ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 55 · מענה להתנגדויות לתכנית 1122241.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: הצעת החלטה - גבעת שאול - תכנית 433805 - תיק הפקעה 231361.pdf · סדר יום מלא לועדת תבע לתאריך 8.9.26.pdf · קבץ התנגדות 1045541.pdf · קובץ התנגדות 1205186.pdf · קובץ התנגדות 1248970.pdf · קובץ התנגדות 1259324.pdf · קובץ התנגדות 1297712 - חלק א.pdf · קובץ התנגדות 1297712 - חלק ב.pdf · קובץ התנגדות 1304344.pdf · קובץ התנגדות 1506476.pdf
טבלת ריכוז התנגדויות ומענה — תב"ע ,101-1122241 שכונת גבעת שקד, ירושלים
מענה להתנגדויות מטעם מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה
תב"ע 101-1122241 — נספח טבלאות איזון והקצאה — שכונת גבעת שקד, דרום מערב ירושלים
מס' תיאור הטענה (תמצית) מענה שמאי התכנית (יניב אסולין) מענה הועדה מקומית והמלצה להחלטה
1. חברת נופי הדרום בע"מ (ח.פ. )516751831 — מיוצגת ע"י עו"ד אורי לומברוזו
החברה טוענת כי התקשרה בהסכמי מכר לרכישת מעיון בנסחי הרישום עולה כי החברה אינה רשומה מקובלת העמדה העקרונית – עריכת טבלת הקצאה זכויות היסטוריות בחלקות ,1 ,10 ,11 ,24 ,26 ,31 ,35 כבעלים באף אחת מהחלקות הנטענות; הזכויות עדיין חייבת להתבסס על המרשם הפומבי, אחרת ייווצר חוסר ,36 ,41 ,42 ,47 ,65 66 בגוש ,30928 ולפיכך יש לראותה רשומות ע"ש הבעלים המקוריים/האפוטרופוס הכללי. ודאות וסיכון לכפל תביעות.
כבעלת עניין בזכויות אלה.
1.1 לפי סעיף (125א) לחוק המקרקעין הרישום מהווה יובהר כי ההסכמים החוזיים של החברה מול הבעלים "ראיה חותכת", ולפי תקן 15 ותקנות איחוד וחלוקה הרשומים (ככל שקיימים) אינם בטלים, אלא רק בלתי-
ההקצאה נעשית רק לבעלים הרשומים. נתמך בפסיקה אכיפים כלפי עורך הטבלה/מוסדות התכנון (קעניג נ' מרגו; מזרחי נ' גולדנברג).
גם אם תוכר כבעלת עניין – פיצול הזכויות הנטענות בין מאחר שהחברה אינה בעלת מעמד רישומי, אין לה ראשית בשים לב להסבר לעיל בסעיף 2.1 לעיל קיים 3 מגרשי תמורה (,201 ,203 ,)204 ובפרט שיתוף במגרש יריבות לטעון ל"פיצול זכויותיה"; ההקצאה בוצעה כדין השתק לחברה להעלות טענות לעניין פיצול זכויותיה.
204 עם מדינת ישראל, מפר את "עיקרון הריכוז" עבור הבעלים הרשומים בלבד. בבחינת למעלה מן הצורך, בנסיבות העניין בו קיימות ומקשה על מימוש עתידי. במצב נכנס 90 חלקות עם עשרות בעלים ובמצב המוצע 4 מגרשים סחירים וכאשר עפ"י המרשם מדובר בבעלים
1.2
שונים (העובדה כמפורט לעיל שזכויות החברה אינן
רשומות ו/או ידועות לכלל), פיזור הבעלים השונים היה ראוי תוך הצמדות לעיקרון שוויון היחסי.
ריכוז מלאכותי היה עלול לפגוע בזכויות בעלים אחרים באותם מגרשים.
