ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 17 · קובץ סדר יום לוועדה 23.12.2024.pdf

- 1 -

תאריך:

16/12/2024

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2024/17

שתתקיים 23/12/2024 - כב כסלו תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1241611 מנחת התנגדויות תוספת שימוש של אגף מבני דת ועדה מקומית מקווה טהרה - עיריית ירושלים

הנמר, ירושלים

2 950642 בית התנגדויות תוספת זכויות בנייה איהאב חמד ועדה מחוזית צפפה בשכונת בית צפאפה

3 1255843 שועפט התנגדויות הקמת מבנה משולב מוסא אבו ועדה מחוזית למסחר מגורים שחאדה

ותעסוקה על ציר

הרק"ל בשועפט

4 1112184 בית התנגדויות הרחבת דרך אזהאר לפיתוח ועדה מחוזית חנינה בהתאם לקו הרק"ל נכסים בעמ

העתידי והוספת חברה

קומות בבית חנינה . ממשלתית

5 889154 בית התנגדויות התחדשות עירונית- חגי גלקופ ועדה מחוזית הכרם הרצל 88 ורחל

המשוררת 20

6 1300458 בוכרים התנגדויות מתחם מוסיוף עמיחי ניימן ועדה מחוזית 7 826685 קרית התנגדויות שינוי הוראות בינוי המנהלת ועדה מחוזית היובל בתכניות ,14000 להתחדשות

14000א- 14000ט, עירונית

רמת שלמה

8 1227206 בית מתן תוקף שינוי שימוש יעקב רשף ועדה מקומית הכרם לתכנית מחסנים לדירה

ותוספת קומה עבור

3 יח"ד רח

המייסדים 1

9 1297548 קטמון הצטרפות בית הספר לוריא, ועדה מקומית ועדה מחוזית הישנה הועדה ירושלים

המקומית

בשלב

הפקדה

10 1278902 בית תיקון החלטה הרחבת בינוי אבראהים יונאן ועדה מקומית צפפה להפקדה ותוספת קומה לבנין

קיים,שכ בית

צפפה,ירושלים

11 492ב ראס אל תכנית בינוי הקמת בית ספר אוריאל ועדה מקומית עמוד וכיתות גן בואדי מנח"י אלבז

- 2 -

קדום

12 1341783 מאה הפקדה תוספת בנייה, יוסף חשין ועדה מחוזית שערים קומות ויח"ד רחוב

עבודת ישראל ,16

13 1320670 מחנה הפקדה הגדלת שטחי בניה יורם שריקי ועדה מקומית יהודה ברח עובדיה סומך

,5 ירושלים.

14 1338862 רמות הפקדה הרחבות דיור, אליהו איתמר ועדה מקומית המשורר אצ"ג 32 כהן

15 1277136 רמות הפקדה תוספת בניה דוד ביטון ועדה מקומית ותוספת קומה לשם

הרחבה ופיצול יח"ד

נוף רמות 74

16 1353440 מחנה הפקדה תוספת קומת מזור 6 מגורים ועדה מחוזית יהודה משרדים במזור 6

17 1287630 גבעת הפקדה הרחבת יח''ד קיימת אסתר הייזלר ועדה מקומית המבתר ברחוב מדבר סיני

22 גבעת המבתר,

18 1284074 קרית הפקדה פינוי בינוי רחוב מאיר שמחה ועדה מחוזית מנחם איסלנד ,19-21

קולומביה 16

19 1276328 קרית הפקדה התחדשות עירונית- מ.ק. איסלנד ועדה מחוזית מנחם מתחם איסלנד-

מקסיקו, ירושלים

20 1300805 קרית הפקדה התחדשות עירונית- מ.ק. תבע ועדה מחוזית מנחם רחוב מקסיקו קפיטל

21 1277888 גאולה הפקדה תוספת קומות ויח"ד יצחק מאיר ועדה מחוזית חדשות ברחוב מלכי מזרחי

ישראל 33 ירושלים

22 1345164 בית הפקדה קביעת בינוי למבני עיריית ירושלים ועדה מקומית חנינה ציבור-בית חנינא,

23 1384221 בית הפקדה תוספת קומות ויח"ד מנחם יאבו ועדה מחוזית ישראל ברחוב עדני ,10

24 1298223 בית הפקדה רח יוסף קארו ,26 דוד שרעבי ועדה מחוזית ישראל בית ישראל

25 1283639 סנהדריה הפקדה הריסת מבנה ובניית סובב עולם ועדה מחוזית בנין חדש ברח שאול

המלך ,6 ירושלים.

26 1246578 קרית הפקדה התחדשות עירונית אסף בן דוד ועדה מחוזית היובל ברח' שטרן ,43

קרית יובל, ירושלים

27 1307933 הר נוף הפקדה תוספת שימושים עמותת דעת ועדה מקומית ושטחים לחלקה אהרון

ברח' אגסי ,20

שכונת הר נוף,

28 1326990 קרית הפקדה בניין חדש ברחוב בתיה ויצמן ועדה מחוזית היובל צ'ילה 15

29 1360544 גאולים - הפקדה הכשרת סככה זאב לוין ועדה מקומית בקעה ובריכה בגג ללא

- 3 -

תוספת שטח עיקרי

רחוב גד 6

30 1021492 הר הפקדה מתחם מגורים רותם רביבי ועדה מחוזית הצופים תעסוקה ומסחר.

האוניברסיטה

העברית רחוב יסקי

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1241611

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: עיריית ירושלים אגף מבני דת

עורך התכנית: יגוד מאיר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת הנמר 3 , מנחת

גוש חלקה בשלמות

30453 5 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

07/08/2024

התכנית לא תקבע זכויות בניה.

מטרת התכנית תהיה תוספת שימוש למקווה בלבד בקומת המרתף.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

15/05/2024

התוכנית נועדה להכשיר מקווה טהרה הנמצא במפלס חניון של הבית כנסת ולצורך

כך מטרות התכנית יהיו: תוספת שימוש למקווה.

קביעת זכויות הבניה ל 925 מ"ר עיקרי כפי שאושר בהיתר הבניה ונבנה בפועל.

- 5 -

בחזית דרום מערבית במפלס -1 ( מפלס המקווה) נראה פתח רחב המופיע בהיתר וכיום סגור בבלוקים. ניתן לשקול לשלב פתח זה בתכנון תוך יצירת חזית אסטטית ופונקציונלית לחלל המקווה תוך שמירה על פרטיות באי המקום והכנסת אור ואוורור טבעי לחלל הפנימי

תוכנית הבינוי מסמנת 6 חניות עליות במפלס -1 ( מפלס המקווה) עם רמפת גישה בצפון המגרש. יש להציג בשלב ההיתר תוכנית תנועה עם מספר חניות לפי תקן.

במפלס הרחוב ישנה רחבה מרוצפת. לפי היתר תחום רחבה הצמוד לכביש מיועד לחנית רכב נכה בפועל כל הרחבה משמשת לחנייה. יש לסמן חניית נכים לפי תוכנית תנועה מעודכנת ולשמור על שאר הרחבה פתוחה לציבור.

תוכנית קומת כניסה לא תואמת תוכנית קומת -1 בתחום רמפות כניסה בצפון ובדרום של התוכנית. יש לתאם בין תוכניות

בתיאום מול חח"י יש לבחון את הצורך בתחנות שנאים הנ"ל יוטמן בתת הקרקע במסגרת התכנית, לא תותר הצבתו של המתקן בנפרד, או בשטח ציבורי או מעל הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת. יש לעדכן סעיף 6.1.2 בדבר מיקום שנאי בהתאם.

יש לקבוע כי פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע

תנאי להיתר אישור מחלקת איכות סביבה ומשרד הבריאות.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

הערות טכניות

יש לסמן קוי בניין לפי קונטור מבנה קיים

לתאם שטח מצב מוצע בטבלה 3.2 לשטח התוכנית כפי שמסומן בתשריט 24/01/2024

- 6 -

להמליץ לוועדה מחוזית להפקיד את התוכנית

התוכנית נועדה להכשיר מקווה טהרה הנמצא במפלס חניון של הבית כנסת ולצורך כך מטרות התכנית יהיו :

תוספת שימוש למקווה.

קביעת זכויות הבניה ל 925 מ"ר עיקרי כפי שאושר בהיתר הבניה ונבנה בפועל.

בחזית דרום מערבית במפלס -1 ( מפלס המקווה) נראה פתח רחב המופיע בהיתר וכיום סגור בבלוקים. ניתן לשקול לשלב פתח זה בתכנון תוך יצירת חזית אסטטית ופונקציונלית לחלל המקווה תוך שמירה על פרטיות באי המקום והכנסת אור ואוורור טבעי לחלל הפנימי

תוכנית הבינוי מסמנת 6 חניות עליות במפלס -1 ( מפלס המקווה) עם רמפת גישה בצפון המגרש. יש להציג בשלב ההיתר תוכנית תנועה עם מספר חניות לפי תקן.

במפלס הרחוב ישנה רחבה מרוצפת. לפי היתר תחום רחבה הצמוד לכביש מיועד לחנית רכב נכה בפועל כל הרחבה משמשת לחנייה. יש לסמן חניית נכים לפי תוכנית תנועה מעודכנת ולשמור על שאר הרחבה פתוחה לציבור.

תוכנית קומת כניסה לא תואמת תוכנית קומת -1 בתחום רמפות כניסה בצפון ובדרום של התוכנית. יש לתאם בין תוכניות

בתיאום מול חח"י יש לבחון את הצורך בתחנות שנאים הנ"ל יוטמן בתת הקרקע במסגרת התכנית, לא תותר הצבתו של המתקן בנפרד, או בשטח ציבורי או מעל הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת. יש לעדכן סעיף 6.1.2 בדבר מיקום שנאי בהתאם.

יש לקבוע כי פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע

תנאי להיתר אישור מחלקת איכות סביבה ומשרד הבריאות.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

הערות טכניות

יש לסמן קוי בניין לפי קונטור מבנה קיים

- 7 -

לתאם שטח מצב מוצע בטבלה 3.2 לשטח התוכנית כפי שמסומן בתשריט 19/09/2023

וועדה המקומית ואגף מבני דת מחליטים להיות מגישי התכנית המציעה תוספת של שימוש למקווה במגרש.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מציעה תוספת שימוש למקווה בלבד ללא תוספת זכויות בניה

התוכנית הופקדה בתאריך 20/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 19/11/2024 .

לתוכנית הוגשו התנגדות 1 :

התנגדות מספר 1 : מיכל רמר רוזנטל

עיקרי ההתנגדויות:

1. אני מתגוררת בשכונה מזה 25 שנה .

2. מלחה היא אחת מהשכונות החילוניות הבודדות שנותרו בירושלים .

3. רחוב הנמר צר ונאנק ממחסור במקומות חנייה.

4. פירוט של ההיסטוריה התכנונית שעברה על המגרש והתכניות שהוגשו בעבר.

5. פירוט ההליך המשפטי שסופו בפשרה לפיו יוקם בית כנסת וקומת חנייה ומשרד חרב.

6. בפועל נבנה בחשאי ובניגוד להסכם הפשרה – מקווה.

7. צוו הריסה הוצא למקווה כבר ב 2019 .

8. עמותת חדו"ש לחופש דת ושיוויון פנו לבית המשפט לעניינים מנהלים למתן צו מניעה קבוע נגד

החלטת הוועדה המקומית בעניין תכנית .1241611

9. כעת מפורסת תכנית שעיקרה להכישר את המקווה הקיים.

- 8 -

10. יואילו עיריית ירושלים ועמותת תפארת מלחה לשוב לבית המשפט העליון כדי לבטל את הסכם

הפשרה עליו הם חתומים.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לדחות את ההתנגדות מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שרחוב הנמר צר ונאנק ממחסור במקומות חנייה- מקווה אינו שימוש

שמייצר היקפי תנועה משמעותיים שישפיעו על הרחוב כאשר ממילא התכנית אינה מציעה תוספת של שטחי בנייה.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין שכעת מפורסת תכנית שעיקרה להכשיר את המקווה הקיים- אין

מניעה במסגרת תכנית חדשה להכשיר עברות בנייה ככול והוועדה סבורה כי התכנית ראויה מבחינה תכנונית.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין שיואילו עיריית ירושלים ועמותת תפארת מלחה לשוב לבית המשפט

העליון כדי לבטל את הסכם הפשרה עליו הם חתומים.- הסכם הפשרה נחתם במסגרת דיון בבית משפט בנוגע להיתר בניה שקודם בחלקה, אין מניעה לקדם תכנית חדשה על פי חוק שמשנה את ההשימושים המותרים בחלקה בהתאם לחוק התכנון והבנייה והסמכויות של הוועדה המקומית ובהתאם לכך הוגשה תכנית חדשה שהופקדה לעיון הציבור והיא נשוא הדיון.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית .

- 9 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 950642

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: חמד איהאב

עורך התכנית: קיימרי מחמד

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 06/10/2021

כתובת בית צפפה רח' אל-ווחדה, ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30282 43 לא

30282 37 לא

30282 15 לא

30282 56 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה לאחר שעיינה במסמכי התכנית ובמסמך המדיניות לשכונת גבעת המטוס, שמעה את נציג הועדה המקומית , מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1 .בהתאם למסמך מדיניות התכנון לגבעת המטוס אשר אומץ על ידי הוועדה המחוזית ביום 23.03.06 ,תותר הגדלת אחוזי בניה עד %240 שטחים מירביים מעל הקרקע ב- 6 קומות מעל חניה תת קרקעית.

2 .קווי בניין לא יפחתו מ-3 מטרים מגבול המגרש ומרחק בין הבניינים לא יקטן מ-

6 מטר , מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם ובהנחיית לשכת התכנון.

3 .תנאי להפקדת התכנית יהיה התייחסות המחלקה למדיניות התכנון בדבר הצורך בהפרשה לצרכי ציבור. במידה ותידרשנה הקצאת שטח ציבורי, מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם כתנאי להפקדת התכנית בהנחיית לשכת התכנון 4 .בהמשך לאמור בסעיף לעיל יתווספו להוראות התכנית סעיפים המבטחים את מימוש הצורך הציבורי הן בתנאים להיתר והן בתנאים לאכלוס בהנחית לשכת התכנון.

5 .התכנית מציעה כניסה לחניה מדרך מאושרת אשר אינה סלולה בפועל. תנאי להפקדת התכנית יהיה הכנת נספח תנועה לאישור יועץ התנועה לוועדה. נספח התנועה יכלול תכנון מפורט של הדרך המאושרת ועד לחיבורה ממזרח באישור תושי"ה וממח' הסדרי תנועה בעיריית ירושלים. התיאום יתבצע תוך 60 יום מהגשת התכנית למחלקת תושי"ה והסדרי תנועה. ככל ולא תימסר עמדת תושי"ה בתוך 60 10/09/2023 יום מקבלת מסמכי התכנית יחשב הדבר כקיום חובת ההיוועצות. והטמעת הערות במסמכי התכנית, הכל בהנחיית לשכת התכנון.

6 .תנאי להיתר איכלוס יהיה הסדרת דרך גישה מוטורית לתחום המגרש בפועל.

תירשם סטיה ניכרת על שלביות ביצוע.

7 .מפלס הכניסה הקובעת יהיה בהתאם למפלס הדרך הסמוכה .

8 .חלק מקומות החניה המוצעות הן מעל הקרקע יוער כי לא יותר מילוי לשם הטמנת החניה.

חניה תהיה תת קרקעית במלואה בלבד, בתיאום עם יועץ התנועה של הוועדה והנחיית לשכת התכנון.

9 .תנאי להיתר בניה יהיה הכנת תצ"ר

10 .גדרות סביב החלקה לא יעלה על 2.1 מ' בהתאם לקרקע הסמוכה 11 .גובה קירות תמך לא יעלו על 3 מ' מהקרקע הסמוכה, באם קירות תמך גבוהים מכך יש להציע הפרדה לשתילת צמחיה.

12 .ייקבע בהוראות התכנית כי שינוי בקווי הבניין , מס' הקומות ושלביות ביצוע יהווה סטייה ניכרת.

13 .יתווסף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה תיאום נטיעת עצים בוגרים בתחום התכנית מול מחלקת שפ"ע בעיריית ירושלים. תנאי לטופס אכלוס יהיה נטיעת העצים בפועל.

14 .עריכת תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון 15 .תכסית הבינוי לא תעלה על %45 מעל הקרקעי, ו-%80 בתת הקרקע, יש להימנע - 10 -

מעקירת עצים בוגרים בתחום התכנית ככל הניתן.

16 .יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות בגין החדרת מי נגר בהתאם לתמ"א .1 17 .בשים לב ל כך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

18 .בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

02/04/2023 הוועדה מחליטה לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי.

22/05/2022 לשוב ולדון בדיון פנימי.

03/01/2022 ירד מסדר היום.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש להתאים את המבוקש בתכנית זו לתכנית 979336 (בשלב תנאים לפני הפקדה)

אשר מאפשרת תוספת למגרשי המגורים בתכנית 14295 לפי הפרוט הבא –

הוספת זכויות בנייה בשיעור של עד %20 משטח המגרש או 500 מ"ר הקטן מבניהם.

