ויקישיתוף · CC0 · Esther Berlin-Joel
חיפה · חיפה והקריות · יולי 2025 – דצמבר 2025
עסקאות הדירות בחיפה עלו ב-21% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
3,181 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2025. עלייה של 21% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 18,601 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 1%, מול עלייה של 9% בחציון בחיפה והקריות, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +147% ברמת אלון (42 עסקאות) ל-49% בנווה יוסף (48 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נאות פרס · בבנייה | 723 | 221 | — |
| עיר תחתית · בבנייה | 51 | 17 | — |
| רמת אלון | 42 | 17 | +147% |
| רמת גולדה | 26 | 13 | +100% |
| רמת הנשיא | 68 | 40 | +70% |
| רמת התשבי | 47 | 30 | +57% |
| שמבור | 53 | 34 | +56% |
| ורדיה | 80 | 53 | +51% |
| סביוני הכרמל | 34 | 23 | +48% |
| קריית אליהו | 35 | 26 | +35% |
| רמת שאול | 28 | 21 | +33% |
| בת גלים | 41 | 31 | +32% |
| תל עמל | 63 | 49 | +29% |
| אחוזת שמואל | 84 | 66 | +27% |
| עיר תחתית מזרח | 105 | 84 | +25% |
| רמות רמז | 58 | 47 | +23% |
| כרמל מערבי | 39 | 33 | +18% |
| الكبابير | 26 | 23 | +13% |
| קרית חיים | 52 | 48 | +8% |
| גבעת דאונס | 26 | 24 | +8% |
| רוממה החדשה | 37 | 35 | +6% |
| חליסה | 60 | 57 | +5% |
| עין הים | 21 | 20 | +5% |
| קריית שפרינצק | 59 | 57 | +4% |
| המושבה הגרמנית | 30 | 29 | +3% |
| נווה נחל | 35 | 34 | +3% |
| רמת בגין | 26 | 26 | +0% |
| צ׳ק פוסט | 16 | 16 | +0% |
| זיו | 27 | 27 | +0% |
| הוד הכרמל | 9 | 9 | +0% |
| כרמל צרפתי | 54 | 55 | -2% |
| נווה דוד | 78 | 80 | -2% |
| רמת ספיר | 37 | 38 | -3% |
| وادي النسناس | 34 | 35 | -3% |
| נעמת | 56 | 58 | -3% |
| מרכז הכרמל | 70 | 73 | -4% |
| קריית חיים מזרחית | 138 | 153 | -10% |
| כרמליה | 33 | 38 | -13% |
| רמת אשכול | 58 | 68 | -15% |
| יזרעאליה | 68 | 80 | -15% |
| נווה שאנן | 50 | 59 | -15% |
| הדר הכרמל | 251 | 301 | -17% |
| קריית חיים מערבית | 47 | 58 | -19% |
| רוממה הישנה | 17 | 21 | -19% |
| רמת אלמוגי | 24 | 31 | -23% |
| קריית הממשלה ע"ש רבין | 14 | 19 | -26% |
| רמת חן | 14 | 20 | -30% |
| שער העליה | 24 | 35 | -31% |
| קריית אליעזר | 45 | 75 | -40% |
| נווה יוסף | 48 | 94 | -49% |
| תחנת הכרמל | 8 | 6 | — |
רוב התוספת נרשמה דווקא ברמת הנשיא: 28 עסקאות יותר מהחצי הקודם, 117% מכלל השינוי בעיר. מתוך 47 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 20 ירדו ו-27 עלו.
יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר
המחיר החציוני למ״ר בחיפה עמד על 18,601 ₪, ללא שינוי מול 18,683 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 11 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 8,656 ₪ למ״ר מול 18,631 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
רוב התוספת בעסקאות בחיפה מגיעה משכונות בבנייה
24% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 11 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.3% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 2,407 | 2,388 | +19 | +1% |
| שכונות בבנייה | 774 | 238 | +536 | +225% |
| סך הכול | 3,181 | 2,626 | +555 | +21% |
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 3,170 | 2,615 | +555 | +21% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 11 | 11 | +0 | 0% |
| סך הכול | 3,181 | 2,626 | +555 | +21% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2025 – דצמבר 2025), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מהחצי הזה הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה2,39775%
- שכונות בבנייה77424%
- יוקרה בשכונה ותיקה100%
נאות פרס לבדה מסבירה 502 מתוך 555 מהתוספת - 221 עסקאות בחצי הקודם מול 723 בזה. בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא +1% לעומת +21% בסך הכול. המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 8,656 ₪, מול 18,631 ₪ בשאר השוק. פרויקט אחד יכול לגרום לעיר להיראות עסוקה יותר מהשוק הוותיק שלה.