נטען כי נפלה שגיאה בכך שלא ניתן מקדם הפחתה כלל החלקות מקרקעין מוסדרים עם חלקים יחסיים בהינתן שמדובר בחלקות ריקות ובשים לב לעובדה לחלקות בבעלות משותפת (מושע) במצב הנכנס, מוגדרים; המתחם כולו מיועד כמקשה אחת לתכנון שבמצב הנכנס עיקר שווים של המקרקעין בראי המועד בהשוואה לחלקות בבעלות יחידה. מפורט (סעיף ,)122 כך שלאף חלקה לא היה פוטנציאל הקובע הינו כקרקע בעלת פוטנציאל תכנוני עתידי - ואף 1.3 מימוש עצמאי בשוק חופשי – ולכן אין הבדל כלכלי בין חלקה אינה יכולה להוות מתחם תכנוני עצמאי, במקרה מושע לבעלות יחידה במצב הנכנס. דנן לא נמצא שיש בבעלות המשותפת בחלק מהחלקות כדי להוות גורם המפחית ערך או לחילופין ככזה
המצדיק תוספת ערך לחלקות בבעלות יחידה.
אי-בהירות/סתירה לגבי המועד הקובע – 01.01.2025 מדובר בטעות סופר; המועד הקובע הנכון הוא יום דומה כנפלה טעות סופר במועד חוות הדעת.
המצוין בנספח לעומת מועד עריכת הטבלאות בפועל. הפקת הנספח – ,16.9.2025 בהתאם למועדי הפקת מעיון בנספח העקרונות ניכר שהינה עדכנית אחרי המסמך, העתקי הרישום וחתימת הטבלאות. לתיקון .1.1.2025 ניתן לראות בגוף חוות הדעת שהנסחים 1.4
אין השפעה מהותית על הטבלה. מעודכנים לתאריך המוקדם ביותר ליום .26.6.2025
לאור האמור יש להפיק גרסה מתוקנת פורמלית של
הנספח בציון המועד הקובע הנכון.
עמוד 1 מתוך 6
טבלת ריכוז התנגדויות ומענה — תב"ע ,101-1122241 שכונת גבעת שקד, ירושלים
מס' תיאור הטענה (תמצית) מענה שמאי התכנית (יניב אסולין) מענה הועדה מקומית והמלצה להחלטה
נטען למפגע רעש "לא זניח" למגרש 201 עקב קרבה מגרש 201 אינו חזיתי לרחוב בנבנישתי אלא פונה לדרך בתסקיר השפעה על הסביבה בתכנית 101-0969162 צוין לרחוב בנבנישתי, וכי לא בוצעה הפחתת שווי בגין כך פנימית שכונתית; הסמיכות בפועל היא לתוואי הרק"ל "שבצפונהשלהתכניתצפוייםמפלסירעשהעוליםעל במצב היוצא. (משביח ולא פוגם); קיימת גמישות אדריכלית למיקום קריטריוניהתכנון..".עוד צוין שככל ויתקדם התכנון המבנה בעומק המגרש; שימושים משלימים תוך כדי קביעת מיקומם הסופי של המבנים ניתן לדייק (מסחר/תעסוקה/גני ילדים) יכולים לשמש חיץ. את המודל תוך כדי התחשבות טובה יותר במיסוך רעש ע"י המבנים.....דבר אשר יאפשר תכנון טוב יותר של 1.5
המיגון הנדרש בדגש על דרום התכנית".
בהקשר זה יובהר שבמגרש 201 קיימת גמישות באשר
למיקום מבנה המגורים ( אלו הרגישים יותר לרעש ) בה בעת שלא צוינו ערכים חריגים וכן מגרש 201 בהיותו פונה לשצ"פ מאפשר כאמור גמישות גדולה בהצבת
המבנים.
