ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 11 · קובץ השלמת סדרי יום לוועדה

	פירטי תוכנית		פ
1169069		מספר התכנית:
התנגדויות		סוג דיון:
אייזנבך אליהו		מגיש התכנית:
בלזם שמואל		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
11/05/2023		תאריך עמידה:
מלכי ישראל 43 , גאולה		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	כן			3		30068

החלטה

החלטות קודמות תאריך דיון

החלטה לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן: 1 .יש לצמצם את הקו הכחול שלא יכלול את שטח הדרך המאושרת מדרום. כמו"כ יוצע הרחבת הדרך בחזית הדרומית עד 3 מטרים ביחס לקו הכחול הקיים. 2 .המרפסות יוצעו כמתוכנן מעל הדרך המוצעת. מסמכי התוכנית יתוקנו בהתאם להנחיות לשכת התכנון, תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה בפועל של הבינוי הקיים על שטח הדרך המוצע והמאושר. 3 .גובה המבנה כלפי רחוב נפחא מגיע ל- 7 קומות, המדליפות כלפי רחוב נפחא יתחילו מ: 22.16 +כאשר כלפי רחוב מלכי ישראל המדליפות יתחילו מ13.19 ,+הקדקוד ימשך כלפי רחוב מלכי ישראל בתאום לשכת התכנון. 4 .כל יח"ד המוצעות יוצעו עם אור ואוויר לפי התקנות, מסמכי התוכנית יתוקנו בהתאם. 5 .תנאי להפקדת התוכנית יהיה תיאום נושא השימור בהנחיית לשכת התכנון. 6 .יש להגיש תיק תיעוד של המבנה.

16/07/2023

החלטות קודמות

7 .יש לסמן בנספח הבינוי את חלקי המבנה ההיסטורי הקיים לשימור בתאום עם לשכת

התכנון.

8 .יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותר חריגה עבור חיזוקים הנדסיים מחוץ לקווי הבניין

אלא במעטפת הבנייה הקיימת בלבד.

9 .יקבע בהוראות התוכנית כי תנאי לתעודת גמר הריסת כל עבירות הבניה בבעלות המגיש.

10 .יקבע בהוראות התוכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הסרת כל המפגעים החזותיים

מחזיתות המבנה כגון חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים ביוב וכו'.

11 .תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף אחד

ולא תותר בניה בשלבים.

12 .יקבע בהוראות התוכנית חנויות הפונות בקומות הקרקע לכיוון מלכי ישראל ישמשו

כחזית מסחרית ויקבע כסטיה ניכרת.

13 .יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קווי בניין, שימור,

הריסות, מס' קומות וחנויות.

14 .הוועדה קובעת פטור מחניה בשל קרבה לשני צירי רק"ל ומבנה לשימור.

15 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע תיקונים

טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

16 .בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות

הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון 17 .בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197

כתנאי להפקדת התכנית. 18 .בהתאם לסעיף )86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים: יש לצמצם את הקו הכחול כך שלא יכלול את שטח הדרך המאושרת מדרום. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם. תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה בפועל של הבינוי היושב על שטח הדרך המאושרת (גדר ומדרגות). יש לצמצם את התכסית המוצעת כך שישמר קו בניין אחורי (לאחר הפקעת הדרך) של 3 מ' למעט מרפסות בדופן הדרומית יש לצמצם את מס' יח"ד ל- 2 בכל קומה מאחר ומוצע חללי מחייה ללא אור ואוויר טבעי ובניגוד לתקנות, כל יח"ד יוצעו עם אור ואוויר לפי התקנות.. טבלה 5 מציגה שטחים עיקריים בתת הקרקע כאשר נספח הבינוי מציע שטחי שירות למחסנים באותה קומה. יש להשמיש שטחים אלו כשטח עיקרי ולהציגם בנספח הבינוי בהתאם מאחר ומדובר על קומה שהיא מעל פני הקרקע בחלק זה. אי עמידה בסעיף זה יחשב כסטיה ניכרת יש להנמיך את גובה גג הרעפים שיתאים לאופי הגגות בשכונה ובדומה לגג רעפים ההיסטורי הקיים, גג הרעפים יוצע בקונטור הבינוי המקורי, והתוספת החדשה תהיה בעלת גג שטוח שניתן להשתמש בה כמרפסת גג. אי עמידה בסעיף זה יחשב כסטיה ניכרת. יש להוסיף הוראות להגנת המבנה ההיסטורי הקיים : יש לקבוע בהוראות כי לא תותר פגיעה בקירות היסטוריים. קונסטרוקציה חדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית. לא יותר דיקוק קירות היסטוריים קיימים. התכנית ההנדסית תיבחן בתיאום מח' השימור ותוטמע בתכנון המוצע . יש לסמן בנספח הבינוי את חלקי המבנה ההיסטורי הקיים לשימור ו בתיאום עם מח' השימור . תנאי למתן היתר בניה יהיה חוו"ד מהנדס שימור, נספח פרטי שימור, הנחיות ומפרט להגנת האלמנטים לשימור במהלך העבודות ( יוגשו ע"י אדריכל בעל ניסיון מוכח בשימור, יאושרו ע"י מח' שימור ויצורפו כחלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ). טופס אדר' שימור מלווה וערבות בנקאית . תנאי לטופס 4 יהיה הריסת עבירות בניה, אישור מח' שימור, הסרת תשתיות וביצוע פעולות השימור כיאות .

28/06/2023

יש לתאם בין הבינוי המוצג בנספח הבינוי להיתר בניה אחרון ולסמן את השינויים המבוקשים בהתאם.

תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת מפת מדידה חתומה דיגיטלית ע"י מודד מוסמך וכן נסח טאבו עדכני להשלמת חו"ד מח' מידע תכנוני סופית.

יש לקבוע סעיף סטיה ניכרת למס' קומות, גובה בניין, קווי בניין, גג הרעפים, שימור ונושא ההריסה.

לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המבנה.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן, בתאום מח' שימור.

לקבוע סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413".-

תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות: כבאות, תברואה, ותושייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, חלקות ,2 106 בגוש .30068 בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' מלכי ישראל 43 שכונת זכרון משה, חלקה 3 בגוש 30068 התכנית החלה במקום הינה:

2874ב משנת 1995 ייעדה את שטח המגרש לאזור מגורים מיוחד ודרך חדשה או הרחבה.

2874א משנת 1988 תכנית תקנונית בלבד של תיקון סעיף 5 בתכנית 2874 2874 משנת 1983 ייעדה את שטח המגרש לאזור מגורים מיוחד, 2 קומות וחזית מסחרית תאור מצב קיים:

קיים מבנה בן 2 קומות לכיוון רחוב מלכי ישראל, וקומת מרתף שמעל פני הקרקע בחזית דרומית, בעל חצר אחורית בדופן הדרומית. קיימת בחצר בניה ללא היתר קומת קרקע מקורית משנות ה- ,30 וקומה ראשונה משנות ה- 80 עפ"י היתר.

התכנית מציעה:

שינוי ייעוד למגורים ומסחר, הגדלת מס' יח"ד מ- 4 ל- ,5 ותוספת קומות מ- 2.5 ל- 7 התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 07/06/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 06/08/2024 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

התנגדות עצמית של מגיש התכנית מר אליהו אייזנבך ע"י עו"ד אורי לומברוזו.

עיקרי ההתנגדויות:

מס' קומות – עפ"י סעיף 3 להחלטת ההפקדה, נדרש מגיש התכנית להראות בינוי של 6 קומות בכל חתך של הבניין.

התכנית מציעה הריסה חלקית של הבניין, למעט שימור קומות הקרקע כלפי רחוב מלכי ישראל וקומת מרתף כלפי רחוב נפחא. משכך יש להתייחס לרח' מלכי ישראל כמפלס הכניסה ואין להביא במניין הקומות את הקומה המדרונית החלקית שברחוב נפחא, אשר משמשת ברובה לשטחי שירות.

הרחבת הדרך- מדובר על חלקה קטנה ביותר 213 מ"ר וההפקעה המוצעת מצמצמת באופן ניכר את אפשרות הבינוי בחלקה.

עיון בבינוי הקיים ברחוב מראה כי אין כל היתכנות ממשית להרחבת רחוב נפחא לכל אורכו, בהיקף ההפקעה הנדרש בהחלטת ההפקדה. הרחבת הכביש ברוחב הנדרש בתכנית זו, תחייב הריסת בתים הקיימים ותשתיות קיימות בחלקות שבהמשך הרחוב ואין לה אח ורע ברחובות המקבילים לרחוב מלכי ישראל המתאפיינים בהיותם סמטאות צרות.

