ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 55 · קובץ התנגדות 1259324.pdf

בס"ד

21/6/2026

ו' תמוז תשפ"ו

לכבוד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה – מחוז ירושלים

שלומציון המלכה ,1 ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית בניין עיר (תב"ע) מס' 101-1259324

מיקום התכנית: רחוב ארץ חפץ ,1-5 שכונת שמואל הנביא, ירושלים.

המגישים :תושבי רחוב מקווה ישראל, ארץ חפץ והסביבה (באמצעות נציגות הדיירים, לפי הרשימה המצורפת בנספח א').

א. מבוא וזכות העמידה

1. בשם תושבי רחוב מקווה ישראל והרחובות הסמוכים בשכונת שמואל הנביא (להלן :

"המתנגדים") אשר בתיהם ואיכות חייהם גובלים בתחום התכנית או מושפעים ממנה ישירות, מתכבדים הח"מ להגיש התנגדות מנומקת זו לתכנית מס' 101-1259324

(להלן: "התכנית המופקדת").

2. המתנגדים הם אזרחים שומרי חוק, המכירים בצורך בפיתוח עירוני ובהתחדשות, אך

סבורים כי התכנית המוצעת חורגת באופן קיצוני ממתחם הסבירות התכנוני, תוך התעלמות מצרכי הציבור הבסיסיים ביותר של תושבי השכונה הנוכחיים והעתידיים.

3. הפקדת התוכנית ללא מתן מענה לשטחים ירוקים ופתוחים, ותוך יצירת כשל תחבורתי

חסר מוצא ברשת הרחובות הגובלת, עומדת בסתירה מוחלטת לעקרונות תכנון בסיסיים, להנחיות המועצה הארצית, ולחובת הרשות הציבורית לפעול בסבירות ומידתיות.

4. התכנית מבקשת ביודעין לבטל ולהפקיע מרחב פתוח המתפקד בפועל כריאה ירוקה

חיונית המשמשת את תושבי האזור מזה עשרות שנים )facto (De , ובכך מסבה פגיעה קשה ובלתי הפיכה באיכות החיים ובזכויות התכנוניות של תושבי הסביבה .

1

ב. רקע תכנוני וכמותי (נתונים עובדתיים)

5. מטרת התוכנית המוצהרת היא הריסת מבנה מגורים קיים בן 4 קומות הכולל 30

יחידות דיור, והקמת מתחם מגורים חדש ומסיבי המציע 88 יחידות דיור (תוספת של 58 יח"ד, המהווה גידול משמעותי של כ-%193 ביחס למצב הקיים). שטח התוכנית הינו מצומצם ביותר ועומד על כ-1.68 דונם בלבד.

6. חמור מכך, סעיף (5ח) להוראות התוכנית כולל מנגנון המאפשר תוספת של עד %20

למספר יחידות הדיור ללא הגדלת זכויות בניה (תקנת שבס/כחלון), דבר שיביא בפועל את הפרויקט להיקף של כ-106 יחידות דיור. ציפוף אינטנסיבי על תא שטח כה זעיר יוצר עומס חסר תקדים על המרחב הבנוי.

7. לצד בינוי המגורים המסיבי, התוכנית מציעה עירוב שימושים הכולל חזית מסחרית

בהיקף משמעותי של כ-1,085 מ"ר למסחר, וכן שטחים ציבוריים מבונים (חניון תת-

קרקעי וגן ילדים מבונה).

8. כל זאת, על רקע תנופת ההתחדשות העירונית המסיבית המתרחשת ומתוכננת

ברחובות הסמוכים בשכונות שמואל הנביא ומעלות דפנה (לרבות מתחמי פינוי-בינוי ותמ"א רחבי היקף המקודמים במקביל). פרויקטים אלו עתידים להוסיף אלפי תושבים חדשים למרחב הציבורי המשותף, המצוי כבר כיום בתפוסת יתר.

