ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Yucatan (Юкатан)
אשקלון · הנגב והדרום · ינואר 2023 – יוני 2023
עסקאות הדירות באשקלון ירדו ב-10% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
1,655 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2023. ירידה של 10% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 12,695 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בנגב והדרום כולו, שם נע החציון ב-13%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +129% באגמים מזרח (238 עסקאות) ל-75% בגבעת הפרחים (28 עסקאות). ירידה של 80% בעיר ימים היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על שתי עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נווה דקלים · בבנייה | 248 | 56 | — |
| אגמים מזרח | 238 | 104 | +129% |
| מצפה ברנע | 50 | 32 | +56% |
| נווה הדרים | 64 | 52 | +23% |
| קריית החינוך | 22 | 20 | +10% |
| אזור התעשיה הקלה | 13 | 12 | +8% |
| הסיטי | 29 | 27 | +7% |
| נווה ים | 15 | 14 | +7% |
| נווה אלונים / שמשון ג' | 52 | 49 | +6% |
| רמות אשקלון | 40 | 39 | +3% |
| אשכולי פז | 37 | 37 | +0% |
| שיקמים / שמשון ב' | 60 | 62 | -3% |
| גולדה | 37 | 39 | -5% |
| גן הורדים | 34 | 36 | -6% |
| מגדל | 14 | 16 | -12% |
| אפרידר | 36 | 42 | -14% |
| נווה אילן | 16 | 19 | -16% |
| נאות אשקלון | 38 | 49 | -22% |
| אגמים | 49 | 66 | -26% |
| נאות ברנע | 29 | 40 | -28% |
| גבעת ציון | 12 | 17 | -29% |
| רמת בן גוריון / שמשון | 50 | 79 | -37% |
| כוכב הצפון | 15 | 24 | -38% |
| רמת אשכול | 9 | 17 | -47% |
| עיר היין | 352 | 684 | -49% |
| רמת כרמים | 26 | 51 | -49% |
| גבעת הפרחים | 28 | 110 | -75% |
| עיר ימים | 2 | 10 | -80% |
| גני ברנע | 7 | 7 | — |
| ברנע | 12 | 6 | — |
| ברנע ב' | 9 | 2 | — |
| הנשיא הרצוג | 5 | 6 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בעיר היין: 332 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 87% מכלל השינוי בעיר. מתוך 25 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 15 ירדו ו-10 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר באשקלון עמד על 12,695 ₪, ירידה של 1% מול 12,774 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
הכמות זזה והמחיר כמעט לא. ירידה בכמות העסקאות אינה ירידת מחירים.
ממה מורכבות עסקאות הדירות באשקלון
15% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 2 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.1% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 1,407 | 1,773 | -366 | -21% |
| שכונות בבנייה | 248 | 56 | +192 | +343% |
| סך הכול | 1,655 | 1,829 | -174 | -10% |
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 1,653 | 1,825 | -172 | -9% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 2 | 4 | -2 | -50% |
| סך הכול | 1,655 | 1,829 | -174 | -10% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (ינואר 2023 – יוני 2023), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מהחצי הזה הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה1,40585%
- שכונות בבנייה24815%
- יוקרה בשכונה ותיקה20%
בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא -21% לעומת -10% בסך הכול. המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 4,278 ₪, מול 12,698 ₪ בשאר השוק.
המחיר למ״ר באשקלון זז אחרת מהחציון של הנגב והדרום
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן אשקלון יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| אופקים | 234 | 203 | +15% | +14% | 11,370 | +11% |
| אשקלון | 1,405 | 1,769 | -21% | -10% | 14,137 | +10% |
| ערד | 206 | 274 | -25% | -25% | 8,845 | +1% |
| אשדוד | 825 | 1,143 | -28% | -28% | 19,364 | 0% |
| אילת | 531 | 674 | -21% | -22% | 16,907 | 0% |
| באר שבע | 1,972 | 2,260 | -13% | -5% | 11,106 | -1% |
| קרית גת | 528 | 810 | -35% | -35% | 15,135 | -1% |
| שדרות | 341 | 316 | +8% | +33% | 11,745 | -2% |
| דימונה | 510 | 641 | -20% | -20% | 8,562 | -5% |
| נתיבות | 1,215 | 387 | +214% | +208% | 11,539 | -12% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: אופקים רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, נתיבות את השלילי ביותר ואשקלון נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק אשקלון ירד ב-21%, מול -13% בחציון של הנגב והדרום. במחיר החציוני למ״ר אשקלון במקום ה-6 מתוך 15 בנגב והדרום.
25,433 יחידות דיור באשקלון נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 6 | 1 | +5 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 9 | 4 | +5 |
| מעל עשרה דונם | 10 | 5 | +5 |
| סך הכול | 25 | 10 | +15 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| אשקלון - מתחם מ-7 · תמל/ 1006 | 11,466 | 4,204 | פרסום הבקשה | מרץ 2015 |
| תכנית התחדשות בניינית, אשקלון (מיגון וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) · 604-1063858 | 10,000 | 11,562 | קיום תנאי סף | יולי 2024 |
| התחדשות עירונית- אלי כהן, הנשיא, הקיקיון · תמל/ 2065 | 2,005 | 58 | פרסום הפקדה | יולי 2026 |
| מוקד גולף, נופש, תיירות, מסחר ומגורים - חוף צפון אשקלון · 604-0800326 | 1,260 | 1,398 | החלטה בדיון | ספטמבר 2020 |
| מע"ר אשקלון · 604-1291277 | 370 | 65,328 | החלטה בדיון | אוגוסט 2025 |
| מתחם למגורים, תעסוקה ומסחר במרכז אשקלון · 604-1523976 | 332 | 18,772 | קיום תנאי סף | פברואר 2026 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות עלה ב-150% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 1 תכניות אז, 6 עכשיו. 25,433 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 45% מהן בתכנית אחת - אשקלון - מתחם מ-7. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
באשקלון את העצים עצרו התושבים, לא הרשות
מתוך 728 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 173 לא נכרתו (23.8%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה17324%
- נכרתו או אושרו לכריתה55576%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 2 | 26 רישיונות ביישוב | 5 מתוך 230 | מוביל ארצית |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 0 | 0.0% מהעצים | — | עגום |
רוב העצים שניצלו ניצלו בזכות השגות שהגיש הציבור ולא בזכות דחיית הבקשה מלכתחילה. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-10%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (209 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 15% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק באשקלון במקום ה-6 מתוך 15 בנגב והדרום.
- 25,433 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 45% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2023-06-30 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2023-06-30.
עוד על אשקלון
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות הנגב והדרום · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.