ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 55 · קובץ התנגדות 1248970.pdf

טופס פירוט ההתנגדות

תאריך: 2\7\2026

שם פרטי: חכים

שם משפחה: אבו אלדבעאת

מען המתנגד:

סמטה ,3 רח' אל-תורי

שכונת אבו תור

ירושלים

פירוט ההתנגדות

אני, תושב/ת שכונת אבו תור, מגיש/ה בזאת התנגדות לתכנית מס’ 101-1248970

להקמת בית מלון במבנה נשוא התכנית.

התנגדותי אינה נובעת מהתנגדות עקרונית לפיתוח או לתיירות, אלא מהחשש הכבד כי

התכנית, במתכונתה הנוכחית, תפגע באופן משמעותי בזכויות התושבים, במורשת

ההיסטורית של השכונה, בבטיחות הציבור, באיכות החיים ובתקינות ההליך התכנוני.

אני מתגורר בסמטה 3 ברחוב אל-תורי, שהיא הדרך אשר צפויה לשאת את עיקר עומסי

התנועה הנובעים מהתכנית. לפיכך, אני צפוי להיפגע באופן ישיר מהשינויים המוצעים, הן

מבחינת בטיחות, הן מבחינת הנגישות לביתי והן מבחינת איכות החיים

להלן נימוקי ההתנגדות:

פגמים בהליך התכנוני ובשיתוף הציבור

.1

למיטב ידיעתנו, התכנית לא פורסמה באופן נגיש וראוי לתושבי השכונה כנדרש בדין.

תושבים רבים כלל לא ידעו על קיומה של התכנית ולא קיבלו כל הודעה או פרסום

שאפשר להם לממש את זכותם החוקית להגיש התנגדות.

כתוצאה מכך נפגעה זכותם של תושבי השכונה להשתתף בהליך התכנוני באופן הוגן

ושקוף.

בנסיבות אלה, אבקש מוועדת התכנון והבנייה להאריך את המועד להגשת התנגדויות, כדי

לאפשר לכלל תושבי השכונה לממש את זכותם ולהביע את עמדתם.

פגיעה בזכויות הקניין

.2

למיטב ידיעתנו, קיימים סימני שאלה מהותיים באשר לזכויות הבעלות בחלק מהמקרקעין

הכלולים בתחום התכנית.

בנוסף, הדרך המוצעת עוברת בחלקה בשטח פרטי, באופן העלול לפגוע בזכויות קנייניות

של בעלי הקרקע.

כל עוד סוגיית הבעלות אינה מוסדרת באופן ברור ומלא, אין מקום לקדם את התכנית.

כשלים תחבורתיים ובטיחותיים

.3

מצורפת להתנגדות זו חוות דעת הנדסית־תחבורתית שנערכה על ידי מהנדס תחבורה

מוסמך.

חוות הדעת מצביעה על כשלים מהותיים בתכנית, ובין היתר:

היעדר בחינת השלכות תחבורתיות מלאה כנדרש.

*

עומסי תנועה משמעותיים הצפויים ברחובות השכונה.

*

חסימת צירי גישה וצירי חירום.

*

פגיעה בבטיחות הולכי הרגל.

*

אי־התאמה של מערכת הדרכים לתנאי השטח.

*

כשלים תכנוניים בתכנון הכניסות, היציאות והתפעול של בית המלון.

*

חוות הדעת מסכמת כי התכנית אינה עומדת בדרישות המקצועיות של משרד התחבורה

וממליצה לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית.

שינוי ייעוד הדרך ופגיעה בבטיחות הציבור

.4

התכנית מבקשת להפוך דרך פרטית לדרך ציבורית וכן לשנות מעבר המיועד להולכי רגל

לדרך לכלי רכב.

שינוי זה צפוי לפגוע בבטיחות הולכי הרגל, ובפרט בילדים, בקשישים ובמשפחות

המתגוררות בשכונה, וכן לשנות באופן מהותי את אופיו של המרחב הציבורי.

פגיעה במבנה היסטורי ובמורשת השכונה

.5

המבנה נשוא התכנית הוא ארמון היסטורי בעל ערך תרבותי, אדריכלי ומורשתי רב.

מדובר במבנה המהווה חלק בלתי נפרד מהמורשת ההיסטורית של שכונת אבו תור ושל

העיר ירושלים.

לדעתנו, אין לבצע כל שינוי העלול לפגוע במאפייניו המקוריים, ויש לפעול לשימורו

בהתאם לעקרונות שימור מבנים היסטוריים ולמען הדורות הבאים.

אי־התאמת התשתיות לפרויקט

.6

התשתיות הקיימות בשכונה, לרבות מערכת הביוב, מערכת הדרכים ותשתיות השירות,

אינן מתאימות להיקף הפעילות הצפוי של בית מלון.

הפרויקט צפוי להעמיס באופן משמעותי על התשתיות הקיימות ולפגוע באיכות החיים של

תושבי השכונה.

פגיעה באופייה של השכונה

.7

שכונת אבו תור היא שכונת מגורים שקטה בעלת אופי קהילתי והיסטורי ייחודי.

הקמת בית מלון בלב השכונה צפויה לשנות באופן משמעותי את אופייה, להגביר את עומסי

התנועה, הרעש ותנועת המבקרים, ולפגוע באיכות חייהם של התושבים.

צורכי הקהילה

.8

תושבי השכונה זקוקים לפיתוח שישרת את הקהילה המקומית, לרבות יחידות דיור, שיפור

התשתיות ושירותים ציבוריים.

פרויקט מלונאי אינו נותן מענה לצרכים אלו ואף עלול לפגוע בהתפתחותה העתידית של

השכונה.

התנגדות רחבה של הקהילה

.9

התנגדות זו אינה התנגדות אישית בלבד.

תושבים רבים בשכונת אבו תור מתנגדים לתכנית בשל הפגיעה הצפויה במורשת

ההיסטורית, בזכויות הקניין, בבטיחות הציבור ובאיכות החיים.

למיטב ידיעתנו, גם גורמים קהילתיים בשכונה, ובהם המרכז הקהילתי ומוכתר השכונה,

הביעו את התנגדותם לתכנית.

לאור כל האמור לעיל

אבקש מוועדת התכנון והבנייה לשקול בכובד ראש את כלל הטענות המפורטות לעיל.

התכנית במתכונתה הנוכחית מעוררת שאלות מהותיות הנוגעות להליך התכנוני, לבטיחות

הציבור, לזכויות הקניין, לשימור המורשת ההיסטורית ולאיכות חייהם של תושבי השכונה.

לפיכך, אבקש:

לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית.

*

להורות על בחינה מחודשת של סוגיית הבעלות במקרקעין.

*

לתת משקל מלא לחוות הדעת ההנדסית־תחבורתית המצורפת.

*

להבטיח את שימור המבנה ההיסטורי ואת אופייה הייחודי של שכונת אבו תור.

*

להאריך את המועד להגשת התנגדויות, מאחר שתושבים רבים לא ידעו כלל על קיומה

*

של התכנית בשל היעדר פרסום נאות.

לקיים סיור במקום לפני קבלת כל החלטה, על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי

*

מאופייה של השכונה, מהמבנה ההיסטורי ומהשלכותיה הצפויות של התכנית.

