדה הנכבדה: אל תתנו הכשר כלשהו לאישור התכנית, ואל תאפשרו למגישי התכנית

לטשטש עובדות, כדי שלא תצא מכשלה מתחת ידכם.

עמדת הצלה:

20. בתכנית אינה מסומנת עמדת הצלה למקרי חירום.

מחסנים:

21. במפלס -5.80 מסומנים מחסנים. המתנגדים מבקשים לציין כי שטח רב מאוד מאותם

מחסנים משמש למגורים, מכאן שאין התכנית משקפת נאמנה את המצב באתר. נוסף על כך, השימוש של מגורים באותם מחסנים אינו מצוין להכשרה ואף לא תוכננו בתכנית חניות עבור הדירות האלה.

22. מחסנים בגדלים שאינם מקובלים כאשר בנקל ניתן להבין שהם מתוכננים לשימוש עבור

דירות עתידיות, המתנגדים מתנגדים נחרצות לרעיון תכנוני זה, ומבקשים כבר עכשיו להתריע בפני הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ראו באיזו מלכודת מוות ח"ו עלולים למצוא את עצמם שוכרים תמימים עתידיים.

- 11 -

לסיכום:

23. אין כל חולק שהתכנית המוצעת עתידה לשנות באופן מהותי את אופיו של הבניין ואיכות

החיים בו ובסביבתו, באופן שלא ניתן היה כלל לחזות מראש עת רכשו את דירותיהם במיטב כספם. אישורה של התכנית המופקדת אף תגרום בהכרח, כמוסבר לעיל, ולהלן על פגמיה הרבים, לירידת ערך דרסטית של מחיר דירותיהם.

24. אין כל חולק שהוספת יח"ד חדשות גם בדרך של הוספת קומות חדשות כתוספת לקיים,

ייצור כאוס תפקודי ואנדרלמוסיה תכנונית ותפקודית כאחד.

25. אין הדבר מתקבל על הדעת לבוא חדשות לבקרים ולבקש עוד ועוד קומות.

26. לנוכח האמור, מתבקשת הועדה הנכבדה, לקבל את עמדת המתנגדים ולדחות את

התכנית המופקדת.

27. המתנגדים מבקשים כי לעת קיום הדיון בהתנגדויות, הם יוזמנו להשמיע טיעוניהם ועמדת

בפני הועדה הנכבדה, וכן בכל ועדה אחרת, אם יידרש.

28. כפי שצוין לעיל המתנגדים שומרים על זכותם להשלים את התנגדותם בעתיד לאחר תום

תקופת החירום ולצרף להתנגדותם מסמכים נוספים ו/או תמונות ככל שיגיעו לידם ו/או לידי ב"כ הח"מ, לרבות אסמכתאות וחוות דעת מומחים לתמיכה בנימוקי ההתנגדות וכיו"ב.

29. כמו כן, המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוסיף, לפרט ולבאר את נימוקי

ההתנגדות בפני רשויות התכנון. הוועדה הנכבדה אשר תדון בתיק מתבקשת לזמן את המתנגדים ובייכ לכל דיון שיקיימו בתכנית המוצעת, זאת בהודעות במועד וכנדרש.

מן הדין והצדק להיענות בחיוב לכתב ההתנגדות דלעיל.

השלמת טיעונים וראיות בהמשך לכתב התנגדות 11 ביוני :2026

מאת: עו"ד ונוטריון אהרון אגסי בשם -

- חזקיהו ברנשטיין , ת.ז. 036037851 , מתגורר בבניין זכרון יעקב 5 - אביהוא רוכלמר, ת.ז. ,317733988 מתגורר בבניין זכרון יעקב 5

עיקרי ההתנגדויות:

המתנגדים, משפחות רוכלמר-ברנשטיין, מתכבדים בזאת להגיש טיעונים וראיות משלימות בהמשך לכתב התנגדות שהגישו ביום י"ב ניסן תשפ"ו (30 במרץ 2026 ) לתכנית המופקדת.

יצוין כי הטיעונים והראיות המשלימים את כתב ההתנגדות, מפורטים בחוות דעת המומחה המצורפת בזאת. מסמכים אלו לא ניתן היה להגיש במועד ההפקדה המקורי בשל מבצע "שאגת הארי", שבו הוכרז במשק "מצב מיוחד בעורף" - סיטואציה אשר מנעה דה-פקטו מבעלי מקצוע השונים את האפשרות לאסוף נתונים לשם גיבוש חוות דעתם.

- 12 -

כאמור על יסוד החלטת הוועדה הנכבדה מיום 13.05.2026 מוגשת בזאת השלמת הטיעונים והראיות במועד שנקבע לכך, הוועדה הנכבדה מתבקשת לראות בהשלמה זו ובכתב ההתנגדות שהוגש ביום י"ב ניסן תשפ"ו 30במרץ 2026מקשה אחת של כתב ההתנגדות.

המתנגדים מבקשים בזאת כי לקראת קיומו של כל דיון שהוא בהתנגדויות, הם יוזמנו להשמיע את טיעוניהם ואת עמדתם בפני הוועדה הנכבדה, וכן בכל ועדה אחרת ככל שיידרש.

נודה על זימון המתנגדים באמצעות משרד הח"מ.

חו"ד אדריכלית נכתבה ע"י אדריכל יאיר גוטמן.

חו"ד אדריכלית לתכנית 101-1045541 שהופקדה בתאריך 2 בפר' 2026 נערכה לבקשת

המתנגדים לתכנית

1. ראשית יוער, כי מאחר שלא אותרו מסמכים חתומים המעידים על פרטי הפקדת התכנית,

חוות הדעת מבוססת על מסמכי התכנית כפי שהם מופיעים במערכת המבא"ת.

בניין גבוה:

2. בנספח הבינוי של התכנית מצוין כי רצפת הקומות העליונות, שבהן מוצעות יחידות דיור

חדשות ועצמאיות, נמצאת במפלס .+14.66 על פי תקנות התכנון והבנייה, נתון זה מסווג את המבנה באופן חד-משמעי כ"בניין גבוה". סיווג זה מקים חובה סטטוטורית מוחלטת להקמת חדר מדרגות מוגן בכל קומות המבנה – פרט בטיחותי קריטי שאינו מופיע בתכנית שהופקדה.

3. להלן לשון התקנה הרלוונטית (מתוך תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)

התש"ל -1970 )

"בנין גבוה" – בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה ביותר המיועדת לאכלוס, שהכניסה אליה דרך חדר מדרגות משותף, עולה על 13 מטרים ואינו עולה על 29 מטרים."

4. מדובר בדרישת בטיחות קשיחה שאינה נתונה לשיקול דעתה של הוועדה. השמטת פרט מהותי זה

שוללת ממוסד התכנון את הסמכות החוקית לאשר את תוספת הבנייה המבוקשת.

5. לאור האמור, התכנית במתכונתה הנוכחית לוקה בפגם שורשי ופגומה מיסודה, ועל כן לא הייתה

ראויה כלל להפקדה או לפתיחה להליך התנגדויות במצב לקוי זה.

מחסנים:

6. בסיור מקצועי ומדוקדק שנערך באתר נמצאה סתירה מהותית ואי-התאמה ניכרת בין נספח

הבינוי המופקד לבין המצב הקיים בפועל בקומות התחתונות, לרבות מפלס .-5.80 קומות אלו מאופיינות באי-התאמות משמעותיות בצורה האדריכלית, בחזיתות, באורך המסדרונות, בגובה הקומות (החורג מהוראות החוק), ובכמות הדלתות ומיקומן בשטח.

7. במפלס ,-5.80התכנית המופקדת מציעה מחסנים בהיקפים לא מקובלים, זאת משום שמחסנים

אלו משמשים כבר כיום כדירות לכל דבר ועניין, לעניין זה ראה סגמנטים של תמונות המציינים את - 13 -

המציאות בשטח אל מול התכנית המופקדת (להתנגדות מצורפות תמונות ותכניות קומת המחסנים).

8. ברור, אם כן, כי ממצאים אלו סותרים לחלוטין את התשריט ואת נספחי התכנית (ההרמוניקה)

בפרט כאשר חלק מהמחסנים בנויים – או מתוכננים להיבנות – בשטחים החורגים מהמקובל.

9. מתשאול אקראי של תושבים במקום עולה כי השטח כולו משמש בפועל כיחידות מגורים, ללא

היתר בניה כדין או תיעוד תכנוני תומך. מכאן עולה מסקנה חד-משמעית: התכנית שהופקדה אינה משקפת נאמנה את המצב הקיים בפועל באתר.

חניות:

10. בתכנית המוצעת סומנו מקומות חניה עבור יחידות הדיור החדשות. חלק ממקומות חניה אלו חופף

לשטחי החניות הקיימות בפועל והרשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כצמידות מיוחדת לדירות קיימות, כלל לא ברור אם בעלי הקניין, שלהם שייכות החניות המוצמדות, הביעו הסכמה לתכנית המוצעת.

11. צמידות זו מוכחת באופן רשמי וחד-משמעי בתשריט הבית המשותף המצורף לחוות דעת זו, ונתון

זה לבדו הופך את התכנית לבלתי ישימה מבחינה קניינית ותפעולית.

12. ואם לא די בכך, בביקור באתר נמצא כי 25 ממקומות החניה המסומנים בנספח הבינוי כקיימים

בפועל, אינם קיימים במציאות. בשטחם נבנו מחיצות והותקנו דלתות רבות, לרבות שער סגור.

בסיור אף אותרו סממני מגורים מובהקים בשטחי החניה המיועדים, כגון מתקן דירתי לייבוש כביסה (מצורפת תמונה להלן הממחישה מצב זה).

13. לשם המחשת חומרת ההטעיה והיעדר היתכנות המימוש, נציג דוגמא בולטת: חניה מס' 36

במפלס 0.00 מוצעת בתכנית על גבי השטח המסומן בתשריט הבית המשותף באות מ"ה, אשר מוצמד בצמידות מיוחדת לדירה מס' 32 (ראו סגמנטים מתוך ההרמוניקה המופקדת ותשריט הבית המשותף).

14. בשולי הדברים יצוין כי על שטח הצמדה זו (המסומנת באות מ"ה) סומנה בתכנית גם חניה מס' ,14

בעוד המצב בפועל בשטח זה מוצג בתצלומים שלהלן.

15. לאמור שבתכנית המופקדת לא רק ש"נספרות" חניות שאינן קיימות אלא שיש גם חניות שאינן

ישימות לביצוע והן "נספרות" יותר מפעם אחת (הסבר מפורט וממצה יותר יוצג בועדה בעת הדיון בהתנגדויות).

נגישות ומקומות חניה לאנשים עם מוגבלות (חניות נכים):

16. התכנית המופקדת אינה כוללת אף מקום חניה מונגש לאנשים עם מוגבלות. זאת בניגוד מוחלט

להוראות הדין המחייבות הקצאת שני מקומות חניה ייעודיים לפרויקט בהיקף זה: מקום חניה אחד לרכב רגיל ומקום חניה אחד לרכב גבוה.

- 14 -

17. בפרק ב' לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה ("נגישות בנייני מגורים",) נקבע על פי פרט

8.251 כי היתר להקמת בנין מגורים יינתן רק אם מולאו התנאים המפורטים בפרק זה. בהמשך, על פי פרט ( 8.271 סימן ג:' מקומות חניה), נקבע חובה קטגורית להקצאת מקומות חניה נגישים מתוך סך מקומות החניה המתוכננים. לפרויקט הכולל בין 31 ל- 75חניות, קיימת חובה להקצות לפחות שני מקומות חניה נגישים (אחד לרכב רגיל ואחד לרכב גבוה). חניות אלו נספרות בנוסף לתקן החניה הרגיל. היעדרם של מקומות חניה אלו מן התכנית מהווה הפרה של תקנות הנגישות ומונע את אישורה כדין.

18. כסיכום לנושא זה, לא ניתן לאשר את התכנית ללא טבלת חניות המראה כי התכנית מוסיפה

מקומות חניה, על פי התקן הקיים, עבור הדירות הנוספות וכי החניות המוצעות בתכנית תואמות לטבלה - כפי שנדרש בכל תכנית.

חריגות בנייה:

19. מפת המדידה ותשריט התכנית חושפים בנייה בלתי חוקית החורגת מגבולות החלקה, בנייה זו אינה

מסומנת להריסה כנדרש, בכך יש משום ניסיון להכשיר פלישה אסורה לשטח שאינו בבעלות המבקשים.

בטיחות וחירום:

20. בתכנית לא סומנו רחבות היערכות או עמדות רכב כיבוי והצלה למקרי חרום, בניגוד להוראות הדין

ולדרישות הרשות הארצית לכבאות והצלה. השמטה זו מהווה כשל בטיחותי חמור, המסכן באופן ממשי חיי אדם במקרה של דליקה או אירוע חירום.

בנייה נוספת:

21. בסיור באתר נמצאה בנייה קיימת על חלק מהגגות אשר אינה מופיעה בנספח הבנוי המופקד

להריסה ו/או להכשרה (ראה סגמנטים).

