ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 50 · קובץ סדר יום לוועדה 27.05.2026.pdf

- 1 -

תאריך:20/5/2026

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2026/10

שתתקיים 27/05/2026 - יא סיוון תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

הפקעה פסגת זאב 23/1397

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1472695 מחנה התנגדויות תוספת קומה ויח"ד חברה ועדה מקומית יהודה במזור ,6מחנה

יהודה, ירושלים

2 1251297 אזור התנגדויות מתחם אנג'ל ירושלים מרדכי ועדה מחוזית תעשיה בריסק

גבעת

שאול

3 1125970 תלפיות התנגדויות מתחם טובול- עליזה ועדה מחוזית מגורים בעירוב טובול

שימושים ברחוב

התעשיה 5 תלפיות

ירושלים

4 1516681 גבעת רם הצטרפות תעסוקה ומגורים רשות ועדה מחוזית הועדה במתחם קוסל, מקומית

המקומית ירושלים - עדכון

בשלב הפקדה

5 1390814 בית הצטרפות מתחם ישיבת מיר, שרה זרביב ועדה מחוזית ישראל הועדה בית ישראל,

המקומית ירושלים.

בשלב הפקדה

6 1311414 תלפיות הפקדה איחוד וחלוקה ברח' שמעון ועדה מקומית תעשיה חרשי ברזל ,13 אזור ברזילי

התעשייה, תלפיות, נכסים

ירושלים

7 1322379 גילה הפקדה פינוי-בינוי ברחוב צ.פ. חברה ועדה מחוזית תירוש 1-17 ואודם לבנין בע"מ

,2-8 גילה, ירושלים

8 1334689 פסגת זאב הפקדה שינוי הוראות בינוי יצחק עוז ועדה מקומית דרום וקביעת קווי בנין -

רח' חיים גבריהו 5

9 1462472 קטמון הפקדה הל"ה 24 - עדכון קווי צדוק ועדה מקומית הישנה בניין למרפסות ותת שיראזי

הקרקע, והוראות

נוספות

- 2 -

10 1234459 קרית הפקדה קרית חינוך - מתחם מקומית ועדה מחוזית מנחם גואטמלה - קרית רשות

מנחם

11 1553544 רמת שרת הפקדה הרחבת יח"ד אליאב ועדה מחוזית ותוספת דיורית ברח' קמינר

השופט בנימין ,35

ירושלים

12 1372689 רמות הפקדה ירושלים, מנדלסון רועי מזרחי ועדה מקומית ,17 משפחת מזרחי,

תוספת שטחי בניה

13 1488998 עמק הפקדה חוות אמיר - עמק הרשות ועדה מחוזית הארזים הארזים, ירושלים לפיתוח

ירושלים

14 1487560 קטמון הפקדה שינוי קווי בנין עבור נופי יורם ועדה מקומית הישנה בינוי ברח' מבוא יורם

1 , ירושלים.

15 528ב אל- תכנית בינוי תכנית בינוי בעיסוויה ריאד ועדה מחוזית עיסוויה תא שטח 115 חמדאן

16 1491687 נוה יעקב הפקדה תוספת יח"ד יואל ועדה מקומית והרחבות לבניין ברח' שפירא

כף החיים 1,2,3,5

17 1521657 פסגת זאב הפקדה הרחבות דיור ברח הלל ריץ ועדה מקומית נתיב המזלות 60

פסגת זאב, ירושלים

18 1571264 חומת הפקדה הרחבות דיור רח' מרים הנדל ועדה מקומית שמואל שד' שמואל מאיר איצקוביץ

,12 הר חומה

19 1263904 תל-ארזה תיקון החלטה הרחבות דיור רחל מרים ועדה מקומית להפקדה ותוספת יח"ד חדשה, אדלר

אליעזרוב 7

20 1198399 רמות תיקון החלטה תוספת קומה אלחנן ועדה מקומית להפקדה והרחבות דיור ברחוב ברוריאן

כיסופים ,801

ירושלים.

- 3 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1472695

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: חברה

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 23/7/2025

כתובת מזור 6 , מחנה יהודה

גוש חלקה בשלמות

30073 139 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

28/09/2025

בהחלטה קיימים שני סעיפים סותרים לעניין העיצוב- יש לקבוע במקום שני הסעיפים כי תנאי להיתר בניה יהיה תיאום החומרים והעיצוב עם מהנדס העיר.

יבוטל הצורך בתיאום עם מחלקת נכסים כתנאי להיתר בניה.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

10/09/2025

ייקבע בהוראות שמעקה הגג החדש יהיה בגובה של 1.2מ' בלבד ויהיה בנסיגה של 1 מ' מכל החזיתות וזאת על מנת לצמצם את מופע הבינוי הגבוהה שיתקבל. הנושא ייקבע בסטייה ניכרת.

יש לצמצם את הגובה של הקומה החדשה בהתאם לגובה המאושר בשאר הקומות.

קווי הבניין יסומנו בהתאם למצב המאושר של התכנית התקפה .1034545 יש לתקן - 4 -

את תשריט מצב מוצע.

יש לסמן בקו אדום אך ורק תוספת הבינוי המוצעת בקומה האחרונה (יש לבטל את הסימון באדום את המרפסות הכבר מאושרות בקומות שמתחת).

חומרי הבניה יתואמו בשלב היתר הבניה

עפ"י חוו"ד מח' מידע תכנוני בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

תנאי להיתר בניה יהיה תיאום עם מחלקת נכסים

יש לצרף תשריט מאושר הערוך בהתאם לנוהל מבא"ת – 'הנחיות לעריכת מצב מאושר'.

המודד הצהיר כי דיוק הקו הכחול והקדסטר הינו גרפי, לפי הנחיות מבא"ת על הקו הכחול להיות אנליטי כתנאי להפקדת התכנית.

מפת המדידה שהוגשה נערכה ב03.07.2024לכן יש לצרף תצהיר מודד לעניין עדכניות מפת המדידה אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

בדיקה מול קבצים דיגיטליים - נדרש לתקן את הקו הכחול וגבול תוכנית בכל הקבצים הדיגיטליים -בהתאם לגבול תצ"ר רשומה מס' אליפסה .504/2007 כמו"כ, יש להתייחס לתצ"ר גובל 3085/2023 ולהצמד אליו בגבול המערבי.

יש לתקן את התכנית בהתאם סעיפים5-9 ולהגיש לבדיקה חוזרת של מח' מידע תכנוני.

לקבוע סעיף סטייה ניכרת לקווי הבניין, מס' הקומות, וגובה הבניה בנוסף למצוין לעיל.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון.

לשלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בתחום התכנית ובחלקות המצרניות.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית , באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 - 5 -

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת קומה למבנה מגורים קיים לשם תוספת יח"ד ברחוב מזור ,6 מחנה יהודה, ירושלים.

הוראות התכנית:

1. קביעת סך השטחים בתכנית ל- 2,425.82 מ"ר מתוכם 1480.04 מ"ר עיקרי ו- 945.78 מ"ר שטחי

שירות המהווים %456 בניה מרבי.

2. הגדלת מס' קומות מ-9 ל- 10

3. הגדלת מס' יח"ד מ- 49 ל- 54

4. תוספת מרפסות

5. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר ושלביות ביצוע

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 13/02/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/04/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

התנגדות עצמית של מגישת התכנית , חברת מזור 6 מגורים בע"מ ע"י מורשה חתימתה מר יעקב עידן ת.ז.

035966084

עיקרי ההתנגדויות:

1. שינוי הוראות דיור להשכרה

התכנית הגדירה 15 יח"ד להשכרה ל – 15 שנה. המתנגדת מבקשת לצמצם את תקופת איסור המכירה מ 15 שנים ל 5 שנים, ולאפשר מכירה של חלק מהיחידות כבר בשלב השיווק הראשוני(לפחות %.)60 מאחר ומגבלה של 15 שנה יוצרת נטל מימוני כבד, מקשה על קבלת ליווי בנקאי, פוגעת בכדאיות הכלכלית ועלולה למנוע את מימוש הפרויקט בפועל. בנוסף, להתאים את המגבלות על ניהול הדירות להנחיות המקובלות בשוק הדיור המוסדי.

- 6 -

2. הגדלת שטחי המרפסות והתאמתן כמרפסות סוכה

מבוקש להגדיל את שטחי המרפסות בקומות 7–9 כדי לאפשר מרפסת סוכה לכל יח״ד. מאחר והבניין ממוקם באזור בעל צביון מסורתי דתי, ותכנון המרפסות כפי שאושר אינו נותן מענה מספק לצורך זה.

לטענתם, הגדלת השטח תשפר את ערך הדירות ואת התאמתן לאופי השכונה.

3. שינוי הוראות גובה מעקה הגג

מבוקש להנמיך את גובה המעקה מ 1.20מ' למינימום הנדרש בתקן ,1142 תוך שימוש בחומרים קלים -

זכוכית/מתכת. מאחר וגובה 1.20 מ׳ בבטון יוצר עלויות קונסטרוקטיביות מיותרות, מכביד על עיצוב הקומה העליונה.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתוכנית הינה בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 (א) א' לחוק התכנון והבניה, ממליצים

לקבל חלק מההתנגדויות ומתן תוקף לתכנית כמפורט להלן:

לדחות את ההתנגדות לעניין שינוי הוראות ליח"ד להשכרה

הנושא כבר נבחן והוכרע במסגרת התוכנית המאושרת מס' 1034545 משנת ,2024 שבה אושרה תוספת של קומה תשיעית בכפוף לכך ששלושת הקומות האחרונות ישמשו לדיור להשכרה לטווח ארוך לתקופה של 15 שנה לפחות.

יצוין כי מאז לא חל שינוי נסיבות המצדיק שינוי בנושא זה, הצורך ביח"ד להשכרה במרכז העיר עדיין קיים ותואם את המדיניות התכנונית באזור.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין הצעת מרפסות הסוכה

יצוין כי כבר במסגרת התוכנית המאושרת עמדת מהנדס העיר הייתה כי נכון לבטל את המרפסות בחזית הדרומית והצפונית, בין היתר בשל קווי הבניין המצומצמים והקרבה לבינוי הסמוך. על אף זאת, המרפסות אושרו במסגרת הדיון בוועדה.

ניתן רק לבחון דירוג של המרפסות לאורך אותה חזית, ככל שהדבר נדרש לצורך מרפסות סוכה.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין מעקה הגג והחומרים

יש לקבוע בהוראות כי חומרי הבניין לרבות קומה תשיעית ועשירית, גובה וחומרי מעקה הגג יתואמו בשלב היתר הבניה מול אדריכל העיר. הכל תוך שמירה על הנסיגה המאושרת.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 7 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1251297

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פורת יהודה

עורך התכנית: רוטברד מנדי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 12/12/2024

כתובת כנפי נשרים 0 , אזור תעשיה גבעת שאול

גוש חלקה בשלמות

30261 99 לא

30261 203 לא

30261 188 לא

30261 187 לא

30261 201 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת עמדת היועץ השמאי לוועדה, הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה עודכנה על ידי לשכת התכנון כי קיימת עדיפות תכנונית בקביעת התכנית

ככוללת איחוד וחלוקה בהסכמה.

2. מתחם האיחוד והחלוקה כולל את חלקת מגישי התכנית. לעניין הדרך התת

קרקעית המוצעת בתכנית לכיוון כביש ,16 הוועדה סבורה כי קיימת עדיפות בהשארתה כדרך ציבורית, על מנת שיהיה ניתן להתחבר אליה בעתיד ממגרשים 21/01/2026 נוספים באזור, ובכך לסייע להקל על העומס התחבורתי הקיים והעתידי, ולנצל את תשתיות התחבורה באזור באופן מיטבי.

3. בהתאם לכך, התכנית נערכה ככוללת איחוד וחלוקה בהסכמה, והטבלאות אושרו

על ידי היועץ השמאי לוועדה.

4. קביעת הזכויות בתכנית תהיה בשטחי בניה כוללים ללא הפקדה בין שטחים

עיקריים לשטחי שירות בתיאום עם לשכת התכנון.

5. הוועדה תציין כי לא נמצא צורך בהגדלת התכסית של מגדלי המגורים, למעט

התאמות שוליות של התכסית.

6. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית, בכפוף לתנאים שנקבעו בהחלטתה מיום

.9.06.2025

בהתאם לקבוע בסעיף 109א(ב) לחוק, הוועדה מחליטה לפנות אל יו"ר המועצה הארצית ולבקש להאריך את התקופה לטיפול בתכנית, מהנימוקים שלהלן:

1. מדובר בתכנית המציעה התחדשות ופיתוח אזור מגורים, מסחר ותעסוקה

סמוך למערכות להסעת המונים.

17/12/2025

2. המתחם ממוקם באיזור התעשייה של גבעת שאול ברחוב כנפי נשרים במתחם

אנג'ל, המתחם הגדול ביותר בשערי הכניסה לאזור התעסוקה.

3. שטח התכנית כ- 22 דונם, במסגרת התכנית מוצעת תוספת של 960 יח"ד.

4. התכנית מציעה 240 יח"ד להשכרה.

- 8 -

5. התכנית עמדה בתנאי סף ביום .12.12.2024

6. מליאת הוועדה המחוזית דנה בתכנית ביום 9.6.2025 והחליטה להפקידה

בתנאים.

7. התכנית תופקד במהלך חודש פברואר .2026

8. חשיבות התכנית – מדובר בתכנית המציעה פיתוח ראוי ומצוינות אדריכלית

ראויה לציון באחד מהמתחמים המרכזיים והחשובים בעיר, בתפר שבין אזור התעסוקה גבעת שאול לשכונות המגורים הצמודות. הוועדה תציין כי מדובר במתחם הכולל חטיבת קרקע משמעותית בכניסה המרכזית לאזור התעסוקה, בצמידות לתחנת רכבת קלה המצויה בשלבי הקמה מתקדמים. בהתאם לכך, הוועדה סבורה כי פיתוח המתחם עתיד לתרום רבות לאזור כולו.

9. בשל הטעמים המפורטים, ובכלל זה מיקומה של התכנית, חשיבותה,

התיאומים שנדרשו בעניינה, מבוקש אישור יו"ר המועצה הארצית להארכת פרק הזמן לאישור התכנית עד ליום 30.06.2026

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית המציעה פיתוח ראוי ומצוינות אדריכלית ראויה לציון באחד מהמתחמים המרכזיים והחשובים בעיר, בתפר שבין אזור התעסוקה גבעת שאול לשכונות המגורים הצמודות. הוועדה תציין כי מדובר במתחם הכולל חטיבת קרקע משמעותית בכניסה המרכזית לאזור התעסוקה, בצמידות לתחנת רכבת קלה המצויה בשלבי הקמה מתקדמים. בהתאם לכך, הוועדה סבורה כי פיתוח המתחם עתיד לתרום רבות לאזור כולו. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. תכנית האב לאזור התעסוקה גבעת שאול סימנה את המתחם כאחד ממתחמי

שערי הכניסה לאזור התעסוקה, בהם בהתאם למדיניות ניתן להציע עירוב שימושי מגורים בהיקף של %,900%-750 לצד הפרשה בקרקע בשיעור של %.30%-15

2. הוועדה תציין כי מתחם אנג'ל הינו המתחם הגדול ביותר בשערי הכניסה

לאזור התעסוקה. המתחם משיק לאורך שתי חזיתותיו העיקריות לשכונות גבעת שאול וקריית משה ומחזיק למעשה חזית ליניארית ורציפה באורך של 200 מטר כלפי ציר הרק"ל. בנוסף המתחם מצוי בצמידות לקו הרק"ל המצוי בשלבי הקמה מתקדמים, ובנגישות טובה לכיוון מתחם הכניסה לעיר. הוועדה סבורה כי קיימת 09/06/2025 חשיבות רבה בניצול מרבי של מתחם בעל מאפיינים אלה, וכי למימושו בטווח הזמן הקרוב תהיה השפעה חיובית ובעלת משקל על דמותו של אזור התעסוקה וכן על תנופת הפיתוח של אזור הכניסה לעיר ובדגש על פיתוח מתחמים מצרניים לציר הרק"ל.

3. בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי יש להחיל על המתחם את מדיניות הרק"ל,

במסגרתה תוצע הפרשה משמעותית של קרקע לצרכי ציבור בשיעור של %40 (חלף %30%-15 בהתאם לעקרונות תכנית האב). בהתאם למדיניות תיקבע הפרשה של %40 משטח המגרש, זכויות הבניה יהיו %900 למגורים, %300 לשימושים שאינם למגורים. לא תותר המרת שטחי תעסוקה או מסחר לדיור להשכרה והוראות בעניין זה יוסרו מהוראות התכנית.

4. הוועדה תציין כי בתחום המגרש קיים הפרש טופוגרפי משמעותי בין מפלס

רחוב כנפי נשרים ומפלס רחוב בית הדפוס. הוועדה סבורה כי התכנית מציעה טיפול ראוי בהפרש זה, ולנוכח גודלו של המגרש מציעה רחוב פנימי המרופד בשימושי מסחר המהווה חלק מן הקישור הטופוגרפי בין שכונת קריית משה וציר הרק"ל.

בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי ניתן לקבוע תוספת לשימושים מסחריים מתחת למפלס הרחוב כפי שהוצג, וזאת מעבר לשטחים בהתאם למדיניות.

5. יקבעו הוראות להבטחת מילוי אדמה בעומק 1.5 מטר בתחום השצ"פ בהתאם

- 9 -

להנחיות שפ"ע. כן יוצע מעבר רגלי מרחוב בית הדפוס להולכים מכיוון מערב אשר יאפשר חיבור לתחום השצ"פ.

6. השימושים במגרש למבנים ומוסדות ציבור יקבעו לחינוך (כגון בתי ספר),

חברה, תרבות ופנאי, קהילה ודת. זכויות הבנייה במגרש יקבעו ל-%240 ועד 6 קומות.

7. הוועדה בחנה את העמדת הבינוי המוצע הכוללת שלושה מגדלי מגורים בחזית

רחוב כנפי נשרים, בגובה 40 קומות מעל מסד מעורב שימושים, ביניהם משולב מגדל תעסוקה בגובה 17 קומות מעל מסד, המוצע בנסיגה מחזית הרחוב באופן המאפשר כיכר ציבורית רחבה כלפי הרחוב.

8. הוועדה, סבורה כי העמדה זו בעלת עדיפות תכנונית על פני המתכונת שהוצעה

בתכנית שעמדה בתנאי סף אשר הציעה שלושה מגדלים מעורבי שימושים בגובה 50 קומות. הוועדה סבורה כי מגדל התעסוקה המוצע בנסיגה מהרחוב מחלק את חזית הפרויקט כלפי הרחוב באופן מאוזן ומגוון יותר, וכי קיימת עדיפות תכנונית בהצעת מגדל ייעודי לשימושי תעסוקה. כן סבורה הוועדה כי קיים יתרון בהקצאת חלק מהחזית כלפי רחוב כנפי נשרים למגרש בייעוד מבני ציבור, וזאת כחלק מזיקת המגרש לשכונת גבעת שאול המצויה מצפון לרחוב. עם זאת הוועדה אינה סבורה כי נכון לאפשר גובה הבינוי כמוצע בתכנית, העומד על 40 קומות מעל למסד, אלא שיעור מצומצם יותר של תוספת קומות ביחס לתכנית האב. בהמשך לאמור, הוועדה קובעת כי התכנית תציע שלושה מגדלי מגורים בגובה 35 קומות מעל מסד בגובה 5 קומות כמוצע. זאת, על מנת לשמר על מאפייני הבינוי המוצע תוך צמצום גובה הבינוי כך שיהיה במקורב גובה הבינוי המקובל בהתאם למדיניות התכנון העדכנית.

בהתאם לצורך תיבחן בתיאום עם לשכת התכנון הגדלה של תכסית מגדלי המגורים למיצוי זכויות הבניה בהתאם להחלטה זו.

9. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית בדבר העדיפות למיקום ארבעה מגדלים

בגובה 30 קומות לאורך רחוב כנפי נשרים, המשלבים את היקף התעסוקה בקומות מסד. הוועדה תציין כי הוצגה בפניה חלופה מוקדמת לבינוי הכוללת ארבעה מגדלים כאמור לאורך רחוב כנפי נשרים. הוועדה תציין כי חלופה זו אינה מאפשרת מיקום של מגרש לצרכי ציבור בחזית הרחוב, וכן כיכר בחזית הרחוב בהתאם לעקרונות תכנית האב. הוועדה תציין כי החלופה המציעה מגדל נפרד לשימושי תעסוקה הינו בעל עדיפות תכנונית ביצירת מגדל תעסוקה מובחן אשר פונה לכיכר, וכן גישה לבית הספר גם מכיוון רחוב כנפי נשרים.

