ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 50 · קובץ התנגדויות לתכנית 1251297.pdf

לכבוד: ירושלים, 23/4/2026

ועדת המשנה להתנגדויות

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים

רחוב שלומציון המלכה 1

למסירה באמצעות אימייל

הנדון: התנגדות לתכנית101-1251297 מתחם אנגל ירושלים

אנו החתומים מטה, ישפס נדל"ן בע"מ, ח.פ. 515452886 איסתא נכסים בע"מ ח.פ. 512553058 ו- גולדן ישראל גבעת שאול בע"מ ח.פ. 517314522

הננו הבעלים ו/או הזכאים להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין שהינם - תתי חלקות מס' ,16 ,20 ,25 ,26 27 ו-28 בחלקה 160 בגוש ,30261 ברחוב כנפי נשרים ,3 הידוע כמבנה שטנר 1 באזור התעשייה גבעת שאול, ירושלים וכן בכל זכויות הבניה העתידיות במתחם.

מתכבדים להגיש בזאת התנגדות לתכנית שבנדון, בהתאם לזכותנו על פי דין.

1. ההתנגדות שלנו מתייחסת בעיקר למתווה התנועה שנקבע בתוכנית ולאפשרות שלה להזיק

ולפגוע בזכויות שלנו במקרקעין שבבעלותנו.

2. בהתאם לסעיף עיקרי התוכנית 2.2 נקבעה בתוכנית המוצעת תקני חניה והסדרי תנועה.

3. על פי התוכנית מתוכנן מעבר תת קרקעי "שיקוע" מתחת לתוואי כבישים ציבוריים )יוסף וויץ

ובית הדפוס(,שישמש ככניסה ויציאה מהחניון של הפרויקט, השיקוע יתחבר לאחת קומות המרתף התחתונות, החיבור לשיקוע יהיה דרך רח' יוסף וויץ' בהתאם לנספח תנועה.

4. עיון בתוואי המוצע מעלה כי תוואי השטח המשוקע, חוסם את הגישה למקרקעין שבבעלותנו.

5. אמנם אנו מצויים בשלב ראשוני של התכנון אבל כבר עתה מביעים האדריכלים אשר עושים

במלאכה, דאגה בקשר עם מיקום השטח המשוקע וההשפעה האפשרית ההרסנית על התכנון העתידי של המגרש שלנו ועל האפשרות לכניסה ישירה לפרויקט דרך רח' וייץ המהווה המשך לכביש 16 באופן שיקל על התנועה ברחובות הסמוכים .

6. אנו מבקשים כי יוסף לאחר סעיף 4.4.2 א' בתקנון התב"ע, סעיף ב' בנוסח הבא: " ייקבע כי

הדרך הציבורית, לרבות המנהרה המסומנת בתסריט תשמש לגישה ציבורית מוסדרת ורציפה שתכלול חיבור ישיר למתחם שטנר גוש 30261 חלקה 160 הסמוכה".

7. כמו כן תוענק למקרקעין הנ"ל, זכות שימוש מלאה במעבר התת קרקעי המשוקע, כדרך גישה

ומעבר ואנו מבקשים שלא תותר כל חסימה הגבלה או פגיעה בנגישות אליו באמצעות המעבר לרבות שריום זכות המעבר מבחינה תכנונית ומשפטית באמצעות זיקות הנאה להתחברות מיטבית למקרקעין שבבעלותנו שאם לא כן כפי שעולה מהתסריט מטה, לא תהייה לנו נגישות או שתיחסם הנגישות למקרקעין שלנו:

חלקה -160

מרכז שטנר

לסיכום:

אנו מבקשים להיות מוזמנים לדיוני הוועדה ולשטוח טענותינו בפניה גם בעל פה ובכלל זה גם שומרים לעצמינו את הזכות לטעון כל טענה ביחס להתאמת התוכנית המוצעת למדיניות הרק"ל ו/או לתוכנית האב גבעת שאול.

בקשתינו שיהא תאום גם ובנוסף בשלב היתר הבניה באופן שיבטיח את כניסתנו למתחם דרך המעבר התת קרקעי.