בהתאם לפסיקה הקיימת, כמו גם בהתאם להנחיות מנהל התכנון, על מנת לפגוע בקנייניו של אדם, יש להצביע על צורך ציבורי ספיציפי ולא ניתן להסתפק בצורך אמורפי. ההרחבה הנדרשת הנה על בסיס תיאורטי בלבד ללא כל היתכנות ממשית והיא בבחינת "זה לא נהנה וזה חסר".

הוועדה עצמה קובעת בהחלטה, כי בשל היות הבניין לשימור ובשל הקרבה לרכבת הקלה, ניתן פטור מחניה.

קביעה זו נכונה לגבי כל החזית שבין רחוב מלכי ישראל לרחוב נפחא ולפיכך לא ברור מה טעם יש בהרחבה נקודתית של הדרך על חשבון מגרש מגיש התכנית.

במקרה דנן ההפקעה הנדרשת אינה מציגה תכנון כולל של רחוב נפחא ואין כל היתכנות להרחבת הדרך ולפיכך יש לבטלה ולמצער לצמצמה. לחלופין יש להתיר בנייה עד לקו אפס של ההפקעה המוצעת ולהתיר בניית מרפסת מעל זכות הדרך. המתנגד שומר לעצמו הזכות להציג חוו"ד יועץ תנועה בעניין זה.

צמצום מס' יח"ד – לטענת המתנגד הדירות שהוצעו לעת הדיון בהפקדה עומדות בתנאי החוק והתקנות ואין מקום לצמצום מספר הדירות. יבקש המתנגד להותיר את מספר הדירות שהתבקשו בבקשה המקורית בכפוף לקיום התנאי שדרשה הוועדה לעת הדיון בהיתר.

התנגדות מס' 2

מר שטוב יוסף ברוך. המתנגד הינו בעל זכויות בבניין המחזיק ב- %66 מהרכוש המשותף בבניין, וכן ב- 2 מתוך 4 היחידות הרשומות בבית המשותף.

עיקרי ההתנגדות:

קניינית -

דין התכנית להידחות על הסף בשל אי עמידתה ברב הקנייני הדרוש לקידומה, ובפרט אי קבלת הסכמת המתנגד לתכנית.

התכנית הוגשה על ידי בעלי הזכויות של 2 מתוך 4 היחידות הרשומות בבניין, אשר להן הוצמדו כ- %34 מהרכוש המשותף בבית.

התכנית כוללת תוספת יחידות דיור לבית המשותף, ומשכך דרושה הסכמה של לפחות %60 מהדירות בבניין. משתנאי זה אינו מתקיים בענייננו, שכן למגיש התכנית רק 2 מתוך 4 היחידות הרשומות, הרי שמתחייבת דחיית התכנית על הסף.

בנוסף לאמור, התכנית כוללת פגיעה מובהקת בתתי חלקות 3 ו- 4 שבבעלות המתנגד ובשטחן, וזאת בין היתר מכל אחד מהנימוקים המפורטים להלו:

מוצעת הגבלת השימוש ביח"ד המתנגד למסחר בלבד וזאת לעומת רשימת השימושים המגוונת המותרת במקרקעין במצב המאושר לפי תכנית .2874

בחזית האחורית של יח"ד המתנגד קיימים מזה עשרות שנים חלונות הפונים לרח' נפחא. חלונות אלה כלל אינם מסומנים בנספח הבינוי של התכנית המופקדת, וזאת שלא כדין. חלונות אלה בפועל יאטמו על ידי הבניה המוצעת במפלס יחידות המתנגד, וזאת אף מבלי שהאטימה סומנה בנספח הבינוי.

התכנית קובעת כי הקונסטרוקציה החדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית. קרי הקונסטרוקציה שתידרש לצורך תוספת הקומות המוצעת בתכנית תהיה בהכרח בשטח יחידותיו של המתנגד, תוך פגיעה בהם.

עצם קידום התכנית וכן הבניה המוצעת על ידי מגיש התכנית אינה עומדת בתנאים אשר נקבעו במסמכי הבית המשותף לביצוע בניה בשטח המקרקעין ללא צורך בהסכמות יתר הבעלים ובכלל זה לאור הפגיעה ביחידות דיור המתנגד ובזכויותיו.

תכנונית:

התכנית מגבילה את השימושים. המתנגד מתנגד להגבלת השימוש כאמור.

התכנית אינה מסמנת את החלונות הקיימים ביח"ד המתנגד בחזית הפונה לרח' יצחק נפחא. בנוסף, המתנגד מתנגד לאטימת החלונות הדבר אשר יגרום לפגיעה קשה באיכות השימוש ביחידות אלה וכן בשוויין.

התכנית מחייבת פעולות קונסטרוקציה בשטח היחידות עצמן ובהכרח גם בשטח יחידות המתנגד כפי שנקבע בהוראות התכנית והמתנגד מתנגד לכך.

התכנית לקויה באופן הצגת הדברים, ומציגה מצג שווא מטעה בהתייחס למצב הקיים בבניין. כך לדוגמא מוצגת "קומת מרתף" שהנה קומה עיקרית לכל דבר ועניין על פי היתרי הבניה שניתנו בבניין, קומה שמוצגת בהיתר כקומה בגובה 2.6מ' ואף כוללת שתי יח"ד עיקריות ברישום הבית המשותף. המתנגד ככל הנראה מנסה להציג קומה זו כקומת מרתף וקובע את השימוש כמחסנים וזאת מתוך מטרה שזו לא תיחשב כקומה עיקרית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין צמצום מספר יחידות הדיור. התכנית המופקדת מציעה יח"ד אחת

בכל קומה.

כבר בהחלטת הוועדה המקומית הוחלט כי מספר יח"ד יצומצם ל- 2 בכל קומה במקום 3 שהוצעו מאחר ומדובר על חללי מחייה שמוצעים ללא אור ואוויר טבעי ובניגוד לתקנות. כאמור, בהתאם להמלצת מהנדס העיר והמלצת הוועדה המקומית- ניתן לאשר שתי יח''ד בכל קומה, אך לא ניתן לאשר שלוש בקומה כמבוקש מכיוון שתכנון של 3 דירות בקומה כאמור מייצר חללי מחייה לא ראויים, ללא מקור אור ואויר טבעי ובניגוד לתקנות. כפי שצויין מעלה.

לקבל את ההתנגדות לעניין שהתכנית לקויה באופן הצגת השטחים. התכנית אינה מסמנת פתחים

קיימים בחזית שפונה לרח' נפחא שאושרו בהיתר הבניה, ואינה תואמת בגבהים.

יש לתקן את נספח הבינוי ולהתאים את התכנית להיתר בניה מס' 1983/0897.00 לרבות הפתחים והגבהים. ככל שישנם שינויים מוצעים ביחס למצב המאושר, יש לסמנם בהתאם.

לדחות את ההתנגדות לעניין התרת 7 קומות שלמות לכיוון רחוב נפחא ושאין להביא במניין הקומות

את הקומה המדרונית החלקית שברחוב נפחא, אשר משמשת ברובה לשטחי שירות.

מדובר על בינוי שהוא מעל פני הקרקע בחלק גדול היושב על רחוב נפחא שהוא יותר נמוך מרחוב מלכי ישראל בחזית הדרומית של המבנה. ועל כן קומה זו נספרת במניין הקומות. כבר בהחלטת הוועדה המקומית נקבע כי שטחים אלו יוצגו כשטחיים עיקריים בנספח הבינוי ובהתאם לטבלה 5 שכן הציגה שטחים אלו כעיקריים.

יודגש כי מדיניות מע"ר צפון חלה על המגרש וקובעת במגרש זה בינוי של 6 קומות בכל חתך.

יש לתקן את התכנית בהתאם, כך שיוצע בכל חתך 6 קומות וגג רעפים ללא הגבהה ובשטח האחורי שמעל הקרקע יוצע שימוש עיקרי ולא מחסן מעל לקרקע.

לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול הרחבת הדרך מאחר ואין לה היתכנות

רחוב נפחא המדובר הינו רחוב צר ברוחב של 6 מ' ללא מדרכה כאשר מצד אחד- הצד הדרומי גובל בבנייה טורית היסטורית בקו אפס לרחוב נפחא ובצד השני שלו גובל בגדרות בקו אפס וחצרות אחוריות.

הרחבת הדרך המבוקשת הינה הכרחית על מנת לייצר מדרכה ראויה ברחוב כה צר.