10. בהמשך לאמור תחום הכיכר במפלס רחוב כנפי נשרים יסומן בזיקת הנאה

בתיאום עם לשכת התכנון ויקבעו הוראות מחייבות לקירוי המרחבי המוצע לתחום הכיכר. כן תיבחן האפשרות להגדיל את תחום הכיכר על ידי הסטת רמפת הכניסה לחניון.

11. על מנת לשפר את החיבוריות לכיוון מערב הכיכר העירונית המוצעת תחובר

בזיקת הנאה אל רחוב שטנר.

12. בהתאם להמלצת הוועדה המקומית והמחלקה למדיניות התכנון, התכנית

תציע הפרשות מבונות לצרכי ציבור כדלקמן: שני אשכולות של מעון יום (כל אשכול 3 כיתות) בשטח 441 מ"ר לכל אשכול וחצר בשטח 305 מ"ר לכל אשכול, 9 כיתות גני ילדים בשטח 130 מ"ר עם חצר צמודה בגודל 200 מ"ר כל אחד, חמישה בתי כנסת בשטח 500 מ"ר כל אחד, מועדון נוער 500 מ"ר. הוראות התכנית יעודכנו בהנחיית לשכת התכנון בהתאם לנוהל הפרשות מבונות בתכנית איחוד וחלוקה. כן תיקבע שלביות הביצוע המבטיחה את השלמת ההפרשות הציבוריות ובית הספר כתנאי לאכלוס המגורים והתעסוקה.

13. תנאי להפקדה יהא השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה, ובפרט

לעניין השימושים המוצעים ותקן החניה המוצע עבורם. הוועדה קובעת כי נספח התנועה יציג תקן חניה בהתאם לרק"ל בשלב הפעלה. כן יובטח רוחב מדרכות, לרבות היתכנות לרצועת שביל אופניים בחזית רחוב פרבשטיין. כן תיבחן היתכנות - 10 -

הכניסה בפורטל מכיוון כביש ,16 וכניסה זו תיקבע בשלביות הביצוע ככל וימצא כי ניתן לקיימה.

14. תנאי להפקדה יהא קבלת התייחסות נציג שר הביטחון.

15. תנאי להפקדה יהא השלמת התיאום עם היועצת הסביבתית של לשכת התכנון

והמחלקה לאיכות הסביבה לרבות בנושא צירוף נספח ניהול מי נגר לאישור רשות המים וסקר קרקע היסטורי ומרחקי הפקדה ואישור הגנ"ס. השימושים לתעשייה ומלאכה בתכנית יוסרו.

16. תיקבע שלביות ביצוע אשר תאפשר את מימוש התכנית בשני שלבים. עם זאת

יקבע בהוראות התכנית כי ההיתר הראשון למגורים יכלול את מגדל התעסוקה במלואו, וכי תנאי לאכלוס מגורים יהא מתן תעודת גמר למגדל התעסוקה.

17. התכנית תיערך כתכנית הכוללת איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. תנאי להפקדה

יהא עריכת טבלאות הקצאה ואיזון בתיאום עם היועץ השמאי של הוועדה.

הטבלאות יוצגו בפני הוועדה בדיון פנימי כתנאי להפקדת התכנית.

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

19. דבר הפקדת התכנית יפורסם בהתאם לתקנות ובהתאם להנחיות לשכת

התכנון.

20. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהא הגשת כתב שיפוי.

21. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה מבקשת לבחון חלופת בינוי המשלבת מבנים בני 12-14 קומות באותם היקפי 21/05/2025 בניה מוצעים.

התכנית עוסקת במגרש גדול של כ 19 דונם בייעוד תעשייה המצוי בצומת הרחובות כנפי נשרים ופרבשטין על ציר הרכבת הקלה.

לאור הגדול של המתחם ומיקומו הוחלט על ידי מהנדס העיר ומתכנן המחוז כי יש מקום להתייחס למתחם כפרוייקט על ציר רק"ל ולהציע בינוי ושמושים בהתאם לכך ולא על פי מדיניות אזור תעשייה גבעת שאול כולל עדכון בנושא מדיניות בשערי הכניסה של גבעת שאול.

התכנית שהוגשה ועמדה בתנאי סף אינה עומדת בעקרונות של מדיניות רקל לעניין אחוז הפרשה לצורכי ציבור , אחוזי בניה מוצעים, וגובה הבניין.

- 11 -

בהתאם לכך יש להתאים את מסמכי התכנית על פי מדיניות רקל על פי העקרונות הבאים:

שטח התעשייה על פי המצב המאושר הוא 18902 מ"ר – יש להציע הפרשה בהתאם למדיניות של 40 אחוז משטח המגרש עבור שטחי ציבור – המשמעות היא כי המגרש החדש המעורב במצב היוצא יהיה בהיקף של 11341 מ"ר והיקף ההפרשה החדשה לצורכי ציבור בתכנית תהיה בהיקף של 7560 מ"ר- כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

אחוזי הבניה ייקבעו ל 1200 אחוז על פי מגרש בגודל של 11341 מ"ר – כלומר 136092 מ"ר עבור כל השימושים הסחירים- מגורים , מסחר ותעסוקה , לא כולל שטחי ציבור.

תמהיל השימושים יהיה על פי מדיניות רק"ל – 75 אחוז עבור מגורים ( 102069 מ"ר ) ועוד 25 אחוז עבור שימושים של מסחר ותעסוקה ( 34023 מ"ר) כולל שטחי מסחר תת קרקעים.

ניתן יהיה להסב את שטחי התעסוקה לדירות להשכרה לתקופה של 10 שנה לפחות.( )17011

התכנית שעמדה בתנאי סף שונתה באופן משמעותי מהתכנית שתואמה בעבר עם מהנדס העיר וכוללת 3 מגדלים בגובה של 50 קומות וביטול של מגדל רביעי שהיה בתכנית הקודמת וגם התפרוסת של שטחי הציבור שונתה וצומצמה., במסגרת הדיון הוצגה חלופה נוספת המציעה שינוי של מיקום בית הספר וכיכר ציבורית בחלק הדרומי, ושלושה מגדלי מגורים ועוד מגדל של 17 קומות לתעסוקה.

הסכמה שהוצגה בפני הוועדה לעניין מיקום המגדלים והשטחים הציבורים מקובלת באופן עקרוני ויש לפתח אותה בתיאום עם מהנדס העיר יש לתקן את התכנית בהתאם לתכנית שהוצגה ותכלול 4 מגדלים על רחוב כנפי נשרים , נראה שעם תוספת מגדל רביעי וצמצום זכויות הבניה ל 1200 אחוז ניתן להציע מגדלים בגובה של עד 35 קומות והמשמעות היא כי לא יהיה בניין נפרד לתעסוקה וכל הבניינים יציעו שימושים מעורבים .

התכנית מציעה שימושים של מגורים ומבני ציבור בצמוד לייעוד תעשייה מאושר ממערב ובמרחק שלא עומד בתמ"א -18 מרחק מתחנת דלק קיימת- יש להשלים את חוות הדעת של המחלקה לאיכות הסביבה בעניין המרחקים האפשריים מתחנת דלק ומיעוד תעשייה ולהטמיע את ההערות ואת שלביות הביצוע במסמכי התכנית.

התכנית מציעה מנהרה של כלי רכב כדי לייצר חיבור מהיר ויעיל לכיוון כביש 16 והיציאה מהעיר , מדובר על רעיון מבורך וחיובי אך לא נעשה תיאום בעניין עם מחלקת נכסים שהיא בעלת הקרקע ועם אגף תושיה ותכנית אב לתחבורה כדי להבין אם מדובר בחיבור אפשרי או נכון- יש להשלים את התיאומים הרלוונטיים ולהטמיע אותם במסמכי התכנית, בכל מקרה גם אם יתברר כי המנהרה אפשרית היא לא תהיה מחויבת כתנאי למתן היתר בניה והביצוע שלה ייבחן בשלב היתרי הבניה.

יש להציע בינוי שיגשר על הפרשי הטופוגרפיה המשמעותיים במגרש באמצעות בינוי וחזיתות פעילות ולא להציע קירות תמך אטומים לכיוון שטחים ציבורים או מגרשים סמוכים.

בהתאם למדיניות רק"ל, נדרשת הפקעה של %40 משטח התכנית. על כן, יש להגדיל את השטח הציבורי ל-8.8 דונם. מתוכם כ-6 דונם לשטח למבנים ומוסדות ציבור וכ-

2.8 דונם לשצ"פ. בשטח למבנים ומוסדות ציבור יוגדרו שימושים ציבוריים עבור חינוך (כגון בתי ספר), חברה, תרבות ופנאי, קהילה ודת (שימושים כגון, שלוחת מינהל קהילתי, תנועת נוער וכדומה) . יש להגדיר את זכויות הבנייה בשטח ל-%240 ועד 6 קומות.

- 12 -

בנוסף לאמור, נדרשות הפרשות ציבוריות מבונות להלן, וזאת תוך לקיחה בחשבון של יח"ד המבוקשות, והיקפי הבנייה המוצעים,

שתי אשכולות של מעון יום (כל אשכול 3 כיתות): כל אשכול 441 מ"ר עם חצרות צמודות בסך 305 מ"ר. סה"כ 882 מ"ר ו- 610 מ"ר חצרות.

9 כיתות גני ילדים: כל כיתות בגודל 130 מ"ר עם חצר צמודה בגודל 200 מ"ר.

סה"כ 1,170 מ"ר בנוי וחצרות 1,800 מ"ר.

חמישה בתי כנסת: כל בית כנסת כ-500 מ"ר, סה"כ 2,500 מ"ר (מענה נוסף עבור

בתי כנסת ייתנן בשטח למבני ציבור)

התכנית תאפשר לחלק מבתי הכנסת הנדרשים שילוב באמצע מבני המגורים, במבני רבי הקומות. יש לקבוע בהוראות כי הבלטת ארון קודש קודם לא תחשב סטיה מקווי בניין.

מועדון נוער 500 מ"ר.

תנאי לטופס 4 של המגדל המגורים השני יהיה השלמת ביצוע בית הספר בתחום השטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור, וזאת ע"מ להבטיח את הקמת התשתית הציבורית לצד המגורים.

על השצ"פ המוצע להיות ללא חנייה תחתיו באופן שניתן יהיה לפתחו באופן מיטבי, לרבות פתרון למעבר לרכבי חירום.

על השטחים הציבוריים להיות במקומות מייטבים בקומות שמעל פני הקרקע, עם איוורור ואור טבעי, בנגישות מלאה מהרחוב ובעלי כניסה נפרדת.

יש להציג בנספח הבינוי והתנועה את דרכי הגישה לכל השטחים הציבוריים ואת מפרץ העלאה והורדה המתוכנן.

תנאי להפקדה יהיה אישור אגף מבני ציבור לתכנון המוצע.

תנאי להיתר יהיה תיאום תכנון ומיקום סופי של השטח הציבורי ואופי הבינוי בהתאם לעקרונות המוצגים בנספח הבינוי, בגמישות, ובתאום אגף מבני ציבור ולשביעות רצונם.

השטחים הציבורים ירשמו ע"ש עיריית ירושלים במסגרת הוראות איחוד וחלוקה, בתאום אגף נכסים (לרבות שטחי שרות וחניה נדרשת לפי תקן לשטחים הציבוריים).

התוכנית חלה על שטח של מעל 22 דונם ונדרשת בהשלמת נספח ניהול נגר ע"פ הנחיות תמ"א .1

לבצע סקר המצאות זיהום קרקע מתחת לפני הקרקע בשטח התכנית ותוכנית דיגומים לאישור המשרד להגנת הסביבה.

השלמת נספח סביבתי בהתאם להוראות הרשות לאיכות הסביבה.

הערות המחלקה לנספח הסביבתי:

אקוסטיקה: בפרק אקוסטיקה בנספח הסביבתי אין התייחסות להשפעות התעשייה הצמודה ממערב לתוכנית בדגש על ההשפעה על השטח המיועד למבנה ציבור. בנוסף, ניתוח ההשפעה מתחבורה אינה מתייחסת לעומסי התנועה הצפויים בעקבות הפרויקט.

- 13 -

הבדיקה המיקרו-אקלימית במסמך הסביבתי לא נערכה לפי ההנחיות. יש להגיש דוח מיקרו-אקלימי מתוקן בהתאם להערות הרשות כתנאי להפקדה.

רוחות:

שושנת הרוח שהוצגה בחוות הדעת תרשים ג. 1 מציגה נתונים שאינם אופייניים לירושלים, על אף שרשום שמדובר בתחנת ג'נרלי. נתוני רוח אלו אינם מאושרים. יש לחזור על הבדיקה עם נתוני גבעת רם לפי הנחיות הרושת.

המודל אינו תואם את תכנית הבינוי! יש לסמן את קווי הבנין של המבנים לפי המפלס התחתון ביותר של התכנון (מפלס רח' פרבשטיין קומה .)6 המודל אינו מתייחס לבינוי המוצע בתכנית תחנת הקמח לפי התכנון האדריכלי האחרון שמקודם בה

משטח הבדיקה שנלקח הוא אחיד ואינו תואם את המפלסים המוצגים בתכנית הבינוי. יש לקבוע מספר משטחי בדיקה, ע"פ מפלסי התכנון השונים המוצגים בתכנית הבינוי, במפלס רחק פרבשטיין, במפלס תחתון, במפלס גג דיירים קומה ,7 במפלס רח' כנפי נשרים וכיוצא בה ע"פ תכנית הבינוי וע"פ הדמיות המודל האדריכלי.

לאור הפערים הגדולים בין הנחיות הרשות לבדיקה שנערכה לתכנית אנו דורשים לחזור על הבדיקה ולהתייחס נקודתית לכל אזורי השהיה להולכי רגל המתוכננים בתכנית.

ככל שיימצאו מטרדי רוח, כפי שלכאורה נמצא על גג מבני הציבור בחלק הדרומי של התכנית, יש להציג פתרונות למניעת מטרדי רוח לפי הנחיות הרשות ולהציג את יעילותם.

הצללות:

הבדיקה אינה מציגה, כנדרש, את שיעורי הפגיעה בזכויות השמש במצב קיים ובמצב מוצע, תוך פירוט התוספת שנובעת מהתכנון בכל אחד ואחד מהמבנים המצויים בתחום הטל הצל של התכנית.

יש להציג את חישובי ההצללה בשטחים המיועדים לחצרות גני ילדים ומגרשי ספורט או שצ"פים בתחום התכנית.

יש להגיש דוח מיקרואקלימי – רוחות והצללות - מעודכן לפי ההערות לעיל לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית.

זיהום קרקע

התכנית חלה בתחום "אזורי בדיקות קרקע לתכנון" של המשרד להגנת הסביבה בתחום מעגל ראשון ובסמיכות לתחנת דלק שנמצאו בה זיהומים על פי הנחיות מינהל התכנון מנובמבר ,2022 יש להגיש סקר היסטורי ותכנית דיגום קרקע ולהשלים דיגומי קרקע ככל שיידרשו כתנאי להפקדת התכנית.

נבקש כי תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור המשרד להג"ס ורשות המים לתיאום בנושא, אישורם למסמכים שנדרשים על ידם והטמעת הנחיותיהם להליך הרישוי בהוראות התכנית.

תרומת התכנית לאיכות אוויר:

המסמך אינו מתייחס להגברת התנועה מהתכנית המוצעת ולהשפעות הסביבתיות הנלוות לכבישים באזור. מהכרתינו את המקום ופרויקט שכן אנו יודעים שמדובר - 14 -

באזור בו זיהום האוויר גבוה, בשל מרכיב תנועתי גבוה של משאיות ועמידה בסרק בצמתים סואנים.

הרשות מבקשת שיושלם פרק איכות אוויר ובו תוצג בחינה של תרומת התכנית לרמות זיהום אוויר, בראיה כוללת המתחשבת גם בתכניות הפיתוח המקודמות במרחב ובשינויים בתנועה כתוצאה מהרכבת הקלה, לפי תחזיות תנועה עדכניות שיתקבלו מצתא"ל. מומלץ כי בדיקות איכות האוויר יתוקפו למול נתוני ניטור לתקפות אמינותם. הבדיקה תערך בתיאום עם הרשות לאיכות הסביבה בעיריה.

ממצאי הבדיקה ישמשו לבחינת פריסת השימושים המוצעים ולבחינת ההתכנות להקמתם של מוסדות הציבור הרגיששים המוצעים, בדגש על גני הילדים ויועברו לבחינת הרשות לאיכות הסביבה ומשרד הבריאות.

על פי הנחיות תמ"א 18 יש למדוד את המרחק הנדרש מתחנות דלק לכל שימוש רגיש שהוגדר בתמ"א בין 3 נקודות בתחנת הדלק: )1 עמדות התדלוק. )2 נקודות המילוי של מכלי הדלק. )3 צינורות האוורור של המכלים.

התכנית מציעה קו בניין המאפשר למעשה בנייה גם בתוך ה80 מ' של תחנת הדלק ולמעשה סותר את תמ"א .18 יש לתקן את קווי הבניין בהתאם למגבלות הבנייה של תחנת הדלק.

יש לקבוע בהוראות התוכנית כי תנאי להיתר בנייה בתא השטח המיועד לצרכי ציבור יהיה אישור הרשות לאיכות הסביבה, לרבות בהתייחס למרחק מתחנת הדלק הקיימת ולהוראות תמ"א 18 המעודכנת לאותו עת.

תנאי להיתר חפירה/בניה ראשון יהיה תיאום עם המשרד להגנת הסביבה והצגת התייחסות ותנאי המשרד להגנת הסביבה לביצוע העבודות.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחויבו בעמידה ב2 כוכבים לתקן בנייה ירוקה

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים יהיה .b הממוצע ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה c .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג התכנית יהיה גג מועיל ושימש עבור גג חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי עבור שימושי המסחר, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק.

פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין.

תנאי להיתר בניה יהיה הכנת נספח אקוסטי לרעש מכבישים, אשר יתבסס על נתונים תחבורתיים עדכניים ותכניות בינוי ופיתוח מפורטות ע"מ לקבוע את סוג המיגון האקוסטי הנדרש במעטפת המבנה לשימושי מגורים וציבור בתכנית.

לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

- 15 -

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר הריסה/חפירה/בנייה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

הערות המחלקה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה.

תנאי למתן היתר בנייה בחינת מיקרואקלים ע"פ הנחיות הרשות לאיכות הסביבה, כולל הצגת פתרונות הנדסיים\אדריכליים למיתון רוחות במידת הצורך.

כתנאי למתן היתר הריסה/בנייה לפי השלביות המוגדרת בהוראות התכנית, וכפעולה מקדימה לפעילות הקבלן בשטח, תבוצע בדיקת הימצאות אסבסט באתר.

בהתאם לתוצאות והכמויות, יבוצעו עבודות פירוק האזבסט כשלב ראשון ומקדים לפעולות ההריסה. עבודות אלה תבוצענה באמצעות קבלן/מפקח לפירוק אזבסט מאושר ע"י המשרד להגנ"ס ועפ"י הוראות החוק למניעת מפגעי אזבסט ואבק מזיק התשע"א – .2011

נכסים:

הפורטל ו\או מנהרה לכניסה לחניון מוצעת בקרקע ציבורית , תוכנית שכזו דורשת את אישור פורום הנכסים, אישור וועדת כספים, מועצת העיר ומותנת באישור סופי של שר הפנים.

התוכנית ערוכה כתוכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, איחוד וחלוקה בהסכמה דורש הסכם מול אגף הנכסים ואישור שר הפנים. יש לשנות את התוכנית לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה.

סעיף 4.1.2 א' סעיף קטן 2א' יש למחוק השטחים הבנויים יבנו ברמת מעטפת.

רישום והפקעה יש להחליף את כל הסעיפים הנוגעים לרישום או הפקעה לנוסח הבא:

בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'.... בהתאם לשימושים שנקבעו בסעיפים קודמים)

בסעיף 4.1.2 יש לפרט את השימושים המוצעים לצורכי ציבור.

איחוד ו/או חלוקה

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ.

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחים הציבורים המבונים..

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה - 16 -

המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא מוסדר)

תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 תנאי להפקדה התוכנית הגשת טבלת איזון לאישור אגף הנכסים.

היקף שטח ציבורי במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת – לרבות ללא רישום תלת מימד. יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי.

לא תותר הפנייה של קירות אטומים של שטחי שרות ותפעול כלפיי הרחובות.

גובה קומת מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו.

