ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
עפולה · העמקים · יולי 2022 – דצמבר 2022
שוק הדירות בעפולה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר
950 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2022. ירידה של 21% מול חצי השנה שקדם. במחיר למ״ר עפולה במקום ה-4 מתוך 8 בעמקים.
הקצב דומה לזה שנרשם בעמקים כולו, שם נע החציון ב-17%, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
חלק משכונות עפולה עלו בזמן שאחרות ירדו
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| עפולה עילית | 127 | 112 | +13% |
| גבעת המורה | 80 | 103 | -22% |
רוב הירידה נרשמה דווקא בגבעת המורה: 23 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 288% מכלל השינוי בעיר.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בעפולה עמד על 10,455 ₪, עלייה של 14% מול 9,167 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 8 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 2,968 ₪ למ״ר מול 10,466 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו. פחות עסקאות, מחיר גבוה יותר. לא כל ירידה בשוק היא ירידת מחירים.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בעפולה
8 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.8% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 942 | 1,184 | -242 | -20% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 8 | 13 | -5 | -38% |
| סך הכול | 950 | 1,197 | -247 | -21% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2022 – דצמבר 2022), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 2,968 ₪, מול 10,466 ₪ בשאר השוק.
המחיר למ״ר בעפולה זז אחרת מהחציון של העמקים
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן עפולה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| כפר תבור | 18 | 18 | 0% | 0% | 12,373 | +34% |
| עפולה | 942 | 1,184 | -20% | -21% | 10,466 | +14% |
| בית שאן | 159 | 133 | +20% | +19% | 7,400 | +14% |
| יקנעם עילית | 155 | 186 | -17% | -17% | 15,806 | +13% |
| רמת ישי | 37 | 59 | -37% | -37% | 15,652 | 0% |
| מגדל העמק | 467 | 456 | +2% | +2% | 8,139 | -9% |
| כפר כנא | 19 | 30 | -37% | -37% | 620 | -31% |
| מגדל | 24 | 43 | -44% | -47% | 1,304 | -46% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: כפר תבור רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, מגדל את השלילי ביותר ועפולה נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק עפולה ירד ב-20%, מול -17% בחציון של העמקים. במחיר החציוני למ״ר עפולה במקום ה-4 מתוך 8 בעמקים.
השינוי בהגשות בעפולה מרוכז במעל עשרה דונם
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 9 | 7 | +2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 14 | 19 | -5 |
| מעל עשרה דונם | 8 | 2 | +6 |
| סך הכול | 31 | 28 | +3 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| התחדשות עירונית במתחם ההדסים-חטיבת תשע, עפולה · 215-1200526 | 268 | 6 | קיום תנאי סף | אוקטובר 2025 |
סך ההגשות עלה ב-11% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במעל עשרה דונם: 2 תכניות אז, 8 עכשיו. 268 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - התחדשות עירונית במתחם ההדסים-חטיבת תשע, עפולה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-21%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בעפולה במקום ה-4 מתוך 8 בעמקים.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-12-31.
עוד על עפולה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות העמקים · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.