יצוין כי ככל שהחלקות הסמוכות יקדמו תכניות חדשות בתורם, גם הן יתבקשו להרחיב את הדרך בחלק שלהם על מנת לייצר רצף אחיד של מדרכה ראויה לתושבי השכונה.

לעניין ההתנגדות לקבל קוו בנין אפס ומרפסת מעל לדרך – היות ומדובר ברחוב מאוד צר אין הצדקה לכך גם אחרי ההרחבה המוצעת.

לקבל חלקית את ההתגדות לעניין שמגישת התכנית אינה רשאית להגיש את התכנית לאור העדר

ההסכמות הנדרשות

הזיקה לקרקע וההסכמות הנדרשות להגשת תכנית נבדק ע"י הוועדה המחוזית בעת הגשת התכנית ובשלב בדיקת תנאי הסף.

התכנית נבדקה ע"י הוועדה המחוזית בהתאם לתקנות של חוק התכנון והבניה ונמצאה כי עומדת בתנאי סף. הטענות ייבחנו מול היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית במסגרת הדיון במתן תוקף לתכנית.

לדחות את ההתנגדות לעניין הגבלת השימושים

מדובר על שימוש מסחרי נצרך ותואם למדיניות מע"ר צפון שחלה על המגרש וקבעה חזית מסחרית בקומת הקרקע.

הערות: .1 בהתאם להחלטת הוועדה המקומית והמחוזית יש לסמן את כל המדרגות בקומת הקרקע בחזית האחורית לכיוון רח' נפחא להריסה. .2 בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית לעניין הרחבת הדרך, יש להרחיב את הדרך עד 3 מ' ולא 2.5 כפי שמוצע בתכנית המופקדת. 2.5 עד 3 אז לכאורה תואם להחלטה .3 מרפסות מעל זכות הדרך רח' מלכי ישראל יצומצמו ל- עד 1.5 מ'. .4 אין היגיון תכנוני ומעשי להציע שטח למסחר באגף האחורי בקומות עליונות שהגישה אליהם הינה דרך חדר מדרגות בחיזת האחורית . יש לבטל את "החנות/משרד" המוצעת בקומת הקרקע– שהינה בעצם קומה ראשונה בצד הדרומי והגישה אליה דרך חדר המדרגות מכיוון רחוב נפחא.
	עורך חוות הדעת
חתימה		תאריך	תפקיד	שם

	פירטי תוכנית		פ
1330075		מספר התכנית:
תיקון החלטה להפקדה		סוג דיון:
		מגיש התכנית:
שוחט אוריה		עורך התכנית:
ועדה מקומית		סמכות:
		תאריך עמידה:
רחובות הבוכרים 27 , בוכרים		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	כן			95

החלטה	החלטות קודמות תאריך דיון
מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים: יש להוסיף גג מעל הבניין המוצע בהתאמה לסביבה . יח"ד- ניתן לבחון העמקת קומת קרקע המאושרת למחסנים ולאפשר יח"ד חדשות בקומה קיימת זו מעל הקרקע. יש לשמר את תצורת גג הרעפים, תינתן השלמה של קומה חלקית חמישית כלפי רחוב הבוכרים.	11/09/2024

עיקרי התכנית ומטרותיה

הרחבות בינוי והשלמת 2 קומות כדלקמן:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים 3 לאזור מגורים ג'

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל- 1225.62 מ"ר מתוכם 837.44 מ"ר שטח עיקרי ו- 388.18 מ"ר

שטחי שירות המהווים .298 % בניה מרבי

3. הגדלת מספר הקומות מ- 5.5 ל- 6

4. הרחבת יח"ד מאושרות בהיתר. שטח דירה ממוצע 85 מ"ר

5. קביעת קווי בניין מרבים חדשים

6. קביעת הוראות לעצים לשימור ולעקירה.

7. קביעת תנאים להיתר, הוראות הריסה ובינוי ושלביות ביצוע.

החלטות קודמות

חניה- מאחר ובנסיבות סעיף 1 להלן נדרש לבטל קומה חלקית מוצעת – יש לאפשר מקום חניה אחד בלבד בהתאם להיתר בניה המאושר.

עצים- יש להציע שתילה של 3 עצים בוגרים לפחות כלפי רחובות הבוכרים ודו חזן גדרות- הרחוב מאופיין בגדרות נמוכים של 3 שורות אבן יש להציג גידור המשתלב עם החניה המוצעת, ההפקעה וכו' בתיאום עם תכנון עיר.

גג- ותוספת של ח. מדרגות אשר מציע מופע של קומה שביעית רחבה.

מוצעים מתקנים על הגג בקרבה מקסימלית לפינת הרחובות. יש להסיטם לחזית האחורית בלבד.

מרפסות- בהתאם להחלטת וועדת השימור יש להציע מרפסת ארוכה חדשה בקומה 11.67 בחזיתות הצד מערבית ומזרחית , יש לסמן תוספות וסגירות לא מאושרות לפירוק.

יש לתקן את הוראות התוכנית לגודל מגרש הדרך.

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר.

חלוקה ו /או רישום

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום (תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

הפקעה:

השטח הציבורי יועבר על ידי ועל חשבון מגישי התוכנית לבעלות העיריה, יש להוסיף לסעיף ההפקעה.

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות.

בהתאם לדרישת מחלקת מידע תכנוני: יש להמציא מכתב מהמודד מדוע תא שטח 10 ביעוד דרך מאושרת לא הוקם בהתאם לגבולות חלקה ארעית []23 מתצ"ר 2747/2019 אשר אושרה כתואמת לתב"ע .3276בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 –

"חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

	תיאור לתיקון החלטה
התכנית נדונה בועדה המקומית החלטת הוע ידה היתה להפקיד את התכנית התכנית חוזרת לדיון לבקשת חבר הוועדה ישראל קלרמ ן על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את התכנית בהתאם.

	המלצת מהנדס העיר
		להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים
מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים: .1 יש להוסיף גג מעל הבניין המוצע בהתאמה לסביבה . .2 יח"ד - ניתן לבחון העמקת קומת קרקע המאושרת למחסנים ולאפשר יח"ד חדשות בקומה קיימת זו מעל הקרקע. .3 יש לשמר את תצורת גג הרעפים, תינתן השלמה של קומה חלקית חמישית כלפי רחוב הבוכרים. .4 חניה- מאחר ובנסיבות סעיף 1 להלן נדרש לבטל קומה חלקית מוצעת – יש לאפשר מקום

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

חניה אחד בלבד בהתאם להיתר בניה המאושר.

5. עצים- יש להציע שתילה של 3 עצים בוגרים לפחות כלפי רחובות הבוכרים ודו חזן

6. גדרות- הרחוב מאופיין בגדרות נמוכים של 3 שורות אבן יש להציג גידור המשתלב עם

החניה המוצעת, ההפקעה וכו' בתיאום עם תכנון עיר.

7. גג- ותוספת של ח. מדרגות אשר מציע מופע של קומה שביעית רחבה.

8. מוצעים מתקנים על הגג בקרבה מקסימלית לפינת הרחובות. יש להסיטם לחזית האחורית

בלבד.

9. מרפסות- בהתאם להחלטת וועדת השימור יש להציע מרפסת ארוכה חדשה בקומה 11.67

בחזיתות הצד מערבית ומזרחית , יש לסמן תוספות וסגירות לא מאושרות לפירוק.

10. יש לתקן את הוראות התוכנית לגודל מגרש הדרך.

11. תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר.

12. חלוקה ו /או רישום

13. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום

(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

14. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא

תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

15. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת

התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

16. הפקעה:

17. השטח הציבורי יועבר על ידי ועל חשבון מגישי התוכנית לבעלות העיריה, יש להוסיף לסעיף

ההפקעה.

18. לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית

להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

19. התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות.

20. בהתאם לדרישת מחלקת מידע תכנוני: יש להמציא מכתב מהמודד מדוע תא שטח 10

ביעוד דרך מאושרת לא הוקם בהתאם לגבולות חלקה ארעית []23 מתצ"ר 2747/2019 אשר אושרה כתואמת לתב"ע .3276בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

21. שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

.22 בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הערה: לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.
עורך חוות הדעת
חתימה	תאריך	תפקיד	שם

	פירטי תוכנית		פ
1338383		מספר התכנית:
הפקדה		סוג דיון:
אבן גבעת שאול בע"מ		מגיש התכנית:
קטורזה יצחק		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
07/08/2024		תאריך עמידה:
ר' ישראל נג'ארה 12 , גבעת שאול		כתובת

	בשלמות			חלקה		גוש
	כן			21		30160
	כן			22		30160
	כן			23		30160
	כן			24		30160
	כן			97		30160

עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות ___8____ תשריט 5

תוכנית להקמת מבנה חדש

1. שינוי יעוד ממגורים 2 ליעוד מגורים מסחר ותעסוקה.