באופן כללי לא תותר התקנה של מתקנים טכניים או הנדסיים אשר משרתים את היעודים הפרטיים בשטחים הציבוריים. על מגרשי המגורים לתת את כל הפתרונות למתקנים אלו בתחום המגרשים המיועדים למגורים. תקבע הוראה כי לא תותר הקמה של מתקן הנדסי או טכני כדוגמת שנאי במבנה נפרד או בשטח ציבורי. יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם- יש למחוק את השימוש עבור מתקנים טכנים מתא שטח 5 בייעוד מבנים ומוסדות ציבור/ שצפ/ שביל/ דרך ומהוראות התכנית, ולקבוע זאת בשימושים של מגרשי המגורים.

תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

יש להציע שלביות ביצוע למימוש התכנית .

לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים למגורים וייקבע בהוראות התכניות כי סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת יש לקבוע בהוראות התוכנית שתיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם ציבורי.

יש לקבוע בהוראות התכנית שתיאסר הקמת דירות גן/חצרות פרטיות כלפיי מרחבים ציבוריים, יש לקבוע סטייה ניכרת בנושא.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. וכן יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות וגגות בנויים יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. תנאי לטופס 4 יהיה נטיעת העצים לשביעות רצון אגף שפ"ע.

מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ' ובשטח ממוצע של עד 12 מ"ר בלבד - 17 -

ליח"ד.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור מהנדס העיר, שפ"ע ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים.

תברואה- פינוי האשפה יתבצע באמצעות מערכת פנאומטית- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס קהילתיות- להוסיף הוראות לקרן תחזוקה לטווח ארוך כמקובל בבנייה של מגדלים בתיאום עם שמאי הוועדה המחוזית.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בהתאם למדיניות יש לקבוע סעיף פקיעת תוקף לתכנית ל 7 שנים -לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח' – המחלקה להיטל השבחה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית המציעה פיתוח ראוי ומצוינות אדריכלית ראויה לציון באחד מהמתחמים המרכזיים והחשובים בעיר, בתפר שבין אזור התעסוקה גבעת שאול לשכונות המגורים הצמודות. הוועדה תציין כי מדובר - 18 -

במתחם הכולל חטיבת קרקע משמעותית בכניסה המרכזית לאזור התעסוקה, בצמידות לתחנת רכבת קלה המצויה בשלבי הקמה מתקדמים. בהתאם לכך, הוועדה סבורה כי פיתוח המתחם עתיד לתרום רבות לאזור כולו. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. תכנית האב לאזור התעסוקה גבעת שאול סימנה את המתחם כאחד ממתחמי

שערי הכניסה לאזור התעסוקה, בהם בהתאם למדיניות ניתן להציע עירוב שימושי מגורים בהיקף של %,900%-750 לצד הפרשה בקרקע בשיעור של %.30%-15

2. הוועדה תציין כי מתחם אנג'ל הינו המתחם הגדול ביותר בשערי הכניסה

לאזור התעסוקה. המתחם משיק לאורך שתי חזיתותיו העיקריות לשכונות גבעת שאול וקריית משה ומחזיק למעשה חזית ליניארית ורציפה באורך של 200 מטר כלפי ציר הרק"ל. בנוסף המתחם מצוי בצמידות לקו הרק"ל המצוי בשלבי הקמה מתקדמים, ובנגישות טובה לכיוון מתחם הכניסה לעיר. הוועדה סבורה כי קיימת חשיבות רבה בניצול מרבי של מתחם בעל מאפיינים אלה, וכי למימושו בטווח הזמן הקרוב תהיה השפעה חיובית ובעלת משקל על דמותו של אזור התעסוקה וכן על תנופת הפיתוח של אזור הכניסה לעיר ובדגש על פיתוח מתחמים מצרניים לציר הרק"ל.

3. בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי יש להחיל על המתחם את מדיניות הרק"ל,

במסגרתה תוצע הפרשה משמעותית של קרקע לצרכי ציבור בשיעור של %40 (חלף %30%-15 בהתאם לעקרונות תכנית האב). בהתאם למדיניות תיקבע הפרשה של %40 משטח המגרש, זכויות הבניה יהיו %900 למגורים, %300 לשימושים שאינם למגורים. לא תותר המרת שטחי תעסוקה או מסחר לדיור להשכרה והוראות בעניין זה יוסרו מהוראות התכנית.

4. הוועדה תציין כי בתחום המגרש קיים הפרש טופוגרפי משמעותי בין מפלס

רחוב כנפי נשרים ומפלס רחוב בית הדפוס. הוועדה סבורה כי התכנית מציעה טיפול ראוי בהפרש זה, ולנוכח גודלו של המגרש מציעה רחוב פנימי המרופד בשימושי מסחר המהווה חלק מן הקישור הטופוגרפי בין שכונת קריית משה וציר הרק"ל.

בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי ניתן לקבוע תוספת לשימושים מסחריים מתחת למפלס הרחוב כפי שהוצג, וזאת מעבר לשטחים בהתאם למדיניות.

5. יקבעו הוראות להבטחת מילוי אדמה בעומק 1.5 מטר בתחום השצ"פ בהתאם

להנחיות שפ"ע. כן יוצע מעבר רגלי מרחוב בית הדפוס להולכים מכיוון מערב אשר יאפשר חיבור לתחום השצ"פ.

6. השימושים במגרש למבנים ומוסדות ציבור יקבעו לחינוך (כגון בתי ספר),

חברה, תרבות ופנאי, קהילה ודת. זכויות הבנייה במגרש יקבעו ל-%240 ועד 6 קומות.

7. הוועדה בחנה את העמדת הבינוי המוצע הכוללת שלושה מגדלי מגורים בחזית

רחוב כנפי נשרים, בגובה 40 קומות מעל מסד מעורב שימושים, ביניהם משולב מגדל תעסוקה בגובה 17 קומות מעל מסד, המוצע בנסיגה מחזית הרחוב באופן המאפשר כיכר ציבורית רחבה כלפי הרחוב.

8. הוועדה, סבורה כי העמדה זו בעלת עדיפות תכנונית על פני המתכונת שהוצעה

בתכנית שעמדה בתנאי סף אשר הציעה שלושה מגדלים מעורבי שימושים בגובה 50 קומות. הוועדה סבורה כי מגדל התעסוקה המוצע בנסיגה מהרחוב מחלק את חזית הפרויקט כלפי הרחוב באופן מאוזן ומגוון יותר, וכי קיימת עדיפות תכנונית בהצעת מגדל ייעודי לשימושי תעסוקה. כן סבורה הוועדה כי קיים יתרון בהקצאת חלק מהחזית כלפי רחוב כנפי נשרים למגרש בייעוד מבני ציבור, וזאת כחלק מזיקת המגרש לשכונת גבעת שאול המצויה מצפון לרחוב. עם זאת הוועדה אינה סבורה כי נכון לאפשר גובה הבינוי כמוצע בתכנית, העומד על 40 קומות מעל למסד, אלא שיעור מצומצם יותר של תוספת קומות ביחס לתכנית האב. בהמשך לאמור, הוועדה קובעת כי התכנית תציע שלושה מגדלי מגורים בגובה 35 קומות מעל מסד בגובה 5 קומות כמוצע. זאת, על מנת לשמר על מאפייני הבינוי המוצע תוך צמצום גובה - 19 -

הבינוי כך שיהיה במקורב גובה הבינוי המקובל בהתאם למדיניות התכנון העדכנית.

בהתאם לצורך תיבחן בתיאום עם לשכת התכנון הגדלה של תכסית מגדלי המגורים למיצוי זכויות הבניה בהתאם להחלטה זו.

9. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית בדבר העדיפות למיקום ארבעה מגדלים

בגובה 30 קומות לאורך רחוב כנפי נשרים, המשלבים את היקף התעסוקה בקומות מסד. הוועדה תציין כי הוצגה בפניה חלופה מוקדמת לבינוי הכוללת ארבעה מגדלים כאמור לאורך רחוב כנפי נשרים. הוועדה תציין כי חלופה זו אינה מאפשרת מיקום של מגרש לצרכי ציבור בחזית הרחוב, וכן כיכר בחזית הרחוב בהתאם לעקרונות תכנית האב. הוועדה תציין כי החלופה המציעה מגדל נפרד לשימושי תעסוקה הינו בעל עדיפות תכנונית ביצירת מגדל תעסוקה מובחן אשר פונה לכיכר, וכן גישה לבית הספר גם מכיוון רחוב כנפי נשרים.

10. בהמשך לאמור תחום הכיכר במפלס רחוב כנפי נשרים יסומן בזיקת הנאה

בתיאום עם לשכת התכנון ויקבעו הוראות מחייבות לקירוי המרחבי המוצע לתחום הכיכר. כן תיבחן האפשרות להגדיל את תחום הכיכר על ידי הסטת רמפת הכניסה לחניון.

11. על מנת לשפר את החיבוריות לכיוון מערב הכיכר העירונית המוצעת תחובר

בזיקת הנאה אל רחוב שטנר.

12. בהתאם להמלצת הוועדה המקומית והמחלקה למדיניות התכנון, התכנית

תציע הפרשות מבונות לצרכי ציבור כדלקמן: שני אשכולות של מעון יום (כל אשכול 3 כיתות) בשטח 441 מ"ר לכל אשכול וחצר בשטח 305 מ"ר לכל אשכול, 9 כיתות גני ילדים בשטח 130 מ"ר עם חצר צמודה בגודל 200 מ"ר כל אחד, חמישה בתי כנסת בשטח 500 מ"ר כל אחד, מועדון נוער 500 מ"ר. הוראות התכנית יעודכנו בהנחיית לשכת התכנון בהתאם לנוהל הפרשות מבונות בתכנית איחוד וחלוקה. כן תיקבע שלביות הביצוע המבטיחה את השלמת ההפרשות הציבוריות ובית הספר כתנאי לאכלוס המגורים והתעסוקה.

13. תנאי להפקדה יהא השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה, ובפרט

לעניין השימושים המוצעים ותקן החניה המוצע עבורם. הוועדה קובעת כי נספח התנועה יציג תקן חניה בהתאם לרק"ל בשלב הפעלה. כן יובטח רוחב מדרכות, לרבות היתכנות לרצועת שביל אופניים בחזית רחוב פרבשטיין. כן תיבחן היתכנות הכניסה בפורטל מכיוון כביש ,16 וכניסה זו תיקבע בשלביות הביצוע ככל וימצא כי ניתן לקיימה.

14. תנאי להפקדה יהא קבלת התייחסות נציג שר הביטחון.

15. תנאי להפקדה יהא השלמת התיאום עם היועצת הסביבתית של לשכת התכנון

והמחלקה לאיכות הסביבה לרבות בנושא צירוף נספח ניהול מי נגר לאישור רשות המים וסקר קרקע היסטורי ומרחקי הפקדה ואישור הגנ"ס. השימושים לתעשייה ומלאכה בתכנית יוסרו.

16. תיקבע שלביות ביצוע אשר תאפשר את מימוש התכנית בשני שלבים. עם זאת

יקבע בהוראות התכנית כי ההיתר הראשון למגורים יכלול את מגדל התעסוקה במלואו, וכי תנאי לאכלוס מגורים יהא מתן תעודת גמר למגדל התעסוקה.

17. התכנית תיערך כתכנית הכוללת איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. תנאי להפקדה

יהא עריכת טבלאות הקצאה ואיזון בתיאום עם היועץ השמאי של הוועדה.

הטבלאות יוצגו בפני הוועדה בדיון פנימי כתנאי להפקדת התכנית.

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

19. דבר הפקדת התכנית יפורסם בהתאם לתקנות ובהתאם להנחיות לשכת

התכנון.

- 20 -

20. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהא הגשת כתב שיפוי.

21. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת עמדת היועץ השמאי לוועדה, הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה עודכנה על ידי לשכת התכנון כי קיימת עדיפות תכנונית בקביעת התכנית

ככוללת איחוד וחלוקה בהסכמה.

2. מתחם האיחוד והחלוקה כולל את חלקת מגישי התכנית. לעניין הדרך התת

קרקעית המוצעת בתכנית לכיוון כביש ,16 הוועדה סבורה כי קיימת עדיפות בהשארתה כדרך ציבורית, על מנת שיהיה ניתן להתחבר אליה בעתיד ממגרשים נוספים באזור, ובכך לסייע להקל על העומס התחבורתי הקיים והעתידי, ולנצל את תשתיות התחבורה באזור באופן מיטבי.

3. בהתאם לכך, התכנית נערכה ככוללת איחוד וחלוקה בהסכמה, והטבלאות אושרו

על ידי היועץ השמאי לוועדה.

4. קביעת הזכויות בתכנית תהיה בשטחי בניה כוללים ללא הפקדה בין שטחים

עיקריים לשטחי שירות בתיאום עם לשכת התכנון.

5. הוועדה תציין כי לא נמצא צורך בהגדלת התכסית של מגדלי המגורים, למעט

התאמות שוליות של התכסית.

6. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית, בכפוף לתנאים שנקבעו בהחלטתה מיום

.9.06.2025

תיאור להתנגדויות

התוכנית הופקדה בתאריך 13/02/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/04/2026 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : ישפס נדלן , איסתא נכסים וגולדן ישראל – בעלים של המתחם ממערב לתכנית

עיקרי ההתנגדויות:

1. הננו הבעלים ו/ או הזכאים להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין שהינם - תתי חלקות מס' ,16 ,20 ,25

,26 27 ו -28 בחלקה 160 בגוש ,30261 ברחוב כנפי נשרים ,3 הידוע כמבנה שטנר 1 באזור התעשייה גבעת שאול, ירושלים וכן בכל זכויות הבניה העתידיות במתחם.

2. מתכבדים להגיש בזאת התנגדות לתכנית שבנדון , בהתאם לזכותנו על פי דין.

3. ההתנגדות שלנו מתייחסת בעיקר למתווה התנועה שנקבע בתוכנית ולאפשרות שלה להזיק

ולפגוע בזכויות שלנו במקרקעין שבבעלותנו.

4. בהתאם לסעיף עיקרי התוכנית 2.2 נקבעה בתוכנית המוצעת תקני חניה והסדרי תנועה.

- 21 -

5. על פי התוכנית מתוכנן מעבר תת קרקעי "שיקוע " מתחת לתוואי כבישים ציבוריים (יוסף וויץ

ובית הדפוס ),שישמש ככניסה ויציאה מהחניון של הפרויקט, השיקוע יתחבר לאחת קומות המרתף התחתונות , החיבור לשיקוע יהיה דרך רח' יוסף וויץ' בהתאם לנספח תנועה.

6. עיון בתוואי המוצע מעלה כי תוואי השטח המשוקע , חוסם את הגישה למקרקעין שבבעלותנו.

אמנם אנו מצויים בשלב ראשוני של התכנון אבל כבר עתה מביעים האדריכלים אשר עושים במלאכה, דאגה בקשר עם מיקום השטח המשוקע וההשפעה האפשרית ההרסנית על התכנון העתידי של המגרש שלנו ועל האפשרות לכניסה ישירה לפרויקט דרך רח' וייץ המהווה המשך לכביש 16 באופן שיקל על התנועה ברחובות הסמוכים .

7. אנו מבקשים כי יוסף לאחר סעיף 4.4.2 א' בתקנון התב" ע, סעיף ב ' בנוסח הבא : " ייקבע כי

הדרך הציבורית, לרבות המנהרה המסומנת בתסריט תשמש לגישה ציבורית מוסדרת ורציפה שתכלול חיבור ישיר למתחם שטנר גוש 30261 חלקה 160 הסמוכה" .

8. כמו כן תוענק למקרקעין הנ"ל , זכות שימוש מלאה במעבר התת קרקעי המשוקע, כדרך גישה

ומעבר ואנו מבקשים שלא תותר כל חסימה הגבלה או פגיעה בנגישות אליו באמצעות המעבר לרבות שריון זכות המעבר מבחינה תכנונית ומשפטית באמצעות זיקות הנאה להתחברות מיטבית למקרקעין שבבעלותנו שאם לא כן כפי שעולה מהתסריט מטה, לא תהייה לנו נגישות או שתיחסם הנגישות למקרקעין שלנו:

9. בקשתינו שיהא תאום גם ובנוסף בשלב היתר הבניה באופן שיבטיח את כניסתנו למתחם דרך המעבר

התת קרקעי.

התנגדות מספר 2 : עו"ד אבי שפרמן בשם חברת מצפה בית הכרם

עיקרי ההתנגדויות:

1. בפתח הדברים נדגיש כי ה מתנגדת לא מתנגדת לעצם קידומה ואישורה של תכנית אנג'ל

להעצמת זכויות ושימושים. אדרבא, המתנגדת תומכת בהעצמת זכויות ושימושים, במיוחד במקומות אסטרטגיים כדוגמת פתח הכניסה לאזור התעשיה גבעת שאול.

2. כל שהמתנגדת מבקשת הוא שהעצמת הזכויות וקביעת השימושים תיעשה בדרך שוויונית.

התנגדות זו מכוונת ביחס לארבעה נושאים:

א. בקשה לביטול החזית המסחרית המוצעת כלפי רחוב בית הדפוס, שעלולה לשבש לחלוטין

את התנועה ברחוב.

ב. בקשה לשיפור מתווה התנועה בחלקו המזרחי של רחוב בית הדפוס באמצעות שינוי

מסויים בתוואי הדרך.

- 22 -

ג. בקשה להתאמת תכנית אנג'ל למדיניות הרק"ל ו/או לתכנית האב גבעת שאול: גובה בינוי

ואחוזי בניה.

ד. התאמת ההפרשות הציבוריות בשטח תכנית אנג'ל להיקף הבינוי המוצע בה.

3. המתנגדת חברת מצפה בית הכרם בע"מ, ח"פ ,515227429 היא יזמת ובעלת זכויות במתחם

טחנת הקמח הצמוד מדרום לשטח התכנית המופקדת )גוש 30261 חלקה 183; להלן - מקרקעי המתנגדת(, כפי שניתן לראות בתצ"א להלן:

4. בשנים -2021 2023 קידמה המתנגדת את תכנית 101-0888388 )פורסמה למתן תוקף ברשומות

ביום (28.02.2023 ובמסגרת זו אושר מתחם הכולל עירוב שימושים לתעסוקה, מסחר ומגורים )עירוני מעורב(. מחצית משטחי הבניה במגרש הסחיר יועדו למגורים ומחצית משטחי הבניה למגורים )שהם %25 מסך שטחי הבניה( יועדו לדיור בר השכרה.

5. כן יועדו במגרש הסחיר במקרקעי המתנגדת 2000 מ"ר לשטחים ציבוריים מבונים. בנוסף, נקבע

תא שטח נפרד למבנים ומוסדות ציבור בשטח של כ- 2.2 דונם שיכלול 6,600 מ"ר שטחים בנויים. עוד נציין כי המתנגדת החלה לקדם בשנת 2025 את תכנית 101-0888388 )בהכנה( שנועדה בעיקרה להוספת שטחי בניה למשרדים ולמגורים.

6. התכנית המופקדת- תכנית אנג'ל

7. תכנית אנג'ל כוללת תא שטח בייעוד עירוני מעורב )תא שטח 10; כ-11.3 דונם( הפונה בעיקרו

כלפי רח' כנפי נשרים ורח' פרבשטיין. בתא שטח זה מוצע בינוי בגובה של 40 קומות ובהיקף זכויות כולל של %1400 )כולל שטחי מרפסות( לשימושים של תעסוקה ומגורים )972 יח"ד(.

8. בחלקה המערבי של התכנית מוצע תא שטח בייעוד של מבנים ומוסדות ציבור )תא שטח 400;

כ- 2.8 דונם( בו מוצע בינוי לשימושים ציבוריים בהיקף של 6,725 מ"ר.

9. בחלקה הדרומי של התכנית, כלפי רחוב בית הדפוס, מציעה התכנית ככר עירונית )תא שטח

(780 ובתת הקרקע של הככר מוצעים 6,500 מ"ר שטחי מסחר, תעסוקה חניה ושימושים נלווים לטובת תא שטח 100 )בדרך של תלת ממד( וכן כוללת התכנית קטע מרח' בית הדפוס.

10. טענות ההתנגדות

11. בקשה לביטול החזית המסחרית המוצעת בתכנית לרחוב בית הדפוס שעלולה לשבש את

התנועה ברחוב.

12. כאמור תכנית אנג'ל מציעה להוסיף 6,500 מ"ר שטחי בניה למסחר בשלוש קומות מתחת לככר

העירונית, שטחים המופנים כלפי רח' בית הדפוס. בנוסף, הכניסה לכל שטחי החניה של התכנית )למעלה מ- 1700 חניות( תהיה מרחוב בית הדפוס כפי שניתן לראות בנספח התנועה של התכנית:

13. איזור שטחי המסחר האמורים הינם בפתח של רח' בית הדפוס. עוד נציין כי רח' בית הדפוס

הינו רחוב צר )נתיב תנועה אחד לכל כיוון( והוא סובל כבר כיום מעומסי תנועה כבדים מאוד, במיוחד בשעות הבוקר ואחר הצהריים, בשל היותו ציר מרכזי המוביל לשטחי התעשיה - 23 -

14. התעסוקה והמסחר המצויים לאורכו, לרבות מתחם "מרכז ספיר" הכולל עשרות רבות של בתי

עסק ומפעלים.