נטען כי תא שטח סמוך (כ-8 מ' ממגרש )201 עליו חלות ההפניה לסעיף 6.2 אינה מדויקת/קיימת בתקנון. לגופו: משהזכויות כבר גזורות ואושרו בתב"ע התקפה, טענה "הנחיות מיוחדות" (לפי סעיף 6.2 הנטען) מטיל "צל" על הפיתוח מבוצע בהליך דו-שלבי מוסדר (תב"ע מאושרת לפגיעה עודפת (מעבר למגולם בזכויות שנקבעו) מחייבת 1.6 יכולת הניצול ועל השווי. + תב"ע נוכחית ליישום איחוד וחלוקה בלבד); זכויות הוכחה קונקרטית וכמותית – שלא הוצגה. בהיעדר הבנייה כבר נבחנו ואושרו בשלב הראשון תוך בחינת תשתית ראייתית, אין מקום להפחתה נוספת - הטענה מכלול ההשפעות הסביבתיות. לפגיעה נטענת בעלמא.
בקשה למחיקת רכיב השווי הכספי (בש"ח) המוצג מפנה לתקן 15 (סעיפים 5.10 ו-)9 הקובע חובה מפורשת לדרישת המחיקה אין כל בסיס חוקי ו/או הנחיות.
בטבלת האיזון, בטענה כי חורג מסמכות/אינו נדרש. להציג ערכי שווי כלליים ופרטניים בתחום התוכנית – זו תקנות איחוד וחלוקה טופס (תקנה 4 ) מחייבים הצגת דרישת חובה בתקינה השמאית ולא חריגה ממנה. שווי ושווי יחסי הן במצב נכנס והן במצב יוצא.
במסגרת תקן 15 ניתנה האפשרות להציג את ערכי השווי במקדמים אקוו'- כך נעשה ולא נמצא שנפל בעניין זה כל פסול.
יש להוסיף הערה בגורמים ושיקולים שערכי השווי
הינם לצורך קביעת שווי יחסי בלבד ואין בהם כדי
לקבוע את שווי השוק של המקרקעין ו/או לשמש
כבסיס לגביית היטל השבחה עתידי.
1.7
כמו כן, יש להוסיף פרוט עמודות במצב החדש הקיים
ממילא בתחשיב ועל מנת שיהיה תואם תקנות איחוד
וחלוקה): עמודת שווי מגרש חדש ועמודת שווי יחסי
לבעל זכות וכן עמודת שווי יחסי (באחוזים ) מכלל שטח
התכנית.
עמוד 2 מתוך 6
טבלת ריכוז התנגדויות ומענה — תב"ע ,101-1122241 שכונת גבעת שקד, ירושלים
מס' תיאור הטענה (תמצית) מענה שמאי התכנית (יניב אסולין) מענה הועדה מקומית והמלצה להחלטה
2. דב פקלמן וברוך פקלמן (בעלי חלקה 9 בגוש )30928 — מגרש תמורה 202 — מיוצגים ע"י עו"ד תמר מגדל ומאיה ביבי; שמאי: דני טרשנסקי ויעל רוזנברג
מגרש 202 – דגש על "נחיתויות" נטענות: סמיכות ההצגה מגמתית: המתנגדים התעלמו מיתרונות מניתוח מאפייני מגרש ההקצאה מס' ,202 תוך בחינה למבנה ציבור 107 (שב"צ) הגורמת לכאורה מהותיים – מגרש 202 הוא היחיד ללא מטלות ציבוריות מחד של מכלול יתרונותיו בשים לב בין היתר: להוראות לחסימה/מטרד ופגיעה בפרטיות ובנוף, כמו אין מקום פנימיות (בניגוד ל-,201 ,203 )204; פונה לשצ"פ פתוח התכנית, יעוד המגרשים המצרניים, מיקומו הפנימי, להביא בחשבון את התוספת בשווי בגין צפיפות נמוכה (מגרש ,400 תב"ע )12222; צפיפות בנייה נמוכה צמידותו לשצ"פ, אל מול קרבתו למגרש 107 המיועד משמעותית (34 יח"ד/דונם לעומת עד 123 ביתר לשטח למבני ציבור מאידך גיסא, נמצא שבמאזן הכולל המגרשים). מוצגים תשריטים/הדמיות המוכיחים כי בין - אין בסיס לביצוע הפחתה עקב קרבתו למגרש 107 המגרש למבנה הציבור מפריד כביש פנימי ורצועת פיתוח כנטען.