למיטב ידיעתנו, קיימת אי־בהירות באשר לזכויות במקרקעין הכלולים בתכנית, ולפיכך

*

אנו מבקשים מהוועדה לברר סוגיה זו בטרם תקודם התכנית

בכבוד רב,

פירוט ההתנגדות:

חוות דעת הנדסית־תחבורתית

(חוות דעת מומחה)

תוכנית מס' 101-1248970

תאריך: 14 ביוני 2026

נערך ע.י אינג' מוחמד סבאח

מ.ר 20240898

אל: הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה – מחוז ירושלים / הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים

הנדון: חוות דעת הנדסית־תחבורתית בעניין כשלי תנועה ואי־התאמה להוראות מדריך הבה"ת

בתוכנית מתאר מקומית מס' 101-1248970 (בית מלון – אבו טור, ירושלים)

1

תוכן

1. מבוא ומינוי מקצועי ................................ ................................ ............................................... 3

2. פרק א': אי־ביצוע בחינת השלכות תחבורתיות (בה"ת) חזויות בניגוד למדריך הבה"ת .................... 3

3. פרק ב': כשלים גיאומטריים בתכנון חניית הרכב התפעולי ורכבי האספקה .................................... 5

4. פרק ג': השפעת המלון על רשת הדרכים, רמות השירות ותורי ההמתנה ....................................... 6

5. פרק ד': פגיעה בבטיחות הולכי רגל, חתך רחוב וטופוגרפיה ....................................................... 6

6. פרק ה': ניהול תנועה בזמן ביצוע והיעדר שטח היערכות ............................................................ 7

7. פרק ו': ניתוח רדיוס פנייה דינמי לרכבי תכנון ................................ ........................................... 7

8. פרק ז': כשל סטטוטורי ופגם מינהלי – דחיית פתרונות תנועה לשלב הרישוי ................................. 8

9. פרק ח': חסרים מהותיים במסמכי התנועה שהגיש היזם ............................................................ 8

10. פרק ט': חלופה תכנונית מבוססת ניהול ביקוש ................................ ........................................ 9

11. סיכום ומסקנות אופרטיביות לוועדה ................................ ...................................................... 9

2

הצהרת עורך חוות הדעת

עורך חוות הדעת, מר מוחמד סבאח, מ.ר. ,20240898 הינו מהנדס אזרחי בעל תואר ראשון בהנדסה אזרחית – מבנים ותחבורה, ותואר שני בהנדסה עירונית. לימודיו לתואר הראשון הושלמו בשנת .2006 בשנת 2012 הוסמך בניהול פרויקטים, ובשנת 2013 הוסמך בתכנון תחבורה.

"חוות דעת זו ניתנת חלף עדות בבית המשפט, והנני מצהיר כי ידוע לי שדינה, לעניין הוראות הדין הפלילי

בדבר עדות שקר בשבועה, כדין עדות שניתנה בבית המשפט.

הנני מצהיר כי חוות דעת זו נערכה על יסוד ידיעותיי, מומחיותי, ניסיוני המקצועי והמסמכים שעמדו

לעיוני, וכי אין לי כל עניין אישי, ישיר או עקיף, בנכס נשוא חוות הדעת".

בכבוד רב ,

אינג' מוחמד סבאח

מהנדס אזרחי ומתכנן תחבורה

מ.ר 20240898

1. מבוא ומינוי מקצועי

חוות דעת זו נערכה בידי אינג' מוחמד סבאח, מהנדס אזרחי ומתכנן תחבורה, לבקשת דיירים ובעלי זכויות קניין הגובלים בתחום תוכנית מס' 101-1248970 (להלן: "התוכנית"). עניינה בבחינת ההיבטים ההנדסיים־תחבורתיים של התוכנית, ובכלל זה השפעתה על רשת הדרכים הציבורית, מערך החניה, תנועת רכבי האספקה ובטיחות הולכי הרגל.

חוות הדעת מבוססת על הקריטריונים שנקבעו בדו"ח הסופי של משרד התחבורה ומינהל היבשה:

"מדריך להכנת בחינת השלכות תחבורתיות (בה"ת)" (ינואר ,)2003 להלן: "מדריך הבה"ת".

2. פרק א': אי־ביצוע בחינת השלכות תחבורתיות (בה"ת) חזויות בניגוד למדריך הבה"ת

יוזמי התוכנית לא הגישו למוסד התכנון בחינת השלכות תחבורתיות מלאה, שיטתית ומערכתית, והסתפקו בנספח תנועה מקומי בלבד. מחדל זה מהווה, לשיטתי, פגם מהותי בהליך התכנוני, העומד בניגוד להוראות המחייבות של מדריך הבה"ת.

3

• חובת עריכת בה"ת במצב עומס: בהתאם לפרק ,2 סעיף 2.9 למדריך הבה"ת, בחינת תנאי הסף

לתנועה הנוצרת חייבת להיעשות על יסוד רמת השירות הקיימת ברשת הדרכים, ולא במנותק ממנה. סטייה מדרישה זו גורעת מתוקפה המקצועי של הבחינה התחבורתית.

• התעלמות מפוטנציאל הביקוש ברשת הרקע: פרק ,2 סעיף 2.13 למדריך הבה"ת מחייב להביא

בחשבון את מלוא זכויות הבנייה המאושרות והמתוכננות לצורך אומדן הביקוש על מערכת התחבורה. משלא נעשה כן, נפגם בסיס ההערכה התחבורתית. בשכונת אבו טור רמת השירות הקיימת בשעות השיא היא D עד ,E והבאה בחשבון של מלוא הזכויות באזור מעלה את יחס הנפח־קיבולת ()V/C מעל ,1.0 היינו לרמת שירות ,F עוד בטרם מובאת בחשבון תוספת רכבי המלון.

• חציית תנאי הסף הסטטוטוריים: בהתאם לפרק ,2 סעיפים 2.15 ו־2.18 למדריך הבה"ת, ובפרט

איור ,2.2 מקום שבו מערכת התחבורה מצויה בסמיכות לרוויה, כל תוספת העולה על 100 יר"מ בשעת שיא מחייבת עריכת בה"ת מלאה. התוכנית כוללת 39 חדרי אירוח לצד אולמות הסעדה ואירועים, ובשעת שיא ערב מייצרת כ־145 יר"מ לשעה. בנסיבות אלה, אי־עריכת בה"ת מלאה עולה כדי פגם הנדסי ומינהלי מהותי.

להלן הערכה כמותית חזויה של קריסת הרשת בעקבות תוספת תנועת רכבי הפרויקט:

לוח :1 רמות שירות חזויות בצמתי מפתח בשעת שיא ערב/אירועים

ללא פרויקט עם פרויקט (שנת

הצומת הנבדק המשמעות ההנדסית

(שנת יעד )2036 יעד )2036

צומת רח' רמת שירות F תוספת התנועה של רכבי המלון רמת שירות D

עשהאל / רח' (קריסה והאספקה מבטלת את יתרת

(עיכוב מתון)

אל־ת'ורי תנועתית) הקיבולת של הצומת המקומי הצר.

רמת שירות E רמת שירות F תורי רכבי היסעים ומוניות צפויים

צומת היציאה

(עומס ותורים (חסימה לגלוש אל הציר העורקי הראשי

לדרך חברון

קיימים) קריטית) ולשבש את זרימתו.

