ויקישיתוף · Public domain · Designed by חזי מור. Prepared and uploaded by Drork
באר שבע · הנגב והדרום · יולי 2022 – דצמבר 2022
עסקאות הדירות בבאר שבע ירדו ב-16% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
2,334 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2022. ירידה של 16% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 11,316 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 18%, מול ירידה של 28% בחציון בנגב והדרום, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +52% בסיגליות (70 עסקאות) ל-45% ברמות ב' (122 עסקאות). ירידה של 91% באזור התעשייה באר שבע היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 8 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| קרית יהודית אזור מלאכה · בבנייה | 59 | 9 | — |
| סיגליות | 70 | 46 | +52% |
| מרכז העיר | 43 | 35 | +23% |
| שכונה ה | 183 | 158 | +16% |
| שכונה ד | 301 | 273 | +10% |
| שכונה ו | 259 | 256 | +1% |
| נאות אילן | 22 | 22 | +0% |
| שכונה ג | 157 | 173 | -9% |
| העיר העתיקה | 42 | 47 | -11% |
| שכונה י"א | 157 | 176 | -11% |
| נווה נוי | 61 | 69 | -12% |
| נווה מנחם | 54 | 68 | -21% |
| שכונה ב | 118 | 152 | -22% |
| שכונה דרום | 52 | 67 | -22% |
| שכונה א | 78 | 102 | -24% |
| נווה זאב | 94 | 123 | -24% |
| שכונה ט | 107 | 152 | -30% |
| נאות אברהם | 61 | 91 | -33% |
| אזור התעשייה עמק שרה | 156 | 245 | -36% |
| נווה מנחם ב | 10 | 16 | -38% |
| כלניות | 17 | 29 | -41% |
| רמות | 29 | 50 | -42% |
| נחל-בקע | 11 | 19 | -42% |
| רמות ב' | 122 | 221 | -45% |
| נאות לון | 7 | 13 | -46% |
| רמות ד' | 7 | 16 | -56% |
| אזור התעשייה באר שבע | 8 | 85 | -91% |
רוב הירידה נרשמה דווקא ברמות ב': 99 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 21% מכלל השינוי בעיר. מתוך 23 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 17 ירדו ו-6 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בבאר שבע עמד על 11,316 ₪, עלייה של 7% מול 10,526 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בבאר שבע
4 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.2% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 2,275 | 2,771 | -496 | -18% |
| שכונות בבנייה | 59 | 9 | +50 | +556% |
| סך הכול | 2,334 | 2,780 | -446 | -16% |
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 2,330 | 2,769 | -439 | -16% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 4 | 11 | -7 | -64% |
| סך הכול | 2,334 | 2,780 | -446 | -16% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2022 – דצמבר 2022), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מהחצי הזה הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה2,27197%
- שכונות בבנייה593%
- יוקרה בשכונה ותיקה40%
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 12,548 ₪, מול 11,316 ₪ בשאר השוק.
באר שבע מול שאר הנגב והדרום
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן באר שבע יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| נתיבות | 387 | 611 | -37% | -36% | 13,048 | +15% |
| קרית גת | 551 | 736 | -25% | +7% | 14,286 | +13% |
| אשדוד | 1,143 | 1,595 | -28% | -29% | 19,318 | +9% |
| דימונה | 641 | 745 | -14% | -14% | 8,983 | +9% |
| שדרות | 330 | 386 | -15% | -13% | 11,860 | +7% |
| באר שבע | 2,271 | 2,760 | -18% | -16% | 11,250 | +7% |
| אופקים | 203 | 287 | -29% | -28% | 10,265 | +5% |
| אשקלון | 1,825 | 2,586 | -29% | -29% | 12,824 | +2% |
| אילת | 674 | 974 | -31% | -31% | 16,908 | +1% |
| ערד | 274 | 322 | -15% | -15% | 8,772 | +1% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: נתיבות רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, ערד את השלילי ביותר ובאר שבע נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק באר שבע ירד ב-18%, מול -28% בחציון של הנגב והדרום. במחיר החציוני למ״ר באר שבע במקום ה-10 מתוך 15 בנגב והדרום.
4,608 יחידות דיור בבאר שבע נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 15 | 28 | -13 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 9 | 10 | -1 |
| מעל עשרה דונם | 6 | 7 | -1 |
| סך הכול | 30 | 45 | -15 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| התחדשות מתחם הצדיק מירושלים, שכונה ד', באר שבע · 605-0991604 | 1,414 | 136 | פרסום הפקדה | מאי 2024 |
| התחדשות מתחם וינגייט, שכונה ג', באר שבע · 605-1004928 | 754 | 32 | החלטה בדיון | פברואר 2023 |
| מגורים תעסוקה ומסחר ברחוב יעקב גרשפלד בשכונה ג באר שבע · 605-0168575 | 600 | 30 | בתהליך אישור | ספטמבר 2023 |
| הרובע הדרומי - מתחם טחנת הקמח, באר שבע · 605-1483569 | 518 | 191 | קיום תנאי סף | נובמבר 2025 |
| מתחם ביאליק שמעוני - התחדשות עירונית · 605-1354968 | 382 | 11 | קיום תנאי סף | ספטמבר 2025 |
| מגרש 901 במבואה הדרומית · 605-1590496 | 380 | 14 | קיום תנאי סף | מאי 2026 |
| מגורים ומלונאות במגרש מס' 101 ברח' שז"ר מס' 16, המע"ר, באר שבע · 605-1280643 | 334 | 7 | קיום תנאי סף | פברואר 2025 |
| מתחם מגורים ומבני ציבור על רח' חיים יחיל 2, המע"ר, באר שבע · 605-1285543 | 226 | 9 | פרסום הפקדה | פברואר 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-33% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 28 תכניות אז, 15 עכשיו. 4,608 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 31% מהן בתכנית אחת - התחדשות מתחם הצדיק מירושלים, שכונה ד', באר שבע. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
1.4% מהעצים לא אושרו לכריתה בבאר שבע - מקום 83 מתוך 230 ארצית
מתוך 629 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 9 לא נכרתו (1.4%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות91%
- נכרתו או אושרו לכריתה62099%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 35 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 9 | 1.4% מהעצים | 83 מתוך 230 | חלש |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-16%, מול -28% בחציון בנגב והדרום.
- הפער בין השכונות (143 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- 3% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בבאר שבע במקום ה-10 מתוך 15 בנגב והדרום.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-12-31.
עוד על באר שבע
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות הנגב והדרום · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.