שוק הדירות בכוכב יאיר נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר

כוכב יאיר · השרון · ינואר 2023 – יוני 2023

17 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2023. ירידה של 29% מול חצי השנה שקדם. הירידה לא הייתה אחידה בעיר.

תקציר מכונה · נכתב אוטומטית מנתונים ציבוריים

17עסקאות דירות, ינואר 2023 – יוני 2023

-29%מול חצי השנה שקדם

27,126 ₪חציון למ״ר

+7%שינוי במחיר למ״ר

בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 29%, מול ירידה של 9% בחציון בשרון, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.

נדל״ן

עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו

בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות

כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה

צור יגאל+0% (8)

כוכב יאיר-44% (9)

שכונה	חצי השנה	הקודמת	שינוי
צור יגאל	8	8	+0%
כוכב יאיר	9	16	-44%

רוב הירידה נרשמה דווקא בכוכב יאיר: 7 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 100% מכלל השינוי בעיר.

המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות

המחיר החציוני למ״ר בכוכב יאיר עמד על 27,126 ₪, עלייה של 7% מול 25,423 ₪ בחצי השנה הקודמת.

כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.

שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.

כוכב יאיר מול שאר השרון

הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.

היכן כוכב יאיר יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה

קדימה - צורן+21%

אבן יהודה+12%

רעננה+10%

נתניה+7%

כוכב יאיר+7%

הוד השרון+4%

כפר סבא+4%

הרצליה-3%

כפר יונה-3%

רמת השרון-4%

עיר	עסקאות ותיקות	קודם	שינוי	שינוי כולל	₪ למ״ר	שינוי
קדימה - צורן	43	64	-33%	-32%	24,889	+21%
אבן יהודה	88	52	+69%	+65%	28,099	+12%
רעננה	592	543	+9%	+9%	32,835	+10%
נתניה	1,571	1,801	-13%	-13%	24,201	+7%
כוכב יאיר	17	24	-29%	-29%	27,126	+7%
הוד השרון	271	318	-15%	-1%	28,304	+4%
כפר סבא	510	421	+21%	+20%	26,149	+4%
הרצליה	456	498	-8%	-3%	33,600	-3%
כפר יונה	127	139	-9%	-9%	22,308	-3%
רמת השרון	301	337	-11%	-13%	36,571	-4%

רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.

התמונה האזורית מעורבת: קדימה - צורן רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, רמת השרון את השלילי ביותר וכוכב יאיר נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק כוכב יאיר ירד ב-29%, מול -9% בחציון של השרון. במחיר החציוני למ״ר כוכב יאיר במקום ה-6 מתוך 12 בשרון.

קצב ההגשות לתכנון בכוכב יאיר עלה ב-150%

תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.

גודל התכנית	השנה	קודם	שינוי
מגרש בודד, עד דונם	5	2	+3
מתחם, דונם עד עשרה	0	0	+0
מעל עשרה דונם	0	0	+0
סך הכול	5	2	+3

סך ההגשות עלה ב-150% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 2 תכניות אז, 5 עכשיו.

סביבה

בקשות כריתת עצים

8.7% מהעצים לא אושרו לכריתה בכוכב יאיר - מקום 41 מתוך 230 ארצית

מתוך 46 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 4 לא נכרתו (8.7%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.

מה חלקו של כל אחד משני הגורמים

נדחו על ידי פקיד היערות49%
נכרתו או אושרו לכריתה4291%

מדד	כמה	מתוך	דירוג ארצי	ציון
מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה	0	6 רישיונות ביישוב	—	אין
פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה	4	8.7% מהעצים	41 מתוך 230	בינוני

העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.

מה בולט?

פעילות העסקאות ירדה ב-29%, מול -9% בחציון בשרון.
כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בכוכב יאיר במקום ה-6 מתוך 12 בשרון.
שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.

איך חישבנו?

חלון הזמן

העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.

מדגם מינימלי

חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.

שכונות

אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

עצים

שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.

קואליציה ואופוזיציה

רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.

שקיפות

נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.

מקורות ותקופות

לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.

מקור	תקופה	לעיון
דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap	נתונים עד 2023-06-27	כל עסקאות העיר
פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה	12 החודשים האחרונים	ארכיון הפרוטוקולים
מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות	עד מועד העדכון	חיפוש בפרוטוקולים
רישיונות כריתה של פקיד היערות	2025-02-04 – 2026-08-20	דו״ח היענות הרשות

הערת מערכת

הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.

זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.

עודכן: 2023-06-30.

עוד על כוכב יאיר

העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות השרון · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.