4

ללא פרויקט עם פרויקט (שנת

הצומת הנבדק המשמעות ההנדסית

(שנת יעד )2036 יעד )2036

צומת הגישה רמת שירות C רמת שירות F בהיעדר שטח אחסון לפני מחסום לרמפת החניון (תנועה מקומית (שיתוק תפעולי החניון התת־קרקעי, התור יגלוש (סמטה )3 חופשית) מלא) ישירות אל הדרך הציבורית.

3. פרק ב': כשלים גיאומטריים בתכנון חניית הרכב התפעולי ורכבי האספקה

תפעולו השוטף של בית מלון הכולל שטחי כנסים והסעדה מחייב תנועת רכבי משא, פריקה וחלוקה.

מעיון בתוכנית עולה כי היא לוקה בכשלים גיאומטריים מהותיים, אשר אינם מאפשרים תפעול בטוח, תקין וסביר של המערך התפעולי.

• חובת הפרדת זרמים תפעוליים: הנחיות התכנון של משרד התחבורה מחייבות הפרדה בין תנועת שירות לבין תנועת אורחים, לשם צמצום חיכוך, מניעת סיכון ושמירה על תפעול תקין.

• סתירה גיאומטרית בהוראות התוכנית: סעיף 2.4 לתוכנית אוסר מעבר אספקה דרך השטחים הציבוריים המרכזיים של המלון, בעוד שסעיף 2.6.0 מחייב כי כלל החניה תמוקם בתחום המגרש ובתת־הקרקע. לנוכח שטח המגרש המצומצם (תא שטח 1 – 1,111 מ"ר) ומגבלות השימור האוסרות שינוי בקירות המבנה ההיסטורי, לא ניתן, הלכה למעשה, לייצר הפרדה פיזית בין אורחים לבין רכב תפעולי. משכך, ערבוב הזרמים הוא תוצאה תכנונית צפויה, הסותרת את תקני ההנדסה והרישוי.

• אי־התאמה לרכב תכנון :SU-9 לפי פרק ,6 סעיף 6.12 למדריך הבה"ת, קיימת חובה לאמוד במפורש את נסיעות הרכב התפעולי. תפעול מטבח ואולם אירועים מחייב משאיות חלוקה בינוניות, ואולם הדרך המוצעת (תא שטח )102 והסמטאות ההיסטוריות הסמוכות, ברוחב 3.5–

4.5 מטרים בלבד, אינן מאפשרות רדיוסי פנייה ותמרון לרכב תכנון מסוג זה.

• חסימת צירי חירום: עצירת משאית אספקה אחת בפתח השירות חוסמת את נתיב הנסיעה היחיד ברחוב. מצב דברים זה עומד בניגוד לפרק ,6 סעיף 6.33 למדריך הבה"ת, שכן הוא מונע מעבר של רכבי חירום, הצלה וכיבוי אש, ואף מאלץ נסיעה מסוכנת לאחור לאורך מאות מטרים בשטח בנוי וצפוף.

5

4. פרק ג': השפעת המלון על רשת הדרכים, רמות השירות ותורי ההמתנה

הזרמת תנועה נוספת מחניוני המלון אל הסמטאות הצרות צפויה, במידת הסתברות גבוהה, להביא לכשל קיבולת מיידי ולפגיעה ניכרת ברמת השירות של רשת הדרכים המקומית.

• ניתוח תורי המתנה: בהתאם לפרק ,6 סעיפים 6.23 ו־6.30 למדריך הבה"ת, יש לבצע הערכה כמותית של קיבולת הצמתים ושטחי האחסון בחניונים. מחסום הכניסה לחניון התת־קרקעי יוצר צוואר בקבוק מובהק. במודל ,M/M/1 עם קצב הגעה של כ־80 כלי רכב לשעה וקצב שירות של כ־ 90 כלי רכב לשעה, יחס העומס מגיע לכ־.0.88

• מן החישוב עולה כי אורך התור הממוצע בכניסה לחניון צפוי להגיע לכ־6.5 כלי רכב.

• בהנחת אורך ממוצע של 6 מטרים לרכב, נדרש שטח אחסון פנימי של לפחות 39 מטרים. בהיעדר שטח כאמור בתחום הקו הכחול לפני הרמפה, גלישת התור אל דרך 102 היא תוצאה צפויה ומתבקשת.

• פגיעה בצמתים הסמוכים: גלישת התור תחסום את צומת הגישה הפנימי, תתפשט לרחובות אל־ ת'ורי ועשהאל ותדרדר את רמת השירות ברשת לרמת ,F תוך יצירת עיכובים בלתי סבירים לדיירי השכונה, בניגוד למדדי הביצוע שנקבעו בלוח 7.4 לפרק 7 במדריך הבה"ת.

5. פרק ד': פגיעה בבטיחות הולכי רגל, חתך רחוב וטופוגרפיה

סוגיות בטיחות ותנועה לא־ממונעת מהוות רכיב מחייב בכל בחינה תחבורתית, ואי־מתן מענה להן פוגע בתקינותה המקצועית של התוכנית.

• היעדר תכנון בטיחותי מוקדם: פרק ,4 סעיף 4.1 למדריך הבה"ת מדגיש כי יש לשלב שיקולי בטיחות כבר בשלב התכנון, ולא להותירם לשלב שלאחר הביצוע. אי־עמידה בדרישה זו פוגעת בתקינות התכנון.

• יצירת קונפליקט מסוכן במרחב ללא מדרכות: התוכנית מבקשת לשנות ייעוד של מעבר ציבורי להולכי רגל לדרך לכלי רכב (תא שטח .)102 לפי פרק ,4 סעיף (iii)4.2–)(ii למדריך הבה"ת, קיימת חובה להבטיח את בטיחות הולכי הרגל ורוכבי האופניים ולהתאים את חתך הרחוב לרוחב הדרך.

בפועל, בשל מגבלות הרוחב והטופוגרפיה, הדרך מתוכננת ללא מדרכות רציפות ותקניות ברוחב מזערי של 1.5 מטרים. בנסיבות אלה, הזרמת רכבי אורחים, מוניות ומשאיות אספקה במרחב צר 6

זה יוצרת נקודות קונפליקט קבועות ומעמידה את הולכי הרגל, ובפרט ילדים וקשישים, בסיכון בטיחותי ישיר.

• השלכות טופוגרפיות: נספח הבינוי והמדידה מצביע על שיפועים חריפים האופייניים לאזור.

בתנאים אלה, משאיות ורכב תפעולי מתקשים בזינוק ובתמרון בעלייה, וכתוצאה מכך גוברים רעש וזיהום אוויר מקומי מעבר למטרד התנועתי הקיים.

6. פרק ה': ניהול תנועה בזמן ביצוע והיעדר שטח היערכות

לשלבי הקמת הפרויקט נודעת השפעה ישירה על בטיחות התנועה, רציפותה ויכולת התפקוד של המרחב הציבורי בשכונה.

• חובת התאמת התשתית לשלבי הביצוע: פרק ,4 סעיף 4.3 למדריך הבה"ת מחייב להתאים את התפתחות תשתית הדרכים להתקדמות הפרויקט, לשם צמצום מפגעים ותאונות.