15. הוספת שטחי מסחר בפתח רחוב בית הדפוס כמוצע בתכנית אנג'ל תביא לפקיקה מוחלטת של

הרחוב וחסימת הדרך המובילה לכל שטחי התעסוקה והמסחר לאורך הרחוב.

16. לאור זאת יש לבטל את שטחי המסחר כלפי רחוב בית הדפוס המוצעים בתכנית אנג'ל.

17. בקשה לשיפור מתווה התנועה בחלקו המזרחי של רחוב בית הדפוס באמצעות שינוי תוואי הדרך

כפי שניתן לראות בתשריט של תכנית אנג'ל, שטח התכנית כולל חלק מרחוב בית הדפוס, וכאמור, בנספח התנועה של התכנית מתוכננת כניסה מרח' בית הדפוס לכל שטחי החניה התת קרקעיים של מתחם אנג'ל.

18. הקטע המזרחי של רחוב בית הדפוס מתאפיין בהפרשי טופוגרפיה משמעותיים בין איזור תחנת

התדלוק פז לבין נקודת החיבור של רח' בית הדפוס לרח' פרבשטיין, דבר המקשה על התנועה של הולכי רגל וגם של כלי רכב.

19. לאור העובדה כי תכנית אנג'ל עושה שימוש משמעותי ברח' בית הדפוס לצורך שטחי המסחר

ולצורך הכניסה לשטחי החניה של מתחם אנג'ל, ראוי כי תכנית אנג'ל תשפר התכנון של הקטע המזרחי של רחוב בית הדפוס ותמתן את התלילות של הרחוב באמצעות שינוי בתוואי הרחוב, כפי שמוצע בתרשים ל הלן:

20. בקשה להתאמת התכנית המופקדת למדיניות הרק"ל ו/או לתכנית האב גבעת שאול: גובה בינוי

ואחוזי בניה.

21. ביחס לגבעת שאול בירושלים קיימת תכנית אב לגבעת שאול 'אב/ים/גבעת שאול - תעש'

שאומצה על ידי הוועדה המחוזית בשנת .2013 תכנית האב קבעה מספר עקרונות לפיתוח האזור כאזור תעסוקה ומסחר וחילקה אותו לארבעה מתחמים.

22. מרבית שטח תכנית אנג'ל מצוי במתחם המסומן כמתחם .A ראו את החלקים הרלוונטיים

מהוראות תכנית האב:

23. ביום 02.05.2022 החליטה הוועדה המחוזית לעדכן את תכנית האב לגבעת שאול, ראו בעיקר

סע' 11 ו- 13 להחלטת הוועדה המחוזית:

24. התכנית המופקדת לא תואמת את תכנית האב בהיבטים הבאים:

א. היקף הבינוי למגורים בתכנית המופקדת הוא %75 מכלל שטחי הבניה.

ב. אין כלל חובת דיור בהישג יד.

ג. אין מענה משמעותי לצורכי ציבור של השכונות הסמוכות.

25. עוד יש להדגיש כי תכנית אנג'ל חורגת גם ממדיניות הרכבת הקלה בשני היבטים:

א. מספר הקומות המוצע בתכנית אנג'ל הוא ,40 בעוד שמספר הקומות המרבי במסמך

מדיניות הרק"ל הוא .30

- 24 -

ב. אחוזי הבניה המוצעים בתכנית אנג'ל הם %1400 )כולל מרפסות( בעוד שאחוזי הבניה

מרביים במסמך המדיניות הוא .%1200

26. בפועל, ההפרשה לצורכי ציבור בפועל קטנה באופן משמעותי, בשל כך שהמנהרה המוצעת

27. במסגרת תכנית אנג'ל מתחת לשטח המיועד לדרך מאושרת )ראו נספח התנועה של התכנית(

היא מנהרה פרטית שבפועל תשרת את תכנית אנג'ל.

28. המתנגדת מודעת להחלטת הוועדה המחוזית מ יום 21.01.2026 לפיה המנהרה תישאר בייעוד

ציבורי כדי שבעתיד היא תוכל לשמש גם מגרשים אחרים, אולם לעת-עתה מדובר על דרך תת-

קרקעית פרטית בשטח ציבורי, כך שכאמור אחוז ההפרשה לצורכי ציבור קטן בהרבה.

29. עוד נראה כי פתחי הכניסה/ יציאה מהמנהרה מצמצמים ומכבידים על התנועה ברח' בית הדפוס

וזאת ללא דבר שניתן בשל כך בתמורה לתועלת הציבור.

30. הפגיעה בעקרונות השוויון, העקביות התכנונית

31. תכנית אנג'ל לוקה בפגם מהותי של העדר שוויון, וזאת נוכח הפער הניכר בינה לבין תכנית טחנת

הקמח, אף שמדובר במתחמים סמוכים ובנסיבות תכנוניות הדורשות לכל הפחות בחינה עקבית, שקופה ומנומקת.

32. הלכה מושרשת היא כי אמנם למוסדות התכנון מסור שיקול דעת מקצועי רחב, ואולם בה בעת,

החלטותיהם כפופות לעילות הביקורת המינהליות הרגילות, ובכללן החובה לפעול כדין, בסבירות, בהליך תקין ועל יסוד שיקולים רלוונטיים. ראו למשל: עע"ם 317/10 שפר נ' יניב, פסקה 17 )(23.8.2012; עע"ם 7324/22 יוכלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, פסקה

33. .)(3.7.2023 13

34. מכאן, שגם אם אין לוועדה המחוזית חובה להגיע לתוצאה זהה בכל מקרה ומקרה, הרי שחלה

עליה חובה ברורה לנהוג בשוויון ובעקביות ובפרט כאשר היא מעניקה לתכנית אחת יתרונות משמעותיים באחוזי בנייה, בעוצמות בינוי או בהטבות תכנוניות אחרות כגון העדר דרישה לדיור להשכרה, בעוד שתכנית סמוכה אחרת זוכה ליחס מצמצם או מחמיר.

35. אכן, הפסיקה קבעה כי אין לבעל מקרקעין זכות מוקנית לכך שייקבעו לו דווקא זכויות בנייה

בהיקף זהה לאלו שניתנו לשכניו; ואולם, אותה פסיקה עצמה מבהירה כי יש לבחון אם החלטת מוסד התכנון התקבלה משיקולים ענייניים. משמע, העדר זכות מוקנית לשוויון תוצאתי אינו פוטר את מוסד התכנון מן החובה להצביע על הצדקה עניינית של ממש לפערים שהוא יוצר בין מקרקעין סמוכים או בין יוזמות תכנוניות דומות.

36. ממילא, כאשר מוסד התכנון מבכר תכנית אחת על פני תכנית סמוכה אחרת, אין הוא רשאי

להסתפק באמירה כללית בדבר "שוני תכנוני", אלא עליו להראות כי ערך בחינה שלמה, שוויונית של מכלול הנתונים הצריכים לעניין.

37. לאור כל האמור לעיל, מתבקשת הוועדה המחוזית להורות על תיקון התכנית אנג'ל כדלקמן:

- 25 -

א. ביטול החזית המסחרית כפי רחוב בית הדפוס המוצעת בתכנית אנג'ל, שעלולה

לשבש לחלוטין את התנועה ברחוב.

ב. שיפור מתווה התנועה בחלקו המזרחי של רחוב בית הדפוס באמצעות שינוי מסויים

בתוואי הרחוב.

ג. התאמת תכנית אנג'ל למדיניות הרק"ל ו/או לתכנית האב גבעת שאול, בדומה

לתכנית טחנת הקמח במקרקעי המתנגדת.

ד. להתאים את היקף ההפרשות הציבוריות להיקף התכנית

התנגדות מספר 3 : עו"ד אורי לומברוזו בשם שותפות כנפי רוח בניית ירושלים , מגישי התכנית – התנגדות

עצמית

עיקרי ההתנגדויות:

1. מבקשים להגיש התנגדות נקודתית למספר סעיפים בהוראות התכנית.

2. הניסוח הקיים של שלביות הביצוע מסורבל וכולל כפילויות מיותרות , נוסח הסעיף נועד להבטיח את

הוצא ההיתר לשיקוע של החיבור לכביש 16 ואת ביצועו כתנאי למתן טופס אכלוס לחלק מהפרויקט.

3. מוצעים שלבי ביצוע שונים.

4. התכנית מציעה תקן מופחת לחניה למסחר המוצע בתכנית – כ 170 מקומות חניה ל 20000 מ"ר

מסחר.

5. מבקשים להגדיל את מספר החניות ל 500 מקומות שימשו גם כחניון ציבורי בבעלות פרטית עבור חנה

וסע בתשלום כמענה למשתמשים ברכבת הקלה.

6. בכל מקרה מבקשים כי מספר מקומות החנייה לא יופחת על פי התקן אלא יהיה על פי המסומן בנספח

הבינוי.

7. בסעיף -3.2 להתאים את השטח העירוני המעורב שבסעיף לטבלה .5

8. בסעיף .4.1.2א – להחליף את המילה רחוב פנימי בשדרה פנימית לא מקורה.

9. בסעיף .4.1.2א- להתאים הוראות הסעיף לטבלה ולאמור בהערה 6 לטבלה.

10. בסעיף .4.1.1ו- יש לאפשר מרפסות מעבר לקווי הבניין.

11. בסעיף -4.4.2 יובהר כי החיבור הוא אל המעבר ולא אל החניון , תכנון ההתחברות באחריות המגרש

המתחבר.

12. בסעיף -6.1.1 להחליף את המילה רחובו במילה מעברים.

13. בסעיף -6.1.4 להבהיר כי מדובר בגג קומות המסד.

14. בסעיף -)9(6.1.6 לבטל הסעיף הוא לא רלוונטי.

15. בסעיף 6.3.4 – להחליף המילה באשר במילה אשר.

- 26 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שעל פי התוכנית מתוכנן מעבר תת קרקעי "שיקוע " מתחת

לתוואי כבישים ציבוריים (יוסף וויץ ובית הדפוס ),שישמש ככניסה ויציאה מהחניון של הפרויקט, השיקוע יתחבר לאחת קומות המרתף התחתונות , החיבור לשיקוע יהיה דרך רח' יוסף וויץ'

בהתאם לנספח תנועה.

עיון בתוואי המוצע מעלה כי תוואי השטח המשוקע , חוסם את הגישה למקרקעין שבבעלותנו.

אמנם אנו מצויים בשלב ראשוני של התכנון אבל כבר עתה מביעים האדריכלים אשר עושים במלאכה, דאגה בקשר עם מיקום השטח המשוקע וההשפעה האפשרית ההרסנית על התכנון העתידי של המגרש שלנו ועל האפשרות לכניסה ישירה לפרויקט דרך רח' וייץ המהווה המשך לכביש 16 באופן שיקל על התנועה ברחובות הסמוכים .- התכנית מציעה מנהרה לרכב מהחניון של הפרוייקט המופקד לכיוון דרום לכביש 16 ולא חוסמת של הכניסה מעל לקרקע למתחם המתנגדים, יש להבהיר זאת במסמכי התכנית.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין שמבקשים כי יוסף לאחר סעיף 4.4.2 א' בתקנון התב" ע, סעיף ב '

בנוסח הבא: " ייקבע כי הדרך הציבורית, לרבות המנהרה המסומנת בתסריט תשמש לגישה

ציבורית מוסדרת ורציפה שתכלול חיבור ישיר למתחם שטנר גוש 30261 חלקה 160 הסמוכה"-

הסעיף קובע כי המעבר התת קרקעי הוא ציבורי ויוכל לשמש גם מגרשים אחרים שבמסגרת התכנית שלהם יציגו את החיבור המבוקש.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שתוענק למקרקעין הנ"ל , זכות שימוש מלאה במעבר התת קרקעי

המשוקע, כדרך גישה ומעבר ואנו מבקשים שלא תותר כל חסימה הגבלה או פגיעה בנגישות אליו באמצעות המעבר לרבות שריון זכות המעבר מבחינה תכנונית ומשפטית באמצעות זיקות הנאה להתחברות מיטבית למקרקעין שבבעלותנו שאם לא כן כפי שעולה מהתסריט מטה, לא תהייה לנו נגישות או שתיחסם הנגישות למקרקעין שלנו- הדרך היא כאמור ציבורית ואין צורך להוסיף בה זיקת הנאה או הוראות נוספות.

- 27 -

4. לדחות את ההתנגדות בעניין בקשתינו שיהא תאום גם ובנוסף בשלב היתר הבניה באופן שיבטיח

את כניסתנו למתחם דרך המעבר התת קרקעי.- אין צורך בתיאום בשלב היתר הבניה לתכנית , במסגרת תכנית שתוגש אם תוגש בעתיד למתחם של המתנגדים, יוצג במסגרתה החיבור.

5. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין בקשה לביטול החזית המסחרית המוצעת בתכנית לרחוב בית

הדפוס שעלולה לשבש את התנועה ברחוב.

כאמור תכנית אנג'ל מציעה להוסיף 6,500 מ"ר שטחי בניה למסחר בשלוש קומות מתחת לככר העירונית, שטחים המופנים כלפי רח' בית הדפוס. בנוסף, הכניסה לכל שטחי החניה של התכנית (למעלה מ- 1700 חניות) תהיה מרחוב בית הדפוס כפי שניתן לראות בנספח התנועה של התכנית.

איזור שטחי המסחר האמורים הינם בפתח של רח' בית הדפוס. עוד נציין כי רח' בית הדפוס הינו רחוב צר, נתיב תנועה אחד לכל כיוון והוא סובל כבר כיום מעומסי תנועה כבדים מאוד, במיוחד בשעות הבוקר ואחר הצהריים, בשל היותו ציר מרכזי המוביל לשטחי התעשיה התעסוקה והמסחר המצויים לאורכו, לרבות מתחם "מרכז ספיר" הכולל עשרות רבות של בתי עסק ומפעלים.

הוספת שטחי מסחר בפתח רחוב בית הדפוס כמוצע בתכנית אנג'ל תביא לפקיקה מוחלטת של הרחוב וחסימת הדרך המובילה לכל שטחי התעסוקה והמסחר לאורך הרחוב.

לאור זאת יש לבטל את שטחי המסחר כלפי רחוב בית הדפוס המוצעים בתכנית אנג'ל.- התכנית מציעה הפרשה של 40 אחוז על פי מדיניות רק"ל ועל פי ההחלטה של הוועדות , שטח שמופקע לצורכי ציבור אינו יכול לכלול שטחים סחירים בבעלות יזם התכנית מכיוון שהעירייה מבקשת למצות את ההפרשות לצורכי ציבור שמועברות אליה , לא כפי שמוצע במסמכי התכנית , לכן יש לבטל את כל שטחי המסחר המוצעים בתא שטח 780 בייעוד של כיכר ציבורית .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי בשטח זה יותרו מבנים לצורכי ציבור ושטחים פתוחים בלבד.

לא יותרו שימושים של מסחר או מחסנים או כל שימוש אחר פרטי בשטח זה למעט חניה בקומות התת קרקעיות שמתחת למפלס רחוב בית הדפוס.

שטחים ציבורים מאפשרים חזית פעילה לרחוב בדומה לשימוש מסחרי.

הכיכר הציבורית המוצעת בתכנית היא 14 מטר גבוהה יותר מרחוב בית הדפוס והיא למעשה משייכת את כל השטח לפרוייקט ולא לכלל הציבור , התכנית תקבע כי מפלס בכיכר הציבורית לא יהיה מחייב וייקבע במסגרת היתרי הבניה בתיאום עם מהנדס העיר ובהתאם יוצע הבינוי במגרשים הסחירים ומפלסי הבניינים והקומות , ניתן יהיה להוסיף קומות נוספות בבניינים עד למפלס רחוב בית הדפוס.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין בקשה לשיפור מתווה התנועה בחלקו המזרחי של רחוב בית הדפוס

- 28 -

באמצעות שינוי תוואי הדרך כפי שניתן לראות בתשריט של תכנית אנג'ל, שטח התכנית כולל חלק מרחוב בית הדפוס, וכאמור, בנספח התנועה של התכנית מתוכננת כניסה מרח' בית הדפוס לכל שטחי החניה התת קרקעיים של מתחם אנג'ל.

הקטע המזרחי של רחוב בית הדפוס מתאפיין בהפרשי טופוגרפיה משמעותיים בין איזור תחנת התדלוק פז לבין נקודת החיבור של רח' בית הדפוס לרח' פרבשטיין, דבר המקשה על התנועה של הולכי רגל וגם של כלי רכב.

לאור העובדה כי תכנית אנג'ל עושה שימוש משמעותי ברח' בית הדפוס לצורך שטחי המסחר ולצורך הכניסה לשטחי החניה של מתחם אנג'ל, ראוי כי תכנית אנג'ל תשפר התכנון של הקטע המזרחי של רחוב בית הדפוס ותמתן את התלילות של הרחוב באמצעות שינוי בתוואי הרחוב-

שינוי מפלס הרחוב או מיקומו ישפיע על כל הפרוייקטים שמסביבו ולא נראה כי יש מקום להציע זאת.

7. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין בקשה להתאמת התכנית המופקדת למדיניות הרק"ל ו/או

לתכנית האב גבעת שאול: גובה בינוי ואחוזי בניה.

ביחס לגבעת שאול בירושלים קיימת תכנית אב לגבעת שאול 'אב/ים/גבעת שאול - תעש'

שאומצה על ידי הוועדה המחוזית בשנת .2013 תכנית האב קבעה מספר עקרונות לפיתוח האזור כאזור תעסוקה ומסחר וחילקה אותו לארבעה מתחמים.

מרבית שטח תכנית אנג'ל מצוי במתחם המסומן כמתחם .A ראו את החלקים הרלוונטיים מהוראות תכנית האב:

ביום 02.05.2022 החליטה הוועדה המחוזית לעדכן את תכנית האב לגבעת שאול, ראו בעיקר סע' 11 ו- 13 להחלטת הוועדה המחוזית:

התכנית המופקדת לא תואמת את תכנית האב בהיבטים הבאים:

א. היקף הבינוי למגורים בתכנית המופקדת הוא %75 מכלל שטחי הבניה.

ב. אין כלל חובת דיור בהישג יד.

ג. אין מענה משמעותי לצורכי ציבור של השכונות הסמוכות.

עוד יש להדגיש כי תכנית אנג'ל חורגת גם ממדיניות הרכבת הקלה בשני היבטים:

א. מספר הקומות המוצע בתכנית אנג'ל הוא ,40 בעוד שמספר הקומות המרבי במסמך

מדיניות הרק"ל הוא .30

ב. אחוזי הבניה המוצעים בתכנית אנג'ל הם %1400 כולל מרפסות בעוד שאחוזי הבניה

מרביים במסמך המדיניות הוא .%-1200 כפי שהחליטה ונימקה הוועדה המחוזית בהחלטה להפקדה :

הוועדה תציין כי מתחם אנג'ל הינו המתחם הגדול ביותר בשערי הכניסה לאזור התעסוקה.

- 29 -

המתחם משיק לאורך שתי חזיתותיו העיקריות לשכונות גבעת שאול וקריית משה ומחזיק

למעשה חזית ליניארית ורציפה באורך של 200 מטר כלפי ציר הרק"ל. בנוסף המתחם מצוי

בצמידות לקו הרק"ל המצוי בשלבי הקמה מתקדמים, ובנגישות טובה לכיוון מתחם הכניסה

לעיר. הוועדה סבורה כי קיימת חשיבות רבה בניצול מרבי של מתחם בעל מאפיינים אלה, וכי

למימושו בטווח הזמן הקרוב תהיה השפעה חיובית ובעלת משקל על דמותו של אזור התעסוקה

וכן על תנופת הפיתוח של אזור הכניסה לעיר ובדגש על פיתוח מתחמים מצרניים לציר הרק"ל.

בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי יש להחיל על המתחם את מדיניות הרק"ל, במסגרתה תוצע

הפרשה משמעותית של קרקע לצרכי ציבור בשיעור של %40 (חלף %30%-15 בהתאם

לעקרונות תכנית האב). בהתאם למדיניות תיקבע הפרשה של %40 משטח המגרש, זכויות

הבניה יהיו %900 למגורים, %300 לשימושים שאינם למגורים. לא תותר המרת שטחי תעסוקה

או מסחר לדיור להשכרה והוראות בעניין זה יוסרו מהוראות התכנית.

