ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Unknown ,reworked by User:Kippi70
בית שאן · העמקים · ינואר 2023 – יוני 2023
עסקאות הדירות בבית שאן עלו ב-64% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
260 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2023. המחיר החציוני עמד על 6,241 ₪ למ״ר. במחיר למ״ר בית שאן במקום ה-5 מתוך 8 בעמקים.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 13%, מול ירידה של 7% בחציון בעמקים, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +90% בנוף גנים (19 עסקאות) ל-38% ביפה נוף (10 עסקאות). ירידה של 50% בנוף קדומים היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 4 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| יצחק שמיר · בבנייה | 117 | 33 | — |
| נוף גנים | 19 | 10 | +90% |
| הווה הנחל | 7 | 8 | -12% |
| נוף הירדן | 22 | 28 | -21% |
| נוף שאן | 6 | 8 | -25% |
| נווה הדקל | 12 | 18 | -33% |
| יפה נוף | 10 | 16 | -38% |
| נוף קדומים | 4 | 8 | -50% |
| נוף הגלעד | 8 | 3 | — |
| יצחק נבון | 5 | 3 | — |
| מרכז העיר | 3 | 5 | — |
| קריית האמנים | 29 | 3 | — |
| קריית רבין | 9 | 7 | — |
| צמרת | 3 | 6 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בנוף הירדן: 6 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 38% מכלל השינוי בעיר. מתוך 4 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 3 ירדו ו-1 עלו.
יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר
המחיר החציוני למ״ר בבית שאן עמד על 6,241 ₪, ירידה של 16% מול 7,400 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
רוב התוספת בעסקאות בבית שאן מגיעה משכונות בבנייה
45% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 143 | 126 | +17 | +13% |
| שכונות בבנייה | 117 | 33 | +84 | +255% |
| סך הכול | 260 | 159 | +101 | +64% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (ינואר 2023 – יוני 2023), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
יצחק שמיר לבדה מסבירה 84 מתוך 101 מהתוספת - 33 עסקאות בחצי הקודם מול 117 בזה. בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא +13% לעומת +64% בסך הכול. פרויקט אחד יכול לגרום לעיר להיראות עסוקה יותר מהשוק הוותיק שלה.
בית שאן זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי העמקים
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן בית שאן יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מגדל | 19 | 24 | -21% | -21% | 2,908 | +123% |
| מגדל העמק | 238 | 467 | -49% | -49% | 9,803 | +20% |
| רמת ישי | 48 | 37 | +30% | +32% | 18,734 | +20% |
| בית שאן | 142 | 126 | +13% | +64% | 8,173 | +18% |
| עפולה | 881 | 942 | -6% | -7% | 11,071 | +6% |
| יקנעם עילית | 117 | 155 | -25% | -25% | 16,491 | +4% |
| אכסאל | 13 | 14 | -7% | -7% | 600 | -2% |
| כפר כנא | 21 | 19 | +11% | +11% | 600 | -3% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: מגדל רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, כפר כנא את השלילי ביותר ובית שאן נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק בית שאן עלה ב-13%, מול -7% בחציון של העמקים. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +64%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר בית שאן במקום ה-5 מתוך 8 בעמקים.
קצב ההגשות לתכנון בבית שאן עלה ב-25%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 1 | 2 | -1 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 1 | 2 | -1 |
| מעל עשרה דונם | 3 | 0 | +3 |
| סך הכול | 5 | 4 | +1 |
סך ההגשות עלה ב-25% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במעל עשרה דונם: 0 תכניות אז, 3 עכשיו.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-64%, מול -7% בחציון בעמקים.
- הפער בין השכונות (140 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- 45% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בבית שאן במקום ה-5 מתוך 8 בעמקים.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2023-06-30 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2023-06-30.
עוד על בית שאן
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות העמקים · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.