שוק הדירות באזור נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר

אזור · תל אביב והערים הסובבות · יולי 2022 – דצמבר 2022

64 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2022. ירידה של 33% מול חצי השנה שקדם. הירידה לא הייתה אחידה בעיר.

תקציר מכונה · נכתב אוטומטית מנתונים ציבוריים

64עסקאות דירות, יולי 2022 – דצמבר 2022

-33%מול חצי השנה שקדם

25,224 ₪חציון למ״ר

+23%שינוי במחיר למ״ר

הקצב דומה לזה שנרשם בתל אביב והערים הסובבות כולו, שם נע החציון ב-32%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.

בתוך העיר, השינוי נע בין +38% בגני אזור (11 עסקאות) ל-48% בבן גוריון (12 עסקאות).

נדל״ן

עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · מול הערים השכנות

בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות

כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל

גני אזור+38% (11)

שיכון שבענה-39% (31)

בן גוריון-48% (12)

שכונה	חצי השנה	הקודמת	שינוי
גני אזור	11	8	+38%
שיכון שבענה	31	51	-39%
בן גוריון	12	23	-48%
שיכון גג	5	5	—
יצחק שדה	4	4	—

רוב הירידה נרשמה דווקא בשיכון שבענה: 20 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 71% מכלל השינוי בעיר. מתוך 3 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 2 ירדו ו-1 עלו.

המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות

המחיר החציוני למ״ר באזור עמד על 25,224 ₪, עלייה של 23% מול 20,520 ₪ בחצי השנה הקודמת.

כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.

שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו. פחות עסקאות, מחיר גבוה יותר. לא כל ירידה בשוק היא ירידת מחירים.

המחיר למ״ר באזור זז אחרת מהחציון של תל אביב והערים הסובבות

הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.

היכן אזור יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה

אזור+23%

רמת גן+22%

גבעתיים+16%

בת ים+11%

פתח תקווה+8%

קרית אונו+8%

בני ברק+8%

חולון+5%

ראשון לציון+0%

אור יהודה-1%

עיר	עסקאות ותיקות	קודם	שינוי	שינוי כולל	₪ למ״ר	שינוי
אזור	64	95	-33%	-33%	25,224	+23%
רמת גן	1,264	2,650	-52%	-52%	33,759	+22%
גבעתיים	480	416	+15%	+16%	38,736	+16%
בת ים	1,213	1,275	-5%	-5%	28,121	+11%
פתח תקווה	1,303	1,916	-32%	-29%	24,345	+8%
קרית אונו	476	683	-30%	-31%	27,487	+8%
בני ברק	897	1,066	-16%	-16%	25,862	+8%
חולון	846	1,316	-36%	-35%	25,600	+5%
ראשון לציון	1,395	2,051	-32%	-31%	21,266	0%
אור יהודה	389	595	-35%	-35%	28,042	-1%

רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.

התמונה האזורית מעורבת: אזור רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אור יהודה את השלילי ביותר ואזור נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק אזור ירד ב-33%, מול -32% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. במחיר החציוני למ״ר אזור במקום ה-10 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.

סביבה

בקשות כריתת עצים

68.3% מהעצים לא אושרו לכריתה באזור - מקום 13 מתוך 230 ארצית

מתוך 104 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 71 לא נכרתו (68.3%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.

מה חלקו של כל אחד משני הגורמים

נדחו על ידי פקיד היערות7168%
נכרתו או אושרו לכריתה3332%

מדד	כמה	מתוך	דירוג ארצי	ציון
מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה	0	1 רישיונות ביישוב	—	אין
פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה	71	68.3% מהעצים	13 מתוך 230	טוב

העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.

מה בולט?

פעילות העסקאות ירדה ב-33%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
הפער בין השכונות (85 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק באזור במקום ה-10 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.

איך חישבנו?

חלון הזמן

העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.

מדגם מינימלי

חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.

שכונות

אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

עצים

שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.

קואליציה ואופוזיציה

רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.

שקיפות

נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.

מקורות ותקופות

לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.

מקור	תקופה	לעיון
דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap	נתונים עד 2022-12-31	כל עסקאות העיר
פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה	12 החודשים האחרונים	ארכיון הפרוטוקולים
מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות	עד מועד העדכון	חיפוש בפרוטוקולים
רישיונות כריתה של פקיד היערות	2025-02-04 – 2026-08-20	דו״ח היענות הרשות

הערת מערכת

הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.

זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.

עודכן: 2022-12-31.

עוד על אזור

העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.