הוועדה תציין כי בתחום המגרש קיים הפרש טופוגרפי משמעותי בין מפלס רחוב כנפי נשרים

ומפלס רחוב בית הדפוס. הוועדה סבורה כי התכנית מציעה טיפול ראוי בהפרש זה, ולנוכח גודלו

של המגרש מציעה רחוב פנימי המרופד בשימושי מסחר המהווה חלק מן הקישור הטופוגרפי בין

שכונת קריית משה וציר הרק"ל. בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי ניתן לקבוע תוספת

לשימושים מסחריים מתחת למפלס הרחוב כפי שהוצג, וזאת מעבר לשטחים בהתאם למדיניות.

הוועדה המחוזית והוועדה המקומית החליטו כי נכון להתייחס למתחם על פי מדיניות רקל ולא

על פי מדיניות תכנית האב וזאת בשונה מהמתחם של המגדלים .

הוועדה לאחר שבחנה מספר חלופות תכנון החליטה כי ניתן להציע חריגה בגובה הבניינים ללא חריגה בזכויות הבניה וזאת בין היתר כדי לייצר בניין אחד בשימוש של מסחר ותעסוקה בלבד לא מגורים , ושלושה מגדלי מגורים.

לעניין זכויות הבניה- הוועדה החליטה על זכויות בניה על פי מדיניות רק"ל של 1200 אחוז ומתוכם 30 אחוז עבור מסחר ומשרדים ובנוסף שטחי מסחר נוספים מתחת למפלס הקרקע, זכויות הבניה שהופקדו אינם תואמים להחלטה והם מציגים זכויות בניה של 1300 אחוז מעל לקרקע במקום 1200 אחוז ולכן י לצמצם את זכויות הבניה ל 1200 אחוז בהתאם למדיניות הרקל ובהתאם להחלטות הוועדה להפקדה.( 12000 אחוז על מגרש של 11272 הם 135264 מ"ר ולא 146539 מ"ר, לא ברור מדוע הסעיף הקטן מתחת לטבלה 5 מציין כי שטח המגרש לחישוב זכויות בניה יהיה 12212 ללא כל הסבר ובניגוד להחלטת הוועדה על הפקעת 40 אחוז לצורכי ציבור).

לדחות את ההתנגדות כי בפועל, ההפרשה לצורכי ציבור בפועל קטנה באופן משמעותי, בשל כך שהמנהרה המוצעת במסגרת תכנית אנג'ל מתחת לשטח המיועד לדרך מאושרת )ראו נספח התנועה של - 30 -

התכנית(היא מנהרה פרטית שבפועל תשרת את תכנית אנג'ל.

המתנגדת מודעת להחלטת הוועדה המחוזית מ יום 21.01.2026 לפיה המנהרה תישאר בייעוד ציבורי כדי שבעתיד היא תוכל לשמש גם מגרשים אחרים, אולם לעת-עתה מדובר על דרך תת-

קרקעית פרטית בשטח ציבורי, כך שכאמור אחוז ההפרשה לצורכי ציבור קטן בהרבה.- אין שום קשר בין המנהרה המוצעת בתכנית לבין היקף השטחים המופקעים לצורכי ציבור , התכנית מפקיעה 40 אחוז לצורכי ציבור בהתאם להחלטה להפקדה , וללא קשר החליטה הוועדה כי יש מקום להציע מנהרה לרכב שתסייע לפרוייקט זה ולפרוייקטים עתידים אחרים באזור לשפר את תנועת הרכבים בצמתים הקיימים ולאפשר שימוש יעיל ותר בכביש ראשי ומשמעותי – כביש .16

8. לדחות את ההתנגדות בעניין שעוד נראה כי פתחי הכניסה/ יציאה מהמנהרה מצמצמים ומכבידים

על התנועה ברח' בית הדפוס וזאת ללא דבר שניתן בשל כך בתמורה לתועלת הציבור- מטרת המנהרה היא לשפר את התנועה והיא נבחנה ואושרה על ידי יועץ התנועה של הוועדה ואף קבועה בשלביות הביצוע , לא הוצגה כל חוות על ידי המתנגד המסבירה את ההיפך ולכן לא ניתן לקבל את הטענה.

9. לדחות את ההתנגדות לעניין הפגיעה בעקרונות השוויון והעקביות התכנונית

תכנית אנג'ל לוקה בפגם מהותי של העדר שוויון, וזאת נוכח הפער הניכר בינה לבין תכנית טחנת הקמח, אף שמדובר במתחמים סמוכים ובנסיבות תכנוניות הדורשות לכל הפחות בחינה עקבית, שקופה ומנומקת.

הלכה מושרשת היא כי אמנם למוסדות התכנון מסור שיקול דעת מקצועי רחב, ואולם בה בעת, החלטותיהם כפופות לעילות הביקורת המינהליות הרגילות, ובכללן החובה לפעול כדין, בסבירות, בהליך תקין ועל יסוד שיקולים רלוונטיים. ראו למשל: עע"ם 317/10 שפר נ' יניב, פסקה 17 )(23.8.2012; עע"ם 7324/22 יוכלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, פסקה .)(3.7.2023 13

מכאן, שגם אם אין לוועדה המחוזית חובה להגיע לתוצאה זהה בכל מקרה ומקרה, הרי שחלה עליה חובה ברורה לנהוג בשוויון ובעקביות ובפרט כאשר היא מעניקה לתכנית אחת יתרונות משמעותיים באחוזי בנייה, בעוצמות בינוי או בהטבות תכנוניות אחרות כגון העדר דרישה לדיור להשכרה, בעוד שתכנית סמוכה אחרת זוכה ליחס מצמצם או מחמיר.

אכן, הפסיקה קבעה כי אין לבעל מקרקעין זכות מוקנית לכך שייקבעו לו דווקא זכויות בנייה בהיקף זהה לאלו שניתנו לשכניו; ואולם, אותה פסיקה עצמה מבהירה כי יש לבחון אם החלטת מוסד התכנון התקבלה משיקולים ענייניים. משמע, העדר זכות מוקנית לשוויון תוצאתי אינו פוטר את מוסד התכנון מן החובה להצביע על הצדקה עניינית של ממש לפערים שהוא יוצר בין מקרקעין סמוכים או בין יוזמות תכנוניות דומות.

- 31 -

ממילא, כאשר מוסד התכנון מבכר תכנית אחת על פני תכנית סמוכה אחרת, אין הוא רשאי להסתפק באמירה כללית בדבר "שוני תכנוני", אלא עליו להראות כי ערך בחינה שלמה, שוויונית של מכלול הנתונים הצריכים לעניין.- כאמור בהחלטות להפקדה הצביעה הוועדה על השוני בין המתחמים גם בגודלם וגם במיקום שלהם בתחום תכנית האב של האזור ובהתייחס לציר הרכבת הקלה ובהתאם לכך נבחנו וקודמו התכניות.

10. לדחות את ההתנגדות לעניין הניסוח הקיים של שלביות הביצוע מסורבל וכולל כפילויות מיותרות ,

נוסח הסעיף נועד להבטיח את הוצא ההיתר לשיקוע של החיבור לכביש 16 ואת ביצועו כתנאי למתן טופס אכלוס לחלק מהפרויקט.

מוצעים שלבי ביצוע שונים- שלביות הביצוע הקובעה בתכנית היא הגיונית נהירה ומטרתה להבטיח את שלביות הביצוע שהחליטה עליה הוועדה ולא נראה שיש צורך לשנות אותה.

11. לדחות את ההתנגדות לעניין התכנית מציעה תקן מופחת לחניה למסחר המוצע בתכנית – כ 170

מקומות חניה ל 20000 מ"ר מסחר- התכנית ממוקמת על ציר רק"ל ונהנת מהמדיניות של תוספת זכויות בניה ושימושים על צירים אלה , בהתאם לכך חלק מאותה מדיניות היא גם הפחתה של תקני החניה כדי לעודד את הנסיעה בתחבורה ציבורית ולהפחית את הסניעה והתלות ברכב פרטי ולכן קביעת התקן לשימושים אלה בתהאם לתקן החניה על רק"ל תואם למדיניות ואין מקום להגדיל אותו .

יצויין רק כי התכנית אינה מציעה רק 170 מקומות חניה למסחר אלא מציעה 170 למסחר ועוד 183 מקומות חניה למסעדות , סה"כ 353 מקומות חניה .

12. לדחות את ההתנגדות לעניין שמבקשים להגדיל את מספר החניות ל 500 מקומות שימשו גם

כחניון ציבורי בבעלות פרטית עבור חנה וסע בתשלום כמענה למשתמשים ברכבת הקלה- אין צורך במיקום זה בחניון חנה וסע או תוספת מקומות חניה ציבוריים שיעמיסו על אזור שכבר ממילא עמוס ויהיה עמוס יותר לאחר הקמת הפרוייקטים המתוכניים והמאושרים באזור.

13. לדחות את ההתנגדות לעניין שבכל מקרה מבקשים כי מספר מקומות החנייה לא יופחת על פי

התקן אלא יהיה על פי המסומן בנספח הבינוי- אין הצדקה לחרוג מהתקן התקף .

14. לקבל את ההתנגדות לעניין שבסעיף -3.2 להתאים את השטח העירוני המעורב שבסעיף לטבלה

-.5 יש לתקן ולקבוע ששטח המגרש העירוני המעורב הוא 11272 מ"ר ( 60 אחוז ממגרש התעשייה הנכנס).

15. לדחות את ההתנגדות לעניין בסעיף .4.1.2א – ההמלצה היא לשמות את הבינוי.

16. לקבל חלקית את ההתנגדות בסעיף .4.1.2א- להתאים הוראות הסעיף לטבלה ולאמור בהערה 6

לטבלה- לא ברור מה מבוקש, צריכה להיות התאמה בין הסעיפים השונים וככול שיש סתירה יש לתקן, יש לתקן א את הערה 6 , החלטת הוועדה להפקדה כי יהיו 40 קומות + קומות טכניות סה"כ - 32 -

ולא 41 קומות + קומות טכניות..

17. לדחות את ההתנגדות לעניין שבסעיף .4.1.1ו- יש לאפשר מרפסות מעבר לקווי הבניין- קוו הבניין

המוצע בתכנית הוא קו בנין אפס לכל הכיוונים ואין הצדקה לאפשר מרפסות מעבר לכך מעבר לתחום המגרש.

18. לקבל את ההתנגדות לעניין שבסעיף -4.4.2 יובהר כי החיבור הוא אל המעבר ולא אל החניון ,

תכנון ההתחברות באחריות המגרש המתחבר.- זאת הכוונה ויש להבהיר זאת במסמכים.

19. לדחות את ההתנגדות לעניין שבסעיף -6.1.4 להבהיר כי מדובר בגג קומות המסד- הכוונה בסעיף

הוא לכל הגגות.

20. לקבל את ההתנגדות לעניין שסעיף -)9(6.1.6 לבטל הסעיף הוא לא רלוונטי.- יש לבטל את הסעיף

21. לקבל את ההתנגדות לעניין סעיף 6.3.4 – להחליף המילה באשר במילה אשר- יש לתקן.

22. ללדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 33 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1125970

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: טובול עליזה

עורך התכנית: רוזנפלד מנדי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 07/11/2023

כתובת התעשיה ,5 תלפיות

גוש חלקה בשלמות

30129 36 כן

30129 75 כן

30129 33 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. בהמשך להחלטת הוועדה מיום ,31.03.2025 לוועדה הוצגו טבלאות ההקצאה

ואיזון המתוקנות, וכן חוו"ד שמאי הוועדה להיקף הזכויות הדרוש בתכנית להבטחת ישימות התכנית ולהיקף הזכויות המותנות והסכום הנדרש לקרן התחזוקה, ונמסר לוועדה כי טבלאות ההקצאה אושרו ע"י שמאי הוועדה.

2. היקף הזכויות הכולל %,1050 בתמהיל השימושים הבא: %180 למסחר, %180

לתעסוקה, %600 למגורים ו- %90 עבור דיור להשכרה לפי התוספת השישית.

3. הבינוי בגובה 36 קומות (כולל 2 קומות טכניות ו-2 קומות למימוש הזכויות

המותנות לקרן תחזוקה) עבור 232 יח"ד (191 למגורים , 29 להשכרה ו-12 29/12/2025

"מותנות").

4. שיעור הכספים שיופקד בקרן התחזוקה יהיה לפחות 10,151,078 ש"ח צמוד למדד

המחירים לצרכן.

5. בהתאם לסעיף 9 בהחלטת הוועדה המסמכים הסביבתיים עודכנו בהתאם לתכנון

העדכני והושלם התיאום עם היועצת הסביבתית של לשכת התכנון וכן הושלמה חוות דעת הגנ"ס כי לא אותרו חריגות בדוגמאות הקרקע ואין צורך בהמשך טיפול בקרקע.

6. בהמשך לכך, הוועדה מורה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטה מיום

31.03.2025 ולהחלטה זו.

בהתאם לקבוע בסעיף 109א(ב) לחוק, הוועדה מחליטה לפנות אל יו"ר המועצה הארצית ולבקש להאריך את התקופה לטיפול בתכנית, מהנימוקים שלהלן:

1. שטח התכנית כ- 9 דונם בלב מתחם התעשייה המתחדש של תלפיות במגרש

הנקרא בשם מתחם "טובול".

2. התכנית הינה תכנית להתחדשות עירונית בהתאם למטרות תכנית האב

החדשה בשכונת תלפיות

3. מטרת התכנית הינה שינוי יעוד מאזור תעשיה למגורים, מסחר ותעסוקה,

21/09/2025

דיור להשכרה ומגרש ציבורי עבור הקמת בית ספר יסודי.

4. הבינוי כולל קומות מסד לשימושי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור ומעליו

מגדלים למגורים ודיור להשכרה.

5. לאורך רחוב פייר קניג, מתוכננת כיכר עירונית, עם ביתן יציאה עבור חניון

ציבורי.

6. סה"כ מוצעות בתכנית כ- 300 יח"ד בעירוב שימושים.

7. התכנית עמדה בתנאי סף ביום .07.11.2023

- 34 -

8. התכנית נדונה ביום 29.1.2024 והוחלט לשוב ולדון בה לאחר הוועדה מחליטה

לשוב ולדון בתכנית, לאחר השלמת הבחינה בנוגע להיבטים התחבורתיים, הסביבתיים והשמאיים של התכנית.

9. התכנית נדונה שוב ביום 31.3.2025 והוחלט להפקידה בתנאים.

10. נדרשו תיאומים תכנוניים רבים בנוגע להיבטים הסביבתיים והתחבורתיים

בתכנית, בשל כך התכנית תופקד במהלך חודש נובמבר .2025

11. חשיבת התכנית – מדובר בתכנית המציעה תוספת יח"ד תוך שיפור המרחב

הציבורי ושיפורים תנועתיים חיוניים.

12. בשל הטעמים המפורטים, ובכלל זה מיקומה של התכנית, חשיבותה

והתיאומים שנדרשו בעניינה, מבוקש אישור יו"ר המועצה הארצית להארכת פרק הזמן לאישור התכנית עד ליום .15.03.2026

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה בכפוף לאמור בהחלטה זו ואשר צפויה לתרום לשדרוג השלד הציבורי ועירוב השימושים במקום. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. התכנית תכלול היקף זכויות כולל של %,1050 יקבע תמהיל השימושים הבא

בתכנית וזאת לשם הבטחת ישימות התכנית: %180 למסחר, %180 לתעסוקה, %600 למגורים. כמו כן תתאפשר תוספת של %90 עבור דיור להשכרה לפי התוספת השישית. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת אישור שמאי הוועדה להיקף זכויות זה להבטחת ישימות התכנית.

2. הבינוי יכלול מסד בן 6 קומות ומעליו שני מגדלי מגורים בגובה 25 קומות מעל

קומת הביניים. יותרו שתי קומות טכניות נוספות ברבי הקומות להבטחת תפקוד מיטבי של המבנים הכוללים עירוב שימושים. הוועדה סבורה כי בקשת היזמים להגביה את המגדלים ל-37 קומות אינה נדרשת, אולם הגבהה ל-25 קומות היא סבירה ונדרשת עקב קומת הביניים הציבורית.

3. ייקבע קו בניין קדמי אפס כלפי הרחובות בהתאם לתכנית האב וקו בניין עילי

לתכסית המגדלים בהתאם לנספח הבינוי ובתיאום עם לשכת התכנון. ייקבע 31/03/2025

בהוראות התכנית כי הבינוי ייכלל במלואו בתחום קווי הבניין לרבות מרפסות.

4. בתיאום עם שמאי הוועדה תקבע תוספת זכויות ויח"ד מותנות לצורך הקמת

קרן נאמנות לתחזוקה לטווח ארוך, בהתאם למתווה שנקבע לכך על ידי משרד המשפטים. היקף הזכויות המותנות והסך הנדרש לקרן התחזוקה יוצגו לוועדה בדיון נוסף כתנאי להפקדה.

5. ייקבע הוראות בהתאם לתכנית האב בהנחיית לשכת התכנון, לרבות הוראות

להבטחת איכות ממשק הבינוי עם המרחב הציבורי; ניוד שטחים שאינם למגורים;

מימוש כלל השטחים למסחר ותעסוקה וקווי בנין.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

לרבות קביעת הרחבת זכות הדרך ככל הנדרש וכן לצורך הבטחת מדרכות ברוחב שלא יפחת מ-3.5 מטרים. בנוסף יבחן הצורך בדרך המחברת בין רחוב פייר קניג העתידי עם רחוב החרושת וזאת בראי התכנון המוצע התכנית המצרנית מדרום.

7. יצומצם תקן החניה לאור הקרבה לתחנות הרק"ל המתוכננות בתיאום עם

יועץ התחבורה של הוועדה. הוראות התכנית יתוקנו בהתאם.

8. ייקבע בהוראות התכנית כי פריקה וטעינה ופינוי אשפה יהיו בתת הקרקע

בלבד, וכי מקומות החניה יוצעו בתחום המגרש ובתת הקרקע.

- 35 -

9. תנאי להפקדת התכנית יהא עדכון הנספח הסביבתי לתכנית בהתאם לבינוי

העדכני המוצע, והשלמת התיאום עם היועצת הסביבה של הוועדה והטמעת הוראותיה במסמכי התכנית בתיאום עם לשכת התכנון. בנוסף, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוות דעת המשרד להגנ"ס לסקר קרקע היסטורי שהוגש, ובחינת הצורך בתכנית דיגום. המסמכים הסביבתיים האמורים יוצגו בפני הוועדה לדיון נוסף לאישורה.

10. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם המחלקה

לאיכות הסביבה, לרבות לעניין הצגת סקר שימושים מטרדיים בסמיכות למגרש.

בהתאם לתוצאות הסקר תיקבע שלביות ביצוע אשר תבטיח בניית השימושים הרגישים בתכנית לאחר פינוי השימושים המטרדים מסביב או בכפוף לביצוע מיגון מפניהם.

11. תא שטח בייעוד מעורב של שצ"פ ושב"צ יקבע כתא שטח בייעוד מבנים

ומוסדות ציבור.

12. יקבע בהוראות התכנית כי הבינוי יעמוד בתקן בניה ירוקה ברמה של ארבעה

כוכבים לפחות.

13. בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון התכנית תציע שטחים מבונים לצרכי

ציבור כדלקמן: שלוש כיתות מעון יום בשטח 441 מ"ר וחצרות בשטח 305 מ"ר, בית

כנסת בהיקף של 400 מ"ר, מנהל קהילתי בהיקף 414 מ"ר. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם לשכת התכנון לעניין מיקום מיטבי להפרשות המבונות וקביעת הוראות בתכנית בנוגע להפרשה מבונה בדרך של איחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון. מסמכי התכנית ייערכו בהתאם לנוהל לשכת התכנון להפרשות מבונות לצרכי ציבור, לרבות סימון השטח בנספח הבינוי וקביעת נספח הבינוי כמחייב לעניין מיקום הפרשה המבונה.

14. בתא השטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור יקבע שימוש לבית ספר. ייקבעו

זכויות בניה בהיקף של %240 מרביים, ובינוי בגובה של עד שש קומות.

15. ייקבע בהוראות כי תובטח הפרדה בכניסות ובשימושים השונים – ציבורי,

מסחר ותעסוקה ומגורים.

16. לעת היתר הבניה יותר שינוי מיקום השטחים הציבוריים מהמיקום המצוין

בנספח הבינוי באישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובאישור מחלקת מדיניות.

17. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום התכנון המפורט

של השטחים הציבוריים מול האגף למבני ציבור ברשות המקומית.

18. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למגורים יהיה השלמת

פיתוח השטחים הציבוריים בתחום התכנית, לרבות שטחי ההפרשה המבונה, ורישום השטחים הציבוריים ע"ש עיריית ירושלים.

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת טבלאות האיחוד והחלוקה לאחר שיאושרו

בידי שמאי הוועדה בפני הוועדה בדיון פנימי נוסף.

20. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

ובהתאם להנחיות תכנון חושב רישוי והטמעת הנחיות תכנית האב ותיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

21. דבר הפקדת התכנית יפורסם בהתאם לתקנות ובהתאם להנחיות לשכת

התכנון.

22. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה 7 שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקן של זכויות הבניה הסחירות. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא - 36 -

רשאית להאריך מועד זה מטעמים שיפורטו בפניה.

23. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהא הגשת כתב שיפוי.

24. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה 1017 % בנייה כוללים, מדובר על חריגה של %167 אחוזים מתכנית האב. בנוסף גם תמהיל השימושים בתוך זכויות הבניה אינו תואם לתמהיל לפי תכנית האב, התכנית מציעה הגדלה משמעותית של שטחי המגורים והמסחר ומפחיתה את שטחי התעסוקה.

מכיוון שמדובר על מגרש גדול הכולל מעט בניה יש לצמצם את אחוזי בנייה ולהציע את תמהיל השימושים בהתאם למדיניות תכנית האב- עד %850 בנייה כוללים, מתוכם %60 למסחר, %300 לתעסוקה בקומות המסד ו- %490 למגורים.

התכנית מציעה חריגה בגובה המותר על פי תכנית המתאר וזאת כאשר מוצעים שני מגדלים בתכסיות נמוכות יחסית, יש לשמור על הגובה המותר על פי תכנית האב- עד 30 קומות – 24 קומות מעל 6 קומות מסד.

ניתן לבחון הגדלת התכסית כמבוקש מעבר למוצע בתכנית האב וללא הגדלת זכויות בניה.

במידה והבדיקה השמאית תראה כי אין צורך בתוספת זכויות או שינוי של תמהיל השימושים ניתן יהיה להציע תוספת של דירות להשכרה על פי ההנחיות הבאות:

19/03/2025

הוועדה תציין כי בשנים האחרונות מדיניות התכנון הארצית והמחוזית מעודדת את הגדלת היצע הדיור להשכרה ובהישג יד. הוועדה סבורה כי ראוי להציע גם במסגרת תכנית זו יחידות דיור להשכרה בהישג יד, בהתאם להוראות התוספת השישית לחוק.

בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי תיקבע תוספת של עד %200 זכויות בניה למגורים עבור דיור להשכרה בהישג יד, מעבר להיקף של %490 למגורים שהתאפשרו בהתאם למדיניות בתכנית האב לתלפיות.

קווי בניין: ניתן לאפשר קו בניין אפס כלפי הדרכים, כלפי השטחים הציבורים

בחזית המזרחית, יש לסמן קו בניין של 3 מ' עבור קומות המסד.

התכנית מציעה שטח לצורכי ציבור שמחבר את השטח הציבורי לרחוב התעשייה –

מדובר על שטח שאינו אפקטיבי כשטח לבנייני ציבור ולכן יש לשנות את התכנית באופן שיוצע במיקום זה מעבר להולכי רגל של 5 מטרים בלבד וייעודי הקרקע ישונו בהתאם, המגרש הציבורי יורחב לכיוון מערב לקבלת שטח אפקטיבי ככול הניתן עבור המגרש הציבורי , והמגרש הסחיר יתוקן בהתאם.

ייקבע בהוראות התכנית כי גג המסד יהיה גג פעיל לטובת מבני ציבור ו/או שימושים משותפים למגורים, כן ייקבעו הוראות לפיתוח הגג כגג ירוק בהנחיית לשכת התכנון.

בהתאם לתכנית האב מספר יח"ד בתכנית יקבע עפ"י תמהיל יחידות הדיור שנקבע בתכנית האב. לרבות היקף יחידות דיור קטנות כן יקבע כי לא יותר ניוד זכויות - 37 -

שאינן למגורים לשימושי מגורים ותקבע על כך הוראת סטייה ניכרת.

על מנת להבטיח מופע ראוי של הבינוי המוצע, ייקבעו קווי בניין נפרדים ומחייבים, וזאת לשם יצירת מבנים המאופיינים בפשטות גיאומטרית ככל הניתן ללא שבירה של מעטפת החזית.

יוטמעו הוראות להבטחת חזית עירונית פעילה כלפי רחוב התעשייה והמשכיות לרח'

פייר קניג העתידי, הבטחת רציפות המרחב הציבורי בתכנית, עיצוב המגדל והמרפסות והבטחה של שילוב מיטבי של מתקנים טכניים בתת הקרקע ו/או באופן צידי במגרש ללא חזית לרחובות ו/או על גג המגדל.

על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת, ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, גובה בינוי והחזית המסחרית.

יש להבטיח במסגרת התכנית מדרכות ברוחב 3.5 מטר לפחות לכל הרחובות הסובבים.

פרוגרמה וצרכי ציבור:

בין עקרונות תכנית האב נקבע כי תכניות מפורטות שיוגשו על פיה יציעו הפרשת קרקע בהיקף של %40 מהשטח וכן הקצאת שטחי ציבור מבונים, לפי מפתח שנקבע ל-10 מ"ר בנוי לכל יח"ד שמוצעת.

במקרה של תכנית זו שטח הקרקע הציבורי הנדרש הוא %40 משטח המגרש הסחיר המאושר בתוספת השטח הציבורי במצב המאושר. כלומר 2,394 מ"ר + 2,313 מ"ר = 4,707 מ"ר. בהתאם לכך ובהתאם להקטנת שטח מגרש 1 המוצע, יש להגדיל את שטח מגרש 2 ב-16 מ"ר כך ששטחו יהיה 3,078 מ"ר.

בהמשך לנזכר לעיל, מגרש 2 המיועד לשטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור אמור לשמש למעשה לבי"ס, זאת בהינתן אפשרות לבינוי של עד 6 קומות עיליות. יש לשנות את ייעוד הקרקע למבנים ומוסדות ציבור, ללא שטחים פתוחים.- (אין לכתוב בתקנון מספר כיתות בית ספר).

היתר בניה ראשון במגרש יהיה עבור בית ספר ורק אחרי הצגת היתר לבית הספר ניתן יהיה להוסיף שימושים ציבורים נוספים.

יש להציע הקצאות בנויות בהתאם למפתח שנקבע בתכנית האב. בהתאם למס'

יחידות הדיור שייקבעו בהחלטות הוועדה.

השטח הציבורי הבנוי יוקצה לשימושים הבאים:

אשכול מעונות יום בן 3 כיתות, בשטח בנוי בסך 441 מ"ר (147 מ"ר בנוי לכל כיתה), עם חצרות צמודות בשטח כולל בסך 305 מ"ר. המיקום המועדף למעונות ולחצרות הצמודות הוא בקומת הקרקע. אולם במידה ולא ניתן להקצות שטח בקומת הקרקע, אשכול המעונות ישולב בקומה הראשונה שמעל לקומות המסד (כלומר קומה ,)5 כאשר החצרות יהיו על גג המסד.

בית כנסת בשטח בנוי בסך 400 מ"ר. תכנון בינוי בית הכנסת יהיה באופן כזה שארון הקודש יהיה בולט, כך שלא יהיה מעליו בינוי. המיקום יכול להיות בקומת הקרקע אך גם במקרה זה אם לא מתאפשרת הקצאת השטח הציבורי בקומת הקרקע ייתכן שהמיקום המתאים הוא בדומה למעון היום בקומה הראשונה שמעל לקומות המסד כך שארון הקודש יבלוט מעל למסד ללא בינוי מעליו.

השטח הבנוי הנותר ישמש לשימושי מינהל קהילה, כגון שירותי תעסוקה עירוני, האבּבּ קליטה דרומי וכיו"ב.

הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים הבנויים הנ"ל, יתואם לעת הגשת הבקשה - 38 -

להיתר בנייה מול המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים - מנח"י, מבני דת ומינהל קהילה. יש לשאוף להקצות את השטחים הציבוריים בשטח רציף ככל הניתן. בין השאר יש להציג כניסה נפרדת לשטחים הציבוריים ולהנגיש אותם. לפי הנחיות משרד הבריאות, בנוסף לכניסה הנפרדת למעון היום, יש להציג כניסה נפרדת למטבח בישול של המעון. במידת הצורך יותקנו מעל חלק משטחי החצרות רשתות, או אלמנטים אחרים להצללה ולהגנה.

יש לפרט בהוראות התכנית את השטחים המוצעים לשימושים הציבוריים הנ"ל –

שטח בנוי וחצרות, ולהציג אותם בנספח הבינוי, גם אם המיקום שלהם לא מחייב לתכנון המפורט הסופי אשר יאושר ע"י המח' לתכנון מבני ציבור.

עוד יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

השטחים הציבורים קרקע+ בנויים יירשמו על שם הרשות המקומית במסגרת האיחוד וחלוקה.

תנאי להפקדה יהיה אישור מחלקת נכסים.

בינוי ואדריכלות:

הבינוי ישאף להיות בעל צורה אחידה ככל הניתן ללא שבירות במעטפת. מוטב גם לתכנן את המרפסות כמקורות ולא כבולטות מדופן המגדל.

התכנית תכלול מרפסות סוכה לפחות ל 20 אחוז מהדירות בפרויקט.

התוכנית קובעת אזור תפעולי בחזית הדרומית. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי פריקה וטעינה ופינוי אשפה יהיו בתת הקרקע בלבד וללא כל מופע על חזיתות הבניין. יש לתכנן את הכניסה לחניון מתוך מסת הבינוי ולא כפורטל פתוח, יש לקרות הירידה לחניון ככל שניתן ולקבוע מעליה גינון.

גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל המערכות הטכניות על גגות המבנים ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו')

המאפשרים מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

לא יותר מיקום מרחבים מוגנים בקטעי החזית הפונים אל חזית רחוב פייר קניג ורחוב התעשייה .

מסחר תשתיות ופיתוח:

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו במסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי. חריגה מהנ"ל באישור מהנדס העיר או מי מטעמו טרם פתיחת תיק בקשה להיתר, בהוראות התוכנית בפרק 6.1 "תנאים בהליך הרישוי" יקבע סעיף לעניין זה יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

- 39 -

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח.

יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

יש לקבוע בהוראות התוכנית את אופן הטיפול במי נגר ולקבוע את הגבלת התכסית על פי תכנית האב ובתיאום עם מחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. וכן יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות וגגות בנויים יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. יש לקבל אישור מחלקת שפ"ע לנושאי עצים. תנאי להפקדה יהיה הצגת הנ"ל בחתכים אופיניים בבינוי ועיגון הנחייה זו בהוראות התוכנית.

לא תותרנה סגירות חורף לכיוון הרחובות השכנים אלא אם יוותר רוחב מדרכה מזערי של 3.5 מ' אחרי הסגירה.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

תנועה וחנייה:

יש להשלים את התיאום מול תושי"ה בכל הנוגע להרחבות הדרכים במידה ונדרש, פתרונות הורדה.

יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

עבור המגרש הסחיר, פתרון החנייה יוצע בתחום המגרש, עפ"י תקן ובתת הקרקע באופן מלא.

יש לבחון את הצורך בדרך הדרומית המוצעת המתחברת לרח' החרושת (ת.ש 7 על פי תשריט) . הפרש הגובה בין רח' החרושת לכביש הקיים 4.6 מ' – %14 שיפוע- מדובר בשיפוע לא תקני ויש ספק עם יש תועלת בחיבור זה כחלק ממערך הכביש הכולל באזור. ( בתכנית המקודמת על ידי בעלי הקרקע של תא שטח זה לחלקות ממערב ודרום עלה רעיון להרחבת שטח בית הספר המוצע לקבל מגרש שיוכל לתת מענה לבית ספר תיכון, שיש בעיה לייצר בתכניות נקודתיות מנפרדות בכל אזור התעשייה המשנה את פניו).

יש לתאם בתאום אגף תושי"ה ויועצי התנועה את החיבוריות בין החניון הציבורי המתוכנן ברח' פייר קניג דרום לחניון תת"ק המוצע.

בשטח החניון העילי, הופק היתר בנייה ע"י חברת עדן להצבת 4 מתקני קרוסלות חניה. קרוסלות אלו חיוניות כפתרון חניה זמני כתחליף למקומות חניה שיבוטלו במסגרת עבודות הרכבת הקלה בתלפיות. יש להטמיע בהוראות התכנית כי עד להוצאת היתר חפירה/בניה בשטח האמור – עיריית ירושלים תהיה רשאית להמשיך להפעיל במקום חניון עירוני וקרוסלות חניה. בהתאם לכך, מגיש התכנית לא יוכל לטעון לזכויות ו/או להכנסות כלשהן בגין פעילות זאת.

איכות סביבה:

בהתאם לחוות דעת מח' איכות הסביבה, יש להשלים הנחיות מחלקת איכות סביבה לנושאי רעש, זיהום סביבה וקרקע, זיהום אוויר, מרחק מתחנת דלק על פי תמ"א ,18 קרינה וכו'.

- 40 -

לתכנית הוגש נספח ניקוז וניהול נגר יש לתקן בהתאם להנחייה את התכנון לנושא השהייה על מרפסות פרטיות של דירות מגורים שלא בטוח ישים ואפשרי. ניתן לשלב גגות חיים (שאינם דורשים אחזקה, ניהול וטיפול) ו/או גגות חיים ביחד עם גגות ההשהייה בבית הספר ובמבנה המערבי.

יש להטמיע את ההוראות מהנספח הסביבתי, פרקים 5 ו-6 עמודים .64-70 יש לקבוע בהוראות התכנית בסעיף 7.1 בשלביות הביצוע כי בית הספר יוכל להיבנות או לחילופים לקבל אישור לטופס 4 רק לאחר שהוכח כי מתקיימת לגביו עמידה בתקנות חוק אוויר נקי ומניעת מפגעי רעש. (מבני המגורים מתחילים מקומות גבוהות ע"ג קומות מסד וכן הרגישות שלהם נמוכה יותר וקריטריון הרעש שלהם מחמיר פחות ועל כן, תנאי האכלוס שלהם אינו מותנה בבדיקות אלו).

תנאי למתן היתר בנייה יהיה אישור המשרד להגנת הסביבה על פינוי הקרקע המזוהמת.

על פי הוראות התכנית ישנה אפשרות להקים בריכת שחיה בתכנית. יש לקבוע בהוראות הנחיות בהתאם לתקנות הקיימות עבור מיקום חדר חומרים מסוכנים, גישה לרכב חירום וכו'. כמו כן, יש לקבוע כי הפליטות מהבריכה יהיו בפיר עד הגג העליון.

יש להוסיף בהוראות התכנית בסעיף 4.1.2א' ס"ק 4 כי גג המסד אשר יתפקד כגג ירוק יהיה בתכסית של %70 משטח הגג ואדמת הגג תהייה בעומק מינימאלי של 30 ס"מ.

יש לקבוע כי תקן הבנייה הירוקה למבנה המסד והמגדלים בתכנית (תא שטח )1 יחויב בעמידה של 3 כוכבים בתקן בנייה ירוקה.

היות ולא הוגדרו בתכנית השימושים המתוכננים באזור התעסוקה שמעליו מגורים, על מנת למנוע קונפליקטים פוטנציאליים, ייקבע בהוראות התכנית כי לא יותר בשימושים המותרים באזור התעסוקה, שימוש של אחסנה ושינוע של חומרים מסוכנים כהגדרתם בנספח א' בחוזר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה לגבי מרחקי ההפרדה מתעשייה ממאי 2020 או הנוסח המעודכן מעת לעת. ניתן יהיה לסטות מהוראה זו הכפוף לתיאום מראש עם המחלקה לאיכות הסביבה והצגת מסמך סביבתי לרבות סקר סיכונים במידת הצורך.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

יקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח באמצעות מודל ממוחשב על פי הנחיות המחלקה. הדוח יוגש לבדיקה ולאישור המחלקה.

תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפ"ע.

- 41 -

יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר הריסה/בניה יהיה אישור המשרד להגנת הסביבה, באמצעות הועדה הטכנית לאבק מזיק לאישור עבודות פירוק אסבסט.

כללי:

בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

יש לתאם ולקבל את אישור אגף תברואה לנושא פינוי אשפה ופסולת.

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

יש לקבוע הוראות לשלביות ביצוע להבטחת מימוש כל השימושים והשטחים הציבוריים בד בבד עם פיתוח ובינוי השטחים הסחירים. בהיבט של הבטחת מימוש השטחים הציבוריים- תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור אגף נכסים כאמור לעיל.

תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות והצלה, מבני ציבור, תברואה, חברת חשמל, רשות עתיקות, שפ"ע כבישים ומדרכות, היטלי השבחה, שפ"ע עצים גננות.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות שליחת דואר רשום לבעלי העניין בתחום שטח התכנית ולבעלי הענין בחלקות המצרניות.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

- 42 -

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

תא שטח 7 לא סומן כחלק מהשטח לאיחוד וחלוקה ולכן יש לקבוע לגביו הוראות של הפקעה .

יש להוסיף לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ויחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו. – במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את כל תאי כמיועדים לאיחוד וחלוקה.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

ללא הוספת הוראות פרק ג' והכנת טבלת הקצאה לא יהיה ניתן בהמשך לרשום את התצ"ר.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום התצ"ר.

ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

יש לתקן את התקנון ואת התשריט המוצע במידת הצורך לפי ההנחיות לעיל, יש לצרף נסח טאבו עדכני על חלקות 63 ו75 ותשריט מוצע מתוקן חתום דיגטלית ע"י מודד מוסמך במידת הצורך, רק לאחר תיקון הנדרש והשלמת המסמכים המתוקנים תתקבל חו"ד סופית.

טבלה :1.8 יש להציג את הרשות המקומית – עיריית ירושלים כבעלת ענין בקרקע.

טבלה :5

ישנה סתירה בין הוראות התוכנית לנספח הבינוי לעניין מספר קומות המסד.

יש לציין בהפניה להערה לגבי 655 מ"ר שטח עיקרי מתחת לכניסה הקובעת בשימוש כיכר עירונית. יש לפרט בהערה כי מדובר בבינוי המתכונן בתת הקרקע תחת מבנה הכיכר העירוני מעל הכניסה הקובעת.

יש לתקן גודל מגרש מוחלט על פי שטחים נטו המופיעים בסעיף 3.2 ולא על פי גדול מגרש ברוטו לכלל השימושים.

- 43 -

הערה סעיף ג – קומות טכניות יתווספו בהתאם לצמצום מספר הקומות על פי תכנית האב / חוו"ד שמאית שתיבחן.

חברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, אילון ברנהרד, שקמה

סיג, ישי טלאור / סאוסן אבו זרד-מיעארי, אליעזר ראוכברגר / חיים כהן, יוחנן ויצמן, קיריל פקטה, מתן נחום.

29/01/2024

החלטה:

הוועדה מחליטה לשוב ולדון בתכנית, לאחר השלמת הבחינה בנוגע להיבטים התחבורתיים, הסביבתיים והשמאיים של התכנית, בתיאום עם לשכת התכנון והיועצים המקצועיים של הוועדה.

להוריד את התכנית מסדר היום לבקשת יזם התכנית

27/12/2023

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת להסדיר את המרחב 31/05/2023

הציבורי ולייעל את את השטחים הציבורים.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה %1148 בנייה כוללים, מדובר על חריגה של %298 אחוזים מתכנית האב. בנוסף גם תמהיל השימושים בתוך זכויות הבניה אינו תואם לתמהיל לפי תכנית האב, התכנית מציעה הגדלה משמעותית של שטחי המגורים והמסחר ומפחיתה את שטחי התעסוקה. כמו כן, במסגרת התכנית מוצעת חריגה מהמדיניות בנושא מס' הקומות (מוצע גובה בינוי של 35 קומות במקום 30 כפי שנדרש עפ"י תכנית האב).

יש לצמצם את מס' הקומות המוצע ואחוזי בנייה ולהציע את תמהיל השימושים בהתאם למדיניות תכנית האב- בינוי עד 30 קומות, %850 בנייה כוללים, מתוכם %60 למסחר, %300 לתעסוקה בקומות המסד ו- %490 למגורים. כמו כן, יש לצמצם את תכסית המסד לעד %60 ולא %100 כפי שמוצג בנספח הבינוי. לא ניתן בכל מקרה לאפשר קוו בניין אפס של המסד לכיוון המגרש הציבורי.

ככול ויוגש דו"ח שמאי הוא ייבחן על ידיי היועץ השמאי של הוועדה המחוזית וייבחן הצורך בהגדלת זכויות הבניה או שינוי של תמהיל השימושים כפי שניתן על פי הגמישויות בתכנית האב.

במידה והבדיקה השמאית תראה כי אין צורך בתוספת זכויות או שינוי של תמהיל השימושים ניתן יהיה להציע תוספת של דירות להשכרה על פי ההנחיות הבאות:

הוועדה תציין כי בשנים האחרונות מדיניות התכנון הארצית והמחוזית מעודדת את הגדלת היצע הדיור להשכרה ובהישג יד. הוועדה סבורה כי ראוי להציע גם במסגרת תכנית זו יחידות דיור להשכרה בהישג יד, בהתאם להוראות התוספת השישית לחוק.

בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי תיקבע תוספת של %200 זכויות בניה למגורים עבור דיור להשכרה בהישג יד, מעבר להיקף של %490 למגורים שהתאפשרו בהתאם למדיניות בתכנית האב לתלפיות.

- 44 -

קווי בניין: ניתן לאפשר קו בניין אפס כלפי הדרכים, כלפי השטחים הציבורים

בחזית המזרחית, יש לסמן קו בניין של 3 מ' עבור קומות המסד.

בחלקו הצפוני של גבול המגרש מוצע ייעוד "שביל" בין חלקה המיועדת ל"שטחים פתוחים ומוסדות ציבור" ו"מגורים ומסחר". תא השטח המיועד לשביל מתואר בנספח הבינוי כגישה צמודה לחזית הצידית המיועדת למסחר ולמעשה חוסמת את המעבר לחלקה המיועדת לבית ספר יסודי, יש לתקן את הנספח וכן יש לקבוע את רוחבו המוצע של השביל במסמכי התוכנית ל 4 מ' לכל הפחות.

ייקבע בהוראות התכנית כי גג המסד יהיה גג פעיל לטובת מבני ציבור ו/או שימושים משותפים למגורים, כן ייקבעו הוראות לפיתוח הגג כגג ירוק בהנחיית לשכת התכנון.

בהתאם לתכנית האב מספר יח"ד בתכנית יקבע עפ"י תמהיל יחידות הדיור שנקבע בתכנית האב. לרבות היקף יחידות דיור קטנות כן יקבע כי לא יותר ניוד זכויות שאינן למגורים לשימושי מגורים ותקבע על כך הוראת סטייה ניכרת.

על מנת להבטיח מופע ראוי של הבינוי המוצע, ייקבעו קווי בניין נפרדים ומחייבים, וזאת לשם יצירת מבנים המאופיינים בפשטות גיאומטרית ככל הניתן ללא שבירה של מעטפת החזית.

יוטמעו הוראות להבטחת חזית עירונית פעילה כלפי רחוב התעשייה והמשכיות לרח'

פייר קניג העתידי, הבטחת רציפות המרחב הציבורי בתכנית, עיצוב המגדל והמרפסות והבטחה של שילוב מיטבי של מתקנים טכניים בתת הקרקע ו/או באופן צידי במגרש ללא חזית לרחובות ו/או על גג המגדל.

על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת, ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, גובה בינוי והחזית המסחרית.

יש להבטיח במסגרת התכנית מדרכות ברוחב 3.5 מטר לפחות לכל הרחובות הסובבים.

פרוגרמה וצרכי ציבור:

בין עקרונות תכנית האב נקבע כי תכניות מפורטות שיוגשו על פיה יציעו הפרשת קרקע בהיקף של %40 מהשטח וכן הקצאת שטחי ציבור מבונים, לפי מפתח שנקבע ל-10 מ"ר בנוי לכל יח"ד שמוצעת.

במקרה של תכנית זו שטח הקרקע הציבורי הנדרש הוא %40 משטח המגרש הסחיר המאושר בתוספת השטח הציבורי במצב המאושר. כלומר 2,394 מ"ר + 2,313 מ"ר = 4,707 מ"ר. בהתאם לכך ובהתאם להקטנת שטח מגרש 1 המוצע, יש להגדיל את שטח מגרש 2 ב-16 מ"ר כך ששטחו יהיה 3,078 מ"ר.

בהמשך לנזכר לעיל, מגרש 2 המיועד לשטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור אמור לשמש למעשה לבי"ס, זאת בהינתן אפשרות לבינוי של 5 קומות עיליות. יש לשנות את ייעוד הקרקע למבנים ומוסדות ציבור, ללא שטחים פתוחים.- אין לכתוב בתקנון מספר כיתות בית ספר.

יש להציע הקצאות בנויות בהתאם למפתח שנקבע בתכנית האב. בהתאם לצמצום מס' יחידות הדיור ל-156 (ולא 300 כפי שמוצע) , יש להציע שטח ציבורי בנוי בסך 1,560 מ"ר בתחום תא שטח .1 ככול ויוגדלו מספר יחידות הדיור יש להגדיל בתהאם על פי המפתח את השטחים בתיאום עם המחלקה למדיניות תכנון.

השטח הציבורי הבנוי יוקצה לשימושים הבאים:

- 45 -

אשכול מעונות יום בן 3 כיתות, בשטח בנוי בסך 441 מ"ר (147 מ"ר בנוי לכל כיתה), עם חצרות צמודות בשטח כולל בסך 305 מ"ר. המיקום המועדף למעונות ולחצרות הצמודות הוא בקומת הקרקע. אולם במידה ולא ניתן להקצות שטח בקומת הקרקע, אשכול המעונות ישולב בקומה הראשונה שמעל לקומות המסד (כלומר קומה ,)5 כאשר החצרות יהיו על גג המסד.

בית כנסת בשטח בנוי בסך 400 מ"ר. תכנון בינוי בית הכנסת יהיה באופן כזה שארון הקודש יהיה בולט, כך שלא יהיה מעליו בינוי. המיקום יכול להיות בקומת הקרקע אך גם במקרה זה אם לא מתאפשרת הקצאת השטח הציבורי בקומת הקרקע ייתכן שהמיקום המתאים הוא בדומה למעון היום בקומה הראשונה שמעל לקומות המסד כך שארון הקודש יבלוט מעל למסד ללא בינוי מעליו.

השטח הבנוי הנותר בסך 414 מ"ר ישמש לשימושי מינהל קהילה, כגון שירותי תעסוקה עירוני, האבּבּ קליטה דרומי וכיו"ב.

הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים הבנויים הנ"ל, יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים - מנח"י, מבני דת ומינהל קהילה. יש לשאוף להקצות את השטחים הציבוריים בשטח רציף ככל הניתן. בין השאר יש להציג כניסה נפרדת לשטחים הציבוריים ולהנגיש אותם. לפי הנחיות משרד הבריאות, בנוסף לכניסה הנפרדת למעון היום, יש להציג כניסה נפרדת למטבח בישול של המעון. במידת הצורך יותקנו מעל חלק משטחי החצרות רשתות, או אלמנטים אחרים להצללה ולהגנה.

יש לפרט בהוראות התכנית את השטחים המוצעים לשימושים הציבוריים הנ"ל –

שטח בנוי וחצרות, ולהציג אותם בנספח הבינוי, גם אם המיקום שלהם לא מחייב לתכנון המפורט הסופי אשר יאושר ע"י המח' לתכנון מבני ציבור.

עוד יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

השטחים הציבורים הבנויים יירשמו על שם הרשות המקומית במסגרת האיחוד וחלוקה.

תנאי להפקדה יהיה אישור מחלקת נכסים.

בינוי ואדריכלות:

הבינוי ישאף להיות בעל צורה אחידה ככל הניתן ללא שבירות במעטפת. מוטב גם לתכנן את המרפסות כמקורות ולא כבולטות מדופן המגדל.

התוכנית קובעת אזור תפעולי בחזית הדרומית. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי פריקה וטעינה ופינוי אשפה יהיו בתת הקרקע בלבד וללא כל מופע על חזיתות הבניין. יש לתכנן את הכניסה לחניון מתוך מסת הבינוי ולא כפורטל פתוח, יש לקרות הירידה לחניון ככל שניתן ולקבוע מעליה גינון.

גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל המערכות הטכניות על גגות המבנים ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו')

המאפשרים מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

לא יותר מיקום מרחבים מוגנים בקטעי החזית הפונים אל חזית רחוב פייר קניג ורחוב התעשייה .

מסחר תשתיות ופיתוח:

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות (אשפה, פריקה - 46 -

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו במסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי. חריגה מהנ"ל באישור מהנדס העיר או מי מטעמו טרם פתיחת תיק בקשה להיתר, בהוראות התוכנית בפרק 6.1 "תנאים בהליך הרישוי" יקבע סעיף לעניין זה יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח.

יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

יש לקבוע בהוראות התוכנית את אופן הטיפול במי נגר ולקבוע את הגבלת התכסית על פי תכנית האב ובתיאום עם מחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. וכן יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות וגגות בנויים יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. יש לקבל אישור מחלקת שפ"ע לנושאי עצים. תנאי להפקדה יהיה הצגת הנ"ל בחתכים אופיניים בבינוי ועיגון הנחייה זו בהוראות התוכנית.

לא תותרנה סגירות חורף לכיוון הרחובות השכנים אלא אם יוותר רוחב מדרכה מזערי של 3.5 מ' אחרי הסגירה.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

תנועה וחנייה:

יש להשלים את התיאום מול תושי"ה בכל הנוגע להרחבות הדרכים במידה ונדרש, פתרונות הורדה.

יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

עבור המגרש הסחיר, פתרון החנייה יוצע בתחום המגרש, עפ"י תקן ובתת הקרקע באופן מלא.

יש לתאם נושא תכנון הדרך הדרומית המתחברת לרח' החרושת (ת.ש 7 על פי תשריט) לנושא השיפועים. הפרש גובה בין רח' החרושת לכביש הקיים 4.6 מ' – %14 שיפוע.

יש לתאם בתאום אגף תושי"ה ויועצי התנועה את החיבוריות בין החניון הציבורי המתוכנן ברח' פייר קניג דרום לחניון תת"ק המוצע.

בשטח החניון העילי, הופק היתר בנייה ע"י חברת עדן להצבת 4 מתקני קרוסלות חניה. קרוסלות אלו חיוניות כפתרון חניה זמני כתחליף למקומות חניה שיבוטלו במסגרת עבודות הרכבת הקלה בתלפיות. יש להטמיע בהוראות התכנית כי עד להוצאת היתר חפירה/בניה בשטח האמור – עיריית ירושלים תהיה רשאית להמשיך להפעיל במקום חניון עירוני וקרוסלות חניה. בהתאם לכך, מגיש התכנית לא יוכל לטעון לזכויות ו/או להכנסות כלשהן בגין פעילות זאת.

איכות סביבה:

- 47 -

בהתאם לחוות דעת מח' איכות הסביבה, יש להשלים הנחיות מחלקת איכות סביבה לנושאי רעש, זיהום סביבה וקרקע, זיהום אוויר, מרחק מתחנת דלק על פי תמ"א ,18 קרינה וכו'.

לתכנית הוגש נספח ניקוז וניהול נגר יש לתקן בהתאם להנחייה את התכנון לנושא השהייה על מרפסות פרטיות של דירות מגורים שלא בטוח ישים ואפשרי. ניתן לשלב גגות חיים (שאינם דורשים אחזקה, ניהול וטיפול) ו/או גגות חיים ביחד עם גגות ההשהייה בבית הספר ובמבנה המערבי.

יש להטמיע את ההוראות מהנספח הסביבתי, פרקים 5 ו-6 עמודים .64-70 יש לקבוע בהוראות התכנית בסעיף 7.1 בשלביות הביצוע כי בית הספר יוכל להיבנות או לחילופים לקבל אישור לטופס 4 רק לאחר שהוכח כי מתקיימת לגביו עמידה בתקנות חוק אוויר נקי ומניעת מפגעי רעש. (מבני המגורים מתחילים מקומות גבוהות ע"ג קומות מסד וכן הרגישות שלהם נמוכה יותר וקריטריון הרעש שלהם מחמיר פחות ועל כן, תנאי האכלוס שלהם אינו מותנה בבדיקות אלו).

תנאי למתן היתר בנייה יהיה אישור המשרד להגנת הסביבה על פינוי הקרקע המזוהמת.

על פי הוראות התכנית ישנה אפשרות להקים בריכת שחיה בתכנית. יש לקבוע בהוראות הנחיות בהתאם לתקנות הקיימות עבור מיקום חדר חומרים מסוכנים, גישה לרכב חירום וכו'. כמו כן, יש לקבוע כי הפליטות מהבריכה יהיו בפיר עד הגג העליון.

יש להוסיף בהוראות התכנית בסעיף 4.1.2א' ס"ק 4 כי גג המסד אשר יתפקד כגג ירוק יהיה בתכסית של %70 משטח הגג ואדמת הגג תהייה בעומק מינימאלי של 30 ס"מ.

יש לקבוע כי תקן הבנייה הירוקה למבנה המסד והמגדלים בתכנית (תא שטח )1 יחויב בעמידה של 3 כוכבים בתקן בנייה ירוקה.

היות ולא הוגדרו בתכנית השימושים המתוכננים באזור התעסוקה שמעליו מגורים, על מנת למנוע קונפליקטים פוטנציאליים, ייקבע בהוראות התכנית כי לא יותר בשימושים המותרים באזור התעסוקה, שימוש של אחסנה ושינוע של חומרים מסוכנים כהגדרתם בנספח א' בחוזר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה לגבי מרחקי ההפרדה מתעשייה ממאי 2020 או הנוסח המעודכן מעת לעת. ניתן יהיה לסטות מהוראה זו הכפוף לתיאום מראש עם המחלקה לאיכות הסביבה והצגת מסמך סביבתי לרבות סקר סיכונים במידת הצורך.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

יקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח באמצעות מודל ממוחשב על פי הנחיות המחלקה. הדוח יוגש לבדיקה ולאישור המחלקה.

תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים - 48 -

שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפ"ע.

יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר הריסה/בניה יהיה אישור המשרד להגנת הסביבה, באמצעות הועדה הטכנית לאבק מזיק לאישור עבודות פירוק אסבסט.

כללי:

בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

יש לתאם ולקבל את אישור אגף תברואה לנושא פינוי אשפה ופסולת.

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

יש לקבוע הוראות לשלביות ביצוע להבטחת מימוש כל השימושים והשטחים הציבוריים בד בבד עם פיתוח ובינוי השטחים הסחירים. בהיבט של הבטחת מימוש השטחים הציבוריים- תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור אגף נכסים כאמור לעיל.

תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות והצלה, מבני ציבור, תברואה, חברת חשמל, רשות עתיקות, שפ"ע כבישים ומדרכות, היטלי השבחה, שפ"ע עצים גננות.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות שליחת דואר רשום לבעלי העניין בתחום שטח התכנית ולבעלי הענין בחלקות המצרניות.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק - 49 -

התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

תא שטח 7 לא סומן כחלק מהשטח לאיחוד וחלוקה ולכן יש או לקבוע לגביו הוראות של הפקעה או לחילופין להכניסו לשטח האיחוד וחלוקה בתשריט המוצע וכך התכנית תוגדר כתכנית איחוד וחלוקה על כל שטח התכנית.

יש להוסיף לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ויחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו. – במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את כל תאי כמיועדים לאיחוד וחלוקה.

במידה והתכנית תחליט כי תא שטח 7 יהיה מיעוד להפקעה הנוסח יהיה כדלקמן:

"השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ויחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאות ואיזון המהווים חלק מתכנית זו".

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

ללא הוספת הוראות פרק ג' והכנת טבלת הקצאה לא יהיה ניתן בהמשך לרשום את התצ"ר.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום התצ"ר.

ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

יש לתקן את התקנון ואת התשריט המוצע במידת הצורך לפי ההנחיות לעיל, יש לצרף נסח טאבו עדכני על חלקות 63 ו75 ותשריט מוצע מתוקן חתום דיגטלית ע"י מודד מוסמך במידת הצורך, רק לאחר תיקון הנדרש והשלמת המסמכים המתוקנים תתקבל חו"ד סופית.

טבלה :1.8 יש להציג את הרשות המקומית – עיריית ירושלים כבעלת ענין בקרקע.

טבלה :5

ישנה סתירה בין הוראות התוכנית לנספח הבינוי לעניין מספר קומות המסד.

יש לציין בהפניה להערה לגבי 655 מ"ר שטח עיקרי מתחת לכניסה הקובעת בשימוש כיכר עירונית. יש לפרט בהערה כי מדובר בבינוי המתכונן בתת הקרקע תחת מבנה הכיכר העירוני מעל הכניסה הקובעת.

יש לתקן גודל מגרש מוחלט על פי שחים נטו המופיעים בסעיף 3.2 ולא על פי גדול מגרש ברוטו לכלל השימושים.

הערה סעיף ג – קומות טכניות יתווספו בהתאם לצמצום מספר הקומות על פי - 50 -

תכנית האב / חוו"ד שמאית שתיבחן.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה בכפוף לאמור בהחלטה זו ואשר צפויה לתרום לשדרוג השלד הציבורי ועירוב השימושים במקום. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. התכנית תכלול היקף זכויות כולל של %,1050 יקבע תמהיל השימושים הבא

בתכנית וזאת לשם הבטחת ישימות התכנית: %180 למסחר, %180 לתעסוקה, %600 למגורים. כמו כן תתאפשר תוספת של %90 עבור דיור להשכרה לפי התוספת השישית. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת אישור שמאי הוועדה להיקף זכויות זה להבטחת ישימות התכנית.

2. הבינוי יכלול מסד בן 6 קומות ומעליו שני מגדלי מגורים בגובה 25 קומות מעל

קומת הביניים. יותרו שתי קומות טכניות נוספות ברבי הקומות להבטחת תפקוד מיטבי של המבנים הכוללים עירוב שימושים. הוועדה סבורה כי בקשת היזמים להגביה את המגדלים ל-37 קומות אינה נדרשת, אולם הגבהה ל-25 קומות היא סבירה ונדרשת עקב קומת הביניים הציבורית.

3. ייקבע קו בניין קדמי אפס כלפי הרחובות בהתאם לתכנית האב וקו בניין עילי

לתכסית המגדלים בהתאם לנספח הבינוי ובתיאום עם לשכת התכנון. ייקבע בהוראות התכנית כי הבינוי ייכלל במלואו בתחום קווי הבניין לרבות מרפסות.

4. בתיאום עם שמאי הוועדה תקבע תוספת זכויות ויח"ד מותנות לצורך הקמת

קרן נאמנות לתחזוקה לטווח ארוך, בהתאם למתווה שנקבע לכך על ידי משרד המשפטים. היקף הזכויות המותנות והסך הנדרש לקרן התחזוקה יוצגו לוועדה בדיון נוסף כתנאי להפקדה.

5. ייקבע הוראות בהתאם לתכנית האב בהנחיית לשכת התכנון, לרבות הוראות

להבטחת איכות ממשק הבינוי עם המרחב הציבורי; ניוד שטחים שאינם למגורים;

מימוש כלל השטחים למסחר ותעסוקה וקווי בנין.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

לרבות קביעת הרחבת זכות הדרך ככל הנדרש וכן לצורך הבטחת מדרכות ברוחב שלא יפחת מ-3.5 מטרים. בנוסף יבחן הצורך בדרך המחברת בין רחוב פייר קניג העתידי עם רחוב החרושת וזאת בראי התכנון המוצע התכנית המצרנית מדרום.

7. יצומצם תקן החניה לאור הקרבה לתחנות הרק"ל המתוכננות בתיאום עם

יועץ התחבורה של הוועדה. הוראות התכנית יתוקנו בהתאם.

8. ייקבע בהוראות התכנית כי פריקה וטעינה ופינוי אשפה יהיו בתת הקרקע

בלבד, וכי מקומות החניה יוצעו בתחום המגרש ובתת הקרקע.

9. תנאי להפקדת התכנית יהא עדכון הנספח הסביבתי לתכנית בהתאם לבינוי

העדכני המוצע, והשלמת התיאום עם היועצת הסביבה של הוועדה והטמעת הוראותיה במסמכי התכנית בתיאום עם לשכת התכנון. בנוסף, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוות דעת המשרד להגנ"ס לסקר קרקע היסטורי שהוגש, ובחינת הצורך בתכנית דיגום. המסמכים הסביבתיים האמורים יוצגו בפני הוועדה לדיון נוסף לאישורה.

10. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם המחלקה

לאיכות הסביבה, לרבות לעניין הצגת סקר שימושים מטרדיים בסמיכות למגרש.

בהתאם לתוצאות הסקר תיקבע שלביות ביצוע אשר תבטיח בניית השימושים הרגישים בתכנית לאחר פינוי השימושים המטרדים מסביב או בכפוף לביצוע מיגון מפניהם.