2.1 נופי, וכי אין חשיפה חזיתית או ניתוב תנועה דרך מגרש זאת ועוד, מניתוח מדוקדק עולה שבין מגרש 107 למגרש .202 202 קיימת דרך פנימית, הדופן במגרש 202 הפונה לשטח למבנה ציבור הינה הדופן הצרה (הקצרה) של המגרש.
לאור האמור לעיל, לא נמצא שיש מקום לבצע הפחתה
נוספת בגין קרבה למבנה וקביעת שוויה סבירה.
נטען כי המבנה המתוכנן במגרש 202 אי-רגולרי ומאורך, הטענה מוטעית עובדתית – כלל מגרשי המגורים יצוין כי ה"כליאה" הנטענת אינה מבוססת דיו ונטענת מאפיין שיכביד על תכנון יעיל ויוביל ל"דירות כלואות" בתוכנית כוללים קומות מסד מוארכות (מאפיין אחיד כטענה כללית בלבד ולא על תוכנית אדריכלית מפורטת או בעלות כיוון אוויר יחיד, ויפגע בשווי הדירות לעומת ולא ייחודי ל-)202; בטבלה כבר ניתנה הפחתה של %5 בפועל (שטרם קיימת בשלב איחוד וחלוקה).
מגרשי תמורה אחרים. לשטחי מגורים בקומות מסד לעומת מגדלים (סעיף ,)6.7 עוד יובהר שנספח הבינוי אינו מחייב וכי קיימות כך שההבדל כבר תומחר. צפיפות נמוכה במגרש 202 אפשרויות שונות במימוש הבינוי בתחום המגרש.
משחררת אילוצים קונסטרוקטיביים ומאפשרת גמישות זאת ועוד, מידות המגרש בשים לב למגבלת קווי הבניין תכנונית וריבוי כיווני אוויר. מאפשרים גמישות תכנונית ובנייה פונקציונאלית.
2.2
עמוד 3 מתוך 6
טבלת ריכוז התנגדויות ומענה — תב"ע ,101-1122241 שכונת גבעת שקד, ירושלים
מס' תיאור הטענה (תמצית) מענה שמאי התכנית (יניב אסולין) מענה הועדה מקומית והמלצה להחלטה
3. יצחק אמיר, יצחק שי ויצחק תומר (בעלי חלקות 29+38 בגוש )30928 — מגרש תמורה 203 — מיוצגים ע"י עו"ד אייל כהן ומוריה לנדאו; שמאי: גלעד המאירי
יש להקצות את הזכויות בתחום מגרש חדש 202 החופף עקרון העל הינו עקרון הקטנת השותפויות וריכוז בעל מלאכת ההקצאה הינה מלאכה מורכבת ביותר, בוודאי בחלקו חלקות המקור של הבעלים - הכלל הראשון זכות אחת גובר על מיקום מגרש ההקצאה. שעה שקיימות במצב נכנס 90 חלקות ומאות בעלים, מבחינת הוראות סעיף .122 שעה ששוויו היחסי הנכנס של כל אחד מבעלי הזכויות לעיתים מסתכם בעשיריות האחוז וקיימים במצב היוצא רק 4 מגרשים סחירים. בנסיבות הנ"ל בפרט היררכיית ההקצאה תעשה לפי המדרג הבא: שמירה על עיקרון
השווי היחסי, הפרדת שותפויות וככל והדבר מסתייע הקצאה קרוב ככל שניתן לחלקת המקור.
בשים לב לחלקם הנכנס של בעלי הזכויות ומיקום
3.1
חלקותיהם במיקומים מרוחקים זה מזה בקצוות ממש,
בחינה רחבה של כלל חלקם בשווי היחסי מעלה שאופן הקצאת הזכויות למתנגדים סביר ולא נפל בה כל פגם.
היענות כיום לבקשת המתנגדים תגרום לכך שיידרש
להסיט את ההקצאה של בעלים אחרים למגרשים
אחרים ואף כדי ביזור זכויותיהם ביותר ממגרש אחד.