2. תוכנית איחוד וחלוקה

3. קביעת שטחי הבנייה בסך 14,008 מ"ר

• למגורים בסך 12,600 מ"ר מתוכם 5,470 מ"ר עיקרי ו-750 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת, 890 מ"ר עיקרי ו- 5,490 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת • שטחים למבנים ומוסדות ציבור – 240 מ"ר עיקרי מתחת לכניסה הקובעת • מסחר – 258 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת

• תעסוקה – 910 מ"ר עיקרי מתחת לכניסה הקובעת .

4. קביעת מספר יח"ד ל- 55 יח"ד

5. גודל ממוצע של יח"ד כולל ממ"ד 12 מ"ר - 128 מ"ר

6. קביעת מספר הקומות מעל הכניסה הקובעת ל- 8 קומות. 8 קומות מעל רחוב נג'ארה, 13 קומות מעל

רחוב אלקבץ

7. קביעת הוראות ופיתוח

8. קביעת תנאים למתן היתר בניה

9. קביעת שלביות ביצוע

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

הערות			היקפי בניה מ"ר –	ה מ מ ל	שטח המגרשים ביעוד		מס' יח"ד	יעוד הקרקע
			המ"יקרפ –י ב ניה מרבי מעל
					%	מ"ר
			ממר"ברי – מ ע ל לקרקע
			מלקררבקי מע ע ל
%547 בניה מירבי למגורים לא כולל שטחי שרות מתחת לקרקע		7,110			81	1,325	55	מגורים מסחר ותעסוקה- מגורים
		910				1,325		מגורים מסחר ותעסוקה- תעסוקה
		258				1,325		מגורים מסחר ותעסוקה- מסחר
		240				1,325		מגורים מסחר ותעסוקה- מבני ציבור
					14	226		שצ"פ
					5	92		דרך מוצעת
		8,518			100	1,642		סה"כ
	תיאור המצב הקיים
מקבץ רב של מבנים בני 1-2 קומות הכולל מבנים היסטוריים עם גגות רעפים במצב פיסי ירוד לפי חוו"ד שימור ומגוון תוספות והרחובות בבניה קלה
	תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
ת כניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית 1156 משנת 1966 מסמנת במקום אזור תעישיה והרחבת דרך רחוב נג'ארה ואלקבץ 1726 משנת 1985 הקובעת במקום אזור מגורים 2 בחלק הצפוני ושצ"פ בחלק הדרומי במקום רחוב בן עוזיאל. התוכנית מסמנת חזית מסחרית לרחוב נג'ארה בקו בניין 5 חוחזית מסחרית לכיוון שצ"פ בקו בניין 0
היתרים: 1995/912 משנת 1995 היתר לשימוש חורג לישיבה בחלקה 23 בשני מבנים 1995/912.01 משנת 2001 הופק היתר לשימוש חורג לישיבה בחלקה 23 בשני מבנים בשטח של כ-580 מ"ר
עבירות בניה: 2003/6449 בניה ללא היתר – תיק נסגר
	התייחסות למבנים ואתרים לשימור									ה
לבחון שילוב אלמנטים לשימור בבניה החדשה
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
א. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני ב. התייחסות לתבנית הבנייה- עד 6 קומות ג. תכנית שכונתית- לפי תוכנית אב גבעת שאול קרית משה מסומן אזור ב מתחם לשימור מרקם עירוני אופייני במערב גבעת שאול- %200 בניה עד 5 קומות. התוכנית מסמנת שני מבנים לשימור בחזית 0 לרחוב נג'ארה. ד. תקן חנייה עירוני- בינוני
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30
תואם
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תואם									תמ"א 35	ת

תואם							תמ"א 1	ת
ל"ר							תמ"א 18	ת
							אחרת	א
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור	מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
הערות		מוצע בתכנית		נדרש עפ"י תדריך ההקצאות	נ ת	שימוש
				תדריך ההקצאות
			לא				שצ"פ	ש
נדרש 350 מ"ר עבור בית כנסת		240 מ"ר	כן				מבני ציבור	מ
							עתודות / אחר	ע

ח וות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירוני
לא התקבל	אגף תברואה
לא התקבל	אגף נכסי עיריה
הנדון: חו"ד תכנית מס' 1338383 – רח' נג'ארה ,12,14,16 גבעת שאול כללי - מדובר בתכנית המבקשת הקמת מבנה מגורים, תעסוקה מסחר וציבורי ושינוי יעוד מאזור מגורים 2 ודרך מאושרת שנקבעו בתכנית 1726 לאזור מגורים, מסחר ותעסוקה, שצ"פ ודרך מוצעת. התכנית חלה על חלקות 21-24,97 בגוש ,30160 מדובר בגוש מוסדר. יש לתקן בתקנון: - בטבלה שבס' 5 יש לתקן את גודל מגרש מוחלט של תא שטח 1 ל1328 מ"ר בהתאם לטבלת ההקצאה. יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון: איחוד וחלוקה: - תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965 - השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו. יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט- .2009 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד! תנאים בהליך הרישוי: - תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר. לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.	אגף רישוי ופיקוח - מחלקת המידע התכנוני

בדיקה מול מפת גוש: - בגוש 30160 קימת מפת גוש סופית הקבעה את גבולות חלקות .21-24,97 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לתוואי גבולות החלקות שבמפת הגוש. בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת. יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.
לא התקבל		אגף לשיפור פני העיר אגף שפ"ע -	א ה ה כ
		העיר אגף שפ"ע - המח' לתחזוקת
		המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות
		כבישים ומדרכות
.3 המצב המוצע: במסגרת התכנית מבוקשים שינויי יעוד קרקע מ"אזור מגורים 2" ל:"מגורים, מסחר ותעסוקה" בתא שטח 1 (בגודל שטח 1,324.93 מ"ר); מ"דרך קיימת או מאושרת" ל: "דרך מוצעת" בתא שטח 3 (גודל שטח 91.1 מ"ר); ו"שטח ציבורי פתוח" בתא שטח 2 (גודל שטח 225.57 מ"ר). - - השימושים לייעוד "מגורים, מסחר ותעסוקה" הם: מגורים, מסחר, תעסוקה, ספריה, מוסד, משרדים, מרפאות. - התוכנית מציעה הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנה בן 8 קומות מעל כניסה קובעת ו-5 קומות מתחת לכניסה קובעת. סה"כ 55 יח"ד, צפיפות בינוי של 33 יח"ד לדונם. - השטח להפרשה מבונה מוצע בקומה .-1 - סך שטחי הבנייה הכוללים: 14,008 מ"ר, מתוכם שטח מרבי בסך 8,518 מ"ר, שטח עיקרי בסך 7,768 מ"ר. שטח עיקרי למגורים: 6,360 מ"ר, שטח עיקרי למבנים ומוסדות ציבור (הפרשה מבונה) בסך: 240 מ"ר, שטח עיקרי למסחר בסך: 258 מ"ר ושטח עיקרי לתעסוקה בסך: 910 מ"ר. .4 הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון: • בשכונת גבעת שאול וקריית משה קיימות כיום כ- 5,300 יח"ד (על פי השנתון הסטטיסטי לשנת .)2019 הן עתידות לגדול בכ- 3,000 יח"ד על פי תכנית האב (בהתאם לאחוזי מימוש שונים) וכפועל יוצא מכך צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו. • מפרוגרמה לשכונת גבעת שאול וקריית משה, אשר הוכנה במחלקת מדיניות התכנון, עולה כי כבר כיום ישנו במחסור בשטחי ציבור לרבות שרותי דת, רווחה, חברה, קהילה והן בשטחים ציבורים פתוחים. מצב שצפוי להחריף בעתיד. • לאור האמור לעיל ותוך לקיחה בחשבון של תוספות והיקפי הבנייה המוצעים ואחוזי הבנייה המבוקשים, תוספת יח"ד המבוקשת, ונתוני המגרש נדרשות הפרשות ציבוריות כדלקמן: הפרשה מבונה בגודל של 500 מ"ר עבור בית כנסת שיפנה לרחוב שלמה אלקבץ. יש • לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ומול יצחק הנאו מנהל אגף מבני דת. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת. • יש להשאיר את השצ"פ בגודלו ובמיקומו הנוכחי כך שיהיה המשך לשצ"פ שנמצא מדרום. יש לעגן סעיף "שהשטח הציבורי הפתוח" יפותח על ידי היזם ויופקעו	אגף תכנון העיר - המחלקה למדיניות התכנון