• היעדר שטח היערכות: בניית אגף חדש בן ארבע קומות מעל הקרקע וחפירת שתי קומות תת־ קרקעיות מחייבות תנועת משאיות כבדות, רכבי פינוי עפר, מנופים ומובילי ברזל במשך תקופה ממושכת. רשת הדרכים ההיסטורית בשכונה אינה מותאמת לכלים אלה. בהיעדר שטח היערכות קבלני בתוך הקו הכחול, משאיות הבטון והמשאבות ייאלצו לעמוד על נתיב הנסיעה הציבורי היחיד. מצב דברים זה צפוי לגרום לשיתוק תנועתי מתמשך ולמנוע מעבר רכבי חירום במשך חודשים.

7. פרק ו': ניתוח רדיוס פנייה דינמי לרכבי תכנון

• מגבלות גיאומטריות ברחוב הציבורי: רחוב אל־ת'ורי וסמטה 3 כוללים פניות חדות של 90 מעלות, בצמידות לגדרות בנויות ולמבנים לשימור, באופן המגביל באופן מהותי את אפשרויות התמרון.

• ניתוח Path :Swept כדי לאפשר מעבר בטוח של משאית חלוקה בינונית מסוג ,SU-9 נדרש רדיוס פנייה פנימי של לפחות 6.5 מטרים ורוחב מסדרון דינמי של כ־4.8 מטרים בזמן פנייה, בשל היסט צדי של הגלגלים האחוריים. בתנאי הרחוב הקיימים, משאית אספקה או רכב כיבוי אש כבד אינם יכולים להשלים פנייה מבלי לפגוע בקירות מבנים לשימור או לחדור לחצרות פרטיות. ממצא זה מלמד על כשל גיאומטרי מובהק.

7

8. פרק ז': כשל סטטוטורי ופגם מינהלי – דחיית פתרונות תנועה לשלב הרישוי

הוראות התוכנית בפרק "תנאים בהליך הרישוי והביצוע" (סעיף ,6.1.2 תנאי א') קובעות כי יש להגיש בשלב הרישוי תוכנית מפורטת לפיתוח הדרך וכן תוכנית חניה מפורטת בתוך המגרש.

• סתירה לעקרונות מדריך הבה"ת: לפי פרק ,2 סעיף 2.32 למדריך הבה"ת, הפתרונות הפיזיים והסדרי התנועה חייבים להיקבע כבר במסמכי התוכנית הסטטוטוריים, ואין לדחותם לשלב הרישוי.

• פגיעה בזכויות הציבור: דחיית קביעת גבולות הדרך הציבורית והסדרי החניה לשלב היתר הבנייה שוללת מן הציבור אפשרות לפרסום, לעיון ולהגשת התנגדויות תחבורתיות. בכך יש כדי לפגוע בזכויות הטיעון והקניין של התושבים הגובלים, במיוחד מקום שבו מדובר בהריסת מבנים ובהפקעת קרקע פרטית בתא שטח .102

9. פרק ח': חסרים מהותיים במסמכי התנועה שהגיש היזם

לפי דרישות הדיווח והנספחים הטכניים שבפרק 6 למדריך הבה"ת, נספח התנועה שהגיש היזם חסר רכיבים הנדסיים מהותיים, ובהם:

1. היעדר ניתוח רדיוסים דינמי: לא צורף תשריט המציג את מסלול התמרון של משאית חלוקה

מסוג SU-9 בצמתים המקומיים, כנדרש לצורך בחינה הנדסית מלאה.

2. היעדר מודל תורים: לא הוצג ניתוח המשווה בין קצב השירות במחסום הכניסה לחניון לבין קצב

הגעת הרכבים בשעות השיא, באופן שאינו מאפשר להוכיח מניעת גלישת תורים למרחב הציבורי.

3. היעדר תוכנית בטיחות להולכי רגל: לא צורף ניתוח רמת שירות להולכי רגל (,)PLOS אשר יראה

כיצד ניתן לשלב תנועת כלי רכב והולכי רגל בסמטה נטולת מדרכות באופן בטוח.

4. היעדר תוכנית היערכות לשלב הביצוע: לא הוצג פתרון תפעולי למיקום משאיות הבטון והחפירה,

מבלי לפגוע במבנים הקיימים .

5. חסום את ציר החירום היחיד של השכונה.

8

10. פרק ט': חלופה תכנונית מבוססת ניהול ביקוש

לפי מדריך הבה"ת, פרק 7 סעיפים ,7.75 7.76 ו־,7.81 כאשר פרויקט פוגע באופן מהותי ברשת הדרכים יש להציע אמצעים חלופיים לניהול ביקוש ולצמצום השימוש ברכב פרטי.

• חלופת מתחם נקי מרכב: מוצע לאמץ חלופת TDM קשיחה, הכוללת ביטול קומות החניה התת־ קרקעיות והרמפה, וכן ביטול ייעוד הדרך המוצעת בתא שטח 102 והשבתו לייעודו כמעבר מוגן להולכי רגל בלבד.

• מערך היסעים מצומצם: חניית רכבי האורחים והעובדים תוסדר בחניונים ציבוריים על ציר דרך חברון, ואילו ההגעה הלוגיסטית והסעת האורחים למלון יבוצעו באמצעות רכבים חשמליים זעירים, באופן שיש בו כדי לצמצם גודש, סיכון ומטרדים ברשת הדרכים השכונתית.

11. סיכום ומסקנות אופרטיביות לוועדה

על יסוד הניתוח ההנדסי־תחבורתי המפורט לעיל, ובהסתמך על הוראות מדריך הבה"ת של משרד התחבורה, מסקנתי המקצועית היא כדלקמן:

1. התוכנית מייצרת כשל תנועתי חריף ואינה עומדת בתנאי הסף ובדרישות הבטיחות שנקבעו

במדריך הבה"ת, ובכך לוקה באי־עמידה מהותית בהוראות פרקים ,2 4 ו־6 למדריך.

2. התוכנית מציגה פתרונות גיאומטריים חסרים, אשר אינם מאפשרים חנייה ותמרון של רכב

תפעולי מסוג ,SU-9 ובכך גורמים לחסימת צירי חירום שכונתיים, בניגוד להוראות פרק 6 למדריך.

3. מסמכי היזם חסרים רכיבים ניתוחיים מנדטוריים, והתוכנית לוקה בפגם סטטוטורי חמור עקב

דחיית הכרעות מהותיות הנוגעות לגבולות הדרך ולהסדרי החניה לשלב הרישוי, בניגוד להוראות מדריך הבה"ת ולכללי ההליך התכנוני התקין.

לפיכך, המלצתי המקצועית וההנדסית לוועדה המחוזית הינה להורות על דחייתה של התוכנית

במתכונתה הנוכחית. לחלופין, וככל שתישקל אפשרות לקדמה, מן הראוי להתנות זאת בהפיכת

המתחם למתחם נקי מרכב, בביטול החניון התת־קרקעי ובהשבת תא שטח 102 לייעודו המקורי

כמעבר מוגן ובטוח להולכי רגל.

בכבוד רב ,

אינג' מוחמד סבאח

מהנדס אזרחי ומתכנן תחבורה

9

מ.ר 20240898

נספח א' : תשריט מצב קיים :

10

נספח ב : תשריט מצב מוצע :

11

נספח ג' : נספח תנועה לתוכנית .