הזכויות מיועדות לשטחי שרות עיליים למגרשי המגורים בלבד.

הוספת זכויות בנייה לשטחי שרות תת-קרקעיים (בנוסף לזכויות עבור חנייה), בשיעור של עד %100 משטח המגרש או פעמיים שטח התכסית, הגדול מבניהם.

תוספת קומה .

קביעת הוראות המאפשרות הבלטת גזוזטראות מקו בנין קדמי ואחורי עד %40 מהמרווח.

ביטול סעיף 4.1.2 א.ז. בתכנית מק/14295 לגבי הגבלת תכסית בנייה תת-קרקעית וקביעת הוראה על הצגת פתרון הידרולוגי להחדרת מי נגר בהתאם לתמ"א ,34 במידה ותתוכנן בנייה תת-קרקעית בתכסית מעל %.85 יש להוסיף להוראות התכנית כי תנאי לתחילת עבודות יהא הריסת הבינוי המוצע להריסה בתכנית.

תנאי להיתר בניה יהא רישום המקרקעין בהתאם לטבלת זכויות ע"פ תב"ע מאושרת .14295

10/11/2021 יש לקבוע יחס של שינוי לתכנית .14295 יש להוסיף/ להפנות לסעיפים הרלוונטיים בתכנית 14295 בנושא שלביות הביצוע, ביצוע הדרכים וכו'.

יש לקבוע סעיף סטייה ניכרת בנושא גובה הבינוי.

בהתאם לחוות דעת נגישות, לא יותר סימון חניה נגישה מחוץ לתחום התכנית בעת הליך להוצאת היתר בנייה.

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור מורשה נגישות מתו"ס כחוק.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' כלפיי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס למפלסי הקק"ט .

יש להשלים חוות דעת מחלקות: התובע העירוני, תושי"ה- צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות, תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, מידע תכנוני, שפ"ע - המח'

לתחזוקת כבישים ומדרכות, תושי"ה - צוות בקרת תכנון תנועה , ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תנאי לטופס 4 אכלוס לתוספת הקומות החדשות יהיה נטיעה של שלושה עצים בוגרים בתחום החלקה בשטח הפונה לחזית הראשית של המגרש בתאום עם אגף שפ"ע.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים המצרניים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

הוועדה מחליטה לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים: חלקה ריקה מבינוי.

התכנית מציעה הקמת בניינים למגורים בני 6 קומות.

1. שינוי יעוד ממגורים א' למגורים ד'.

2. קביעת הוראות בגין הפרשת שטח ציבורי בנוי וקביעת הוראות להקמתו.

- 11 -

3. קביעת שטחי בנייה מירביים.

4. קביעת מס' הקומות המרבי.

5. קביעת מס' יחידות הדיור – כ – 32 יח"ד.

6. קביעת קווי בניין חדשים.

7. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית.

8. קביעת תנאים למתן היתר בנייה וטופס אכלוס.

9. קביעת הוראות בגין עצים בוגרים להעתקה.

10. קביעת הוראות בגין הריסה.

11. קביעת הוראות בגין אתר עתיקות מוכרז.

התכנית החלה במקום הינה-

14295 משנת 2014 "אזור מגורים א", כמו כן, החלק המזרחי של התכנית מסומן כאתר עתיקות. שטח עקרי 1,272 מ"ר, שטח שרות 225 מ"ר, %45 תכסית, 15 יח"ד, 4 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

5834א משנת 2011 "אזור מגורים 3 מיוחד", %90 שטח עיקרי, 4 קומות.

תכנית שכונתית – מדיניות גבעת המטוס דרום.

בתכנית שתוגש במתחם ריק מבינוי, ששטחו מעל דונם , ניתן יהיה להציע הקמת מבנים בגובה של עד 6 קומות ובהיקף בינוי של עד %240 בנייה מירבים. המדיניות אושרה בוועדה המחוזית בכפוף לפרסום השגות.

היתרים: לא נמצאו היתרים.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 07/06/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 06/08/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות עצמית אחת:

מאת עו"ד חוסאם סיאם ב"כ של מגיש התכנית איהאב חמד

הפרשה מבונה לצרכי ציבור: התכנית המופקדת מציעה ההפרשה מבונה בגודל של 130 מ"ר לשימושי

קהילה ורווחה. בהתאם לישיבה שהתקיימה באגף תכנון עיר, לאחר בחינות רבות להגשת תכניות נקודתיות בהתאם לתכנית ,14295 הוחלט על מסמך מדיניות לתוספת בינוי ואחוזי בנייה. בין השאר הוחלט כי "לא

תידרש הפרשה לצרכי ציבור מהמגרש או מהבינוי המוצע בו". בסופו של דבר על פי החלטת הוועדה

המחוזית צויין כי בהתאם למסמך המדיניות שאומץ על ידי הוועדה המחוזית אכן יש להגדיל אחוזי בנייה אך הוועדה דרשה בנוסף התייחסות מחלקת מדיניות תכנון בדבר הצורך בהפרשה לצרכי ציבור.

המתנגדים מבקשים לבטל סעיף זה ולהסיר את הדרישה להפרשה לצרכי ציבור, בהתאם למסמך המדיניות שסוכם ע"י וועדות התכנון.

כמו כן המתנגדים מוכנים להסתפק במס' יח"ד של יחייב הקצאה לצרכי ציבור (מ-32 יח"ד ל-22 יח"ד) , כפי שתואם מול מחלקת מדיניות תכנון.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת

תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה בדבר ההפרשה המוצעת בתכנית: הוועדה המחוזית החליטה

במסגרת הדיון להפקדה כי נדרשת בחינה בדבר הצורך בהפרשה מבונה. בהתאם לכך, עלה כי נדרשת ההפרשה המוצעת בתכנית וזאת בהתאם לחוות דעת מח' מדיניות תכנון.

2. הקטנת מס' יח"ד מ-32 יח"ד ל-22 יח"ד על מנת לא להתחייב להפרשה מבונה, תיצור תכנון לא

ראוי של יח"ד בשטח גדול ולא סביר ולכן לא מקובל .

- 12 -

3. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 13 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1255843

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אבו שחאדה מוסא

עורך התכנית: יונס חאזם

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 27/11/2023

כתובת דרך שועפאט 61 , שועפט

גוש חלקה בשלמות

30551 22 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה:

לאחר עיון במסמכי התכנית ושמיעת נציגת הוועדה המקומית, מחליטה הוועדה על הפקדת התכנית כמפורט להלן:

1. בהתאם למדיניות הוועדה, מגרש התכנית סומן באזור בו מדיניות התכנון

גוברת בשל רגישות הבניה המרקמית בין רחוב ענתות לרחוב אל סהל. לכן, תותר הגדלת אחוזי בנייה עד %250 מירביים ב 8 קומות מעל חניה תת קרקעית.

2. יותרו קו בניין 0 כלפי ציר רק"ל, ו-3 מטר בשאר החזיתות.

3. יש להבטיח רוחב מדרכה של 3.5 מ' על ציר רק"ל.

4. תנאי בהליך הרישוי יהיה אישור מחלקת השימור על תיעוד מספק של המבנה

04/02/2024

המוצע להריסה.

5. על מנת להנגיש את ציר הרק"ל לשכונה, קובעת הוועדה כי יתוכנן מעבר

ציבורי בזיקת הנאה בחלק הצפוני של התכנית, ורוחבו לא יפחת מ-3 מ'. מסמכי התכנית יתואמו עם לשכת התכנון.

6. יש לקבל חוות דעת עדכנית ממחלקת למדיניות תכנון בעניין היקף ההפרשה

הנדרשת. מסמכי התכנית יתואמו בהתאם להתייחסות שתתקבל.

7. יקבע בהוראות התכנית כי השימוש בקומת הקרקע יהיו למסחר ותעסוקה

בלבד. על מנת להבטיח חזית עירונית פעילה ומגוונת במפלס הרחוב, יקבע בהוראות התכנית כי הוראות אלה מחייבות וסטייה מהן תהווה סטייה ניכרת.

8. יש לתכנן כניסה נפרדת עבור יעוד המגורים משאר השימושים המוצעים

במבנה.

- 14 -

9. תיקבענה בתכנית הוראות להבטחת חזית עירונית פעילה כלפי הרחוב,

הבטחת רציפות המרחב הציבורי בתכנית ותוך הבטחה של שילוב מיטבי של מתקנים טכניים בתת הקרקע. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

10. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת,

ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, החזית המסחרית/ השימושים המוצעים בקומת הקרקע וכי לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים לטובת מגורים.

11. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטח

זיקת הנאה שבתחום התכנית לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו, וכי תנאי להיתר אכלוס למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה.

12. על מנת להבטיח את מימוש השטחים לצורכי ציבור יקבע בהוראות התכנית

הסעיפים המפורטים להלן:

א. תנאי בהליך הרישוי יהיה אישור תכנון השטח הציבורי מול המחלקה למבני

ציבור.

ב. תנאי להיתר אכלוס יהיה גמר בינוי השטח הציבורי בהתאם להנחיות המחלקה

למבני ציבור.

ג. תירשם סטייה ניכרת על שלביות הביצוע.

13. השטחים המיועדים לצרכי ציבור בתחום תכנית זו יירשמו לבעלות הרשות

המקומית כאשר הם פנויים מכל גדר ואבן.

14. גובה קומת המסחר תותאם על פי הנחיות המרחביות למסחר.

15. מפלס הכניסה למבנה יקבע בהתאם למפלסי הדרכים הסמוכות במזרח ומערב.

זאת על מנת להבטיח נגישות מירבית למבנה ולשימושים השונים המוצעים בו.

16. על מנת להבטיח מרחב שימוש ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכה כלפי רחוב

דרך שועפט ייקבע בתכנית יחס של "החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להערותיו.

18. החניה תהיה תת הקרקעית במלואה, מספר מקומות החניה יקבע בהתאם

לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה ובהתייחס לעקרונות מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל. מסמכי התכנית יתואמו עם יועץ התנועה של הוועדה.

- 15 -

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם תכנית אב לתחבורה ואגף תושי"ה

לעניין הכניסה המוצעת לחניה ותכנון זיקת מעבר להולכי רגל. כמו כן, יש לקבל אישור יועץ התנועה של הוועדה לעניין תכנון הכניסה לחניה ומפלסיה. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להנחיות שיתקבלו.

20. תקן חניה למסחר יהיה על פי תכנית /5166ב בהתאם למדיניות ציר רק"ל

ולתקן התקף לאזור.

21. תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תצ"ר.

22. גובה גדרות סביב החלקה יקבעו בהתאם להנחיות המרחביות.

23. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום נטיעת עצים בוגרים מול מחלקת שפ"ע

בעיריית ירושלים. תנאי לטופס אכלוס יהיה נטיעת העצים בפועל.

24. יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות בגין החדרת מי נגר בהתאם לתמ"א 1.101=

25. עריכת תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

26. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

27. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

28. החלטה זו תהיה בטלה בתום שישה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

10/01/2024

התכנית מציעה בינוי על פי בניה נפחית על ציר רק"ל וזאת למרות שבמדיניות של הרק"ל הציר הזה סומן כאזור בה תוכנית האב גוברת- "הנחיות מיוחדות" ולכן יש להציע בינוי התואם למדיניות.

תותר הגדלת אחוזי הבניה עד %250 שטחים מירביים מעל הקרקע בשמונה קומות מעל חניה תת

קרקעית בהתאם למדיניות הוועדה .

- 16 -

לאור העובדה כי מדובר על חלקה קטנה על ציר רק"ל ניתן לוותר על הפרשת קרקע לצורכי ציבור ולהציע במקומה הפרשה בנויה לצורכי ציבור בתיאום עם המחלקה למדיניות תכנון.

על פי חוות הדעת של המחלקה למדיניות כנון יש להפריש שטח בהיקף של 280 מ"ר עבור שימוש של חינוך, קהילה, רווחה, חברה תרבות ופנאי.

לאור המרקם הקיים מסביב והעובדה כי מדובר על אזור רגישות על פי תכנית האב קווי הבניין לבניין החדש יקבעו ל -5 מ' למגרשים השכנים ו 4 לכבי האחורי ו 0 לציר הרק"ל .

להבטיח מדרכה ברוחב של 3.5 מטר על ציר הרק"ל וככול ואין להרחיב את זכות הדרך בהתאם.

לחייב חזית מסחרית בכל הקומה הראשונה על ציר הרק"ל.

להשלים חוות שעת של המחלקה לשימור לעניין הריסת הבניין הממוקם באזור רגישות הכולל בניינים רבים לשימור.

להשלים חוות דעת של תכנית אב לתחבורה.

להציע שביל ציבורי ברוחב של 4 מטרים לפחות בתיאום עם תכנית אב לתחבורה לצורך ייצירת מעבר בין הרכבת הקלה לתוך השכונה.

יש לקבל אישור של תכנית אב לתחבורה ואגף תושיה לעניין הכניסה המוצעת לחנייה התת קרקעית מציר הרקל – ולתקן את התכניות בהתאם.

הרחוב האחורי הוא רחוב מקומי וצר יחסית , אין להציע מסחר לכיוון זה , נראה כי מפלס זה ראוי שישמש לשימוש הציבורי המוצע.

שטח ממוצע של יחידת דיור הוא גבוהה, ניתן לשקול להגדיל את מספר יחידות הדיור כך שיתקבל ממוצע של 105 מ"ר מרבי לדירה ( מוצע בתכנית 148 מ"ר ).

תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה של כל הבינוי על תחום הדרך בחלק האחורי של החלקה – רחוב אלא ימאן.

להשלים חוות דעת של חברת חשמל, תושיה, המחלקה לאיכות הסביבה.

גובה גדרות סביב המגרשים לא יעלה על 1.2 מ' בהתאם לקרקע הסמוכה. גובה קירות

תמך לא יעלו על 3 מ' מהקרקע הסמוכה. ככל שקירות התמך גבוהים מכך יש להציע הפרדה לשתילת צמחיה.

פתרון החניה יהיה בתת הקרקע בתחום מגרשי המגורים ובהתאם לתקן התקף בעת - 17 -

מתן

היתרי הבנייה.

יקבע בהוראות התכנית כי מפלס הכניסה הקובעת לא יעלה על חצי מ' ממפלס המדרכה

המתוכננת.

תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בתיאום עם אגף שפ"ע.

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא אישור אגף הנכסים.

הפקעה

להוסיף כי ההפרשות המבונות ייחודו לרשות המקומית ויירשמו ע"ש העיריה במסגרת רישום הבית המשותף.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה תיאום עם אגף התברואה בהתאם לחוות הדעת המצורפת.

יש להשלים חוות שעת של אגף תושיה, חברת חשמל, המחלקה לאיכות הסביבה ומדיניות תכנון.

יתווסף סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי בניין מירביים, מס' קומות, שלביות ביצוע, מפלס

כניסה קובעת ושטחי מרפסות.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות

הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה הגשת כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 לחוק.

בהתאם לסעיף )86ד( לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שישה חודשים מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

- 18 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

הקמת בניין חדש בן 8 קומות עבור שימושים מעורבים למסחר, תעסוקה ומגורים.

עיקרי הוראות התכנית

1. שינוי יעוד הקרקע מאזור מסחרי מיוחד ליעוד מגורים, מסחר ותעסוקה.

2. קביעת קווי בניין חדשים.

3. קביעת שטחי בניה ל – 5,386 מ"ר כוללים. מתוכם 2,362 מ"ר שטחי בניה עיקריים מעל הכניסה

הקובעת ו – 3,024 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

4. קביעת מספר קומות ל – 8 קומות מעל 4 קומות חניה ומחסנים.

5. הגדלת מספר יח"ד וקביעתן ל - .18

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

7. קביעת הוראות בדבר מבנים וגדרות להריסה.

8. קביעת תנאים בהליך הרישוי ותעודת גמר.

9. קביעת הוראות בגין זיקת הנאה למעבר הולכי רגל.

10. קביעת הוראות לפיתוח השטח.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 13/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 12/11/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

מאת עו''ד יזיד קעואר – בא כוחו של מוסא אבו שחאדה, מגיש התכנית.

עיקרי ההתנגדות:

- 19 -

1. התכנית הוגשה תחילה להקמת מבנה בן 10 קומות בבניה נפחית בהתאם להחלטה בדבר

עדכון מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל מיום 4.8.2019 וההבהרה שניתנה ביום .15.7.2019

2. בהחלטת הועדה המחוזית, אשר אימצה את המלצת הועדה המקומית, הוחלט על הפקדת

התכנית בתנאים, בהם צמצום מספר הקומות והבניה בהתאם לתכנית האב (קרי, אחוזי בניה של עד %250 ב-8 קומות מעל חניה תת קרקעית).