חיפה מהיקרות בחיפה והקריות למ״ר
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן חיפה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| קרית ים | 352 | 425 | -17% | -17% | 18,219 | +9% |
| קרית טבעון | 108 | 122 | -11% | -12% | 22,383 | +4% |
| קרית מוצקין | 391 | 388 | +1% | +1% | 16,641 | +4% |
| חיפה | 2,397 | 2,379 | +1% | +21% | 19,444 | +3% |
| דאלית אל כרמל | 23 | 20 | +15% | -26% | 650 | +1% |
| טירת כרמל | 202 | 185 | +9% | +9% | 17,838 | 0% |
| נשר | 381 | 272 | +40% | +40% | 18,224 | -3% |
| רכסים | 102 | 77 | +32% | +150% | 17,123 | -3% |
| קרית אתא | 610 | 688 | -11% | -11% | 15,385 | -3% |
| קרית ביאליק | 879 | 773 | +14% | +13% | 15,000 | -14% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: קרית ים רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, קרית ביאליק את השלילי ביותר וחיפה נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק חיפה עלה ב-1%, מול +9% בחציון של חיפה והקריות. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +21%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר חיפה במקום ה-2 מתוך 10 בחיפה והקריות.
37,447 יחידות דיור בחיפה נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 18 | 9 | +9 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 27 | 18 | +9 |
| מעל עשרה דונם | 13 | 12 | +1 |
| סך הכול | 58 | 39 | +19 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| חפ/2666- תכנית להתחדשות בניינית, חיפה · 304-1213156 | 31,275 | 19,674 | החלטה בדיון | נובמבר 2023 |
| מתחם אגד - בת גלים · 304-1327394 | 1,650 | 75 | קיום תנאי סף | דצמבר 2025 |
| פינוי בינוי המלך שלמה · 304-0477281 | 993 | 108 | קיום תנאי סף | אוקטובר 2017 |
| חיפה- ברל ואז"ר · 304-1176767 | 858 | 41 | קיום תנאי סף | אפריל 2026 |
| פינוי בינוי מתחם 12 - קרית אליעזר · 304-1335231 | 777 | 26 | החלטה בדיון | ספטמבר 2024 |
| חפ/2370/ 9 - פינוי בינוי מתחם 13 קריית אליעזר, חיפה. · 304-1571405 | 734 | 42 | החלטה בדיון | מרץ 2026 |
| חיפה קרית אליהו מתחם יפו תל אביב · 304-1100551 | 661 | 32,690 | קיום תנאי סף | ספטמבר 2022 |
| פינוי בינוי מתחם 11, קריית אליעזר- חיפה · 304-1464700 | 499 | 24 | בתהליך הפקדה | מאי 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות עלה ב-49% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 9 תכניות אז, 18 עכשיו. 37,447 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 84% מהן בתכנית אחת - חפ/2666- תכנית להתחדשות בניינית, חיפה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
14.9% מהעצים לא אושרו לכריתה בחיפה - מקום 31 מתוך 230 ארצית
מתוך 2,422 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 400 לא נכרתו (16.5%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה402%
- נדחו על ידי פקיד היערות36015%
- נכרתו או אושרו לכריתה2,02283%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 3 | 294 רישיונות ביישוב | 3 מתוך 230 | מוביל ארצית |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 360 | 14.9% מהעצים | 31 מתוך 230 | טוב |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-21%, מול +9% בחציון בחיפה והקריות.
- הפער בין השכונות (196 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 24% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בחיפה במקום ה-2 מתוך 10 בחיפה והקריות.
- 37,447 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 84% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-12-31.
עוד על חיפה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות חיפה והקריות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.