נספח ד' : בה"ת סעיף 2.9 .

12

נספח ה' : בה"ת סעיף 2.13 :

נספח ו' : בה"ת סעיף 2.15 :

נספח ז' : בה"ת סעיף 2.15 :

13

תצהיר

אני הח”מ, חכים אבו דבעאת, ת”ז __308422500_, מרח’ אל־ת’ורי, סמטה ,3 שכונת אבו תור, ירושלים, לאחר שהוזהרתי כי עליי להצהיר את האמת וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא אעשה כן, מצהיר בזאת כדלקמן:

1. אני מגיש ההתנגדות לתכנית מס’ .101-1248970

2. אני מתגורר בסמיכות לתחום התכנית, והעובדות המפורטות בהתנגדות ידועות לי מידיעה אישית,

אלא אם צוין אחרת.

3. למיטב ידיעתי ואמונתי, כל העובדות והטענות המפורטות בהתנגדות המצורפת נכונות.

4. תצהיר זה מוגש לצורך צירופו להתנגדות לתכנית מס’ 101-1248970 בפני מוסדות התכנון.

ולראיה באתי על החתום:

חכים אבו אלדבעאת

אישור עורך דין

דיואני אמיר 02/07/2026

אני הח”מ, עו”ד ________________________, מאשר/ת בזה כי ביום __________ הופיע בפני מר חכים אבו דבעאת, אשר זיהה את עצמו באמצעות תעודת זהות מס’ _______0__0_5_2_2_4_8__0_3___, ולאחר שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת וכי יהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, הצהיר בפניי כי תוכן תצהירו אמת וחתם עליו בפניי.

חתימת עורך הדין

חותמת

02/07/2026

תאריך: _______________

جمعية العمل المجتمعي الثوري – سلوان – راس العامود

מרכז קהילתי אבו תור -סילואן –ראס אלעמוד

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2026\07\06

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז ירושלים

הנדון: התנגדות המרכז הקהילתי אל-ת'ורי – סילוואן – ראס אל-עמוד לתוכנית מס' 101-1248970 – הקמת

בית מלון באבו תור

שלום רב,

המרכז הקהילתי אל-ת'ורי – סילוואן – ראס אל-עמוד, המייצג אלפי תושבים באזור ופועל במשך שנים לקידום איכות החיים, החינוך, התרבות והחוסן הקהילתי בשכונות, מתכבד להגיש בזאת את התנגדותו לתוכנית שבנדון, ולחלופין מבקש כי לא תאושר אלא לאחר ביצוע תיקונים מהותיים והשלמת כלל הבדיקות התכנוניות הנדרשות.

אנו מכירים בחשיבות פיתוחה של ירושלים ובתרומתה של התיירות לכלכלת העיר, אולם פיתוח תיירותי חייב להתבצע באופן מאוזן, תוך שמירה על האינטרס הציבורי, על איכות חיי התושבים ועל ערכי הנוף, המורשת והשימור, המהווים חלק בלתי נפרד מייחודו של האזור.

התוכנית המוצעת ממוקמת באחד האזורים הרגישים והחשובים בירושלים מבחינה היסטורית, נופית ותכנונית, ולפיכך מחייבת בחינה מעמיקה וזהירה של כלל השלכותיה.

להלן עיקרי התנגדותנו:

1. היעדר מענה תחבורתי – הפגיעה המרכזית בתושבי האזור

סביבת אבו תור, אל-ת'ורי וגיא בן הינום מתאפיינת ברחובות צרים, תלולים ובעלי קיבולת מוגבלת. כבר כיום סובלים התושבים מעומסי תנועה, מחסור חמור במקומות חניה, קושי בתנועת כלי רכב ובנגישות מוגבלת לרכבי חירום והצלה.

הפעלת בית מלון בהיקף המוצע צפויה להוסיף תנועת כלי רכב משמעותית, לרבות רכבי אורחים, עובדים, אספקה, שירות, מוניות ואוטובוסים תיירותיים, באופן העלול להחמיר באופן ניכר את המצב הקיים ולפגוע באיכות חיי התושבים.

למרות זאת, התוכנית אינה מציגה בחינה תחבורתית מקיפה ואינה מוכיחה כי מערכת הדרכים הקיימת מסוגלת לשאת את התוספת הצפויה.

אנו דורשים כי טרם כל החלטה על אישור התוכנית ייערך סקר תחבורתי מקצועי ועדכני אשר יבחן, בין היתר:

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

الثوري – شارع هىفكيد 74 تلفون 02-5652649 אלתורי רח' המפקד 74 טל 02-5652649

جمعية العمل المجتمعي الثوري – سلوان – راس العامود

מרכז קהילתי אבו תור -סילואן –ראס אלעמוד

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

• השפעת הפרויקט על כלל רשת הדרכים באזור.

• השפעתו על תנועת הולכי הרגל ובטיחות המשתמשים בדרך.

• השפעתו על זמני הגעת רכבי חירום והצלה.

• פתרונות חניה מלאים בתחום הפרויקט בלבד.

• בחינת חלופות גישה אשר ימזערו את הפגיעה בשכונות המגורים.

לדעתנו, בהיעדר פתרון תחבורתי מלא, אין מקום לקדם את התוכנית.

2. פגיעה בערכי השימור ובמרקם ההיסטורי של האזור

האזור שבו מתוכנן הפרויקט מהווה חלק בלתי נפרד מהמרחב ההיסטורי של ירושלים ומאופיין בבנייה מסורתית, במרקם עירוני ייחודי ובערכי מורשת בעלי חשיבות ציבורית ולאומית.

אף שהתוכנית מציינת את שימור המבנה ההיסטורי, אין בכך כדי להבטיח שמירה על ערכי המקום.

יש לבחון את השפעת כלל מרכיבי הפרויקט – לרבות תוספות הבנייה, עבודות הפיתוח, הקירות התומכים, מתקני השירות, מערך החניה והתשתיות – על המרקם ההיסטורי, על אופייה של השכונה ועל סביבתה.

שימור אמיתי אינו מסתכם בשימור קירותיו של מבנה, אלא מחייב שמירה על ההקשר ההיסטורי, האדריכלי והנופי שבו הוא מצוי.

לפיכך אנו דורשים כי תאושר התוכנית רק לאחר הכנת חוות דעת מקצועית מקיפה בתחום השימור, אשר תבחן את השפעת הפרויקט על כלל ערכי המורשת של האזור.

3. פגיעה בנוף העיר העתיקה ובנצפות אל גיא בן הינום

סביבת התוכנית נהנית מאחד הנופים הייחודיים והחשובים בירושלים.

הנוף לעבר העיר העתיקה, חומות ירושלים ומרחב ואדי רבאבה מהווה נכס ציבורי מהמעלה הראשונה, והוא חלק בלתי נפרד מהזהות ההיסטורית, התרבותית והנופית של האזור.

התוכנית אינה מציגה בחינה מספקת של השפעת היקף הבינוי על קווי הרקיע, על הנצפות אל העיר העתיקה וממנה ועל המבטים הציבוריים לעבר ואדי רבאבה.

מדובר בפגיעה אפשרית בערכי נוף שאין אפשרות להשיבם לאחר מימוש התוכנית.