3. ההחלטה נומקה בכך שהמגרש מצוי באזור שסומן כאזור שבו תכנית האב גוברת בשל

רגישות הבניה המרקמית בין רחוב ענתות לרחוב אל סהל. אולם בשל שינויים שחלו בשנים האחרונות ושינוי נסיבות, מן הראוי שהועדה הנכבדה תשקול בשנית את סימון האזור דנן ותאפשר הקמת בניה בהתאם למדיניות הנ"ל, שכן:

א. המגרש דנן ממוקם על ציר הרכבת הקלה בשועפאט ולמעשה על הציר הראשי

של שכונת שועפט.

ב. בשנים האחרונות ומאז פרסום ההחלטה מיום 8.4.19 אושרה הקמתם של מספר

מבנים בני 10 קומות בהתאם למדיניות, בסמוך מאוד למבנה דנן ובאופן המאיין את נימוק "הבניה המרקמית".

ג. המגרש דנן מצוי בכתובת שועפט .61

ד. במסגרת תכנית מס' 73072 אושרה הקמת מבנה בן 10 קומות על הציר הראשי

של שכונת שועפאט (דרך שועפאט מספר בית )81 ובסמוך מאוד למגרש דנן, המבנה הוקם בפועל וכיום מבוצעות בו עבודות פנים, ולהלן צילום הממחיש את הקרירבה בין שני האתרים.

ה. על מגרש נוסף הממוקם בין דרך ענתות לרחוב אל סהל (במיקום יותר קרוב לגלעין

הכפר וגם בתוך אזור שסומן בצבע ירוק במפת הרקע המצורפת) אושרה תכנית 726851 המאפשרת הקמת מבנה בהתאם למדיניות, אישורה של תכנית זו על מגרש הממוקם בקרבת גלעין הכפר וממוקם בין דרך ענתות לכביש אל סהל רק ממחישה את השינויים החלים בקרבת המגרש דנן ואת העובדה שהבניה המרקמית לא היוותה מחסום מאישורן של תכניות בהתאם למדיניות בחלקות המצויות בסמוך ממש ומצבן אינו שונה ממצבה של החלקה דנן מבחינה זו ולמען ההמחשה להלן תצ"א המראה את המיקום, הסמוך למגרש מגיש התכנית.

בנוסף, בדיקה העלתה כי שטח תכנית זו (קרי, תכנית )726851 נופל בתוך האזור שסומן בצבע ירוק במפת הרקע שאליה הפנתה המדיניות והוועדה הנכבדה אישרה במסגרת אותה תכנית בניה בהתאם למדיניות, ללמדך שקיים שינוי נסיבות המצדיק סטייה מהנוהל גם במקרה דנן. למען ההמחשה להלן הקטע - 20 -

הרלוונטי של מפת הרקע ועליה מסומנים מגרש מגיש התכנית והמגרש שלגביו אושרה תכנית .726851

ו. צפונית למגרש שעליו חלה התכנית דנן היה מבנה אבן היסטורי חד קומתי אשר

נהרס באחרונה ובמקומו ייבנה מבנה מגורים ומסחר מודרני, כך שסביבת המבנה דנן איננה עונה אחר המינוח "בניה מקרמית", ולהלן הדמיה ותצלום אוויר אשר ממחישים את השינוי שחל. עיון בהדמיה מראה שלמעשה באזור כולו אין "בניה מרקמית" וכפי שניווכח מהתמונה שצולמה ביום ,19.11.2024 המבנה שמצפון למבנה נהרס לחלוטין ובמקומו ישנה חפירה. מהתמונה ניתן ללמוד על כך ששיקול הבניה המרקמית איננו קיים עוד, זאת בנוסף לעובדה שהיום מוקמים מבנים בהתאם למדיניות בסביבת המגרש דנן וממש מעבר לכביש.

ז. כמו כן, בסמוך מאוד למגרש מגיש התכנית החלו עבודות בניה להקמת מבנה

שאושרה הקמתו בתכנית מס' ,531814 ובהתאם לאותה תכנית המבנה החזיתי שמצוי על ציר הרק"ל יהיה בבניה נפחית של 10 קומות ולהלן תצלום אוויר הממחיש את הקירבה למגרש מגיש התכנית.

ח. לא זו בלבד, ידוע למגיש התכנית כי בקרבת מקום ישנם יזמים רבים אשר הגישו

או עומדים להגיש תכניות שלפיהן יאושרו מבנים רבים על ציר הרק"ל ובסמוך מאוד למבנה דנן (על דרך שועפאט), ולדוגמה תכנית מס' 1321538 המציעה בניה בהתאם למדיניות במגרש המצוי מצפון למגרש מגיש התכנית, תכניות מס'

1346279 , 73072 המציעות בניה בהתאם למדיניות במגרשים המצויים דרומית למגרש מגיש התכנית, ותכנית מס' 15192 המציעה הריסה של מבנה קיים מצפון למגרש מגיש התכנית וקרוב מאוד אליו והקמת מבנה רחב היקף וכיום מקודמת בקשה להיתר בניה שמספרה 2022/279 שלפיה יוקם המבנה.

ט. מהקובץ לעיל אנו למדים שעל הציר הראשי של שועפאט ובקטע הדרך שבו מצוי

מגרש מגיש התכנית, מצפון לו ומדרום לו, נהרסו מבנים ומוקמים במקומם מבנים חדישים, רבי קומות ורחבי היקף, כך ששינוי הנסיבות מאז מתן ההחלטה אודות המדיניות מחייב שקילה מחדש בעניין מגרש מגיש התכנית ואישור התכנית כפי שהוגשה (קרי, תכנית שתאפשר בניה בהתאם למדיניות).

4. יש לזכור, ששינוי נסיבות מצדיק סטייה ממדיניות וכי בנסיבות המקרה לא היתה הצדקה

מלכתחילה להבדלת קטע ציר הרק"ל שעליו מצוי מגרש מגיש התכנית, שכן אין שום דבר המייחד קטע זה ועצם העובדה שבאותו קטע שסומן בירוק אושרה תכנית בהתאם למדיניות, אף באזור יותר קרוב לגלעין הכפר מצדיקה א החלת המדיניות על המקרה דנן.

- 21 -

5. כמו כן, יש לזכור כי מרשי לא השמיע אתדבריו אודות מפת הרקע שהמדיניות מפנה אליה

ולא ניתנה לו הזדמנות להתנגד להחרגת מגרשו.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לכך שבשנים האחרונות ומאז פרסום ההחלטה מיום 8.4.19 אושרה הקמתם של

מספר מבנים בני 10 קומות בהתאם למדיניות רק"ל, בסמוך מאוד למבנה דנן ובאופן המאיין את נימוק "הבניה המרקמית". תכניות ,73072 ,726851 ,531814 ,1321538 ,1346279 .15192 וכיום מקודמת בקשה להיתר בניה שמספרה 2022/279 שלפיה יוקם המבנה – תכניות ,7302 ,531814 ,1321538 ,1346279 אינן בתחום שסומן במדיניות רק"ל כאזור בו תכנית האב גוברת. תכנית 726851 אכן נמצאת בתחום המסומן כאזור בו תכנית האב גוברת. מדובר במגרש ששטחו מעל 1 דונם, שלא כמו התכנית

הנדונה כעת ששטחה פחות מ – 1 דונם. התכנית מאושרת משנת ,2020 לפני אישור תכנית האב לבית

חנינה שועפט בשנת ,2021 ולכן אושר בניין בן 10 קומות בעירוב שימושים בבניה נפחית בהתאם למדיניות רק"ל למגרשים עד 1.5 דונם. תכנית 15192 הינה בקשה לתמ"א ,38 שמכוחה אושר היתר

בניה ,2022/279 וגם היא אושרה ביוני ,2020 בטרם אושרה תכנית האב לבית חנינה שועפט.

2. לדחות את ההתנגדות שעל הציר הראשי של שועפאט ובקטע הדרך שבו מצוי מגרש מגיש התכנית,

נהרסו מבנים ומוקמים במקומם מבנים רבי קומות, כך ששינוי הנסיבות מאז מתן ההחלטה אודות המדיניות מחייב שקילה מחדש בעניין מגרש מגיש התכנית ואישור התכנית כפי שהוגשה (קרי, תכנית שתאפשר בניה בהתאם למדיניות) – בהתאם למפורט לעיל, רוב התכניות שצוינו בהתנגדות אינן בתחום שהוגדר כאזור בו תכנית האב גוברת, ואילו שתי התכניות שאכן נמצאות בתחום זה, אושרו בטרם אושרה תכנית האב לבית חנינה שועפט. בתהליך הכנת תכנית האב לבית חנינה שועפט נבחן האזור בצורה יסודית, כולל לעניין השימורי וסומן כאזור בינוי היסטורי הכולל מבנים ומתחמים היסטוריים לפני שנת .1948 בהתאם לכך נקבעו זכויות בניה, שימושים ומספר קומות בתכנית האב. בחו"ד מחלקת השימור נמצא כי מדובר במבנה היסטורי שאינו מסומן לשימור וכי אין לו ערכים שימוריים, ולכן ניתן להרוס אותו ולאשר בינוי בהתאם לתכנית האב. כך גם הומלץ בהחלטת הועדה המקומית, ואומץ בהחלטת הועדה המחוזית.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת 2 קומות וסה''כ 10 קומות בהתאם למדיניות רק"ל - יש להיצמד

לתוכנית האב ולאשר את התוכנית במתכונתה המופקדת של 8 קומות.

להמליץ לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית.

- 22 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1112184

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: חברה ממשלתית אזהאר לפיתוח נכסים בעמ

עורך התכנית: טויל בשיר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 27/04/2023

כתובת אל חדיביה 32 , בית חנינה

גוש חלקה בשלמות

30605 138 לא

30605 136 לא

30605 133 לא

30605 137 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

חברים שנכחו: גידי בן עמי- יו"ר, יעקב הלפרין, סימון בוגופולשקי.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

מתרשמת כי התכנית איננה תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה. התכנית המוצעת נשענת על

ההנחה כי מקודמת תכנית רכבת קלה בסמיכות ובתווך שבין 2 תאי השטח שבתכנית הנידונה.

התוואי האמור של הרכבת הקלה, עליו מתבססת התכנית המוצעת, הינה חלופה 1 מתוך החלופות

29/10/2023

הנשקלות ונמצאת בפרה-רולינג. מכאן שהחלופה הנבחרת ומיקומה המדויק עדיין לא הוכרעה

ואף לא נמצאת בהליך אישור ואין ערובה כי בתוואי הזה אכן יקודם ציר הרכבת הקלה.

בהמשך לכך, אין הצדקה להסתמכות על מיקומו של הציר וגזירת זכויות בנייה נוספות ותוספת

קומות בגינו.

יתרה מכך, קביעת סעיף 77/78 שנקבע לתחום הדרך שבסמיכות לתכנית המבוקשת, נועד להבטיח

כי ישמר פוטנציאל המימוש של תכנית הרכבת הקלה לרבות זכויות בנייה משמעותיות לאורכה.

- 23 -

היה והחלופה שתתקבל לציר רק"ל אכן תעבור בתחום התכנית, זכויות הבנייה עתידות להיות

רבות מהמבוקש בתכנית זו. היה ולא תבחר חלופה זו, אין הצדקה לחריגה מהזכויות הנגזרות

מהמדיניות הקבועה באזור.

בנוסף לכך, מבדיקה בשטח עולה כי מקודמת במגרש בנייה ללא היתר בנייה. בנוסף לעובדה

שהועדה רואה בחומרה רבה קידום הליכי בנייה ללא היתר, הרי שמדובר בקביעת עובדות בשטח

ובנייה של מרתפי חנייה המקבעים ומגבילים תוספות בנייה, גם אילו תוספות כאלה היו נשקלות.

בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. יודגש כי על אף הרחבת הדרך, זכויות הבנייה ומספר הקומות יישארו בהתאם

לתכנית

המאושרת.

2. הרחבת הדרך מתואמת עם תכנית אב לתחבורה.

3. תתאפשר קומה מסחרית בקומת הקרקע, בקו בנייה ,0 בחזית הפונה לדרך

המורחבת,

בכפוף להשארת מינימום 3.5 מ' עבור מדרכה.

4. בתא שטח ייקבעו קווי בנייה של 4 מ' לחזיתות צפון ודרום.

5. יתאפשר קו בניין 0 בבניין המזרחי בתא שטח ,2 לכיוון הדרך שמדרום לה.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים

טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

7. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות/במגרשים הכלולות בתחום התכנית ובחלקות/מגרשים מצרניות. הכל בהתאם

להנחיות לשכת התכנון.

8. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון

של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי - 24 -

להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 לחוק

כתנאי להפקדת התכנית.

9. בהתאם לסעיף )86ד( לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מהמועד

שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

לאור צמצום הקו הכחול של התכנית וצמצום התכנית לתוספת זכויות בניה בשני מגרשי המגורים בלבד יש לבחון את סמכות התכנית על פי חוק התכנון והבניה ואת המשך אופן קידום התכנית.

לאור השינוי בעמדה בנוגע לתכנית תל עדסה המתוכננת בכל השטח ממערב לחלקות המגורים המאושרות ובחינה מחדש של כל אזור התכנית יש לצמצם את הקו הכחול של התכנית לחלקות המגורים המאושרות בלבד ולא להציע בשלב זה תא שטח חדש למגורים בחלק המערבי של התכנית- מגרש זה ייבחן בנפרד לעת ההחלטות שיתקבלו בתכנית של תל עדסה.

התכנית תציע תוספת של שתי קומות ו 22 יחידות דיור כמבוקש בתכנית מעבר לזכויות הבניה המוצעות בתבנית 13461א וזאת במטרה לייצר את ההרחבה בזכות הדרך שתואמה עם תכנית אב לתחבורה במטרה לאפשר בעתיד את המעבר של הקו החום של הרכבת הקלה.

כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

23/07/2023

לאור העובדה שמבוקשת חזית מסחרית ניתן לאשר קוו בניין אפס לאחר הרחבת הדרך וזאת בתנאי שהמדרכה בחזית המגרש תהיה ברוחב של 3.5 מטר.

יש לצמצם את קוו הבניין של הבינוי בחזיתות הצפוניות והדרומיות ל 4 מטר כפי שמאושר כלפי חלקות מגורים סמוכות , ניתן לאשר קוו בניין אפס בבניין המזרחי לכיוון הדרך שמדרום.

יש לקבל חוות דעת של תכנית אב לתחבורה לתכנית המתקנת.

יש לבחון את ההרחבה המוצעת לדרך בחלק הדרומי של התכנית במגרש לבנייני ציבור עם אגף תושיה ותכנית אב לתחבורה כדי לצמצם ככול הניתן את הפגיעה בשטח לבנייני ציבור, כולל בחינה של הרחבת הדרך על חשבון השצ"פ בחלק המערבי של הכביש.

השימושים במגרש הציבורי יהיו בהתאם לשימושים המאושרים בתכנית 13461א.

יש לקבוע בטבלה 5 את זכויות הבניה למסחר בנפרד משטחי הבניה למגורים.

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, - 25 -

אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

02/07/2023

ירד מסדר היום.

ירד מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מציעה את השינויים הבאים בלבד:

1. תוספת מרפסות מקורות בהיקף של 10 מ"ר לדירה.

2. ייצירת חזית מסחרית .

3. הרחבת דרכים.

- 26 -

התוכנית הופקדה בתאריך 05/04/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 04/06/2024 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : התנגדות עצמית על ידי עו"ד זיאד קעואר

עיקרי ההתנגדויות:

1. החלקות נמצאות על תוואי מתוכנן של הקו החום של הרכבת הקלה ועל פי חוות הדעת של תכנית אב

לתחבורה הרכבת עוברת על פי כל החלופות בתוואי זה ולכן יש להחיל את מדיניות הרקל על החלקות.

2. בנוסף בקרבת מקום אושרו תכניות לבניינים הכוללים 12 קומות – 1195559 ו )103994 .

3. לכן מבקשים לאשר את התכנית כפי שהוגשה לרבות אחוזי הבניה ומספר הקומות , כמו כן מבקשים

לשקול שינוי של מגרש 3 על פי תכנית 13461א למגורים בכפוף לייעוד יתרת חלקה 137 המהווה חלק מפוליגון עדסה לשטח לבנייני ציבור בהיקף של 2.4 דונם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שהחלקות נמצאות על תוואי מתוכנן של הקו החום של הרכבת הקלה

ועל פי חוות הדעת של תכנית אב לתחבורה הרכבת עוברת על פי כל החלופות בתוואי זה ולכן יש להחיל את מדיניות הרקל על החלקות- תכנית לקוו החום טרם הוגשה או אושרה ולכן לא ניתן להחיל על החלקות את המדיניות של הרקל וגם ההתנגדות לא מבקשת את .( מבחינת זכויות בניה וקומות)

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שמבקשים לאשר את התכנית כפי שהוגשה לרבות אחוזי הבניה

ומספר הקומות - התכנית תציע תוספת של שתי קומות ו 22 יחידות דיור כמבוקש בתכנית מעבר לזכויות הבניה המוצעות בתבנית 13461א וזאת במטרה לייצר את ההרחבה בזכות הדרך שתואמה עם תכנית אב לתחבורה במטרה לאפשר בעתיד את המעבר של הקו החום של הרכבת הקלה.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שמבקשים לשקול שינוי של מגרש 3 על פי תכנית 13461א למגורים

בכפוף לייעוד יתרת חלקה 137 המהווה חלק מפוליגון עדסה לשטח לבנייני ציבור בהיקף של 2.4 דונם - לאור השינוי בעמדה בנוגע לתכנית תל עדסה המתוכננת בכל השטח ממערב לחלקות המגורים המאושרות ובחינה מחדש של כל אזור התכנית יש לצמצם את הקו הכחול של התכנית לחלקות המגורים המאושרות בלבד ולא להציע בשלב זה תא שטח חדש למגורים בחלק המערבי של התכנית-

מגרש זה ייבחן בנפרד לעת ההחלטות שיתקבלו בתכנית של תל עדסה ולכן ההתנגדות בעניין זה - 27 -

נידחת.