22. לאור הנצפה בשטח המבנים ניתן לסכם כי מה שמוצג בתכנית המופקדת אינו תואם למציאות

בשטח, כאשר התשתית העובדתית אינה עולה בקנה אחד עם המציאות, הרי שמלכתחילה לא ניתן היה לאשר את התכנית להפקדה ללא טיפול מתאים לעבירות בניה כאלה שחלקן אף בנוי מחומרים קלים.

23. בסיור באתר נמצא כי שטחים נרחבים בקומות התחתונות, שמסומנים במסמכי התכנית כחניות

ו/או מחסנים קיימים או מוצעים – כבר הומרו לדירות נוספות מבלי שאף נמצא להם פתרון לחניות או מערכות מכאניות כלשהן, מלבד מזגנים על הקירות. לחו"ד זו מצורפים מקבץ של תמונות מהן ניתן ללמוד על האמור.

- 15 -

מעלית:

24. בסיור באתר נמצא כי באחד הבניינים המעלית אינה פועלת ונראה על פניו, כי המידות ומרווחי

הפודסטים סביב המעלית אינם עומדים בתקנים הנדרשים האמורים לשרת גם את הדירות הלא לגליות.

מערכות:

25. התכנית לא הציגה פתרונות להרחבת והתאמת המערכות המכאניות עבור הדירות הקיימות,

הבלתי לגאליות והנוספות המבוקשות.

סיכום:

26. לאור הפערים המהותיים בין מסמכי התכנית לבין המצב הקיים בשטח, ומאחר שאין מקום כי מוסד

התכנון יקבל החלטה המושתתת על עובדתיות שגויה או מנוגדת לחוק, מומלץ כי בטרם תקיים הועדה דיון בשמיעת התנגדויות, תיבדק התכנית לפרטי פרטים מול הקיים בשטח, באופן שיחסי הגומלין בין המציאות הקיימת באתר, בין המצב הסטטוטורי המאושר, לבין התוספות המבוקשות.

לחו"ד מצורף תשריט בית משותף.

תגובת מגישי התכנית להתנגדות שהוגשה ובקשה לדחייה על הסף :

מאת: עו"ד נעמי לוי בשם צפר מאיר והמשפחות הכלולות בתכנית.

בניין :1

כהן פסח ובת שבע – דירה מס' 1

שפיצר זאב ואסתר – דירה מס' 4

סלמון אברהם וחיה – דירה מס' 7

קנובליך מנחם ורבקה – דירה מס' 10

פילפ בניימין וגיטי – דירה מס' 15

ברלין יצחק ובתיה – דירה מס' 20

צפר מאיר ואורה – דירה מס' 23

גינזבורג דוד וחנה (מעל הגג הצמוד) – דירה מס' 24

בניין :2

אברהם בר ומשפחת ברסקי – דירה מס' 26

מספחת רסקי הרחבה כפולה, יושב על 2 עמודות – דירה מס' 26 שחר יעקב ואודל – דירה מס' 28

גבריאל רוט – דירה מס' 29

בן חיים נפתלי וחיה – דירה מס' 31

כהן יעקב וחיה – דירה מס' 32

פרידמן נתנאי (יוסף) – דירה מס' 34

ועקנין יהודית – דירה מס' 37

סוקולובר ראובן – דירה מס' 38

רינגל אינשל – דירה מס' 39

פולק פנינה – דירה מס' 40

צפר ציונה – דירה מס' 48

- 16 -

היימן צבי – דירה מס' 44

צבי היימן הרחבה כפולה – דירה מס' 44

מחסן משפחת ברנט – דירה מס' 49

משפחת קיסטאר שינוי יעוד – דירה מס' 43

משפחת סילברמן שינוי יעוד אושר למגורים רגיל – דירה מס' 41

עיקרי התגובה:

בשם מרשי, מר מאיר צפר, מגיש הבקשה ובעל ההיתר, ולאחר שפורטו המבקשים הכלולים בבקשה,

מוגשת בזאת תגובה להתנגדות שהוגשה לתכנית, כמפורט להלן:

1. התכנית נערכה בהתאם לדין, משקפת את המצב התכנוני הרלוונטי, וכל החריגות סומנו.

במידה והתווספו בינתיים חריגות נוספות אשר ניתן לסמנם במסגרת הבקשה להיתר.

2. התנהלותם של המתנגדים נגועה בציניות מובהקת. הם מציגים עצמם כמי שחרדים לאכיפת

הדין וטוענים כי לא סומןנו כל עבירות הבניה בתחום. אך מאידך, ידוע גם כי גם למתנגדים עצמם קיימות חריגות בניה מהחמורות ביותר. ברי כי אין מדובר בדאגה כנה לאכיפה, אלא בניסיון להעצים את היקף העבירות לכאורה, כדי ליצור מצג של אי סדר ולסכל את התכנית –

מחשש שאישורה יביא לאכיפה שתופנה גם כלפיהם, על חריגות בניה שהם ביצעו בעצמם, תוך בניה של 25 מ"ר מפנלית בחצר ביתם, ולכן מבקשים לעכב או לבטל את התכנית ולחסום הליכי רישוי חוקיים של דיירים אחרים. אולם טענה זו אינה מהווה עילה משפטית לביטול בקשה חוקית להיתר בניה.

3. החוק מפריד בין שני המסלולים:

• מסלול אכיפה – טיפול בחריגות קיימות.

• מסלול רישוי – בחינת בקשה להיתר לפי כל דין.

המתנגדים מנסים לערבב בן המסלולים כדי למנוע מדיירים אחרים לממש את זכויותיהם.

4. "מי שמבקש סעד מן הרשות חייב לבוא בידיים נקיות" – המתנגדים עצמם ביצעו חריגות בניה

משמעותיות. מצורפות תמונות ותצ"א המסומנים כנספח מס' .1

5. יודגש כי העירייה אף הגישה כתב אישום נגד מתנגדת מס' ,2 משפחת ברנשטיין, בגין עבירות

בניה אלו. מצורף כנספח מס' .2

6. עוד יוער, כי אביה של מתנגדת מס' ,2 אשר בבעלותו דיה סמוכה, דירה מס' ,3 ביצע עבירות

בניה חמורות, והוגש נגדו כתב אישום. ראו נספח מס' .2 והוא המשיך בעבירות בניה חמורות תוך פגיעה ביסודות הבניין ופלישה לשטח המשותף. כפי שניתן לראות בתשריט ששטחים אלו סומנו להריסה – ולכן בהתאם להלכה הפסוקה, אין הם בעלי מעמד להגיש התנגדות תכנונית.

- 17 -

7. המשפט המינהלי אומר: מי שמבקש סעד מהמערכת המשפטית לא יכול לדרוש צדק אם הוא

עצמו פועל בחוסר ניקיון כפיים, בהתנהגות פסולה, תוך ניצול לרעה של ההליך. (בג"ץ 551/99 שפירא נ' הועדה המקומית).

8. לפיכך, התנגדותם צריכה להידחות על הסף, למרות שהמתנגדים, משפחת ברנשטיין הוזהרו

והתחייבו שלא לבצע עבירות נוספות – הם שבו וחרגו כפי שיפורט להלן:

• פריצת קיר תמך בקומת קרקע בתוך דירתם ופגיעה ביסודות הבניין.

• בניה ללא היתר בתוספת שטח בנוי של 25 מ"ר.

• שינוי חזית הבניין ופגיעה חמורה במראה הבניין.

• שימוש ברכוש משותף, ופתיחת חלונות בניגוד להיתר.

• המתנגדים חסמו את מערכת הביוב של הבניין, וזאת תוך ביצוע בניה על גבי מנהול של הבניין, באופן היוצר סיכון ממשי לפגיעה בתשתיות המשותפות ולנזק לדיירים.

• חיברו את מערכת מי הגשמים של הבניין למערכת הביוב ופגעו פגיעה קשה בקווי הבניין.

9. מתנגד מס' 1 רוכלמר – ביצע שלוש עבירות בניה. המתנגד צודק שהם לא סומנו, ויש לסמנן

להריסה. להלן פירוט העבירות:

• הפך מחסן ליחידת דיור בה מתגורר בנו.

• גנב שטח משותף בקומת המחסנים וצירף אותו למחסן שלו. מצורף כנספח מס'

.3

• צירף שטחי שירות במטבח ומרפסת פנימית בסלון לשטח עיקרי. מצורף כנספח מס' .3

מדובר בעבירות בניה מהותיות, חיצוניות ופנימיות, הפוגעות ברכוש משותף.

10. הפסיקה קובעת: "מי שמבקש סעד מן הרשות חייב לבוא בידיים נקיות." "מי שמפר את הדין

אינו יכול לדרוש הקפדה מצד הרשות כלפי אחרים."

מטרתם של המתנגדים בסיכול תכנית חוקית, בכדי שלא יהרסו להם את הבניה הבלתי חוקית שעשו.

11. יתרה מזו, התנהלותם במסגרת התנגדות זו חורגת מגדר המותר, זאת משום שכבר בשנת

2019 הגיש המבקש בקשה כדין, ובמסגרת התכנית הוצעה למתנגדים הרחבה לדירתם בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה.

12. המתנגדים סרבו להצעה החוקית באותה העת, וכעת הם מציבים בפני המבקשים תנאי

להסרת ההתנגדות (הכשרת השרץ) – דרישה להכשרת עבירת הבניה שביצעו, אשר אינן - 18 -

ניתנות להכשרה על פי דין, ועומדת בניגוד לדיני התכנון והבניה ולהליכי הרישוי התקינים.

התנהלות זו אינה אלא ניסיון פסול להפיק תועלת ממעשה בלתי חוקי, ועל כך נאמר: "חוטא נשכר" ועושה מע/שה זמרי ומבקש לקבל שכר כפנחס." אין מדובר אלא במעשה בעל אופי פלילי ועברייני שאין לתת לו יד. מצורף כנספח מס' .4

ההיגיון פשוט: הרשות אינה צריכה להעניק הגנה או סעד למי שמבקש ליהנות מהדין, אך אינו

מכבד אותו בעצמו.

13. בפס"ד עע"מ 3518/02 רג'בי, בית המשפט העליון דן בערעור של אדם שביקש לאכוף את דיני

התו"ב כלפי אחרים, בעוד שהוא עצמו ביצע עבירות בניה. ביהמ"ש קבע כי במצב כזה, אין לו מעמד לדרוש הקפדה מצד הרשות, משום שהוא עצמו מפר את הדין.

14. ההלכה שנקבעה בעע"מ 2273/03 היא שבעל מקרקעין שביצע חריגות בניה אינו יכול

להיבנות מההתנגדות שלו עצמו, ולכן התנגדותו צריכה להידחות על הסף.

15. המתנגדים אינם באים בידיים נקיות, אינם פועלים בתום לב, למעשה אינם בעלי מעמד להגיש

התנגדות תכנונית שעה שהם עצמם מפרים את הדין באופן מובהק ומתמשך.

לגופו של עניין:

עיון בהתנגדות מעלה כי המתנגדים אינם מצביעים על פגיעה תכנונית קונקרטית הנגרמת

להם מהתכנית. טענותיהם מתמקדות בליקויים נטענים במסמכי התכנית ובהיבטים

פרוצדורליים טכניים, ואינן נוגעות להשפעה ממשית על דירותיהם או על זכויותיהם. לפיכך,

ההתנגדות אינה מהווה התנגדות תכנונית מהותית ואינה מצדיקה עיכוב או שינוי של

התכנית.

16. לטענתם של המתנגדים כי לא סומנו כל עבירות הבניה – המבקשים מכחישים זאת וישיבו כי

במידה והתווספו חריגות בניה חדשות לאחר מועד הגשת התכנית, דבר שאינו ידוע למבקש, הרי שאין לדבר סוף. האם כל חודש עד לאישור התכנית יצטרך המבקש לעדכן את המצב

בשטח? על אף האמור, המבקש יעבור שוב לפני ההיתר ויסמן אותן להריסה, ועל המתנגדים

יהיה לפנות לרשויות האכיפה בזמן אמת, ולא להשתמש בהן כטקטיקה עכשיו כדי לנסות

לסכל תכנית חוקית.

17. לטענת המתנגדים כי קיימות במקום המחסנים יחידות דיור נוספות שלא סומנו להריסה.

המבקשים מכחישים זאת, וישיבו כי הבקשה להקמת מחסנים בתוך שטח חלל פנימי קיים, אינה כוללת כל בקשה להקמת יחידת דיור נוספת. נהפוך הוא – עצם הגשת הבקשה למחסן, מדגישה ומבהירה כי אין כל כוונה לעשות שימוש בחלל למטרות מגורים, אלא לשמשו כמחסן בלבד.

18. כל שימוש עתידי שאינו תואם את ההיתר, ככל שיהיה – יטופל במסגרת החוק, ולכן אין בסיס

לטענה כי מדובר "בכוונה נסתרת".

- 19 -

19. יובהר כי אכיפת חריגות הבניה היא בסמכות הפיקוח בלבד.

20. ביהמ"ש העליון קבע כי – ענייני האכיפה הם בסמכות הפיקוח בלבד, ולא של מוסדות התכנון

בעת דיון בתכנית.