לאור האמור לא נמצא שיש יסוד בטענה המצדיקה
הענות לבקשה תוך פגיעה פוטנציאלית בבעלי זכויות אחרים ללא כל הסבר מניח את הדעת
הוגשה התנגדות עם חוות דעת שמאית נגדית, בטענה אין מדובר בטעויות אלא בניתוח חסר השמאי הנגדי לא "הטעויות" הנטענות נטענות בעלמא ובאופן כללי.
ל"טעויות" בטבלה שיובילו לשינוי בשיעורי הזכות הציג תחשיב חלופי מלא או טבלת הקצאה נגדית, ונקט כפי שיפורט להלן לגופן של טענות - התפיסה היחסית של המתנגדים (בעלי חלקות 29 ו-,38 מגרש "ראיית מנהרה" תוך התמקדות בחלקות 29 ו-38 בלבד, המתודולוגית לפיה נקבע שווין של החלקות במצב נכנס תמורה .)203 מבלי לבחון את ההשלכה על יתר 90 החלקות במתחם נמצא ראוי ונכון יותר בנסיבות המקרה.
ואת הפרת עקרון השוויון/הצדק החלוקתי. חוות דעת שמאי התכנית נשענת על מדידות שנערכו באמצעות מודד מוסמך ולא על מדידות אומדניות
3.2
שנערכו באופן גרפי כעולה מההתנגדות.
יחד עם זאת, בעת בחינת הטענות של המתנגד לתיקון "ושגיאה" בטבלת איזון סגורה (מערכת יחסית שבה
שינוי במגרש אחד גורר שינוי הפוך אצל אחרים) מחייב בדיקת הטענות גם בראיה רחבה על כלל השפעותיה על הטבלה.
חלקות (,84 ,56 ,87 ,68 ,16 ,53 65 בגוש )30928 קיימת התעלמות מכך שרוב שטחי החלקות מסווגים אין חולק שקביעת השווי הנכנס יעשה בהתאם ליעודה המסומנות גרפית כ"דרך" בתב"ע ,3365 וטוען כי הובאו בפועל בתחום "מתחם לתכנון מפורט" (קו ירוק מרוסק) הסטטוטורי המאושר של החלקה במצב הנכנס ובשים בטבלה בשווי גבוה מדי (מקדם %)60 במקום שווי ולא כ"דרך" קשיחה. בטבלה בוצעה הבחנה מדויקת – לב להוראות התכנית.
"דרך" נמוך. שטח בתוך המתחם לתכנון מפורט הובא במקדם %,60 במקרה דנן, חלק ניכר משטח התכנית נכלל בתחום שטח 3.3
ורק שטח מחוץ לגבולות המתחם (למשל 117 מ"ר מתוך לתכנון מפורט ובכלל חלות עליו הוראות לפיו בתחום חלקה )68 הובא בשווי דרך. מוצגת השוואה גרפית שטח זה יקבעו הפרשות של עד %.40 הפרשות אלו הן מדויקת בין תשריט תב"ע 3365 לתשריט .GOVMAP כוללות ביחס לכל המתחם ולא ניתן ליחסם לחלקה זו נטל הפרשות הציבוריות מוטל על פי דין באופן רוחבי, או אחרת בתחום השטח לתכנון מפורט. מכאן שסבירה עמוד 4 מתוך 6
טבלת ריכוז התנגדויות ומענה — תב"ע ,101-1122241 שכונת גבעת שקד, ירושלים
מס' תיאור הטענה (תמצית) מענה שמאי התכנית (יניב אסולין) מענה הועדה מקומית והמלצה להחלטה
שוויוני ומאוזן על מכלול בעלי הזכויות במתחם כולו ביותר קביעת שמאי התכנית ששטח שנכלל בתחום שטח מכח עקרונות האיחוד והחלוקה ולא על חלקה ספציפית. לתכנון מפורט ליעוד זה או אחר בתחום תכנית מאושרת 3365 אין יתרון ביחס ליעוד אחר נוכח הוראותיה, אי מימוש ההפקעות ולעובדה שנקודת המבט צריכה להיות למועד הקובע ולא למועד אישורה של התכנית המוקדם בכ- 30 שנה.