4. ככול והוועדה המחוזית תאמץ החלטה זו יש לפרסם את התכנית על פי סעיף 106ב לאור תוספת

הקומות וזכויות הבניה המוצעות.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 28 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 889154

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: דויטש יפי

עורך התכנית: ביטמן בועז

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 14/03/2022

כתובת שדרות הרצל 88 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30150 215 כן

30150 214 כן

30150 109 כן

30150 112 כן

30150 216 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

1. ועדת המשנה הנקודתית דנה בתכנית ביום 23.04.2023 והחליטה להפקידה

בתנאים. כמו כן הוועדה החליטה על תיקון החלטה לתכנית בתאריך .04.08.2024

2. בפני הוועדה הוצגו טבלאות ההקצאה והאיזון העדכניות והוועדה עודכנה כי

10/09/2024

שמאי הוועדה בדק את טבלאות ההקצאה והאיזון ואישר אותן ובהתאם לכך הוועדה מאמצת

את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון המעודכנות.

3. הוועדה קובעת כי התכנית תופקד בכפוף למילוי יתר התנאים בהחלטתה מיום

23.04.2023 וכן מיום .04.08.24

החלטה

1. הוועדה החליטה על הפקדת התכנית בתיקונים ביום 23.04.23 אשר כללו

צירוף תכנית 101-1164599 – הרצל 90 וחלקות ציבוריות נוספות לקו הכחול של התכנית.

04/08/2024 .2 בין היתר, הוועדה החליטה על קביעת ייעוד שביל ברוחב 4 מטר בתא שטח 112 וברוחב 3 מ' בתא שטח 214 במקום זיקות ההנאה המוצעות וכןקביעת שביל נוסף בחלק הצפוני של חלקה 216 ברוחב 4 מטר כהמשך לשביל בתא שטח .112

3. במסגרת עדכון מסמכי התכנית לכדי תכנית אחת בהתאם להחלטת הוועדה

האמורה, ולאור השינויים בהיקפי ההפרשות המבונות והבינוי המוצע לרבות פתרונות אשפה וחזית מסחרית ככלל, נמצא כי תכסית הבינוי כפי שנקבעה אינה מספקת עבור השימושים הנדרשים בקומת הקרקע לצורך התחדשות ראויה בהתאם - 29 -

למתווה הרק"ל.

4. בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי יש לעדכן את ייעודי הקרקע כך שייקבע יעוד

שביל המשכי ברוחב של 3 מ' בחלקה 112 ו- 216 וכן יותר קו בניין צידי כלפי השבילים של בין 0-1 מ', נפחי הבינוי יעודכנו בהתאם לשינוי זה. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

5. בנוסף, סעיף 10 להחלטת הוועדה הוחלט כי יש לקבוע הוראת שלביות ביצוע

לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף אחד ולא תותר בניה בשלבים. עם זאת, בעקבות צירוף שתי התכניות לכדי תכנית אחת עלה קושי בקביעת שלביות ביצוע בהינף אחד. בהתאם לכך, הוועדה סבורה כי ניתן לאפשר גמישות מסוימת בשלביות הביצוע בכפוף להבטחת מימוש החניה התת"ק לכלל המגרשים, היעודים

והשימושים הציבוריים: בהמשך לאמור, הוועדה קובעת כי החניון התת"ק יבנה

בהינף אחד, יובטח ביצוע השבילים בהתאם לתוכנית הפיתוח אך תותר בנייה בשלבים של כל בניין וכל תא שטח בנפרד.

6. תנועה - בהתאם לסעיף 12 להחלטת הוועדה נקבע כי תנאי להפקדת התכנית

יהיה בחינת הצורך בהרחבת זכות הדרך ברחובות הרצל ורחל המשוררת להבטחת מדרכה ברוחב 3.5 מטר לפחות. במסגרת עדכון נספח התנועה בהתאם להתייחסות יועץ התנועה נמצא כי ניתן לאפשר במקטע מסויים מדרכה מצומצמת יותר מהנדרש ובמקביל נדרש להרחיב את זכות הדרך במקטע אחר עבור מפרצי הורדה והעלאה.

7. בהתאם לכך הוועדה קובעת כי רוחב המדרכה המוצעת כלפי רחוב רחל

המשוררת תהיה בתיאום יועץ התנועה של לשכת התכנון. בהמשך לאמור בהתייחס לרחוב הרצל ולאור מאפייני מגרש הרצל 90 ניתן לאפשר באופן נקודתי מדרכה מצומצמת יותר מהנקבע בהחלטה.

8. בנוסף, בהתייחס להרחבת הדרך הנדרשת ברחוב רחל המשוררת אשר אינה

נקבעה בהוראות תכנית האב ולהיבטים התנועתיים הנוספים הוועדה קובעת כי זכויות הבניה בהתאם להחלטת הוועדהוכן קווי הבניין כלפי רחוב רחל המשוררת ייגזרו משטח המגרש לפני ההפקעה.

9. בהתאם לגובה הבינוי המוצע, סעיף 19 לעניין נספח סביבתי ותיאום עם יועצת

הסביבה מתייתר והוועדה קובעת כי הם יוסרו מהוראות התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

10. יתר סעיפי ההחלטה מיום 23/04/2023 יעמדו בעינם.

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי בהתאם לתיקונים בהחלטה זו, מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות הוועדה ומציעה מתווה ראוי להתחדשות תוך עירוב שימושים, שיפור המרחב הציבורי ויצירת קישוריות בין השכונה לציר הרק"ל. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי ולהפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

23/04/2023

בינוי

1. הוועדה תציין כי תחום התכנית כולל שתי חלקות הנסמכות על רחובות שונים,

שאין ביניהן השקה, שאינו מאפשר ראיה מיטבית לשלד הציבורי ולפתרון תחבורה מאולץ. זאת בשעה שבחלקה הצמודה הוגשה תכנית 101-1164599 הרצל 90 במתווה דומה למימוש מדיניות הרק"ל. בהמשך לאמור הוועדה קובעת כי תחום התכנית יורחב כך שיכלול את חלקה 216 הסמוכה,כך שתקודם תכנית אחת הכוללת את חלקות ,109 .112,214,216

2. היקף הבינוי בתא שטח 3 (חלקה )214 ובחלקה 216 הצמודים לרחוב הרצל

יותאמו לעקרונות המדיניות הנפחית לאורך צירי הרק"ל, בתא שטח 1 הצמוד לרחוב - 30 -

רחל המשוררת היקף הבינוי יהיה %320 בשמונה קומות בהתאם לעקרונות תכנית האב לשכונה.

3. תקבע הרחבה של זכות הדרך ברחוב הרצל וברחוב רחל המשוררת בתיאום עם

יועץ התחבורה של הוועדה. כן יקבע ייעוד שביל ברוחב 4 מטר בתא שטח 112 וברוחב 3 מ' בתא שטח 214 במקום זיקות ההנאה המוצעות. בחלק הצפוני של חלקה 216 יקבע שביל ברוחב 4 מטר כהמשך לשביל בתא שטח .112

4. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות

דיור קטנות ששטחן עד 80 מ"ר (כולל ממ"ד).

5. ייקבע בהוראות התכנית כי חזיתות המבנים במפלסי הקרקע כלפי הרחוב יכללו

אחד או יותר מבין השימושים הבאים: מסחר, כניסות למבנה המגורים והפרשות מבונות לצרכי ציבור בלבד. כן יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הצמדה של שטחים בקרקע לדירות בחזיתות אלה.

6. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת,

ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין והחזית המסחרית וכי לא יותר ניוד שטחי מסחר או שטחים ציבוריים לטובת מגורים, ותיקבע הוראת סטייה ניכרת גם בעניין זה.

6. תיקבענה בתכנית הוראות בהתאם למדיניות הרק"ל בהנחיית לשכת התכנון.

7. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות בהנחיית לשכת התכנון.

8. התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד בהנחיית לשכת התכנון, וזאת

על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים.

9. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

אחד ולא תותר בניה בשלבים. כן יקבע בהוראות התכנית כי ניתן יהיה לתת היתר לחפירה, לדיפון ולביסוס טרם הוצאת ההיתר לבניה המוצעת.

10. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה ראשון בתחום התכנית יהיה

הגשת תכנית פיתוח לדרכים והמעברים שבתחום התכנית לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

תנועה

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להערותיו לרבות עדכון פתרון חניון תת קרקעי יעיל בתחום הקו הכחול של התכנית המצויין בהחלטה זו .

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת הצורך בהרחבת זכות הדרך ברחובות הרצל

ורחל המשוררת להבטחת מדרכה ברוחב 3.5 מטר לפחות.

13. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה. תנאי להיתר יהא תיאום עם

צוות אב לתחבורה.

14. מספר מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה

ובהתייחס לעקרונות מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל, בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים.

צרכי ציבור:

15. בהתאם להמלצת הועדה המקומית תיקבע בתכנית הפרשה מבונה בהיקף של

400 מ"ר לשימושי חברה, קהילה ותרבות. מיקום ההפרשה המבונה ימוקם בקומת הקרקע או בקומה -1 תוך שקילת מיקומו בזיקה למגרש 216 המצרני מדרום ובתיאום עם לשכת התכנון.

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת חוות הדעת המחלקה למדיניות התכנון

בדבר היקף ההפרשות המבונות הנדרש בחלקה 216 וזאת בפרק זמן של 60 יום ממועד החלטה זו. ככל ולא תוגש חוות דעת בפרק זמן האמור יחשב הדבר כקיום חובת ההתייעצות.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת ההפרשות המבונות בנספח הבינוי של

התכנית וקביעת הוראות בתכנית בנוגע להפרשה מבונה בדרך של איחוד וחלוקה/הפקעה בהנחיית לשכת התכנון.

איכות סביבה:

- 31 -

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם

לשינויים בהחלטה זו ותיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון והטמעת הערותיה בהוראות התכנית, בהנחיית לשכת התכנון.

20. בהתאם לתמ"א 1 תיקון 8 יקבע בהוראות התכנית יעד לניהול מי הנגר בהתאם

למחשבון מנהל התכנון, תוך עמידה ביעד נפח נגר יממתי מנוהל של לפחות %50 מנפח הנגר היממתי הנוצר בשטח התכנית בתקופת חזרה של 1:50 שנים. כן יקבע תנאי בהליך רישוי הינו הגשת נספח ניהול נגר הנדסי מפורט במסגרתו יוצעו פתרונות לעמידה ביעד נפח הנגר, הפתרונות ישולבו בנספח הפיתוח.

21. יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה.

אחר:

22. מסמכי התכנית יערכו בהתאם לכל האמור בהחלטה זו ובהתאם להנחיות

לשכת התכנון.

23. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית

בהתאם לשינויים בהחלטה זו לאישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

24. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית, לרבות הנחיות סביבתיות, הנחיות בינוי ותנועה, בהנחיית לשכת התכנון.

25. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

27. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית בחלקות מצרניות.

הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

19. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החלטה

27/11/2022

לשוב ולדון בדיון פנימי.

18/09/2022 .1

ירד מסדר היום

29/06/2022

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

- 32 -

המכפיל המוצג תכנית הינו גבוה ביחס לאזור. יש לעדכן את היקף יח"ד במצב יוצא עפ"י תקן .21 את ההפחתה ביח"ד יש לבצע ממבנה המוצע במגרש 1 ולעדכן את תכנית התנועה בהתאם.

תנאי להפקדה הוא הצגת בדיקה תנועתית ותכנית תנועה וחנייה התואמת את היקף יח"ד העדכני, והצגת התכנות להעברת נפח התנועה העתידי ברחוב.- יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תנאי להיתרי בניה יהיה או הרחבה של רחוב רחל המשוררת מתחום התכנית דרומה עד למגרש של חברת החשמל הישנה או לחילופין פתיחה של החיבור הצפוני של רחוב רחל המשוררת לכיוון רחוב פרבשטין.

יועץ התנועה של התכנית הודיע לוועדה כי הבדיקה נמצאת בתהליך.

בכל מקרה יש לסמן הפקעה בתחום התכנית ברחוב המשוררת רחל בתיאום עם מחלקת התכנון ואגף תושיה לצורך ייצירת חתך רחוב שיוכל לשאת את התנועה ברחוב ולייצר מדרכות.

תנאי להפקדה הוא אישור המחלקה לתכנון העיר ותושי"ה עבור תכנית תנועה וחנייה

תנאי להפקדה השלמת הדוח החברתי בתיאום עם המחלקה לעבודה קהילתית.

יש להסיר את הערה ג של טבלה 5 – לא תותר הגדלת מספר יח"ד במגרש מעבר לסך שייקבע לאחר עדכון תקן ,21 ייקבע לכך סעיף סטייה ניכרת יש להוסיף סעיף סטייה נכרת לנושא גובה הבניין, מספר הקומות, הוראות הריסה וקווי הבניין

במקום שטח זיקת ההנאה המוצע בחלקה 112 יקבע ייעוד שביל לצורך מעבר ציבורי להולכי רגל. גם זיקת ההנאה שבחלקה 214 תקבע ביעוד שביל. לאור הקרבה בין שני השבילים, ניתן לבחון העברת השביל בת"ש 1 לצידו הדרומי של הת"ש, תוך הבטחת המעבר לחלקה 216 בכל שלב.

המגרש שבחלק הצפוני של חלקה 214 (הגובלת בחלקה סמוכה מספר )63 לא יקטן מרוחב של 3 מטר לכל אורכו.

התכנית מציעה הפרשת שטח ציבורי בגודל של 260 מ"ר מתחת למפלס רחוב הרצל.

יש להגדיל את השטח הציבורי ל-400 מ"ר בהתאם לחווות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון , ולמקמו בקומת הקרקע במפלס שדרות הרצל בחזית האחורית או בקומה ראשונה עם נגישות לרחוב הרצל שטח זה ישמש עבור צרכי חברה/ קהילה/ תרבות לשימושים ציבוריים כגון שלוחת מתנ"ס שתכלול חדרי חוגים ופעילויות תרבות מגוונות לרווחת תושבי השכונה/ צרכי מינהל קהילתי וכיו"ב בהמשך להצעת היזמים בדיון יש לכלול במסגרת החניון התת קרקעי 10 מקומות חנייה פתוחים לציבור מעבר לתקן עבור הקלה על מצב החנייה ברחוב.

בהמשך לנאמר בישיבה לגבי תיאומים עם חלקה 216 יש להוסיף בהוראות התכנית זיקת הנאה למעבר רכב לחלקה 90 ממזרח לצורך גישה עתידית לחניון וזאת לאור העבודה שלחלקה 90 אין גישה אחרת לחניה מעבר לרחוב הרצל שדרכו לא ניתן לאשר כניסה לרכב.

תוספת חניה עתידית לחלקה 216 תאפשר גם גישה לרכב מתחת לחלקה 214 שבתחום התכנית שכרגע לא מוצעת בה חניה

- 33 -

במסגרת התיאומים הנדרשים עם תושי"ה, צוות תכנית אב וצוות אדריכל העיר יש לבחון בשלב היתר תוספת מעבר חציה שיקשר בין 2 צידי שדרות הרצל במקטע זה וישלים ציר הליכה מזרח- מערב בשכונה

בתא שטח ,3 יש להציג בתכנית הפיתוח רוחב המדרכה לפחות 3.5 מ'. במידת הצורך תורחב הדרך לשם הרחבת המדרכה.

קווי הבניין יכללו את כל הבינוי, לרבות מרפסות.

יש לקבוע בהוראות כי לפחות %20 מיח"ד יהיו קטנות אשר שטחן לא יעלה על 80 מ"ר

יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לציר הרק"ל ולכל מרחב המוגדר ציבורי, יקבע לעניין זה סעיף סטיה נכרת.

בהתאם למדיניות רק"ל יש להוסיף סעיף, על מנת להבטיח מרחב שימוש ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכות. ייקבע בכל תכנית יחס של "החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ'

מעבר לסגירת החורף

יש לקבוע חובה גישה למגורים ממפלס הרצל

מפלס הכניסה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

השימוש הסופי של השימושים הציבוריים יקבע לעת מתן היתר הבנייה, ועל כן תישמר גמישות בשימושים האפשריים כפי שצוין לעיל. יש לעגן בתקנון התכנית סעיף המפנה בעת מתן היתר הבנייה למהנדס העיר שיקבע את השימוש הציבורי הסופי.