לפיכך אנו דורשים:

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

الثوري – شارع هىفكيد 74 تلفون 02-5652649 אלתורי רח' המפקד 74 טל 02-5652649

جمعية العمل المجتمعي الثوري – سلوان – راس العامود

מרכז קהילתי אבו תור -סילואן –ראס אלעמוד

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

• הכנת נספח נופי מקצועי.

• ביצוע הדמיות ממספר מוקדי תצפית ציבוריים.

• בחינת השפעת המבנים על קו הרקיע של ירושלים.

• קביעת מגבלות גובה, נפח ועיצוב אשר יבטיחו שמירה על הנוף ועל ערכי המורשת של האזור.

4. הדרך המתוכננת

על פי מסמכי התוכנית מוצעת דרך העוברת בשטח הכולל מקרקעין פרטיים וכן שטח ציבורי פתוח.

יש לקבוע באופן חד-משמעי במסמכי התוכנית כי מדובר בדרך ציבורית פתוחה לשימוש כלל הציבור, ללא כל מגבלה, וכי לא תהפוך בפועל לדרך פרטית או לכביש שירות של המלון.

הדרך חייבת להבטיח נגישות חופשית, רציפה ושוויונית לכלל תושבי האזור.

5. היעדר מענה מספק לתשתיות הציבוריות

התוכנית אינה מפרטת כיצד יתמודדו מערכות התשתית הקיימות עם תוספת השימושים והמבקרים.

לפיכך יש לחייב הכנת תוכנית מפורטת לשדרוג התשתיות, לרבות:

• מערכת הביוב והניקוז.

• אספקת המים.

• פינוי האשפה.

• ניקיון הרחובות.

• תאורת הרחוב.

• תחזוקת השטחים הציבוריים.

אין זה סביר כי תושבי השכונה יישאו בעומס הנוסף שייווצר כתוצאה מהפרויקט.

6. מניעת מפגעי רעש והפרעה לאיכות החיים

יש לקבוע הוראות מחייבות למניעת רעש בלתי סביר, לרבות איסור על קיום אירועים רועשים במרחבים פתוחים, הגבלת שימוש במערכות הגברה וקביעת מנגנוני אכיפה שיבטיחו את שמירת איכות חיי התושבים, במיוחד בשעות הערב והלילה.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

الثوري – شارع هىفكيد 74 تلفون 02-5652649 אלתורי רח' המפקד 74 טל 02-5652649

جمعية العمل المجتمعي الثوري – سلوان – راس العامود

מרכז קהילתי אבו תור -סילואן –ראס אלעמוד

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

7. שמירה על העצים והשטחים הפתוחים

העצים והשטחים הפתוחים מהווים חלק בלתי נפרד מהמרחב הציבורי ומהאופי הייחודי של השכונה.

יש להבטיח את שימורם ככל הניתן, ובמקרה של כריתה – לחייב נטיעה חלופית בהיקף גדול יותר ובקרבת מקום.

8. תרומת הפרויקט לקהילה המקומית

התוכנית אינה מפרטת כיצד ייהנו ממנה תושבי השכונה.

לפיכך אנו מבקשים לקבוע התחייבויות ברורות, ובהן:

• מתן עדיפות להעסקת תושבי השכונה.

• שילוב צעירים בתוכניות הכשרה מקצועית.

• שיתוף פעולה קבוע עם המרכז הקהילתי.

• תמיכה ביוזמות קהילתיות במסגרת אחריות חברתית.

• הקמת מנגנון קבוע של שיתוף ציבור ודיאלוג בין הנהלת המלון לבין נציגי התושבים.

9. שיתוף ציבור

בהתחשב בהיקף הפרויקט ובהשלכותיו על מאות משפחות, אנו סבורים כי הליך שיתוף הציבור שנערך אינו מספק.

אנו מבקשים כי טרם קבלת החלטה סופית ייערך הליך שיתוף ציבור מלא, במסגרתו יוצגו כלל מסמכי התוכנית, השפעותיה, הבדיקות המקצועיות והחלופות שנבחנו, ותינתן לתושבים אפשרות ממשית להשמיע את עמדותיהם.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

الثوري – شارع هىفكيد 74 تلفون 02-5652649 אלתורי רח' המפקד 74 טל 02-5652649

جمعية العمل المجتمعي الثوري – سلوان – راس العامود

מרכז קהילתי אבו תור -סילואן –ראס אלעמוד

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

סיכום

המרכז הקהילתי אינו מתנגד לפיתוח או לקידום התיירות בירושלים. עם זאת, פיתוח ראוי חייב להשתלב במרקם העירוני וההיסטורי, לשמור על ערכי הנוף והמורשת ולהבטיח כי לא תיפגע איכות חייהם של התושבים.

במתכונתה הנוכחית, התוכנית אינה מספקת מענה מספק להשלכותיה התחבורתיות, אינה בוחנת כראוי את השפעתה על ערכי השימור ועל הנוף הייחודי של העיר העתיקה ושל ואדי גיא בן הינום, ואינה מציגה פתרונות מספקים לתשתיות הציבוריות ולהשתלבות הפרויקט בסביבתו.

אנו מבקשים מהוועדה המחוזית שלא לאשר את התוכנית במתכונתה הנוכחית, ולהורות על השלמת כלל הבדיקות התכנוניות, התחבורתיות, הנופיות והשימוריות הנדרשות, ועל תיקון התוכנית בהתאם, בטרם תובא לדיון נוסף.

בכבוד רב,

המרכז הקהילתי אל-ת'ורי – סילוואן – ראס אל-עמוד

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

الثوري – شارع هىفكيد 74 تلفون 02-5652649 אלתורי רח' המפקד 74 טל 02-5652649 התנגדות לתכנית מס’ 101-1248970

הקמת בית מלון באבו תור – ירושלים

פירוט ההתנגדות

אני, סונדוס כטארי, ת”ז ,208978528 תושבת שכונת אבו תור, המתגוררת ברחוב אל־ת’ורי, סמטה ,3 מגישה בזאת התנגדות לתכנית מס’ .101-1248970 אני מתגוררת בסמיכות מיידית לתחום התכנית, ומשפחתי ואני צפויים להיות בין הנפגעים הישירים מן הפרויקט המוצע. התנגדותי אינה נובעת מהתנגדות עקרונית לפיתוח או לתיירות, אלא מן החשש כי התכנית, במתכונתה הנוכחית, אינה נותנת מענה הולם להשפעותיה על בטיחות הציבור, איכות החיים, המורשת ההיסטורית, התשתיות וזכויות התושבים.

⸻

1. פגם מהותי בהליך התכנוני ובהליך שיתוף הציבור

למיטב ידיעתי, התכנית לא פורסמה באופן מספק ונגיש לתושבי השכונה.

כתוצאה מכך, תושבים רבים כלל לא ידעו על קיומה של התכנית ולא ניתנה להם הזדמנות אמיתית לממש את זכותם החוקית להגיש התנגדות.

הליך תכנוני תקין מחייב שקיפות ושיתוף ציבור אמיתי, במיוחד כאשר מדובר בתכנית המשנה באופן מהותי את אופייה של שכונת מגורים.

