ויקישיתוף · CC0 · Pery Oish
אשדוד · הנגב והדרום · יולי 2023 – דצמבר 2023
עסקאות הדירות באשדוד ירדו ב-8% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
766 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2023. ירידה של 8% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 19,670 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 8%, מול ירידה של 18% בחציון בנגב והדרום, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +50% ברובע י"ב (39 עסקאות) ל-36% ברובע י' (16 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| רובע י"ב | 39 | 26 | +50% |
| רובע ג' | 92 | 79 | +16% |
| רובע ט"ז | 18 | 17 | +6% |
| רובע ו' | 74 | 70 | +6% |
| רובע י"א | 43 | 42 | +2% |
| רובע א' | 140 | 137 | +2% |
| רובע ד' | 76 | 75 | +1% |
| רובע י"ג | 15 | 15 | +0% |
| רובע ה' | 39 | 46 | -15% |
| רובע ט' | 14 | 17 | -18% |
| רובע ח' | 39 | 52 | -25% |
| רובע הקריה | 53 | 72 | -26% |
| קריית איתנים | 8 | 11 | -27% |
| רובע ז' | 26 | 37 | -30% |
| רובע ב' | 46 | 70 | -34% |
| רובע י"ז | 11 | 17 | -35% |
| רובע י' | 16 | 25 | -36% |
| רובע ט"ו | 5 | 7 | — |
| מטרופול | 4 | 7 | — |
| רובע י"ד | 7 | 6 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא ברובע ב': 24 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 41% מכלל השינוי בעיר. מתוך 16 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 8 ירדו ו-8 עלו. חלק מהעיר עלה וחלק ירד. הממוצע, כרגיל, לא מספר את זה.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר באשדוד עמד על 19,670 ₪, עלייה של 2% מול 19,290 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
ממה מורכבות עסקאות הדירות באשדוד
3 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.4% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 763 | 825 | -62 | -8% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 3 | 5 | -2 | -40% |
| סך הכול | 766 | 830 | -64 | -8% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2023 – דצמבר 2023), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 12,250 ₪, מול 19,698 ₪ בשאר השוק.
אשדוד מהיקרות בנגב והדרום למ״ר
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן אשדוד יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| אילת | 444 | 531 | -16% | -17% | 20,292 | +20% |
| אשקלון | 1,102 | 1,560 | -29% | -4% | 14,749 | +18% |
| נתיבות | 421 | 1,215 | -65% | -65% | 12,983 | +13% |
| קרית גת | 450 | 528 | -15% | -15% | 16,405 | +8% |
| אופקים | 383 | 234 | +64% | +64% | 12,200 | +7% |
| באר שבע | 1,569 | 2,202 | -29% | -24% | 11,821 | +5% |
| דימונה | 468 | 510 | -8% | -8% | 8,831 | +3% |
| אשדוד | 763 | 825 | -8% | -8% | 19,698 | +2% |
| ערד | 187 | 206 | -9% | -9% | 8,621 | -3% |
| שדרות | 549 | 444 | +24% | +24% | 7,811 | -7% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: אילת רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, שדרות את השלילי ביותר ואשדוד נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק אשדוד ירד ב-8%, מול -18% בחציון של הנגב והדרום. במחיר החציוני למ״ר אשדוד במקום ה-2 מתוך 15 בנגב והדרום.
5,592 יחידות דיור באשדוד נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 4 | 5 | -1 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 11 | 15 | -4 |
| מעל עשרה דונם | 6 | 10 | -4 |
| סך הכול | 21 | 30 | -9 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| גדות הנחל - אשדוד · תמל/ 1085 | 2,001 | 400 | החלטה בדיון | פברואר 2026 |
| איחוד וחלוקה, שינוי יעוד ותוספת זכויות במתחם סטאר סנטר אשדוד. · 603-1168525 | 1,400 | 120 | קיום תנאי סף | יוני 2025 |
| התחדשות עירונית מתחם בני ברית-ציזלינג - אשדוד רובע ו' · 603-0780734 | 640 | 18 | החלטה בדיון | ספטמבר 2023 |
| התחדשות עירונית מתחם גאפונוב - רובע ה', אשדוד · 603-1259092 | 532 | 36 | פרסום הפקדה | ספטמבר 2023 |
| מגרש 3 מע"ר צפון אשדוד · 603-0858191 | 531 | 14 | פרסום הפקדה | ינואר 2024 |
| פרוייקט מגורים במתחם הסכם הגג ברובע טו' אשדוד. · 603-1373075 | 250 | 57 | החלטה בדיון | ספטמבר 2025 |
| התחדשות עירונית-מתחם "הרצל" אשדוד · 603-0993790 | 238 | 5 | בתהליך אישור | פברואר 2023 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-30% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במתחם, דונם עד עשרה: 15 תכניות אז, 11 עכשיו. 5,592 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 36% מהן בתכנית אחת - גדות הנחל - אשדוד. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
6.7% מהעצים לא אושרו לכריתה באשדוד - מקום 45 מתוך 230 ארצית
מתוך 627 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 42 לא נכרתו (6.7%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות427%
- נכרתו או אושרו לכריתה58593%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 49 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 42 | 6.7% מהעצים | 45 מתוך 230 | בינוני |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-8%, מול -18% בחציון בנגב והדרום.
- הפער בין השכונות (86 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק באשדוד במקום ה-2 מתוך 15 בנגב והדרום.
- 5,592 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 36% מהן בתכנית אחת.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2023-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2023-12-31.
עוד על אשדוד
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות הנגב והדרום · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.