ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 50 · קובץ התנגדויות לתכנית 1125970_compressed (1).pdf

ירושלים, 15 במרץ 2026

לכבוד

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים

ועדה נכבדה,

הנדון: התנגדות לתכנית 101-1125970 - מתחם טובול - מגורים בעירוב שימושים ברחוב התעשיה 5

תלפיות ירושלים

1. בשם מרשינו, פלפלון סנטר בע"מ, תרזה מימון וכספים בע"מ, מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, Abotts

L.t.d Properties (להלן יחדיו – מרכז בליליוס או המתנגדים), ובהתאם להוראות סעיפים 100 ו-103 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה), מוגשת בזאת התנגדות לתכנית המופקדת.

2. כפי שיפורט להלן, המתנגדים הם ארבע חברות, בעלות קרקעות באזור תלפיות בירושלים, אשר פועלות

מזה שנים למימוש זכויותיהן ולבניית פרויקטים משותפים בקרקעות שבבעלותן.

3. בימים אלה מקדמים המתנגדים תכנית משמעותית הגובלת ממזרח ומדרום לתכנית המופקדת.

4. בין השאר כוללת תכנית המתנגדים שטח הידוע כחלקה 63 בגוש 30129 (מגרש 204 לפי תכנית 4539ב)

ביעוד מאושר למסחר, תעסוקה ומבני ציבור (להלן – חלקה 63 של המתנגדים או חלקת המתנגדים).

5. בהתאם להליכי תיאום תכנון מול מוסדות התכנון שטח זה בתכנית המתנגדים צפוי לעבור הליכי שינוי

יעוד לצורך הפרשתו לעירייה כשטח מוסדות ציבור עבור הקמת בית ספר.

6. בהתאם לאמור, נקבע כבר בישיבות תיאום תכנון ובחוות דעת של מהנדס העיר לתכנית המופקדת כי:

א. חלקה 63 של המתנגדים – שנכללה בחלקה בגרסתה המוקדמת של התכנית המופקדת, ללא

שלמתנגדים הוקצו זכויות תמורה ראויות בגין הכללתה – תיגרע מהתכנית המופקדת;

ב. וכן נקבע כי ייבחן הצורך בכביש שלפי גרסתה המוקדמת של התכנית המופקדת הציע חיבור בין

רח' החרושת לרח' פייר קניג ע"ח המקרקעין של המתנגדים. וכי בהעדר הצדקה, גם הכביש

ייגרע מהתכנית המופקדת.

7. בהמשך גם הועדה המחוזית הנכבדה, בהחלטתה להפקיד את התכנית, קבעה כי:

8. עתה, מעיון בתכנית המופקדת עולה כי אכן חלקת המתנגדים לא נכללה בתחום 'הקו הכחול' של

התכנית המופקדת וכן לא פורטה ברשימת הגושים והחלקות שכלולות בתכנית המופקדת (סעיף 1.5.5 להוראות התכנית המופקדת).

9. דהיינו, התכנית המופקדת אינה חלה על חלקה 63 של המתנגדים.

10. אלא שעיון מעמיק ורציף בכלל מסמכי התכנית המופקדת מעלה כי באופן תמוה בכל זאת ישנן הוראות

וסימונים במסמכיה השונים של התכנית המופקדת המתיימרים לחול מחוץ לקו הכחול שלה - על

המקרקעין של המתנגדים.

11. כך בתקנון, תשריט, נספח נוף, נספח בינוי, נספח ניקוז וניהול מי נגר, חוות דעת אקוסטית סביבתית,

תשתיות מים וביוב, דו"ח מיקרו אקלים, סקר קרקע וגזי קרקע, סקר היסטורי, דו"ח מדידת שדה מגנטי – כפי שנציג להלן.

12. אף שברור כי אין ולא יכול להיות כל תוקף חוקי להוראות וסימונים אלה שמחוץ לתחומה של התכנית

המופקדת, נושאים אלה, ככל שלא יתוקנו טרם אישורה של התכנית המופקדת, עלולים להעלות תהיות פרשניות וחוסר בהירות מסוים לגבי תחולתה של התכנית המופקדת על מקרקעי המתנגדים.