2

ג. נימוקי ההתנגדות

1. כשל תכנוני היורד לשורשה של התוכנית: 0 מ"ר שצ"פ מול תוספת בינוי דרמטית

א. היעדר הקצאה לשטח ציבורי פתוח ועקירת ריאה ירוקה קיימת: עיון במסמכי

התוכנית מעלה פגם תכנוני מהותי המצדיק את דחייתה או שינויה היסודי. חרף תוספת האוכלוסייה הדרמטית והגידול החד בהיקף יחידות הדיור המבוקש במתחם, התוכנית מציעה הקצאה של אפס ()0 מ"ר לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ) .יתרה מכך, אישור התוכנית במתכונתה הנוכחית לא רק שאינו מוסיף שטחים פתוחים הנדרשים לתנופת הפיתוח, אלא דה-פקטו גורע ומבטל לחלוטין מרחב ירוק ופעיל הקיים בשטח. מרחב זה משמש מזה עשרות שנים כ"ריאה ירוקה" חיונית עבור תושבי האזור.

תרשים :1 גבולות התוכנית המוצעת (בקו אדום) על גבי צילום אוויר. כפי שניתן לראות בבירור, גבול התוכנית "בולע"

אל תוכו את חורשת העצים הבוגרים והריאה הירוקה המשמעותית ביותר באזור (מסומן בעיגול). אישור התוכנית במתכונתה משמעותו עקירת הירוק לטובת אפס ()0 מ"ר שצ"פ.

צעד זה מייצר "גירעון תכנוני" קבוע ובלתי הפיך, העומד בסתירה מוחלטת לעקרונות התכנון הסביבתי ולמדיניות הארצית.

ב. הפרה של "המדריך להקצאת שטחי ציבור" ומכסות המינימום" : התוכנית סוטה

באופן חמור מהנחיות מינהל התכנון. "המדריך להקצאת שטחי ציבור" קובע יעד ראוי של 10מ"ר שצ"פ לתושב ,ומתוכם 5 מ"ר כמענה מיידי ב'סף הבית' (ראו עמוד 123 למדריך, המצורף כנספח ב'), אף שהמדריך מגלה גמישות תכנונית במרקמים בנויים ומאפשר לעיתים להסתפק ברף של 3 מ"ר לתושב בסף הבית (ראו עמוד ,130 המצורף כנספח ג')

3

הוא בשום אופן אינו מכשיר אי-הקצאה מוחלטת. קביעת 0 מ"ר שצ"פ בתוכנית הנוכחית אינה בגדר "גמישות", אלא התנערות מוחלטת ומנוגדת לדין מהנחיות התכנון הלאומיות, המפקירה את בריאות הציבור ורווחתו.

ג. חריגה מדרישות 'מרחב המימוש' ותנאי הנגישות :תחת פרק דרישות הנגישות

ו'מרחב המימוש' (עמוד 130 למדריך, המצורף כנספח ג'( , קובע המדריך באופן מחייב "עדיפות בתחום התוכנית". קרי, חובה סטטוטורית לספק את המענה הירוק של 'סף הבית' בתוך גבולות ה"קו הכחול" של הפרויקט עצמו, תוך הבטחת נגישות רציפה, בטוחה ונקייה מחסמים לכלל שכבות האוכלוסייה. התוכנית מתעלמת כליל מדרישה זו.

ד. נספח חברתי מטעה ומנותק מהמציאות בשטח :כדי להצדיק גירעון תכנוני זה, צירף

היזם נספח חברתי המציג תמונה עובדתית שגויה באשר לשטחים הירוקים הזמינים בסביבה, באמצעות הכללת שטחים בלתי רלוונטיים:

• ניכוס "גן ארזי הבירה": גינה המצויה בכלל בשכונה אחרת, מנותקת ומרוחקת, שאינה מסוגלת לתת מענה או שירות כלשהו לתושבי מתחם זה. (בסתירה מוחלטת להגדרת מרחב 'סף הבית').

• שימוש בישויות תכנוניות שאינן קיימות ("גן הנחש", "גן המתנס") :הנספח

החברתי נוקב בשמות תואר של גינות שאינם מוכרים כלל לתושבי השכונה ואינם קיימים במציאות בשמות אלו.