לפיכך, אבקש להאריך את המועד להגשת התנגדויות ולאפשר לכלל תושבי השכונה לממש את זכותם.

⸻

2. כשלים תחבורתיים חמורים

לתכנית צורפה חוות דעת הנדסית־תחבורתית מקצועית, אשר מצביעה על כשלים מהותיים בתכנון, ובהם:

* היעדר בחינת השלכות תחבורתיות מלאה.

* עומסי תנועה משמעותיים.

* חסימת צירי חירום.

* פגיעה בבטיחות הולכי הרגל.

* מחסור בפתרונות חניה.

* אי־התאמה של מערכת הדרכים לתנועת כלי הרכב הצפויה.

חוות הדעת אף ממליצה לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית.

⸻

3. פגיעה בבטיחות ילדים ומשפחות

בסמיכות מיידית לתחום התכנית פועל גן הילדים “תבארכ אל־רחמן”, מוסד חינוכי מורשה הפועל כחוק.

ילדי הגן, הוריהם ואנשי הצוות משתמשים מדי יום בדרך הסמוכה לפרויקט.

התכנית מבקשת לשנות מעבר המשמש כיום את הולכי הרגל ולהגדיל את תנועת כלי הרכב באזור.

שינוי זה עלול ליצור סיכון בטיחותי ממשי לילדים צעירים, להוריהם ולכלל הולכי הרגל המשתמשים בדרך מדי יום.

בטרם תאושר התכנית, יש לבחון באופן יסודי את השפעתה על בטיחות ילדי הגן ועל הנגישות למוסד החינוכי.

⸻

4. שינוי ייעוד הדרך

התכנית מבקשת להפוך דרך פרטית לדרך ציבורית ולהסב מעבר הולכי רגל לדרך לכלי רכב.

שינוי זה משנה באופן מהותי את אופי הסביבה, מגביר את הסיכון הבטיחותי ופוגע באיכות החיים של תושבי השכונה.

⸻

5. פגיעה בזכויות הקניין

למיטב ידיעתנו, קיימת אי־בהירות באשר לזכויות בחלק מהמקרקעין הכלולים בתחום התכנית.

בנוסף, הדרך המוצעת עוברת, על פי הנטען, גם בשטח פרטי.

סוגיות אלו מחייבות בירור מלא ויסודי בטרם ניתן יהיה לקדם את התכנית.

⸻

6. פגיעה במבנה היסטורי ובמורשת

המבנה נשוא התכנית הוא מבנה בעל ערך היסטורי, תרבותי ואדריכלי רב.

שימורו אינו מתמצה בשימור קירותיו בלבד, אלא מחייב שמירה על סביבתו, על אופיו ועל המרקם ההיסטורי שבו הוא מצוי.

הפיכת המבנה לבית מלון עלולה לגרום לפגיעה בלתי הפיכה בערכי המורשת של השכונה.

⸻

7. היעדר מענה לתשתיות

התכנית אינה מוכיחה כי מערכות הביוב, המים, התחבורה והתשתיות הציבוריות מסוגלות לשאת את היקף הפעילות של בית המלון.

אין זה סביר שתושבי השכונה יישאו בעומסים שייגרמו כתוצאה מן הפרויקט.

⸻

8. פגיעה באופייה של שכונת אבו תור

אבו תור היא שכונת מגורים שקטה בעלת אופי קהילתי והיסטורי ייחודי.

הקמת בית מלון בלב השכונה צפויה לשנות באופן משמעותי את אופייה, להגביר את תנועת כלי הרכב, המבקרים, רכבי השירות והאספקה, ולפגוע באיכות חייהם של התושבים.

⸻

9. צורכי הקהילה המקומית

תושבי השכונה זקוקים לפיתוח שישרת את הקהילה המקומית, לרבות יחידות דיור, תשתיות ושירותים ציבוריים.

התכנית אינה נותנת מענה לצרכים אלה ואף עלולה לפגוע בהתפתחותה העתידית של השכונה.

⸻

10. תמיכה מקצועית וציבורית

להתנגדות זו מצורפים:

* חוות דעת הנדסית־תחבורתית מקצועית.

* מסמך עמדה שהוכן על ידי המרכז הקהילתי אל־ת’ורי – סילוואן – ראס אל־עמוד, המתייחס להשפעות התכנית על התחבורה, השימור, הנוף, התשתיות ואיכות החיים.

מסמכים אלה מחזקים את החשש כי התכנית מחייבת בחינה מחודשת ומעמיקה בטרם תתקבל כל החלטה.

⸻

סיכום ובקשות

לאור כל האמור לעיל, אבקש מוועדת התכנון והבנייה:

* לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית.

* לחלופין, שלא לקבל כל החלטה בטרם יושלמו כלל הבדיקות התחבורתיות, התכנוניות, השימוריות והתשתיתיות הנדרשות.

* לבחון מחדש את סוגיית זכויות הקניין והבעלות על המקרקעין.

* להבטיח את שימור המבנה ההיסטורי ואת אופייה הייחודי של שכונת אבו תור.

* להאריך את המועד להגשת התנגדויות, כדי לאפשר לכלל תושבי השכונה לממש את זכותם החוקית.

* לתת משקל מלא לחוות הדעת ההנדסית ולמסמך העמדה המצורפים להתנגדות זו.

בנוסף, אבקש כי חברי הוועדה יקיימו סיור במקום בטרם תתקבל כל החלטה, על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מאופייה הייחודי של שכונת אבו תור, מהמבנה ההיסטורי נשוא התכנית, ממיקומו של גן הילדים הסמוך, מתנאי הדרך הקיימים ומהשלכותיה הצפויות של התכנית על בטיחות התושבים, איכות חייהם והמרחב הציבורי.

בכבוד רב,

סונדוס כטארי

ת”ז: 208978528

התנגדות לתכנית 101-1248970

להלן יפורטו עקרי נימוקי התנגדותה של הפטריארכיה הארמנית של ירושלים לתכנית ,101-1248970 כדלקמן:

1. הפטריארכיה הארמנית של ירושלים )להלן "הפטריארכיה"( הינה הבעלים של חלקות

הכלולות בתכנית, ובין היתר – חלקות 8,9 בגוש )שומה( .29985

2. במסגרת התוכנית המוצעת, הייעוד של תא שטח 1 בתוכנית יוסב מיעודו הנכחי -

מגורים ב', שצ"פ ושביל - למלונאות.

3. לגבי חלקה 9 המשמעות של שינוי היעוד המבוקש היא כהפקעת חלק מהחלקה –

שבבעלות הפטריארכיה – לצורכי דרך שתשרת באופן בלעדי בעלי חלקה שכנה )שייעודה ישונה למלונאות(.

4. במילים אחרות, קרקע שבבעלות הפטריארכיה מימים ימימה נגזלת ממנה, לטובת

השאת רווחיו של בעל קרקע שכנה. המעט שניתן היה לצפות הוא שהפטריארכיה תקבל את תא שטח 104 חלף השטח שנלקח ממנה, אך גם בכך לא היה משום מענה הולם להפקעת קרקע שבבעלותה, והפטריארכיה מתנגדת לכך, מכל וכל.