עוד יודגש, שהמתנגד הציג עמדתו ביחס לקיומו של פער בין יעודים במצב קודם והכל תוך התעלמות ממכלול
הוראותיה ומבלי לספק נתון /עסקה המפריכים את
הפרשנות התכנונית לפיה נערכה הטבלה.
ביחס לשטחים המצויים מחוץ לשטח לתכנון מפורט
קביעת שווים נעשתה עפ"י ייעודם המאושר.
טענה למדידה גרפית-דיגיטלית ()Govmap המראה כלל השטח בתוך קו המתחם לתכנון מפורט מקבל דין מדידה גרפית לפי מערכת מידע גאוגרפית זו או אחרת חלוקה שונה בין ייעוד "דרך" ל"מגורים 5" בתוך חלקות שווה (%)60 ללא קשר לסימון הצבעוני הפנימי (מגורים אינה מהווה תחליף למדידה שנערכה אנליטית ע"י מודד 68 ו-,71 ובקשה להתאמת השווי בהתאם. 5 / דרך פנימית רעיונית); "דיוק" גרפי בחלוקה הפנימית מוסמך.
חסר משמעות שמאית. שווי "דרך" מופחת חל רק על מדידה ממערכות ה-GIS יכולות להוות לכל היותר כלי השטח שמחוץ לגבול המתחם הסטטוטורי. עזר / אינדיקציה אולם אינה תחליף לביצוע המדידה שנערכה ע"י מודד מוסמך.
3.4
השטחים המפורטים בטבלת ההקצאה הינם בהתבסס
על נתונים שהתקבלו ממודד מוסמך.
יש לציין בגורמים ושיקולים שהשטחים בטבלת
ההקצאה והאיזון הינם לפי נתונים שהתקבלו ע"י מודד
מוסמך ולציין את שם המודד.
(א) טענה כי מקדם %60 על "מגורים 5" מגלם הפחתה הטענות נובעות מאותו כשל מתודולוגי שנדון ביחס לנופי טענת המתנגד נובעת בשל אותה תפיסה דווקנית לעניין כפולה; (ב) לחלופין – אם קרקע לתכנון עתידי שווה הדרום (ערבוב בין מתחם כבול לתכנון מפורט לבין הפרשנות התכנונית הרואה ביעוד כחזות הכל בהתעלם %60 מקרקע זמינה, שווי הדרכים/שב"צ צריך לרדת קרקע זמינה בשוק חופשי). כל החלקות מוסדרות עם מהוראות התכנית ובהיותו של חלק ניכר מהמתחם 3.5 למקדם 0.06 בלבד; (ג) דרישה להחיל הפחתת מושע גם חלק יחסי ברור, המתחם כולו כבול לתכנון מפורט כשטח לתכנון מפורט.
במצב הנכנס. משותף, אין הבדל כלכלי בין מושע לבעלות יחידה במצב ראה תשובה בסעיף 4.3 לעיל.
הנכנס, ואין מקום לגזירה חשבונית פשטנית של מקדם .0.06
דרישה להעברת הקצאת המתנגדים ממגרש תמורה 203 הדחייה מבוססת על מספר כשלים מצטברים: ()1 מלאכת ההקצאה הינה מלאכה מורכבת ביותר, בוודאי למגרש תמורה ,202 בטענה לעקרון קרבה גיאוגרפית עיקרון הקטנת השותפויות/ריכוז בעל זכות אחת גובר, שעה שקיימות במצב נכנס 90 חלקות ומאות בעלים 3.6
למקרקעי המקור (חלקות 29 ו-.)38 לפי תקן 15 והפסיקה (עתמ נצרת – באסם גבן; ערר כאשר שוויו היחסי הנכנס של כל אחד לעיתים מסתכם עומר אבו ריא), על עיקרון מיקום ההקצאה – בפרט בעשיריות האחוז וקיימים רק 4 מגרשים סחירים.