13. יתירה מכן, המתנגדים אף קיבלו הודעות בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד

וחלוקה), התשס"ט – 2009 (להלן - תקנות איחוד וחלוקה) בהן נאמר כאילו חלקה 63 מצויה בתחום התכנית המופקדת והם אף נתבקשו להודיע לועדה המחוזית האם הם מסכימים להכללתם בתחום התכנית המופקדת, אם לאו.

14. בהמשך לאמור, ומאחר שאין חולק כי התכנית המופקדת לא אמורה לחול על חלקת המתנגדים, ולא

יכולה לקבוע הוראות וסימונים בעלי תוקף חוקי בשטחים שמחוץ לקו הכחול שלה (דהיינו שטחי

המתנגדים), טרם מתן תוקף לתכנית, מתבקשת הועדה הנכבדה לתקן את כלל מסמכיה שלעיל, על

מנת למנוע חוסר בהירות ולהבטיח אחידות בנושא אי תחולתה על חלקת המתנגדים.

15. לצורך כך המתנגדים מבקשים לקבל לעיונם את מסמכי התכנית המתוקנים – ערב פרסומה לאישור.

16. נפרט להלן את עיקרי הרקע הרלוונטי בנושא (תכנוני, עובדתי, הליכי תיאום תכנון, סיכומים מול גורמי

התכנון, תנאים להפקדת התכנית ועוד); לאחר מכן נציג ביתר הרחבה את הנושאים במסמכי התכנית המופקדת הנוגעים לחלקת המתנגדים שנדרש לתקנם טרם אישורה של התכנית.

17. המתנגדים מבקשים להיות מוזמנים, באמצעות הח"מ, לכל דיון שיערך בתכנית המופקדת ו/או

בהתנגדויות לתכנית המופקדת.

א. רקע תכנוני ועובדתי רלוונטי

18. מרכז בליליוס הינה, בין היתר, בעלת שטחים בתחומה של תכנית 4539ב - 'מתחם בליליוס - שכ' תלפיות'

(להלן - "תכנית 4539ב"), לרבות מגרש 204 לפי תכנית 4539ב, הידוע כחלקה 63 בגוש 30129 ביעוד מסחר, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור.

נסח רישום מקרקעין לחלקה 63 מצורף ומסומן כנספח א'.

2

וראו נא סימון חלקה 63 על גבי תשריט תכנית 4593ב ותצלום אוויר של המקרקעין:

תחום באדום - חלקה /63מגרש 204 של מרכז בליליוס

19. מזה תקופה ארוכה מקדמת מרכז בליליוס הליכים לתיאום וגיבוש תכנית חדשה שתחול במקרקעיה –

תכנית בשטח של כ- 11.6 דונם, לרבות בחלקה 63 הנ"ל, כאשר מתוך השטח הנ"ל התכנון המקודם מייעד להפקעה לצרכי ציבור שטח של כ 4.6 דונם.

ראו נא את תחום התכנית המקודמת על ידי מרכז בליליוס – מסומן בקו כחול:

התכנית המופקדת

חלקה 63 של המתנגדות

20. אגב כך נודע למרכז בליליוס על הליכי קידומה של התכנית המופקדת.

21. כאשר לתדהמתה גילתה מרכז בליליוס כי התכנית המופקדת – בגרסתה המוקדמת – כללה גם חלק

משמעותי מחלקה ,63 וייעדה אותו להפקעה עבור דרך ציבורית.

3

ראו מתוך תשריט ישן של התכנית המופקדת:

חלק מחלקה 63 של

המתנגדים. יועד להפקעה

עבור דרך בגרסה ישנה

של התכנית המופקדת.

22. לא זו אף זו, שטח זה של מרכז בליליוס גם נותר מחוץ למתחם איחוד וחלוקה לפי אותה גרסא ישנה

של התכנית המופקדת. כך שלמרכז בליליוס גם לא הוקצו כל זכויות תמורה בגין שינוי יעוד והפקעת מקרקעיה, וזאת בנוסף לפגיעה שתכנון זה גרם ליתר שטחי מרכז בליליוס כאשר הותיר את יתרת חלקה 63 של המתנגדים ללא אפשרויות מימוש ראויות.