21. טענות בדבר חניות נכים, עמדת הצלה, חדר מדרגות מוגן וכו' – דרישות בטיחות, נגישות, כיבוי

אש ומערך חניה, נבחנות ע"י הגורמים המקצועיים בשלב היתר הבניה.

22. לטענת המתנגדים בסעיף 8 כי "התכנית המופקדת כפי שהיא מייצרת אפליה תכנונית

מובהקת אשר מתעלמת לחלוטין ופוגעת בזכויותיהם התכנוניות להרחבת דירותיהם."

23. המשיבים ישיבו – זכויות הבניה, זכויות קנייניות לניצול מוצמדות ע"פ התקנון לדירה 48 בלבד.

24. המבקשים בבקשה זו קיבלו את הסכמת בעל דירה ,48 לו מוצמדות זכויות הבניה הקיימות

והעתידיות. "מאחר ואין אפשרות לצרף את כלל המבקשים כצדדים לבקשה. די בכך שהמבקש מאיר צפר מגיש את הבקשה בשם כל המשיבים, בהתאם לתקנון התכנית המשותף, כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות במקרקעין שייכות לדירה 48 בלבד. לרבות זכויות הגג, לפיכך, אין כל בסיס לטענות המתנגדים בדבר פגיעה בזכויותיהם התכנוניות, שכן אין להם כל זכות בניה במקרקעין שעלולה להיפגע מהתכנית. טענותיהם בהקשר זה חסרות יסוד משפטי ותכנוני.

מצורף התקנון כנספח מס' .5

התקנון המוסכם של הבית המשותף קובע במפורש: כל זכויות הבניה מוצמדות לדירה .48

"כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בחלקה....מוצמדות לדירה מס' .48"

הווה אומר: כל הזכויות – גם אלו שקיימות היום וגם אלו שייווצרו בעתיד – שייכות רק לדירה

48. שכן, בעל דירה 48 רשאי להעביר את הזכויות כרצונו.

התקנון ממשיך: בעל דירה 48 רשאי להעביר את זכויות הבניה....כטוב בעיניו."

כלומר: הוא לא צריך אישור מאף אחד, לא מהוועד ולא מהדיירים.

ניצול זכויות הבניה אינו דורש הסכמה של שאר הדיירים!

"בעל דירה אשר לו זכות בניה רשאי לנצל זכויותיו ללא צורך בהסכמת שאר בעלי זכויות

הבניה."

25. לעניין הטענה בסעיף 16 כי בניין גבוה צריך חדר מדרגות מוגן – תשובת המשיבים כי הבניין

אינו מוגדר ע"פ החוק כבניין גבוה היות ובחזית הבניין מהכניסה יש רק 6 קומות, והבניין יושב על צלע ההר, ורק הדירות העורפיות מתחת למפלס הכביש, ואין להם יציאה אחורית. ראו את החתכים שהבניין אינו עונה על הדרישה לחדר מוגן כחוק.

26. לפנים משורת הדין, למשיב יש נכונות לסייע גם היום. מרשי ציין, כי אם המתנגדים יסירו את

התנגדותם, המשיב יסכים ויאפשר להם להגיש תכנית במסגרת בקשה חדשה, באופן שיאפשר להם להרחיב חדר לדירתם, במקום שייבחר על ידם, ובכפוף לשיקול דעת הועדה ואינה מהווה הודאה בזכות כלשהי.

- 20 -

27. החניות תוכננו בהתאם לתקני החניה ותואמות את הנחיות התכנון בעע"מ 2273/03 נקבע:

טענות הנוגעות לביצועיות מפורטת של פתרונות תכנון אינן מהוות עילה לדחיית תכנית, כל עוד התכנון עומד בדרישות הדין ובתקנים הרלוונטיים. שאלות ביצועיות פרטניות נבחנות בשלב הרישוי, ולא בשלב התכנית.

28. הרקע להתנגדויות של 2 המתנגדים סכסוכי שכנות והוועדה איננה זירה להתגוששות סכסוכי

שכנים.

29. בין מתנגד 1 ומתנגדים ,2 מתנהל סכסוך שנים ארוך של שנים רבות, אשר הגיע לפתחו של

בימ"ש ובתי דין רבניים.

30. מצורך התכנית עם חריגת הבניה אותה מבקשת מתנגדת 2 לאשר, המסומנת כנספח מס' .6

31. ההתנגדות אינה תכנונית, אלא המשך של סכסוך שכנים אישי.

32. שני המתנגדים בלבד (מתוך 50 דיירים) בסכסוך שכנים עם המבקש ומתמשך מזה כעשרים

שנה הכולל:

• תלונות הדדיות במשטרה על אלימות.

• הליכים בבימ"ש.

• הליכים בבתי דין.

• חיוב כספי בפס"ד של מתנגד 1 לטובת המבקש בסך 7,214 ₪ (.)2006

33. המסמכים שצורפו נספחים 7-14 משקפים ומעידים בבירור את עומק הסכסוך. עם מתנגד 1

ומתנגדים .2

34. הועדה איננה זירה להתגוששות שכנים, והפסיקה בבימ"ש העליון קובעת כי התנגדות

המבוססת על אינטרס אישי – תידחה (עע"מ .)9057/0

35. המשיבים שומרים על זכותם להשלים את תגובתם בעתיד, ולצרף לתגובתם מסמכים נוספים.

לאור האמור לעיל, מתבקשת הועדה לדחות את ההתנגדות על הסף ולאשר את התכנית כפי

שהופקדה.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההכרעה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים

לוועדה המקומית לדחות את ההכרעה בתכנית לצורך קבלת דוח פיקוח מסודר לגבי כל עבירות הבניה

שנטען כי קיימות בבניין גם על ידי המתנגדים וגם על ידי מגיש התכנית.

- 21 -

לאחר קבלת דוח כאמור תתכנס הוועדה שוב לצורך קבלת החלטה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יעל בדיחי ראש צוות 29.6.26

- 22 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1205186

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: נייר בר-גיל לורי

עורך התכנית: בוטבול אבירם

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 04/08/2024

כתובת אפרתה 33 , תלפיות מזרח

גוש חלקה בשלמות

30115 116 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

במסגרת התכנית המרפסות מוצעת בחריגה מהמדיניות בנושא קווי הבניין, יש להציע את המרפסות במרחק של 3 מ' בהתאם למדיניות. לחלופין, ניתן להציע את 25/09/2024

המרפסות כלפי הרחוב בחזית המערבית בחריגה מהמדיניות. תכנון ועומק המרפסות יתואם עם מח' תכנון.

יש לסמן את קווי הבניין בהתאם לקונטור המבנה המוצע + תוספת המרפסות המוצעת.

יש להתאים את הבינוי המוצע בנספח הבינוי להיתרי הבנייה המאושרים ולסמן בנייה ללא היתר ככל שקיימת להריסה.

יש למחוק את הרישום מרפסות סוכה מכיוון שמדובר על עמודה של מרפסות מקורות לחלוטין.

- 23 -

יש להסיר את סעיף 6.1.1 הקובע כי יתווספו זכויות בניה נוספות בהתאם לסעיף 4 תקנה ז' בתקנות חוק התכנון והבניה בנוגע לבליטות ועובי קירות.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

שינוי קווי בניין לשם תוספת מרפסות ברחוב אפרתה 33 ירושלים

עיקרי והוראות התכנית:

1. שינוי במערך יעודי הקרקע מאזור מגורים 1 לאזור מגורים א'

2. קביעת בינוי לתוספת מרפסות בקומות א', ב', ג', ד', לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן בהתאם

- 24 -

לנספח

הבינוי.

3. קביעת קווי בנין לבניה.

4. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות בנייה.

5. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח

מצב קיים:

בתחום התכנית קיים מגרש מגורים בן 5 קומות כלפי החזית הקדמית ו-4 קומות כלפי החזית האחורית, 12 יח"ד עפ"י תשריט הבית המשותף.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

תכנית מס' 1721 קבעה את ייעוד הקרקע בתחום התכנית בנדון לאזור מגורים .1 בתכנית מפנה לתכנית מתאר 62 - באזור מגורים 1 עפ"י תכנית מתאר 62 ניתן לאפשר %75 בנייה, עד 3 קומות התכנית הינה בסמכות מקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 29/05/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 28/07/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

שם המתנגד : חנה רוזנבאום נציגת בעלי הדירות

כתובת המתנגד: בית הערבה 12-14

עיקרי ההתנגדויות:

1. חריגה ממדיניות בעניין קווי הבניין לטובת תוספת מרפסות בקרבה לבניין המתנגדים

(בית הערבה )12,14 וכתוצאה מכך פגיעה באיכות החיים ופרטיות בעלי הדירות.

2. פגיעה בזכויות בנייה עתידיות.

התנגדות מספר 2 :

שם המתנגד: סולי היימברג.

כתובת המתנגד: בית הערבה 12-14 בסמוך לתכנית נשוא ההתנגדות.

עיקרי ההתנגדויות:

- 25 -

1. חשש מהתקרבות ייתר עם תוספת מרפסות לכיוון חלקת המתנגדים אשר תפגע בפרטיות

בעלי הדירות.

2. התכנית פוגעת באופי הבינוי ברח' אפרתה.

3. חשש מפגיעה עתידית לקידום תכניות בחלקת המתנגדים.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף

לתכנית

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 62 א לחוק התכנון והבנייה ממליצים

לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי קיימת חריגה ממדיניות בעניין קווי הבניין לטובת

תוספת מרפסות בקרבה לבניין המתנגדים, וכתוצאה מכך פגיעה באיכות החיים ופרטיות בעלי הדירות, וכן פגיעה באופי השכונה: מדיניות הוועדה בכללי הינה לשמור על מרחק של כ-3 מ'

מגבול המגרש לטובת תכנון מרפסות זיז בחזיתות הפונות למבנים בחלקות צמודות. כאשר בתכנית נשוא ההתנגדות קיים מרחק של כ-7 מ' מחלקת המתנגדים. ע"כ לא נשקפת כל פגיעה בפרטיות המתנגדים או באיכות חייהם, וכן לא באופי השכונה.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין פגיעה בזכויות בניה עתידיות: התכנית שבנידון אינה מייצרת

זכויות בנייה חדשות, אלא משנה קווי בניין עבור מרפסות זיז. ע"כ טענה זו מחוסרת בסיס, ואינה פוגעת בדרך כלשהיא במתנגדים. בכל מקרה, ככול והמתנגדים ירצו להגיש תכנית לתוספת זכויות נוספת היא תיבחן בהתאם למדיניות וזכויות בנייה נוספות יינתנו בהתאם.

3. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

ליאורה מונסונגו מובילת תכנון אזורי 30/08/2026

- 26 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1297712

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: עמיאל יצחק

עורך התכנית: בריק יבגני

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת ש נוה יעקב 23 , נוה יעקב

גוש חלקה בשלמות

30642 7 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאושרת ארכה של 30 יום בהתאם לסמכות הוועדה בחוק .

08/07/2026

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה הרחבות דיור אחידות לכל הדירות בבניין. הבינוי המוצע חורג מקו בניין 3 מטר לכוון מזרח, צפון ודרום. ניתן לאשר את הצמצום בקו הבניין באופן 30/10/2024 נקודתי לצורך תכנון ממ"ד בצד הצפוני של הבניין, והרחבות מוצעות בצד הדרומי היות והבינוי גובל בדרך. יש לצמצם את הבינוי המוצע לכוון השצ"פ בצד המזרחי, בתיאום מחלקת התכנון.

יש לסמן מידות לקווי הבניין על גבי התשריט.

בצד הדרומי של הבניין מוצעות הרחבות אשר חוסמות מרפסות מאושרות בתב"ע והיתרים. יש להציג באגף הדרומי תוספת מרפסת בחלק החיצוני של הבניין, והרחבה של יח"ד בחלק הפנימי במקום המרפסות המאושרות, באופן שיהיו מרפסות ליח"ד בבניין, בתיאום מחלקת התכנון.

לא ברור למה משמשים החללים המוצגים בתכנית קומת המרתף. יש לציין על גבי התכנית את השימוש, למשל: מקלט, מחסנים ואם ישנו מילוי. יש להציג את יסודות - 27 -

עמודות הממ"ד ולציין ע"ג התכנית ובהוראות התכנית, כי שטח המקלט, אם ישנו, יוסב לשטח משותף לרווחת הדיירים, כגון: מחסנים או חדר עגלות, אחרי הקמת כל הממ"דים בבניין, בתיאום מחלקת התכנון.

יש לבחון אפשרות להציע מחסנים ליח"ד בשטח יסודות הממ"ד המוצע בקומת המרתף, בתיאום מחלקת התכנון.

יש למספר את יח"ד בתכניות הקומות בנספח הבינוי.

יש לוודא התאמה מושלמת בין המוצג במסמכי התכנית לבין תכניות והיתרי בניה מאושרים. יש לסמן את כל המוצע בתכנית בקו אדום רצוף, אלמנטים להכשרה בקו אדום מקוטע ואלמנטים להריסה בקו צהוב.