אגף תכנון העיר - המחלקה
המחלקה למדיניות התכנון
למדיניות התכנון

.4 הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון:
רכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון: • בשכונת גבעת שאול וקריית משה קיימות כיום כ- 5,300 יח"ד (על פי השנתון הסטטיסטי לשנת .)2019 הן עתידות לגדול בכ- 3,000 יח"ד על פי
הבששכנתונותן הגסבעטתט ישסאטויל ל שוקנתרי י9ת1 0מ)2ש. הה ןק עיתימידותות כליגודםו לכ ב- כ -0 0 ,50,030 3י ח יח"ד" ד( עעלל פפיי תכנית האב (בהתאם לאחוזי מימוש שונים) וכפועל יוצא מכך צרכי
התשכנניתתו ן ההאסבט ט(ביסהטתיא לםש נלתא ח19וז0י2 )מ. הימן ועשת ישדוותני םל)ג דווכלפ בועכל- 0י0וצ,0א3 ימחכ"ךד עצלר כפיי האוכלוסייה באזור יגדלו.
התאכנויכתל וסהיאיהב ב(אבהזותרא יםגד ללוא. חוזי מימוש שונים) וכפועל יוצא מכך צרכי
האוכלוסייה באזור יגדלו. • מפרוגרמה לשכונת גבעת שאול וקריית משה, אשר הוכנה במחלקת מדיניות התכנון, עולה כי כבר כיום ישנו במחסור בשטחי ציבור לרבות
ממפדרינויגורתמ הה תלכשנוכן,ו נעתו להגב עכתי כשבאר וכלי ווםק רישיינתו בממשחהס,ו רא בששרט החויכ צנהיב וברמ לחרלבקותת שרותי דת, רווחה, חברה, קהילה והן בשטחים ציבורים פתוחים. מצב
שמדריונתייו תד תה,ת כרנוווןח, הע,ו לחהב רכהי , כקבהר ילכהיו םוה יןש בנוש בטמחחיםס ורצ יבבשורטיםח י פצתיובחורים ל. רמבצותב שצפוי להחריף בעתיד.
ששצרופתויי לדהתח,ר ריףוו בחעהת, ידח. ב רה, קהילה והן בשטחים ציבורים פתוחים. מצב
שצפוי להחריף בעתיד. • לאור האמור לעיל ותוך לקיחה בחשבון של תוספות והיקפי הבנייה המוצעים ואחוזי הבנייה המבוקשים, תוספת יח"ד המבוקשת, ונתוני
הלאמוורצ עהיםא מווארח ולזעי ילה בונתייוהך להקמיבחוהק שביםחש, בתווןס שפתל תיחו"סדפ ותה מובהויקקשפתי , הובנתניוינהי המגרש נדרשות הפרשות ציבוריות כדלקמן:
ההממגוצרשעי םנד רושאוחתו זהי פהרשבנויתיה צ יהבומרביוותקש כידםל,ק מתןו:ס פת יח"ד המבוקשת, ונתוני

הפרשה מבונה בגודל של 500 מ"ר עבור בית כנסת שיפנה לרחוב שלמה אלקבץ. יש • לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ומול
הלתפראשםה א מתב הונמהי בקגווםד לו השבלי נ0ו0י 5ש מל "הרש עטבחור ה בצייתב וכרניס מתו לש היפמנהח 'ל לרתחכובנו ןש מלמבנהי צאילבקורב ץו.מ יושל יצחק הנאו מנהל אגף מבני דת. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת.
ילצתחאקם ה אנאתו הממנהיקלו םאג וףה מבביננויי דשתל. העלש הטשח טהחצ ילבהוירוית מ נוגליש ה מובחע'ל ל כתנכיסנוהן מנפברנדי תצ. יב ור ומול
יצחק הנאו מנהל אגף מבני דת. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת. • יש להשאיר את השצ"פ בגודלו ובמיקומו הנוכחי כך שיהיה המשך לשצ"פ שנמצא מדרום. יש לעגן סעיף "שהשטח הציבורי הפתוח" יפותח על ידי היזם ויופקעו
מישד רלוהםש. איישר אלעתג ןה סשעצי"ףפ "בשגוהדשלוט וחב מהיצקיובמוור הי נהוכפחתיו חכ"ך שיפיוהתיחה העלמ שידךי להשיצז"םפ ושיונפמקצעאו

לרשות המקומית. • בצמוד לשטח התכנית קיים מגרש בגוש/חלקה ,30160/25-26 להערכתנו יש לבחון אפשרות לצרף את חלקה זו לגבול על מנת ליצור תכנון מיטבי ולהסדיר את השטח בהתאם לייעוד המאושר. • יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין". • בהתאם להחלטת הועדה המחוזית יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית. לאחר התייעצות עם אגף ייעוץ וחקיקה יש להוסיף בסעיף 7.2 -לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת. • בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר. • נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.
לא התקבל		אגף שפ"ע - מח' גננות-עצים	א ג ו
		גננות-עצים ותכנון
		ותכנון
לא התקבל		הרשות הארצית לכבאות והצלה	ה ל
		לכבאות והצלה
לא התקבל		חברת חשמל לישראל	ח ל
		לישראל
לא התקבל	אדריכל העיר
לא התקבל		אגף תושייה - צוות בקרת תכנון	א צ ת
		צוות בקרת תכנון תנועה
		תנועה
תיק חוות דעת שמאים 2024/126 הקמת מבנה מגורים תעסוקה ומסחר ברחוב נגארה ,12-16 גב"ש, ירושלים	אגף רישוי ופיקוח - המח' להיטלי השבחה
חניון החניון נמצא בתת-הקרקע, עם רמפת כניסה ויציאה מרחוב אלקבץ. הוא תוכנן לפי תקן חניה .1 יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה. ניהול נגר המחלקה מחזקת את הכתוב בהוראות התוכנית .4.3.2ד: " ניהול מי נגר יוותרו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הפנוי מבינוי, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי המים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ וחלוקים) או לחילופין איסוף מי הנגר ע"י פתרון מכני בתאום עם מחלקת איכות הסביבה.”	המחלקה לאיכות הסביבה

לרשות המקומית.
שות המקומית. • בצמוד לשטח התכנית קיים מגרש בגוש/חלקה ,30160/25-26 להערכתנו יש לבחון אפשרות לצרף את חלקה זו לגבול על מנת ליצור תכנון מיטבי
בישצ מלובדח לוןש אטפחש רהותתכ נליצתר ףק יאיםת חמלגרקשה זבוג ולשג/בחולל קעהל 6מ2נ-ת5 2ל/י0צ6ו1ר0 ת,3כ לנוהןע מריכטתבנוי ולהסדיר את השטח בהתאם לייעוד המאושר.
וילשה לסבדחירון אאתפ שהרשוטתח ל בצהרתף אאםת ל חיילעקודה הזמו אלגושבורל. ע ל מנת ליצור תכנון מיטבי
ולהסדיר את השטח בהתאם לייעוד המאושר. • יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות
הישר שלועתגן הסמעיקףו מהיפתק עויהי רלשפמיוו "עהלש טשחםי םה רהשמויתוע דהימםק לומצירתכ י בצהיתבוארם י ולפהקוערוא עו"תי פרק ח' ובכפוף לכל דין".
פהררקש וחת' והבמכפקווףמ ליתכל ודייירן"ש. מ ו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות
פרק ח' ובכפוף לכל דין". • בהתאם להחלטת הועדה המחוזית יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית. לאחר התייעצות עם אגף ייעוץ וחקיקה יש להוסיף בסעיף
תבהוקתףא לםת לכהניחתל.ט לתא החורע דההת יהיעמצחוותזי עתם י שא גלףע יגיןע בוץת קוחנוקןי הקתהכ ינשית ל,ה סוסעייףף פבקסיעעיתף 7.2 -לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש
2ת.ו7ק ף-ל לאתחכרנ י ת7 . ש לנאיםח רי בהוטתלייוע צזכותוי ועתם האבגנףי ייהיע ומץת ווחקקףי קתהב "ישע לזוה ווסעליף ה במסגערישף יחולו הוראות תכנית קודמת.
2יח.7ו ל -ול האוחררא ו 7ת שתכנינםית י קבווטדמלות .זכ ויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש
יחולו הוראות תכנית קודמת. • בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל
באכדלר יכהלניווגתע נלוסמפדויתני,ו תיש הלחתלאהם בממוקל והםמ, חגלובקהה להתמכבננוהן עהירמ ווצצעוו, ת והאודרראיכותל העיר.
האעדיררי. כ ליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל
העיר. • נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית,
נשצייקיןו לכיםי ימיקתצכןו עיויחםוו, תו בהינדיהעתם שתישנותי נבהמ, סלפארו רי חהידתוקתד דמיוותר , השפטרחוי קהטת כבנישתל, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם
גשוידקלו למיםש קמ קבציותע,י יםש,נ תובוןי ניחהיםנו ךש יונכוייו בב'מ. סנפתרו נייחםי דאותלו דייוורב,א וש טבחח שהבתוכן ניעתם, התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.
הגותדלק דממשותק הבתיכתנ,ו ן שוגניתבוושן החמינלוךצ תו כמיהובנד'.ס נהתעוניירם ה מאללאו הי ולבתאכונ יתבח. שבון עם

אגף רישוי ופיקוח - המח'
ופיקוח - המח' להיטלי השבחה
להיטלי השבחה

המחלקה לאיכות הסביבה
הסביבה

עצים

בשטח התוכנית נמצאים שני עצים שאינם מופיעים בתשריט.