ראו מתוך תשריט ישן של התכנית המופקדת:

גבול מתחם איחוד וחלוקה

שטח מרכז בליליוס שלא

נכלל באיחוד וחלוקה

23. גם לגופו של התכנון – התכנית המופקדת, בגרסתה הישנה, סתרה את התכנון המקודם בתכנית

החדשה במקרקעין של מרכז בליליוס, על פיו, כאמור לעיל, בתיאום עם הועדה המקומית נקבע כי חלקה 63 ושטחים נוספים של מרכז בליליוס מתוכננים לשנות את ייעודם לשטח חום עבור הקמת בית

ספר תיכון והרחבת דרך לרווחת תושבי האזור.

4

ראו נא מתוך סיכום ישיבת תיאום תכנון שהתקיימה עם מהנדס העיר בשנת :2024 הסיכום מיום 5.9.2024 מצורף ומסומן כנספח ב'.

24. בתום הישיבה מהנדס העיר בירך על התכנון המקודם על ידי מרכז בליליוס וביקש להמשיך בקידומו

וכן ביקש לתאם בין שתי התכניות.

ראו נא מתוך סיכום הישיבה נספח ב' הנ"ל:

25. בהתאם לסיכום המשיכה לפעול מרכז בליליוס לקידום תכנית חדשה במתווה האמור.

לצורך כך, בהתאם להנחיות מהנדס העיר נדרש לגרוע את השטח של מרכז בליליוס מתחומה של

התכנית המופקדת.

בנוסף, על פי הנחיותיו נבחן גם נושא ביטול הכביש שבגרסה הקודמת של התכנית המופקדת ביקש לחבר בין רח' החרושת לרח' פייר קניג –והוצע ע"ח חלק מחלקה 63 של המתנגדים (ראו בסיכום לעיל)

לאחר בחינה כאמור, הומלץ לבטל את הדרך האמורה ולפנות ללשכת התכנון המחוזית להצגת

הפרויקט.

5

ראו נא מתוך סיכום בישיבת שולחן עגול עם צוות תוש"יה וחברת עדן:

סיכום ישיבות של שולחן עגול מהימים 17.12.2024 ו- 31.12.2024 מצורף ומסומן כנספח ג'.

26. בהמשך לאמור, ביום 10.2.2025 גם נערכה ישיבה משותפת של נציגי הועדה המקומית ומרכז בליליוס

עם מתכנן המחוז, אדר' דן קינן, וזאת על מנת לתאם בין התכניות ולבטל את ההפקעה לדרך בחלקה 63 של מרכז בליליוס.

מצגות תכנוניות שהוצגו למתכנן המחוז מצורפות ומסומנות כנספחים ד' ו- ה'.

הודעת דוא"ל שנשלחה למתכנן המחוז ביום ,12.2.2025 בהמשך לישיבה, מצורפת ומסומנת כנספח ו'.

הודעת דוא"ל נוספת שנשלחה ביום 27.2.2025 לאדר' תומר אלגרבלי מלשכת התכנון מצורפת ומסומנת כנספח ז'.

27. בהמשך, ביום 17.3.2025 הועלתה למערכת מנהל התכנון חוות דעת עדכנית של מהנדס העיר לתכנית

המופקדת, שבה נקבע כי אין תועלת בדרך הדרומית שהוצעה בגרסה הקודמת של התכנית המופקדת

ותחת זאת יש לקדם את התכנון המוצע על ידי מרכז בליליוס. ראו נא מתוך חוות הדעת:

חוות הדעת מצורפת כנספח ומסומנת ח'.

28. ביום 23.3.2025 שבה ופנתה מרכז בליליוס למתכנן המחוז וביקשה לבצע תיאום תכנון בין שתי

התכניות, על מנת לוודא שכלל מסמכי התכנית המופקדת יתוקנו כנדרש ערב הפקדתה ובהתאם מרכז בליליוס תוכל להמשיך ולקדם את התכנית שלה – כמוסכם עם הועדה המקומית.