יש לסמן להריסה עבירות בנייה קיימות בבניין ובחלקה, שלא ניתן להכשירן במסגרת התכנון המוצע, בתשריט ובנספח הבינוי. יש להוסיף הוראות הריסה בתקנון., ככול וניתן להסדיר אותם במסגרת התכנית יש להציע בהם בינוי בתיאום עם מחלקת התכנון.

תנאי תחילת עבודות יהיה הריסת עבירות הבניה של מגיש הבקשה.

התכנית כוללת יעוד דרך ושטח ציבורי פתוח. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הפקעה.

בתחום התכנית ישנם יותר מ – 5 עצים. יש להשלים סקר עצים כתנאי להפקדה. יש לסמן לשימור עצים שאינם בתחום הבינוי המוצע ולעקירה / העתקה בהתאם לסקר העצים בתשריט ונספח הבינוי. יש להוסיף הוראות תקנון.

בנוסף, תיקבע בתכנית חובת נטיעת עץ בוגר חלופי תמורת כל עץ בוגר המוצע בתכנית לעקירה.

יש לקבוע בתכנית שלבי ביצוע בתיאום מחלקת התכנון, כמפורט:

תוספות הבניה בחזיתות הבניין יבוצעו בעמודות מלמטה למעלה.

תוספת הבניה על הגג תהיה ללא תלות בשאר התוספות בבניין.

בהוראות התכנית בטבלה שבס' 1.5.5 יש לשנות את סוג הגוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר'.

יש להוסיף סעיפי סטיה ניכרת להוראות התכנית לעניין מספר יח"ד, , גובה בניין ומספר הקומות.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

- 28 -

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית:

דברי הסבר לתכנית – לא ברור איפה מוצע מחסן משותף לדיירים. יש לתקן את דברי ההסבר.

סעיף 1.4 – לפי סעיף בחוק. לציין לפי אילו סעיפים התכנית בסמכות מקומית.

סעיף 1.5.2 – לציין כתובת הבניין.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים.

סעיף 3.2 – לתקן יעוד מגורים במצב המאושר.

סעיף 4.1.1 – יש לציין שימוש למגורים.

סעיף 4.1.2ב- ניהל מי נגר – להחליף לסעיף סטנדרטי %20 חלחול מי נגר.

סעיפים ,4.2 4.3 – שצ"פ ודרך מאושרת – יש להוסיף הוראות.

טבלה 5 – זכויות והוראות בניה – יש לתקן את שטח תא השטח המיועד למגורים בהתאמה לסעיף .3.2 לציין קומה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

סעיף 7.2 – יש לציין זמן משוער למימוש התכנית, 10 שנים.

נספח הבינוי:

יש לסמן שטח המאושר לחניה.

יש לסמן אלמנים להריסה, עצים לשימור – בתכניות קומת הקרקע.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מציעה הרחבות דיור לכל הבניין

הכשרת עברות בנייה רבות בבניין

תוספת עמודות ממדים בחזית הצפונית

תוספת אגף חדש בצד המערבי של הבניין

תוספות מרפסות

- 29 -

התוכנית הופקדה בתאריך 01/05/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 30/06/2026 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : יצחק עמיאל, משה אוסטרן ונתנאל שיכנזי – בעלי דירות בכניסה הראשונה בבניין

עיקרי ההתנגדויות:

1. אנחנו יזמנו את התכנית תחול רק על הדירות שלנו, והעירייה חייבה אותנו להרחיב את התכנית כך

שתתן מענה לכל הדירות בבניין.

2. הנוסח המופקד של התכנית מייצר עיוות תכנוני וכלכלי קשה המפליא לפגוע הן בנו והן ביתר שכנינו

לבניין.

3. מבקשים לתקן את התכנית בהתאם לנימוקים הבאים:

4. לא הוסדרו ולא הוצגו מרפסות עברו כל דיירי הבניין.

5. המשמעות היא חסימה תכנונית מוחלטת של השכנים מלהוציא מרפסות בעשרו הקרוב דבר הגורם

להם נזק ישיר עצום ובלתי הפיך.

6. הללת כל הדירות בתחום התכנית עלולה לייצר לשכנים דרישה לתשלום היטל השבחה.

7. אנו מבקשים להוסיף להוראות התכנית סעיף מפורש ומפורט המקנה זכות בנייה ומסדיר קבלת היתר

למרפסת עבור כל הדיירים בהתאם לפוטנציאל שהיה קיים טרם הגשת התכנית.

8. לחילופין מבקשי לצמצם את התכנית ולבטל את כל התוספות המוצעות למעט שלושת המבקשים

בכניסה הראשונה.

9. התכנית המוצגת אינה מגדירה כפיפות ישירה לתכנית המתאר העירונית הכללית , דבר שפוגע

בשכנים בייחוד אלה המבקשים להוסיף זכויות על גג הבניין.

10. יש לקבוע כי נספח הבינוי ייקבע כמנחה בלבד , שינוי שיאפשר את הגמישות הנדרשת לביצוע

התאמות בשלב הרישוי בלי להזדקק לשינוי תבע.

11. מבקשים להוסיף סעיף בתכנית שמאפשר להקים דיורית בתחום התכנית בהתאם לקריטריונים

המקובלים.

התנגדות מספר :2 ליאוניד אבלוביץ דייר בבניין

עיקרי ההתנגדויות:

1. רוב הדיירים לא מסכימים לתכנית ומעדיפים תכנית פינוי בינוי .

2. עמידה בתנאי סף תקינה כי לא חתמו שני בזי הזוג.

3. התכנית משיתה היטלי השבחה על הדיירים אשר אינם מעוניינים בהרחבה.

4. התכנית נותנת עדיפות לחלק מהדיירים באופן לא שוויוני ולא הגיוני.

- 30 -

5. התכנית פוגעת בגישה לבניין ובתנועה.

6. התכנית מבטלת מקומות חנייה באזור.

התנגדות מספר :3 אורן אהרון דייר בבניין

עיקרי ההתנגדויות:

1. הבנייה המבוקשת מוצעת בחניה משותפת המשמשת את כלל הדיירים.

2. הבנייה עלולה לפגוע בזכויותי ובזכויות יתר בעלי הדירות מהטעמים הבאים:

א. צמצום מקומות חנייה.

ב. פגיעה בגישה ובתנועה.

ג. שימוש בשטח משותף ללא הסכמה כנדרש.

ד. ירידת ערך ופגיעה בהנאה סביר מהרכוש המשותף.

ה.

התנגדות מספר 4 : מרינה פיין

עיקרי ההתנגדויות:

1. לא מפורטת ההתנגדות

התנגדות מספר 5 : רחל טננבוים

עיקרי ההתנגדויות:

1. תומכת בפינוי בינוי

2. לא מעוניינת בהיטלי השבחה הנובעים מהתכנית המוצעת.

התנגדות מספר 6 : יחזקאל פסרמן דייר בבניין

עיקרי ההתנגדויות:

1. מתנגד תכנית ותומך בתכנית פינוי בינוי

התנגדות מספר 7 רות רומנוב פינסקר :

עיקרי ההתנגדויות:

1. רוב הדיירים מתנגדים לתכנית.

2. יש בתכנית ביטול חניות ו/או צמצום שטח החנייה המשמש את כל הדיירים באזור שקיימת בו מצוקת

חנייה.

- 31 -

3. התכנית עומדת בסתירה לתכנית פינוי בינוי שמקודמת בבניין ועשויה לגרום לכך שהפינוי בינוי לא

יהיה כלכלי.

4. מתנגדת להיטל השבחה הנובע מהתכנית.

התנגדות מספר 8 : אבשלום הלוי דייר בבניין

עיקרי ההתנגדויות:

1. לא מתנגד לתוספות של מגישי התכנית.

2. התכנית פוגעת קשות בדירתי ובשאר דיירי הבלוק מכמה טעמים:

א. התכנית אינה מציעה מרפסות סוכה כלל ופוגעת באפשרות שהייתה בעבר להוציא בהיתר

מרפסות סוכה.

ב. ניתן לקבל כיום בהיתר ממ"ד מוגדל והתכנית לא מציעה זאת.

ג. יש לבדוק שהתכנית לא תבטל מחסנים קיימים בתב"ע המאושרת.

ד. מתנגד להיטל השבחה שנובע מקידום התכנית.

ה. מבקש לצמצם את התכנית לשוש הדירות של המבקשים בלבד.

התנגדות מספר 8 : ישראל מאיר כאהן

עיקרי ההתנגדויות:

1. תכנית ההרחבות שהופקדה פוגעת ברוב הדיירים בבניין שבכלל לא מעוניינים בתכנית.

2. הדיירים בכלל לא מתכוונים לשים את התכנית.

3. רוב הדיירים חתמו ליזם על תכנית פינוי בינוי והם מעוניינים בכך.

4. אישור תכנית להרחבות דיור עלול לסכל את האפשרות לפינוי בינוי שגם כך ממוגבלת בגלל מגבלת

הגובה בשכונה.

5. שלושת הדיירים המקדמים את התכנית יסכלו בגלל ההרחבות את הפינוי בינוי.

6. יש לאפשר את התוספת לשלושת המגישים רק אם יתאמו עם היזם של הפינוי בינוי ויתברר כי זה לא

ייפגע בסיכוי של הפינוי בינוי.

- 32 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל את ההתנגדויות ולדחות את התכנית מהנימוקים הבאים :

1. מדובר על חלקה גדולה על ציר רכבת קלה הכוללת 38 יחידות דיור.

2. היוזמה לתכנית היא של שלושה דיירים בלבד שמרחיבים את הדירות בהיקף משמעותי לכיוון מערב

בשטח משותף.

3. נראה כי דיירים רבים בבניין אינם מעוניינים בהרחבות הדיור המוצעות להם ואין להם כוונה לממש

אותם.

4. בנוסף נראה כי יש נכונות להציע בבניין תכנית פינוי בינוי .

5. כל תוספת בניה עלולה לפגוע בתכנית פינוי בינוי עתידי המוגבלת לאור הנהוג בשכונה בעניין גובה

הבניינים.

6. יש לבחון לעומק את נושא הפינוי בינוי ולמצות את התהליך ולא לאפשר הרחבות דיור נוספות בבניין

מעבר למאושר.

- 33 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1122241

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הרשות לפיתוח ירושלים

עורך התכנית: עמיקם דר מורן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 23/6/2025

כתובת , בית צפפה מתחם הנמצא בדרום מערב ירושלים בסמוך לבית צפאפא בין שכונת

שראפת-א-דהארה בדרום, דרך דוד בנבנישתי בצפון, שד דב יוסף במזרח ופארק נחל

רפאים ושלוחת דיפו הרק"ל בקו הכחול במערב.

גוש חלקה בשלמות

30502 16 כן

30502 43 כן

30502 7 לא

30502 41 לא

30928 1 כן

30928 51 כן

30928 80 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה שמעה את ההתנגדויות ואת תשובת מגישי התכנית.

מכיוון שכל מטרת התכנית המופקדת היא איחוד וחלוקה ללא הסכמה , וההתנגדויות שהוגשו הם בתחום השמאות וטבלת האיזון של התכנית, הוועדה מבקשת לקבל חוות דעת בעניין ההתנגדויות מהשמאית העירונית.

10/06/2026

לאחר קבלת חוות הדעת הוועדה תתכנס שוב לדון בחוות הדעת ותקבל החלטה בעניין ההתנגדויות.

29/04/2026

- 34 -

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה הוועדה מחליטה להאריך ב 30 יום את המועד להגשת התנגדויות בהתאם לסמכותה בחוק התכנון והבנייה.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יבוטל הסעיף לעניין הגשת כתב שיפוי.

04/02/2026 יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה 09/07/2025 מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

יש לתאם ולקבל את אישור מחלקת היטלי השבחה ומחלקת נכסים כתנאי להפקדת התכנית בכל הנוגע לטבלאות ההקצאה ואיזון.

יש להשלים את חוות דעת מח' מידע תכנוני ולתקן את התכנית בהתאם לצורך.

- 35 -

יש לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות אישיות בדבר הפקדת התכנית לבעלי העניין בתחום התכנית ובעלי העניין במגרשים המצרניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים המצרניים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית הינה איחור וחלוקה מכח תכנית 101-0969162 שלא ניתן היה לבצע אלא לאחר הסדרת רישום גוש .30928

התכנית אינה משנה יעודי קרקע, זכויות בניה, וכו' למעט צמצום שטח רישום תלת מימד שנקבע בתכנית .969162 התכנית מקודמת מתוקף סעיף 62א (א)()1

התכנית ממוקמת בדרום מערב ירושלים , בסמוך לשכונת בית צפאפא ולמפגש רח' דב יוסף והקו הירוק של הרכבת הקלה במזרח, דרך דוד בנבנישתי ותוואי שלוחת הקו הכחול של הרכבת הקלה בצפון וממערב לפארק עמק רפאים.

שטח התכנית פנוי מבניה, חלקו משמש כיום שטח התארגנות לטובת ביצוע הרכבת הקלה, וחלקו המערבי מהווה חלק מפארק נחל רפאים.

על שטח התכנית אושרה זה מכבר תכנית 101-0969162 "גבעת שקד" אשר מהווה מסגרת להסדרת האיחוד והחלוקה בתחום התכנית. לא התקבלו היתרי בניה בתחום התכנית.

