ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · חיים 7
נהריה · הגליל · יולי 2024 – דצמבר 2024
עסקאות הדירות בנהריה ירדו ב-5% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
673 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2024. ירידה של 5% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 15,234 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 5%, מול עלייה של 8% בחציון בגליל, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +154% בגבעת אוסישקין (71 עסקאות) ל-43% בגבעת כצנלסון (101 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| גבעת אוסישקין | 71 | 28 | +154% |
| גבעת טרומפלדור | 48 | 32 | +50% |
| עין שרה הותיקה | 16 | 11 | +45% |
| קרית בן-גוריון | 124 | 119 | +4% |
| אריאל שרון | 147 | 148 | -1% |
| שכונת אכזיב | 37 | 40 | -8% |
| נווה מנחם בגין | 36 | 39 | -8% |
| שיכון ותיקים | 57 | 70 | -19% |
| נווה יצחק רבין | 26 | 33 | -21% |
| גבעת כצנלסון | 101 | 176 | -43% |
| רסקו חקלאות | 6 | 5 | — |
| נווה אלון | 4 | 6 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בגבעת כצנלסון: 75 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 227% מכלל השינוי בעיר. מתוך 10 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 6 ירדו ו-4 עלו.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בנהריה עמד על 15,234 ₪, עלייה של 6% מול 14,305 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בנהריה
3 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.4% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 670 | 703 | -33 | -5% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 3 | 4 | -1 | -25% |
| סך הכול | 673 | 707 | -34 | -5% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2024 – דצמבר 2024), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 16,471 ₪, מול 15,234 ₪ בשאר השוק.
נהריה זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי הגליל
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן נהריה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| כפר מנדא | 57 | 43 | +33% | +33% | 2,076 | +167% |
| טבריה | 605 | 810 | -25% | -25% | 13,500 | +51% |
| חצור הגלילית | 51 | 70 | -27% | -27% | 8,621 | +35% |
| נוף הגליל | 616 | 807 | -24% | -24% | 13,542 | +13% |
| עכו | 537 | 669 | -20% | -20% | 12,320 | +11% |
| נהריה | 670 | 703 | -5% | -5% | 15,234 | +6% |
| צפת | 188 | 214 | -12% | -12% | 16,554 | +5% |
| נצרת | 136 | 195 | -30% | -30% | 11,101 | +3% |
| כרמיאל | 239 | 259 | -8% | -8% | 14,500 | +3% |
| מעלות - תרשיחא | 123 | 108 | +14% | +14% | 12,202 | -4% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: כפר מנדא רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, מעלות - תרשיחא את השלילי ביותר ונהריה נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק נהריה ירד ב-5%, מול +8% בחציון של הגליל. במחיר החציוני למ״ר נהריה במקום ה-3 מתוך 21 בגליל.
12,842 יחידות דיור בנהריה נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 1 | 5 | -4 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 6 | 9 | -3 |
| מעל עשרה דונם | 3 | 3 | +0 |
| סך הכול | 10 | 17 | -7 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| תכנית כוללת להתחדשות עירונית בנהריה · 210-0972604 | 7,400 | 10,780 | החלטה בדיון | מרץ 2022 |
| התחדשות מתחם בן צבי-יחיעם, נהריה · 210-0888883 | 3,470 | 190 | החלטה בדיון | מאי 2024 |
| נהריה - התחדשות עירונית לב העיר · 210-1008820 | 1,273 | 108 | בתהליך הפקדה | ספטמבר 2022 |
| שינוי תכנית מתאר - מתחם "סי אנד אכזיב" נהריה ג/21393 · 210-0701292 | 444 | 39 | פרסום הבקשה | נובמבר 2013 |
| נהריה - התחדשות עירונית לוי אשכול · 210-1164821 | 255 | 5 | קיום תנאי סף | יולי 2024 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-41% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 5 תכניות אז, 1 עכשיו. 12,842 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 58% מהן בתכנית אחת - תכנית כוללת להתחדשות עירונית בנהריה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-5%, מול +8% בחציון בגליל.
- הפער בין השכונות (196 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בנהריה במקום ה-3 מתוך 21 בגליל.
- 12,842 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 58% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2024-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2024-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2024-12-31.
עוד על נהריה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות הגליל · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.