ויקישיתוף · CC0 · ויקיקינג
ראש העיר
אבן יהודה · השרון · דצמבר 2025 – מאי 2026
התמונה באבן יהודה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק
93 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. עלייה של 19% מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 23,629 ₪ למ״ר.
תשעת המהדורות הקודמות של אבן יהודה ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 49%, מול ירידה של 14% בחציון בשרון, והתמונה נראית אחרת כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
עלייה של 19% בעסקאות, וכמעט בכל שכונה
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
כל השכונות מול יוני – נובמבר 2025 - הטבלה המלאה בנספח »
רוב הירידה נרשמה דווקא בשכונת באר גנים: 17 עסקאות פחות מיוני – נובמבר 2025, 100% מכלל השינוי בעיר. שכונת באר גנים שקטה יחסית לעצמה: 22% מעסקאות העיר בדצמבר 2025 – מאי 2026 מול 50% בממוצע ההיסטורי שלה.
יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר
המחיר החציוני למ״ר באבן יהודה עמד על 23,629 ₪, ירידה של 18% מול 28,706 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בדצמבר 2025 – מאי 2026. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2018-Q1 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר באבן יהודה נע מ-16,706 ₪ ברבעון 2018-Q2 ל-21,720 ₪ ברבעון 2026-Q1, +30%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
רוב התוספת בעסקאות באבן יהודה מגיעה משכונות בבנייה
78% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 2 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 2.2% מהשוק.
לפי סוג השכונה - הטבלה המלאה בנספח »
לפי מדרג מחיר - הטבלה המלאה בנספח »
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מדצמבר 2025 – מאי 2026 הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה1819%
- שכונות בבנייה7378%
- יוקרה בשכונה ותיקה22%
תל צור לבדה הוסיפה 32 עסקאות (41 → 73); העיר כולה הוסיפה 15 נטו - כלומר שאר השכונות ירדו ב-17. בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא -46% לעומת +19% בסך הכול. המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 26,131 ₪, מול 23,327 ₪ בשאר השוק.
אבן יהודה מול שאר השרון
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן אבן יהודה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
אבן יהודה מול ערים שכנות · השוק הוותיק, ולצדו הסך הכול - הטבלה המלאה בנספח »
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: תל מונד רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, כפר סבא את השלילי ביותר ואבן יהודה נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק אבן יהודה ירד ב-49%, מול -14% בחציון של השרון. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +19%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר אבן יהודה במקום ה-10 מתוך 12 בשרון.
קצב ההגשות לתכנון באבן יהודה עלה ב-20%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
תכניות שהוגשו לפי גודל · ספטמבר 2025 – אוגוסט 2026 - הטבלה המלאה בנספח »
סך ההגשות עלה ב-20% מול השנה שקדמה.
ממשל
ראש העיר בישיבות · שולחן המועצה · קואליציה ואופוזיציה
מתן כצמן נכח בכל ישיבות המועצה בשנה האחרונה
ראש העיר מכהן מאז מרץ 2024. שתי השורות שלהלן משוות את השנה האחרונה לכל התקופה: כמה ישיבות מועצה נכח בהן, וכמה מהדיבור בחדר היה שלו כשהיה שם.
מתן כצמן - השנה מול כל התקופה - הטבלה המלאה בנספח »
נוכחות וקצב דיבור, השנה מול כל התקופה
הנוכחות דומה לממוצע התקופה וקצב הדיבור בישיבות שנכח בהן עלה ב-17%. חלקו מכלל הדיבור בחדר עבר מ-20% ל-17%. נוכחות ודיבור הם מדדים לפעילות בחדר, לא להשפעה על ההחלטות. 10 ישיבות שרשימת הנוכחות שלהן לא נקראה יצאו מהמניין ולא נספרו כהיעדרות.
מה עלה על שולחן מועצת אבן יהודה
בארכיון 9 ישיבות שסדר היום שלהן ניתן לקריאה. הנושאים החוזרים ביותר: סיכום המלצות הצוות בנושא ניהול נכסים על בסיס שתי פגישות שהצוות קיים בנושא ב-25/11 וב, סיכום המלצות הצוות בנושא מיצוי תקציבי רווחה על בסיס פגישה אחת שהצוות קיים בנושא ב, אישור הגדלת היקף משרת ווטרינר הרשות, השתתפות ראש המועצה במשלחת מקצועית לראשי רשויות, דו"ח הממונה על תלונות הציבור לשנת 2025, אישור דו"ח כספי של המרכז הקהילתי לשנת 2025.
הישיבות האחרונות
2026-05-19 · ביקורת פרוטוקול ביקורת
סיכום המלצות הצוות בנושא ניהול נכסים על בסיס שתי פגישות שהצוות ק… · סיכום המלצות הצוות בנושא מיצוי תקציבי רווחה על בסיס פגישה אחת שה…
2026-05-19 · מועצה פרוטוקול מועצה
אישור הגדלת היקף משרת ווטרינר הרשות · השתתפות ראש המועצה במשלחת מקצועית לראשי רשויות
2026-05-19 · מועצה פרוטוקול מועצה
דו"ח הממונה על תלונות הציבור לשנת 2025
נדון לעומק - מעט תורות דיבור ארוכים, סימן להצגה או לדיון מסודר: אישור השתתפות ראש המועצה במשלחת הסברה של השלטון המקומי בקרב קהיל….
לפי 5 ישיבות שהתמליל שלהן קריא, הדוברים הפעילים ביותר: מתן כצמן, יוסי אלבז, מי גל אבינועם, שמשון רחמנפור.
מי מצביע עם מי במועצת אבן יהודה
לפי 14 הצבעות חלוקות שבהן נרשמו שמות המצביעים, מ-2024-03-25 עד 2025-03-25: 7 חברי מועצה מצביעים עם הרוב, 3 נגדו, ו-1 ללא שיוך מובהק.
כמה מהמועצה נופלת בכל צד
- קואליציה764%
- אופוזיציה327%
- ללא שיוך מובהק19%
סביבה
בקשות כריתת עצים
2.0% מהעצים לא אושרו לכריתה באבן יהודה - מקום 75 מתוך 242 ארצית
מתוך 49 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 1 לא נכרתו (2.0%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות12%
- נכרתו או אושרו לכריתה4898%
המדד הירוק של גו אינפו - הטבלה המלאה בנספח »
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-19%, מול -14% בחציון בשרון.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- 78% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק באבן יהודה במקום ה-10 מתוך 12 בשרון.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות באבן יהודה כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 105 | 25,816 ₪ | -9% | התמונה באבן יהודה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2025 | 79 | 28,216 ₪ | +12% | שוק הדירות באבן יהודה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| דצמבר 2024 | 91 | 25,094 ₪ | +137% | שוק הדירות באבן יהודה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| יוני 2024 | 261 | 10,595 ₪ | -58% | עסקאות הדירות באבן יהודה עלו ב-691% בינואר – יוני 2024 מול יולי – דצמבר 2023 |
| דצמבר 2023 | 33 | 25,276 ₪ | -12% | עסקאות הדירות באבן יהודה ירדו ב-63% ביולי – דצמבר 2023 מול ינואר – יוני 2023 |
| יוני 2023 | 90 | 28,563 ₪ | +3% | עסקאות הדירות באבן יהודה עלו ב-67% בינואר – יוני 2023 מול יולי – דצמבר 2022 |
| דצמבר 2022 | 54 | 27,815 ₪ | +18% | שוק הדירות באבן יהודה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| יוני 2022 | 108 | 23,566 ₪ | +14% | שוק הדירות באבן יהודה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| דצמבר 2021 | 126 | 20,729 ₪ | — | שוק הדירות באבן יהודה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על אבן יהודה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות השרון · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.