- 36 -

התכנית אינה משנה את יעודי הקרקע המאושרים בתחום - יעוד הקרקע המוצע בתכנית הינו "יעוד עפ"י תכנית מאושרת אחרת" - עפ"י תכנית .101-0969162

רוב הקרקע נמצא בבעלות פרטית בניהול האפוטרופוס הכללי , חלק מהקרקעות בין היתר בבעלות רמ"י ופרטיים .

התכנית מוגשת ע"י האפוטרופוס הכללי באמצעות הרשות לפיתוח ירושלים .

התכנית מקודמת כתכנית בסמכות הוועדה המקומית מכח סעיפים:

(62א) (א) סעיף קטן (1

הוועדה שמעה את הצדדים ביון בתאריך 10/6/2026 והחליטה :

הוועדה שמעה את ההתנגדויות ואת תשובת מגישי התכנית.

מכיוון שכל מטרת התכנית המופקדת היא איחוד וחלוקה ללא הסכמה , וההתנגדויות שהוגשו הם בתחום

השמאות וטבלת האיזון של התכנית, הוועדה מבקשת לקבל חוות דעת בעניין ההתנגדויות מהשמאית

העירונית.

לאחר קבלת חוות הדעת הוועדה תתכנס שוב לדון בחוות הדעת ותקבל החלטה בעניין ההתנגדויות.

התקבלה התייחסות של השמאית העירונית להתנגדויות בהתאם להחלטת הוועדה.

התכנית משובצת לדון בחוות הדעת ולקבל החלטה בהתנגדויות.

התוכנית הופקדה בתאריך 13/02/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/04/2026 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : עו"ד תמר מגדל ועו"ד מאאיה ביבי בשם בעלים של חלקה 9 בגוש 30928

עיקרי ההתנגדויות:

1. מצורפת להתנגדות חוות דעתם של השמאים דני טרשנסקי ויעל רוזנברג ממשרד קמיל טרשנסקי

רפאל ( להלן: " חוות הדעת השמאית") . חוות דעת זו מהווה חלק בלתי נפרד מכתב התנגדות זה.

2. בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון שצורפה לתכנית המופקדת, הוקצו למתנגד זכויות במגרש התמורה

.202

- 37 -

3. התנגדות זו ממוקדת בטבלת ההקצאה והאיזון ובאופן שבו הוערך מגרש התמורה 202 לצורך

ההקצאה למתנגד. לטענת המתנגד, טבלת ההקצאה והאיזון של התכנית המופקדת אינה משקפת נאמנה את מאפייניו התכנוניים והשמאיים של המגרש.

4. המדובר בקרקע ריקה, בייעוד מגורים ( כפי שיפורט להלן ), המצויה בשכונת המגורים המתוכננת

"גבעת השקד ", בסמוך לשכונת בית צפאפא, בדרום -מערב ירושלים.

5. התנגדות זו נוגעת להערכת שווי מגרש התמורה, כמפורט בחוות הדעת השמאית המצורפת להתנגדות

זו, וכמפורט בתמצית להלן -

6. יש לקבוע מקדם הפחתה למגרש התמורה בשל סמיכותו הישירה למגרש ציבורי משמעותי

7. מגרש התמורה גובל במגרש 107 , המיועד למבנים ומוסדות ציבור, בו הותרו שימושים למוסדות חינוך,

שירותי קהילה, דת, חברה, בריאות, רווחה ותרבות. כן נקבעה במגרש 107 זכות מעבר לרכב ולהולכי רגל, בשטח המסומן כזיקת הנאה.

8. בהתאם להוראות התכנית המאושרת, אושרו במגרש 107 שטחי בניה בהיקפים ניכרים : שטח עילי של

8,775 מ"ר ו- 12,200 מ"ר בתת הקרקע.

9. מדובר, אפוא, במגרש ציבורי אינטנסיבי, הכולל היקפי בניה ניכרים וכן שימושי ציבור כדוגמת בית

ספר, מבני קהילה, מוסדות דת ושירותים ציבוריים. מטבעם, שימושים אלה עשויים לפעול גם בשעות אחר הצהריים והערב, ולעיתים אף בסופי שבוע ובחגים, באופן המעצים את המטרד ואת הפגיעה בסביבת המגורים הסמוכה.

10. נוסף על האמור, למבנה הציבור המתוכנן במגרש 107 הותר בינוי של עד 4 קומות מעל הקרקע, בעוד

שבמגרש התמורה 202 הותר בינוי של עד 6 קומות בלבד. פער קטן זה בין גובה המבנים, בשילוב הסמיכות הישירה בין המגרשים, צפוי לחסום במידה ניכרת את המבט הפתוח ואת איכות הנוף הנשקף מן הדירות במגרש 202 , באופן המפחית עוד יותר את איכות המגורים ואת שווי המגרש.

11. יתרה מכך, לפי נספח התנועה, תקן החניה שנקבע למבנה הציבור עומד על 231 מקומות חניה. בנוסף,

עיון בנספח התנועה של התכנית המאושרת מלמד כי הרצועה הצפונית של מגרש 107 מסומנת כזיקת הנאה למעבר רכב, אשר ככל הנראה מתוכננים בה תחנת עצירה וכן מפרץ להעלאה והורדת נוסעים.

12. הנה כי כן, המגרש צפוי לייצר תנועה שוטפת של כלי רכב, הורדה ואיסוף נוסעים, רעש מתמשך, עומסי

תנועה ועומסי חניה, ולהשפיע באופן ישיר על איכות המגורים במגרש 202

13. חרף כל זאת, טבלת ההקצאה והאיזון אינה נותנת משקל מספק לסמיכותו הישירה של מגרש התמורה

למגרש הציבורי.

14. המתנגד יטען, כי כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש להביא בחשבון מקדם הפחתה משמעותי למגרש

202 בגין סמיכותו למגרש הציבורי, ולכל הפחות הפחתה בשיעור של %10 , כפי שפורט והוסבר בחוות הדעת השמאית המצורפת.

15. מעיון בנספחי ההקצאה והאיזון עולה כי למגרש 202 נקבעה תוספת שווי בשל מצפיפות נמוכה יותר

- 38 -

במגרש ביחס לחלק ממגרשי המגורים האחרים:

16. לטענת המתנגד, קביעה זו ביחס למגרש 202 אינה נכונה ואינה משקפת את המציאות התכנונית

לאשורה.

17. מגרשי התמורה האחרים – 201 ו- 203 – אמנם כוללים מספר יחידות דיור גדול יותר, אך מותרת בהם

וגם במגרש 204 גם רכיב בניה של מגדל בגובה של עד 24 קומות, לצד בינוי מרקמי. לבינוי זה, המשלב בניה מרקמית ומגדלים, יתרונות תכנוניים, אדריכליים וכלכליים מובהקים, ובכלל זה נראות, נוף, אוורור, פרטיות וגמישות תכנונית.

18. לעומתם, במגרש 202 הותרה הקמתן של 40 יחידות דיור, בבינוי של עד 6 קומות בלבד, ללא אפשרות

לבינוי מגדלי כלל.

19. לכך מצטרפים גם מאפייניו הפיזיים של המגרש. מחוות הדעת השמאית עולה כי הבניין המתוכנן

להיבנות במגרש 202 מהווה מבנה אי-רגולרי ומאורך, מאפיין העלול להכביד על תכנון יעיל של הדירות ולהוביל לדירות כלואות או לדירות בעלות כיוון אוויר יחיד, אשר שווין יהא נמוך ואף בשיעור משמעותי מהדירות במגרשי התמורה האחרים.

20. נספח ההקצאה והאיזון משקף, אפוא, הערכת יתר של מגרש 202 . הערכת יתר זו נשענת על הנחה

שגויה, שלפיה צפיפות נמוכה מקנה, כשלעצמה, יתרון שמאי, מבלי שניתן משקל של ממש למכלול מאפייניו התכנוניים והשמאיים הקונקרטיים של המגרש , ובהם - סמיכותו הישירה למגרש הציבורי, הממשק התחבורתי האינטנסיבי, היעדר אפשרות ל בינוי מגדלי וצורתו האי -רגולרית.

21. משכך, יש להורות כי במסגרת טבלת ההקצאה והאיזון לא יינתן למגרש 202 מקדם שווי עודף בגין

צפיפות נמוכה, או לחילופין יקבע מקדם הפחתה בגין מאפייני הבינוי במגרש 202 , בהשוואה למגרשי המגורים האחרים.

22. לאור כל האמור לעיל, מתבקשת הוועדה הנכבדה להורות על בחינה מחודשת של טבלת ההקצאה

והאיזון, בכל הנוגע למגרש התמורה 202

23. במסגרת בחינה מחודשת זו מתבקשת הוועדה להורות, תיקון טבלת ההקצאה והאיזון באופן שישקף

נאמנה את שוויו היחסי של המגרש ואת זכויות המתנגד:

24. הבאת מקדם הפחתה משמעותי בחשבון בגין סמיכותו של מגרש 202 למגרש הציבורי 107 ולמצער

בשיעור של %.10

25. ביטול מקדם שווי שניתן למגרש 202 בגין צפיפות נמוכה.

- 39 -

התנגדות מספר 2 : עו"ד אורי לומברוזו בשם חברת נופי הדרום בע"מ

עיקרי ההתנגדויות:

1. מרבית המקרקעין הכלולים בתכנית נרכשו בשנות ה 20 של המאה החלופת על ידי יהודים מרחבי

העולם, לאחר פטירה של הרוכשים המקורים נותרה זהות של בעלי זכויות רבות עלומה

2. בנסיבות אלה למרבית החלקות נרשמו צווי ניהול לטובת האופוטרוס הכללי.

3. בשנים האחרונות פעלה החברה לאיתור חלק מבעלי הזכויות במתחם, התקשרה איתם בהסכמי

מכר ורכשה מהם את זכויותיהם בחלקות המפורטות בהתנגדות.

4. מעיון בטבלת היזון וההקצאה עולה כי מקרקעי החברה פוצלו ושובצו במספר מגרשים שונים.

5. עיקרון הריכוז מהווה נדבך יסודי בהליכי איחוד וחלוקה בהתאם לסעיפים 6 ו 7 לתקנות.

6. היקף הזכויות של החברה מצדיק ודורש את הקצאתן במלואו בתא שטח אחד ללא צורך או הצדקה

בפיצולן.

7. טענות לעניין אי מילוי תקן ,15 והתייחסות למושע.

8. מגרש 201 במצב היוצא עלול להיפגע קשות מרעש הנובע מרחוב בנבנשתי העובר בסמוך אליו.

9. מבקשים לתקן את טבלת האיזון בהתאם לטענות העולות בהתנגדות:

א. ריכוז מלוא מקרקעי החברה במגרש 201 בלבד.

ב. תיקון הטבלה כך שתשקף את קיומן של חלקות במושע במצב הנכנס.

ג. שיקוף של פגיעות סביבתיות ותכנוניות בטבלת האיזון.

ד. למחוק את רכיב השווי הכספי מטבלת האיזון ולהותיר בה את השווי האקוויוולנטי בלבד.

התנגדות מספר 3 : עו"ד אייל כהן בשם יצחק אמיר, יצחק שי ויצחק תומר שלושה אחים שרכשו

יחד את חלקות 29 ו 38 בגוש .30928

עיקרי ההתנגדויות:

1. תכנית 101-1122241 הוכנה בהתאם להוראות תכנית 101-0969162 אשר קבעה את המסגרת

התכנונית לשכונת גבעת השקד וקבעה כי תוכן תכנית נוספת לאיחוד וחלוקה.

2. נוכח כך, המצב הנכנס משקף את התכנון שחל ערב אישור תכנית 101-0969162 – יעודן של רוב

החלקות הינו לפי תכנית 3365 )למעט מספר חלקות אשר נכללות בתכנית המצב הקודם לתכנית 178129 הרק"ל.

3. הנכס נשוא השומה מסומן בתכנית 3365 ביעוד "מגורים 5" לתכנון בעתיד .

- 40 -

4. במצב היוצא הנכס נשוא השומה מקבל הקצאה במגרש תמורה 203

5. כפי שיוצג להלן טבלת האיחוד והחלוקה והנספח לה כוללים טעויות המחייבות את תיקונן ועריכתן

מחדש.

6. ההתנגדות מפרטת את הטענות לתיקון התכנית.

7. נוכח האמור לעיל מבוקש לקבל את ההתנגדות ולקבוע כי ההקצאה למתנגדים תהיה לזכויותיהם

במרוכז במגרש תמורה אחד ובהתייחס לכל המפורט בחוות דעתנו:

8. תיקון יעודי הקרקע במצב הנכנס בהתאם לתכנון הסטטוטורי המאושר ותיקון השטחים במצב

הנכנס בהתאם.

9. ביטול מקדם הפחתה המופעל על שטחי חלקות המקור ביעוד "מגורים 5

10. ככל שלא מבוטל מקדם 0.6 לחלקות ביעוד "מגורים 5" לתכנון בעתיד, הרי שיש לקבוע את שווי

הדרך לפי שיעור של %10 מהקרקע בסביבה, דהיינו %10 מ -0.6 וסה"כ מקדם שווי לדרך בשיעור 0.06

11. יש לקבוע מקדם מושע במצב הנכנס.

12. יש להקצות למתנגדים זכויות במגרש תמורה 202 המהווה את המגרש הקרוב ככל האפשר לחלקת

מקור 29 ולרכז את הבעלויות של המתנגדים במגרש זה.

13. יש לקבוע מקדם הפחתה למושע במצב היוצא. כאשר במגרשים הכוללים שותפות עם האפו

טרופוס הכללי ו/או מדינת ישראל מרכיב המושע צריך להיות עוצמתי יותר.

14. יש להקטין את ההפרשות לצרכי ציבור בתכנית ו/או לרכז אותן במגרש השב"צ.

15. ככל והשב"צ מיועד לשימושים שניתן לנצל במסגרת המגזר העסקי הפרטי יש להכליל אותם

במסגרת האיחוד והחלוקה ולהקצות אותם לבעלים בתחום התכנית.

16. יש לתקן את מקדמי המורכבות שקבע שמאי הועדה כך שיתאימו למאפייני המגרשים תוך

התייחסות למושע, לתת"ל 108 ולעתיקות.

17. יש לקבוע הוראות ו/או מתן הבהרות ביחס לתחולתה של תת"ל 108 בשטח התכנית ובפרט בתחום

מגרשי המגורים.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 אא לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה בחנה את חוות הדעת של השמאית העירונית והיא מקבלת את כל ההמלצות המצורפות

במסמך המצורף.

- 41 -

2. בהתאם לדוח יש לתקן במסמכי התכנית את הנושאים הבאים בתיאום עם המחלקה להיטל השבחה:

א. סעיף 1.1 בדוח – בהתאם לחוות הדעת של היועצת המשפטית של הוועדה – יש להוסיף

בסוף: זכויות אינן על שם החברה ואף לא נרשמה זכות פחותה או הערת אזהרה מתאימה על שם החברה.

ב. סעיף 1.4 בדוח - לאור האמור יש להפיק גרסה מתוקנת פורמלית של הנספח בציון המועד

הקובע הנכון.

ג. סעיף 1.7 בדוח - יש להוסיף הערה בגורמים ושיקולים שערכי השווי הינם לצורך קביעת שווי

יחסי בלבד ואין בהם כדי לקבוע את שווי השוק של המקרקעין ו/או לשמש כבסיס לגביית היטל השבחה עתידי.

כמו כן, יש להוסיף פרוט עמודות במצב החדש הקיים ממילא בתחשיב ועל מנת שיהיה תואם

תקנות איחוד וחלוקה: עמודת שווי מגרש חדש ועמודת שווי יחסי לבעל זכות וכן עמודת שווי

יחסי באחוזים מכלל שטח התכנית.

ד. סעיף 3.4 בדוח- יש לציין בגורמים ושיקולים שהשטחים בטבלת ההקצאה והאיזון הינם לפי

נתונים שהתקבלו ע"י מודד מוסמך ולציין את שם המודד.

ה. סעיף 3.8 בדוח - במקרה דנן חסר פירוט ועל כן יש להשלים הפירוט למקדם מורכבות והיקף

עסקה.

3. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 42 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1506476

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: קפיטל גולד א.ג יזמות ()2013 בע"מ

עורך התכנית: קטורזה יצחק

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 13/01/2026

כתובת יהודה המכבי ,16 מקור ברוך

גוש חלקה בשלמות

30910 22 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה מאמצת את המלצת הוועדה המקומית להתיר את הריסת המבנה המסומן

לשימור לצורך הקמת בניין מגורים בן 6 קומות. יחד עם זאת, מציינת הוועדה כי בחלקה מצוי באופן חריג מספר רב של עצים בוגרים, שחלקם אינם מסומנים בתשריט התכנית, לא לשימור ולא להעתקה.

2. לאור חשיבות השמירה על עצים בוגרים בעיר בכלל ובאזור זה בפרט, קובעת

הוועדה כי תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון סקר עצים, כך שיכלול את כלל העצים ויעריך את ערכיותם. בהתאם לממצאי הסקר, ייבחן בתיאום עם לשכת התכנון היקף השימור האפשרי, תוך מתן עדיפות לשמירה על מספר מרבי של עצים.

3. לשם כך, תותר הקמת הבניין בגובה של 6 קומות, אף בחריגה ממדיניות ממע"ר

צפון, ובלבד שיצומצמו קווי הבניין – הן מעל הקרקע והן מתחתיה – באופן שיאפשר 19/05/2026 שימור ככל הניתן של העצים, בעיקר אלו המצויים בשולי המגרש, למעט עצים באזור הכניסה לחניה ובכפוף לממצאי סקר עצים.

4. גובה קומה לא יעלה על 3.50 מ' בהתאם להנחיות מרחביות. ניתן יהיה להציע

מרפסות זיז ובתנאי שלא יפגעו בעצים בכפוף לממצאי סקר העצים.

5. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה קבלת חו"ד מחלקת שימור

וקביעת האלמנטים אשר ישומרו ו/או ישולבו במבנה החדש יקבע בהוראות התכנית כי החנייה תהיה בהתאם לתקן התקף ולא מעבר לכך.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה הגשת תיק תיעוד.

7. הוועדה קובעת כי בהתאם להמלצת ועדת שימור של הועדה המקומית הועדת

מאשרת את הריסת המבנה ההיסטורי והקמת מבנה חדש תוך שיחזור ושילוב אלמנטים, יש להוסיף להוראות התכנית סעיפי שימור בהתאם להמלצת מחלקת השימור. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם ובתאום מול לשכת התכנון.

8. שלביות הבצוע תקבע בהינף אחד.

9. יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות לטיפול במי נגר בהתאם להוראות שינוי 8 לתמא

1

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

- 43 -

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

12. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

חשיבות וערכיות לשימור: המבנה ההיסטורי הקיים בעל חשיבות גבוהה כמבנה

מודרניסטי והשתמרו בו אלמנטים הראויים לשימור. בתיאום עם עורכי הבקשה מוסכם כי במבנה החדש המוצע ישוחזרו וישולבו האלמנטים הבאים בחזיתות ובחדר המדרגות:

חזית קדמית-מערבית: פירוק והרכבה של החזית והאלמנטים בה: פתח הכניסה

למבנה וכן חלון 'תרמוסטר' כולל מסגרות/משקופי האבן סביבם. כן ישומרו חלקי החזיתות בעיבוד אבן ייחודי המשלב טובזה ותלטיש.

ממדים : יש להתאים את עיצוב חלונות הממ"דים לסביבתם ההיסטורית ניתן להציע פתח מאורך או דמה.

15/04/2026

גג רעפים: יש להציע גג בשיפוע תקני לכל גובהו עד לשיאו וללא חלק שטוח בראש

הגג (למעט דרישות כב"א ככל ויידרש בתיאום מול מח' שימור). מערכות ותשתיות מים ומיזוג ימוקמו באופן נסתר בחלל הגג.

צמחיה בוגרת: יש לעשות מאמץ לשימור הברושים ההיסטוריים בשילוב חוות דעת

אגרונום ככל ולא ניתן יינטעו נטיעות של עשר שנים.

שימוש חוזר באבנים מפירוק: בבקשה להריסה ו/או חיזוק מבנה יש להציע שימוש

חוזר באבנים המסתתות של המבנה וכן בריצופי אבן קיימים בהתאם למסמך מדיניות בנייה בת-קיימא בירושלים (מיום .)9.9.24 יש להציג ע"ג חזיתות המבנה את מיקום השימוש החוזר באבנים שפורקו. השימוש החוזר ייעשה בתחום המגרש, תוך עדיפות לגדרות ולחזיתות ראשית הפונות לרשות הרבים. האבנים יישמרו בצורתן המקורית ככל הניתן ובהתאם לתקן ישראלי קירות מחופים אבן טבעית בבניה מורכבת. האבנים יאוחסנו בתחום המגרש. שינוע ואחסון אבנים מחוץ לתחום האתר יחייב אישור מח'

שימור והגשת דוחות מעקב.

תשריט: יש לסמן את חלקי המבנה הרלוונטיים לפירוק והרכבה ולא לסמנם להריסה.

יש לסמן העצים לשימור ככל ויקבעו לשימור.

- 44 -

הוראות התכנית: יש להוסיף הוראות ברורות בפירוק והרכבת האלמנטים המפורטים

לעיל, לשמירתם ואחסונם מהלך העבודות וכן הוראות לשמירת שורת הברושים הקיימת ככל ויקבעו לשימור.

נספח הבינוי:יש לסמן באופן ברור ובהיר את החזיתות המקוריות לפירוק ובנייה מחדש (ולא לסמנם להריסה) וכן יש לסמן על גבי החזיתות החדשות המוצעות את מיקום האלמנטים המקוריים שישולבו בהם- בתכניות ובחזיתות. יש לעדכן את החזית המערבית בהתאם למידות האלמנטים המקוריים (כניסה למבנה, חלון תרמוסטר, מרפסות עגולות). יש לסמן העצים לשימור כראוי ככל ויקבעו לשימור.

תנאים להיתר: אישור תיק תיעוד, נספח פרטי שימור, הנחיות ומפרט לשמירת והגנת

הדרוש לשימור במהלך העבודות, טופס אדריכל שימור מלווה (יינתן ע"י אדריכל שימור בעל ניסיון מוכח בשימור ויצורף להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו לאחר אישור מח' שימור), הטמעת חוזר מהנדס שימור ותכנית הנדסית מאושרת ע"י מח'

שימור בבקשת ההיתר. העברת ערבות בנקאית.

תנאים לטופס: 4 הריסת עבירות בניה והסרת תשתיות מחזיתות , אישור מח' שימור

על ביצוע כלל פעולות השימור הנדרשות כיאות.

השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרש:

הרשות הארצית לכבאות והצלה, חברת חשמל לישראל, רשות העתיקות, אגף רישוי ופיקוח - המח' להיטלי השבחה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התוכנית

טבלה 5 – יש לתקן מס' קומות מתחת לכניסה הקובעת ולכתוב .1 סעיף 1.2 יש לתקן את השטח בהתאם לרשום בנסח 0.399 דונם.

סעיף 3.2 יש לתקן במצב מאושר את השטח בהתאם לשטח רשום: 399 מ"ר.

- 45 -

סעיף 5 גודל מגרש מוחלט יש לתקן את בהתאם לשטח הרשום.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הריסת מבנה היסטורי קיים והקמת בניין חדש למגורים בן 6 קומות וגג רעפים מוגבה. רח' יהודה המכבי ,16 מקור ברוך.

עיקרי הוראות התכנית:

1. קביעת הוראות להריסת בניין קיים.

2. קביעת בינוי להקמת מבנה חדש למגורים.

3. הגדלת שטחי הבנייה ל-2,191 מ"ר כוללים. מתוכם:

o 1,478 מ"ר שטחי בניה עיקריים (1,085 מ"ר מעל הכניסה הקובעת ו-393 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת).

o 713 מ"ר שטחי שירות (320 מ"ר מעל הכניסה הקובעת, ו-393 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת).

o בנוסף, 98 מ"ר שטח למרפסות.

4. הגדלת מס' קומות ל- 6 קומות מעל הכניסה הקובעת וגג רעפים מוגבה, ושתי קומות מתחת לכניסה

הקובעת.

5. קביעת מס' יח"ד ל-6 יח"ד.

6. קביעת קווי בניין חדשים.

7. קביעת הוראות לכריתת עצים.

8. קביעת תנאים והוראות להוצאת היתר בניה.

9. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית.

התוכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 19/06/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 18/08/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

- 46 -

הורביץ (ירושלמי) גיטה טובה הניה, ת.ז. .1-00055175/4 המתנגדת הינה דיירת מוגנת בדמי מפתח ברח'

יהודה המכבי .16

עיקרי ההתנגדויות:

דיירת מוגנת בדמי מפתח, בעלת מגבלות רפואיות ובעיות בעמוד השדרה וברגליים. נודע לה שהבניין נמכר ליזם שמקדם את התכנית להריסת המבנה והקמת מבנה חדש. מתנגדת לפינוי ומעבר מהדירה בשל גילה ומצבה הבריאותי.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתוכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות להריסת הבניין ופינוי הדירה עקב המצב האישי והרפואי של המתנגדת, שהיא

דיירת מוגנת בדמי מפתח, בשל הקושי במעבר לדירה אחרת – מדובר בסוגיה קניינית/ אישית אשר תיבחן על ידי היועץ המשפטי של הועדה המחוזית לעניין זכויותיה של המתנגדת . בשים לב לגילה ולמצבה הרפואי והפיזי, ממליצים ליזם להיות בקשר איתה לבחון את זכויותיה כדיירת בדמי מפתח ויפעל למצוא פתרון הולם למגורים בהתאם למצבה ולצרכיה, בכל הנוגע למציאת דירה ומעבר מהדירה למקום חדש.

2. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יונה כהן 27.08.26

- 47 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1259324

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: במבי פינוי בינוי ארץ חפת בע"מ

עורך התכנית: סטודיו o2a עומר בר עמית מנדלקרן אדריכלים

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 17/02/2025

כתובת ארץ חפץ 1-5 , שמואל הנביא

גוש חלקה בשלמות

30100 63 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ואת המלצת הוועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת לאורך ציר רק"ל ומציעה העצמה לציר

יצירת חזית מסחרית כלפי שד' לוי אשכול.

2. הוועדה מאמצת ההצעה להרחיב את תחום התכנית וזאת על מנת לייצר בינוי

רציף המיצעה חזית רציפה בין רחוב ארץ חפץ לרחוב מקווה ישראל. תחום התכנית ידויק בהנחיית לשכת התכנון.

3. יקבע קו בניין קדמי ,0 תוך הותרת מדרכה בייעוד דרך ברוחב שלא יפחת מ-

3.5 מטר, תוצע מדרכה רציפה לכל אורכה בהנחיית לשכת התכנון.

4. תקבע בתכנית הפרשה מבונה עבור גן ילדים וחצר צמודה וכן 100 מ"ר עבור

שימושי קהילה. ההפרשות הציבוריות המבונות לא יוצעו כלפי שד' לוי אשכול.

5. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר כניסה מוטורית מכיוון שד' לוי אשכול

20/07/2025 וציר הרק"ל.

6. יקבע קו בניין נפרד לקומת המסד ולקומות העליונות.

7. קומת המסד למסחר כלפי רחוב הרצל תגיע לקו בניין אפס למגרש הצפוני

ויבנה בקיר משותף.

8. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי

מגורים וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

9. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר ותקבע

כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי הפיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

10. %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

11. גובה קומת הקרקע לא יפחת מ- 5 מ'.

- 48 -

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הוועדה לנושא החניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום נוסף עימם.

13. יש להציג את תכנית הרק"ל בנספח התנועה ונספח הבינוי.

14. תקבע שלביות ביצוע בהינף אחד.

15. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

איסור כניסה לחניה משד' לוי אשכול, מספר קומות והיקף ומיקום המסחר בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.

16. תנאי להפקת התכנית יהיה תיאום עם שמאי הועדה לעניין טבלאות ההקצאה

והאיזון.

17. תיקונים טכניים בתאום לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

הוועדה תציין כי נפלה טעות סופר בציון מפלסי מגרשי התלת-מימד בנספח התלת-

מימד כך שהם לא תואמים את מפלסי הבינוי המוצע בתכנית. הוועדה מחליטה על 29/06/2025

עדכון המפלסים בנספח בהתאם למוצע בתכנית. הוועדה תציין כי מדובר בטעות סופר אשר אינה עשויה להשפיע על צדדים שלישיים, ובהתאם לכך לא סבורה כי נדרש הליך נוסף בעניינה של התכנית.

15/06/2025

***התכנית ירדה מסדר היום

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

לאור העובדה כי במהלך הדיון הוצג בוועדה מסמך המצביע על כך שחלק מהדיירים שחתמו בעד קידום תכנית פינוי בינוי הסירו את חתימתם , הועדה מבקשת כי תתבצע בדיקה חוזרת של ההסכמות הנדרשות לצורך קידום של תכנית פינוי בינוי, וכי בדיקה זו תהווה תנאי לדיון בוועדה המחוזית המוסמכת לבדוק את כל נושא 19/03/2025

ההסכמות להגשת תכנית פינוי בינוי וכתנאי להפקדת התכנית.

תנאי להפקדה יהיה השלמה של הדוח החברתי בהתאם לנוהל הקיים.

התכנית מציעה הריסת מבנה קיים והקמת מבנה חדש במסלול של התחדשות עירונית. במצב הקיים ישנן פלישות רבות לחלקה 152 אשר לא סומנו להריסה. יש לסמן את כל הבינוי הפולש לחלקה 152 להריסה ולקבוע בהוראות התכנית הוראות הריסה מחייבות.

קווי בניין

קו בניין כלפי חלקות ביעוד מגורים (חלקה 64 מצפון מזרח) יהיה 4מ' לכל הפחות.

ניתן לחרוג מקווי בניין הנ"ל עבור מרפסות זיז בעומק שלא יעלה על 1.5 מ'.

- 49 -

קו בנין קדמי בפינת הרחובות חטיבת הראל/ שד' לוי אשכול וארץ חפץ יהיה בקו אפס ולא בנסיגה כמוצע.

תשמר מדרכה ברוחב של 3.5 מ' לכל הפחות, ככל הנדרש יש להרחיב את זכות הדרך קו בניין לחזית דרומית לכיוון ארץ חפץ יקבע אף הוא 0 כלפיי גבול המגרש.

תכנון

התכנית מציעה שני מבנים נפרדים המחוברים בקומת הקרקע ע"י קומת מסד.

החלל המתקבל בין שני המבנים מעל קומת מסד הינו חלל צר ביחס למסת וגובה המבנים המוצעים, מדובר על שטח שאינו מנוצל באופן מייטבי בהתחשב בהיקפי הבניה המוצעים בתכסיות מלאות, יש לבחון חלופה של חיבור המבנים בחלק הדרומי, לבנייה של מבנה בצורת ח, כך שכלפיי שד' אשכול תתקבל חזות של שני מבנים ואילו כלפי החזית האחורית יוצע מבנה שלם.

התכנית מציע מרפסות סוכה אשר מקיפות את החזיתות מקצה לקצה, מה שמייצר חזיתות עמוסות ומאסיביות. יש להציע מרפסות סוכה מידתיות ולהסיר סעיף ()6 מתחת לטבלה 5 המאפשר מרפסות גדולות מ - 14 מ"ר.

פרוגרמה

התכנית המוצעת מבקשת 7,045 מ"ר שטחים עיקריים למגורים עבור 89 יחידות דיור. סך ההפרשה המבונה המוצעת בתכנית (170 מ"ר) אינה מספקת מענה הולם לצרכים הציבוריים הנגזרים ממנה. עפ"י חוו"ד מדיניות תכנון נדרש להציע הפרשה מבונה המסתכמת בכיתת גן ילדים : סה"כ 134 מ"ר שטח בנוי ו -200מ"ר שטח לחצר.

התכנית מציעה שטח מופרש לטובת צרכי ציבור המחולק לשני מפלסים וקיימות בו הפרעות של חדרי הממ"ד מהדירות שמעליו. השטח לא ראוי לשימוש הציבורי הנדרש מבחינת תכנונו.

יש להציעה הפרשה מבונה בקומת הקרקע במפלס אחד ורציף גם אם על חשבון שטחי מסחר, בעדיפות למיקום השטחים בהפנייה לרחוב ארץ חפץ הפנימי, מיקום השטחים הציבוריים יהיה במיקום האיכותי ביותר, התואם את השימוש הנדרש.

גישה לשטח המבונה תהיה חיצונית ועצמאית, נוחה ונגישה.

בהוראות התכנית בסעיף השימושים יש לציין את השימוש הנדרש, שטח החלל והחצר. כמו כן, בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי למבני ציבור ושטח החצר.

בנספח הבינוי יש להציג את השטח הציבורי, תוך ציון מפורש של גן ילדים וכן לציין לא רק שטחים בנויים, אלא גם שטחי חצרות. ניתן כי החצרות יהיו מקורות בחלקן, אך מרבית החצר תהיה פתוחה לשמיים.

תנאי להפקדה ותנאי להיתר יהיה תיאום השטח המבונה מול מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

תנאי למתן היתר יהיה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת בקומת הקרקע.

תנועה וחניה

יש לתאם את התכנית עם צתא"ל ולהטמיע את הנחיותיהם בממסכי התכנית לאור הצמידות לציר רק"ל, שימושי מסחר יהיו פטורים מתקן חניה.

- 50 -

מסחר

תוצע חזית מסחרית אחידה אשר תלווה את הרחוב מבחינת מפלסים.

כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות, כולל גובה קומה מקסימלית למסחר.

הגובה המקסימלי לפי ההנחיות המרחביות יהיה 5.25 מ' ברוטו, מוצע מעבר. יש לצמצם את הגובה המוצע ולהתאים למותר.

עצים

יש להשלים סקר עצים. קיימת אי בהירות לעניין סטטוס העצים – סקר עצים נותן התייחסות ל – 12 עצים , יש לצרף לסקר עצים מפה המפרטת מיקום וסימון העצים.

עפ"י הסקר, מוצע לעקור 4 עצים ויתר עצים לשימור. בפועל לאור תכסית בינוי הגבוהה נראה כי נדרש לעקור את כל העצים.

בתשריט מצב המוצע יש לתת התייחסות לכלל העצים הבוגרים בתחום המגרש כמקובל לסמן לעקירה/ שימור/ העתקה.

התכנית מציעה %100 תכסית בניה מעל ובתת הקרקע, יש לבחון אפשרות לצמצם את קו הבינוי , כמו למשל בפינה הדרומית אשר לא מתוכננת בה חניה, על מנת להשאיר קרקע פנויה מתכסית אשר תאפשר חלחול נגר והתפתחות עצים בוגרים בתחום התכנית. במקום בו ניתן לאפשר זאת תקבע הוראה מחייבת לעניין נטיעת עצים בוגרים, לאישור אגף שפ"ע.

איכות הסביבה

יש להשלים חוו"ד המחלקה לאיכות הסביבה ולהטמיע את הנחיותיהם במסמכי התכנית.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים בתכניות יחויבו בעמידה של 4-5 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים וישמשו עבור גגות חיים/ירוקים/כחולים- כמו עבור השהיית מי נגר, פוטו-וולטאים וכדומה, בתאום מחלקת איכות הסביבה.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי עבור שימושי המסחר, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין או לקומה הטכנית הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים.

יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים - 51 -

הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא ואגף שפ"ע.

תשתיות

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

תשתיות גז תוצבנה במאונך לקרקע ככל הניתן.

יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

עבודה קהילתית

תהליך התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב וארוך, ובמסגרתו נדרש מענה פרטני עבור כל בעל דירה – על אחת כמה וכמה כאשר מדובר באזרחים ותיקים. לפיכך, יש חשיבות רבה במיפוי מדויק ומהימן של בעלי הדירות עבור כל אזרח ואזרחית ותיקים . יצוין כי התכנית לא עברה פורום להתחדשות עירונית . תנאי להפקדה יהיה השלמת חוו"ד המחלקה לעבודה הקהילתית.

להוסיף הוראות לקרן תחזוקה לטווח ארוך כמקובל בבנייה של מגדלים בתיאום עם שמאי הוועדה המחוזית.

יש לקבוע מימון ל 10 שנים לפחות לוועד הבית לדיירים קיימים.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

כללי

יש להסיר את סעיף .4.1.2א17 כי תותר הבלטת מרפסות זיז מעל הדרך.

יש להסיר מטבלה 5 הערות ח' ו()2 כי תותר תוספת יח"ד. יש לציין את מס' יח"ד הספי בטבלה .5

- 52 -

בחתך 1-1 יש להסיר את המילה משרדים מהקומה המסחרית.

לתקן בהוראות ולקבוע כי %20 יח"ד יהיו עד 55 מ"ר עיקרי + ממ"ד.

לתקן סעיף .4.1.2א 18 כי מחסנים יוצעו בשטח של עד %8 משטח דירה.

לא יותר ניוד שטחים מעל ומתחת לקומת הקרקע. יתוקנו הערות טבלה .5 יש לקבוע בהוראות התוכנית שתיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם ציבורי.

יש לקבוע בהוראות התכנית שתיאסר הקמת דירות גן/חצרות פרטיות כלפיי מרחבים ציבוריים, יש לקבוע סטייה ניכרת בנושא.

ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת למגורים בתת הקרקע, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ציבור בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 להוסיף הוראה לעניין הכנות לעמדות טעינה לרכב חשמליים בחניות הבניין.

תנאי למתן היתר בניה אישור מיועץ נגישות חתום, יועץ ניקוז של הגיחון, מהנדס תכן חתום על האספלט.

- 53 -

תנאי למתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך.

תנאי לקבלת היתר אישור תוכניות תאורה בשטחים ציבוריים במחלקת המאור.

חוו"ד גורמים

יש להשלים חוו"ד של המחלקות הבאות: כיבוי אש, איכות הסביבה, תברואה, אגף נכסים, חב' חשמל, רשות עתיקות, תכנית אב לתחבורה, תושי"ה , שפ"ע גננות.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

***התכנית ירדה מסדר היום

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ואת המלצת הוועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת לאורך ציר רק"ל ומציעה העצמה לציר

יצירת חזית מסחרית כלפי שד' לוי אשכול.

2. הוועדה מאמצת ההצעה להרחיב את תחום התכנית וזאת על מנת לייצר בינוי

רציף המיצעה חזית רציפה בין רחוב ארץ חפץ לרחוב מקווה ישראל. תחום התכנית ידויק בהנחיית לשכת התכנון.

3. יקבע קו בניין קדמי ,0 תוך הותרת מדרכה בייעוד דרך ברוחב שלא יפחת מ-

3.5 מטר, תוצע מדרכה רציפה לכל אורכה בהנחיית לשכת התכנון.