• הסתמכות על גינות המיועדות למחיקה (תוכנית )101-0848440 :ככל שכוונת היזם

היא לאותן גינות ותיקות הממוקמות בקצה הרחוב, הרי שמדובר בהטעיה חמורה. עיון בתשריט המוצע של תכנית הרכבת הקלה (הקו התכלת) – המצורף כנספח ד' - מעלה כי מרחב זה משנה את פניו לחלוטין: חלק מהגינה המערבית נגרע לטובת ייעוד דרך, ועל הכביש הגובל חלות "הוראות מיוחדות ב'" לצורכי תשתיות הנדסיות כבדות של הרכבת הקלה. ראיה חותכת לכך קיימת כבר בשטח, כאשר עיריית ירושלים עקרה פיזית את מתקני המשחקים מאותה גינה ומסרבת להשיבם.

תרשים :1 גריעת הגינות הציבוריות בתוכנית הרכבת הקלה (הקו התכלת)

4

ה. עומס קיצוני קיים ואי-מיצוי חלופות תכנוניות :תת-הרובע של שכונת שמואל הנביא

מתאפיין כבר כיום באחת מרמות צפיפות האוכלוסין הגבוהות ביותר בעיר, אל מול תת-

הקצאה היסטורית של שטחים ירוקים. שום חצר "כלואה" או מורמת בין מגדלים, לא

יוכלו להוות תחליף לריאה ירוקה פתוחה על קרקע טבעית, (אשר המדריך המחייב קובע

כי לפחות %80 ממנה חייבים להוות תשתית ירוקה מחלחלת). היזם לא מיצה חלופות תכנוניות ראויות כגון התאמת נפחי הבנייה וצמצום כמות יחידות הדיור לצורך הקצאת שצ"פ.

(המתנגדים שומרים על זכותם להציג לוועדה נתונים מספריים מפורטים ומפות מתוך מערכות המידע הגיאוגרפיות )(GIS הרשמיות, במסגרת הדיון בעל-פה בפני ועדת המשנה להתנגדויות)

2. פגיעה חמורה באינטרס ההסתמכות, בזכויות הקניין ובחובת תום הלב של הרשות

9. המרחב הירוק הפעיל והמטופח הקיים כיום בשטח לא נוצר בחלל ריק, והוא מייצר

עבור תושבי האזור "אינטרס הסתמכות" לגיטימי ומוצק מן המעלה הראשונה.

.10תשתית הרכבת הקלה באזור – לרבות חדרי גנרטורים, שנאים ומתקני קבע כבדים –

הוקמו פיזית ברחוב מקווה ישראל על גבי תאי שטח אשר שימשו כחניות המשרתות את דיירי המקום מזה עשרות בשנים, תוך פגיעה קשה וחד-צדדית בזכויות החזקה, השימוש וההסתמכות של בעלי הנכסים.

.11כמענה ישיר למחאת התושבים המוצדקת על שלילת מקומות החניה ומטרדי הרעש, שדרגה ופיתחה עיריית ירושלים עצמה את השטח הירוק הצמוד. הרשות יצרה בפועל – הן במצגים ישירים והן בהשקעת משאבים ציבוריים משמעותיים בפיתוח הנופי –

התחייבות שלטונית ברורה כלפי התושבים לפיה השטח הנותר ישמש עבורם כמשקולת נגד קבועה וכריאה ירוקה מפצה.

.12הפיכת מרחב ירוק ומפצה זה למשטח בטון ובינוי מסיבי ומסחרי, מהווה פגיעה בלתי סבירה, בלתי מידתית, העולה כדי חוסר תום לב קיצוני של המערכת הציבורית. אין לקבל מצב תכנוני שבו התושבים נדרשים "לשלם פעמיים": פעם אחת כאשר נדרשו לוותר על השטחים שהיו בהחזקתם ובשימושם בפועל לטובת פיתוח התשתיות העירוניות, ופעם שנייה כאשר המערכת הציבורית מתנערת מהסכמות העבר ומוחקת גם את השטח הציבורי שאמור היה לשמש להם כפיצוי.