המיקום המדויק של השטח הציבורי יקבע לעת מתן היתר בנייה תוך שמירה על עקרונות אלו, ובתיאום ובאישור האגף למבני ציבור. תנאי להיתר יהא אישור מבני ציבור לתכנון המוצע

יש להטמיע את החוו"ד של אגף נכסים לעניין סעיפי הפקעה, איחוד וחלוקה, ותצ"ר, כפי שמופיע בהערות הטכניות להמלצה זו.

תנאי להיתר יהיה תאום חיבור הבינוי והפיתוח של המגרש למרחב הציבורי לשם יצירת חזית רחוב פעילה ושוקקת, נגישות עירונית, מדרכות רחבות, נטיעות עצים ועוד, בתאום אדריכל העיר ושפ"ע.

יש להוסיף להוראות התכנית כי לא תותר חדירה לתחומי תכנית הרכבת הקלה בכל אלמנט אדריכלי ו/או הנדסי בתת הקרקע או מעל הקרקע.

להוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהא תאום הבקשה להיתר עם תכנית אב לתחבורה.

יש להוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהא הצגת פיתוח השטח לרבות נטיעת עצים מחייבת כלפיי המרחב הציבורי לאישור אגף שפ"ע ובתאום עם אדריכל העיר.

תנאי לטופס 4 יהא נטיעת העצים חדשים בפועל לאישור אגף שפ"ע.

יש להסיר מבנה מעלית ומדרגות חיצונייות לבניין במגרש 1 החורג מקווי הבניין - 34 -

יש להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין

במידה ונדרשת הקמת שנאי, לא תותר הקמתו במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ובתיאום עם מחלקת תכנון עיר

יש לקבוע תכסית תת קרקעית ל- %80 לטובת פיתוח וחלחול מי נגר נספח הבינוי יכלול הצגת בינוי ופיתוח עקרוני לכל שטח התכנית בקנ"מ 1:500 בתאום מח' התכנון ואדריכל העיר, בכפוף לכל התנאים בהמלצה זו.

בתיאום מול מהנדס העיר ולאור החלטת מועצת העיר מיום 30.3.2022 בדבר פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, יש לקבוע מנגנון השמדה לפיו התכנית תפקע במידה ולא יופק היתר להריסת הבניין הקיים בתוך 7 שנים מיום אישור התכנית.

הערות לטבלת הקצאה ואיזון: בטבלת ההקצאה, לא הוקצו לטובת העירייה השטח המיוחס להפרשה המבונה המתוכננת במגרש .3 יש רק הערה מתחת לטבלה "במגרש 3 ישמשו 150 מ"ר עיקרי לצרכי ציבור, עבור עיריית ירושלים". יש לחדד את ניסוח הסעיף כך שיהיה ברור ששטח ההפרשה המבונה יירשם ע"ש עיריית ירושלים ובנוסף לרשום זאת גם בטבלה עצמה מתחת לקו ובהתאם לחוו"ד של מחלקת מדיניות התכנון עבור גודל ההפרשה המבונה. יש לתקן את שטחי ההפרשה המבונה על סך 400 מ"ר כך שיהיה זהה הן בתקנון, בנספח הבינוי ובטבלת ההקצאה.

יש להוסיף בסעיף .4.1.2 ב' ד' התייחסות לשטחי החניה המיוחסים להפרשה המבונה.

בהתאם לחוו"ד של המחלקה לאיכות הסביבה יש לעדכן את סקר העצים. סקר העצים שהוגש לא מתייחס לתכנית הבינוי ומציג עצים רבים לשימור בתחום הבינוי המתוכנן. יש לעדכן את סקר העצים ואת סימון העצים בתשריט מצב מוצע כתנאי להפקדה.

אין לסמן עצים מחוץ לגבול התכנית

נושא המסחר יתואם עם המחלקה לאיכות הסביבה בשלב היתר הבניה.

יש לצמצם את התכסית התת קרקעית, לצורך שימור העצים שבשולי המגרשים.

יש להציג קיר ו/או קירוי באורך מירבי ברמפת הכניסה לחניון על מנת להפחית את המטרדים הסביבתיים למגורים סמוכים ולמגורים מתוכננים מעל הרמפה גגות חניונים ושימושים תת קרקעיים אחרים יתוכננו כגגות ירוקים עם עומק קרקע של 1.5 מ' לפחות על מנת לאפשר שתילת עצים.

פירי יציאת אוורור מאולץ מהחניון התת קרקעי יהיו מעל לגג המבנה.

תנאי להיתר הריסה/ חפירה/ בנייה ראשון יהיה הגשת נספח ביצוע סביבתי והצגת תכנית הנדסית לניהול נגר עילי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

%80 מגג המבנים יתוכננו כגג מועיל – גג ירוק, כחול או עם מתקנים להפקת אנרגיה סולארית.

יש לתאם מול המחלקה לאיכות הסביבה תוספת הנחיה בנוגע לתכנון תשתית - 35 -

לטעינת רכב חשמלית בהתאם לעקרונות שהותוו במסמך משרד הבינוי והשיכון "בחינה טכנו-כלכלית תשתיות לטעינת רכבים חשמליים בבנייני מגורים".

תנאי להיתר בנייה הוא אישור תצ"ר

השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות:, גיחון, כבאות, חח"י, רשות העתיקות, שפ"ע, תכנית אב לתחבורה, תושיה, והטמעת הנחיותיהם בכל מסמכי התכנית.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה, גוש 30150 חלקות ,63 ,106 ,111 ,216 ,204 ,181 ,193 ,192 220,169 בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

הערות טכניות

יש לסמן להריסה את המרפסת במגרש 1

יש להציג תכנית קומה לכל הקומות שמתחת לכניסה הקובעת בשני תאי השטח יש להוסיף בהוראות התכנית כי בכל מבנה מגורים תתאפשר גישה חופשית לגג המבנה למתקנים המשותפים בו

יש לבטל את סעיף (6.4ז) לעניין אישור המחלקה לנגישות בסעיף 1.7 טבלאות הקצאה ואיזון הוגדרו כנספח רקע, יש להגדירן כנספח מחייב יש להוסיף בתקנון סעיף המתייחס להיטל השבחה

בסעיף .4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

- בתא שטח מספר ___ייבנה _____בהיקף מ"ר שטח בנוי. בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ מ"ר אשר ישמש עבור __________בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

- מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הינו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

- השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

תחת סעיף 6.3 איחוד ו/או חלוקה יופיעו הסעיפים מטה:

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה, לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1.2 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים - 36 -

מכל מבנה, גדר וחפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות _ בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-

______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש ל_________בלבד. וכן השטח המסומן בנספח הבינוי באות _ בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______ מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי בלבד. זאת את בהתאם להוראות סעיף .4.1.2 סעיף הפקעה - יש להוסיף סעיף הפקעה כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים המבונים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

19/06/2022

ירד מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת כוללת פינוי בינוי ומציעה הקמת 3 בנייני מגורים – 2 בניינים בגובה 10 קומות מעל מפלס ציר הרכבת הקלה וקומות נוספות לחזית האחורית ובניין בן 8 קומות על רחוב המשוררת רחל.

סה"כ מוצעים 173 יחידות דיור.( קיימת אפשרות לדיורית ל 20 אחוז מהדירות ).

במצב הנכנס קיימות 32 יחידות דיור.

התכנית מציעה חזית מסחרית לציר הרצל.

התכנית כוללת הפרשה לצורכי ציבור של 700 מ"ר בשני בניינים עבור צרכי קהילה/ רווחה.

התכנית מייצרת שביל ציבורי שיחבר בין רחוב רחל המשוררת וציר הרק"ל.

- 37 -

התוכנית הופקדה בתאריך 27/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 26/11/2024 .

לתוכנית הוגשו התנגדות אחת

התנגדות מספר 1 :גבי מנגן מרחוב רחל המשוררת 24

עיקרי ההתנגדויות:

1. תוכנית הבניה פינוי בינוי בשדרות הרצל ,88 90 ורחל המשוררת 20 )גוש 30150 חלקות

במלואן ,109 ,112 ,216 ,214חלקי חלקות (215 תפגע באיכות חיינו ובשווי הנכס מהסיבות הבאות.

2. כיום, זאת למרות שהדירה שלי היא בקומה נמוכה, יש לי כניסה של שמש ואור טבעי ברוב

חודשי השנה בחלון הסלון, במרפסת השירות, בחדר השינה ובמרפסת האחורית. בניה לגבוה מסביב לבניין שלי לרבות בניה של בניין בין 8 עד 10 קומות מאחורי הבניין שלי תסתיר, ככל הנראה ולמיטב הבנתי ,את השמש ותקטין משמעותית את האור הטבעי הנכנס לדירה- ומכאן בניה זו תפגע באיכות חיינו ובשווי הנכס שלי.

3. בנוסף, יש לנו צמחים בתוך הבית ועל אדני החלונות שהפחתה בכמות האור עלולה להרוג

אותם ומכאן לפגיעה כלכלית נוספת

4. רחוב רחל המשוררת הוא רחוב צר עם יציאה אחת בלבד לכלי רכב. תוספת בנייה ברחוב

תוסיף עומס תחבורתי. כבר כיום בשעות הבוקר ( סביב 8 בבוקר ) יש להמתין 3-4 רמזורים ליציאה לשדרות הרצל .3

5. תוספת בנייה בשכונה ככל תוסיף עומס על תשתיות קיימות די ישנות – כבישים, בתי ספר,

גנים ,קופת חולים, חנויות וכו.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שכיום יש לי כניסה של שמש ואור טבעי ברוב חודשי השנה

בחלון הסלון, במרפסת השירות, בחדר השינה ובמרפסת האחורית. בניה לגבוה מסביב לבניין שלי לרבות בניה של בניין בין 8 עד 10 קומות מאחורי הבניין שלי תסתיר, ככל הנראה ולמיטב הבנתי ,את השמש ותקטין משמעותית את האור הטבעי הנכנס לדירה- ומכאן בניה זו תפגע באיכות חיינו ובשווי הנכס שלי, בנוסף יש לנו צמחים בתוך הבית ועל אדני החלונות שהפחתה בכמות האור עלולה להרוג אותם ומכאן לפגיעה כלכלית נוספת – פינוי בינוי הורס את הבניין - 38 -

הקיים ומייצר בניינים חדשים ומודרנים על פי התקנים החדשים, התכנית אינה קובעת היכן תמוקם דירת המתנגד בבנייה החדשה.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שרחוב רחל המשוררת הוא רחוב צר עם יציאה אחת

בלבד לכלי רכב. תוספת בנייה ברחוב תוסיף עומס תחבורתי. כבר כיום בשעות הבוקר ( סביב 8 בבוקר ) יש להמתין 3-4 רמזורים ליציאה לשדרות הרצל .3 – בהתאם להחלטת הוועדה המקומית בשלב ההפקדה יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תנאי להיתרי בניה יהיה או הרחבה של רחוב רחל המשוררת מתחום התכנית דרומה עד למגרש של חברת החשמל הישנה או לחילופין פתיחה של החיבור הצפוני של רחוב רחל המשוררת לכיוון רחוב פרבשטין, בנוסף יש להקטין את תקן החניה המוצע בתכנית ולקבוע כי תקן החניה יהיה מקסימום מקום חניה אחת לדירה ולא בהתאם לתקן הקיים וזאת לאור הקרבה לציר הרכבת הקלה.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שתוספת בנייה בשכונה תוסיף עומס על תשתיות קיימות די

ישנות – כבישים, בתי ספר, גנים ,קופת חולים, חנויות וכו.- התכנית תואמת למדיניות של תכנית האב של השכונה ומדיניות רקל ומאפשרת בנייה חדשה בשכונה שבמקביל לבניה החדשה תעבור תהליך של שיפור תשתיות והגדלת ההיצע של שטחים ציבורים ומענה פרוגרמטי.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 39 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1300458

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ניימן עמיחי

עורך התכנית: אלה ארז

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 04/03/2024

כתובת שלמה מוסיוף 6 , בוכרים

גוש חלקה בשלמות

30085 108 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, סבורה הוועדה כי מדובר בתכנית ראויה התואמת את מדיניות התכנון למקום ומהווה תרומה להמשך פיתוח מע"ר צפון שכונת בוכרים. על כן מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. בהתאם לתכנית מע"ר צפון המשמשת כמדיניות הוועדה, במתחמים המצעים

שמושים צבורים ניתן לשקול חריגה מגובה במספר קומות, התכנית דנן מציע הפרשה לצרכי ציבור בהיקף של כ 500 מ''ר, על כן, גובה המוצע בתוכנית מקובל.

2. בנוסף תציין הוועדה כי קיימת הצדקה תכנונית לגובה המוצע לאור העובדה

כי התכנית מציעה חצר פנימית עם "גריעות" בחזית כלפי רחוב מוסיוף פעולה שתורמת להחדרה של האור לחצר ואוורורו. כמו כן פעולה זאת מאפשרת תוספת מרפסות סוכה.

3. על מנת להבטיח את איכות החצר יש לסמן בתשריט את שטח חצר והחללים

07/07/2024 המפולשים בהנחיות מיוחדות, עם הוראות בתקנוו התכנית המבטיחות את אופי הבינוי המוצע בהיקף החצר. הוראות אלה יהיו מחייבות וכל סטייה מהם תהווה סטייה ניכרת.

4. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, הוראות

השימור, והשימושים, קו בניין לרבות קוו בניין פנימי לחצר, גובה הבינוי, ושימוש מסחרי בקומת הקרקע.

5. הפרשה לצרכי ציבור תתרשם עלפי נוהל שכת התכנון

6. בנוסף יקבע סטייה ניקרת לעניין עיצוב ושימור כפי שהם באו לידי ביטוי

במצגת שהוצגה בעת הדיון.

7. תנאי להיתר בניה יהא אישור נספח עיצוב בוועדה מחוזית.

8. יוסף להוראות התכנית סעיף בדבר תקן 413 , וסעיף בגין תמ"א/ 1 שינוי 8

לעניין ניהול מי נגר.

9. שלבי ביצוע – הינף אחד.

- 40 -

10. תיקונים טכניים בתיאום לשכת התכנון.

11. בהתאם למדיניות, ועל מנת להבטיח את מימוש התכנית בהקדם האפשרי,

ייקבע כי פרק הזמן למימוש התכנית יהא 5 שנים מיום אישורה כדלקמן: פרק הזמן להוצאת היתרי בניה למימוש כלל הבינוי בתכנית יהיה חמש שנים מיום מתן תוקף לתכנית. יובהר כי היתר חפירה בשטח התכנית לא יחשב כהיתר לעניין זה. ככל שלא תתחיל הבנייה מכוח התכנית בתוך פרק זמן של שש שנים מיום מתן התוקף לתכנית, ייעודי הקרקע המוצעים בתכנית יוותרו בעינם אך הזכויות מכוח התכנית תבוטלנה.

12. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

13. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

14. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית המאושרת של שכונת הבוכרים שמה דגש על שימור ככל הניתן של החצרות הפנימיות המאפיינות את השכונה, גובה הבניינים ושימור החזיתות.

במסגרת החלטת הוועדה המחוזית באישור תכנית המדיניות לאזור הבוכרים נקבע:

מבני חצר: המדיניות מקנה חשיבות גבוהה לשמירה על מורפולוגית הבינוי

ההיסטורית הקיימת של מבני חצר. ייעשה מאמץ מרבי לשמירה על החצרות הקיימות. תותר בניה בשטח החצרות עבור גרמי מדרגות, מעליות ומרחבים מוגנים בלבד ותוך התערבות מזערית ככל הניתן בחצר.

פתרונות מיגון ייעשו ככל הניתן על ידי שיפורי מיגון בחללים קיימים ("חדרים 26/06/2024

מחוזקים"). ככל שאפשרות זו כרוכה בפגעה משמעותית בערכי שימור במבנה הקיים, תישקל האפשרות לתוספת עמודות ממ"דים. העתקת חזית לשימור בתחום החצר הפנימית לצורך זה, תותר במקרים ייחודיים בלבד.

יש לציין שנערכו ישיבות תיאום רבות עם מספר מתכננים בנוגע למתחם ולא הייתה הצלחה בהתאמת התכנית למדיניות ולשמירה על הערכים המיוחדים של שכונת הבוכרים.

לא ניתן לקדם את התכנית כפי שהוגשה שפוגעת בלב מרכז היסטורי לשימור:

הבקשה מציעה תוספת בניה מסיבית המשנה לחלוטין את אופי הבלוק העירוני ושכונת החצר ההיסטורית האופיינית לשכונת הבוכרים, תוך פגיעה בחצר ההיסטורית בבור המים שבמרכזה ובעצים שהוגדרו לשימור בתב"ע התקפה ולפיכך התכנון המוצע אינו מוצדק בסביבה רגישה זו.