מצורף תצהיר לפי סעיף 103 א (א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 בכבוד רב ,

ישפס נדל"ן בע"מ, ח.פ. 515452886 _________________________________ איסתא נכסים בע"מ ח.פ. 512553058_________________________________ ו- גולדן ישראל גבעת שאול בע"מ ח.פ. 517314522________________________

1. תצהיר

אני הח"מ, יגאל לביא, נושא ת"ז מס' ,056540635 לאחר שהוזהרתי כי עלי להצהיר אמת וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא אעשה כן, מצהיר בזאת בכתב כדלקמן:

2. הנני משמש כדירקטור ב- ישפס נדל"ן בע"מ מספר חברה 515452886 (להלן: "החברה").

3. הנני עושה תצהירי זה לאימות העובדות בהתנגדות המצ"ב לתכנית 101-1251297 (להלן:

"ההתנגדות").

4. אני מצהיר כי העובדות המפורטות בהתנגדות נכונות למיטב ידיעתי ואמונתי.

5. זהו שמי, זו חתימתי ותוכן תצהירי זה אמת.

אישור

אני הח"מ, אליעזר רודין, עורך דין, מאשר בזה כי ביום 23.4.202 הופיע בפני יגאל לביא נושא ת"ז מס'

,056540635 ולאחר שהזהרתיו כי עליו לומר את האמת, וכי יהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, אישר נכונות תצהירו דלעיל וחתם עליו בפניי.

_______________

DCNR-115186042-4

ירושלים, כ"ו בניסן תשפ"ו

13 באפריל 2026

לכבוד

ועדת המשנה להתנגדויות

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים

שלומציון המלכה 1

ירושלים

ועדה נכבדה,

הנדון: התנגדות לתכנית 101-1251297 מתחם אנג'ל ירשלים

בשם מרשתנו, חברת מצפה בית הכרם בע"מ (להלן- המתנגדת), ובהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן- החוק), מוגשת התנגדות לתכנית מס' ,101-1251297 מתחם אנג'ל בירושלים (להלן- התכנית המופקדת או תכנית אנג'ל).

בפתח הדברים נדגיש כי המתנגדת לא מתנגדת לעצם קידומה ואישורה של תכנית אנג'ל

להעצמת זכויות ושימושים. אדרבא, המתנגדת תומכת בהעצמת זכויות ושימושים, במיוחד

במקומות אסטרטגיים כדוגמת פתח הכניסה לאזור התעשיה גבעת שאול.

כל שהמתנגדת מבקשת הוא שהעצמת הזכויות וקביעת השימושים תיעשה בדרך שוויונית.

התנגדות זו מכוונת ביחס לארבעה נושאים:

א. בקשה לביטול החזית המסחרית המוצעת כלפי רחוב בית הדפוס, שעלולה לשבש לחלוטין

את התנועה ברחוב.

ב. בקשה לשיפור מתווה התנועה בחלקו המזרחי של רחוב בית הדפוס באמצעות שינוי

מסויים בתוואי הדרך.

ג. בקשה להתאמת תכנית אנג'ל למדיניות הרק"ל ו/או לתכנית האב גבעת שאול: גובה בינוי

ואחוזי בניה.

ד. התאמת ההפרשות הציבוריות בשטח תכנית אנג'ל להיקף הבינוי המוצע בה.

רקע עובדתי ותכנוני

1. המתנגדת חברת מצפה בית הכרם בע"מ, ח"פ ,515227429 היא יזמת ובעלת זכויות במתחם

טחנת הקמח הצמוד מדרום לשטח התכנית המופקדת (גוש 30261 חלקה 183; להלן - מקרקעי המתנגדת), כפי שניתן לראות בתצ"א להלן:

2. בשנים -2021 2023 קידמה המתנגדת את תכנית 101-0888388 (פורסמה למתן תוקף ברשומות

ביום )28.02.2023 ובמסגרת זו אושר מתחם הכולל עירוב שימושים לתעסוקה, מסחר ומגורים (עירוני מעורב). מחצית משטחי הבניה במגרש הסחיר יועדו למגורים ומחצית משטחי הבניה למגורים (שהם %25 מסך שטחי הבניה) יועדו לדיור בר השכרה.