5

3. חובת שמירה על אופיו הציבורי של המרחב ופסילת פתרונות של שצ"פ "כלוא"

.13למען הסר ספק, מובהר מראש כי פתרונות של שצ"פ פנימי, מורם או כלוא בין המגדלים אינם קבילים. מרחב ציבורי הכלוא בין קירות בינוי מסיבי מייצר "הפרטה מעשית" (דה-

פקטו) של השטח הירוק לטובת דיירי המבנה החדש בלבד. שטח ציבורי פתוח חייב להיות נגיש, פתוח חזותית ופיזית לכלל הציבור במפלס הרחוב. יתרה מכך, שצ"פ המוקם כ"גינת גג" מעל לחניון או מסחר אינו יכול להכיל קרקע טבעית ועמוקה (כנדרש במדריך להקצאת שטחי ציבור), ולפיכך שולל לחלוטין את האפשרות לנטיעת עצים בוגרים, המהווים אלמנט קריטי להצללה ולרווחת הציבור.

4. כבילת שיקול הדעת התכנוני ופגיעה בחובת סבירות מצד הרשות

.14התוכנית מציעה מנגנון חריג במסגרתו הרשות הציבורית מעבירה או מייעדת שטחים לטובת היזם הפרטי ללא הליך תחרותי, שקוף או שוויוני. התנהלות מעין זו כובלת מראש את שיקול דעתה התכנוני של הרשות ומעדיפה באופן מובהק אינטרס כלכלי צר של יזם יחיד על פני רווחת הכלל, בניגוד לחובת הסבירות המנהלית.

5. כשל תחבורתי מובנה: העדר חלופות נגישות ויצירת חנק תנועתי

.15החנק ברחוב ארץ חפץ :התוכנית קובעת כי הגישה הבלעדית למתחם תתבצע מרחוב ארץ חפץ. ניתוב אבסולוטי זה של מאות רכבי דיירים, מבקרים, ורכבי אספקה כבדים עבור 1,085 מ"ר מסחר אל תוך רחוב שכונתי פנימי, צר ורווי – הוא כשל תכנוני חמור שיוביל למבוי סתום ולשיתוק מוחלט של הציר.

.16חלופת שדרות אשכול (חסומה) :התוכנית אוסרת בצדק על גישה משדרות אשכול, שכן מדובר בעורק ראשי הרווי ממילא בעומסי עתק המוחמרים בשל מיקומן של תחנות האוטובוסים המרכזיות.

.17חלופת רחוב מקווה ישראל (חסומה ואינה רלוונטית) :חלופה זו אינה ישימה

לחלוטין. הרחוב צר וחסום משני צדיו פיזית בשל הצבת מתקני הקבע הכבדים, השנאים וחדרי הגנרטורים של הרכבת הקלה, אשר הופכים אותו לבלתי עביר לתנועה מוגברת, ומנטרלים כל אפשרות לעשות בו שימוש לצרכי התוכנית. (ראה תמונה בנספח ה')

.18סיכום התרחיש התחבורתי :הפרויקט מייצר מלכודת תחבורתית: הגישה היחידה המותרת (ארץ חפץ) מייצרת צוואר בקבוק, בעוד שתי החלופות חסומות פיזית 6

ובטיחותית. אישור התוכנית ייצר מפגע בטיחותי שיסכן את התושבים וימנע נגישות קריטית של רכבי חירום.

6. כריתה מאסיבית של %76 מהעצים הבוגרים במתחם ופגיעה אקולוגית קשה

.19על פי נספח העצים, הפרויקט מחייב כריתה מתוכננת של כ-%76 מהעצים הבוגרים והקיימים במתחם, בעלי ערך אקולוגי וחזותי עצום. מחיקה מאסיבית זו לטובת בינוי

תת-קרקעי (חניונים) תמנע לחלוטין כל יכולת של נטיעה חוזרת של עצים בעלי גודל

ופוטנציאל צימוח דומה. צעד זה יהפוך את המתחם ל"מדבר בטון" העומדת בסתירה מוחלטת למסמכי המדיניות של מינהל התכנון, להנחיות הארציות לתכנון צל ומרחב ציבורי, ולמדיניות ההיערכות לשינויי אקלים שאומצה על ידי מוסדות התכנון.

