שוק הדירות בנצרת נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר

סמל נצרת
ויקישיתוף · Public domain · Nazareth Municipality

נצרת · הגליל · ינואר 2024 – יוני 2024

195 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2024. ירידה של 9% מול חצי השנה שקדם. במחיר למ״ר נצרת במקום ה-8 מתוך 20 בגליל.

תקציר מכונה · נכתב אוטומטית מנתונים ציבוריים

195עסקאות דירות, ינואר 2024 – יוני 2024

-9%מול חצי השנה שקדם

10,796 ₪חציון למ״ר

+37%שינוי במחיר למ״ר

הקצב דומה לזה שנרשם בגליל כולו, שם נע החציון ב-10%, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.

נדל״ן

עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו

ירידה של 9% בעסקאות, וכמעט בכל שכונה

כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל

الكروم-1% (152)

ארמון האגמון-30% (43)

שכונה	חצי השנה	הקודמת	שינוי
الكروم	152	154	-1%
ארמון האגמון	43	61	-30%

רוב הירידה נרשמה דווקא בארמון האגמון: 18 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 90% מכלל השינוי בעיר.

המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות

המחיר החציוני למ״ר בנצרת עמד על 10,796 ₪, עלייה של 37% מול 7,906 ₪ בחצי השנה הקודמת.

כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.

שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.

המחיר למ״ר בנצרת זז אחרת מהחציון של הגליל

הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.

היכן נצרת יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה

נצרת+37%

מעלות - תרשיחא+28%

חצור הגלילית+8%

כרמיאל+5%

עכו+5%

נהריה+3%

טבריה+3%

צפת+2%

נוף הגליל-2%

עיר	עסקאות ותיקות	קודם	שינוי	שינוי כולל	₪ למ״ר	שינוי
נצרת	195	215	-9%	-9%	10,796	+37%
מעלות - תרשיחא	108	109	-1%	-1%	12,776	+28%
חצור הגלילית	70	30	+133%	+133%	6,396	+8%
כרמיאל	259	210	+23%	+23%	14,130	+5%
עכו	669	374	+79%	+78%	11,059	+5%
נהריה	703	578	+22%	+22%	14,317	+3%
טבריה	405	332	+22%	+96%	11,527	+3%
צפת	214	243	-12%	-12%	15,714	+2%
נוף הגליל	807	328	+146%	+146%	11,961	-2%
כפר מנדא	43	99	-57%	-57%	777	-90%

רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.

התמונה האזורית מעורבת: נצרת רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, כפר מנדא את השלילי ביותר ונצרת נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק נצרת ירד ב-9%, מול -10% בחציון של הגליל. במחיר החציוני למ״ר נצרת במקום ה-8 מתוך 20 בגליל.

קצב ההגשות לתכנון בנצרת ירד ב-27%

תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.

גודל התכנית	השנה	קודם	שינוי
מגרש בודד, עד דונם	14	17	-3
מתחם, דונם עד עשרה	9	12	-3
מעל עשרה דונם	1	4	-3
סך הכול	24	33	-9

סך ההגשות ירד ב-27% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 17 תכניות אז, 14 עכשיו.

סביבה

בקשות כריתת עצים

93.9% מהעצים לא אושרו לכריתה בנצרת - מקום 6 מתוך 230 ארצית

מתוך 66 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 62 לא נכרתו (93.9%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.

מה חלקו של כל אחד משני הגורמים

נדחו על ידי פקיד היערות6294%
נכרתו או אושרו לכריתה46%

מדד	כמה	מתוך	דירוג ארצי	ציון
מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה	0	0 רישיונות ביישוב	—	אין
פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה	62	93.9% מהעצים	6 מתוך 230	מצוין

העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.

מה בולט?

פעילות העסקאות ירדה ב-9%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בנצרת במקום ה-8 מתוך 20 בגליל.
שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.

איך חישבנו?

חלון הזמן

העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.

מדגם מינימלי

חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.

שכונות

אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

עצים

שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.

קואליציה ואופוזיציה

רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.

שקיפות

נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.

מקורות ותקופות

לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.

מקור	תקופה	לעיון
דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap	נתונים עד 2024-06-27	כל עסקאות העיר
פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה	12 החודשים האחרונים	ארכיון הפרוטוקולים
מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות	עד מועד העדכון	חיפוש בפרוטוקולים
רישיונות כריתה של פקיד היערות	2025-02-04 – 2026-08-20	דו״ח היענות הרשות

הערת מערכת

הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.

זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2024-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.

עודכן: 2024-06-30.

עוד על נצרת

העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות הגליל · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.