5. הפטריארכיה לא קיבלה הודעה בדבר הפקדת התכנית, וגם אם לפי לשון הדין אין חובה

למסור לפטריארכיה הודעה פרטנית, חובת תום הלב מחייבת לעשות כן, ויהא זה בלתי סביר ובלתי תקין, שבעל נכס שעליו חלה הקרקע איננו משותף כלל בהכנת התכנית, והתוכנית מופקדת כשבעל נכס שמבוקש להפקיע ממנו קרקע, איננו מקבל הודעה פרטנית על כך מראש, ודבר נודע לו באקראי.

6. התוכנית המוצעת נועדה להחליף את תוכנית 11575 א', שעל פיה אמור היה להיות

שביל חלקו בתחום החלקה שבבעלות הפטריארכיה וחלקו בתחום החלקה שמבקשים עתה לייעד למלון.

עמוד 1 מתוך 3

7. השביל הקיים בתכנית תוכנית 11575 א', נועד לאפשר גישה למספר חלקות, ואילו

לפי התכנית המוצעת – יבוטל החלק מהשביל, אשר עבר בתחום החלקה המיועדת

למלון, ובמקומו תיווצר דרך חדשה, כולה "על חשבון" שטח החלקה שבבעלות

הפטריארכיה, ותכליתה לשרת אך ורק את החלקה האחת המיועדת למלון.

8. יוצא, שהתוכנית מותירה את השביל שבתוכנית 11575 א' כשביל, אך מעקרת אותו

מכל הגיון ותוכן תכנוניים, כשלמצער, ניתן היה להשיב שטח זה לייעוד לשצ"פ , כפי

שהיה בעבר.

9. בדברי ההסבר לתוכנית נאמר כי מדובר בהחלפה ממעבר להולכי רגל לזכות מעבר

לרכב לדרך חדשה. אך בפועל - אין החלפה, אלא אך ורק יצירת דרך חדשה, המשרתת

מגרש אחד בלבד.

10. בתקנון התכנית נאמר (סעיף )6.1.1 כי "כל מקומות החניה יהיו בתחום המגרש ובתת

הקרקע" – עבור מגרש המלונאות. אולם, נספח הבינוי אינו מציג פתרון חניה בתחום

המגרש למלונאות (תא שטח ,)1 שאף הורחב על חשבון השצ"פ (תא שטח 104

ששטחו צומצם).

11. לעומת זאת, נספח הבינוי היטיב לתאר מפרצי חניה לאורך הכביש, באופן שמרחיב –

הלכה למעשה את תחום הדרך וההפקעה, וגם זאת, כמובן, "על חשבון" המקרקעין

הסמוכים שבבעלות הפטריארכיה.

12. התוכנית כוללת חלק נוסף של החלקה שבבעלות הפטריארכיה – תא שטח ,105 בלא

שום הסבר מדוע נכלל שטח זה בתכנית, כשאין לגביו הוראות, הנחיות ספציפיות או

הצהרת כוונות; ולא מן הנמנע כי שטח זה צורף כדי לקבע את ייעודו – להלכה, ואת

שימושו בפועל כחניה - למעשה (או שמא כדי למנוע את תחולת סעיף 89א(ד) לחוק

התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 בדבר חובת מסירת הודעת הפקדה לפטריארכיה.

13. יצוין, כי בפועל - הדרך הנדונה כבר בוצעה בשטח. וחלקה ממנה כבר נחסם באמצעות

חומה ושער. לפיכך, התכנית מהווה למעשה נסיון להכשיר בדיעבד דבר עבירה,

לכאורה, וכן לנסיון לעגן פלישה ונסיון השתלטות ד-פאקטו, על נכס של הפטריארכיה.

עמוד 2 מתוך 3

25.06.2026

)(001abutor

תוכנית 101-1248970

חוות דעת אדריכלית להתנגדות

1. תוכנית 101-1248970 מציעה להסב תא שטח 1 בתוכנית ממגורים ב' , שצ"פ ושביל למלונאות.

התוכנית מציעה שינוי יעוד של שצ"פ לדרך, תוך כדי הפקעת חלק מחלקה 9 בגוש .29985 הבעלות על החלקה אינה של מגישי התוכנית, אלא של הכנסיה הארמנית.

2. בלתי סביר ובלתי תקין, שהתוכנית נמצאת בהפקדה ובעל נכס שמבקשים להפקיע ממנו קרקע לא מקבל

הודעה על כך ומגלה על כך דרך מקרה .

3. בתוכנית מבוקש להפקיע שטח מבעלי השצ"פ ולהפוך אותו לדרך.

הדרך מיועדת לשרת אך ורק את המגרש המיועד למלון.

המשמעות היא שבעל המגרש למלון יעשה רווחים על חשבון קרקע מופקעת מבעלים של קרקע אחרת שאינה בבעלותו.

4. התוכנית המוצעת מבקשת להחליף את תוכנית 11575 א.

בתוכנית זו היה שביל בתחום השצ"פ ובתחום החלקה המוסבת למלון.

השביל אפשר גישה למספר חלקות.

תוכנית 101-1248970 מציעה לבטל חלק מהשביל, ובמקומו ליצור דרך המשרתת רק חלקה אחת.

אין בכך כל היגיון תכנוני.

לא די שהתוכנית מפקיעה שטח מהשצ"פ היא משאירה את השביל שבתוכנית 11575 א כשביל, אך מעוקר מתוכן תכנוני. לכל הפחות, ניתן היה להשיב את יעוד השביל הזה לשצ"פ , כפי שהיה בעבר.

בדברי ההסבר לתוכנית מדובר על החלפת מעבר להולכי רגל עם זכות מעבר לרכב לדרך חדשה. בפועל אין החלפה, אלא רק דרך המשרתת מגרש אחד בלבד.

5. בתקנון נרשם ( סעיף 6.1.1 ) כי "כל מקומות החניה יהיו בתחום המגרש ובתת הקרקע" – עבור מגרש

המלונאות.

נספח הבינוי אינו מציג פתרון חניה בתחום המגרש למלונאות ( תא שטח 1 ) שהורחב על חשבון השצ"פ ( תא שטח 104 שצומצם בשטחו ).

לעומת זאת, נספח הבינוי היטיב לתאר מפרצי חניה לאורך הכביש, דבר המרחיב את תחום הדרך וההפקעה.

יש לצמצם את ההפקעה ואת מפרצי החניה, ולהראות את פתרון החניה בנספח הבינוי. פתרון החניה צריך להיות מחייב.

6. התוכנית כוללת חלק נוסף של השצ"פ שבבעלות המתנגדים – תא שטח .105 לא ברור מדוע.

אין הנחיות ספציפיות בנוגע לתא שטח זה, גם לא הצהרת כוונות בנספח הבינוי.

www.msarchts.com | 9108602 JERUSALEM 4522 POB | msarchts.com@ofice | +972-2-5661622 TOWN CAPE | AVIV TEL | JERUSALEM

7. יצוין, כי בפועל, הדרך הנדונה כבר בוצעה. יתרה מכך, על חלקה אף השתלטו ואף סגרו בשער ובחומה.

למעשה יש כאן הכשרת עבירה ושיתוף פעולה עם השתלטות על שטח.

נמרוד איתן

www.msarchts.com | 9108602 JERUSALEM 4522 POB | msarchts.com@ofice | +972-2-5661622 TOWN CAPE | AVIV TEL | JERUSALEM