ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
נס ציונה · השפלה · יולי 2025 – דצמבר 2025
עסקאות הדירות בנס ציונה עלו ב-19% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
304 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2025. עלייה של 19% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 17,359 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 18%, מול עלייה של 2% בחציון בשפלה, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +130% בהעמק (115 עסקאות) ל-36% בסביוני נצר (14 עסקאות). ירידה של 78% ברמת בן צבי היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על שתי עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| העמק | 115 | 50 | +130% |
| גבעת הצבר | 18 | 12 | +50% |
| גבעת נוף | 75 | 66 | +14% |
| רמת סמל | 9 | 8 | +12% |
| מערב ותיק | 20 | 20 | +0% |
| נוה ניר | 10 | 10 | +0% |
| לב המושבה | 10 | 12 | -17% |
| סלע | 6 | 9 | -33% |
| סביוני נצר | 14 | 22 | -36% |
| יד אליעזר | 3 | 8 | -62% |
| רמת בן צבי | 2 | 9 | -78% |
| ארגמן | 3 | 6 | — |
| הדרי סמל | 5 | 7 | — |
| שמורת מליבו | 2 | 5 | — |
רוב התוספת נרשמה דווקא בהעמק: 65 עסקאות יותר מהחצי הקודם, 116% מכלל השינוי בעיר. מתוך 7 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 2 ירדו ו-5 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר
המחיר החציוני למ״ר בנס ציונה עמד על 17,359 ₪, ירידה של 23% מול 22,418 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בנס ציונה
5 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 1.6% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 299 | 254 | +45 | +18% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 5 | 1 | +4 | +400% |
| סך הכול | 304 | 255 | +49 | +19% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2025 – דצמבר 2025), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 4,566 ₪, מול 17,440 ₪ בשאר השוק.
המחיר למ״ר בנס ציונה זז אחרת מהחציון של השפלה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן נס ציונה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| בני עי"ש | 402 | 19 | +2016% | +1910% | 16,216 | +1% |
| רחובות | 714 | 860 | -17% | -6% | 25,603 | +1% |
| רמלה | 317 | 386 | -18% | -17% | 19,697 | +1% |
| באר יעקב | 1,383 | 642 | +115% | +115% | 16,231 | +1% |
| ראש העין | 366 | 319 | +15% | +15% | 21,299 | -2% |
| אלעד | 808 | 785 | +3% | +3% | 16,326 | -2% |
| יבנה | 244 | 257 | -5% | -5% | 21,000 | -3% |
| מודיעין - מכבים - רעות | 495 | 427 | +16% | +15% | 25,933 | -5% |
| לוד | 1,447 | 2,039 | -29% | -29% | 14,516 | -13% |
| נס ציונה | 299 | 254 | +18% | +19% | 17,440 | -23% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: בני עי"ש רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, נס ציונה את השלילי ביותר ונס ציונה נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק נס ציונה עלה ב-18%, מול +2% בחציון של השפלה. במחיר החציוני למ״ר נס ציונה במקום ה-11 מתוך 17 בשפלה.
11,708 יחידות דיור בנס ציונה נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 2 | 1 | +1 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 1 | 3 | -2 |
| מעל עשרה דונם | 4 | 5 | -1 |
| סך הכול | 7 | 9 | -2 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| מתחם המייסדים - תחנת המטרו פארק המדע · תמל/ 3010 | 7,696 | 535 | החלטה בדיון | מרץ 2026 |
| תמל/ 3009 - מתחם חרודי, נס ציונה · תמל/ 3009 | 2,382 | 263 | פרסום הפקדה | פברואר 2025 |
| מע"ר נס ציונה · 407-1128750 | 1,630 | 341 | קיום תנאי סף | דצמבר 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-22% מול השנה שקדמה. 11,708 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 66% מהן בתכנית אחת - מתחם המייסדים - תחנת המטרו פארק המדע. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
8.5% מהעצים לא אושרו לכריתה בנס ציונה - מקום 42 מתוך 230 ארצית
מתוך 2,335 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 199 לא נכרתו (8.5%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות1999%
- נכרתו או אושרו לכריתה2,13691%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 36 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 199 | 8.5% מהעצים | 42 מתוך 230 | בינוני |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-19%, מול +2% בחציון בשפלה.
- הפער בין השכונות (208 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בנס ציונה במקום ה-11 מתוך 17 בשפלה.
- 11,708 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 66% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-12-31.
עוד על נס ציונה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות השפלה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.