בנוסף יש לצרף הוראות לנטיעת עצים חדשים.

דירוג אנרגטי

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים, משרדים, או אכסון מלונאי חדש יהיה .b ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה c .

בנייה ירוקה

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המותכננים בתכניות יחוייבו בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה

גגות

המחלקה מחזקת את הכתוב בהוראות .4.3.2ג:

"קולטי שמש על הגג בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה."

בנוסף לכך, יש לקבוע בהוראות התכנית כי הגג של הבניין החדש יהיה גג מועיל כגון גג חי/ירוק/כחול- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'

בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

חדר שנאים

לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

חדר השנאים לא ימוקם בתחומי השצ"פ או מתחתיו.

מסחר

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי עבור שימושי המסחר יהיה תכנון מיקום ייעודי ותשתית מתאימה להתקנת מפריד שמנים ויקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים.

היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון.

לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

תנאי למתן היתר בניה

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול:

- התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי

ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. - התייחסות להשפעת קומת המסחר, מרפאה והמוסד כלפי הבניין עצמו והסביבה בהיבטים סביבתיים (רעש, קרינה, חומ"ס, איכות אוויר וכו) יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הגשת סקר אסבסט מפורט שייערך ע"י סוקר אסבסט מוסמך. תנאי לתחילת העבודות יהיה פינוי כל האסבסט ע"פ חוק. הדסה לאם

מחוץ לעיר ההיסטורית אתרים מס' ,2136 2138 קיים תיק תיעוד מצב מוצע: הריסת מבנים היסטוריים המסומנים לשימור ובניית מבנה חדש בן 8 קומות ו3 קומות מתחת לפני הקרקע. התכנית מציעה שצ"פ לכיוון רח' נג'ארה והרחבת דרך לרח' אלקבץ. תיאור המצב הקיים: הבניה ברחוב נג'רה 12-16 משויכת לבתיה הראשונים של שכונת גבעת שאול בתקופת המנדט הבריטי. תחילתו של הבינוי נראה במיפוי משנת .1924 הבינוי קבוע בקו אפס לרחוב וכולל קומה אחת וגג רעפים. תוספות בניה מאוחרות לקומות חלקיות נוספות נקבעו בחלקות וכוללות חומרים שונים . פרטי הבניין האופייניים הינם תריסי ברזל ודלת ברזל הקבועים בבניין ברחוב נג'ארה 16 כך גם נשתמרה בבניין זה חלק מהחזית המזרחית הפונה אל רחוב נג'ארה אשר מחופה אבן בעיבוד טובזה ומעל לדלת הכניסה לחנות בקומת הכניסה נשתמר פרט כותרת עליונה אופיינית מאבן . הבניינים ברחוב נג'ארה 12-16 בנויים בקו בניין אפס לרחוב נג'ארה. המבנ ים קיימים ברצף של קירות משותפים. הבינוי ברובו בן קומה אחת עד שתים ובחלקו קיים גג רעפים. מרבית החזית מחופה טיח במצב לא טוב ועל גבי החזית הרציפה תשתיות של מים, חשמל, מנועי מיזוג אויר שילוט ובניה וגגונים מאוחרים .מצבם של המבנים רעוע, הן החזיתות החיצוניות והן מצבם של החללים הפנימיים. ערכו האסתטי של הבינוי אינו ניכר למעט תריסים, דלת ברזל, וקטע חזית אבן בעיבוד טובזה לא קיימים פרטים אופייניים . ייעודי הקרקע הקיימים כוללים: מגורים, מוסדות חינוך ומסחר המשמשים בערבוביה. ייעוד הקרקע הסטטוטורי הינו אזור מגורים . במבנים קיימים מספר שימושים: מגורים, מסחר ומוסדות לימוד. הגישה אל הבניינים נקבעת ממערב והבנוי לאורך הרחוב קיים ברצף של קירות משותפים. וועדת שימור: המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :9 מחלקת השימור ממליצה לאשר את הבקשה בתנאים הבאים: .1 ע"פ תיק התיעוד והמצב העדכני בשטח, נראה כי החלקה ברובה מוזנחת והרוסה. האלמנטים היחידיים בעלי ערך שימורי הינם תריסים, דלת ברזל וקטע חזית אבן בעיבוד טובזה. יש לבחון אפשרות לשילוב האלמנטים לשימור בבניה החדשה (תריסים, דלת ברזל, אבן מפירוק). .2 חדר תברואה ומערכות ישולבו בתחום הבינוי כראוי במבנים חדשים ובהתאם למדיניות מהנדס העיר. .3 יש לסמן להריסה את המבנים בתשריט. .4 תנאי למתן היתר: יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת שימור. החלטות הוועדה הוועדה מאשרת את הבקשה בתנאים הבאים:

אגף תכנון העיר - מחלקת השימור

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
החסרונות העיקריים של התכנית	היתרונות העיקריים של התכנית
התוכנית מקטינה שטחי עירייה במצב נכנס. התוכנית חורגת ממדיניות תכנון במקום באחוזי בניה ובמספר קומות .		התאמה לחזון העיר
שטחי תעסוקה בקומת תת"ק.	שטחי תעסוקה ומסחר		כלכלת היישוב/ הרשות:	כ ה
			כהלרכשלותת :הי ישוב/
מוצעת הפרשה מבונה עבור מבנה ציבור מתחת לפני רחוב במיקום לא נגיש,		השפעות חברתיות:	השפעות חברתיות:
התוכנית מסמנת ברחוב נג'ארה שצ"פ ע"ח הרחבת דרך מול שב"צ -בית רוס		תשתיות ותחבורה:
			סביבה ונוף:	ס
		אחר:	אחר:

1. ע"פ תיק התיעוד והמצב העדכני בשטח, נראה כי החלקה ברובה מוזנחת והרוסה.

האלמנטים היחידיים בעלי ערך שימורי הינם תריסים, דלת ברזל וקטע חזית אבן בעיבוד טובזה.

יש לבחון אפשרות לשילוב האלמנטים לשימור בבניה החדשה (תריסים, דלת ברזל, אבן מפירוק).

.2חדר תברואה ומערכות ישולבו בתחום הבינוי כראוי במבנים חדשים ובהתאם למדיניות מהנדס העיר.

3. יש לסמן להריסה את המבנים בתשריט.

4. תנאי למתן היתר: יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת שימור.

.5לבחון שילוב שילוט אודות השכונה ההיסטורית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. התוכנית חורגת משמעותית ממדיניות תכנון באזור גם מבחינת גובה הבינוי מס' 8 קומות לרחוב

נג'ארה ו-11 קומות לרחוב אלקבץ וגם מבחינת אחוזי בניה של %547 החריגים לאזור. ניתן לאשר חריגה זו בכפוף להפרשה משמעותית לצורכי ציבור בשכונה שחסרה מאוד בשטחים לצורכי ציבור.

2. התוכנית מקטינה שטחים בבעלות עירייה 483.24 מצב נכנס ל- 317.67 מ"ר מצב יוצא הפרש של

165 מ"ר. לא מקובל. יש לסמן דרך מאושרת (לפי תוכנית )1156 לכיוון רחוב אלקבץ ולכיוון רחוב נג'ארה. רוחב הדרך יתואם עם אגף תושי"ה ותוכנית אב לתחבורה במידה וניתן להקטין יש לסמן את השארית כשצ"פ/ רצועת גינון באופן ששטחי עיריה במצב נכנס יהיו שווים למצב מוצע. יש להקטין תא שטח 1 וקווי בניין בהתאם.

