עסקאות הדירות באזור ירדו ב-44% בחצי שנה

אזור · תל אביב והערים הסובבות · ינואר 2023 – יוני 2023

36 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2023. הירידה לא הייתה אחידה בעיר. המחיר החציוני עמד על 25,536 ₪ למ״ר.

תקציר מכונה · נכתב אוטומטית מנתונים ציבוריים

36עסקאות דירות, ינואר 2023 – יוני 2023

-44%מול חצי השנה שקדם

25,536 ₪חציון למ״ר

+1%שינוי במחיר למ״ר

בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 44%, מול ירידה של 22% בחציון בתל אביב והערים הסובבות, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.

נדל״ן

עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · מול הערים השכנות

בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות

כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה

שיכון שבענה-39% (19)

בן גוריון-67% (4)

גני אזור-82% (2)

שכונה	חצי השנה	הקודמת	שינוי
שיכון שבענה	19	31	-39%
בן גוריון	4	12	-67%
גני אזור	2	11	-82%
שיכון גג	3	5	—
יצחק שדה	5	4	—

רוב הירידה נרשמה דווקא בשיכון שבענה: 12 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 41% מכלל השינוי בעיר. גני אזור שקטה יחסית לעצמה: 6% מעסקאות העיר בחצי השנה מול 14% בממוצע ההיסטורי שלה.

המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות

המחיר החציוני למ״ר באזור עמד על 25,536 ₪, עלייה של 1% מול 25,224 ₪ בחצי השנה הקודמת.

כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.

שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.

אזור מול שאר תל אביב והערים הסובבות

הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.

היכן אזור יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה

ראשון לציון+4%

פתח תקווה+3%

רמת גן+3%

קרית אונו+3%

חולון+2%

אזור+1%

בת ים+1%

בני ברק-3%

גבעת שמואל-4%

גבעתיים-7%

עיר	עסקאות ותיקות	קודם	שינוי	שינוי כולל	₪ למ״ר	שינוי
ראשון לציון	964	1,395	-31%	-31%	22,179	+4%
פתח תקווה	1,365	1,347	+1%	+1%	25,177	+3%
רמת גן	1,155	1,264	-9%	-9%	34,661	+3%
קרית אונו	253	476	-47%	-47%	28,220	+3%
חולון	660	846	-22%	-23%	26,136	+2%
אזור	36	64	-44%	-44%	25,536	+1%
בת ים	864	1,213	-29%	-29%	28,441	+1%
בני ברק	1,055	897	+18%	+17%	25,000	-3%
גבעת שמואל	232	165	+41%	+41%	26,219	-4%
גבעתיים	290	480	-40%	-39%	36,094	-7%

רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.

התמונה האזורית מעורבת: ראשון לציון רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, גבעתיים את השלילי ביותר ואזור נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק אזור ירד ב-44%, מול -22% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. במחיר החציוני למ״ר אזור במקום ה-8 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.

סביבה

בקשות כריתת עצים

68.3% מהעצים לא אושרו לכריתה באזור - מקום 13 מתוך 230 ארצית

מתוך 104 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 71 לא נכרתו (68.3%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.

מה חלקו של כל אחד משני הגורמים

נדחו על ידי פקיד היערות7168%
נכרתו או אושרו לכריתה3332%

מדד	כמה	מתוך	דירוג ארצי	ציון
מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה	0	1 רישיונות ביישוב	—	אין
פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה	71	68.3% מהעצים	13 מתוך 230	טוב

העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.

מה בולט?

פעילות העסקאות ירדה ב-44%, מול -22% בחציון בתל אביב והערים הסובבות.
במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק באזור במקום ה-8 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.

איך חישבנו?

חלון הזמן

העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.

מדגם מינימלי

חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.

שכונות

אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

עצים

שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.

קואליציה ואופוזיציה

רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.

שקיפות

נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.

מקורות ותקופות

לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.

מקור	תקופה	לעיון
דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap	נתונים עד 2023-06-27	כל עסקאות העיר
פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה	12 החודשים האחרונים	ארכיון הפרוטוקולים
מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות	עד מועד העדכון	חיפוש בפרוטוקולים
רישיונות כריתה של פקיד היערות	2025-02-04 – 2026-08-20	דו״ח היענות הרשות

הערת מערכת

הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.

זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.

עודכן: 2023-06-30.

עוד על אזור

העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.