אבו גוש · ירושלים והסביבה · דצמבר 2025 – מאי 2026
18 עסקאות דווחו באבו גוש בחצי השנה
18 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. ירידה של 18% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 24,481 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 54%, מול ירידה של 21% בחציון בירושלים והסביבה.
נדל״ן
המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר באבו גוש עמד על 24,481 ₪, ירידה של 4% מול 25,596 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו לאותו כיוון בחצי השנה.
המחיר למ״ר באבו גוש זז אחרת מהחציון של ירושלים והסביבה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן אבו גוש יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| אבו גוש | 12 | 26 | -54% | -54% | 26,216 | +8% |
| בית שמש | 778 | 1,049 | -26% | -19% | 23,482 | -3% |
| ירושלים | 2,461 | 3,125 | -21% | -22% | 34,337 | -4% |
| מבשרת ציון | 81 | 92 | -12% | -12% | 25,302 | -10% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: אבו גוש רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, מבשרת ציון את השלילי ביותר ואבו גוש נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק אבו גוש ירד ב-54%, מול -21% בחציון של ירושלים והסביבה. במחיר החציוני למ״ר אבו גוש במקום ה-2 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
קצב ההגשות לתכנון באבו גוש ירד ב-69%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 2 | 9 | -7 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 2 | 6 | -4 |
| מעל עשרה דונם | 1 | 1 | +0 |
| סך הכול | 5 | 16 | -11 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| אבו גוש - רובע מערבי · תמל/ 1065 | 595 | 233 | קבלת תכנית | אוגוסט 2020 |
סך ההגשות ירד ב-69% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 9 תכניות אז, 2 עכשיו. 595 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - אבו גוש - רובע מערבי. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-20 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
עודכן: 2026-08-12.
עוד על אבו גוש
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · חדשות ירושלים והסביבה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.