6

29. בתגובה נענתה ביום 24.3.2025 כי "הוועדה [המחוזית – הח"מ] החליטה על הפקדת התכנית [התכנית

המופקדת – הח"מ] לרבות השלמת הבדיקות הנדרשות בהיבטי האו"ח / הפקעה הכלולים בתכנית. לעת הפקדת התכנית, ובהתאם לשלב שנקבע לכך כחוק שמורה לבעל עניין הרואה עצמו נפגע [הזכות –

הח"מ] להגיש התנגדות".

ראו נא חלופת הודעות דוא"ל המצורפת ומסומנת כנספח ט'.

30. בהמשך, ביום 30.3.2025 שלחה מרכז בליליוס פניה נוספת לועדה המחוזית והועדה המקומית ובה שבה

וביקשה לפעול לתיקון מסמכי התכנית המופקדת על פי הסיכומים הנ"ל, טרם הפקדתה בפועל.

המכתב מיום 30.3.2025 מצורף ומסומן כנספח י'.

31. בו ביום השיב כב' מתכנן המחוז לפניה, בהודעת דוא"ל שבה הבהיר כי נפלה טעות בהודעתו מיום

24.3.2025 וכי הועדה המחוזית טרם החליטה על הפקדת התכנית, והיא תדון בנושא זה ביום .31.3.2025 הודעת דוא"ל של מתכנן המחוז מיום 30.3.2025 מצורפת ומסומנת כנספח י"א.

32. ואכן ביום 31.3.2025 החליטה הועדה הנכבדה על הפקדת התכנית, בכפוף למספר תיקונים במסמכיה,

לרבות בחינת הצורך בדרך שהוצעה בין רחוב פייר קניג העתידי ורחוב החרושת (על חשבון חלק

מחלקה 63 של המתנגדים באופן שסיכל ייעוד חלקה זו עבור בית ספר בתכנית המתנגדים).

כך בהחלטת ההפקדה:

33. כאמור במבוא להתנגדות זו – עתה, משפורסם דבר הפקדת התכנית, מעיון במסמכיה עולה כי אכן

המקרקעין של מרכז בליליוס נגרעו מהקו הכחול של התכנית המופקדת וזו לא תחול עליהם.

34. עם זאת, באופן תמוה, המתנגדים קיבלו הודעות בהתאם לתקנות האיחוד והחלוקה, בהן נאמר כאילו

שטחים מחלקה 63 שבבעלותם כלולים בתכנית המופקדת.

ההודעות שהתקבלו אצל ארבעת החברות המתנגדות מצורפות ומסומנות כאסופת נספחים י"ב.

35. בנוסף, עיון מעמיק יותר במסמכי התכנית באתר מנהל התכנון העלה כי ישנן מספר נקודות בהם ישנו

חוסר בהירות ו/או סתירה במסמכי התכנית המופקדת באשר לתחולה על מקרקעי מרכז בליליוס, אותן נדרש לתקן טרם אישורה.

36. וכל זאת על מנת שמרכז בליליוס תוכל להמשיך בקידום תכנית במקרקעיה כפי שסוכם ותואם עם גורמי

התכנון.

7

ב. נושאים הדורשים תיקון והבהרה במסמכי התכנית המופקדת על מנת להבהיר כי זו אינה חלה ולא

מתיימרת לחול על מקרקעי המתנגדות

ב..1 יש לתקן את סעיף 1.6 'יחס בין תכניות' בתכנית המופקדת ולמחוק מתוכו את תכנית 4539ב החלה

במקרקעין של המתנגדים ולא חלה בתחומה של התכנית המופקדת

37. כמוסבר ברקע התכנוני לעיל, במקרקעי המתנגדים חלה תכנית 4539ב. תכנית זו אינה חלה בתחומה של

התכנית המופקדת – ראו תשריט תכנית 4939ב המובא בסעיף 1 לרקע התכנוני.

38. חרף האמור, תכנית 4539ב צוינה בסעיף 1.6 להוראות התכנית המופקדת ואף צוין כאילו התכנית

המופקדת משנה את הוראותיה של תכנית 4539ב. כך:

39. ברי כי מדובר בהוראה שגויה שאין מקומה בתכנית המופקדת, שככל הנראה בשגגה לא נמחקה

מהוראותיה בעת תיקונה וגריעת המקרקעין של המתנגדים מתחומה.