יש לקדם את התכנית רק עם תתוקן על פי העקרונות הבאים:

גובה בינוי: התכנית המוצעת מצמצת באופן משמעותי את שטח החצר על ידי

- 41 -

תוספות של הרחבות דירות, חלקן בזיז מעל לחצר, ומציעה חריגה משמעותית ממדיניות המע''ר המאפשרת כאן בינוי עד 5 קומות – (בתכנית דנן תוספת של 6 קומות חדשות, מעל לשתי הקומות ההיסטוריות – סה''כ 8 קומות. ) - לאור הפרשה משמעותית לצורכי ציבור בהתאם להחלטה זו ניתן לאשר חריגה בקומה מעבר למדיניות ולאשר 6 קומות וגג רעפים.

צמצום בינוי בחצר למינימום ושימור אלמנטים היסטוריים: בהתאם להחלטה במסגרת תכנית האב לשמירה על חצרות ככול הניתן -חצר היסטורית: יש לצמצם את הבינוי החדש בתחומי החצר למינ' האפשרי, בתיאום מול מח' מחלקת תכנון –

על פי העקרונות הבאים:

מפלס קומת הקרקע יהיה כמוצע .

כל יתר הקומות ישמרו על גודל החצר כפי שמוצע במפלס קומה אחת .

ניתן יהיה לשנות את הבינוי באופן שתישמר גודל החצר המוצעת במפלס 1 על ידי הסטת החצר צפונה באותם מימדים כשי לאפשר בינוי בעומק דומה בשני צדדי החצר ככול וזה מיטיב עם תכנון הדירות.

יותר להבליט מרפסות זיזיות עבור סוכות לדירות שאין להם מרפסות סוכה לחזיתות ההיקפיות מקומה שלישית ומעלה ובעומק של 2 מטר מקסימום.

כל מסמכי התכנית וזכויות הבניה יתוקנו בהתאם.

יש לשלב את המרכיבים ההיסטוריים הקיימים בחצר כדוגמת בורות המים ועצי הברוש. יש לשמור על מפלסי החצר ההיסטורית הקיימים כיום.

תיעוד ושימור: במתחם ההיסטורי קיימים אלמנטים ופריטים אדריכליים

(המתועדים בתיק התיעוד) שיש לשמרם ולשלבם בבינוי המוצע:

- שימור כל חזיתות המתחם: שימור החזיתות ההיסטוריות במלואן ובמקומן בהתאם לתב"ע התקפה. אין לפגוע או לשנות (להוריד/להוסיף) על החזיתות של המבנים ההיסטוריים, כולל החזיתות הפנימיות ובפרט לא עבור פתחים לחניון.

- שימור חללי קמרונות מקוריים היסטוריים

- גרמי מדרגות אבן: יש לשלב את גרמי המדרגות המקוריים, כולל כל פרטיהם, הקיימים בחצר ההיסטורית במסגרת הפיתוח המוצע.

- אלמנטים להריסה במבנה ההיסטורי: ייקבעו עם מח' השימור ע"מ לוודא כי פרטי בנין ייחודים ובעלי ערך אדריכלי לא יהרסו/ייפגעו.

חנייה: עקב העובדה כי כל החזיתות לשימור ופתרון החנייה המוצע פוגע משמעותית בבניין לשימור וקרבה של כ 180 מ''ר מתחנת רק''ל עתידית יש לפטור את התכנית מהצורך בהתקנת מקומות חניה בחלקה.

קומות תת"ק: מוצעת תכסית מלאה. יש למצמם את התכסית באופן משמעותי, הן

מסיבות חלחול מי נגר והן מסיבות שימוריות.

חפירה עבור קומות תת-קרקעיות תתאפשר רק באזורים 'מופרים' ולא תחת מבני קמרונות לשימור ככל ותוצע חפירה מתחת ליסודות מבנה היסטורי קיים לשימור, יידרש להגיש חוו"ד מהנדס שימור וכן תכנית הנדסית מתאימה לייצוב המבנים ההיסטוריים בהתאם לשיטת בנייתם המקורית. חוו"ד והתכנית הנדסית יוכנו ויוגשו ע"י מהנדסי שימור המוכרים ע"י מח' השימור. כן יידרש להציג תכנית המבנה - 42 -

ההיסטורי הקיים הכוללת פירוט קומות, קמרונות, שיטות וטכנולוגיות הבניה המקוריות.

חזיתות ומרפסות: יש להציע חזיתות ומרפסות חדשות המתאימות לחזיתות

ולמרפסות ההיסטוריות הקיימות ובתיאום עם מח' השימור. אין להציע חזיתות בעיצוב המתנכר לחזיתות ההיסטוריות ולמרקם שכונת הבוכרים ההיסטורית. יש לסמן תוספות וסגירות לא מאושרות לפירוק. אין לאפשר פתיחה בחזית לטובת כניסה לחניון.

מערכות ותשתיות מים ומיזוג: ימוקמו באופן נסתר בחלל הגג. מיקום מערכות

תשתית וצנרות (מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת) ייעשה באופן נסתר במעטפת המבנה/קומת מרתף/חלל הגג ולא ע"ג החזיתות. לתיאום מול מח'

השימור.

מיגון : יש להציע חדרים מחוזקים במקום תוספת ממדים בהתאם להנחיות של תכנית האב.

צמחיה בוגרת: בחצר המתחם קיימים 2 עצים שנקבעו לשימור בתב"ע התקפה

(3276א). יש לסמנם לשימור ולקבוע הוראות והנחיות מתאימות להגנתם ושמירתם הקפדנית לפני, במהלך ובסיום עבודות הפיתוח. יש לשלב עצים בוגרים ובריאים נוספים בתכנון המוצע, בתיאום עם מח' שימור ומח' שפע.

: על התכנית להציג ר שטחים בנויים לצורכי ציבור בהפרשה מבונה. עבור 500 מ"ר עבור שימושים של רווחה - תומך בריאות השטחים יהיו שטחים נטו, ולא יובאו במניין שטחים עבור חדרי מדרגות, מעליות, שטחים משותפים בבניין וכדו'.

השטח הציבורי ייוחד לרשות המקומית

הנכס יירשם כתת חלקה נפרדת בבית המשותף, ותירשם לגביה הערת אזהרה לפי תקנה 27 לחוק המקרקעין.

תשריט : יש לסמן את המבנים ההיסטוריים הקיימים לשימור. יש לסמן את החזיתות לשימור באופן ברור ובולט. יש לסמן את 2 העצים המוגדרים לשימור בתב"ע התקפה גם בתשריט התב"ע המוצעת לשימור.

הוראות התכנית: יש לשנות הסעיפים המופיעים בבקשה המוצעת כעת באופן

הבא:

- יש לקבוע בהוראות התכנית כי בקומת הקרקע הפונה לכל הרחובות השימושים יהיו שימושים מסחרים בלבד.

- לא יותר מסחר בקומות מתחת לקרקע אלא כחיבור למסחר המוצע בקומה הראשונה ולא כחנות נפרדת.

- יבוטל הסעיף מתחת לטבלה 5 המתיר שינוי של שטחי שרות לשטחים עיקרים ותוספות של יח''ד.

יש לשנות סע' .4.1.2ד.2 לגבי היתר לשינוי בחזית ההיסטורית לטובת פתח כניסה לחניון.

יש לשנות סע' .4.1.2ד. לגבי היתר להריסת גג הרעפים ההיסטורי ולהתאימו לסע' ב'

לעיל.

יש להוסיף הוראות לשימור ולהגנת המבנים ההיסטוריים הקיימים לפני, במהלך ולאחר סיום עבודות הפיתוח.

- 43 -

יש להוסיף הוראות: לא יותר דיקוק ו/או כל פגיעה אחרת בקירות ובקמרונות

היסטוריים לשימור. קונסטרוקציה חדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית. תכנית הנדסית תתואם עם מח' השימור ותוטמע בתכנון המוצע.

-סעיף 4.1 שימושים: יש לצין בשימושים מגורים, מסחר חברה, קהילה ורווחה כגון טיפת חלב ומרכז לגיל הרך.

- יש לתקן סעיף 4.1 בהוראות התכנית כמפורט להלן:

- תבוצע הפרשה לצרכי ציבור כגון: טיפת חלב ומרכז לגיל הרך בהיקף שייקבע.

- מיקום ההפרשה לצרכי ציבור והיקפה, יסומן בנספחי בינוי כמחייב וייוחד לרשות המקומית. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה ככל ונדרש.

- יש לתקן סעיף 5 בהתאם להנחיות הבינוי החדשות ובפרט לציין כי כל השטחים עבור מבני הציבור יצויינו כשטחים עיקריים. בהערה לסעיף זה יצויין כי בשימוש מבני ציבור ניתן יהיה לנייד שטחים עיקריים לשטחי שרות.

.

נספח בינוי: נספח הבינוי יוצג בקנ"מ .1:100 יש לתקן את נספך הבינוי בהתאם להערות התכנוניות שמעלה, לנושא תכסית ומספר קומות.

-בנספח הבינוי יש להציג ביחס לשימושים הציבורים, כניסה לשטחים הציבוריים הללו בכניסה נפרדת מהכניסה למגורים. על השטח הציבורי להיות בחטיבה אחת רציפה. יצויין השטח הבנוי על גבי תכנית הקומה.

- יש להציג בנספח הבינוי וכן לציין בתקנון שהשטחים הללו יהיו נגישים.

-תכנית המדידה המוצגת בתכניות הקומות מקשה על קריאת המסמך.

-יש לדייק את מספור החתכים.

-לאחר תיקון נספח הבינוי ניתן יהייה להבין את איכות השטחים הציבוריים המוצעים.

תנאים להיתר: - הטמעת חוו"ד מהנדס שימור ותכנית הנדסית מאושרת ע"י מח'

השימור בבקשת ההיתר.

השלמת ואישור תיק תיעוד, נספח פרטי שימור, הנחיות ומפרט לשמירת והגנת אלמנטים לשימור במהלך העבודות- יוגשו ע"י אדריכל בעל ניסיון מוכח בשימור, ייבחנו בתיאום עם מח' השימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו.

הגשת טופס אדר' שימור מלווה וערבות בנקאית. כמו כן, תנאי להיתר בנייה יהיה תאום תכנון השטחים למבני ציבור עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

- יש להוסיף בסעיף תנאים למתן היתר בנייה כי תנאי להיתר בניה יהא אישור אגף הנכסים.

יש להוסיף בסעיף תנאים למתן היתר בנייה יהא תיאום עם המחלקה למדיניות התכנון של השימושים, הבינוי המוצע והיקף השטחים עבור השימושים השונים.

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי ציבור ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

- 44 -

תנאים לטופס אכלוס: - הריסת עבירות בניה והסרת תשתיות מחזיתות, אישור

מח' שימור על ביצוע כלל פעולות השימור הנדרשות כיאות.

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

תנאי להפקדה: השלמת חו''ד איכות הסביבה, כבאות, חברת החשמל, אגף תברואה,

, אגף מבני ציבור.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

23/06/2024

התוכנית ירדה מסדר היום.

10/06/2024 להוריד את התכנית מסדר היום לצורך דיון בוועדת שימור 09/06/2024

התכנית ירדה מסדר היום.

15/05/2024 התכנית ירדה מסדר היום

12/05/2024

** התוכנית ירדה מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' שלמה מוסיוף ,6 בוכרים, חלקה 108 בגוש 30085 התכנית החלה בשטח המגרש:

תכנית מס' 3276 א' משנת 2004 ייעדה את שטח המגרשים לאזור מגורים 3 מיוחד קבעה את הבא:

העצים בחצרות הפנימיות לשימור

רוב חזיתות המבנה לשימור, וחלק לפירוק והרכבה מחדש הריסה של כל הבינוי הקיים בחצרות הפנימיות ושמירה על חצר קווי בניין לבניה בצד הצפוני לכיוון הרחוב, ובחצרות בינוי של עד שתי קומות וגג רעפים מוגבה

- 45 -

תאור מצב קיים:

מבנה היסטורי אופייני סביב חצר בן שתי קומות.

התכנית מציעה:

תוספת 6 קומות לשם תוספת 55 יח"ד, 8 קומות סה"כ .

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 27/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 26/11/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

1. שבתאי יוסף ת"ז ,53613493 המתנגד הינו הבעלים של דירה ברח' מוסיוף 3

2. גלקרום עודד וענבר ת"ז ,58455937 המתנגד הינו הבעלים של דירה ברח' מוסיוף 3

3. אליאסנדה מנשה ת"ז ,12093852 המתנגד הינו הבעלים של דירה ברח' מוסיוף 3

4. יעקב בלוי ת"ז ,59859327 המתנגד הינו הבעלים של דירה ברח' מוסיוף 3

5. צבי פרידמן ת"ז ,00011486 המתנגד הינו הבעלים של דירה ברח' מוסיוף 3

6. פחימה נועם ועידית ת"ז ,56434863 המתנגדים הינם הבעלים של דירה ברח' מוסיוף 3

7. בטלמן יוסף שמואל ת"ז ,040916124 המתנגד הינו הבעלים של דירה ברח' מוסיוף 1

עיקרי ההתנגדות:

1. פגיעה באיכות חיים כתוצאה מתוספת של עשרות יח"ד וחנויות.

2. קיים עומס על הרחובות הקיימים כתוצאה מריכוז של מרכזים רוחניים, בתי כנסת אשר מאופיינים

ההגעה ברכבים פרטיים ומסחר קיים המחייב הגעה של משאיות לצורך פריקה אשר כבר היום מייצרים עומס תחבורתי ומחייבים הורדת משפחות עם ילדים לכבישים מאחר והרכבים עולים על המדרכות.

3. תלונות חוזרות על ריח רע כתוצאה מפח אשפה גדול וקיים המשמש חנויות דגים וכו' ופוגע באיכות

החיים והעירייה לא פתרה את הבעיה ואף החמירה אותה בעזרת הצבת פח נוסף ברחוב דוד. בנוסף כתוצאה מגובה הפחים ילדים קטנים הנשלחים לזרוק אשפה מניחים אותה לצד הפח ובכך פוגעים עוד בחיי הסובבים והתושבים הקיימים.

4. עומס על התשתיות ברחוב כתוצאה מתוספת של 3 קומות חניה

- 46 -

5. תוספת בניה על 2 רחובות צרים מאוד

התנגדות מספר :2

1. תושבי רחוב שלמה מוסיוף

עיקרי ההתנגדות:

1. ההודעה על התוכנית הופיע לימים ספורים בלבד ובמיקום אחד בלבד ברחוב ישא ברכה ומיד

נעלמה- לא נמצאו מודעות נוספות.

2. לדיירים לקח זמן לאתר את מספר התוכנית ונתוניה לאחר בירורים טלפוניים רבים שלא צלחו,

בעזרת עובדת עירייה אותרה התוכנית.

3. התושבים בעלי כלי רכב מתקשים מאוד למצוא חנייה ליד ביתם ותוספת של 3 קומות חניה תעמיס

עוד על התנועה ברחוב וכתוצאה מכך על מצוקת החניה ברחוב.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין פגיעה באיכות חיים כתוצאה מתוספת של עשרות יח"ד

וחנויות.

כפי שהומלץ ע"י ועדה מקומית יש לצמצם מספר קומות בהתאם למדיניות גובה ל- 6 קומות סה"כ, מתוכם קומת קרקע תהיה מסחרית בהתאם לקיים ולמאופיין ברחוב היום ובקרבה של כ-

180 מ' מציר רק"ל. המלצת הועדה המקומית התבססה על מדיניות מע''ר צפון המגבילה בינוי באיזור זה לחמש קומות בלבד. מדיניות מע''ר צפון מאפשרת פיתוח מבוקר לצד שמירה על צביון השכונה. חריגה בקומה מהמדיניות אושרה עקב הפרשה מבונה משמעותית עבור טיפת חלב ומרכז לגיל הרך- אשר תופרש לטובת שימוש ציבורי של תושבי השכונה. עם זאת ההפרשה המבונה במחציתה ממוקמת בתת קרקע ללא פתחים ועם אוורור מכאני בלבד, בצמוד לחניון תת''ק, תכנון לא מקובל, אשר לא מצדיק את חריגת הבינוי בקומה שבהמלצת הועדה להפקדה.

בנוסף לכך, ובדרישה של מחלקת מדיניות תכנון, התכנון המוצע מתפרס על פני שתי קומות – יש להציג תכנון במטרים הנדרשים בקומה אחת בלבד, מאחר ולא מתאפשר תכנון של מרכז לגיל - 47 -

הרך בשתי קומות . יש לתקן סעיפים טכניים בתקנון. _סעיף ,4.1 סעיף 5 ועוד).

בנוסף יש לצמצם את הבינוי בחצר למינימום ושימור אלמנטים היסטוריים: בהתאם להחלטה במסגרת תכנית האב לשמירה על חצרות ככול הניתן -חצר היסטורית: יש לצמצם את הבינוי החדש בתחומי החצר למינ' האפשרי, בתיאום מול מח' מחלקת תכנון – על פי העקרונות הבאים:

מפלס קומת הקרקע יהיה כמוצע .

כל יתר הקומות ישמרו על גודל החצר כפי שמוצע במפלס קומה אחת .

ניתן יהיה לשנות את הבינוי באופן שתישמר גודל החצר המוצעת במפלס 1 על ידי הסטת החצר צפונה באותם מימדים כשי לאפשר בינוי בעומק דומה בשני צדדי החצר ככול וזה מיטיב עם תכנון הדירות.