- 51 -

11. תא שטח בייעוד מעורב של שצ"פ ושב"צ יקבע כתא שטח בייעוד מבנים

ומוסדות ציבור.

12. יקבע בהוראות התכנית כי הבינוי יעמוד בתקן בניה ירוקה ברמה של ארבעה

כוכבים לפחות.

13. בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון התכנית תציע שטחים מבונים לצרכי

ציבור כדלקמן: שלוש כיתות מעון יום בשטח 441 מ"ר וחצרות בשטח 305 מ"ר, בית

כנסת בהיקף של 400 מ"ר, מנהל קהילתי בהיקף 414 מ"ר. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם לשכת התכנון לעניין מיקום מיטבי להפרשות המבונות וקביעת הוראות בתכנית בנוגע להפרשה מבונה בדרך של איחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון. מסמכי התכנית ייערכו בהתאם לנוהל לשכת התכנון להפרשות מבונות לצרכי ציבור, לרבות סימון השטח בנספח הבינוי וקביעת נספח הבינוי כמחייב לעניין מיקום הפרשה המבונה.

14. בתא השטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור יקבע שימוש לבית ספר. ייקבעו

זכויות בניה בהיקף של %240 מרביים, ובינוי בגובה של עד שש קומות.

15. ייקבע בהוראות כי תובטח הפרדה בכניסות ובשימושים השונים – ציבורי,

מסחר ותעסוקה ומגורים.

16. לעת היתר הבניה יותר שינוי מיקום השטחים הציבוריים מהמיקום המצוין

בנספח הבינוי באישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובאישור מחלקת מדיניות.

17. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום התכנון המפורט

של השטחים הציבוריים מול האגף למבני ציבור ברשות המקומית.

18. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למגורים יהיה השלמת

פיתוח השטחים הציבוריים בתחום התכנית, לרבות שטחי ההפרשה המבונה, ורישום השטחים הציבוריים ע"ש עיריית ירושלים.

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת טבלאות האיחוד והחלוקה לאחר שיאושרו

בידי שמאי הוועדה בפני הוועדה בדיון פנימי נוסף.

20. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

ובהתאם להנחיות תכנון חושב רישוי והטמעת הנחיות תכנית האב ותיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

21. דבר הפקדת התכנית יפורסם בהתאם לתקנות ובהתאם להנחיות לשכת

התכנון.

22. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה 7 שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקן של זכויות הבניה הסחירות. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מטעמים שיפורטו בפניה.

23. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהא הגשת כתב שיפוי.

24. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

- 52 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית מציעה התחדשות עירונית ליצירת מרחב מעורב שימושים הכולל: מגורים, מסחר תעסוקה, דיור להשכרה ושטחי ציבור ובהתאם לתכנית האב החדשה לשכונת תלפיות.

התכנית המופקדת מציעה:

6 קומות מסד לשימושי מסחר ותעסוקה ב- 12,934 מ"ר.

שטחי ציבור לטובת:

• מנהל קהילתי בשטח של 414 מ"ר.

• שלוש כיתות מעון יום בשטח 441 מ"ר וחצרות בשטח 305 מ"ר.

• בית כנסת בשטח של 400 מ"ר.

מעל לקומות המסד מוצעים מגדלים בני 34 ו- 36 קומות למגורים ודיור להשכרה סה"כ 232 יח"ד.

עיקרי הוראותיה:

1. קביעת ייעודי הקרקע והשימושים המותרים.

2. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

3. קביעת הוראות בינוי.

4. קביעת זכויות והוראות בניה עבור השימושים השונים לרבות כמות יח"ד, קווי בנין, מספר וגובה

הקומות , שטחי מרפסות.

5. קביעת הוראות בינוי למבני ציבור בתא שטח.

6. קביעת הוראות בינוי בתת הקרקע.

7. קביעת זיקות הנאה לציבור.

8. קביעת הוראות להריסת מבנים/גדרות/קירות קיימים.

9. קביעת הוראות לשימור ועקירת עצים.

10. קביעת הוראות לפיתוח השטח.

11. קביעת תנאים בהליך הרישוי.

12. קביעת הוראות בדבר הפקעה לצרכי ציבור.

13. קביעת הוראות להפרשות מבונות לצרכי ציבור.

14. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

15. קביעת הוראות לזכויות מותנות למגורים עבור קרן תחזוקה ארוכת טווח למגדלים.

תיאור מצב קיים:

במתחם קיימים מבני תעשייה וחניון עילי לחזית רחוב התעשייה.

תוכניות קיימות ומאושרות -

תכנית 216614 משנת 2019 אשר ייעדה את מתחם החניון העילי לחזית רח' התעשייה לשצ"פ. התכנית אישרה איחוד וחלוקה לחלקות פרטיות וחלקה בבעלות העירייה.

תכנית 4539א משנת 2002 אשר ייעדה את מתחם מבני התעשייה לייעוד אזור תעשייה. התכנית נכללת במתחם בליליוס. התכנית הסדירה ייעודים לטובת הקמת מבני מגורים, שימושים מעורבים, מבני ציבור ומבני תעשייה.

תכנית 71951 משנת 2016 אשר ייעדה את מתחם מבני התעשייה למסחר, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור. בין השאר קבעה את רח' פייר קניג כשדרה עירונית.

- 53 -

תכנית 135566 משנת 2017 אשר הציעה הסדרת שימושים מותרים במתחם אזור תעשייה תלפיות לטובת תעסוקה ומסחר. התכנית נגנזה לפני הפקדה.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 16/01/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 17/03/2026 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר :1

עו"ד שימרית גולן בשם אמינפה חברה אמריקאית לפיתוח שטחי תעשיה בע"מ בעלי החלקה הגובלת

בתכנית המוצעת:

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית המוצעת כוללת הקמת מגדל בחלק הצפוני של התכנית, בקו אפס לגבול החלקה, ובמרחק של

13.5 מ' בלבד מהמגדל המוצע בתכנית הגובלת בחלקה 1229517 שבבעלות המתנגד, אשר אושרה למתן תוקף. מרחק זה קטן ולא ראוי תכנונית. כמו"כ, ההדמיה המצורפת אינה מציגה נכון את המרחק ומטעה.

2. לפיכך, מבקשים להסיט את המגדל המוצע בתכנית מערבה, כך שהמרחק בין המגדלים יעמוד על

מינימום של 20 מ'.

התנגדות מספר :2

עו"ד קירה לרנר בשם, עו"ד אברם פורטן בשם פלפלון סנטר בע"מ, תרזה מימון וכספים בע"מ, מרדכי

אביב מפעלי בניה בע"מ בעלי חלקה 63 הגובלת בתכנית:

עיקרי ההתנגדויות:

3. טענת המתנגדים היא כי התכנית המופקדת כוללת שגיאה מהותית בכך שהיא קובעת הוראות

וסימונים וכוללת בתוך הקו הכחול של התכנית חלק מחלקה 63 של המתנגדים, בניגוד לדין ולהחלטות התכנון, ויוצרת בכך אי בהירות ופגיעה בזכויות המתנגדים.

4. המתנגדים מבקשים להסיר מהוראות התכנית בסעיף ,1.6 את אזכור תכנית 4539ב, אשר לפיו התכנית

נשוא הדיון מחליפה תכנית זו, וזאת מאחר שהתכנית המוצעת אינה חלה על שטח תכנית 4539ב החלה, בין היתר, על חלקה שבבעלות המתנגדים.

5. מבקשים לקבוע כי הקו הכחול הקובע את גבול התכנית המופקדת הוא קו הגבול הפנימי של הקו

הכחול, זאת אומרת קו הגבול פנימה לכיוון התכנית המופקדת.

התנגדות מספר :3

התנגדות עצמית - עו"ד ענר חפץ, עו"ד אביה סקלסקי בשם עליזה טובול בע"מ:

עיקרי ההתנגדויות:

1. תוספת קומות חניה –

המתנגדים טוענים כי הדרישה למיקום שטחי הפריקה והטעינה במפלס מינוס ,1 במקום בקומת הקרקע, מביאה להגדלה משמעותית של קומות החניה הנדרשות לתכנון עד ל - 7/8 קומות תת קרקעיות. בהתאם לכך, מבקשים לאשר פתרון תכנוני של חניון תת קרקעי בתכנון תלת מימדי, כך שחלק מהחניה הפרטית ישתרע גם מתחת לחלק מתא שטח .2

2. יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח –

- 54 -

המתנגדים מבקשים לקצר את תקופת ההשכרה לדירות להשכרה ארוכת טווח ל - 15 שנים, במקום 20 שנים, כפי שנקבע בתוספת השישית לחוק.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את

התכנית למתן תוקף

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לטענה כי המרחק בין המגדל המוצע בתכנית שבנדון לבין

המגדל בתכנית המאושרת הגובלת מצפון אינו מספק, מבקשים להסיט את המגדל המוצע כך

שיישמר מרחק מינימלי של לפחות 20 מטרים בין המגדלים: המרחק המוצע בין המגדלים הינו כ-

13 מ' אכן מרחק קטן. יש להסיט את המגדל בתכנית המוצעת כך שיישמר מרחק של לפחות 20 מ'

בין המגדל שבתכנית שבנידון לבין מגדל שבתכנית המתנגד.

2. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי התכנית המופקדת כוללת שגיאה מהותית בנוגע לקו הכחול

בכך שהיא כוללת בתחומה שטח מחלקה 63 השייכת למתנגדים: השגיאה המצוינת בהתנגדות,

הופיעה בתכניות שהוצגו בפני הוועדה טרם הפקדת התכנית, אולם בנספחי התכניות שלאחר ההפקדה גבול המגרש תוקן ואנו כולל את שטח המתנגד.

3. לקבל את ההתנגדות בנוגע לטענה כי יש להסיר מהוראות התכנית, בסעיף ,1.6 את אזכור תכנית

4539ב, מאחר ותכנית זו אינה חלה כלל על שטח התכנית הנדונה: לאחר עדכון הקו הכחול של

התכנית לפי החלטת הוועדה הקודמת, תכנית 4539ב' כבר אינה חלה על שטח התכנית. יש להסיר מהוראות התכנית בסעיף 1.6 את ההתייחסות לתכנית 4539ב'.

4. לדחות את ההתנגדות בנוגע לבקשה כי יש לקבוע כי הקו הכחול הקובע את גבול התכנית המופקדת

הוא קו הגבול הפנימי של הקו הכחול, זאת אומרת קו הגבול פנימה לכיוון התכנית המופקדת:

מדובר בעניין גרפי ובעובי קו. יש לתקנו בתיאום מול לשכת התכנון .

5. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לטענה כי הדרישה למיקום שטחי הפריקה והטעינה במפלס

מינוס ,1 במקום בקומת הקרקע, מביאה להגדלה משמעותית של קומות החניה הנדרשות לתכנון

ולכן מבקשים חניון תת קרקעי בתלת מימד בתא שטח 2 אשר הינו ביעוד שטח חום: יש להקפיד

כי היקף השטחים הנכנסים אשר הינם בבעלות עיריית ירושלים יהיו זהים במצב היוצא למצב הנכנס . לכן, יש לוודא מול אגף נכסי עירייה כי אין חריגה ביחס לזה. יחד עם זאת, במידה ואכן במצב היוצא מוצעים יותר שטחים אשר יהיו בבעלות עיריית ירושלים ניתן לאפשר תכנון בתת"ק בת"ש 2 .גם לאחר סימון בהתאם בתכנית, הנושא ייבחן בשלב הרישוי מול אגף מבני ציבור ומחלקת נכסים בגלל חשש למגבלה של חניון פרטי מתחת לבית ספר.

6. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה המבקשת לקצר את תקופת ההשכרה של הדירות להשכרה

לטווח ארוך מ - 20 שנה ל־15 שנה מאחר והעלות לבניית קומות לשם יח"ד להשכרה מהווים נטל

כלכלי נוסף על הבנייה: נושא הכלכליות של התכנית ייבחן ע"י שמאי הוועדה המחוזית. משך זמן

של 20 שנה לדיור להשכרה ראוי ומקובל.

7. לדחות את ייתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 55 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1516681

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: רשות מקומית

עורך התכנית: ידווב קרן

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: טרם

כתובת , גבעת רם שדרות המוזיאונים- גבעת רם.

גוש חלקה בשלמות

30540 16 לא

30540 17 לא

30540 15 לא

30540 20 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

1. עדכון תכנית 101-0979070 לצורך הפקעת שטח לשימוש האצטדיון ותוספת יחידות דיור

להשכרה לטווח ארוך ודיור מכליל.

2. שינוי מהיעוד תעסוקה ליעודים: מגורים ותעסוקה, ספורט ונופש.

3. קביעת זכויות בניה והוראות בינוי עבור מבנה מעורב לתעסוקה ומגורים, וארבעה בנייני מגורים

חדשים משולבים בשימושי מסחר ושטחים מבונים למוסד ציבורי.

4. קביעת תוספת של 180 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך ל 20 שנה, ו-42 יחידות דיור מכליל

שתהיינה בבעלות אחודה למשך 20 שנה

5. הגדלת מספר הקומות מ 10 ל כ 20 קומות.

6. קביעת קווי בניין.

7. קביעת תנאים למתן היתר בניה.

8. קביעת הוראות בגין זיקת הנאה.

9. קביעת הוראות בגין עצים בוגרים.

.10קביעת הוראות והקצעת זכויות לחניון ציבורי כמטרה עיקרית ל-250 כלי רכב.

.11קביעת הוראות להריסה.

.12קביעת תנאים לאכלוס

.13קביעת הוראות הפקעה.

.14קביעת הוראות לתכנון תלת ממדי.

- 56 -

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1516681 בשכ' גבעת רם, ירושלים.

כללי - מדובר בתכנית המבקשת תעסוקה ומגורים במתחם קוסל, ירושלים – עדכון לתכנית .979070

התכנית חלה בחלקות 15-17,20 בגוש ,30540 מדובר בגוש מוסדר.

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- חלקות 15-17,20 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 923/2007 הרשומה.

- חלקות 15-17,20 קיימות בתצ"רים התואמות תב"ע 979070 תצ"ר מס' אליפסה 2816/2023 הכשרה לרישום מתאריך .14/1/2026 תמ"ר 3528/2024 שאושרה כתואמת תב"ע ע"י יו"ר הוועדה המקומית בתאריך .2/3/2025 בדיקה מול תקנון התכנית:

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני - סעיף 1.7 תחולת מסמכי התכנית - נדרש להוסיף: נספח איחוד וחלוקה ועל ה'תחולה'

להיות מחייב.

- פרק 6

יש להטמיע תחת פרק 6 להוראות התכנית את הנסח הבא:

- תלת מימד

התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תא שטח מס' 6 כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

תותר סטייה של עד 2 מ' במיקום מפלסי הגובה של המגרש התלת ממדי (z2 ,)z1 הנובעת מהתכנון המפורט לביצוע, בכפוף לשמירה על הנפח הכולל של המגרש התלת ממדי.

יש לצרף נספח תלת ממד מחייב הכולל איזומטריה, בנספח התלת ממד יש לנסות לקחת בחשבון בגריעה את חישוב יסודות המבנה וכן לרדת לפחות 2 מטר ממפלס פני הקרקע לשם תשתיות עירוניות שלא יכללו כחלק מהגריעה.

- 57 -

- תנאים בהליך הרישוי:

תנאי למתן טופס /4תעודת גמר יהיה רישום תצ"ר ותמ"ר.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- מחלקת

השימור

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- המחלקה

למדיניות התכנון

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח -

המחלקה

לפיקוח על

הבנייה

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה

התוכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

1. ייקבע בהוראות התכנית כי יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא

הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניין.

המחלקה

2. ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי, אל מפלס שטחי המסחר,

לנגישות תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

3. ייקבע בהוראות התכנית כי יש להתקין שילוט ברור ומובחן המכוון אל נקודות מרכזיות

בבניין(- כניסות, מעליות, מדרגות, שירותים, יציאות). ניתן להשתמש בשילוט בכתב ברייל, שילוט מוקטן ובשילוט קולי. עפ"י מפרט שיינתן במחלקת נגישות, טרם קבלת ההיתר.

4. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם

הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

- 58 -

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

מדובר על תכנית המקודמת בשטח של החניה הפתוחה מצפון לאיצטדיון בגבעת רם.

בהתאם לתכנית המאושרת ניתן לבנות מתחם חדש למגורים תעסוקה מסחר בתחום השטח.

במסגרת הזכיה של המכרז של רמ"י והתיאומים עם עיריית ירושלים עלה כי התכנית המאושרת נוגסת בשטח האיצטדיון ועלולה לפגוע ברמת הסיווג של המתחם כמתחם לתחרויות ביו לאומיות .

מטרת התכנית היא להחזיר שטח זה לאיצטדיון.

במסגרת התיאומים ובמטרה לייעל את השימוש בקרקע ולהוסיף יחדות דיור מיוחדות הוחלט על תוספת משמעותית של דירות כאלה בתכנית.

לאור העובדה שעל פי המכרז של רמי הזוכים במכרז אינם יכולים להגיש תכנית חדשה סוכם כי מגיש התכנית תהיה הוועדה המקומית.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת להחליט על הגשת התכנית על ידי הוועדה המקומית.

התכנית נדונה בוועדה המקומית בתאריך 5/3/2026 והחלטת הוועדה הייתה:

להוריד את התכנית מסדר היום לצורך בחינה שמאית של תוספת יחידות דיור כפיצוי על השטח שמוחזר

לאיצטדיון.

הוועדה סבורה שאין הצדקה להוסיף מספר גדול של יחידות דיור כפי שמוצע.

התקבל מכתב ממגישי התכנית בעניין

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

לאור החשיבות של התכנית הן לעניין הסדרת השטח עבור האיצטדיון והן עבור תוספת יחידות דיור מיוחדות במתחם הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית - 59 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1390814

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: זרביב שרה

עורך התכנית: קטורזה יצחק

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: טרם

כתובת בית ישראל 14 , בית ישראל

גוש חלקה בשלמות

30087 2 כן

30087 5 כן

30087 1 כן

30087 3 כן

30087 4 כן

30088 307 לא

30088 251 כן

30088 34 כן

30088 71 כן

30088 226 לא

30088 306 כן

30088 305 כן

30088 61 כן

30088 38 כן

30088 227 לא

30088 218 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוספת שטחים לישיבת מיר, הרחבת מבנים קיימים והקמת מבנים חדשים

1. הסדרת החלקות ויעודי הקרקע.

2. קביעת שטחי בניה בתחום התוכנית.

3. קביעת הוראות בינוי ותוספות בניה עבור ארבעה בניינים.

4. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

5. קביעת הוראות לתכנון תלת ממדי.

6. קביעת תנאים להליך הרישוי.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

- 60 -

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף תברואה

לא התקבל

מונה תדפיס הוראות 13 מונה תדפיס תשריט 11

שם התכנית: מתחם ישיבת מיר, בית ישראל, ירושלים.

מטרת התכנית תוספת שטחים לישיבת מיר, הרחבת מבנים קיימים והקמת מבנים חדשים בעלויות ונכסים בתחום התכנית

30087/1 העתק רישום פנקס השטרות , בעלות ישיבת מיר ירושלים, בשלמות, שטח החלקה517.11 מ"ר

30087/2 העתק רישום פנקס השטרות , בעלות ישיבת מיר ירושלים, בשלמות, שטח החלקה517.11 מ"ר

30087/3 נכס 14009 שביל ליד רחוב חסידי קרלין ,11 מגרש 25 ע"פ תכנית 4383 הכוללת הוראות איחוד וחלוקה.

30087/4 העתק רישום פנקס השטרות , בעלות ישיבת מיר ירושלים, בשלמות, שטח החלקה264.86 מ"ר

30087/5 העתק רישום פנקס השטרות , בעלות פרטית , בשלמות, בשכירות עמותת מיר שטח החלקה161.44 מ"ר

אגף נכסי עיריה

30087/927 לא אותר נסח

30088/34 הנסח מוקפא

30088/38 בעלות פרטית , בשלמות, שטח החלקה 98.82 מ"ר.

30088/61 העתק רישום פנקס השטרות , בעלות מוסדות ישיבה ותלמוד תורה זוועיהל "בית מרדכי" , בשלמות, שטח החלקה517.11 מ"ר

30088/71 העתק רישום פנקס השטרות , בעלות ישיבת מיר ירושלים, בשלמות, שטח החלקה207.18 מ"ר

30088/251 בעלות פרטית

30088/305 בעלות פרטית

30088/306 בעלות פרטית

30088/218 העתק רישום פנקס השטרות , בבעלות רשות הפיתוח, בשלמות, שטח החלקה 200 מ"ר.

30088/226 לא אותר נסח , דרך