ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Unknown ,reworked by User:Kippi70
בית שאן · העמקים · יולי 2023 – דצמבר 2023
יותר עסקאות דירות בבית שאן, מחיר חציוני נמוך יותר
280 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2023. עלייה של 8% מול חצי השנה שקדם. השינוי לא היה אחיד בעיר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 8%, מול ירידה של 15% בחציון בעמקים, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +25% בנווה הדקל (15 עסקאות) ל-23% בנוף הירדן (17 עסקאות). ירידה של 100% בנוף הגלעד היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 0 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נווה הדקל | 15 | 12 | +25% |
| יצחק שמיר | 141 | 117 | +21% |
| יפה נוף | 10 | 10 | +0% |
| נוף הירדן | 17 | 22 | -23% |
| נוף גנים | 8 | 19 | -58% |
| קריית רבין | 3 | 9 | -67% |
| קריית האמנים | 5 | 29 | -83% |
| נוף הגלעד | 0 | 8 | -100% |
| נוף שאן | 4 | 6 | — |
| מרכז העיר | 60 | 3 | — |
| נוף קדומים | 3 | 4 | — |
| הווה הנחל | 7 | 7 | — |
| יצחק נבון | 4 | 5 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בקריית האמנים: 24 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 89% מכלל השינוי בעיר. מתוך 4 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 1 ירדו ו-3 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר
המחיר החציוני למ״ר בבית שאן עמד על 5,111 ₪, ירידה של 18% מול 6,241 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
בית שאן זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי העמקים
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן בית שאן יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מגדל העמק | 212 | 238 | -11% | -11% | 11,730 | +20% |
| כפר כנא | 17 | 21 | -19% | -19% | 676 | +13% |
| יקנעם עילית | 100 | 117 | -15% | -15% | 18,409 | +12% |
| רמת ישי | 25 | 48 | -48% | -49% | 19,412 | +4% |
| עפולה | 728 | 881 | -17% | -18% | 11,398 | +3% |
| מגדל | 22 | 19 | +16% | +16% | 2,379 | -18% |
| בית שאן | 279 | 259 | +8% | +8% | 5,111 | -19% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: מגדל העמק רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, בית שאן את השלילי ביותר ובית שאן נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק בית שאן עלה ב-8%, מול -15% בחציון של העמקים. במחיר החציוני למ״ר בית שאן במקום ה-5 מתוך 7 בעמקים.
קצב ההגשות לתכנון בבית שאן עלה ב-25%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 1 | 2 | -1 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 1 | 2 | -1 |
| מעל עשרה דונם | 3 | 0 | +3 |
| סך הכול | 5 | 4 | +1 |
סך ההגשות עלה ב-25% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במעל עשרה דונם: 0 תכניות אז, 3 עכשיו.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-8%, מול -15% בחציון בעמקים.
- הפער בין השכונות (125 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בבית שאן במקום ה-5 מתוך 7 בעמקים.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2023-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2023-12-31.
עוד על בית שאן
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות העמקים · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.