3. כן יועדו במגרש הסחיר במקרקעי המתנגדת 2000 מ"ר לשטחים ציבוריים מבונים. בנוסף, נקבע

תא שטח נפרד למבנים ומוסדות ציבור בשטח של כ- 2.2 דונם שיכלול 6,600 מ"ר שטחים בנויים. עוד נציין כי המתנגדת החלה לקדם בשנת 2025 את תכנית 101-0888388 (בהכנה)

שנועדה בעיקרה להוספת שטחי בניה למשרדים ולמגורים.

התכנית המופקדת- תכנית אנג'ל

4. תכנית אנג'ל כוללת תא שטח בייעוד עירוני מעורב (תא שטח 10; כ-11.3 דונם) הפונה בעיקרו

כלפי רח' כנפי נשרים ורח' פרבשטיין. בתא שטח זה מוצע בינוי בגובה של 40 קומות ובהיקף זכויות כולל של %1400 (כולל שטחי מרפסות) לשימושים של תעסוקה ומגורים (972 יח"ד).

5. בחלקה המערבי של התכנית מוצע תא שטח בייעוד של מבנים ומוסדות ציבור (תא שטח 400;

כ- 2.8 דונם) בו מוצע בינוי לשימושים ציבוריים בהיקף של 6,725 מ"ר.

6. בחלקה הדרומי של התכנית, כלפי רחוב בית הדפוס, מציעה התכנית ככר עירונית (תא שטח

)780 ובתת הקרקע של הככר מוצעים 6,500 מ"ר שטחי מסחר, תעסוקה חניה ושימושים נלווים לטובת תא שטח 100 (בדרך של תלת ממד) וכן כוללת התכנית קטע מרח' בית הדפוס.

טענות ההתנגדות

א. בקשה לביטול החזית המסחרית המוצעת בתכנית לרחוב בית הדפוס שעלולה לשבש את

התנועה ברחוב

7. כאמור תכנית אנג'ל מציעה להוסיף 6,500 מ"ר שטחי בניה למסחר בשלוש קומות מתחת לככר

העירונית, שטחים המופנים כלפי רח' בית הדפוס. בנוסף, הכניסה לכל שטחי החניה של התכנית (למעלה מ- 1700 חניות) תהיה מרחוב בית הדפוס כפי שניתן לראות בנספח התנועה של התכנית:

8. איזור שטחי המסחר האמורים הינם בפתח של רח' בית הדפוס. עוד נציין כי רח' בית הדפוס

הינו רחוב צר (נתיב תנועה אחד לכל כיוון) והוא סובל כבר כיום מעומסי תנועה כבדים מאוד, במיוחד בשעות הבוקר ואחר הצהריים, בשל היותו ציר מרכזי המוביל לשטחי התעשיה התעסוקה והמסחר המצויים לאורכו, לרבות מתחם "מרכז ספיר" הכולל עשרות רבות של בתי עסק ומפעלים.

9. הוספת שטחי מסחר בפתח רחוב בית הדפוס כמוצע בתכנית אנג'ל תביא לפקיקה מוחלטת של

הרחוב וחסימת הדרך המובילה לכל שטחי התעסוקה והמסחר לאורך הרחוב.

10. לאור זאת יש לבטל את שטחי המסחר כלפי רחוב בית הדפוס המוצעים בתכנית אנג'ל.

ב. בקשה לשיפור מתווה התנועה בחלקו המזרחי של רחוב בית הדפוס באמצעות שינוי תוואי הדרך

11. כפי שניתן לראות בתשריט של תכנית אנג'ל, שטח התכנית כולל חלק מרחוב בית הדפוס,

וכאמור, בנספח התנועה של התכנית מתוכננת כניסה מרח' בית הדפוס לכל שטחי החניה התת קרקעיים של מתחם אנג'ל.

12. הקטע המזרחי של רחוב בית הדפוס מתאפיין בהפרשי טופוגרפיה משמעותיים בין איזור תחנת

התדלוק פז לבין נקודת החיבור של רח' בית הדפוס לרח' פרבשטיין, דבר המקשה על התנועה של הולכי רגל וגם של כלי רכב.

