ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
גבעת שמואל · תל אביב והערים הסובבות · דצמבר 2025 – מאי 2026
התמונה בגבעת שמואל משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק
221 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. ירידה של 3% מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 30,184 ₪ למ״ר.
תשעת המהדורות הקודמות של גבעת שמואל ↓
הקצב דומה לזה שנרשם בתל אביב והערים הסובבות כולו, שם נע החציון ב-13%, והתמונה נראית אחרת כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
השכונות, אחת מול השנייה
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול יוני – נובמבר 2025
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
כל השכונות מול יוני – נובמבר 2025 - הטבלה המלאה בנספח »
רוב הירידה נרשמה דווקא בגיורא: 19 עסקאות פחות מיוני – נובמבר 2025, 86% מכלל השינוי בעיר.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בגבעת שמואל עמד על 30,184 ₪, עלייה של 3% מול 29,170 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בדצמבר 2025 – מאי 2026. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q3 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר בגבעת שמואל נע מ-22,400 ₪ ברבעון 2021-Q3 ל-30,153 ₪ ברבעון 2026-Q1, +35%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
54% מעסקאות החצי בגבעת שמואל הן בשכונות בבנייה
54% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
לפי סוג השכונה - הטבלה המלאה בנספח »
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא -18% לעומת -3% בסך הכול.
גבעת שמואל מול שאר תל אביב והערים הסובבות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן גבעת שמואל יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
גבעת שמואל מול ערים שכנות · השוק הוותיק, ולצדו הסך הכול - הטבלה המלאה בנספח »
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: גבעת שמואל רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, בת ים את השלילי ביותר וגבעת שמואל נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק גבעת שמואל ירד ב-18%, מול -13% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. במחיר החציוני למ״ר גבעת שמואל במקום ה-5 מתוך 14 בתל אביב והערים הסובבות.
4,260 יחידות דיור בגבעת שמואל נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
תכניות שהוגשו לפי גודל · ספטמבר 2025 – אוגוסט 2026 - הטבלה המלאה בנספח »
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
בצנרת התכנון - הטבלה המלאה בנספח »
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-0% מול השנה שקדמה. 4,260 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 78% מהן בתכנית אחת - הרצועה השלישית - גבעת שמואל. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
ממשל
שולחן המועצה · כוח אדם עירוני
מה עלה על שולחן מועצת גבעת שמואל
בארכיון 10 ישיבות שסדר היום שלהן ניתן לקריאה. הנושאים החוזרים ביותר: הישיבה נפתחה בהכרת תודה לכל חברות הועדה על פועלן המסור והזמן הרב שמקדישות, אפרת סקרה על פעילות הועדה בשנת 2026: הרצאה בנושא שוק ההון, הרצאה של מיכל, חברות הועדה הביעו דאגה שפעילות הועדה לא מגיעה לידיעת מרבית התושבות, הוצעו, ענבל פרקש, ליטל וסרמן, מיכל נתנאל.
הישיבות האחרונות
2026-05-27 · ישיבה פרוטוקול הישיבה
הישיבה נפתחה בהכרת תודה לכל חברות הועדה על פועלן המסור והזמן הרב… · אפרת סקרה על פעילות הועדה בשנת 2026: הרצאה בנושא שוק ההון, הרצאה… · חברות הועדה הביעו דאגה שפעילות הועדה לא מגיעה לידיעת מרבית התושב…
2026-05-06 · מליאה פרוטוקול מליאה
ענבל פרקש · ליטל וסרמן · מיכל נתנאל · גלית המאירי · עמי טייב
2026-04-16 · ישיבה פרוטוקול הישיבה
לכבוד יום האישה הבינלאומי הועדה בחרה לקיים אירוע מפנק לנשות גבעת… · האירוע היה מתוכנן להתקיים בחודש מרץ2026 אך נדחה לאור מבצע "שאגת … · הועדה חרטה על דגלה לעטוף את כל נשות החברה, מתוך אמונה שאף אישה ל… · בהרצאה נכחו360 תושבי גבעת שמואל וחברות הועדה כמפורט לעיל
נדון לעומק - מעט תורות דיבור ארוכים, סימן להצגה או לדיון מסודר: אישור רחוב צה"ל.
לפי 3 ישיבות שהתמליל שלהן קריא, הדוברים הפעילים ביותר: נמנע, להלן הרכב התב"ר, חסרים, תמיכה עקיפה.
לתפקיד: עובד/ת סוציאלי/ת קהילתי/ת פורסם 12 פעמים - התפקיד שהכי קשה לאייש בגבעת שמואל
390 מודעות דרושים ומכרזי כוח אדם פורסמו, 40 מהן כהארכה או פרסום חוזר. משרה שפורסמה מחדש היא בדרך כלל סימן לכך שלא אוישה בפרסום הראשון.
אילו תפקידים פורסמו יותר מפעם אחת
סביבה
בקשות כריתת עצים
6.3% מהעצים לא אושרו לכריתה בגבעת שמואל - מקום 47 מתוך 242 ארצית
מתוך 63 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 4 לא נכרתו (6.3%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות46%
- נכרתו או אושרו לכריתה5994%
המדד הירוק של גו אינפו - הטבלה המלאה בנספח »
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-3%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- 54% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בגבעת שמואל במקום ה-5 מתוך 14 בתל אביב והערים הסובבות.
- 4,260 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 78% מהן בתכנית אחת.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות בגבעת שמואל כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 209 | 29,229 ₪ | -2% | התמונה בגבעת שמואל משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2025 | 368 | 29,883 ₪ | +5% | התמונה בגבעת שמואל משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| דצמבר 2024 | 477 | 28,502 ₪ | -3% | התמונה בגבעת שמואל משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2024 | 471 | 29,480 ₪ | +6% | עסקאות הדירות בגבעת שמואל עלו ב-78% בינואר – יוני 2024 מול יולי – דצמבר 2023 |
| דצמבר 2023 | 264 | 27,727 ₪ | +6% | התמונה בגבעת שמואל משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2023 | 234 | 26,268 ₪ | -4% | גבעת שמואל נעה נגד המגמה: העסקאות עלו בעוד שרוב ערי תל אביב והערים הסובבות ירדו |
| דצמבר 2022 | 166 | 27,265 ₪ | +14% | עסקאות הדירות בגבעת שמואל ירדו ב-55% ביולי – דצמבר 2022 מול ינואר – יוני 2022 |
| יוני 2022 | 372 | 23,933 ₪ | +8% | התמונה בגבעת שמואל משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| דצמבר 2021 | 282 | 22,174 ₪ | — | אלפי יחידות דיור בגבעת שמואל נמצאות כבר בצנרת התכנון |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על גבעת שמואל
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.