יש לציין כי התכנית המאושרת של שכונת הבוכרים שמה דגש על שימור ככל הניתן של החצרות הפנימיות המאפיינות את השכונה, גובה הבניינים ושימור החזיתות.

במסגרת החלטת הוועדה המחוזית באישור תכנית המדיניות לאזור הבוכרים נקבע:

מבני חצר: המדיניות מקנה חשיבות גבוהה לשמירה על מורפולוגית הבינוי ההיסטורית הקיימת

של מבני חצר. ייעשה מאמץ מרבי לשמירה על החצרות הקיימות. תותר בניה בשטח החצרות עבור גרמי מדרגות, מעליות ומרחבים מוגנים בלבד ותוך התערבות מזערית ככל הניתן בחצר.

פתרונות מיגון ייעשו ככל הניתן על ידי שיפורי מיגון בחללים קיימים ("חדרים מחוזקים"). ככל שאפשרות זו כרוכה בפגעה משמעותית בערכי שימור במבנה הקיים, תישקל האפשרות לתוספת עמודות ממ"דים. העתקת חזית לשימור בתחום החצר הפנימית לצורך זה, תותר במקרים ייחודיים בלבד.

לא ניתן לקדם את התכנית כפי שהוגשה שפוגעת בלב מרכז היסטורי לשימור: הבקשה מציעה תוספת בניה מסיבית המשנה לחלוטין את אופי הבלוק העירוני ושכונת החצר ההיסטורית האופיינית לשכונת הבוכרים, תוך פגיעה בחצר ההיסטורית בבור המים שבמרכזה ובעצים שהוגדרו לשימור בתב"ע התקפה ולפיכך התכנון המוצע אינו מוצדק בסביבה רגישה זו ויש לתקן את התכנית בהתאם להחלטה זו.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין עומס קיים על הכבישים והמדרכות כתוצאה מהגעה לאיזור ברכבים

פרטיים ופריקה של משאיות למסחר הקיים ועומס על התשתיות עקב תוספת 3 קומות חנייה

כאמור מדובר על קרבה של כ- 180 מ''ר מתחנת רק''ל עתידית ולכן צפוי לרדת העומס התחבורתי באיזור ולעניין פריקה של משאיות יש לבחון פתרון המוגבל בשעות ובעזרת רכבים קטנים המשנעים סחורה . אף על פי כן כפי שהומלץ ע"י הועדה המקומית יש לצמצם את תוספת הקומות ויח"ד - 48 -

בהתאמה ולבטל את החניה המוצעת ולא להעמיס עוד תחבורתית על הרחובות הקיימים ההמלצה לפטור מחנייה נובעת הן עקב קרבה לרק'''ל והן מסיבות שימוריות: מדובר במבנה לשימור מחמיר אשר מהווה אבן משמעותית במורשת הבנוייה של ירושלים ככלל ושכונת הבוכרים בפרט. פתיחת פורטל חנייה במבנה היסטורי תפגע קשות במבנה לשימור, בערכי המבנה עצמו וערכי החצר.

3. לדחות את ההתנגדות בנוגע לריח רע כתוצאה מהצבת פחי אשפה ברחוב.

בנושא התברואה והריחות נדרש לפנות למחלקת תברואה מאחר ולא מדובר בשיקול תכנוני לתוכנית המדוברת.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין תוספת בניה על 2 רחובות צרים מאוד.

כפי שכבר נטען מעלה, וכפי שהומלץ ע"י מהנדס העיר והועדה המקומית מתאריך ה 26.6.24 יש לצמצם מספר קומות בהתאם למדיניות גובה ל- 6 קומות סה"כ מתוכם קומת קרקע תהיה מסחרית בהתאם לקיים ולמאופיין ברחוב היום ובקרבה של כ- 180 מ' מציר רק"ל ולא 8 קומות כמוצע, הרי שתיצטמצם תוספת יח"ד בהתאמה והעומס על הרחוב יהיה מידתי בהתאם למדיניות גובה באיזור ולא מעבר לכך.

5. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לפרסום התוכנית בשונה מהדרישה בחוק

היות והתכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית נושא הפרסום הלקוי ייבחן על ידי היועצת המשפטית של הועדה המחוזית.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ להפקיד את התכנית.

- 49 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 826685

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: המנהלת להתחדשות עירונית

עורך התכנית: חר"ג רננה נילי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 13/09/2021

כתובת שטרן אברהם 53 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30414 236 לא

30415 134 כן

30415 209 כן

30415 254 לא

30428 25 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, אבי בן צור, מתן כתריאל, שקמה סיג.

החלטה:

בהמשך להחלטות הוועדה מיום 17.7.23 ו-30.1.23 הוצגו בפני הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים. בנוסף, הוצגו בפני הוועדה מספר שינויים נוספים שנערכו במסמכי התכנית, בתיאום עם לשכת התכנון. לאחר בחינת השינויים הנוספים, הוועדה מחליטה כמפורט להלן:

1. הוצג בפני הוועדה הבינוי המוצע הכולל חמישה תאי שטח ביעוד משולב

12/08/2024

למגורים, מסחר ומוסדות ציבור עבור בניית מגדלים בגובה של עד 31 קומות ממפלס רחוב שטרן (בתוספת גמישות של 2 קומות טכניות). כן כוללת התכנית את התווית של המשך רחוב גאוני ויצירת שני חיבורי הולכי רגל הכוללים אמצעים מכאניים לשיפור הנגישות בין רחובות שטרן לגאוני, אשר יאפשרו חיבור הולכי רגל אל פארק האסבסטונים הגובל בתכנית ממערב. כן הופרש שטח של כדונם אחד ביעוד מבנים ומוסדות ציבור לטובת שטח השלמה לבית הספר הגובל בתכנית מצפון.

בהתייחס להחלטה מתאריך ה-,17.7.23 הוועדה עודכנה כי:

2. בהתייחס לסעיף 2 להחלטה ניתנה גמישות בקווי בניין צדדיים הגובלים

בשצ"פ או בשטח למבני ציבור כך שקו הבניין הצידי יעמוד על 3 מטר.

- 50 -

3. בהתייחס לסעיף 6 להחלטה הוועדה סבורה כי יש להבטיח את תחזוקת

המגדלים המוצעים בתכנית, וזאת באמצעות אפשרות לתוספת יחידות דיור אשר מימושן יהיה מותנה בכינונה של קרן נאמנות עבור תחזוקה ארוכת טווח של המגדלים. בהמשך לכך ובהתאם לבדיקת הרשות להתחדשות עירונית ושמאי הוועדה, על מנת להבטיח תחזוקה ארוכת טווח של המבנים הגבוהים בתכנית, תיקבע תוספת של עד 2 קומות ושטחי בנייה בכל אחד מהמגדלים עבור 32 יח"ד בשטח ממוצע של 99 מ"ר ועבור 11 דירות נוספות בשטח ממוצע של 74 מ"ר , אשר מימושן יהיה מותנה בכינונה של קרן נאמנות בהיקף של 30,250,000 ₪, שמטרתה הבטחת תחזוקת מנע, בלאי ושבר (6,050,000 ₪ לכל מגדל). בהמשך לאמור יקבעו בהוראות התוכנית סעיפים אשר יתנו את מימוש יח"ד אלה בכינונה של קרן התחזוקה ובהתאם להנחיית לשכת התכנון.

בהתייחס להחלטה מתאריך ה-,30.1.23 הוועדה עודכנה כי:

4. בהתייחס לסעיף 6 להחלטה לעניין סימון זיקת הנאה לשטחים שהוגדרו

"כגינת בניין" הוסבר לוועדה כי בשל הגמישות התכנונית הקיימת בהעמדת הבינוי בכל תא שטח זיקות ההנאה לא נקבעו בתשריט. כחלופה לכך, נקבעה הוראה בתכנית כי ככל ולאורך רחובות שטרן או גאוני הבניינים יתוכננו בנסיגה מהרחוב תתוכנן רחבה / כיכר עירונית בחזית המבנה לרחוב. ברחבות אלו לא יוקמו גדרות כלפי הרחוב ויובטח ככל הניתן, נטיעות מעל שימוש בתת-קרקע. שטח זה יקבע בזיקת הנאה להולכי רגל ללא הגבלה של הציבור בשטח זה.

5. בהתייחס לסעיף 14 להחלטה הוועדה קובעת כי בשל הפרשי הטופוגרפיה בין

רחובות שטרן לגאוני ניתן לאפשר קירות תמך קירות תמך בדירוג של עד כ-7 מ'.

לרבות קביעת הוראה בתכנית כי בין קירות התמך המדורגים יובטחו בתי גידול לנטיעת עצים וצמחיה להסתרת מופע הקירות.

6. בהתייחס לסעיף 19 להחלטה, הוועדה עודכנה כי בוצע תיאום פרוגרמתי עם

מחלקת מדיניות תכנון של עיריית ירושלים, היא הגורם המקצועי המוסמך לעניין זה.

בהתאם לחו"ד המחלקה למדיניות תכנון נקבעו בתכנית הפרשות מבונות והוקצה שטח בצפון התכנית כשטח השלמה לבית הספר הגובל בתכנית מצפון. הוועדה קובעת כי הנחיות המחלקה כאמור יוטמעו בהוראות התכנית.

7. בהתייחס לסעיף 23 להחלטה, הוועדה עודכנה כי בתיאום עם יועץ התחבורה

של הוועדה נקבע כי תנאי בהליך הרישוי להיתר בניה ליח"ד הראשונה יהיה אישור תכנית הסדרי תנועה להרחבת רחוב שטרן ולדרך המוצעת בתכנית לרבות לכביש החיבור בין רחובות גאוני לקוליץ. בנוסף הוועדה סבורה כי אין צורך בקביעת תנאי למתן תעודת גמר ביחס לביצוע הדרך ברחוב גאוני, אלא לקבוע בהוראות התכנית כי הכניסות לחניה יתוכננו מרחוב גאוני.

8. בהמשך לסעיף 34 להחלטה, הוצגו בפני הוועדה טבלאות האיזון וההקצאה

לתכנית, אשר נמסר כי אושרו על ידי שמאי הוועדה. הוועדה מאמצת את המלצות שמאי הוועדה ומאשרת את טבלאות האיזון וההקצאה.

9. בהתייחס לסעיף 36 להחלטה, ולאחר שהוצגו בפני הועדה הסכמות של בעלים

של %50 מיחידות הדיור בכל חלקה, ושל %57 מיחידות הדיור במתחם כולו. בהמשך - 51 -

לבדיקה זו ולאור הצטרפות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כמגישת התכנית, ובשל החשיבות בקידום התחדשות עירונית במתחם הוועדה השתכנעה כי יש ברף שהוצג לה כאמור כדי להצביע על ישימות לתכנית, על כן היא סבורה כי יש להמשיך ולקדמה בכפוף להחלטה זו.

10. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטות מתאריכים 17.7.23 ו-

30.1.23 ובהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו לרבות תיקונים טכניים התואמים הליך תכנון חושב רישוי. בשל פרק הזמן הארוך בו מקודמת התכנית, הוועדה קובעת כי החלטה זו תהיה בטלה בתום 30 יום מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה. ליו"ר הוועדה תינתן סמכות להאריך מועד זה.

11. יתר הוראות החלטות ההפקדה, יוותרו בעינם.

בהמשך להחלטת הוועדה המחוזית מיום 8/5/2023 ובהתאם לסעיף 109א(ב) לחוק, הוועדה

מבקשת להאריך את התקופה לטיפול בתכנית:

1. תכנית מתחם הפארק ממוקמת ברחוב שטרן 49-67 בשכונת קרית היובל

בירושלים. התכנית

מקודמת במסלול רשויות ע"י המנהלת להתחדשות עירונית.

2. התכנית מציעה פינוי מבנים קיימים לבינוי של 5 בניינים חדשים בהיקף של 1068

יח"ד,

לרבות שטחי מסחר ושטחים מבונים לשימוש לצרכי ציבור.

08/01/2024

3. התכנית עמדה בתנאי סף ביום .13/9/2021

4. התכנית לא קודמה על ידי היזם זמן רב בשל מחלוקות קנייניות/שמאיות.

5. חשיבת התכנית – מדובר בתכנית פינוי בינוי המציעה הריסת מבנים ישנים

והקמת מבנים

חדשים במקומם, תוך שיפור המרחב הציבורי ושיפור תשתיות הדרכים הקיימות.

6. צפי להפקדת התכנית ינואר .2024

7. מטעמים מיוחדים אלה, מיקומה של התכנית והתיאומים שנדרשו, מבוקש אישור

יו"ר

המועצה הארצית להארכת פרק הזמן לאישור התכנית עד ליום .30/12/2024 החלטה

17/07/2023

לאחר בחינת בקשת מגישת התכנית לעריכת מספר שינויים בתכנית, הוועדה סבורה - 52 -

כי שינויים

אלה מקובלים מבחינה תכנונית, וכי הם צפויים לשפר את סיכויי מימושה של התכנית לצד

שמירה על עקרונות התכנון ובהתאמה למדיניות הוועדה להתחדשות עירונית.

בהתאם לכך

הוועדה מחליטה על תיקון ההחלטה להפקדת התכנית מיום 23.01.30 בהתאם למפורט להלן:

1 .גבולות תאי השטח למגורים 3,2,1 יותאמו לגבולות שהוצגו בעת הדיון, ובהתאמה להם

גם גבולות תאי השטח בייעוד שצ"פ בין תאי השטח. זאת ללא גריעה מהיקף השטחים

הציבוריים הפתוחים המוצע בתכנית, ותוך הבטחת חיבורים נגישים בין השצ"פים במפלס רחוב גיא אוני לרחוב שטרן, בהתאם לסעיף 5 בהחלטת הוועדה מיום .23.01.30

2 .קווי הבניין הצדדיים במגרשי המגורים יהיו 4 מטרים, וקו הבניין כלפי הרחוב יהיה קו

בניין 0 .יקבע בהוראות התכנית כי המרחק בין מבנים רבי קומות בתחום התכנית לא יפחת מ-12 מטרים. הוועדה תציין כי התכנית כפי שהוגשה הציעה קווי בניין אשר הותאמו באופן קשיח לחלופת הבינוי שהוצעה. עם זאת הוועדה סבורה כי יש לאפשר גמישות במקרה זה לשינויים בתצורת הבינוי לעת התכנון המפורט.

3 .גובה מבני המגורים בתכנית יקבע לעד 31 קומות ממפלס רחוב שטרן. יצוין כי התכנית

כפי שהוגשה כללה בינוי בגובה של 26 קומות, וזאת בהתאם לתצורת בינוי ייחודית אשר

שילבה בינוי מדורג רציף. עם זאת הוועדה אינה רואה מניעה לאפשר הגבהה של הבינוי,

וזאת על מנת לאפשר גמישות ליישום תצורת בינוי חלופית לעת התכנון המפורט. כן תציין

הוועדה כי גובה זה תואם את הגובה שאושר בתכניות סמוכות להתחדשות מבנים דומים

- 53 -

לאורך רחוב שטרן.

4 .בנוסף לשינויים אשר התבקשו על ידי מגישת התכנית, הוועדה קובעת כי תקבע תוספת

יח"ד ושטחים לתכנית, וזאת על מנת להבטיח תחזוקה ארוכת טווח של מבנים גבוהים,

בהתאם לבדיקות שנערכו על ידי הרשות להתחדשות עירונית. בהמשך לאמור, ובהתאם

לבדיקת שמאי הוועדה, תיקבע בכל תא שטח למגורים בתכנית תוספת של שטחים ויחידות דיור אשר מימושן יהיה מותנה בכינונה של קרן נאמנות בהיקף של ,000,050,6₪

שמטרתה הבטחת תחזוקת מנע, בלאי ושבר. בהמשך לאמור יקבעו בהוראות התוכנית

סעיפים אשר יתנו את מימוש יח"ד אלה בכינונה של קרן התחזוקה ובהתאם להנחיית לשכת התכנון.

5 .הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם לשינויים אלה ובהתאם ליתר הסעיפים

בהחלטה מיום 23.01.30 .מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם להחלטה זו בתיאום עם לשכת

התכנון והיועצים המקצועיים של הוועדה. ומסמכי התכנית המתוקנים, לרבות טבלאות

ההקצאה והאיזון, יוצגו לוועדה בדיון פנימי נוסף טרם הפקדת התכנית.

** פניה למועצה הארצית להארכת התקופה לפי סעיף 109א' (ב)(1 (לחוק התו"ב.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 2021/09/13 מועד ה18 חודשים לטיפול התכנית חלף בתאריך

08/05/2023 .13/3/2023

הוועדה פונה ליו"ר המועצה הארצית להאריך את התקופה כפי שנקבעה בסעיף 109א(ב)(1 (לחוק

התכנון והבניה לאישור התוכנית שבנדון, ולצורך השלמת הליך אישורה עד לתאריך .2024.3.30

- 54 -

קוורום: שירה תלמי באבאי, דן קינן, אבי בן צור, שרון אופנר, שקמה סיג, אליעזר ראוכברגר, יצחק רביץ.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, שמיעת עורכי התכנית ומשתתפי הדיון, הוועדה סבורה כי קיימת חשיבות בקידום התכנית, התואמת את תכנית האב לשכונה, ואשר מציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית באחד המתחמים האדומים בתכנית האב, המתאפיין במצב פיסי ירוד. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בהתאם למפורט להלן:

1. הוועדה רואה חשיבות רבה בקידום התכנית, המציעה התחדשות עירונית עבור

אחד מהמתחמים "האדומים" הגדולים והמשמעותיים שסומנו בתכנית האב לשכונה.

