מודיעין - מכבים - רעות · השפלה · ינואר 2022 – יוני 2022
מודיעין - מכבים - רעות נעה נגד המגמה: העסקאות ירדו בעוד שרוב ערי השפלה עלו
900 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2022. השינוי לא היה אחיד בעיר. המחיר החציוני עמד על 24,015 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 52%, מול עלייה של 3% בחציון בשפלה, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +4% בהציפורים (28 עסקאות) ל-72% בנופים (166 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
איסוף הנתונים במודיעין - מכבים - רעות החל ב-2021-08, ולכן ההשוואה כאן היא של 5 החודשים האחרונים (פברואר 2022 – יוני 2022) מול 5 שקדמו להם.
אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| הציפורים | 28 | 27 | +4% |
| הנביאים | 39 | 40 | -2% |
| הפרחים | 80 | 86 | -7% |
| מוריה | 17 | 19 | -11% |
| המגינים | 53 | 62 | -15% |
| הנחלים | 30 | 36 | -17% |
| השבטים | 7 | 11 | -36% |
| רעות | 6 | 10 | -40% |
| הכרמים | 48 | 99 | -52% |
| משואה | 20 | 46 | -57% |
| מכבים | 3 | 8 | -62% |
| אבני חן / קייזר | 146 | 499 | -71% |
| נופים | 166 | 599 | -72% |
רוב הירידה נרשמה דווקא בנופים: 433 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 48% מכלל השינוי בעיר. מתוך 10 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 9 ירדו ו-1 עלו.
המחיר החציוני למ״ר במודיעין - מכבים - רעות: 24,015 ₪
המחיר החציוני למ״ר במודיעין - מכבים - רעות עמד על 24,015 ₪. אין חצי שנה קודמת מלאה להשוות אליה, ולכן לא מוצג כאן שיעור שינוי.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
ממה מורכבות עסקאות הדירות במודיעין - מכבים - רעות
4 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.4% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 896 | 1,882 | -986 | -52% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 4 | 9 | -5 | -56% |
| סך הכול | 900 | 1,891 | -991 | -52% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (ינואר 2022 – יוני 2022), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 15,798 ₪, מול 24,016 ₪ בשאר השוק.
מודיעין - מכבים - רעות זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי השפלה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן מודיעין - מכבים - רעות יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מודיעין - מכבים - רעות | 896 | 1,882 | -52% | -52% | 24,016 | +56% |
| ראש העין | 234 | 308 | -24% | -24% | 20,290 | +33% |
| רמלה | 630 | 878 | -28% | -29% | 16,689 | +12% |
| קרית מלאכי | 231 | 222 | +4% | +249% | 13,380 | +11% |
| רחובות | 1,272 | 1,146 | +11% | +12% | 22,076 | +9% |
| גן יבנה | 201 | 195 | +3% | +4% | 17,494 | +7% |
| לוד | 633 | 523 | +21% | +81% | 15,500 | +2% |
| נס ציונה | 466 | 459 | +2% | +2% | 15,182 | 0% |
| גדרה | 159 | 378 | -58% | -57% | 16,489 | -5% |
| באר יעקב | 1,338 | 1,262 | +6% | +6% | 11,248 | -15% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: מודיעין - מכבים - רעות רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, באר יעקב את השלילי ביותר ומודיעין - מכבים - רעות נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק מודיעין - מכבים - רעות ירד ב-52%, מול +3% בחציון של השפלה. במחיר החציוני למ״ר מודיעין - מכבים - רעות במקום ה-2 מתוך 15 בשפלה.
מה נכנס לצנרת התכנון במודיעין - מכבים - רעות
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 7 | 5 | +2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 9 | 9 | +0 |
| מעל עשרה דונם | 3 | 3 | +0 |
| סך הכול | 19 | 17 | +2 |
סך ההגשות עלה ב-12% מול השנה שקדמה.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-06-30 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-06-30.
עוד על מודיעין - מכבים - רעות
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות השפלה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.