ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Karmiel
כרמיאל · הגליל · יולי 2025 – דצמבר 2025
עסקאות הדירות בכרמיאל ירדו ב-38% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
351 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2025. ירידה של 38% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 14,651 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 49%, מול עלייה של 20% בחציון בגליל, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +100% במרכז העיר (18 עסקאות) ל-86% ברמת נבון (הר כרמי) (45 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| אשכול · בבנייה | 73 | 23 | — |
| מרכז העיר | 18 | 9 | +100% |
| גבעת מכוש | 20 | 13 | +54% |
| האירוסים | 21 | 16 | +31% |
| מגדים | 11 | 9 | +22% |
| הערבה | 11 | 9 | +22% |
| טנא | 17 | 14 | +21% |
| רמת רבין | 52 | 49 | +6% |
| הדר | 7 | 8 | -12% |
| גבעת רם | 14 | 16 | -12% |
| שיכון המייסדים | 22 | 26 | -15% |
| הגליל | 19 | 30 | -37% |
| ארבל-יחיעם | 6 | 12 | -50% |
| רמת נבון (הר כרמי) | 45 | 320 | -86% |
| המערבית | 4 | 5 | — |
| שׂגיא | 9 | 5 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא ברמת נבון (הר כרמי): 275 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 103% מכלל השינוי בעיר. מתוך 11 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 4 ירדו ו-7 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בכרמיאל עמד על 14,651 ₪, עלייה של 15% מול 12,701 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
21% מעסקאות החצי בכרמיאל הן בשכונות בבנייה
21% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 278 | 543 | -265 | -49% |
| שכונות בבנייה | 73 | 23 | +50 | +217% |
| סך הכול | 351 | 566 | -215 | -38% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2025 – דצמבר 2025), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא -49% לעומת -38% בסך הכול.
כרמיאל זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי הגליל
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן כרמיאל יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| קצרין | 134 | 405 | -67% | -67% | 14,641 | +94% |
| כרמיאל | 276 | 543 | -49% | -38% | 15,300 | +20% |
| מעלות - תרשיחא | 158 | 116 | +36% | +36% | 13,732 | +10% |
| עכו | 454 | 594 | -24% | -24% | 12,842 | -1% |
| צפת | 238 | 199 | +20% | +18% | 16,477 | -1% |
| נהריה | 518 | 509 | +2% | +20% | 15,317 | -2% |
| טבריה | 830 | 691 | +20% | +21% | 10,463 | -15% |
| נוף הגליל | 1,176 | 461 | +155% | +155% | 11,684 | -18% |
| קרית שמונה | 151 | 124 | +22% | +54% | 8,989 | -19% |
| נצרת | 205 | 119 | +72% | +72% | 7,688 | -27% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: קצרין רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, נצרת את השלילי ביותר וכרמיאל נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק כרמיאל ירד ב-49%, מול +20% בחציון של הגליל. במחיר החציוני למ״ר כרמיאל במקום ה-3 מתוך 21 בגליל.
קצב ההגשות לתכנון בכרמיאל ירד ב-31%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 5 | 7 | -2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 3 | 3 | +0 |
| מעל עשרה דונם | 3 | 6 | -3 |
| סך הכול | 11 | 16 | -5 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| מתחם התמר- כרמיאל · 208-1355692 | 1,440 | 109 | החלטה בדיון | אוגוסט 2025 |
| מתחם כרמיאלה - מגורים בילוי ופנאי. · 208-1228345 | 670 | 47 | בתהליך הפקדה | ינואר 2025 |
| כרמיאל - מתחם הדקל · 208-1359066 | 276 | 15 | החלטה בדיון | מרץ 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-31% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במעל עשרה דונם: 6 תכניות אז, 3 עכשיו. 2,386 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 60% מהן בתכנית אחת - מתחם התמר- כרמיאל. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
בקשות כריתת עצים בכרמיאל
מתוך 1,652 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 0 לא נכרתו (0.0%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 10 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 0 | 0.0% מהעצים | — | עגום |
שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-38%, מול +20% בחציון בגליל.
- הפער בין השכונות (186 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- 21% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בכרמיאל במקום ה-3 מתוך 21 בגליל.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-12-31.
עוד על כרמיאל
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות הגליל · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.