13. לאור העובדה כי תכנית אנג'ל עושה שימוש משמעותי ברח' בית הדפוס לצורך שטחי המסחר

ולצורך הכניסה לשטחי החניה של מתחם אנג'ל, ראוי כי תכנית אנג'ל תשפר התכנון של הקטע המזרחי של רחוב בית הדפוס ותמתן את התלילות של הרחוב באמצעות שינוי בתוואי הרחוב, כפי שמוצע בתרשים להלן:

ג. בקשה להתאמת התכנית המופקדת למדיניות הרק"ל ו/או לתכנית האב גבעת שאול: גובה בינוי

ואחוזי בניה

14. ביחס לגבעת שאול בירושלים קיימת תכנית אב לגבעת שאול 'אב/ים/גבעת שאול- תעש'

שאומצה על ידי הוועדה המחוזית בשנת .2013 תכנית האב קבעה מספר עקרונות לפיתוח האזור כאזור תעסוקה ומסחר וחילקה אותו לארבעה מתחמים.

15. מרבית שטח תכנית אנג'ל מצוי במתחם המסומן כמתחם .A ראו את החלקים הרלוונטיים

מהוראות תכנית האב:

16. ביום 02.05.2022 החליטה הוועדה המחוזית לעדכן את תכנית האב לגבעת שאול, ראו בעיקר

סע' 11 ו- 13 להחלטת הוועדה המחוזית:

17. התכנית המופקדת לא תואמת את תכנית האב בהיבטים הבאים:

א. היקף הבינוי למגורים בתכנית המופקדת הוא %75 מכלל שטחי הבניה.

ב. אין כלל חובת דיור בהישג יד.

ג. אין מענה משמעותי לצורכי ציבור של השכונות הסמוכות.

18. עוד יש להדגיש כי תכנית אנג'ל חורגת גם ממדיניות הרכבת הקלה בשני היבטים:

א. מספר הקומות המוצע בתכנית אנג'ל הוא ,40 בעוד שמספר הקומות המרבי במסמך

מדיניות הרק"ל הוא .30

ב. אחוזי הבניה המוצעים בתכנית אנג'ל הם %1400 (כולל מרפסות) בעוד שאחוזי הבניה

מרביים במסמך המדיניות הוא %.1200

19. ראו את הקטע הרלוונטי ממסמך המדיניות (עדכון מיום )08.04.2019

20. להלן טבלת השוואה של היבטים מהותיים בין תכנית אנג'ל לעומת תכנית טחנת הקמח:

נושא תכנית תכנית

אנג'ל טחנת הקמח

1. שטח פרטי 'נכנס' בייעוד תעשיה (בדונם) 18.787 13.464

2. אחוז שטחי בניה למגורים מסך שטחי %75 %50

בניה סחירים

3. מספר כולל של יחידות דיור 972 360

4. אחוז דיור להשכרה מתוך שטחי המגורים אין %50

5. מספר קומות מרבי 40 30

ד. היקף ההפרשות ציבוריות

21. היזמת בתכנית אנג'ל "נכנסת' כאמור לתכנית עם מגרש סחיר בשטח של 18.787 דונם ו'יוצאת'

עם מגרש בייעוד עירוני מעורב בשטח של 11.299 דונם, כלומר מדובר לכאורה בהפרשה בשיעור של %.40

אולם בפועל, ההפרשה לצורכי ציבור בפועל קטנה באופן משמעותי, בשל כך שהמנהרה המוצעת במסגרת תכנית אנג'ל מתחת לשטח המיועד לדרך מאושרת (ראו נספח התנועה של התכנית)

היא מנהרה פרטית שבפועל תשרת את תכנית אנג'ל.

22. המתנגדת מודעת להחלטת הוועדה המחוזית מיום 21.01.2026 לפיה המנהרה תישאר בייעוד

ציבורי כדי שבעתיד היא תוכל לשמש גם מגרשים אחרים, אולם לעת-עתה מדובר על דרך תת-

קרקעית פרטית בשטח ציבורי, כך שכאמור אחוז ההפרשה לצורכי ציבור קטן בהרבה.

23. עוד נראה כי פתחי הכניסה/ יציאה מהמנהרה מצמצמים ומכבידים על התנועה ברח' בית הדפוס

וזאת ללא דבר שניתן בשל כך בתמורה לתועלת הציבור.