7

ד. סעדים מבוקשים

לאור כל האמור לעיל, מתבקשת הוועדה המחוזית הנכבדה לעשות שימוש בסמכותה הסטטוטורית ולקבוע כדלקמן:

א. דחיית התוכנית במתכונתה המופקדת :לדחות את התוכנית במתכונתה הנוכחית

ולסרב למתן תוקף להפקדתה, וזאת בשל כשל תכנוני חמור המתבטא בהקצאת 0 מ"ר של שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) ומצגי שווא בנספח החברתי שאינם מציגים נכונה את כמות השטחים הירוקים; בשל פגיעה קשה ובחוסר תום לב באינטרס ההסתמכות ובפיצוי השלטוני שניתן לתושבים כמשקולת נגד להפקעת חניותיהם ומטרדי הרכבת הקלה; ובשל כשל תחבורתי מובנה המייצר חנק תנועתי ומפגע בטיחותי ברחוב ארץ חפץ הצר.

ב. סעד חלופי – הגבלת הבינוי לתחום המגרש הקיים של המבנה המיועד להריסה

וביטול הקלות: לחלופין בלבד, ובמידה והוועדה הנכבדה תחליט כי יש מקום לקדם

התחדשות עירונית במתחם, להתנות את אישור התוכנית בכך שכלל בינוי המגורים המסיבי

והמסחר המוצע יוגבל ויצומצם אך ורק אל תוך גבולות תא השטח והמגרש הרשום של

המבנה הקיים המיועד להריסה, שכתובתו הנוכחית היא רחוב ארץ חפץ 110 .לשם כך

תידרש התוכנית להתאים ולצמצם את נפחי הבינוי ואת כמות יחידות הדיור המבוקשות.

הוועדה תאסור באופן גורף על כל פלישה, זליגה, בינוי או ניכוס של זכויות על גבי השטח הציבורי הפתוח שמחוץ למגרש זה, ותורה על ביטול מוחלט של סעיפי ההקלות הסטטוטוריות המבוקשות (תקנות שבס/כחלון מכוח סעיף (5ח) להוראות התוכנית).

ג. שימור וייעוד השטח הפתוח כשצ"פ סטטוטורי קבוע במפלס הרחוב :בהמשך לסעד

החלופי לעיל, לחייב את מגישי התוכנית לבצע חלוקה מחדש או הפרשה מתוך ה"קו הכחול", אשר תחריג את השטח הפתוח המדובר מתוך זכויות הבנייה של היזם, ותקבע את ייעודו בתשריט כשטח ציבורי פתוח (שצ"פ) קבוע, ירוק ומפותח במפלס הרחוב בלבד (שלא יפחת מ-%30 מכלל שטח התוכנית). השטח ימוקם על גבי קרקע טבעית ועמוקה וישומר כריאה ירוקה; הוועדה תורה על פסילה מוחלטת של פתרונות פיקטיביים כגון שצ"פ "כלוא", מורם או מקורה על גבי שטחים מבונים.

ד. התנאה בנספחים מקצועיים קשיחים ואישור גורמי חוץ :להתנות כל החלטה עתידית

בתוכנית בהצגתם ובאישורם של המסמכים הבאים:

• נספח תחבורתי מקיף ומעודכן, המאושר על ידי משרד התחבורה, הבוחן ומנתח את השפעת שימושי המגורים והמסחר המסיביים על רחוב ארץ חפץ הצר ורשת הרחובות הכלואה והחסומה מסביב.

8

• נספח פרוגרמטי-חברתי משלים ,המציג חישוב מתמטי וריאלי של היצע השטחים הירוקים הפתוחים נטו לנפש, בהתאם לקריטריונים המחייבים של "המדריך להקצאת שטחי ציבור" של מינהל התכנון, ותוך גריעה מוחלטת של השטחים המיועדים למחיקה או למגבלות תשתית הנדסיות בתוכנית הרכבת הקלה (מס' .)101-0848440 • אישור בכתב מאת פקיד היערות הראשי/המחוזי המתווה הוראות הגנה קשיחות על העצים הבוגרים הקיימים במתחם, ופוסל את כריתתם המאסיבית המתוכננת.

המתנגדים, בשיתוף המתכננת האורבנית מטעמם, עומדים על זכותם החוקית המוקנית מכוח סעיף 107 לחוק התכנון והבנייה, ומבקשים לקבל את זכות הטיעון בעל-פה בפני ועדת המשנה להתנגדויות, על מנת להציג את הטיעונים התכנוניים, האקלימיים והעובדתיים במלואם, בלוויית מפות ומצגות חזותיות.

על החתום :

נציגות תושבי רחוב מקווה ישראל, ארץ חפץ והסביבה. (פרוט בטבלה – נספח א')

נספחים:

• נספח א '– רשימת שמות, תעודות זהות וחתימות של תושבי השכונה המגישים את ההתנגדות

• נספח ב' - עמוד 123 מתוך "המדריך להקצאת שטחי ציבור" (מינהל התכנון) –

מכסות שטח פתוח לתושב

• נספח ג' - עמוד 130 מתוך "המדריך להקצאת שטחי ציבור" (מינהל התכנון) –

דרישות מרחב המימוש ונגישות סף הבית

• נספח ד' – העתק מתוך תשריט תוכנית הרכבת הקלה (הקו התכלת) מס' -101 ,0848440 המציג את ייעוד הדרך והמגבלות הסטטוטוריות החלות על שטח הגינות בקצה הרחוב.

• נספח ה' – תמונה של רחוב מקווה ישראל פינת שדרות אשכול, הגובל בתוכנית.

9

נספח א' : רשימת שמות, תעודות זהות וחתימות של תושבי השכונה המגישים את ההתנגדות

שם מלא ת.ז. כתובת תאריך חתימה

10

שם מלא ת.ז. כתובת תאריך חתימה

11

תצהיר עו"ד

אני, עו"ד ____________________ מרחוב ____________________________

מס' רישיון __________________ מאשר בזאת כי ביום ____________________

התייצבו לפני הדיירים החתומים מעלה, ולאחר שזיהיתי אותם ולאחר שהזהרתי אותם כי

עליהם להצהיר את האמת וכי יהיו צפויים לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשו כן, חתמו

בפני על כתב התנגדות זה.

חתימת עו"ד

______________________________

12

נספח ב' :

עמוד 123 מתוך "המדריך להקצאת שטחי ציבור" (מינהל התכנון) – מכסות שטח פתוח

לתושב

13

נספח ג' :

עמוד 130 מתוך "המדריך להקצאת שטחי ציבור" (מינהל התכנון) – דרישות מרחב

המימוש ונגישות סף הבית.

14

נספח ד': העתק מתוך תשריט מצב מוצע – תוכנית מס' 101-0848440 ("רכבת קלה

ירושלים - קו תכלת")

במרכז: רצועת כביש האספלט הקיים המשנה ייעודה לשצ"פ (צבועה ירוק), אך נגרעת הלכה למעשה ומרוקנת מתוכן באמצעות רשת פסים אדומים המסומנת כ"הוראות מיוחדות ב'"

לטובת תשתיות הנדסיות מורכבות של הרכבת הקלה.

משמאל: גריעה וביטול פיזי של חלק מהגינה המערבית הקיימת לטובת ייעוד דרך (צבוע אדום).

15

נספח ה': רחוב מקווה ישראל כיום, הגובל עם התוכנית המוצעת. כפי שניתן לראות, מבני

השירות של הרכבת הקלה חוסמים ומצרים פיזית את הכניסה לרחוב, (כך שאפילו מדרכות

ראויות לשמן לא קיימות והולכי רגל נאלצים ללכת על הכביש.. ) בנוסף, מאחורי שדרת

העצים ממוקמת תחנת אוטובוס המנקזת אליה קווי תחבורה רבים, אלו חוסמים את

הכניסה לרחוב מכיוון שדרות אשכול

16