ירושלים והסביבה · דצמבר 2025 – מאי 2026 · 5 רשויות
הפער בין ערי ירושלים והסביבה גדול מהשינוי של האזור כולו
מספר עסקאות הדירות זז בכל רשויות ירושלים והסביבה באותם חודשים, מעלייה של 11% בקצה האחד ועד ירידה של 4% בשני - טווח של 15 נקודות אחוז סביב חציון של 0%. המחיר החציוני למ״ר נע מירידה של 2% בקצה האחד ועד ירידה של 12% בשני.
מספר עסקאות הדירות ירד ב-1 מתוך 3 רשויות בירושלים והסביבה שיש בהן מספיק עסקאות להשוואה, ועלה ב-2. הקצה העליון הוא מבשרת ציון (+11%) והתחתון בית שמש (-4%). החציון האזורי, שאינו מושפע מקצה בודד, עומד על 0%. הנתונים מתארים מה השתנה; מה גרם לשינוי אינו נמצא בהם.
המכירות בירושלים והסביבה נעות לשני הכיוונים
אותם חודשים בדיוק בכל הרשויות, ולכן זו השוואה ולא אוסף חלונות. רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות.
היכן הירידה חדה, והיכן היא מתונה - כל הרשויות, לפי סדר
חציון אזורי 0%, מהגבוה (+11%) לנמוך (-4%) - טווח של 15 נקודות אחוז. הפער בין הרשויות גדול יותר מהשינוי של האזור כולו.
המחיר החציוני למ״ר ירד בכל רשויות ירושלים והסביבה שנמדדו
המחיר החציוני למ״ר בדצמבר 2025 – מאי 2026, מול יוני – נובמבר 2025. חציון ולא ממוצע: עסקה יוצאת דופן אחת אינה מזיזה אותו.
איפה המחיר למ״ר זז הכי הרבה, ולאיזה כיוון
חציון אזורי -3%, מהגבוה (-2%) לנמוך (-12%) - טווח של 9 נקודות אחוז.
השכונות הוותיקות והפרויקטים החדשים נעים בכיוונים הפוכים
שכונה נספרת כאן כשכונה בבנייה אם היא הופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או אם מספר העסקאות בה יותר מהשולש בחצי שנה. פרויקט שנרשם אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה, ולכן שתי השורות מוצגות בנפרד ולא מסוכמות לכדי מגמה אחת.
| מקטע | דצמבר 2025 – מאי 2026 | יוני – נובמבר 2025 | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 2,978 | 3,476 | -498 | -14% |
| שכונות בבנייה | 1,183 | 717 | +466 | +65% |
| סך הכול | 4,161 | 4,193 | -32 | -1% |
בירושלים פסגת זאב מערב לבדה הוסיפה 188 עסקאות (84 → 272); העיר כולה הוסיפה 1 נטו - כלומר שאר השכונות ירדו ב-187. זהו רישום של פרויקט אחד, לא שינוי רוחבי בעיר. בשכונות הוותיקות לבדן השינוי עומד על -14%.
נכסי יוקרה מעל 10 מיליון ₪: 80 עסקאות, 1.9% מהשוק
עסקה שנסגרה בעשרה מיליון ₪ ומעלה אינה מתחרה על אותו קונה כשאר השוק, והיא רחוקה מספיק כדי להזיז חציון שנמדד יחד איתה. לכן היא נספרת בנפרד. הסף הוא מחיר העסקה עצמה ולא מחיר למ״ר.
| מקטע | דצמבר 2025 – מאי 2026 | יוני – נובמבר 2025 | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 4,081 | 4,109 | -28 | -1% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 80 | 84 | -4 | -5% |
| סך הכול | 4,161 | 4,193 | -32 | -1% |
ירושלים מרכזת 96% מעסקאות היוקרה בירושלים והסביבה. הוצאתם מהחישוב כמעט אינה מזיזה את השינוי האזורי - הם מעטים מכדי לכך, אך הם כן מזיזים חציון מחיר.
פרסום הפרוטוקולים התרחב ברשויות ירושלים והסביבה שנמדדו
כמה פרוטוקולים פרסמה הרשות ב-12 החודשים האחרונים לעומת 12 החודשים שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. התקופה כאן שונה מתקופת נתוני הנדל״ן שלמעלה.
| רשות | 12 חודשים אחרונים | 12 שקדמו | שינוי |
|---|---|---|---|
| קרית יערים | 61 | 35 | +74% |
קרית יערים הרחיבה את הפרסום יותר מכולן.
שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות ירושלים והסביבה
פקיד היערות הוא שמאשר או דוחה בקשות כריתה. המדד כאן הוא חלקם של העצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה מלכתחילה, מתוך כלל העצים שהוגשה עליהם בקשה. הוא נספר בעצים ולא ברישיונות: בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון.