הפגיעה בעקרונות השוויון, העקביות התכנונית

24. תכנית אנג'ל לוקה בפגם מהותי של העדר שוויון, וזאת נוכח הפער הניכר בינה לבין תכנית טחנת

הקמח, אף שמדובר במתחמים סמוכים ובנסיבות תכנוניות הדורשות לכל הפחות בחינה עקבית, שקופה ומנומקת.

25. הלכה מושרשת היא כי אמנם למוסדות התכנון מסור שיקול דעת מקצועי רחב, ואולם בה בעת,

החלטותיהם כפופות לעילות הביקורת המינהליות הרגילות, ובכללן החובה לפעול כדין, בסבירות, בהליך תקין ועל יסוד שיקולים רלוונטיים. ראו למשל: עע"ם 317/10 שפר נ' יניב, פסקה 17 ()23.8.2012; עע"ם 7324/22 יוכלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, פסקה 13 (.)3.7.2023

26. מכאן, שגם אם אין לוועדה המחוזית חובה להגיע לתוצאה זהה בכל מקרה ומקרה, הרי שחלה

עליה חובה ברורה לנהוג בשוויון ובעקביות ובפרט כאשר היא מעניקה לתכנית אחת יתרונות משמעותיים באחוזי בנייה, בעוצמות בינוי או בהטבות תכנוניות אחרות כגון העדר דרישה לדיור להשכרה, בעוד שתכנית סמוכה אחרת זוכה ליחס מצמצם או מחמיר.

27. אכן, הפסיקה קבעה כי אין לבעל מקרקעין זכות מוקנית לכך שייקבעו לו דווקא זכויות בנייה

בהיקף זהה לאלו שניתנו לשכניו; ואולם, אותה פסיקה עצמה מבהירה כי יש לבחון אם החלטת מוסד התכנון התקבלה משיקולים ענייניים. משמע, העדר זכות מוקנית לשוויון תוצאתי אינו פוטר את מוסד התכנון מן החובה להצביע על הצדקה עניינית של ממש לפערים שהוא יוצר בין מקרקעין סמוכים או בין יוזמות תכנוניות דומות.

28. ממילא, כאשר מוסד התכנון מבכר תכנית אחת על פני תכנית סמוכה אחרת, אין הוא רשאי

להסתפק באמירה כללית בדבר "שוני תכנוני", אלא עליו להראות כי ערך בחינה שלמה, שוויונית של מכלול הנתונים הצריכים לעניין.

סוף דבר

29. המתנגדת לא מתנגדת לעצם קידומה ואישורה של תכנית אנג'ל להעצמת זכויות ושימושים.

אדרבא, המתנגדת תומכת בהעצמת זכויות ושימושים, במיוחד במקומות אסטרטגיים כדוגמת

פתח הכניסה לאזור התעשיה גבעת שאול.

כל שהמתנגדת מבקשת הוא שהעצמת הזכויות השימושים תיעשה בדרך שוויונית.

30. לאור כל האמור לעיל, מתבקשת הוועדה המחוזית להורות על תיקון התכנית אנג'ל כדלקמן:

א. ביטול החזית המסחרית כפי רחוב בית הדפוס המוצעת בתכנית אנג'ל, שעלולה

לשבש לחלוטין את התנועה ברחוב.

ב. שיפור מתווה התנועה בחלקו המזרחי של רחוב בית הדפוס באמצעות שינוי מסויים

בתוואי הרחוב.

ג. התאמת תכנית אנג'ל למדיניות הרק"ל ו/או לתכנית האב גבעת שאול, בדומה

לתכנית טחנת הקמח במקרקעי המתנגדת.

ד. להתאים את היקף ההפרשות הציבוריות להיקף התכנית.

31. המתנגדת מבקשת לזמנה באמצעות הח"מ לכל דיון שייקבע בעניין תכנית אנג'ל, לצורך השמעת

והשלמת טענותיה.

32. לתמיכה בכתב התנגדות זה, מצ"ב תצהיר מאת אדר' מיכה בן נון המשמש סמנכ"ל תכנון של

המתנגדת.

בכבוד רב,

אבי שפרמן, עו"ד

העתק: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים