ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Yucatan (Юкатан)
אשקלון · הנגב והדרום · יולי 2022 – דצמבר 2022
עסקאות הדירות באשקלון ירדו ב-29% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
1,829 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2022. ירידה של 29% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 12,774 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בנגב והדרום כולו, שם נע החציון ב-25%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +175% בגבעת הפרחים (110 עסקאות) ל-79% בנווה דקלים (56 עסקאות). ירידה של 87% בברנע ב' היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על שתי עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| גבעת הפרחים | 110 | 40 | +175% |
| אגמים מזרח | 104 | 85 | +22% |
| רמת בן גוריון / שמשון | 79 | 71 | +11% |
| נווה אלונים / שמשון ג' | 49 | 45 | +9% |
| שיקמים / שמשון ב' | 62 | 61 | +2% |
| נווה אילן | 19 | 20 | -5% |
| גבעת ציון | 17 | 19 | -11% |
| נאות אשקלון | 49 | 60 | -18% |
| רמת כרמים | 51 | 63 | -19% |
| עיר היין | 684 | 868 | -21% |
| גן הורדים | 36 | 46 | -22% |
| מגדל | 16 | 21 | -24% |
| הנשיא הרצוג | 6 | 8 | -25% |
| נווה הדרים | 52 | 70 | -26% |
| רמת אשכול | 17 | 23 | -26% |
| גולדה | 39 | 54 | -28% |
| אפרידר | 42 | 61 | -31% |
| כוכב הצפון | 24 | 36 | -33% |
| רמות אשקלון | 39 | 64 | -39% |
| נווה ים | 14 | 23 | -39% |
| אזור התעשיה הקלה | 12 | 21 | -43% |
| נאות ברנע | 40 | 70 | -43% |
| אגמים | 66 | 116 | -43% |
| הסיטי | 27 | 53 | -49% |
| ברנע | 6 | 12 | -50% |
| גני ברנע | 7 | 16 | -56% |
| אשכולי פז | 37 | 90 | -59% |
| קריית החינוך | 20 | 60 | -67% |
| מצפה ברנע | 32 | 109 | -71% |
| נווה דקלים | 56 | 273 | -79% |
| ברנע ב' | 2 | 15 | -87% |
| נווה ים ד' | 2 | 6 | — |
| עיר ימים | 10 | 6 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בנווה דקלים: 217 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 29% מכלל השינוי בעיר. מתוך 27 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 22 ירדו ו-5 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר באשקלון עמד על 12,774 ₪, עלייה של 2% מול 12,541 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
ממה מורכבות עסקאות הדירות באשקלון
4 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.2% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 1,825 | 2,586 | -761 | -29% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 4 | 7 | -3 | -43% |
| סך הכול | 1,829 | 2,593 | -764 | -29% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2022 – דצמבר 2022), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 2,820 ₪, מול 12,824 ₪ בשאר השוק.
אשקלון מול שאר הנגב והדרום
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן אשקלון יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| נתיבות | 387 | 611 | -37% | -36% | 13,048 | +15% |
| קרית גת | 551 | 736 | -25% | +7% | 14,286 | +13% |
| אשדוד | 1,143 | 1,595 | -28% | -29% | 19,318 | +9% |
| דימונה | 641 | 745 | -14% | -14% | 8,983 | +9% |
| שדרות | 330 | 386 | -15% | -13% | 11,860 | +7% |
| באר שבע | 2,271 | 2,760 | -18% | -16% | 11,250 | +7% |
| אופקים | 203 | 287 | -29% | -28% | 10,265 | +5% |
| אשקלון | 1,825 | 2,586 | -29% | -29% | 12,824 | +2% |
| אילת | 674 | 974 | -31% | -31% | 16,908 | +1% |
| ערד | 274 | 322 | -15% | -15% | 8,772 | +1% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: נתיבות רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, ערד את השלילי ביותר ואשקלון נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק אשקלון ירד ב-29%, מול -25% בחציון של הנגב והדרום. במחיר החציוני למ״ר אשקלון במקום ה-6 מתוך 15 בנגב והדרום.
25,433 יחידות דיור באשקלון נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 6 | 1 | +5 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 9 | 4 | +5 |
| מעל עשרה דונם | 10 | 5 | +5 |
| סך הכול | 25 | 10 | +15 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| אשקלון - מתחם מ-7 · תמל/ 1006 | 11,466 | 4,204 | פרסום הבקשה | מרץ 2015 |
| תכנית התחדשות בניינית, אשקלון (מיגון וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) · 604-1063858 | 10,000 | 11,562 | קיום תנאי סף | יולי 2024 |
| התחדשות עירונית- אלי כהן, הנשיא, הקיקיון · תמל/ 2065 | 2,005 | 58 | פרסום הפקדה | יולי 2026 |
| מוקד גולף, נופש, תיירות, מסחר ומגורים - חוף צפון אשקלון · 604-0800326 | 1,260 | 1,398 | החלטה בדיון | ספטמבר 2020 |
| מע"ר אשקלון · 604-1291277 | 370 | 65,328 | החלטה בדיון | אוגוסט 2025 |
| מתחם למגורים, תעסוקה ומסחר במרכז אשקלון · 604-1523976 | 332 | 18,772 | קיום תנאי סף | פברואר 2026 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות עלה ב-150% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 1 תכניות אז, 6 עכשיו. 25,433 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 45% מהן בתכנית אחת - אשקלון - מתחם מ-7. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
באשקלון את העצים עצרו התושבים, לא הרשות
מתוך 728 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 173 לא נכרתו (23.8%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה17324%
- נכרתו או אושרו לכריתה55576%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 2 | 26 רישיונות ביישוב | 5 מתוך 230 | מוביל ארצית |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 0 | 0.0% מהעצים | — | עגום |
רוב העצים שניצלו ניצלו בזכות השגות שהגיש הציבור ולא בזכות דחיית הבקשה מלכתחילה. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-29%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (262 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק באשקלון במקום ה-6 מתוך 15 בנגב והדרום.
- 25,433 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 45% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-12-31.
עוד על אשקלון
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות הנגב והדרום · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.