ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Юкатан
הרצליה · השרון · יולי 2022 – דצמבר 2022
שוק הדירות בהרצליה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר
543 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2022. ירידה של 33% מול חצי השנה שקדם. הירידה לא הייתה אחידה בעיר.
הקצב דומה לזה שנרשם בשרון כולו, שם נע החציון ב-29%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +10% בגן רש"ל (11 עסקאות) ל-57% בנוה ישראל (29 עסקאות). עלייה של 12% בנחלת עדה היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 9 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נחלת עדה | 9 | 8 | +12% |
| גן רש"ל | 11 | 10 | +10% |
| נחלת ישראל | 46 | 49 | -6% |
| ויצמן | 111 | 128 | -13% |
| יד התשעה | 15 | 18 | -17% |
| נווה אמירים | 7 | 9 | -22% |
| שיכון משה"ב | 9 | 13 | -31% |
| נוף ים | 15 | 23 | -35% |
| שכונת גליל ים | 44 | 70 | -37% |
| נווה עובד | 61 | 98 | -38% |
| הרצליה הצעירה | 8 | 13 | -38% |
| הרצליה פיתוח | 56 | 93 | -40% |
| הרצליה ב' | 36 | 65 | -45% |
| הרצליה הירוקה | 10 | 20 | -50% |
| נוה עמל | 17 | 35 | -51% |
| גורדון | 10 | 21 | -52% |
| שיכון חיילים משוחררים | 13 | 30 | -57% |
| נוה ישראל | 29 | 67 | -57% |
| צמרות | 2 | 8 | -75% |
| שיכון דרום | 4 | 4 | — |
מתוך 14 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 13 ירדו ו-1 עלו. נוה ישראל שקטה יחסית לעצמה: 6% מעסקאות העיר בחצי השנה מול 11% בממוצע ההיסטורי שלה.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בהרצליה עמד על 35,000 ₪, עלייה של 7% מול 32,727 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 34 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 44,153 ₪ למ״ר מול 34,667 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
34 עסקאות יוקרה בהרצליה, 6.3% מהשוק
34 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 6.3% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 509 | 762 | -253 | -33% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 34 | 51 | -17 | -33% |
| סך הכול | 543 | 813 | -270 | -33% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2022 – דצמבר 2022), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 44,153 ₪, מול 34,667 ₪ בשאר השוק.
הרצליה מהיקרות בשרון למ״ר
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן הרצליה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| אבן יהודה | 52 | 102 | -49% | -48% | 25,158 | +90% |
| כפר יונה | 139 | 177 | -21% | -21% | 23,047 | +20% |
| תל מונד | 62 | 87 | -29% | -30% | 24,563 | +15% |
| נתניה | 1,801 | 3,181 | -43% | -43% | 22,561 | +14% |
| רעננה | 543 | 939 | -42% | -42% | 29,782 | +10% |
| כפר סבא | 421 | 589 | -29% | -28% | 25,219 | +9% |
| הוד השרון | 337 | 575 | -41% | -41% | 27,826 | +8% |
| הרצליה | 509 | 762 | -33% | -33% | 34,667 | +7% |
| רמת השרון | 337 | 531 | -37% | -37% | 38,066 | +6% |
| קדימה - צורן | 64 | 146 | -56% | -55% | 20,564 | -1% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: אבן יהודה רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, קדימה - צורן את השלילי ביותר והרצליה נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק הרצליה ירד ב-33%, מול -29% בחציון של השרון. במחיר החציוני למ״ר הרצליה במקום ה-2 מתוך 13 בשרון.
20,696 יחידות דיור בהרצליה נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 0 | 0 | +0 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 13 | 10 | +3 |
| מעל עשרה דונם | 6 | 1 | +5 |
| סך הכול | 19 | 11 | +8 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| הרובע הצפוני הרצליה - שכונת המטרו · תמל/ 3006 | 14,400 | 910 | החלטה בדיון | אפריל 2026 |
| הרובע הצפוני הרצליה - שכונת הפארק · תמל/ 3006/ א | 5,578 | 1,633 | החלטה בדיון | אפריל 2026 |
| קאנטרי נווה אמירים, הרצליה · 504-1289883 | 275 | 9 | קיום תנאי סף | אוקטובר 2025 |
| הר/מק/2309 - התחדשות עירונית אבן שפרוט 9-53, הרצליה · 504-1245315 | 238 | 12 | קיום תנאי סף | יולי 2026 |
| מתחם שחק, הרצליה · 504-0986653 | 205 | 13 | קיום תנאי סף | מרץ 2026 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות עלה ב-73% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במעל עשרה דונם: 1 תכניות אז, 6 עכשיו. 20,696 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 70% מהן בתכנית אחת - הרובע הצפוני הרצליה - שכונת המטרו. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-33%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (88 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בהרצליה במקום ה-2 מתוך 13 בשרון.
- 20,696 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 70% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-12-29 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-12-31.
עוד על הרצליה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות השרון · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.