40. כך, לא יכול להיות חולק כי בהתאם להוראות נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתכניות) מטרת סעיף 1.6 היא

להציג יחס לתכניות קודמות החלות בתחומה של התכנית המופקדת. ראו נא מתוך הנוהל:

41. בהתאם, לא ניתן ולא ראוי להותיר בתכנית המופקדת הוראות המתיימרות לבטל את תחולתה של

תכנית תקפה שאינה חלה כלל וכלל בתחומה של התכנית המופקדת.

42. וממילא להוראה מעין זו לא יהיה כל תוקף סטטוטורי.

ראו את שנקבע בעת"מ 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שרונים (פורסם בנבו):

"בא כוחו של היועץ המשפטי לממשלה ציין כי תחום סמכותה של

תכנית מוגבל לתחום התכנית כפי שהוגדר במסמכיה.

8

לפיכך כל הוראה בתכנית הקובעת הוראות בנוגע לשטח שאינו כלול

בתחום, היא הוראה שניתנה בחוסר סמכות, ואין לה תחולה.

אשר על כן נראה כי מצבים שבהם יתקיימו המבחנים שקבע הנשיא

גורן, ותכנית תקבע הוראות בנוגע לשטחים אשר לא נכללו בתחומה,

אינם אמורים להתעורר כלל.

התוצאה המשפטית של מצבים חריגים אלה צריכה להיות בטלות

ההוראות, ולא הרחבת תחום התכנית באופן מלאכותי לאחר שהתכנית

אושרה".

43. למען בהירות והסר ספק, ועל מנת ששאלה זו לא תתעורר בעתיד, שכן, כאמור בפסק הדין בעניין ויטנר

לעיל: שאלות תחולתה של התכנית על שטחים אשר לא נכללו בה לא אמורות להתעורר כלל, מבוקש

למחוק את אזכור תכנית 4539ב' בסעיף 1.6 לתכנית המופקדת.

ב..2 יש להבהיר כי תחומה של התכנית המופקדת הינו בהתאם לקו הפנימי של 'הקו הכחול שלה'

44. עיון בתשריט התכנית המופקדת מעלה כי הקו הכחול שלה סומן, מסיבות גרפיות, כקו עבה, באופן

שהגבול בין חלקת המתנגדים לחלקות הכלולות בתכנית המופקדת מצוי בתוככי עובי הקו הכחול.

ראו נא הגדלה מתוך תשריט התכנית המופקדת:

9

45. וכך גם בקומפילציה של התכנית המופקדת על גבי גבולות חלקה 63 של המתנגדים באתר "קווים

כחולים" של מנהל התכנון:

46. בעניין זה, למען הזהירות, מבוקש לקבוע כי הקו הכחול הקובע את גבול התכנית המופקדת הוא קו

הגבול הפנימי של הקו הכחול (דהיינו קו הגבול פנימה לכיוון התכנית המופקדת).

47. כך למשל הובהר על ידי החוקרת אגב הליכי התנגדות לתכניות המטרו – ואושר בהחלטתה של הועדה

הארצית של תשתיות לאומיות, אגב הכרעתה בתכניות המטרו.

ראו נא מתוך הליכי תכנית מטרו תת"ל 101א -

48. והדברים יפים גם לענייננו.

ב..3 יש למחוק ממסמכי התכנית המופקדת את כלל הסימונים המצויים מחוץ לגבול הפנימי של הקו

הכחול שלה

49. עיון במסמכי התכנית המופקדת מעלה כי באופן תמוה סומנו במסמכיה סימונים שונים מחוץ לקו

הכחול שלה – במקרקעין של המתנגדים. כך:

10

א. בתשריט התכנית סומנו הריסות החודרות גם למקרקעין של המתנגדים:

ב. בנספח נופי של התכנית המופקדת סומנו עצים ואף כביש במקרקעין של המתנגדים (אותו כביש

שהוצע בגרסאות ישנות של התכנית המופקדת ובוטל בהתאם להחלטות גורמי ומוסדות תכנון):

ג. כך גם בהתאם לנספח הבינוי של התכנית המופקדת:

11

ד. כך גם בנספח ניקוז וניהול מי נגר:

ה.כך גם בחוות דעת אקוסטית סביבתית, שאף מגדילה ומסמנת את הקו הכחול של התכנית המופקדת בהתאם לקו כחול ישן, כאילו שחל גם במקרקעין של המתנגדים:

12

ו. כך גם בנספח תשתיות מים וביוב:

ז. ואף בנספח מיקרו אקלים:

13

ח. כך גם בדו"ח סקר קרקע וגזי קרקע, גם בתיאור המילולי וגם ובתצ"א המוצגת בו:

ט.כך גם בסקר היסטורי:

14

י. ודו"ח מדידת שדה מגנטי אף מגדיל לעשות ומסמן חלקים נרחבים ביותר של חלקת המתנגדים – עד

רחוב החרושת (!), ועוד שטחים של צדדים שלישיים מצפון - ככלולים בתחום התכנית המופקדת:

50. אף שכמוסבר לעיל, אין בכוחה של התכנית המופקדת לקבוע הוראות החלות מחוץ לקו הכחול שלה,

לאור קביעתו של בית המשפט בעניין ויטנר המוזכר לעיל כי מצבים בהם "תכנית תקבע הוראות בנוגע

לשטחים אשר לא נכללו בתחומה, אינם אמורים להתעורר כלל", מן הראוי ונדרש לתקן

נושאים אלה טרם אישורה של התכנית המופקדת.

51. בוודאי שאין זה ראוי ולא ניתן כי הוראות וסימונים לא חוקיים אלה – מחוץ לקו הכחול שלה – יופיעו

בכל מסמכי התכנית!

כך ממש!

החל בסעיף 1.6 להוראות התכנית, עובר לתשריט התכנית, נספח הבינוי, הנספח הנופי, נספח ניקוז וניהול מי נגר, חוות דעת אקוסטית סביבתית, תשתיות מים וביוב, דו"ח מיקרו אקלים, סקר קרקע וגזי קרקע, סקר היסטורי, דו"ח מדידת שדה מגנטי - כמוצג לעיל.

52. יתירה מכן, סימונים מעין אלה, ככל שלא יוסרו, נוגדים את תיאומי התכנון שנעשו מול גורמי ומוסדות

התכנון לעניין קידום תכנית המתנגדים ותיאום בין התכנית המופקדת ותכנית המתנגדים, וכן נוגדים את תנאי החלטת ההפקדה והוראות גורמי התכנון לגריעת מקרקעי המתנגדים מתחומה של התכנית המופקדת!

53. בהתאם, טרם אישורה של התכנית המופקדת יש לתקן את כלל מסמכיה באופן עקבי, סדור ובהיר, כך

שמקרקעי המתנגדים יוסרו מכלל מסמכיה של התכנית המופקדת – תקנון, תשריט, מסמכי רקע ועוד.

כן מבוקש כי מסמכי התכנית המתוקנים יוצגו למתנגדים טרם פרסום דבר אישורה של התכנית

המופקדת.

15

ג. לסיכום:

54. לאור כל הטעמים לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה להורות על תיקון התכנית המופקדת, כך שכלל

הוראותיה וסימוניה הלא חוקיים, המתיימרים לחול על מקרקעי המתנגדים, יוסרו ממסמכיה טרם

פרסומה למתן תוקף.

55. לצורך כך המתנגדים מבקשים כי מסמכי תכנית מתוקנים יועברו לעיונם והתייחסותם טרם פרסומם

למתן תוקף.

56. המתנגדים מבקשים להיות מוזמנים לכל דיון שייערך בתכנית המופקדת ובהתנגדויות לתכנית

המופקדת.

57. התנגדות זו נתמכת בתצהיר של מר משה פורטל מטעם המתנגדות.

בכבוד רב,

אברם פורטן, עו"ד קירה לרנר, עו"ד

אגמון עם טולצ'ינסקי, משרד עורכי דין

העתק:

הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

16

קירה לרנר 16.3.2026

משה פורטל

- -

1

2

3

4

5 -

6

-

7

1

2

3

4

5

6

7

1

2

2

3

4

5

7

7

8

9

9