שוק הדירות בעפולה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר

סמל עפולה
ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан

עפולה · העמקים · יולי 2023 – דצמבר 2023

728 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2023. ירידה של 18% מול חצי השנה שקדם. במחיר למ״ר עפולה במקום ה-4 מתוך 7 בעמקים.

תקציר מכונה · נכתב אוטומטית מנתונים ציבוריים

728עסקאות דירות, יולי 2023 – דצמבר 2023

-18%מול חצי השנה שקדם

11,398 ₪חציון למ״ר

+3%שינוי במחיר למ״ר

הקצב דומה לזה שנרשם בעמקים כולו, שם נע החציון ב-11%, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.

נדל״ן

עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו

ירידה של 18% בעסקאות, וכמעט בכל שכונה

כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה

גבעת המורה+0% (75)

עפולה עילית-28% (184)

שכונה	חצי השנה	הקודמת	שינוי
גבעת המורה	75	75	+0%
עפולה עילית	184	254	-28%

רוב הירידה נרשמה דווקא בעפולה עילית: 70 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 100% מכלל השינוי בעיר.

המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות

המחיר החציוני למ״ר בעפולה עמד על 11,398 ₪, עלייה של 3% מול 11,055 ₪ בחצי השנה הקודמת.

כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.

שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.

ממה מורכבות עסקאות הדירות בעפולה

0 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.0% מהשוק.

מקטע	חצי השנה	הקודמת	שינוי	באחוזים
כל השאר	728	881	-153	-17%
נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪	0	6	-6	-100%
סך הכול	728	887	-159	-18%

שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2023 – דצמבר 2023), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.

המחיר למ״ר בעפולה זז אחרת מהחציון של העמקים

הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.

היכן עפולה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה

מגדל העמק+20%

כפר כנא+13%

יקנעם עילית+12%

רמת ישי+4%

עפולה+3%

מגדל-18%

בית שאן-19%

עיר	עסקאות ותיקות	קודם	שינוי	שינוי כולל	₪ למ״ר	שינוי
מגדל העמק	212	238	-11%	-11%	11,730	+20%
כפר כנא	17	21	-19%	-19%	676	+13%
יקנעם עילית	100	117	-15%	-15%	18,409	+12%
רמת ישי	25	48	-48%	-49%	19,412	+4%
עפולה	728	881	-17%	-18%	11,398	+3%
מגדל	22	19	+16%	+16%	2,379	-18%
בית שאן	279	259	+8%	+8%	5,111	-19%

רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.

התמונה האזורית מעורבת: מגדל העמק רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, בית שאן את השלילי ביותר ועפולה נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק עפולה ירד ב-17%, מול -11% בחציון של העמקים. במחיר החציוני למ״ר עפולה במקום ה-4 מתוך 7 בעמקים.

השינוי בהגשות בעפולה מרוכז במעל עשרה דונם

תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.

גודל התכנית	השנה	קודם	שינוי
מגרש בודד, עד דונם	9	7	+2
מתחם, דונם עד עשרה	14	19	-5
מעל עשרה דונם	8	2	+6
סך הכול	31	28	+3

מה העיר מקדמת עכשיו

תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.

תכנית	יח״ד	דונם	שלב	הוגשה
התחדשות עירונית במתחם ההדסים-חטיבת תשע, עפולה · 215-1200526	268	6	קיום תנאי סף	אוקטובר 2025

סך ההגשות עלה ב-11% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במעל עשרה דונם: 2 תכניות אז, 8 עכשיו. 268 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - התחדשות עירונית במתחם ההדסים-חטיבת תשע, עפולה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.

מה בולט?

פעילות העסקאות ירדה ב-18%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בעפולה במקום ה-4 מתוך 7 בעמקים.

איך חישבנו?

חלון הזמן

העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.

מדגם מינימלי

חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.

שכונות

אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

עצים

שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.

קואליציה ואופוזיציה

רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.

שקיפות

נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.

מקורות ותקופות

לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.

מקור	תקופה	לעיון
דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap	נתונים עד 2023-12-31	כל עסקאות העיר
פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה	12 החודשים האחרונים	ארכיון הפרוטוקולים
מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות	עד מועד העדכון	חיפוש בפרוטוקולים

הערת מערכת

הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.

זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.

עודכן: 2023-12-31.

עוד על עפולה

העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות העמקים · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.