ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Original designer unknown. Reworked by User:Kippi70
חדרה · חדרה והכרמל · יולי 2022 – דצמבר 2022
שוק הדירות בחדרה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר
978 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2022. ירידה של 16% מול חצי השנה שקדם. הירידה לא הייתה אחידה בעיר.
הקצב דומה לזה שנרשם בחדרה והכרמל כולו, שם נע החציון ב-16%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +43% בהזיתים (63 עסקאות) ל-46% בבית אליעזר (74 עסקאות). ירידה של 69% בגבעת ביל"ו היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 8 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| הזיתים | 63 | 44 | +43% |
| ויצמן | 66 | 52 | +27% |
| גבעת אולגה | 147 | 130 | +13% |
| ביאליק | 19 | 17 | +12% |
| אפריים | 118 | 117 | +1% |
| נחליאל | 8 | 8 | +0% |
| נווה חיים | 13 | 14 | -7% |
| אלרם | 12 | 14 | -14% |
| שלמה | 90 | 113 | -20% |
| שמשון | 11 | 14 | -21% |
| יוספטל | 95 | 136 | -30% |
| רמב"ם | 75 | 113 | -34% |
| שיכון עובדים | 13 | 20 | -35% |
| ברנדייס | 35 | 59 | -41% |
| האוצר | 22 | 39 | -44% |
| בית אליעזר | 74 | 138 | -46% |
| גבעת ביל"ו | 8 | 26 | -69% |
רוב הירידה נרשמה דווקא בבית אליעזר: 64 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 35% מכלל השינוי בעיר. מתוך 15 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 10 ירדו ו-5 עלו. חלק מהעיר עלה וחלק ירד. הממוצע, כרגיל, לא מספר את זה.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בחדרה עמד על 16,667 ₪, עלייה של 14% מול 14,561 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בחדרה
5 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.5% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 973 | 1,163 | -190 | -16% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 5 | 8 | -3 | -38% |
| סך הכול | 978 | 1,171 | -193 | -16% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2022 – דצמבר 2022), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 5,792 ₪, מול 16,667 ₪ בשאר השוק.
המחיר למ״ר בחדרה זז אחרת מהחציון של חדרה והכרמל
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן חדרה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| אום אל פחם | 27 | 22 | +23% | +27% | 1,000 | +34% |
| חריש | 513 | 1,010 | -49% | -49% | 16,102 | +18% |
| פרדס חנה - כרכור | 276 | 374 | -26% | -26% | 18,692 | +15% |
| חדרה | 973 | 1,163 | -16% | -16% | 16,667 | +14% |
| אור עקיבא | 238 | 474 | -50% | -50% | 19,400 | +14% |
| זכרון יעקב | 108 | 190 | -43% | -42% | 19,385 | +8% |
| מעלה עירון | 16 | 19 | -16% | -16% | 720 | +6% |
| בנימינה - גבעת עדה | 75 | 80 | -6% | -10% | 22,643 | -2% |
| ג'ת | 17 | 14 | +21% | +21% | 488 | -11% |
| ערערה | 15 | 14 | +7% | +7% | 15 | -65% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: אום אל פחם רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, ערערה את השלילי ביותר וחדרה נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק חדרה ירד ב-16%, מול -16% בחציון של חדרה והכרמל. במחיר החציוני למ״ר חדרה במקום ה-5 מתוך 10 בחדרה והכרמל.
12,072 יחידות דיור בחדרה נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 10 | 12 | -2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 25 | 26 | -1 |
| מעל עשרה דונם | 3 | 7 | -4 |
| סך הכול | 38 | 45 | -7 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| מתחם 24 - חדרה · 302-0415265 | 4,862 | 794 | בתהליך הפקדה | אוגוסט 2020 |
| חדרה מתחם 13 · 302-1306018 | 3,000 | 342 | בתהליך הפקדה | פברואר 2025 |
| חדרה - גבעת אולגה - התחדשות עירונית · תמל/ 2015 | 1,152 | 66 | פרסום הבקשה | אוקטובר 2021 |
| התחדשות עירונית מתחם צעירים גבעת אולגה · 302-1136548 | 916 | 43 | החלטה בדיון | ינואר 2023 |
| חדרה - פרדס ביל"ו · 302-1370535 | 829 | 80 | החלטה בדיון | אוקטובר 2024 |
| מגורים מצפון לרח' הגר"א והאחו · 302-0882589 | 466 | 26 | פרסום הבקשה | אפריל 2021 |
| מתחם העגור, חדרה. · 302-1352137 | 453 | 9 | בתהליך הפקדה | פברואר 2025 |
| מתחם תחנה מרכזית · 302-1382902 | 394 | 18 | החלטה בדיון | אפריל 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-16% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במעל עשרה דונם: 7 תכניות אז, 3 עכשיו. 12,072 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 40% מהן בתכנית אחת - מתחם 24 - חדרה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
3.1% מהעצים לא אושרו לכריתה בחדרה - מקום 65 מתוך 230 ארצית
מתוך 511 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 16 לא נכרתו (3.1%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות163%
- נכרתו או אושרו לכריתה49597%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 52 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 16 | 3.1% מהעצים | 65 מתוך 230 | חלש |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-16%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (112 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בחדרה במקום ה-5 מתוך 10 בחדרה והכרמל.
- 12,072 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 40% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-12-31.
עוד על חדרה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות חדרה והכרמל · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.