4. תקבע בתכנית הפרשה מבונה עבור גן ילדים וחצר צמודה וכן 100 מ"ר עבור

שימושי קהילה. ההפרשות הציבוריות המבונות לא יוצעו כלפי שד' לוי אשכול.

5. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר כניסה מוטורית מכיוון שד' לוי אשכול

וציר הרק"ל.

6. יקבע קו בניין נפרד לקומת המסד ולקומות העליונות.

7. קומת המסד למסחר כלפי רחוב הרצל תגיע לקו בניין אפס למגרש הצפוני

ויבנה בקיר משותף.

8. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי

מגורים וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

- 54 -

9. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר ותקבע

כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי הפיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

10. %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

11. גובה קומת הקרקע לא יפחת מ- 5 מ'.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הוועדה לנושא החניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום נוסף עימם.

13. יש להציג את תכנית הרק"ל בנספח התנועה ונספח הבינוי.

14. תקבע שלביות ביצוע בהינף אחד.

15. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

איסור כניסה לחניה משד' לוי אשכול, מספר קומות והיקף ומיקום המסחר בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.

16. תנאי להפקת התכנית יהיה תיאום עם שמאי הועדה לעניין טבלאות ההקצאה

והאיזון.

17. תיקונים טכניים בתאום לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ואת המלצת הוועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת לאורך ציר רק"ל ומציעה העצמה לציר

יצירת חזית מסחרית כלפי שד' לוי אשכול.

2. הוועדה מאמצת ההצעה להרחיב את תחום התכנית וזאת על מנת לייצר בינוי

רציף המיצעה חזית רציפה בין רחוב ארץ חפץ לרחוב מקווה ישראל. תחום התכנית ידויק בהנחיית לשכת התכנון.

3. יקבע קו בניין קדמי ,0 תוך הותרת מדרכה בייעוד דרך ברוחב שלא יפחת מ-

3.5 מטר, תוצע מדרכה רציפה לכל אורכה בהנחיית לשכת התכנון.

4. תקבע בתכנית הפרשה מבונה עבור גן ילדים וחצר צמודה וכן 100 מ"ר עבור

שימושי קהילה. ההפרשות הציבוריות המבונות לא יוצעו כלפי שד' לוי אשכול.

5. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר כניסה מוטורית מכיוון שד' לוי אשכול

וציר הרק"ל.

6. יקבע קו בניין נפרד לקומת המסד ולקומות העליונות.

7. קומת המסד למסחר כלפי רחוב הרצל תגיע לקו בניין אפס למגרש הצפוני

ויבנה בקיר משותף.

- 55 -

8. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי

מגורים וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

9. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר ותקבע

כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי הפיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

10. %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

11. גובה קומת הקרקע לא יפחת מ- 5 מ'.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הוועדה לנושא החניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום נוסף עימם.

13. יש להציג את תכנית הרק"ל בנספח התנועה ונספח הבינוי.

14. תקבע שלביות ביצוע בהינף אחד.

15. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

איסור כניסה לחניה משד' לוי אשכול, מספר קומות והיקף ומיקום המסחר בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.

16. תנאי להפקת התכנית יהיה תיאום עם שמאי הועדה לעניין טבלאות ההקצאה

והאיזון.

17. תיקונים טכניים בתאום לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ואת המלצת הוועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת לאורך ציר רק"ל ומציעה העצמה לציר

יצירת חזית מסחרית כלפי שד' לוי אשכול.

2. הוועדה מאמצת ההצעה להרחיב את תחום התכנית וזאת על מנת לייצר בינוי

רציף המיצעה חזית רציפה בין רחוב ארץ חפץ לרחוב מקווה ישראל. תחום התכנית ידויק בהנחיית לשכת התכנון.

3. יקבע קו בניין קדמי ,0 תוך הותרת מדרכה בייעוד דרך ברוחב שלא יפחת מ-

3.5 מטר, תוצע מדרכה רציפה לכל אורכה בהנחיית לשכת התכנון.

4. תקבע בתכנית הפרשה מבונה עבור גן ילדים וחצר צמודה וכן 100 מ"ר עבור

שימושי קהילה. ההפרשות הציבוריות המבונות לא יוצעו כלפי שד' לוי אשכול.

5. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר כניסה מוטורית מכיוון שד' לוי אשכול

וציר הרק"ל.

6. יקבע קו בניין נפרד לקומת המסד ולקומות העליונות.

- 56 -

7. קומת המסד למסחר כלפי רחוב הרצל תגיע לקו בניין אפס למגרש הצפוני

ויבנה בקיר משותף.

8. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי

מגורים וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

9. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר ותקבע

כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי הפיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

10. %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

11. גובה קומת הקרקע לא יפחת מ- 5 מ'.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הוועדה לנושא החניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום נוסף עימם.

13. יש להציג את תכנית הרק"ל בנספח התנועה ונספח הבינוי.

14. תקבע שלביות ביצוע בהינף אחד.

15. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

איסור כניסה לחניה משד' לוי אשכול, מספר קומות והיקף ומיקום המסחר בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.

16. תנאי להפקת התכנית יהיה תיאום עם שמאי הועדה לעניין טבלאות ההקצאה

והאיזון.

17. תיקונים טכניים בתאום לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ואת המלצת הוועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת לאורך ציר רק"ל ומציעה העצמה לציר

יצירת חזית מסחרית כלפי שד' לוי אשכול.

2. הוועדה מאמצת ההצעה להרחיב את תחום התכנית וזאת על מנת לייצר בינוי

רציף המיצעה חזית רציפה בין רחוב ארץ חפץ לרחוב מקווה ישראל. תחום התכנית ידויק בהנחיית לשכת התכנון.

3. יקבע קו בניין קדמי ,0 תוך הותרת מדרכה בייעוד דרך ברוחב שלא יפחת מ-

3.5 מטר, תוצע מדרכה רציפה לכל אורכה בהנחיית לשכת התכנון.

4. תקבע בתכנית הפרשה מבונה עבור גן ילדים וחצר צמודה וכן 100 מ"ר עבור

שימושי קהילה. ההפרשות הציבוריות המבונות לא יוצעו כלפי שד' לוי אשכול.

5. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר כניסה מוטורית מכיוון שד' לוי אשכול

וציר הרק"ל.

- 57 -

6. יקבע קו בניין נפרד לקומת המסד ולקומות העליונות.

7. קומת המסד למסחר כלפי רחוב הרצל תגיע לקו בניין אפס למגרש הצפוני

ויבנה בקיר משותף.

8. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי

מגורים וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

9. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר ותקבע

כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי הפיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

10. %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

11. גובה קומת הקרקע לא יפחת מ- 5 מ'.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הוועדה לנושא החניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום נוסף עימם.

13. יש להציג את תכנית הרק"ל בנספח התנועה ונספח הבינוי.

14. תקבע שלביות ביצוע בהינף אחד.

15. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

איסור כניסה לחניה משד' לוי אשכול, מספר קומות והיקף ומיקום המסחר בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.

16. תנאי להפקת התכנית יהיה תיאום עם שמאי הועדה לעניין טבלאות ההקצאה

והאיזון.

17. תיקונים טכניים בתאום לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ואת המלצת הוועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת לאורך ציר רק"ל ומציעה העצמה לציר

יצירת חזית מסחרית כלפי שד' לוי אשכול.

2. הוועדה מאמצת ההצעה להרחיב את תחום התכנית וזאת על מנת לייצר בינוי

רציף המיצעה חזית רציפה בין רחוב ארץ חפץ לרחוב מקווה ישראל. תחום התכנית ידויק בהנחיית לשכת התכנון.

3. יקבע קו בניין קדמי ,0 תוך הותרת מדרכה בייעוד דרך ברוחב שלא יפחת מ-

3.5 מטר, תוצע מדרכה רציפה לכל אורכה בהנחיית לשכת התכנון.

4. תקבע בתכנית הפרשה מבונה עבור גן ילדים וחצר צמודה וכן 100 מ"ר עבור

שימושי קהילה. ההפרשות הציבוריות המבונות לא יוצעו כלפי שד' לוי אשכול.

- 58 -

5. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר כניסה מוטורית מכיוון שד' לוי אשכול

וציר הרק"ל.

6. יקבע קו בניין נפרד לקומת המסד ולקומות העליונות.

7. קומת המסד למסחר כלפי רחוב הרצל תגיע לקו בניין אפס למגרש הצפוני

ויבנה בקיר משותף.

8. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי

מגורים וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

9. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר ותקבע

כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי הפיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

10. %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

11. גובה קומת הקרקע לא יפחת מ- 5 מ'.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הוועדה לנושא החניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום נוסף עימם.

13. יש להציג את תכנית הרק"ל בנספח התנועה ונספח הבינוי.

14. תקבע שלביות ביצוע בהינף אחד.

15. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

איסור כניסה לחניה משד' לוי אשכול, מספר קומות והיקף ומיקום המסחר בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.

16. תנאי להפקת התכנית יהיה תיאום עם שמאי הועדה לעניין טבלאות ההקצאה

והאיזון.

17. תיקונים טכניים בתאום לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ואת המלצת הוועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת לאורך ציר רק"ל ומציעה העצמה לציר

יצירת חזית מסחרית כלפי שד' לוי אשכול.

2. הוועדה מאמצת ההצעה להרחיב את תחום התכנית וזאת על מנת לייצר בינוי

רציף המיצעה חזית רציפה בין רחוב ארץ חפץ לרחוב מקווה ישראל. תחום התכנית ידויק בהנחיית לשכת התכנון.

3. יקבע קו בניין קדמי ,0 תוך הותרת מדרכה בייעוד דרך ברוחב שלא יפחת מ-

3.5 מטר, תוצע מדרכה רציפה לכל אורכה בהנחיית לשכת התכנון.

- 59 -

4. תקבע בתכנית הפרשה מבונה עבור גן ילדים וחצר צמודה וכן 100 מ"ר עבור

שימושי קהילה. ההפרשות הציבוריות המבונות לא יוצעו כלפי שד' לוי אשכול.

5. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר כניסה מוטורית מכיוון שד' לוי אשכול

וציר הרק"ל.

6. יקבע קו בניין נפרד לקומת המסד ולקומות העליונות.

7. קומת המסד למסחר כלפי רחוב הרצל תגיע לקו בניין אפס למגרש הצפוני

ויבנה בקיר משותף.

8. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי

מגורים וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

9. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר ותקבע

כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי הפיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

10. %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

11. גובה קומת הקרקע לא יפחת מ- 5 מ'.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הוועדה לנושא החניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום נוסף עימם.

13. יש להציג את תכנית הרק"ל בנספח התנועה ונספח הבינוי.

14. תקבע שלביות ביצוע בהינף אחד.

15. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

איסור כניסה לחניה משד' לוי אשכול, מספר קומות והיקף ומיקום המסחר בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.

16. תנאי להפקת התכנית יהיה תיאום עם שמאי הועדה לעניין טבלאות ההקצאה

והאיזון.

17. תיקונים טכניים בתאום לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ואת המלצת הוועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת לאורך ציר רק"ל ומציעה העצמה לציר

יצירת חזית מסחרית כלפי שד' לוי אשכול.

2. הוועדה מאמצת ההצעה להרחיב את תחום התכנית וזאת על מנת לייצר בינוי

רציף המיצעה חזית רציפה בין רחוב ארץ חפץ לרחוב מקווה ישראל. תחום התכנית ידויק בהנחיית לשכת התכנון.

- 60 -

3. יקבע קו בניין קדמי ,0 תוך הותרת מדרכה בייעוד דרך ברוחב שלא יפחת מ-

3.5 מטר, תוצע מדרכה רציפה לכל אורכה בהנחיית לשכת התכנון.

4. תקבע בתכנית הפרשה מבונה עבור גן ילדים וחצר צמודה וכן 100 מ"ר עבור

שימושי קהילה. ההפרשות הציבוריות המבונות לא יוצעו כלפי שד' לוי אשכול.

5. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר כניסה מוטורית מכיוון שד' לוי אשכול

וציר הרק"ל.

6. יקבע קו בניין נפרד לקומת המסד ולקומות העליונות.

7. קומת המסד למסחר כלפי רחוב הרצל תגיע לקו בניין אפס למגרש הצפוני

ויבנה בקיר משותף.

8. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי

מגורים וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

9. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר ותקבע

כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי הפיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

10. %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

11. גובה קומת הקרקע לא יפחת מ- 5 מ'.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הוועדה לנושא החניה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום נוסף עימם.

13. יש להציג את תכנית הרק"ל בנספח התנועה ונספח הבינוי.

14. תקבע שלביות ביצוע בהינף אחד.

15. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

איסור כניסה לחניה משד' לוי אשכול, מספר קומות והיקף ומיקום המסחר בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.

16. תנאי להפקת התכנית יהיה תיאום עם שמאי הועדה לעניין טבלאות ההקצאה

והאיזון.

17. תיקונים טכניים בתאום לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ואת המלצת הוועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת לאורך ציר רק"ל ומציעה העצמה לציר

יצירת חזית מסחרית כלפי שד' לוי אשכול.