3. יש לבדוק שילוב חלקות 25-26 מצפון לתוכנית בגבול התוכנית על מנת להציעה בינוי כולל והמשכי

לרצועת הבינוי המתחדשת בין הרחובות נג'ארה ואלקבץ.

4. יש להגדיל שטח הפרשה ציבורית מבונה בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון ולהציעה בית

כניסת בשטח 500 מ"ר.

5. על השטחים הציבורים להיות במקומות מיטביים ואיכותיים בקומות שמעל פני הקרקע, בנגישות

מלאה ועם כניסה נפרדת. תכנון ומיקום מבני הציבור יתואמו עם אגף מבני ציבור אגף מבני דת

.7 קווי הבניין המוצעים בתת הקרקע הינם בקו אפס לגבול החלקה, יש לצמצם קווי בניין ת"ק כך
שיותירו רצועת גינון משמעותית המתאימה לנטיעת עצים בוגרים בחזיתות לרחובות שלמה
אלקבץ ורבי ישראל נג'ארה או שיותירו עומק אדמה מספק של 1.5 מטר לצורך נטיעת עצים.

.10 מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ'. יש לתקן קו בניין למרפסות בחזית מזרחית בהתאם.
.11 שטח ממוצע של יחידות דיור גבוה מהמקובל יש לקבוע שטח ממוצע של דירות ל 105 מ"ר ולא 128
כמוצע.
.12 יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 80 מ"ר (כולל ממ"ד) בהתאם
להנחיות מנהל התכנון.
.13 החניון יכלול גם חניות לשאר השימושים בחלקה באזור נפרד.
.14 לא יותר ניוד שטחים מעל הקרקע לתת קרקע ולהיפך יש למחוק סעיף זה בהוראות לטבלה .5
.15 מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה
.16 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח
הרשום ולא המדוד!

.21 תנאי להיתר הריסה/חפירה ראשון בתחום התכנית יהיה הגשת מסמך סביבתי לאישור המחלקה
לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. במסמך ייבחנו היבטים סביבתיים של עבודות ההריסה,
החפירה והבניה לרבות מטרדי רעש ואבק, וכן מטרדים בשלב הקבע מהיבטי רעש, איכות אוויר,
קרינה ועוד. במסמך יבחנו מפלסי הרעש מתחבורה, מהמסחר המתוכנן וממערכות מכניות בבניין
ויפורטו האמצעים לעמידה בקריטריונים ולהפחתת רעש ממקורות הרעש השונים לרבות
האמצעים למיגון דירתי. אמצעים אלו יוטמעו בתכנית הבקשה להיתר לאחר אישור המחלקה.

כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה

6. שטח זה ייוחד לרשות המקומית והנכס יירשם כתת חלקה נפרדת בבית המשותף, ותירשם לגביה

הערת אזהרה לפי תקנה 27 לחוק המקרקעין.

8. דירוג הקרקע יעשה עד 3 מ' גובה ובטיפול נופי המותיר שטח קרקע המאפשר נטיעות של עצים

בוגרים.

9. הכניסות לבניינים יוצעו ללא מדרגות ובתכנון מלווה רחוב, מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס

המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה ניכרת

17. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקת איכות סביבה ואישורה יהיה תנאי למתן

היתר הבנייה.

18. יש לבחון בשלב היתר הבניה שילוב אלמנטים לשימור בבניה החדשהבתיאום עם מחלקת שימור

19. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא

תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

20. בתיאום מול חח"י יש לבחון את הצורך בתחנות שנאים לפרויקט ובנוסף לבחון את הצורך בתוספת

תשתית השנאה מעבר לנדרש בפרויקט זה עבור צרכי השנאה במרחב כולל ביטול שנאים על עמודים קיימים וכו', ככל וידרש חדר שנאים, הנ"ל יוטמן בתת הקרקע במסגרת התכנית, לא תותר הצבתו של המתקן בנפרד, או בשטח ציבורי או מעל הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת

22. תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הגשת סקר אסבסט מפורט שייערך ע"י סוקר אסבסט

מוסמך. תנאי לתחילת העבודות יהיה פינוי כל האסבסט ע"פ חוק.

23. תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע

ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה

וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים .24 תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש, בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יוותר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות מתחת למפלס הפיתוח לנטיעת עץ בוגר וזאת על מנת להימנע משתילת עצים באדניות מוגבהות. .25 השלמות חוו"ד של הגורמים הבאים: הרשות הארצית לכבאות והצלה, חברת הגיחון, אגף תברואה, חח"י, אגף תושי"ה, המחלקה לנגישות, אגף שפ"ע, תוכנית אב לתחבורה, מחלקת היטל השבחה, .26 שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית. .27 בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. .28 הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 .29 הערות טכניות לתקן גודל מגרש בטבלה 5 לפי תא שטח 1
עורך חוות הדעת
חתימה	תאריך	תפקיד	שם
			ג ניס מיכאל

.26 שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום
דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות
הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.
.27 בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך
הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות
ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
.28 הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה
בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

	פירטי תוכנית		פ
1339696		מספר התכנית:
הפקדה		סוג דיון:
תלמוד תורה יעבץ		מגיש התכנית:
גלר דינה		עורך התכנית:
ועדה מחוזית		סמכות:
08/08/2024		תאריך עמידה:
יפו 75 , מרכז העיר		כתובת

	בשלמות		ה	חלקה		גוש
	כן			22		30074

	עיקרי התכנית ומטרותיה	ע
	חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 3 תשריט 2

	תיאור כמותי של המוצע בתכנית												ת
הערות	הערות		היקפי בניה	ה מ מ ל		שטח המגרשים ביעוד			ש	מס' יח"ד	יעוד הקרקע	יעוד הקרקע
			מ"ר –		%	%	מ"ר	מ"ר
			מרבי מעל
			לקרקע
%588 מרב י		1415 עיקר י			100		240.61				מגורים ומסחר
					100		240.61				סה"כ
	תיאור המצב הקיים
מבנה מגורים וקומת מסחר תת קרקעית גבוהה מעל הקרקע בחלקה, מהווה חלק מבניה טורית רציפה וכולל 2 אגפים הבנויים בקו אפס : האגף לכיוון רח' יפו הינו בן 3.5 קומות וגג רעפים (קומת המרתף מוגבהת ונפרצו בה פתחים גדולים בתקופה מאוחרת יותר לשימוש כחנויות) , האגף הפונה לכיוון חצר שכונת אבן ישראל הינו בן 4 קומות וגג רעפים . סה"כ 7 יח"ד . המבנה נבנה בשלביות :

תוספת קומות והרחבות בינוי למבנה היסטורי כדלקמן:

1. שינוי ייעוד ממגורים מיוחד למגורים ומסחר

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל- 1415 מ"ר עיקרי מעל הקרקע, ו- 240 מ"ר עיקרי בתת הקרקע.

3. %688 בניה

4. הגדלת מס' קומות מ- 3 ו- 4 ל- 6

5. קביעת מס' יח"ד ל- 20

6. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

7. הוספת שימוש למגורים להשכרה

8. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

קומת מרתף ואגף צפוני בקומת הקרקע נבנו עם הקמת השכונה בשנת 1873 אגף דרומי קומת קרקע, וקומה ראשונה נבנו בשנת 1898 קומה שנייה נבנתה בסוף שנות ה – 20 ובשלב מאוחר יותר נפרצו פתחים בחזית המרתף שפונה לרח' יפו לשימוש חנויות על חשבון המחסנים .
	תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
תכנית מס' 4847 משנת -2004 מייעדת את המגרש לאזור מגורים מיוחד , חזית צפונית לשימור וקובעת תוספות בניה נפחית והוראות לשימור שכונת אבן ישראל, התכנית קובעת 0 תוספות לאגף הצפוני והדרומי, ורק בחצר מתירה תוספת 2 קומות , גג שטוח. עפ"י התב"ע קיים 3 קומות וגג רעפים לכיוון רח' יפו ו- 4 קומות וגג רעפים לחצר. תכנית מס' 1680 משנת -1972 הרחבת דרך ברחוב יפו. תכנית מס' 62 משנת -1959 התכנית מייעדת את המגרש לאזור מסחרי, 150 אחוזי בניה ב 3 קומות.
היתרים: לא הופק עפ"י המערכת העירונית
עבירות בניה: 2019/7970.00 נפתחת תיק פיקוח בניה ללא היתר תאריך סטטוס 8/12/2019
	התייחסות למבנים ואתרים לשימור
המבנה כלול בתבע לשימור מס' 4847 התכנית היא תכנית שמור לכל מתחם שכונת אבן ישראל תוך הקפדה על גובה בנייה נמוך סביב חצר מפותחת
	התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
א . ייעוד לפי תכנית המתאר -אזור מע"ר ב . התייחסות לתבנית הבנייה -המבנה הוא חלק מבנייה טורית . ג . תכנית שכונתית -תוכנית שימורית מס' 4847 לשכונת "אבן ישראל" ד . תקן חנייה עירונ י-מע"ר ע"פ 5166 ב .
	התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30
אזור מטרופולני, מוטה תחבורה ציבורית , אזור פיתוח עירוני, תואם לתמ"מ 30/1
	התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תואם							תמ"א 35	ת
תואם							תמ"א 1	ת
תואם							תמ"א 18	ת
							אחרת	א
	מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור							מ
הערות	הערות	מוצע בתכנית		נדרש עפ"י	נ ת	שימוש	שימוש
				תדריך ההקצאות
			כן/לא/ל"ר				שצ"פ	ש