שיעור הבקשות שאינן מאושרות, מהגבוה לנמוך
השיעור שונה מאוד בין רשויות סמוכות; חציון אזורי 5%, מהגבוה (87%) לנמוך (0%) - טווח של 87 נקודות אחוז.
מה שהציבור עצר בעצמו
כמה רישיונות כריתה בוטלו משום שתושב או פעיל הגיש עליהם השגה שהתקבלה. זהו מדד נפרד מהקודם, בכיוון אחר וביחידה אחרת - רישיונות ולא עצים - ואין לחבר ביניהם. המדד מכסה רישיונות שפורסמו מ-2025-02-04 עד 2026-09-07, ולא את דצמבר 2025 – מאי 2026 שבכותרת.
הקואליציות הצרות ביותר בירושלים והסביבה
רק רשויות שמפרסמות תוצאות הצבעה שמיות. הפרש קטן פירושו שהקואליציה תלויה בכל חבר מועצה בנפרד.
| עיר | קואליציה | אופוזיציה | הפרש | עזבו בשנה האחרונה |
|---|---|---|---|---|
| מבשרת ציון | 7 | 7 | +0 | — |
| קרית יערים | 4 | 2 | +2 | — |
הרשויות בירושלים והסביבה
סדר ההצגה נקבע לפי מרחק מהחציון האזורי, לא לפי האלף-בית.
מה בולט באזור?
- 1 מתוך 3 הרשויות שנמדדו נעו לכיוון אחד, והשאר לכיוון ההפוך.
- השינוי החד ביותר בפרסום הפרוטוקולים באזור נרשם בקרית יערים - מדד על חלון של 12 חודשים, לא על דצמבר 2025 – מאי 2026 של נתוני הנדל״ן.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות נבדל מאוד בין רשויות שכנות, בטווח של 87 נקודות אחוז.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2019-Q2 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר בירושלים והסביבה נע מ-14,524 ₪ ברבעון 2019-Q2 ל-30,971 ₪ ברבעון 2026-Q1, +113%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון. הסדרה מתחילה ברבעון 2019-Q2, הראשון שבו מדווחות מספיק רשויות כדי שהחציון יתאר את כולן ולא מדגם מהן.
איך חישבנו?
חלון אחיד
ההשוואה בין הרשויות רצה על אותם חודשים בדיוק בכולן, ולא על החודש האחרון שדווח בכל אחת. רשות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינה מופיעה בהשוואה כלל - עדיף להשמיט מלהשוות אל חצי ריק.
חציון, לא ממוצע
הבנצ׳מרק האזורי הוא חציון: רשות אחת שזזה חמישים אחוז אינה מזיזה אותו, ולכן "מעל האזור" ו"מתחת לאזור" נשארים משפטים על האזור ולא על אותה רשות. הטווח מוצג לצדו, מפני שחציון בלי טווח מסתיר בדיוק את מה שהעמוד הזה בא להראות.
חריגים בגרפים
כשכל הרשויות זזו אחוזים בודדים ואחת זזה עשרות, היא משטחת את הציר וגם אינה מתארת שינוי מחיר אלא שינוי בתמהיל מה שנמכר. במקרה כזה, ורק כשהשדה צפוף מספיק, היא מושמטת מהגרף - לעולם לא מהטבלה.
תקופות שונות
נתוני הנדל״ן, פרסום הפרוטוקולים, ההצעות שנדחו ורישיונות הכריתה מגיעים מארבעה מקורות עם ארבע תקופות דיווח שונות. התקופה מצוינת לצד כל מדד, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
עצים
שני מדדי העצים נספרים ביחידות שונות ואינם מתחברים: בקשות שנדחו מלכתחילה נספרות בעצים, ורישיונות שבוטלו בעקבות השגה נספרים ברישיונות. הראשון מודד את פקיד היערות, השני את מה שהציבור השיג בעצמו.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו, והן אינן חופפות.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | חלון אחיד של חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025 | השוואת ערים |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשויות פרסמו | 12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו | ארכיון הפרוטוקולים |
| הצבעות שמיות והצעות לסדר, מתוך הפרוטוקולים | כל מה שקריא בארכיון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
ההשוואה מכסה רק רשויות שיש עליהן מספיק נתונים בשני צדי החלון. רשות שאינה מופיעה בגרף אינה בהכרח רשות שלא זזה.
עודכן: 2026-09-16.
עוד
חדשות ארציות · השרון · תל אביב והערים הסובבות · השפלה · חיפה והקריות · חדרה והכרמל · הגליל · העמקים · הנגב והדרום · כל התקצירים.