2. הוועדה תציין כי המתחמים שסומנו בתכנית האב בצבע אדום, לרבות המתחם

שכלול בתכנית שבענייננו, כוללים מבנים במצב פיסי ירוד ונדרשים להתחדשות עירונית מעמיקה ודחופה. למתחמים אלה לא נקבעו הנחיות בינוי מפורטות בתכנית האב ונקבע כי ייבחנו בהם פתרונות לפינוי בינוי וכן פתרונות אחרים, וכי היקפי הבינוי ושיעור הציפוף בהם ייבחנו בתכניות מפורטות בהתייחס לאיכות האדריכלית ויתר ההיבטים התכנוניים.

3. יצוין כי עד כה, במרבית המתחמים האדומים המסומנים בתכנית האב, אושרו

30/01/2023 או מקודמות תכניות הכוללות בדרך כלל בניה גבוהה של מגדלים בגובה של 24-30 קומות.

4. הוועדה בחנה את חלופת הבינוי המוצעת, הכוללת חמישה מבנים המשלבים

בנייה גבוהה בגובה של 20-26 קומות וכן בניה מרקמית ומדורגת. הוועדה התרשמה כי מדובר בבינוי התואם את החלטות הוועדה לעניין אופי הבינוי במתחמים האדומים.

הוועדה תציין עוד כי התכנית מציעה פריסה איכותית של הבינוי, תוך יצירת חללים ציבוריים שונים במפלס הקרקע, ושטחים פתוחים התורמים ליצירת קישורים רגליים שונים לפארק וואדי האסבסטונים.

5. על מנת לייצר רצף במרחב הציבורי, מסמכי התכנית יתוקנו כך שיובטחו

חיבורים נגישים של שטחי השצ"פ (תאי שטח )20,21,22,23,24 ממפלס רחוב גאוני למפלס רחוב שטרן.

6. השטחים המוגדרים בנספח הבינוי כ'גינת בניין' יסומנו בזיקת הנאה.

7. יקבע בהוראות התכנית כי השצ"פים המוצעים בין רחוב שטרן לרחוב גאוני

יפותחו כמעברים, תוך הבטחת כניסות נגישות מהם למבנים בכלל ולהפרשות המבונות בפרט. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת האפשרות להוספת אמצעים מכניים לצורך הנגשה של שטחי השצ"פ המוצעים, סימון אפשרות זו במסמכי התכנית וקביעת הוראות מתאימות בהנחיית לשכת התכנון.

8. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי של היתר הבנייה הראשון

בתחום התכנית יהיה הגשת תכנית פיתוח לשצ"פים, למעברים ולשטחי זיקת הנאה - 55 -

שבתחום התכנית, לרבות נטיעת עצים בוגרים, לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

תנאי למתן תעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה.

9. התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד בהנחיית לשכת התכנון,

וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים.

10. יקבע בהוראות התכנית כי חדרי שנאים ימוקמו במבנה טמון בתת הקרקע . כן

יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה אישור מהנדס העיר למיקום חדרי השנאים ותיאום עם חברת החשמל.

11. תיקבענה בתכנית הוראות להבטחת חזית עירונית פעילה כלפי הרחוב,

להבטחת רציפות המרחב הציבורי בתכנית, ולהבטחת שילוב מיטבי של מתקנים טכניים בתת הקרקע. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

12. יקבע בהוראות התכנית כי לפחות %50 מאורך חזיתות המבנים הפונות כלפי

הרחובות שטרן וגאוני יכללו אחד או יותר מבין השימושים הבאים: מסחר, תעסוקה והפרשות מבונות לצרכי ציבור בלבד. על מנת להבטיח את האמור, תיקבע הוראת סטייה ניכרת בהתייחס להוראה זו.

13. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

14. ייקבע בהוראות התכנית כי גובה קירות תמך לא יעלה על שלושה מטרים. תנאי

להיתר בניה יהיה תיאום עם אדריכל העיר לעניין זה.

15. ייקבע בהוראות התכנית כי בחזיתות הפונות כלפי הרחוב לא יותרו דירות

מגורים או הצמדת שטחים במפלס הקרקע.

16. שלביות הביצוע תיקבע בהנחיית לשכת התכנון תוך התייחסות למתחמים

השונים, לרבות הבטחת מימוש השלד הציבורי באופן מיטבי והתניית אכלוס המבנים בהשלמת פיתוח השטחים הציבוריים הפתוחים והמבונים, השטחים בזיקת הנאה והמעברים.

17. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם

בהינף אחד בכל מתחם ולא תותר בניה בשלבים.

18. תנאי להגשת היתר בניה יהיה אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתכנית בינוי,

עיצוב אדריכלי ופיתוח לכל שטח התכנית.

צרכי ציבור:

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה התייעצות עם יועצת הפרוגרמה של הוועדה,

והצגת ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בהתאם לחוות דעתה בנספח הבינוי של התכנית וקביעת הוראות בתכנית בנוגע להפרשה מבונה בתכנית המציעה איחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון.

20. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם האגף למבני

- 56 -

ציבור בעיריית ירושלים.

תנועה:

21. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה והטמעת

הערותיו במסמכי התכנית.

22. רוחב הדרך המוצעת יתואם עם יועץ התחבורה של הוועדה, לרבות הבטחת

מדרכות ברוחב שלא יפחת מ-3.5 מטר.

23. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להגשת היתר בנייה ראשון בתחום התכנית

יהיה אישור תכנון מפורט לדרכים המוצעות וכי תנאי למתן תעודת גמר ראשונה בתחום התכנית יהיה ביצוע הדרכים המוצעות בתכנית בהתאם לתכנון המפורט שאושר.

סביבה

24. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת הסביבתית בהתאם לשינויים

בהחלטה זו, ואישור יועצת הסביבה של לשכת התכנון והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

25. יקבע בהוראות התכנית כי פתרונות אוורור החניונים ומערכות טכניות יוצעו

בתוך הבניין או עד לגג המבנה, תיאסר הצגת פתרון הכולל מופע מערכות אלו כלפי מרחבים ציבוריים.

26. תנאי להפקדת התכנית יהיה צירוף תכנית ניהול נגר, ניקוז וביוב לאישור יועצת

הסביבה של לשכת התכנון.

27. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לתמ"א 1 תיקון 8 בתיאום עם לשכת התכנון

ויועצת הסביבה של לשכת התכנון.

28. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה אישור המחלקה לאיכות

הסביבה בעיריית ירושלים, לשם הבטחת צמצום המטרדים בזמן עבודות הבניה, זיהום אוויר ואוורור, ואישור שימושי המסחר בתחום התכנית.

29. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום תכנית נטיעות עם

אגף שפ"ע.

30. יקבע בהוראות התכנית כי יובטח מילוי אדמה גננית באזורי גינון מעל גג בהתאם

להנחיות אגף שפ"ע כתנאי להוצאת היתר הבניה.

31. יקבע בהוראות התכנית כי מבני המגורים המוצעים יעמדו בת"י 5281 לבנייה

ירוקה בציון שלושה כוכבים לפחות.

32. יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בכל בניין.

כללי:

- 57 -

33. תנאי להפקדה יהיה השלמת חוות דעת המחלקות הבאות: מים, ביוב וניקוז,

כיבוי והצלה, אגף מבני ציבור, אגף תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, גננות, המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא והמחלקה לעבודה קהילתית. כמו כן עדכון חוות הדעת: צוות בקרת תכנון פיזי, המחלקה לאיכות הסביבה, אגף נכסי עירייה, אגף תושייה, נגישות ומחלקת מדיניות התכנון. ככל ולא תינתן חוות דעת בפרק זמן של 60 יום מהגשת מסמכי התכנית המעודכנים למחלקה, ייחשב הדבר כקיום חובת ההיוועצות.

34. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית

בהתאם לשינויים בהחלטה זו, ואישור היועץ השמאי של הוועדה לטבלאות המעודכנות. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

35. הוועדה שקלה את בקשת נציג עיריית ירושלים, יו"ר הוועדה המקומית, לעכב

את הפקדת התכנית לשם קבלת המלצת הוועדה המקומית. עם זאת, הוועדה תציין כי התכנית מקודמת במשך מספר שנים וכי חלף פרק זמן של כשנה וחצי מאז הגשתה, ובהתאם לכך, הוועדה סבורה כי נכון לקבל החלטה בעניינה על אף שטרם התקבלה המלצת הוועדה המקומית. מכל מקום, ככל שתתקבל המלצה של הוועדה המקומית בעניינה של התכנית טרם הדיון בהצגת מסמכי התכנית המתוקנים, המלצה זו תוצג בפני הוועדה במסגרת הדיון.

36. בהמשך לדברים שנאמרו בדיון מצד בעלי עניין שונים, ועל מנת שהוועדה תוכל

להשתכנע מסיכויי מימושה של התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת הסכמה של בעלים של %50 מיחידות הדיור בכל בית משותף, ושל %60 מיחידות הדיור במתחם כולו.

37. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית, לרבות הנחיות סביבתיות, הנחיות בינוי ותנועה, בהנחיית לשכת התכנון.

38. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

39. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

40. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

41. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

- 58 -

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

קוורום: שירה תלמי באבאי, דן קינן, אבי בן צור, אליעזר ראוכברגר, יצחק רביץ, איילון ברנהרד,

החלטה:

1. הוועדה בחנה את הבקשה להחרגת היתר הבנייה מהתנאים שנקבעו למתן

היתרי בנייה במתחם (שטרן 49 בקשה מספר .)0083.00/2018 הוועדה תציין כי 26/12/2022 בהתאם להחלטת הוועדה המקומית מדובר בבקשה להרחבות של ארבע יחידות דיור, אשר צומצמה להרחבות של 40 מ"ר ליחידה ללא הקלות, ואשר הוגשה טרם ההחלטה לפי סעיפים 77-78 ועל כן המליצה הוועדה המקומית לאשרן.

2. בהתחשב במועד הגשת הבקשות טרם החלטת הוועדה בעניין תנאים למתן

היתרי בנייה לפי סעיפים 77-78 לחוק, ונוכח צמצום היקף הבקשות בהתאם להמלצת הוועדה המקומית, ולאחר שהוועדה השתכנעה כי אין במתן היתרים אלה כדי לסכל את סיכויי קידומה ומימושה של התכנית, הוועדה מחליטה על החרגת בקשות אלה מהמגבלות למתן היתרי בנייה בתחום התכנית.

קוורום: דן קינן- יו"ר, אבי בן צור, שרון אופנר, אליעזר ראוכברגר.

החלטה:

11/07/2022 בהמשך לדברים שנמסרו על ידי מגישי הבקשה ועמדת נציגי יזם התכנית, ומאחר שטרם הוגשה בקשה להיתר מתוקנת בהתאם להחלטת הוועדה המקומית משנת 2018 אשר ניתן להתייחס אליה, הוועדה מחליטה לשוב ולדון בנושא לאחר קבלת עמדת הוועדה המקומית (היא מגישת התכנית שבענייננו) בנוגע לבקשה להחרגת הבקשה להיתר מתחולת התנאים שנקבעו למתן היתרי בנייה במתחם לפי סעיפים 77-78 לחוק.

03/02/2021

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית על מנת לקדם התכנית להתחדשות עירונית המוגשת במסלול רשויות.

** פניה למועצה הארצית להארכת התקופה לפי סעיף 109א' )ב(()1 לחוק התו"ב.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 13/09/2021 מועד ה18 חודשים לטיפול התכנית חלף בתאריך

.13/3/2023

הוועדה פונה ליו"ר המועצה הארצית להאריך את התקופה כפי שנקבעה בסעיף - 59 -

109א)ב(()1 לחוק

התכנון והבניה לאישור התוכנית שבנדון, ולצורך השלמת הליך אישורה עד לתאריך .30.3.2024

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית מציעה התחדשות עירונית, הריסת 10 מבנים קיימים של 331 יח"ד ובניית מבנים חדשים כמפורט להלן:

א. שינוי יעוד ממגורים מיוחד, מגורים רב קומות למגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, ומבנים ומוסדות

ציבור.

ב. קביעת 5 מבנים של 33 קומות מעל הכניסה הקובעת. מבנים אלה כוללים שתי קומות עבור קרן תחזוקה.

ג. קביעת סך שטחי הבניה ל-130,927 מ"ר מירבי מעל הקרקע ו 45,865 מ"ר מתחת לקרקע. מתוכם

5,057 מ"ר מירבי הם עבור "זכויות מותנות" שהקמתן תהיה מותנת בהקמת קרן תחזוקה.

ד. תוספת של 780 יח"ד, סה"כ 1,111 יח"ד, מתוכם 43 יח"ד הן מותנות בהקמת קרן תחזוקה.

ה. קביעת 1500 מ"ר מירבי עבור שטחי מסחר

ו. קביעת שטח נפרד בייעוד " מבני ציבור ומוסדות ציבור". בשטח זה יוקם מבנה של 1,022 מ"ר מירבי

עבור חינוך קהילה ורווחה.

ז. קביעת הפרשות מבונות לצרכי ציבור:

- תא שטח 1 -2 כיתות גן ו 3 כיתות מעון

-תא שטח -2 1 כיתות גן ושירות בקהילה

-תא שטח -3 1 כיתות גן ו 3 כיתות מעון

-תא שטח -4 1 כיתות גן ו 1 בית כנסת

-תא שטח -5 1 כיתות גן ו 1 בית כנסת.

ח. קביעת שטח נפרד בייעוד "שטח ציבורי פתוח" בגדול של 850 מ"ר.

ט. הסדרה של כביש גאוני ושטרן

י. קביעת מבנים להריסה

יא. קביעת עצים לכריתה/שימור

יב. קביעת שלבי ביצוע ותנאים למתן היתר בניה

- 60 -

התוכנית הופקדה בתאריך 27/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 22/10/2024 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות: 17 התנגדויות מתוכן 7 התנגדויות זהות

התנגדות מספר 1 : רשות מקרקעי ישראל

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית כוללת חלקות מספר 25 ו254 בגוש 30428 ו 30415 שהינן בבעלות המדינה. אולם חלק

משטחי חלקות המדינה בתחומי איחוד והחלוקה ירשמו ע"ש עיריית ירושלים. יש לתקן את טבלאות איחוד והחלוקה ולהכניס את חלקות המדינה מעל הקו באמצעות מקדמי התאמה שמאים מקובלים.

התנגדות מספר 2 : מנהל קהילתי יובלים

עיקרי ההתנגדויות:

1. תכנית זו מצטרפת לתכניות רבות בשכונה אשר מוסיפות סכ"ה כ 10,000 יח"ד בקרית יובל. תכנית זו

תגרע מאיכות החיים של התושבים, תעמיס על השלד הציבורי ועל רשתות התחבורה. לכן יש להקטין את מספר יח"ד בתכנית.

2. ישנה קיבולת מוגבלת לרק"ל הקו האדום, אשר תמוצא לאור תוספת יח"ד באזור.

כיוצא מכך, רמת השירות של הקו האדום תהיה נמוכה ובהתאם היקף התושבים שיבחר להמשיך להשתמש ברכב פרטי ימשיך להישאר גבוה. התוצאה היא שהפקקים שאנו עדים אליהם היום ילכו ויתעצמו.

3. גובה הבינוי לכל חמשת ההמבנים עומד על 31 קומות ממפלס שטרן ו33 קומות בהנחה שתאושר קרן

תחזוקה למבנים. יש לצמצם את גובה המבנים.

4. התכנית מגדירה ש %20 מהדירות יכלולו דיוריות. דיוריות אינן מקבלות תקן חניה משל עצמן, למרות

שניתן לשער שאחוז מסוים מהדיוריות יחזיקו ברכב נוסף. בשכונה מצוקת חניה שהולכת וגוברת, ולכן יש לצמצם משמעותית/לבטל את יח"ד הנוספות הנקראות דיוריות.

5. הדיוריות יעמיסו על השלד הציבורי, ויש להן השלכות על הפרוגרמה לצרכי ציבור. לכן יש לבחון נושא זה

לעומק.

6. לאור היתרונות הרבים של תקן בניה ירוקה, יש לבחון לשנות את התקן שנקבע בתכנית מרמה 3 כוכבים

לפחות לרמה של 4 ואף 5 כוכבים לטובת העלאת התרומה של המבנים עבור התושבים המתגוררים במתחם ולטובת הסביבה כולה.

7. יש להוסיף לתכנית גגות ירוקים, עם הכנה עבור התקנת פאנלים סולאריים ו/או תשתית לגגות ירוקים.