		כן/לא/ל"ר		מבני ציבור	מ
		כן/לא/ל"ר		עתודות / אחר	ע

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירונ י
לא התקבל		הרשות הארצית	ה ל
		לכבאות והצלה
לא התקבל	אגף תברואה
לא התקבל		מנח"י- המחלקה	מ ל פ
		לתכנון עירוני
		פיז י
לא התקבל		חברת חשמל	ח ל
		לישראל
הנדון: חו"ד תכנית מס' 1339696 – רח' יפו ,75 מרכז העיר כללי - מדובר בתכנית המבקשת הגדלת זכויות בניה ותוספת קומות למגורים, התכנית מבקשת לשנות יעוד מאזור מגורים מיוחד שנקבע בתכנית 4847 לאזור מגורים ומסחר. התכנית חלה על חלקה 22 בגוש ,30074 מדובר בגוש שומה, אין שינוי בגבולות ושטח החלקה. בדיקה מול תצ"ר: - בחלקה 22 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 484/2019 הרושמה מתאריך 05.07.2021 . מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקה שבתצ"ר. בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.	אגף רישוי ופיקוח - מחלקת המידע התכנוני
לא התקבל		אגף תכנון העיר	א - ה
		- מחלקת
		השימור
לא התקבל		אגף לשיפור פני	א ה - ל כ ו
		העיר אגף שפ"ע
		- המח'
		לתחזוקת
		כבישים
		ומדרכות
לא התקבל		אגף תושייה -	א צ ת
		צוות בקרת
		תכנון תנועה
לא התקבל	מהנדס תמא 38
		חברת הגיחון	ח

	מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
	החסרונות העיקריים של התכנית			היתרונות העיקריים של התכנית
פגיעה בשכונה לשימור וחריגה מהמדיניות בדגש על נושא מופע מס' הקומות .						התאמה לחזון העיר	התאמה לחזון העיר
							כלכלת היישוב/
							הרשות:
							השפעות חברתיות:
							תשתיות ותחבורה:	ת
							סביבה ונוף:
							אחר:	א

מח' המים לא התקבל

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את התכנית ולא להפקידה

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית ולא להפקידה מהסיבות הבאות:

1. מדובר על מבנה המצוי בשכונת אבן ישראל אשר הינה אחת משכונות החצר היהודיות הראשונות מחוץ

לחומות העיר העתיקה שנבנתה מהמאה ה-.19 בעלת ערך שימורי גבוה ביותר כיחידה שלמה אחת ובעלת ערך היסטורי ואדריכלי ייחודי לירושלים.

2. התוכנית דנן מציעה תוספת של 3 קומות מעל קומת מרתף מוגבהת, כך שנוצר מופע של 6 קומות מעל

קומת מרתף מוגבהת לכיוון רח' יפו ונגישה ממפלס הרחוב (מאחר ונפרצו בה פתחים גדולים והושמשה כמסחר) ו- 7 קומות לאגף הדרומי שפונה לחצר השכונה, ובכך מהווה חריגה משמעותית מהתבע התקפה.

3. מפאת ערכיה ההיסטוריים, אושרה לשכונה זו, תכנית שימור מס' 4847 משנת .2004 אשר בין יתר

הוראותיה שמה דגש לנושא הגובה וקבעה גובה מפורט ומדויק לכל חלקה וחלקה מתוך חשיבות שמירה על מרקם הבניה הייחודי מהתקופה העות'מאנית.

בחלקה הנדונה קבעה כי לא תותר תוספת קומות לשני האגפים הצפוני והדרומי והבינוי המקס' יהיה כקיים - 3 קומות וגג רעפים לא מוגבה באגף הפונה לרח' יפו, 4 קומות וגג רעפים לא מוגבה באגף הפונה לכיוון החצר השכונתית, ותוספת של 2 קומות בלבד בשטח החצר הפנימית וגג שטוח.

4. אישור החריגה המשמעותית המוצעת, עלולה להוות תקדים ליתר המבנים ולפגוע מהותית באופי

השכונה המאופיינת בחצר מרכזית סביבה בינוי רציף ובגובה המותאם לחלקות צרות וקטנות מ-150 מ"ר.

5. לאור כל האמור, יש לדחות את התוכנית המוצעת ולשמור על ערכי שכונת "אבן ישראל" הייחודית.

עורך חוות הדעת
חתימה	תאריך	תפקיד	שם

	פירטי תוכנית		פ
1166479		מספר התכנית:
הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה		סוג דיון:
רבני זיוה		מגיש התכנית:
שפירא יצחק		עורך התכנית:
ועדה מקומית		סמכות:
		תאריך עמידה:
מעגל בית המדרש 22 , בית הכרם		כתובת

	בשלמות			חלקה	גוש
	כן			25	30150
	לא			94	30150

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
לא התקבל	התובע העירונ י
לא התקבל	אגף תברואה
מונה תדפיס הוראות 4 מונה תדפיס תשריט 3 החלפת שטחים ברחוב מעגל בית המדרש, בית הכרם ירושלים התוכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית גוש/ חלקה 30150/25 רישום בית משותף, הערה על יעוד מקרקעין תקנה .27 גוש/ חלקה 30150/212 העתק רישום פנקס זכויות, מיום 5/11/2015 חלוקה, מדינה, בשלמות, שטח החלקה 1,782 מ"ר. הערות הנכסים .1 יש לקבל אישור תושי"ה לשינוי תוואי הדרך המאושרת. .2 ככל ותושי"ה יאשרו שינוי תוואי בדרך יש לפנות למדינה בנוגע לבקשה להחלפה.	אגף נכסי עיריה

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוכנית להסדרת מצב קיים ע"י החלפת שטחים

1. שינוי יעוד מדרך ומגורים 5 לדרך ומגורים

2. תוכנית איחוד וחלוקה

3. קביעת הוראות בינוי ופיתוח

.3בכפוף לסעיף 2 לעיל שטחי הציבור, לרבות ההפרשות המבונות(אם תדרשנה בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י נחלקת מדיניות התכנון) יירשמו ע"ש העיריה במסגרת הוראות האיחוד וחלוקה. הערות טכניות יש לתקן מספר חלקה לא 94 אלא .212
לא התקבל		חברת חשמל
		לישראל
לא התקבל		אגף רישוי
		ופיקוח - מחלקת
		המידע התכנוני
לא התקבל		אגף תושייה -
		צוות בקרת
		תכנון תנועה
לא התקבל		אגף רישוי
		ופיקוח - המח'
		להיטלי השבחה

	תיאור להצטרפות הועדה המקומית	ת
לפי מצב מאושר חלק צפון מזרחי של חלקה 25 בגוש 30150 ביעוד אזור מגורים 5 חופפת למדרכה ולחלק מדרך של רחוב מעגל בית המדרש הסמוך. התוכנית מציעה חילופי שטחים באופן המסדיר את תחום הרחוב הקיים ומרחיב את חלקת מגורים בשטח זהה על חשבון חלקה 212 ביעוד דרך מאחר ובעלות על חלקה זו הינה של המדינה תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת להסדיר יעודי קרקע לפי קיים בפועל ולקבוע יעוד דרך לאורך החלק הצפון מזרחי של התוכנית ברחוב מעגלי בית המדרש ולקבוע שטח זהה למגורים בפינה הצפונית של תוכנית, שטח המשמש בפועל לחניה
	עורך חוות הדעת
חתימה		תאריך	תפקיד	שם
		יום ראשון 06 אוקטובר 2024		גנ יס מיכאל

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה