עסקאות הדירות בנשר עלו ב-40% בחצי שנה

סמל נשר
ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · SVG version:Юкатан

נשר · חיפה והקריות · יולי 2025 – דצמבר 2025

382 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 18,214 ₪ למ״ר. במחיר למ״ר נשר במקום ה-3 מתוך 10 בחיפה והקריות.

תקציר מכונה · נכתב אוטומטית מנתונים ציבוריים

382עסקאות דירות, יולי 2025 – דצמבר 2025

+40%מול חצי השנה שקדם

18,214 ₪חציון למ״ר

-3%שינוי במחיר למ״ר

בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 40%, מול עלייה של 1% בחציון בחיפה והקריות, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.

נדל״ן

המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו

יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר

המחיר החציוני למ״ר בנשר עמד על 18,214 ₪, ירידה של 3% מול 18,692 ₪ בחצי השנה הקודמת.

כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.

שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.

נשר מול שאר חיפה והקריות

הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.

היכן נשר יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה

קרית ים+9%

קרית טבעון+4%

קרית מוצקין+4%

חיפה+3%

דאלית אל כרמל+1%

טירת כרמל+0%

נשר-3%

רכסים-3%

קרית אתא-3%

קרית ביאליק-14%

עיר	עסקאות ותיקות	קודם	שינוי	שינוי כולל	₪ למ״ר	שינוי
קרית ים	352	425	-17%	-17%	18,219	+9%
קרית טבעון	108	122	-11%	-12%	22,383	+4%
קרית מוצקין	391	388	+1%	+1%	16,641	+4%
חיפה	2,397	2,379	+1%	+21%	19,444	+3%
דאלית אל כרמל	23	20	+15%	-26%	650	+1%
טירת כרמל	202	185	+9%	+9%	17,838	0%
נשר	381	272	+40%	+40%	18,224	-3%
רכסים	102	77	+32%	+150%	17,123	-3%
קרית אתא	610	688	-11%	-11%	15,385	-3%
קרית ביאליק	879	773	+14%	+13%	15,000	-14%

רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.

התמונה האזורית מעורבת: קרית ים רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, קרית ביאליק את השלילי ביותר ונשר נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק נשר עלה ב-40%, מול +1% בחציון של חיפה והקריות. במחיר החציוני למ״ר נשר במקום ה-3 מתוך 10 בחיפה והקריות.

קצב ההגשות לתכנון בנשר עלה ב-75%

תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.

גודל התכנית	השנה	קודם	שינוי
מגרש בודד, עד דונם	1	0	+1
מתחם, דונם עד עשרה	5	1	+4
מעל עשרה דונם	1	3	-2
סך הכול	7	4	+3

מה העיר מקדמת עכשיו

תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.

תכנית	יח״ד	דונם	שלב	הוגשה
התחדשות עירונית פינוי בינוי מתחם מעלה הגיבורים · 355-1064344	1,555	97	החלטה בדיון	פברואר 2023

סך ההגשות עלה ב-75% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במתחם, דונם עד עשרה: 1 תכניות אז, 5 עכשיו. 1,555 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - התחדשות עירונית פינוי בינוי מתחם מעלה הגיבורים. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.

סביבה

בקשות כריתת עצים

1.2% מהעצים לא אושרו לכריתה בנשר - מקום 89 מתוך 230 ארצית

מתוך 85 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 1 לא נכרתו (1.2%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.

מה חלקו של כל אחד משני הגורמים

נדחו על ידי פקיד היערות11%
נכרתו או אושרו לכריתה8499%

מדד	כמה	מתוך	דירוג ארצי	ציון
מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה	0	2 רישיונות ביישוב	—	אין
פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה	1	1.2% מהעצים	89 מתוך 230	חלש

העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.

מה בולט?

פעילות העסקאות עלתה ב-40%, מול +1% בחציון בחיפה והקריות.
במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בנשר במקום ה-3 מתוך 10 בחיפה והקריות.
1,555 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת.

איך חישבנו?

חלון הזמן

העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.

מדגם מינימלי

חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.

שכונות

אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.

עצים

שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.

קואליציה ואופוזיציה

רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.

שקיפות

נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.

מקורות ותקופות

לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.

מקור	תקופה	לעיון
דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap	נתונים עד 2025-12-31	כל עסקאות העיר
פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה	12 החודשים האחרונים	ארכיון הפרוטוקולים
מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות	עד מועד העדכון	חיפוש בפרוטוקולים
רישיונות כריתה של פקיד היערות	2025-02-04 – 2026-08-20	דו״ח היענות הרשות

הערת מערכת

הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.

זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.

עודכן: 2025-12-31.

עוד על נשר

העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות חיפה והקריות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.