מודיעין - מכבים - רעות · השפלה · ינואר 2024 – יוני 2024
עסקאות הדירות במודיעין - מכבים - רעות עלו ב-81% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
650 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2024. המחיר החציוני עמד על 27,081 ₪ למ״ר. במחיר למ״ר מודיעין - מכבים - רעות במקום ה-3 מתוך 17 בשפלה.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 51%, מול עלייה של 60% בחציון בשפלה, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +157% בהציפורים (36 עסקאות) ל0% במוריה (15 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נופים · בבנייה | 207 | 65 | — |
| הציפורים | 36 | 14 | +157% |
| הנחלים | 34 | 18 | +89% |
| הפרחים | 111 | 60 | +85% |
| הכרמים | 52 | 29 | +79% |
| משואה | 23 | 15 | +53% |
| המגינים | 32 | 25 | +28% |
| הנביאים | 40 | 32 | +25% |
| אבני חן / קייזר | 78 | 71 | +10% |
| מוריה | 15 | 15 | +0% |
| רעות | 6 | 6 | — |
| מכבים | 3 | 4 | — |
| השבטים | 13 | 6 | — |
רוב התוספת נרשמה דווקא בהפרחים: 51 עסקאות יותר מהחצי הקודם, 36% מכלל השינוי בעיר. מתוך 9 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, אף אחת לא ירדה.
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר במודיעין - מכבים - רעות עמד על 27,081 ₪, עלייה של 2% מול 26,569 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
הכמות זזה והמחיר כמעט לא. ירידה בכמות העסקאות אינה ירידת מחירים.
32% מעסקאות החצי במודיעין - מכבים - רעות הן בשכונות בבנייה
32% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 443 | 295 | +148 | +50% |
| שכונות בבנייה | 207 | 65 | +142 | +218% |
| סך הכול | 650 | 360 | +290 | +81% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (ינואר 2024 – יוני 2024), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא +50% לעומת +81% בסך הכול.
מודיעין - מכבים - רעות מול שאר השפלה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן מודיעין - מכבים - רעות יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ראש העין | 986 | 764 | +29% | +29% | 16,021 | +38% |
| באר יעקב | 598 | 527 | +13% | +13% | 25,172 | +19% |
| קרית מלאכי | 159 | 145 | +10% | +10% | 16,071 | +3% |
| רחובות | 979 | 682 | +44% | +42% | 25,218 | +3% |
| רמלה | 342 | 259 | +32% | +128% | 18,444 | +2% |
| מודיעין - מכבים - רעות | 443 | 294 | +51% | +81% | 26,441 | 0% |
| יבנה | 161 | 82 | +96% | +158% | 20,022 | 0% |
| לוד | 455 | 393 | +16% | +157% | 18,241 | -1% |
| נס ציונה | 296 | 159 | +86% | +86% | 23,814 | -6% |
| אלעד | 457 | 111 | +312% | +313% | 15,302 | -28% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: ראש העין רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אלעד את השלילי ביותר ומודיעין - מכבים - רעות נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק מודיעין - מכבים - רעות עלה ב-51%, מול +60% בחציון של השפלה. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +81%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר מודיעין - מכבים - רעות במקום ה-3 מתוך 17 בשפלה.
מה נכנס לצנרת התכנון במודיעין - מכבים - רעות
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 7 | 5 | +2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 9 | 9 | +0 |
| מעל עשרה דונם | 3 | 3 | +0 |
| סך הכול | 19 | 17 | +2 |
סך ההגשות עלה ב-12% מול השנה שקדמה.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-81%, מול +60% בחציון בשפלה.
- הפער בין השכונות (157 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 32% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק במודיעין - מכבים - רעות במקום ה-3 מתוך 17 בשפלה.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2024-06-30 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2024-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2024-06-30.
עוד על מודיעין - מכבים - רעות
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות השפלה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.