ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Turtle-bienhoa
אבו גוש · ירושלים והסביבה · דצמבר 2025 – מאי 2026
22 עסקאות דווחו באבו גוש בדצמבר 2025 – מאי 2026
22 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. ללא שינוי מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 25,006 ₪ למ״ר.
ששת המהדורות הקודמות של אבו גוש ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ללא שינוי, מול ירידה של 12% בחציון בירושלים והסביבה.
נדל״ן
המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר באבו גוש עמד על 25,006 ₪, ירידה של 3% מול 25,669 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
הכמות זזה והמחיר כמעט לא. ירידה בכמות העסקאות אינה ירידת מחירים.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2018-Q4 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר באבו גוש נע מ-19,602 ₪ ברבעון 2023-Q1 ל-25,429 ₪ ברבעון 2026-Q1, +30%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
אבו גוש מול שאר ירושלים והסביבה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן אבו גוש יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ירושלים | 2,033 | 2,424 | -16% | 0% | 36,165 | +1% |
| בית שמש | 775 | 885 | -12% | -4% | 23,720 | -2% |
| אבו גוש | 22 | 22 | 0% | 0% | 25,006 | -3% |
| מבשרת ציון | 91 | 82 | +11% | +11% | 25,591 | -12% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: ירושלים רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, מבשרת ציון את השלילי ביותר ואבו גוש נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק אבו גוש ירד ב-0%, מול -12% בחציון של ירושלים והסביבה. במחיר החציוני למ״ר אבו גוש במקום ה-3 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
קצב ההגשות לתכנון באבו גוש ירד ב-69%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 2 | 9 | -7 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 2 | 6 | -4 |
| מעל עשרה דונם | 1 | 1 | +0 |
| סך הכול | 5 | 16 | -11 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| אבו גוש - רובע מערבי · תמל/ 1065 | 595 | 233 | קבלת תכנית | אוגוסט 2020 |
סך ההגשות ירד ב-69% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 9 תכניות אז, 2 עכשיו. 595 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - אבו גוש - רובע מערבי. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות באבו גוש כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 26 | 25,522 ₪ | — | אבו גוש נעה נגד המגמה: העסקאות עלו בעוד שרוב ערי ירושלים והסביבה ירדו |
| יוני 2025 | 21 | 27,434 ₪ | — | שוק הדירות באבו גוש נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| דצמבר 2024 | 24 | 24,839 ₪ | — | שוק הדירות באבו גוש נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| יוני 2024 | 41 | 21,839 ₪ | +8% | 41 עסקאות דווחו באבו גוש בינואר – יוני 2024 |
| דצמבר 2023 | 39 | 20,312 ₪ | +4% | אבו גוש נעה נגד המגמה: העסקאות עלו בעוד שרוב ערי ירושלים והסביבה ירדו |
| יוני 2023 | 33 | 19,602 ₪ | — | 34 עסקאות דווחו באבו גוש בדצמבר 2022 – מאי 2023 |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-20 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על אבו גוש
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות ירושלים והסביבה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.