עמוד 5 מתוך 6
טבלת ריכוז התנגדויות ומענה — תב"ע ,101-1122241 שכונת גבעת שקד, ירושלים
מס' תיאור הטענה (תמצית) מענה שמאי התכנית (יניב אסולין) מענה הועדה מקומית והמלצה להחלטה
משום שהאפוטרופוס הכללי ומדינת ישראל מחזיקים בנסיבות הנ"ל בפרט היררכיית ההקצאה תעשה לפי ברוב השטחים ומפוזרים בכל המתחם, כך שכל מגרש המדרג הבא : שמירה על עיקרון השווי היחסי, הפרדת "קרוב" אליהם ממילא; ()2 המצב הקודם (תב"ע )3365 שותפויות וככל והדבר מסתייע הקצאה קרוב ככל שניתן הוגדר כולו כ"מתחם לתכנון מפורט" ללא מיקום לחלקת המקור.
מובטח מראש, כך שאין "זכות מיקום היסטורית" בשים לב לחלקם הנכנס של בעלי הזכויות ומיקום שנפגעה; ()3 בבדיקה גיאוגרפית בפועל ()GOVMAP חלקותיהם במיקומים מרוחקים זה מזה בקצוות ממש, חלקה 38 ממוקמת בקצה הדרום-מערבי הרחוק ממגרש בחינה רחבה של כלל חלקם בשווי היחסי מעלה שאופן ,202 ודווקא קרובה למגרש 203; ()4 המתחם קטן הזכויות למתנגדים סביר ולא נפל בה כל פגם. היענות והומוגני, וחובת הקרבה לפי סעיף )1(122 כפופה למגבלת כיום לבקשת המתנגדים תגרום לכך שיידרש להסיט את "ככל האפשר" בלבד. ההקצאה של בעלים אחרים למגרשים אחרים ואף כדי ביזור זכויותיהם ביותר ממגרש אחד.
לאור האמור לא נמצא שיש יסוד בטענה המצדיקה
הענות לבקשה תוך פגיעה פוטנציאלית בבעלי זכויות אחרים ללא כל הסבר מניח את הדעת
יש להפחית למושאע במצב הנכנס בחלקות בהן ריבוי כלל החלקות מקרקעין מוסדרים עם חלקים יחסיים בהינתן שמדובר בחלקות ריקות ובשים לב לעובדה בעלים נוכח החיכוך שנוצר בין בעלי הזכויות בקרקע מוגדרים; המתחם כולו מיועד כמקשה אחת לתכנון שבמצב הנכנס עיקר שווים של המקרקעין בראי המועד מפורט (סעיף ,)122 כך שלאף חלקה לא היה פוטנציאל הקובע הינו כקרקע בעלת פוטנציאל תכנוני עתידי - ואף 3.7 מימוש עצמאי בשוק חופשי – ולכן אין הבדל כלכלי בין חלקה אינה יכולה להוות מתחם תכנוני עצמאי, במקרה מושאע לבעלות יחידה במצב הנכנס. דנן לא נמצא שיש בבעלות המשותפת בחלק מהחלקות כדי להוות גורם המפחית ערך או לחילופין ככזה
המצדיק תוספת ערך לחלקות בבעלות יחידה.
טענה כי שיעורי ההפחתה בגין "מורכבות והיקף עסקה" מקדם המורכבות אינו מבוסס על אלמנט בודד, אלא מסמך העקרונות חייב להיות ברור ונהיר תוך פירוט לגבי שניתנו לכל מגרש תמורה נקבעו ללא נימוק מספק, שקלול כולל של מאפיינים פיזיים, תכנוניים וקנייניים מדרג מקדם המופעל.
ובפרט כי מגרש 201 "אינו מורכב כלל" בעוד מגרש 202 ייחודיים לכל מגרש – לרבות משך הדחייה הצפוי עד 3.8
מקופח. ליציאה בפועל לבנייה, סיכוני יזמות, ומורכבות
במקרה דנן חסר פירוט ועל כן יש להשלים הפירוט
רישומית/רישויית.
למקדם מורכבות והיקף עסקה.
עמוד 6 מתוך 6